產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策劃技巧課件

1、中國重慶西部國際總部基地項目 王志綱戰(zhàn)略定位報告-簡板 （營銷報告參考使用）從制造重慶到頭腦重慶重慶的目標是成為西部的首腦城市。重慶，中國五大中心城市，西部地區(qū)唯一的直轄市，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)越，可謂西部大開發(fā)的龍頭和門戶。胡錦濤總書記的“3.14部署”，明確了重慶作為“西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”的定位。目前重慶與首腦城市標準的差距，不僅表現(xiàn)在GDP上，更表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結構上，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)代服務業(yè)中的總部型經(jīng)濟，也就是“頭腦經(jīng)濟”的發(fā)展滯后上。從現(xiàn)在開始，重慶的“頭腦經(jīng)濟”可望進入一個篷勃發(fā)展的新階段。重慶要實現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)轉型，同時承接資本轉移、技術

2、轉移和接下來的智力轉移浪潮，必須要提高城市的區(qū)域輻射聚合能級、改善投資、文化和創(chuàng)業(yè)、宜居軟環(huán)境，打造高端產(chǎn)業(yè)，吸引高端人群和高端企業(yè)，打造西部頭腦城市。實現(xiàn)：從“制造重慶”向“頭腦重慶”的轉變。從制造重慶到頭腦重慶頭腦經(jīng)濟催生頭腦園區(qū)從重慶的集群化產(chǎn)業(yè)體系來看，“頭腦經(jīng)濟”固然是以中心城區(qū)渝中半島為核心發(fā)展的，但隨著交通等因素的改善，格局將發(fā)生微妙變化。渝中半島CBD房地產(chǎn)投資的畸形集中和過熱，導致中心城區(qū)商務成本劇增；高層建筑的過分密集帶來城市生態(tài)惡化，交通極其不便由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，導致近幾年重慶寫字樓市場的萎靡不振。重慶渝中半島開發(fā)過度工業(yè)化時代的辦公空間是標準化的分

3、割空間寫字樓形態(tài)，而后工業(yè)時代，人們更加追求自然的、生態(tài)的和人文的個性化辦公環(huán)境。工作形態(tài)進入“休閑商務時代”?！靶蓍e商務時代”的建筑表現(xiàn)形式為總部基地，總部基地集群帶來的經(jīng)濟效應則為總部經(jīng)濟。自然化生態(tài)化人文化休閑化寬松化舒適化工作形態(tài)的改變總部經(jīng)濟與總部基地什么是總部經(jīng)濟？總部經(jīng)濟是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應，并通過“總部制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應，如稅收效應、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應、消費效應、就業(yè)效應、社會資本效應。什么是總部基地？總部基地

4、是項目選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室的有機組合；提高生活質量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的企業(yè)總部集群。第二代總部基地成都青羊總部基地重慶總部園區(qū)的發(fā)展格局與北京、上海等沿海發(fā)達中心城市不同，重慶的郊區(qū)總部辦公園區(qū)還處于萌芽階段。全國各大城市總部經(jīng)濟排名（2009-2010） 根據(jù)研究評價得出的排行榜表明，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青島、武漢位列中國城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力前十名；全國35個城市總部經(jīng)濟發(fā)展能力可劃分為四個能級，第一能級包括北京、上海、廣州和深圳共4個城市，第二能級包括杭州、南京、天津、成都、青島、武漢和寧

5、波共7個城市；其余城市分列第三及第四能級。目前重慶可以稱得上總部園區(qū)類型的項目，只有渝北區(qū)已經(jīng)基本售完的上丁企業(yè)公園一個，而在未來三五年中，兩江新區(qū)山頂總部、西南總部、寸灘總部等一系列總部基地將如雨后春筍般涌現(xiàn)。1上丁企業(yè)公園（已建）2山頂總部基地（在建）3寸灘總部基地（規(guī)劃）4西南總部基地（規(guī)劃）5西部國際總部（本案）6二郎總部基地（意向）7西永總部基地（意向）重慶總部園區(qū)分布圖茶園區(qū)位圖內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)本案慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸灘往機場總投資6億元的南山隧道即將動工，屆時從茶園新城區(qū)中心地帶到達解放碑僅需1015分鐘；規(guī)劃的地鐵6號線和8號線在茶園交匯。外環(huán)高速 沿江高速 慈母山隧道茶

6、園城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中環(huán)快速江北機場寸灘集裝箱物流區(qū)保稅港15分鐘15分鐘15分鐘15分鐘20分鐘滬蓉高速渝黔高速湘渝高速25分鐘長壽化工區(qū) 茶園地區(qū)交通分析廣陽島開發(fā)與苦溪河治理廣陽島，長江第二大島，在未來聚集3-5萬高端消費人群，將被打造一個中國西部最具特色和最聚人氣的旅游、休閑、康體、居住、度假社區(qū)。苦溪河為長江南岸一級支流，全長25.2km ，苦溪河生態(tài)治理工程內(nèi)的踏水公園位于茶園新城區(qū)的中心地帶，是未來茶園新區(qū)集休閑、娛樂、觀景、旅游的主要活動場所之一，也是茶園新區(qū)建設多維生態(tài)城市的重要標志。以未來城區(qū)的眼光重新審視茶園，它是：城市區(qū)位：距離主城CBD最近的

7、城市副中心對外交通：通江達海，城區(qū)主城東部橋頭堡生態(tài)環(huán)境：南山腳下的低密度山水森林城市產(chǎn)業(yè)布局：萬億級工業(yè)走廊城區(qū)對接交匯點功能結構：城市與產(chǎn)業(yè)互補融合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展趨勢：一座正在快速崛起和增值的新城總結茶園，展望茶園項目區(qū)位圖項目地理節(jié)點分析項目周邊景觀分析項目地塊航拍圖項目功能分區(qū)項目鳥瞰圖 五個重慶，需要一個示范區(qū)來作為戰(zhàn)略抓手：平安制度建設與社會保障的示范區(qū)暢通對外交通和城市交通的示范區(qū)森林生態(tài)環(huán)境與綠色低碳的示范區(qū)宜居人居環(huán)境和先鋒生活的示范區(qū)健康生活健康和產(chǎn)業(yè)健康的示范區(qū)平安重慶暢通重慶健康重慶宜居重慶森林重慶側重政策環(huán)境交通設施公共配套人居環(huán)境生態(tài)環(huán)境措施破除治安隱患加強法制建設

8、增強投資信心解決交通瓶頸加速對外聯(lián)系帶動新城開發(fā)體質健康生理健康心理健康改善人居條件普及小康生活吸引高端人才改善氣候水文保護生態(tài)資源迎接低碳經(jīng)濟五個重慶與項目定位中國新生代首腦產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 立足于21世紀總部經(jīng)濟最新發(fā)展趨勢，整合接軌世界的潮流科技，成為在西部乃至中國都具有先進特色的首腦經(jīng)濟的示范平臺。 打造中國第三代總部基地，使之成為南岸區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟和重慶打造第三代新城的代表性、示范性項目。項目總體定位項目定位內(nèi)涵闡釋1、綜合化：以全新的總部綜合體為功能整合指針，打造一站式高端商務辦公生活平臺（總部辦公、商務休閑、日常居住、商業(yè)餐飲等），成為城市新的功能核心之一和重要亮點。2、國際化：以國際

9、先進理念和標準進行開發(fā)，本土企業(yè)提供高品位的國際化商務辦公體驗，為進入重慶的跨國企業(yè)或機構提供與世界同步的高水準商務生活的理想空間。3、低碳化：全方位低碳技術的運用保障環(huán)境質量與生命質量，成為低碳城市大潮初起時期的弄潮兒。立體園林理念的實施非僅強化低碳生活，并升華審美境界，締造大善大美的總部生活空間。4、智能化：以“智慧城市”的理念營造西部乃至全國獨一無二的無線總部基地樣板，無線總部，無限風光，無限便捷，無限人性，無限生活。項目定位內(nèi)涵闡釋在以上內(nèi)涵支撐下，本案既立足實際，又目標遠大，既立足重慶城市發(fā)展的需要，也放眼世界首腦產(chǎn)業(yè)的趨勢與需求，在城市戰(zhàn)略層面上，本案應該成為重慶東部崛起的“超級引

10、擎”和“超級服務平臺”，茶園這個城市副中心的新型強勁“心臟”，成為南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的“示范引擎”和茶園區(qū)域乃至新生代重慶城市建設形象的代表，成為西部發(fā)展首腦經(jīng)濟的示范平臺，從而也成為重慶吸引全國乃至世界首腦產(chǎn)業(yè)的首選平臺。項目定位內(nèi)涵闡釋項目低碳運用 結合重慶及項目基礎條件，充分考慮低碳成本控制和可操作性原則，本案在低碳技術運用方面主要通過五大方面進行突破：（1）綠色節(jié)能建筑（2）綠色節(jié)能建筑樣板樓（3）低碳體驗館（4）低碳交通（5）節(jié)能環(huán)保體系應用項目立體網(wǎng)絡展示低碳規(guī)劃：充分利用環(huán)境條件，導入對流改善氣候、人車分流減少尾氣、水系引入降低氣溫；立體園林：汽車引入地下，地面大面積的綠化，和屋頂、

11、墻面綠化，將綠化覆蓋率達到100%；信息網(wǎng)絡，構建面向未來的無線城市。（全方位、立體4G、全數(shù)字化、全球眼、全網(wǎng)絡覆蓋 ）項目自身優(yōu)勢分析規(guī)劃設計優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地運用全新的設計規(guī)劃理念，項目將打造為重慶乃至中國首家純粹生態(tài)、低碳、健康辦公園區(qū)，其產(chǎn)品設計、景觀規(guī)劃、科技與配套設施均將全面超越同類總部基地，并始終保持5年不落后的開發(fā)建設目標。摒棄OFFICE死板的平面化設計，營造獨特的獨體辦公環(huán)境，打造頂級花園式總部基地。配套優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地配套最為完善，占總開發(fā)用地512畝34%的商業(yè)配套規(guī)劃是全國同類總部基地絕無僅有的，包括會所、超市、餐廳、商務中心、公寓、酒店、

12、商街、體育、娛樂等，兼容高檔商務設施和企業(yè)軟件服務平臺的“頭腦經(jīng)濟”商務功能服務也將納入建設范圍，形成一個與總部樓緊密配套的高檔總部集群服務區(qū)。服務優(yōu)勢：中國重慶西部國際總部基地除常規(guī)物業(yè)管理服務外，同時擁有投融資、決策、市場、研發(fā)、財務決策，人才培訓等服務功能，在所有功能中投融資功能首當其沖。項目政策優(yōu)勢（類比）青羊工業(yè)總部基地稅收優(yōu)惠政策：對于符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬50萬元的獎勵。龍?zhí)豆I(yè)總部基地稅收優(yōu)惠政策：年納稅額在200萬元以上的企業(yè)享受四稅（增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅）區(qū)級政府所得部分80%的

13、扶持，超過該納稅規(guī)模的企業(yè)，分別享受不同比例的稅收優(yōu)惠。 雙流空港總部基地稅收優(yōu)惠政策：入駐園區(qū)當年納稅縣級所得部分超過100萬元的新引進企業(yè)，前兩年享受地方政府所得稅100%的返稅，第3-5年則享受50%的返稅。3、62.37%被訪對象目前辦公場地為租賃，其余為購買；5、 28.68%的被訪者未來兩年內(nèi)有購買商務寫字樓打算；1、對購買辦公寫字樓具有一定決策權；普訪本地客戶特征4、62.01%的被訪對象公司辦公面積在40以下；2、被訪對象公司所屬行業(yè)和分布區(qū)域未明確限定；6、 有效問卷共279份，被訪對象主要集中在重慶地區(qū)；項目調研客戶特征項目調研獨棟別墅型辦公樓調研情況項目調研聯(lián)排別墅型辦公

14、樓調研情況項目調研疊拼別墅型辦公樓調研情況產(chǎn)品喜好情況獨棟（46.04%）聯(lián)排（23.74%）疊拼（30.22%）價格面積停車系統(tǒng)停車位價格面積停車系統(tǒng)停車位價格面積停車系統(tǒng)停車位低總價56.49%低面積55.73%獨立地下50.00%15-18個33.59%低總價45.31%低面積58.73%獨立地下48.48%3-5個37.88%低總價64.29%低面積62.35%獨立地下44.58%3-5個50%項目調研產(chǎn)品喜好情況項目產(chǎn)品類型劃分產(chǎn)品類型及面積配比細分表 產(chǎn)品類型 面積（平米） 分占比 總占比 獨棟 700-1000 30%35%1000-1200 65%2000以上 5%聯(lián)排 700-8005%5%疊拼 3500-400020%20%小高層950040%40%政府支持與企業(yè)投入南岸區(qū)政府、長江工業(yè)園管委會對本項目一直都寄予厚望，也在政策等多方面給予了大力的關注和支持。恒德集團是具有雄厚實力的投資機構，對此項目傾高度重視，全情投入，系統(tǒng)操