某房地產(chǎn)公司全程項目開發(fā)管理制度匯編

1、PAGE PAGE 11 某房地產(chǎn)公公司全程程項目開開發(fā)管理理制度目 錄錄第一部分 投資資管理第一章 項目投投資管理理制度 66第二章 項目建建議書編編制指引引 9第三章 項目可可行性研研究報告告編制指指引 111第四章 項目立立項評審審決策指指引 19第二部分 規(guī)劃劃設(shè)計管管理 第一章章 項項目設(shè)計計管理制制度 21 第二章章 規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計作作業(yè)流程程 255 第三章章 建建筑方案案設(shè)計作作業(yè)流程程 266 第四章章 景景觀環(huán)境境設(shè)計作作業(yè)流程程 277 第五章章 規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指引編編制要點點 288 第六章章 規(guī)規(guī)劃設(shè)計計任務(wù)書書編制要要點 33 第七章章 項項目規(guī)劃劃方案評評審指引引

2、 366 第八章章 建建筑單體體方案評評審指引引 388 第九章章 景景觀設(shè)計計任務(wù)書書編制要要點 41 第十章章 施施工圖審審查基本本要求 444 附：項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案簡簡評表 466 施施工圖審審查意見見表 49第三部分 工程程管理第一章 工程管管理組織織 51 11.1管管理組織織機構(gòu) 51 11.2項項目經(jīng)理理部的組組織管理理 52第二章 經(jīng)濟合合同管理理 55 22.1經(jīng)經(jīng)濟合同同管理規(guī)規(guī)定 555 22.2工工程類合合同編制制要點 599 22.3標標準格式式合同內(nèi)內(nèi)容要點點 61 22.4對對外合同同及付款款簽批的的意見 633 22.5合合同付款款管理程程序 666 附：經(jīng)

3、濟合合同審批批表（5500萬萬元以上上） 688 經(jīng)經(jīng)濟合同同審批表表（5000萬元元以下） 69 經(jīng)經(jīng)濟合同同付款審審批表 770 合合同管理理臺帳 771第三章 采購與與招標管管理 772 33.1招招標管理理規(guī)定 722 33.2材材料設(shè)備備采購規(guī)規(guī)定 778 33.3甲甲供材料料設(shè)備采采購操作作要點 811 33.4乙乙供采購購指定品品牌及限限價操作作指引 883 附附：招標標文件審審批表 885 中標通通知書 886 投標承承諾函 887 履約保保證金保保函 88 材料設(shè)設(shè)備采購購計劃表表 889 零星（緊緊急）采采購審批批單 990 限價（指指定品牌牌）材料料設(shè)備審審批表 911

4、乙供材材料設(shè)備備審定表表 992 第四章 工程進進度管理理 93 44.1工工程進度度管理規(guī)規(guī)定 993 44.2施施工進度度控制流流程 995 44.3施施工進度度控制指指引 997 44.4進進度計劃劃內(nèi)容編編制要點點 99第五章 工程質(zhì)質(zhì)量與施施工管理理 1000 55.1項項目施工工管理規(guī)規(guī)定 1000 55.2施施工組織織設(shè)計制制度 1004 55.3技技術(shù)交底底及施工工圖會審審制度 1088 55.4樣樣板指路路制度 1100 55.5工工程質(zhì)量量現(xiàn)場檢檢查內(nèi)容容與要求求 1113 55.6材材料設(shè)備備質(zhì)量技技術(shù)要求求管理規(guī)規(guī)定 1115 55.7材材料設(shè)備備進場驗驗收指引引 11

5、17 55.8質(zhì)質(zhì)量保證證資料檢檢查要求求 1119 55.9分分部（項項）專業(yè)業(yè)工程驗驗收檢查查要求 1221 55.100項目預(yù)預(yù)驗收檢檢查要點點 1222 55.111項目竣竣工驗收收檢查要要點 1124 55.122工程技技術(shù)檔案案范圍與與建檔要要求 1126 55.133工程竣竣工總結(jié)結(jié)編制指指引 1132 55.144工程管管理獎罰罰制度 1335 附：重重點監(jiān)管管部位質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管管計劃表表 1336 材料料設(shè)備質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管管計劃表表 1137材料設(shè)備進進場驗收收單 1338 甲供材材料設(shè)備備臺帳 1339第六章 工程造造價管理理 1140 66.1成成本管理理制度 1400 66.2

6、工工程設(shè)計計變更管管理規(guī)定定 1143 66.3現(xiàn)現(xiàn)場簽證證管理規(guī)規(guī)定 1447 66.4項項目成本本核算與與分析指指引 1449 66.5工工程結(jié)算算控制指指引 151 66.6工工程造價價管理獎獎罰制度度 1154 附附： 設(shè)設(shè)計變更更審批表表 1555 設(shè)計變變更通知知單 1566 現(xiàn)場變變更簽證證通知單單 1557 現(xiàn)場變變更簽證證費用審審核單 1158成本動態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計控制制表 1159現(xiàn)場簽證統(tǒng)統(tǒng)計臺帳帳 1611 設(shè)計變變更統(tǒng)計計臺帳 1162合同統(tǒng)計臺臺帳 1163第七章 安全文文明生產(chǎn)產(chǎn)管理 164 77.1安安全文明明生產(chǎn)管管理制度度 1164 77.2施施工現(xiàn)場場安全風(fēng)風(fēng)險與

7、環(huán)環(huán)境因素素識別指指引 1668 77.3施施工現(xiàn)場場安全檢檢查指引引 1170 77.4施施工現(xiàn)場場文明生生產(chǎn)管理理要點 17227.5工程程事故處處理指引引 1733第四部分 營銷管管理 第一章章 組織織架構(gòu)與與編制 1755 第二章章 營銷銷策劃管管理 1776 22.1 總則 11762.2 總總體策劃劃 11772.3階段段策劃及及實施 17782.4市場場調(diào)查與與前期策策劃 11792.5營銷銷策劃工工作規(guī)范范房地地產(chǎn)全程程策劃標標準 1822 第三章章 現(xiàn)場場銷售工工作管理理 19923.1銷售售準備 19923.2現(xiàn)場場銷售過過程 1993 第四章章 現(xiàn)現(xiàn)場銷售售工作規(guī)規(guī)范 1

8、1954.1銷售售準備工工作 11954.2銷售售價格管管理要點點 19994.3銷售售合同范范圍與草草擬注意意事項 20014.4銷售售面積確確定操作作要點 20024.5銷售售工程設(shè)設(shè)計裝修修注意事事項 2204 4.6廣告告方案與與實施操操作 22064.7銷售售過程管管理要點點 20994.8房產(chǎn)產(chǎn)價格折折扣管理理指引 2111 4.9銷售售收款指指引 2214 第五章章 客客戶服務(wù)務(wù)工作規(guī)規(guī)范 2217 5.1客戶戶服務(wù)部部職責 2117 5.2客戶戶資料管管理指引引 2188 5.3退換換房辦理理指引 2220 5.4更名名辦理指指引 2222 5.5客戶戶按揭代代辦指引引 224

9、4 第六章 營銷費費用制度度 2226PAGE 70第一部分 投資管管理第一章 項目投投資管理理制度1 總則1.1 為為有效規(guī)規(guī)避項目目開發(fā)風(fēng)風(fēng)險，保保證項目目開發(fā)的的效益和和效率，公公司所有有擬開發(fā)發(fā)項目必必須經(jīng)過過科學(xué)論論證和決決策。1.2公司司房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的選選擇決策策應(yīng)基于于市場需需求、國國家政策策法規(guī)規(guī)規(guī)定，以以及企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的評評價和判判斷，投投資項目目的選擇擇應(yīng)以公公司的總總體戰(zhàn)略略和長遠遠規(guī)劃為為依據(jù)，符符合集團團主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展方向向，在保保證質(zhì)量量的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以以實現(xiàn)投投資效益益最大化化為目標標。2 項目投投資建議議2.1計劃劃配套部部負責根根據(jù)擬開開發(fā)項目目的

10、情況況，在公公司范圍圍內(nèi)組織織人員，進進行新項項目調(diào)研研，新項項目的調(diào)調(diào)研應(yīng)包包含土地地背景信信息、當當?shù)爻鞘惺邪l(fā)展狀狀況和房房地產(chǎn)市市場基本本信息等等。2.2計劃劃配套部部組織相相關(guān)部門門對相關(guān)關(guān)調(diào)查信信息進行行經(jīng)濟技技術(shù)指標標測算，經(jīng)經(jīng)初步判判斷具備備立項條條件的，提提出項目目建議書書。項目目建議書書的編制制應(yīng)符合合項目目建議書書編制指指引的的規(guī)定。2.3項目目建議書書經(jīng)總經(jīng)經(jīng)理辦公公會批準準后，計計劃配套套部負責責組織實實施項目目論證工工作。3 項目投投資論證證3.1項目目論證工工作必須須有計劃劃地進行行，計劃劃配套部部負責制制定和實實施項目目論證階階段的工工作計劃劃。3.2項目目論證階

11、階段的工工作內(nèi)容容包括，但但不限于于：1）宏觀和和微觀投投資環(huán)境境分析；2）專項的的市場調(diào)調(diào)查，以以及相關(guān)關(guān)信息收收集、整整理和分分析；3）項目初初步定位位；4）資金來來源計劃劃及融資資方案；5）投資估估算；6）經(jīng)營效效益分析析等。3.3項目目論證形形成的可可行性研研究報告告必須符符合項項目可行行性研究究報告編編制指引引的規(guī)規(guī)定要求求，計劃劃配套部部在完成成項目可可行性研研究報告告后，報報公司總總經(jīng)理辦辦公會審審查。3.4計劃劃配套部部根據(jù)總總經(jīng)理辦辦公會的的審查意意見進行行必要的的補充論論證，進進一步修修訂完善善項目可可行性研研究報告告，并為為提交投投資決策策委員會會審議做做好資料料準備。3

12、.5項項目可行行性研究究報告由由計劃配配套部組組織編制制，財務(wù)務(wù)部、市市場部、工工程造價價部和工工程技術(shù)術(shù)部等相相關(guān)部門門有責任任予以積積極配合合。4 項目投投資決策策4.1開發(fā)發(fā)項目的的立項決決策，首首先必須須通過總總經(jīng)理辦辦公會的的評審。4.2總經(jīng)經(jīng)理辦公公會收到到計劃配配套部提提交的項項目可行行性研究究報告后后，由總總經(jīng)理確確定召開開評審會會議?？偪偨?jīng)理辦辦公會做做出的評評審決定定包括三三種：1）同意立立項；2）不同意意立項；3）推遲立立項。4.3 總總經(jīng)理辦辦公會要要求補充充論證的的項目，由由計劃配配套部在在規(guī)定時時間內(nèi)完完成補充充論證，并并再次提提交總經(jīng)經(jīng)理辦公公會審議議。4.4總經(jīng)

13、經(jīng)理辦公公會同意意立項后后，將項項目可行行性研究究報告提提交投資資決策委委員會審審批。4.5投資資決策委委員會同同意立項項后，計計劃配套套部負責責跟進土土地合同同談判和和簽訂，按按本手冊冊“經(jīng)濟合合同管理理”的規(guī)定定執(zhí)行。5 項目并并購及合合資合作作5.1項目目并購及及合資合合作必須須按上述述第2、33、4條條的規(guī)定定執(zhí)行項項目建議議、論證證、決策策程序。凡凡合資合合作項目目在人事事、資金金、技術(shù)術(shù)、經(jīng)營營、銷售售等方面面無控制制權(quán)的，原原則上不不參與。5.2計劃劃配套部部負責項項目兼并并和合資資合作的的組織工工作，提提出項目目運作策策劃方案案，明確確項目運運作目標標、各階階段工作作內(nèi)容、控控

14、制措施施、時間間進度和和責任。項項目運作作策劃方方案由投投資決策策委員會會審議批批準。5.3在項項目運作作過程中中，所有有涉及對對簽訂經(jīng)經(jīng)濟合同同和付款款的事項項，必須須按本手手冊“經(jīng)濟合合同管理理”的規(guī)定定執(zhí)行。6 項目變變更與調(diào)調(diào)整6.1項目目運作過過程中發(fā)發(fā)生的項項目變更更，包括括但不限限于：發(fā)發(fā)展延伸伸、投資資的增減減或滾動動使用、規(guī)規(guī)模擴大大或縮小小、后續(xù)續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)產(chǎn)、中止止或合同同修訂等等，均應(yīng)應(yīng)報投資資決策委委員會通通過。6.2投資資項目變變更時，由由計劃配配套部負負責人以以書面形形式將變變更理由由上報總總經(jīng)理辦辦公會，總總經(jīng)理辦辦公會經(jīng)經(jīng)研究分分析后編編制項目目變動報報告上報報投

15、資決決策委員員會審批批。第二章 項目投投資管理理工作流流程圖設(shè)定開發(fā)項目目標設(shè)定開發(fā)項目目標市場部等相關(guān)部門配合進行項目調(diào)研，提供調(diào)查資料市場部等相關(guān)部門配合進行項目調(diào)研，提供調(diào)查資料進行市場調(diào)研進行市場調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進行市場定位相關(guān)部門參與定位、分析進行市場定位提出項目建議書提出項目建議書總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批相關(guān)部門參與可行性分析進行項目論證、可行性分析相關(guān)部門參與可行性分析進行項目論證、可行性分析編制項目可行性報告，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進行修改編制項目可行性報告，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進行修改總經(jīng)理辦公會評審項目可行性報告總經(jīng)理辦公會評審項目可行性報告

16、總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改項目可行性報告總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改項目可行性報告報投資決策委員會審議報投資決策委員會審議審議通過后，項目立項審議通過后，項目立項第三章項項目建議議書編制制指引1 城市規(guī)規(guī)劃及發(fā)發(fā)展簡述述2 項目決決策背景景及摘要要2.1外部部環(huán)境1）城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃與宗地地的關(guān)系系及對項項目開發(fā)發(fā)的影響響，如：交通捷捷運系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃與與建設(shè)、城城市功能能規(guī)劃與與布局、局局部區(qū)域域開發(fā)重重點、政政府重大大政策走走向等；2）宗地所所屬地域域在該城城市的歷歷史、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展等方面面的地位位；3）項目淵淵源，特特殊的政政治或

17、文文化背景景，如：危房改改造、高高新技術(shù)術(shù)區(qū)生活活住宅配配套、文文化園、政政府重點點工程等等。2.2內(nèi)部部因素1）項目啟啟動對公公司未來來幾年發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的意義義（一般般3至55年），在在公司發(fā)發(fā)展中的的地位（是是否核心心項目）；2）公司進進入重點點區(qū)域市市場、項項目合理理布局，對對公司提提高市場場覆蓋率率、提升升品牌形形象、降降低經(jīng)營營風(fēng)險、擴擴大社會會影響力力的作用用；3）從項目目投資回回報率、可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營等角角度描述述立項的的意義。3 項目概概況3.1宗地地位置3.2宗地地現(xiàn)狀四至范圍，地地勢比較較，地面面現(xiàn)狀，現(xiàn)現(xiàn)有居民民情況，地地下情況況，土地地的完整整性，地地質(zhì)情況況。3.3項目

18、目周邊的的社區(qū)配配套3.4項目目周邊環(huán)環(huán)境3.5大市市政配套套3.6規(guī)劃劃控制要要點總占地面積積、凈用用地面積積、綠化化面積、道道路面積積；住宅宅建筑面面積、公公建建筑筑面積；綜合容容積率、住住宅容積積率；建建筑密度度；控高高；綠化化率等。3.7土地地價格3.8土地地升值潛潛力初步步評估3.9立即即開發(fā)與與作為土土地儲備備優(yōu)缺點點分析。4 法律及及政策性性風(fēng)險分分析土地使用權(quán)權(quán)歸屬、土土地的他他項權(quán)力力、土地地的用途途、有關(guān)關(guān)項目用用地現(xiàn)狀狀的政府府文件；立項情情況；規(guī)規(guī)劃用地地用途、有有關(guān)項目目用地規(guī)規(guī)劃的政政府文件件；征地地批文、土土地使用用權(quán)出讓讓合同、拆拆遷安置置補償、有有關(guān)項目目地塊

19、的的政府文文件。5 市場分分析區(qū)域住宅市市場簡述述、區(qū)域域住宅市市場各項項指標成成長狀況況（近33-5年年）、區(qū)區(qū)域市場場在市內(nèi)內(nèi)各項指指標的排排名狀況況及發(fā)展展趨勢；各檔次次產(chǎn)品供供應(yīng)狀況況、各檔檔次產(chǎn)品品的集合合特征、區(qū)區(qū)域內(nèi)表表現(xiàn)最好好個案狀狀況、未未來2-3年區(qū)區(qū)域內(nèi)可可供應(yīng)土土地狀況況、產(chǎn)品品供應(yīng)量量和產(chǎn)品品類型、本本案在區(qū)區(qū)域市場場內(nèi)的機機會；產(chǎn)產(chǎn)品特征征、重點點個案、成成長狀況況、市場場容量、消消費者特特征；產(chǎn)產(chǎn)品定位位及建議議。6 主要經(jīng)經(jīng)營指標標分析開發(fā)建設(shè)期期間計劃劃分析；購置土土地的資資金來源源計劃分分析；營營銷計劃劃分析；成本、費費用、稅稅務(wù)分析析；贏利利能力分分析。7

20、 結(jié)論和和建議第四章 項目目可行性性研究報報告編制制指引1 項目決決策背景景及分析析1.1外部部環(huán)境 11）城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃與宗宗地的關(guān)關(guān)系及對對項目開開發(fā)的影影響，如如：交通通捷運系系統(tǒng)規(guī)劃劃與建設(shè)設(shè)、城市市功能規(guī)規(guī)劃與布布局、局局部區(qū)域域開發(fā)重重點、政政府重大大政策走走向等； 22）宗地地所屬地地域在該該城市的的歷史、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展等方面面的地位位； 33）項目目淵源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技術(shù)術(shù)區(qū)生活活住宅配配套、文文化園、政政府重點點工程等等。1.2內(nèi)部部因素 11）項目目啟動對對公司未未來幾年年發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的意意義（一一般3至至5年），在在公

21、司發(fā)發(fā)展中的的地位（是是否核心心項目）； 22）公司司進入重重點區(qū)域域市場、項項目合理理布局，對對公司提提高市場場覆蓋率率、提升升品牌形形象、降降低經(jīng)營營風(fēng)險、擴擴大社會會影響力力的作用用； 33）從項項目投資資回報率率、可持持續(xù)經(jīng)營營等角度度描述立立項的意意義。2 項目概概況2.1宗地地位置宗地所處城城市、行行政區(qū)域域、非行行政區(qū)域域經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融融區(qū)等的的地理位位置。（附附圖：項項目在該該城市的的區(qū)位圖圖，標記記出宗地地區(qū)域位位置，與與標志性性市政設(shè)設(shè)施、建建筑物的的相對位位置和距距離、地地段的定定性描述述）。2.2宗地地現(xiàn)狀1）四至范范圍；2）地勢平平坦狀況況，自然然標高，與與

22、周邊地地勢比較較；3）地面現(xiàn)現(xiàn)狀，包包括宗地地內(nèi)是否否有水渠渠、較深深的溝壑壑、池塘塘及高壓壓線等對對開發(fā)有有較大影影響的因因素，并并計算因因此而損損失的實實際用地地面積；4）地面現(xiàn)現(xiàn)有居民民情況，包包括具體體居住人人數(shù)、戶戶數(shù)，工工廠數(shù)量量、規(guī)模模、產(chǎn)品品性質(zhì)、開開工狀況況等，并并說明對對拆遷及及項目開開發(fā)進度度的影響響；5）地下情情況，包包括管線線、地下下電纜、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有樁基及及地下建建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地地上地下下都要注注意有沒沒有受保保護的歷歷史文物物古跡、可可利用的的構(gòu)建；6）土地的的完整性性，是否否市政代代征地、市市政綠化化帶、市市政道路路、名勝勝古跡、江江河湖泊泊等

23、因素素分割土土地；7）地質(zhì)情情況，包包括土地地結(jié)構(gòu)、承承載力、地地下水位位和抗震震性要求求。（附圖：平平面地形形圖，標標記四至至范圍及及相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)；地地形地貌貌圖，主主要反映映宗地地地面建筑筑、河流流、溝壑壑、高壓壓線等內(nèi)內(nèi)容；地地下狀況況圖，包包括地下下管線、暗暗渠、電電纜、光光纜等。）2.3項目目周邊的的社區(qū)配配套1）周邊330000米范圍圍內(nèi)的交交通狀況況、教育育、醫(yī)院院等級和和醫(yī)療水水平、大大型購物物中心、主主要商業(yè)業(yè)和菜市市場、文文化、體體育、娛娛樂設(shè)施施、公園園、銀行行、郵局局等設(shè)施施狀況。2）宗地周周邊30000米米外但可可輻射范范圍內(nèi)主主要社區(qū)區(qū)配套現(xiàn)現(xiàn)狀。2.4項目目周邊環(huán)環(huán)

24、境治安情況、空空氣狀況況、噪聲聲情況、污污染情況況、危險險源情況況、周邊邊景觀、風(fēng)風(fēng)水情況況、近期期或規(guī)劃劃中周邊邊環(huán)境的的主要變變化，如如道路的的拓寬、工工廠的搬搬遷、大大型醫(yī)院院、學(xué)校校、購物物中心/超市的的建設(shè)等等。2.5大市市政配套套周邊道路現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃發(fā)展展，供水水、排污污、雨水水、通訊訊、永久久性供電電和臨時時施工用用電、燃燃氣、供供熱及生生活熱水水距宗地地距離、成成本、接接入的可可能性。2.6規(guī)劃劃控制要要點1）總占地地面積、代代征地面面積、凈凈用地面面積、綠綠化面積積、道路路面積；2）住宅建建筑面積積、公建建建筑面面積，公公建的內(nèi)內(nèi)容，并并區(qū)分經(jīng)經(jīng)營性和和非經(jīng)營營性公建建的面

25、積積；3）綜合容容積率、住住宅容積積率；4）建筑密密度；5）控高；6）綠化率率等。2.7土地地價格土地價格計計算的方方法，若若有代征征地要說說明代征征地價格格。根據(jù)據(jù)購買價價格計算算總地價價、樓面面地價。2.8土地地升值潛潛力初步步評估從地理位置置、土地地供應(yīng)、周周邊環(huán)境境及配套套、市場場發(fā)展狀狀況、政政府規(guī)劃劃、城市市未來發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略等角度度對土地地升值潛潛力做出出初步評評估。2.9立即即開發(fā)與與作為土土地儲備備優(yōu)缺點點分析。3 法律及及政策性性風(fēng)險分分析3.1項目目用地取取得土地地使用權(quán)權(quán)的法律律手續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀描述述3.1.11項目用用地現(xiàn)狀狀土地使用權(quán)權(quán)歸屬、土土地的他他項權(quán)力力、土地地的用

26、途途、有關(guān)關(guān)項目用用地現(xiàn)狀狀的政府府文件。3.1.22計劃手手續(xù)項目是否已已經(jīng)立項項、立項項主體是是否能夠夠變更、立立項變更更條件和和時間、有有關(guān)立項項的政府府文件。3.1.33規(guī)劃手手續(xù)規(guī)劃用地用用途、有有關(guān)項目目用地規(guī)規(guī)劃的政政府文件件。3.1.44土地手手續(xù)征地批文、土土地使用用權(quán)出讓讓合同、拆拆遷安置置補償、有有關(guān)項目目地塊的的政府文文件。1）項目用用地取得得土地使使用權(quán)程程序評估估：取得得土地使使用權(quán)的的程序描描述、取取得土地地使用權(quán)權(quán)需要的的工作日日、取得得商品房房用地土土地使用用權(quán)所需需條件、取取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險險及控制制。2）項目用用地土地地性質(zhì)變變更的評評估：土土地性質(zhì)

27、質(zhì)變更的的程序描描述和理理由、土土地性質(zhì)質(zhì)變更的的政策支支持或障障礙、土土地性質(zhì)質(zhì)變更需需要的工工作日。3）政策性性風(fēng)險評評估：政政府資源源利用的的評估、政政策變更更對項目目開發(fā)的的影響。3.2合作作方式及及風(fēng)險評評估合作方基本本情況：合作方方名稱，主主要股東東構(gòu)成情情況、資資質(zhì)等級級、履約約能力、注注冊資本本、特殊殊背景等等。合作作方式、雙雙方的主主要權(quán)利利義務(wù)描描述、合合作風(fēng)險險評估。3.3總體體評價對各項法律律手續(xù)和和程序的的可操作作性、合合法性，風(fēng)風(fēng)險的可可控性進進行評價價。如：簽約合合同中明明顯對我我方不利利的條款款及其考考慮；部部分或全全部條款款存在的的不確定定性因素素的控制制；不

28、利利、不確確定條款款可能遭遭受的損損失和對對開發(fā)進進度的影影響等。4 市場分分析4.1區(qū)域域住宅市市場成長長狀況區(qū)域住宅市市場簡述述、區(qū)域域住宅市市場各項項指標成成長狀況況（近33-5年年）、區(qū)區(qū)域市場場在市內(nèi)內(nèi)各項指指標的排排名狀況況及發(fā)展展趨勢。4.2區(qū)域域內(nèi)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品特特征各檔次產(chǎn)品品供應(yīng)狀狀況、各各檔次產(chǎn)產(chǎn)品的集集合特征征、區(qū)域域內(nèi)表現(xiàn)現(xiàn)最好個個案狀況況、未來來2-33年區(qū)域域內(nèi)可供供應(yīng)土地地狀況、產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量和產(chǎn)產(chǎn)品類型型、本案案在區(qū)域域市場內(nèi)內(nèi)的機會會點和威威脅點。4.3區(qū)域域市場目目標客層層研究和和市場定定位各檔次產(chǎn)品品目標客客層特征征及輻射射商圈范范圍、本本案目標標人群特特征

29、、確確定目標標客戶、市市場定位位。4.4整體體市場對對本案有有重大影影響的因因素產(chǎn)品特征、重重點個案案、成長長狀況、市市場容量量、消費費者特征征等。4.5產(chǎn)品品定位及及建議戶型類型、面面積標準準、不同同類型產(chǎn)產(chǎn)品的比比例。5 規(guī)劃設(shè)設(shè)計初步步分析5.1規(guī)劃劃設(shè)計的的可行性性分析規(guī)劃設(shè)計的的初步概概念：設(shè)設(shè)計概念念、技術(shù)術(shù)概念、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展概念念。6 工程及及銷售計計劃1）截至項項目施工工、取得得銷售許許可證，報報批報建建分別需需要的工工作日。2）工程計計劃：開開竣工時時間及工工期計劃劃、各期期開工面面積、開開竣工時時占當?shù)氐爻鞘惺惺袌龊推瑓^(qū)市場場的占有有率。3）銷售計計劃：各各期銷售售時間

30、、價價格、面面積，預(yù)預(yù)計銷售售各期的的市場占占有率，銷銷售計劃劃實現(xiàn)的的可行性性分析。7 投資收收益分析析7.1成本本預(yù)測 說明測算假假設(shè)和主主要運用用指標，如如產(chǎn)品類類型假設(shè)設(shè)、總建建筑面積積、住宅宅和非住住宅面積積、容積積率、項項目總投投資等。7.2稅務(wù)務(wù)分析營業(yè)稅及附附加、所所得稅、土土地增值值稅。7.3經(jīng)濟濟效益分分析1）項目利利潤率、投投資回報報率及主主要經(jīng)濟濟指標。2）項目開開發(fā)各期期的利潤潤體現(xiàn)。3）敏感性性分析：成本變變動各項項經(jīng)濟指指標的變變化，售售價變動動各項經(jīng)經(jīng)濟指標標的變化化，容積積率變動動各項指指標的變變化。4）盈虧平平衡點分分析：保保本售價價、保本本銷售率率。7.4

31、項目目資金預(yù)預(yù)測資金投入計計劃、資資金回款款計劃、融融資方案案、啟動動資金及及現(xiàn)金流流量分析析。8 綜合分分析與建建議8.1優(yōu)勢勢從品牌、設(shè)設(shè)計、啟啟動速度度、產(chǎn)品品品質(zhì)和和特性、市市場競爭爭、營銷銷、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合公公司一貫貫發(fā)展思思路等方方面論述述。8.2劣勢勢 從品牌、設(shè)設(shè)計、啟啟動速度度、產(chǎn)品品品質(zhì)和和特性、市市場競爭爭、營銷銷、合作作方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合公公司一貫貫發(fā)展思思路等方方面論述述。8.3機會會從市場機會會、提高高市場占占有率、樹樹立品牌牌形象、地地區(qū)性優(yōu)優(yōu)惠政策策、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃、宗宗地所屬屬區(qū)域土土地價格格

32、趨勢等等方面論論述。8.4結(jié)論論和建議議附表1 開開發(fā)成本本測算項 目投資總額（萬萬元）單位成本（元元/m22）一、土地價價款支出出二、前期開開發(fā)準備備費三、主體建建筑（裝裝飾）工工程費四、主體安安裝工程程費五、社區(qū)管管網(wǎng)工程程費六、智能化化系統(tǒng)費費七、園林環(huán)環(huán)境工程程費八、配套設(shè)設(shè)施費九、其它建建設(shè)工程程支出十、管理費費用十一、銷售售費用十二、財務(wù)務(wù)費用十三、各項項稅金十四、預(yù)備備費十五、總計計在指標不確確定或多多個可選選擇時，要要將不同同測算假假設(shè)下的的成本測測算分別別列示。附表2 投投資收益益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/

33、M22）備 注一、銷售總總收入11 多層層住宅收收入22 高層層住宅收收入33 小高高層住宅宅收入44 公建建收入55 車庫庫收入66 其他他收入7二、各項支支出總額額81 建造造成本9 1.11土地價價款支出出10 1.22前期開開發(fā)準備備費11 1.33主體建建筑工程程費12 1.44主體安安裝工程程費13 1.55社區(qū)管管網(wǎng)工程程費14 1.66智能化化系統(tǒng)151.7園林林環(huán)境工工程費161.8配套套設(shè)施費費17 1.99其他建建設(shè)工程程支出18 2.00預(yù)備費費192 銷售售費用203 管理理費用214 財務(wù)務(wù)費用225 營業(yè)業(yè)稅金及及附加23四、利潤總總額24減:所得稅稅25五、凈利

34、潤潤26六、項目投投資總額額27七、收益率率281 毛利利率2292 銷售售利潤率率303 成本本利潤率率314 成本本凈利率率325 投資資利潤率率336 投資資凈利率率34附表3 開開發(fā)各期期利潤預(yù)預(yù)測經(jīng)濟指標 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（mm2）單位利潤（元元/m22）利潤（萬元元）第五章 項目立立項評審審決策指指引1 項目可可行性評評審方式式和要求求1.1項目目立項的的評審經(jīng)經(jīng)兩步完完成，包包括總經(jīng)經(jīng)理辦公公會的評評審和投投資決策策委員會會的評審審。1.2總經(jīng)經(jīng)理辦公公會的評評審采用用資料審審查方式式進行，各各評審委委員對項項目可行行性研究究報告提提出書

35、面面評審意意見，交交由計劃劃配套部部修訂完完善項項目可行行性研究究報告。1.3投資資決策委委員會做做出項目目立項評評審的最最終決定定。2 評審內(nèi)內(nèi)容要點點2.1項目目可行性性研究報報告及相相關(guān)附件件資料的的審查1）所用背背景資料料的可靠靠性；2）可行性性論證分分析的內(nèi)內(nèi)容是否否完整；3）分析方方法是否否可行；4）是否存存在先入入為主的的“假設(shè)”。2.2擬開開發(fā)項目目與公司司房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的符符合性1）所在地地域選擇擇；2）開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的選選擇；3）項目品品牌與企企業(yè)品牌牌的協(xié)調(diào)調(diào)性；4）開發(fā)項項目規(guī)模模；5）開發(fā)項項目檔次次；6）目標客客戶選擇擇。2.3投資資收益及及風(fēng)險1）風(fēng)險分分析是否否

36、充分；2）風(fēng)險規(guī)規(guī)避措施施是否可可行；3）潛在風(fēng)風(fēng)險對公公司經(jīng)營營策略的的影響；4）投資收收益測算算的可信信程度；5）投資收收益是否否滿足要要求。2.4項目目策劃的的評價1）項目規(guī)規(guī)劃分析析與公司司業(yè)務(wù)策策略的符符合性；2）規(guī)劃概概念的創(chuàng)創(chuàng)新；3）工程計計劃及銷銷售計劃劃是否可可行。2.5資源源能力評評價1）開發(fā)項項目對近近期經(jīng)營營計劃的的影響；2）資金來來源的可可行性；3）項目開開發(fā)管理理能力；4）專業(yè)資資源及解解決途徑徑的可行行性。3 項目可可行性評評審決策策會議3.1評審審會計劃劃應(yīng)至少少提前33天通知知各與會會人員，并并隨附項項目可行行性研究究報告及及相關(guān)資資料。與與會人員員必須提提前

37、審查查項目目可行性性研究報報告及及相關(guān)資資料。3.2評審審人員可可先行與與報告編編寫相關(guān)關(guān)人員進進行溝通通，或在在評審會會上提出出評審意意見。評評審會應(yīng)應(yīng)保證充充足的時時間，以以便問題題的澄清清和認可可各位評評審提出出的問題題、意見見和建議議。3.3評審審人員在在會議最最后做出出書面的的綜合評評估意見見、開發(fā)發(fā)建議和和評審結(jié)結(jié)論。3.4計劃劃配套部部在三天天內(nèi)綜合合分析各各委員意意見和評評審結(jié)論論，形成成公司決決策會議議紀要，報報投資決決策委員員會簽發(fā)發(fā)。4 評審決決策結(jié)論論評審結(jié)論分分為三種種：同意意立項、反反對立項項、推遲遲立項。第二部分 規(guī)劃設(shè)設(shè)計管理理第一章 項目目設(shè)計管管理制度度1總

38、則1.1項目目設(shè)計管管理是實實現(xiàn)顧客客價值、達達到公司司經(jīng)營目目標的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，涉及及項目規(guī)規(guī)劃、建建筑方案案設(shè)計、施施工圖設(shè)設(shè)計（初初步設(shè)計計）、景景觀設(shè)計計等。1.2全面面優(yōu)化、規(guī)規(guī)范設(shè)計計管理活活動流程程和操作作規(guī)范，確確保項目目設(shè)計管管理和設(shè)設(shè)計過程程在受控控狀態(tài)下下進行，是是項目開開發(fā)過程程中保證證設(shè)計質(zhì)質(zhì)量、進進度，促促進銷售售、控制制成本的的重要途途徑。2 項目設(shè)設(shè)計管理理過程的的一般規(guī)規(guī)定2.1項目目設(shè)計管管理內(nèi)容容2.1.11總工辦辦負責對對項目設(shè)設(shè)計工作作進行全全過程監(jiān)監(jiān)管，各各設(shè)計階階段的管管理要求求包括，但但不限于于：1）編制、審審查各階階段設(shè)計計指導(dǎo)及及設(shè)計任任務(wù)書

39、；2）選擇符符合資格格要求的的設(shè)計單單位；3）配合成成本控制制、實施施限額設(shè)設(shè)計；4）參與設(shè)設(shè)計過程程（或事事后檢查查）重要要階段的的評審；5）組織技技術(shù)專家家評審和和確認各各主要階階段的設(shè)設(shè)計成果果；6）組織各各設(shè)計階階段的銜銜接、協(xié)協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)設(shè)計更改改控制程程序，并并保證設(shè)設(shè)計更改改按規(guī)定定的程序序進行；8）項目完完成后的的設(shè)計總總結(jié)、資資料備案案。2.1.22各設(shè)計計階段的的監(jiān)管工工作安排排，由總總工辦負負責具體體制定，階階段設(shè)計計工作的的監(jiān)管計計劃必須須明確設(shè)設(shè)計過程程中監(jiān)管管內(nèi)容、責責任和具具體措施施。2.1.33項目設(shè)設(shè)計過程程中與設(shè)設(shè)計單位位或其他他單位的的組織與與技術(shù)接接

40、口要求求，總工工辦在委委托設(shè)計計時必須須以書面面形式明明確，確確保各方方按規(guī)定定的要求求進行設(shè)設(shè)計信息息交流和和資料提提供、設(shè)設(shè)計成果果審查及及確認等等。2.2設(shè)計計要求2.2.11總工辦辦必須按按規(guī)定作作業(yè)流程程和指引引文件，在在各階段段設(shè)計開開始前以以書面文文件形式式明確設(shè)設(shè)計要求求，形成成各階段段的設(shè)計計任務(wù)書書。2.2.22所有應(yīng)應(yīng)由開發(fā)發(fā)商提供供的項目目設(shè)計依依據(jù)，以以及設(shè)計計技術(shù)標標準都必必須作為為設(shè)計任任務(wù)書的的附件一一并提交交設(shè)計單單位，并并與設(shè)計計單位進進行確認認。2.2.33為保證證各階段段設(shè)計要要求的準準確、完完整，并并符合相相關(guān)法規(guī)規(guī)要求和和公司規(guī)規(guī)定，總總工辦負負責組

41、織織實施必必要的設(shè)設(shè)計要求求審查。2.3設(shè)計計過程跟跟進2.3.11總工辦辦應(yīng)按設(shè)設(shè)計監(jiān)管管工作安安排，依依據(jù)設(shè)計計委托合合同對設(shè)設(shè)計過程程進行連連續(xù)監(jiān)督督檢查，以以保證設(shè)設(shè)計工作作進度符符合規(guī)定定要求。2.3.22設(shè)計過過程中，所所有對設(shè)設(shè)計進度度和設(shè)計計成果有有影響的的交流意意見均必必須形成成書面文文件，總總工辦應(yīng)應(yīng)負責跟跟進檢查查落實情情況。2.3.33設(shè)計過過程中，所所有甲方方提出或或確認的的意見和和要求均均必須形形成書面面文件，并并存檔備備案。2.4設(shè)計計成果2.4.11與設(shè)計計單位訂訂立的設(shè)設(shè)計委托托合同，或或其附件件中，必必須明確確規(guī)定對對設(shè)計成成果提交交的具體體形式和和審查要要

42、求，確確保設(shè)計計單位提提交的設(shè)設(shè)計文件件完整性性和設(shè)計計深度。2.4.22根據(jù)項項目的規(guī)規(guī)模和具具體情況況的需要要，可委委托有資資格的技技術(shù)專家家對設(shè)計計單位提提交的設(shè)設(shè)計成果果進行審審查。2.4.33各階段段設(shè)計成成果審查查均必須須包括經(jīng)經(jīng)濟性的的審查，規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計及及擴初設(shè)設(shè)計須進進行成本本估算或或概算，施施工圖設(shè)設(shè)計須進進行成本本預(yù)算，確確保在項項目總成成本的控控制范圍圍內(nèi)。2.4.44審查中中發(fā)現(xiàn)的的問題，總總工辦必必須以書書面文件件方式通通知設(shè)計計單位，責責成設(shè)計計單位進進行修改改，并跟跟蹤記錄錄。3 規(guī)劃、建建筑、景景觀方案案設(shè)計3.1規(guī)劃劃設(shè)計指指引必須須按照規(guī)規(guī)劃設(shè)計計指引

43、編編制要點點進行行編制，作作為編制制規(guī)劃設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書的主主要依據(jù)據(jù)。規(guī)劃劃設(shè)計任任務(wù)書由由總經(jīng)理理辦公會會審批。3.2規(guī)劃劃設(shè)計方方案必須須執(zhí)行規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計作作業(yè)流程程及規(guī)規(guī)劃方案案評審指指引的的規(guī)定，形形成的設(shè)設(shè)計成果果由總經(jīng)經(jīng)理辦公公會審批批。3.3建筑筑方案設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書編制制完成后后應(yīng)報總總經(jīng)理辦辦公會審審批。3.4建筑筑方案設(shè)設(shè)計必須須執(zhí)行建建筑方案案設(shè)計作作業(yè)流程程及建建筑方案案評審指指引的的規(guī)定，形形成成果果后報總總經(jīng)理辦辦公會審審批。3.5景觀觀環(huán)境方方案設(shè)計計（概念念方案及及深入方方案）3.5.11項目景景觀環(huán)境境工程各各階段成成本控制制目標確確定前，總總工辦就就景觀環(huán)

44、環(huán)境工程程的估算算或概預(yù)預(yù)算報總總經(jīng)理辦辦公會審審查。3.5.22項目修修建性詳詳細規(guī)劃劃方案審審定后，由由總工辦辦組織編編制景觀觀環(huán)境設(shè)設(shè)計總體體計劃及及景觀環(huán)環(huán)境概念念方案設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書。景景觀環(huán)境境設(shè)計總總體計劃劃及各階階段方案案設(shè)計任任務(wù)書必必須報總總經(jīng)理辦辦公會審審查核準準。3.5.33各階段段方案設(shè)設(shè)計的設(shè)設(shè)計單位位選擇須須按照“招標管管理制度度”進行。3.5.44設(shè)計單單位提交交的各階階段方案案必須按按景觀觀環(huán)境方方案設(shè)計計作業(yè)業(yè)流程的的規(guī)定進進行方案案評審；方案評評審會由由總工辦辦組織進進行，評評審委員員會人員員由總經(jīng)經(jīng)理、工工程副總總、工程程造價部部、工程程技術(shù)部部及總工工辦

45、相關(guān)關(guān)人員組組成，最最終實施施方案報報總經(jīng)理理辦公會會審批。3.5.55各階段段方案審審定后方方可進行行下一階階段設(shè)計計。4 修建性性詳規(guī)、修修建性設(shè)設(shè)計（總總圖）、建建筑初步步設(shè)計和和施工圖圖設(shè)計4.1修建建性詳規(guī)規(guī)設(shè)計、初初步設(shè)計計由總工工辦負責責委托設(shè)設(shè)計，其其相關(guān)設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書由工工程副總總審批，設(shè)設(shè)計成果果報總經(jīng)經(jīng)理辦公公會審批批。4.2修建建設(shè)計（總總圖）、施施工圖設(shè)設(shè)計由總總工辦負負責委托托設(shè)計，其其相關(guān)設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書由工工程副總總審批。4.3景觀觀環(huán)境深深入方案案審定后后，由總總工辦編編制施工工圖設(shè)計計計劃及及組織景景觀施工工圖招標標委托設(shè)設(shè)計。 4.4出正正式施工工圖前，總總

46、工辦應(yīng)應(yīng)組織相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)部門進進行施工工圖審查查，并按按施工工圖審查查基本要要求的的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。4.5景觀觀環(huán)境施施工圖應(yīng)應(yīng)報工程程副總審審批。4.6修建建性詳規(guī)規(guī)設(shè)計、修修建性設(shè)設(shè)計（總總圖）、初初步設(shè)計計、施工工圖設(shè)計計等的圖圖紙資料料及竣工工圖（非非景觀環(huán)環(huán)境類），景景觀環(huán)境境施工圖圖及竣工工圖均應(yīng)應(yīng)及時備備案。4.7工程程技術(shù)部部應(yīng)及時時掌握景景觀環(huán)境境施工進進度及安安排，并并定期進進行景觀觀環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)場施工工檢查。5 其它設(shè)設(shè)計5.1其它它設(shè)計包包括小區(qū)區(qū)總體配配套（建建筑、景景觀、裝裝修）設(shè)設(shè)計，部部分施工工圖設(shè)計計完善工工作等，由由總工辦辦負責組組織完成成，并必必須執(zhí)行行前述“一般

47、規(guī)規(guī)定”。5.2賣場場（包括括與所有有銷售展展示相關(guān)關(guān)的建筑筑、景觀觀、裝修修等）方方案由市市場部負負責委托托設(shè)計，報報總經(jīng)理理辦公會會審批。銷銷售賣場場及樣板板房的設(shè)設(shè)計應(yīng)注注意規(guī)避避法律與與市場風(fēng)風(fēng)險。 6設(shè)計更改改6.1所有有變更申申請及變變更方案案的審查查，均必必須包括括該變更更可能對對質(zhì)量、工工期、成成本的影影響。6.2在施施工圖設(shè)設(shè)計及施施工過程程中，所所有涉及及規(guī)劃、建建筑單體體方案的的原則性性變更（調(diào)調(diào)整），應(yīng)應(yīng)事先告告知有關(guān)關(guān)的工程程、造價價和營銷銷管理部部門，并并且報工工程副總總審批。6.3在景景觀環(huán)境境概念方方案或深深入方案案確定后后，由于于特殊原原因需進進行的局局部設(shè)計

48、計調(diào)整或或更改，統(tǒng)統(tǒng)一由總總工辦組組織提出出設(shè)計申申請，并并注明修修改原因因及擬修修改方向向，一并并報工程程副總審審批。6.4除上上述規(guī)定定外的施施工圖變變更外，其其余變更更由項目目經(jīng)理部部根據(jù)工工程設(shè)計計變更管管理規(guī)定定進行行處理，包包括：1）識別變變更需要要，并予予以評審審；2）形成設(shè)設(shè)計變更更書面文文件；3）審查設(shè)設(shè)計變更更文件；4）發(fā)布、執(zhí)執(zhí)行變更更文件。6.5最終終批準的的施工圖圖變更文文件，總總工辦必必須于施施工圖變變更文件件生效77日以內(nèi)內(nèi)，復(fù)制制變更文文件，通通知有關(guān)關(guān)的現(xiàn)場場施工、工工程造價價和營銷銷管理部部門，并并做好變變更文件件的講解解工作。是否需要初勘是否需要初勘委托測

49、量/初勘測量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章 規(guī)劃方方案設(shè)計計作業(yè)流流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計指引總工辦編制規(guī)劃設(shè)計指引總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批 Yess No總工辦編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書/招標文件總工辦編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書/招標文件總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批通過招標選擇委托設(shè)計單位通過招標選擇委托設(shè)計單位設(shè)計單位設(shè)計/調(diào)整/提交規(guī)劃方案設(shè)計單位設(shè)計/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請方案評總工辦接收方案,申請方案評審 召開方案評審會召開方案評審會通過 No 通過計劃配套部進行規(guī)劃報批Yes計劃配套部進行規(guī)劃報批第三章 建筑方方案設(shè)計計作業(yè)流流程總工辦編制建筑方案設(shè)計任務(wù)書總工辦編制建筑方

50、案設(shè)計任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審批總經(jīng)理辦公會審批總工辦編制設(shè)計招標文件，按照招標程序選擇設(shè)計單位總工辦編制設(shè)計招標文件，按照招標程序選擇設(shè)計單位設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計/設(shè)計修改，總工辦跟蹤設(shè)計質(zhì)量與進度設(shè)計單位進行建筑方案設(shè)計/設(shè)計修改，總工辦跟蹤設(shè)計質(zhì)量與進度總工辦接收方案，進行初步審查總工辦接收方案，進行初步審查通過通過 No Yess申請方案評審申請方案評審召開方案評審會召開方案評審會 通過 通過 NNo Yess計劃配套部進行方案報批，總工辦進行下一階段設(shè)計準備計劃配套部進行方案報批，總工辦進行下一階段設(shè)計準備第四章 景觀環(huán)環(huán)境設(shè)計計作業(yè)流流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計總體計劃總工辦編制景觀

51、環(huán)境設(shè)計總體計劃總經(jīng)理辦公會審查批準總經(jīng)理辦公會審查批準總工辦編制階段設(shè)計任務(wù)書總工辦編制階段設(shè)計任務(wù)書總經(jīng)理辦公會審查批準總經(jīng)理辦公會審查批準招標選擇設(shè)計單位招標選擇設(shè)計單位總工辦配合設(shè)計單位進行設(shè)計總工辦配合設(shè)計單位進行設(shè)計接收階段設(shè)計成果接收階段設(shè)計成果施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計 概念設(shè)設(shè)計或深深入設(shè)計計總工辦組織評審總工辦組織評審溝通修改，審查通過溝通修改，審查通過進行下一階段設(shè)計進行下一階段設(shè)計第五章 規(guī)劃設(shè)設(shè)計指引引編制要要點1 設(shè)計意意向部分分1.1總體體開發(fā)設(shè)設(shè)想1.1.11 項目目定位和和開發(fā)計計劃表達要求：道路系統(tǒng)與與分期開開發(fā)的關(guān)關(guān)系、結(jié)結(jié)合項目目地塊價價值分析析的容積積率分配

52、配計劃、關(guān)關(guān)注點設(shè)設(shè)計（自自然環(huán)境境利用等等）的開開發(fā)思路路及成本本測算、交交通組織織的設(shè)想想等。1.1.22銷售策策略與開開發(fā)步驟驟的契合合性要求求1.2規(guī)劃劃設(shè)計細細則1.2.11總體規(guī)規(guī)劃構(gòu)思思表達要求：結(jié)合項目定定位及開開發(fā)計劃劃進行總總體規(guī)劃劃構(gòu)想、規(guī)規(guī)劃要點點、土地地評估（根根據(jù)自然然地形、地地貌分析析土地規(guī)規(guī)劃用途途，選擇擇適宜建建造的范范圍）。1.2.22道路系系統(tǒng)規(guī)劃劃表達要求：路網(wǎng)形式、人人車流組組織、道道路分級級布置、靜靜態(tài)交通通布置，以以及關(guān)鍵鍵技術(shù)要要求，如如：出入入口與交交通樞紐紐、消防防車道設(shè)設(shè)計等。1.2.22.1車車行系統(tǒng)統(tǒng)與停車車規(guī)劃表達要求：停車量及停停車

53、方式式（設(shè)計計車位測測算、各各種停車車組織方方式的分分配比例例）。1.2.22.2步步行系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃表達要求：純步行系統(tǒng)統(tǒng)分布（是是否考慮慮絕對禁禁止機動動車穿行行的地段段，該地地段應(yīng)具具備的區(qū)區(qū)域特點點）、無無障礙步步行系統(tǒng)統(tǒng)（是否否考慮針針對殘疾疾人、老老人的無無障礙環(huán)環(huán)境設(shè)計計及步行行系統(tǒng)到到達范圍圍的要求求）。1.2.33綠化與與景觀系系統(tǒng)規(guī)劃劃表達要求：自然條件、用用地條件件分析、景景觀系統(tǒng)統(tǒng)最大化化利用分分析。1.2.44配套公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施系系統(tǒng)規(guī)劃劃表達要求：配套項目與與公共設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃（對配配套與公公共設(shè)施施的配置置種類、數(shù)數(shù)量及分分布的要要求，以以及經(jīng)營營的利好好）。1.2.

54、55豎向規(guī)規(guī)劃1.2.66市政設(shè)設(shè)施管網(wǎng)網(wǎng)綜合規(guī)規(guī)劃1.2.77生態(tài)與與節(jié)能設(shè)設(shè)計表達要求：對生態(tài)環(huán)境境的利用用與保護護的要求求，根據(jù)據(jù)各地區(qū)區(qū)差異對對雨水、太太陽能及及其他自自然資源源的利用用設(shè)想。1.3建筑筑設(shè)計細細則表達要求：以城市背景景與項目目用地的的分析報報告為基基礎(chǔ)資料料，對檔檔次定位位、主體體風(fēng)格、主主力戶型型、環(huán)保保節(jié)能和和智能系系統(tǒng)的實實施加以以說明，對對建筑材材料、部部件產(chǎn)品品的使用用設(shè)想。建筑造型、間間距、朝朝向、群群體空間間。1.4項目目綜合評評價、規(guī)規(guī)劃方向向及問題題剖析表達要求：對項目的各各地塊開開發(fā)價值值、開發(fā)發(fā)內(nèi)容安安排計劃劃、規(guī)劃劃風(fēng)格進進行總體體分析、提提出

55、項目目需要處處理的重重要問題題及操作作難點。2 客觀資資料部分分（說明：本本部分為為設(shè)計工工作提供供客觀理理性的背背景資料料。）2.1城市市背景分分析（說明：節(jié)節(jié)錄項項目可行行性研究究報告之之相關(guān)內(nèi)內(nèi)容。）2.1.11城市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀分析2.1.22主要銷銷售對象象與需求求人群分分析2.1.33市場潛潛力與隱隱性商機機分析2.1.44當?shù)仫L(fēng)風(fēng)俗與人人文分析析2.1.55市民居居住模式式和出行行方式分分析表達方式：分析方式以以形成不不同生活活層次和和生活習(xí)習(xí)慣的內(nèi)內(nèi)在因素素為主，搞搞清楚當當?shù)鼐用衩竦娜粘３Ｉ钅ＤＪ?，避避免設(shè)計計師想當當然。2.1.66建筑文文脈分析析2.2 項項目用地

56、地狀況分分析2.2.11自然環(huán)環(huán)境調(diào)查查報告2.2.11.1當當?shù)貧夂蚝蛱卣鞅磉_要求：資料來源于于當?shù)爻浅鞘薪y(tǒng)計計信息年年鑒和氣氣象局網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資料料。風(fēng)向、氣溫溫、降水水、云霧霧和日照照、空氣氣濕度、氣氣壓等。2.2.11.2空空氣質(zhì)量量表達要求：資料來源于于當?shù)爻浅鞘薪y(tǒng)計計信息年年鑒和環(huán)環(huán)保局數(shù)數(shù)據(jù)資料料，實地地踏勘的的上風(fēng)空空氣污染染情況。2.2.11.3噪噪聲水平平表達要求：噪聲模擬測測試分析析報告，內(nèi)內(nèi)容不少少于：測測試分析析報告、模模擬樣本本、測點點定位圖圖。2.2.11.4水水文情況況表達要求：資料來源于于地質(zhì)資資料報告告和相關(guān)關(guān)政府機機構(gòu)的水水文、地地質(zhì)資料料。1）地下水水位（關(guān)關(guān)

57、系到地地下、半半地下建建筑、下下沉廣場場的設(shè)計計）2）地熱資資源（關(guān)關(guān)系到會會所能夠夠配備的的服務(wù)項項目，小小區(qū)采暖暖熱源等等問題）3）用地內(nèi)內(nèi)以及用用地毗鄰鄰河流、泄泄洪溝、湖湖泊等水水系的水水量變化化規(guī)律、水水質(zhì)資料料（關(guān)系系到小區(qū)區(qū)的環(huán)境境質(zhì)量、防防澇設(shè)施施，對水水系資源源的利用用方式）4）城市給給排水管管網(wǎng)與城城市管網(wǎng)網(wǎng)連接點點管徑、坐坐標、標標高、材材料、壓壓力等2.2.11.5地地形地貌貌分析 表表達要求求：資料來源于于規(guī)劃國國土部門門提供的的地形圖圖與控規(guī)規(guī)圖紙資資料及現(xiàn)現(xiàn)場踏勘勘。1）等高（等等深）線線地形圖圖、土壤壤土質(zhì)2）保護保保留植被被、樹木木明細與與定位圖圖3）保留保保

58、護古跡跡、建筑筑明細與與定位圖圖4）地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造及地地層、地地層穩(wěn)定定性和地地震烈度度等級2.2.11.6基基地內(nèi)市市政設(shè)施施表達要求：資料來源于于相關(guān)規(guī)規(guī)劃文件件，需現(xiàn)現(xiàn)場核實實。1）空中高高壓走廊廊、微波波通道確確認2）地下光光纖通訊訊、電信信電纜確確認3）泄洪溝溝、涵洞洞等城市市資料確確認4）市政“三通”、“七通”情況2.2.11.7其其他2.2.22項目用用地城市市區(qū)位價價值分析析（說明：重重點為居居民出行行可達性性分析。）2.2.22.1項項目所處處地段等等級表達要求：資料來源于于規(guī)劃國國土部門門的城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展圖則則。2.2.22.2出出行可達達性分析析表達要求：1）基地與與城市節(jié)

59、節(jié)點的出出行便利利性2）經(jīng)過本本地塊的的城市捷捷運系統(tǒng)統(tǒng)的服務(wù)務(wù)強度3）地塊周周邊市政政道路等等級、高高峰時間間交通流流向流量量與擁擠擠分析4）用地范范圍內(nèi)的的規(guī)劃市市政路現(xiàn)現(xiàn)狀及其其交通量量調(diào)查2.2.22.3周周邊土地地與建筑筑表達要求：1）周邊土土地利用用現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查與未未來規(guī)劃劃遠景圖圖則確認認（確認認周邊土土地正在在或者將將要發(fā)展展的物業(yè)業(yè)的性質(zhì)質(zhì)用途；確認周周邊市政政設(shè)施的的遠景規(guī)規(guī)劃情況況是否有有立交橋橋、封閉閉快速路路、道路路拓寬、市市政管線線等工程程設(shè)施的的建設(shè)情情況。）2）周邊建建筑調(diào)研研（確認認建筑性性質(zhì)、使使用年限限、改造造變更用用途的可可能性；確認周周邊建筑筑物對本本地

60、塊的的影響，包包括：遮遮擋、噪噪音、污污染、交交通、服服務(wù)等方方面。）3）周邊樓樓盤概況況2.2.33可利用用資源分分析表達要求：（重點為交交通、配配套資源源分析）1）可以方方便享有有的資源源：步行行5分鐘鐘，半徑徑4000米范圍圍內(nèi)2）居民可可以利用用的資源源：步行行5-110分鐘鐘，半徑徑4000-8000米之之間范圍圍內(nèi)2.2.33.1交交通資源源表達要求：在可達距離離范圍內(nèi)內(nèi)的交通通方式、站站點、服服務(wù)時間間、連接接區(qū)域、與與重要城城市節(jié)點點的交通通時間。2.2.33.2城城市配套套服務(wù)資資源表達要求：在可達距離離范圍內(nèi)內(nèi)的城市市商業(yè)服服務(wù)配套套資源的的種類、規(guī)規(guī)模、服服務(wù)能力力，以及