8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、2009年土地估價師實踐考核材料 估價案例分析（一）中國鐵路工程總公司下屬*公司重組改制土地使用權(quán)價格評估李文波 湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司 430070摘 要：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本法是土地評估中比較常用的方法，在此案例中對這兩種評估方法的運用進(jìn)行了分析。關(guān)鍵詞：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 成本法一、評估案例分析（一）項目概況估價對象為中國鐵路工程總公司下屬*公司委托評估的1宗土地，該估價對象之宗地的法定用途及估價設(shè)定用途均為公共建筑（科研設(shè)計）用地，宗地外的實際開發(fā)程度和估價設(shè)定開發(fā)程度均為“五通”(即道路、通訊、供電、供水、排水五通)。土地總面積47003.9平方米，估價基準(zhǔn)日2006年12月

2、31日的土地使用權(quán)價格。本次評估是核定估價對象土地使用權(quán)價格，為企業(yè)進(jìn)行重組改制（上市）提供參考依據(jù)。（二）估價方法的選取根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（以下簡稱規(guī)程），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。1、估價對象位于武漢市基準(zhǔn)地價界定范圍之內(nèi)，有明確的土地等級，完整的基準(zhǔn)地價和修正體系，故選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。2、估價對象所在區(qū)域有近年來的征地案例和征地標(biāo)準(zhǔn)可參考，因此可以選擇成本逼近法進(jìn)行評估。（三）估價過程1、基準(zhǔn)地價系數(shù)

3、修正法（1）基本原理基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是以基準(zhǔn)地價評估成果為依據(jù)，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價影響系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。武漢市基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)思路是采取“以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料分析商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評估基準(zhǔn)地價，以級控價，以價驗級” 的技術(shù)路線，利用“樣點地價與樣點所在的網(wǎng)格單元定級因素總分值建立數(shù)學(xué)模型”和“交易樣點地價評估路線價”相結(jié)合來評估市區(qū)土地的基準(zhǔn)地價，并采用“用級別內(nèi)的樣點均價評估基準(zhǔn)地價”和“建立樣點地價和土地級別的數(shù)字模型評估級別基準(zhǔn)地價”的兩種方法來檢驗基準(zhǔn)地價。在

4、城市土地市場中，基準(zhǔn)地價是開發(fā)為熟地后的完整意義上的地價，即“熟地”地價，包含了成本地價、土地增值、土地出讓金3個部分。成本地價是土地使用者取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)支付的客觀成本；土地增值是由于政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和運用城市規(guī)劃管理手段依法對土地用途及其它土地使用條件行使最大處置權(quán)以及土地使用者開發(fā)土地后產(chǎn)生的；土地出讓金為政府收取的土地純收益。（2）注意事項說明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進(jìn)行。要說明容積率、年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。2、成本法（1）基本原理土地價格是由其各部分構(gòu)成的價格累加

5、而成的，可通過對估價對象的地價構(gòu)成進(jìn)行分解，了解各項價格構(gòu)成的價格標(biāo)準(zhǔn)，然后積算出估價對象的評估價格。成本法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格的估價方法。（2）注意事項土地取得費應(yīng)采用征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用。土地增值收益率的確定應(yīng)考慮市場價格與成本價格間的差額。3、估價中的特殊處理關(guān)于土地用途的設(shè)定：參照估價對象實際用途，按照既符合全國土地分類（試行）中的規(guī)范用途，又能充分反映實際地價水平的原則來確定。關(guān)于容積率的修正說明：根據(jù)武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告，需分

6、級別進(jìn)行容積率修正。關(guān)于地價指數(shù)的說明：以中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)公開發(fā)布的武漢市2000-2006年的地價指數(shù)為依據(jù)，本評估機(jī)構(gòu)在此數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上通過建立長期趨勢模型，結(jié)合近年來本機(jī)構(gòu)掌握的地價動態(tài)變化信息，編制武漢市各年地價指數(shù)表取值。本次評估委托方提供待估宗地國有土地使用證記載土地用途為公共建筑用地（科研設(shè)計用地），根據(jù)武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告特殊行業(yè)評估：公共建筑用地參照同級別住宅地價修正系數(shù)。不在基準(zhǔn)地價范圍的參照最末級別進(jìn)行修正。4、地價確定根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，估價對象采用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評估, 基準(zhǔn)地價法和成本法測算結(jié)果差異較大，根據(jù)武漢市同類用地的地價水平,經(jīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源局商榷以及評估人員的估價經(jīng)驗綜合認(rèn)為，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算的結(jié)果能夠較客觀的反映當(dāng)?shù)氐牡貎r水平,作為各估價對象的土地價格較為合理。二、小結(jié)土地估價方法有多種，如市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。正確運用每種方法并選取適合的參數(shù)，理論上都能反應(yīng)