7.5.1-s02房屋本體維修管理程序

1、廈門市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司程序文件編號(hào)XMWY7.5.1-S0名稱房屋本體維修管理程序版本B/1第4頁共4頁編制楊霞更改楊霞審核楊霞批準(zhǔn)楊霞生效期2009年6月1日1.目的保障房屋本體的正常使用和安全，完善房屋本體使用功能。2.范圍適應(yīng)公司各物業(yè)服務(wù)中心。3.職責(zé)責(zé)任部門/崗位工作內(nèi)容頻次物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人房屋本體維護(hù)管理工作的監(jiān)督、指導(dǎo)及權(quán)限內(nèi)費(fèi)用的審批、報(bào)批。每月對(duì)房屋本體巡查一次1次/月部門技術(shù)主管/主辦制訂房屋本體年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及房屋本體維護(hù)管理工作的組織、實(shí)施每年12月15日前責(zé)任人每周對(duì)所負(fù)責(zé)的房屋本體設(shè)施檢查一次1次/周安全巡邏崗每日巡查一次所負(fù)責(zé)區(qū)域公共設(shè)施1次/日4.定義4

2、.1房屋本體維護(hù)是指為了修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋本體損壞而采取的預(yù)防性檢查、維修活動(dòng)。房屋本體修繕主要對(duì)房屋本體即房屋本體共用部位或具有共用性質(zhì)部位進(jìn)行局部或全部的修復(fù)、更新。4.2房屋本體的共用部位是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋本體的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。5.方法和過程控制5.1 房屋本體預(yù)防性檢查5.1.1 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)劃分房屋本體共用部位的巡查區(qū)域，指定現(xiàn)場巡邏崗負(fù)責(zé)

3、，要求每日對(duì)所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的本體設(shè)施進(jìn)行巡查（樓道燈具、消防門、衛(wèi)生、水電設(shè)施、消防設(shè)施）等，發(fā)現(xiàn)問題點(diǎn)即時(shí)上報(bào)控制中心。5.1.2 部門維修部應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體責(zé)任人進(jìn)行分區(qū)檢查管理；每周由責(zé)任人對(duì)小所負(fù)責(zé)區(qū)域及本體設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面巡查，并填寫設(shè)備設(shè)施檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)和翻新。5.1.3 部門負(fù)責(zé)人每月對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，記錄在設(shè)備設(shè)施檢查記錄表。5.2房屋本體修繕5.2.1房屋本體小修5.2.15.2.1.2 設(shè)施責(zé)任人自己檢查問題點(diǎn)由責(zé)任人或其他責(zé)任人在當(dāng)日維修完成，不能維修的須向受影響的客戶進(jìn)行有效溝通，并在約定的時(shí)間內(nèi)完成。5.2.1.3 部門責(zé)任

4、人每月對(duì)設(shè)施巡查的維修事項(xiàng)，由工程維修部統(tǒng)一安排維修，涉及到需要使用維修基金或地產(chǎn)遺留的保修事項(xiàng)，按照相同工程事務(wù)處理程序文件實(shí)施。5.2.2 專項(xiàng)維修資金使用5.2.2.15.2.2.2涉及到業(yè)主委員會(huì)審核權(quán)限以外的專項(xiàng)維修資金動(dòng)用，物業(yè)服務(wù)中心必須按照法定專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認(rèn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求的需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)通過后還必須向主管部門專項(xiàng)維修資金辦公室申請使用。5.2.2.3物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主委員會(huì)在確立業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則時(shí)應(yīng)當(dāng)明確招投標(biāo)的條件，涉及金額達(dá)3萬元以上需進(jìn)行招投標(biāo)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主委員會(huì)召開溝通會(huì)，采取

5、共同委托第三方實(shí)行公開招投標(biāo)或邀標(biāo)的形式選擇工程供方，并及時(shí)通過信息宣傳欄披露招投標(biāo)的整個(gè)過程，透明地接受業(yè)主監(jiān)督。5.2.2.4當(dāng)單棟或小區(qū)專項(xiàng)維修資金使用資金不夠時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向業(yè)主委員會(huì)提出申請，由業(yè)主委員會(huì)通過臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)續(xù)籌專項(xiàng)維修資金，續(xù)籌前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)主動(dòng)公示專項(xiàng)維修資金收支明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主大會(huì)審計(jì)。5.3.房屋本體修繕的原則5.3.1根據(jù)實(shí)際情況制定合理的房屋本體修繕計(jì)劃，因房制宜，對(duì)房屋本體修繕?biāo)璧馁Y源進(jìn)行合理配置，滿足顧客使用和質(zhì)量要求。5.3.2及時(shí)修繕、維修，全面保養(yǎng)，保持房屋本體正常使用功能。5.3.3房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)原有建筑風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)相

6、適應(yīng)。5.4.房屋本體修繕的內(nèi)容5.4.1掌握房屋本體建筑完好情況，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)用途定期對(duì)房屋本體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)完好情況進(jìn)行管理，保證房屋本體正常使用。5.4.2制訂和執(zhí)行修繕原則、指標(biāo)、計(jì)劃，審核修繕方案及工程預(yù)決算，有計(jì)劃地對(duì)房屋本體進(jìn)行維護(hù)。5.4.3嚴(yán)格按驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，做好施工過程的管理與監(jiān)督。建立和完善崗位責(zé)任制、構(gòu)配件檢驗(yàn)制及技術(shù)檔案制度，完善工程項(xiàng)目質(zhì)量體系。5.5房屋本體修繕的分類修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。5.5.1小修：保持房屋本體原來完損等級(jí)為目的的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程，一般指補(bǔ)漏防水、上下水管道修補(bǔ)、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補(bǔ)等。5.5

7、.2中修：房屋本體少量部位損壞、不符合建筑外觀或內(nèi)部裝飾要求，須局部維修的工程，一般包括：墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補(bǔ)或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。5.5.3大修：主體結(jié)構(gòu)大部位嚴(yán)重?fù)p壞、有危險(xiǎn)必須進(jìn)行大型維修的工程，一般包括：對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的拆除改裝，如上下水管道更換、供電線路及對(duì)主體進(jìn)行專項(xiàng)加固的工程。5.5.4翻修：指拆除重建。5.5.4.1綜合維修：指大中小維修工程一次性進(jìn)行的綜合性工程。5.5.4.2由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀，本程序主要針對(duì)房屋本體小修和中修修繕工程的控制。5.6房屋本體中大修工程的管理5.6.1每年十二月十五日前應(yīng)編制下一年度房屋本體

8、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確項(xiàng)目及工程預(yù)算、計(jì)劃完成時(shí)間等，經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認(rèn))5.6.25.6.3客或承租人承擔(dān)。5.6.4體的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕粉刷一次。5.6.55.6.7各部門應(yīng)制訂房屋本體維修管理規(guī)定，內(nèi)容包括維修方式、周期；基金使用范圍、報(bào)批程序及管理方式等，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核、確認(rèn)，便于日常操作。5.6.8房屋本體小、中修工程所需款項(xiàng)，按法規(guī)的要求從房屋本體維修基金中支付，制定基金使用的明細(xì)表，按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù)，并每季度向顧客公布。5.6.9未成立業(yè)主委員會(huì)的，中修工程實(shí)施前必須經(jīng)專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認(rèn)。5.6.10如有房屋本體大修、翻修情況，將由公司成立的專門工作小組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，參照工程事務(wù)處理程序進(jìn)行。5.7房屋本體公用設(shè)備的維護(hù)管理要求見公用設(shè)備設(shè)施管理程序。5.8房屋本體的綜合維修工程參照上述房屋本體修繕工程的要求進(jìn)行。6.公司對(duì)部門房屋本體維護(hù)監(jiān)督6.1 公司品質(zhì)管理部利用業(yè)務(wù)督導(dǎo)、內(nèi)審等檢查方式對(duì)部門的房屋本體進(jìn)行檢查，部門須對(duì)房屋本體檢查內(nèi)容擬定糾正措施，品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)糾正措施進(jìn)行驗(yàn)證；6