上海商業(yè)大廈營(yíng)銷規(guī)劃預(yù)案

1、67/68上海市展中商業(yè)大廈營(yíng)銷策劃方案目錄前言一、上海市寫字樓市場(chǎng)分析二、本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概述三、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位四、本項(xiàng)目產(chǎn)品建議五、銷售策略六、形象策劃七、財(cái)務(wù)分析前言在市場(chǎng)需求日趨嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕裉?，一家?jīng)驗(yàn)豐富、素養(yǎng)良好的專業(yè)行銷顧問(wèn)公司為貴司服務(wù)，是迎接挑戰(zhàn)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)的必要條件。我們的目標(biāo)在于為貴公司的樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)研、行銷策略、形象包裝、媒體策略、現(xiàn)場(chǎng)銷售等環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的行銷顧問(wèn)服務(wù) 。在現(xiàn)今復(fù)雜多變、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中給予您關(guān)于行銷的專業(yè)化幫助和咨詢，為貴司制定正確的市場(chǎng)戰(zhàn)略途徑。根據(jù)目前貴公司的計(jì)劃、樓盤現(xiàn)狀和市場(chǎng)具體情況，我們將盡力為您進(jìn)行關(guān)于影響貴司樓盤行銷進(jìn)程的諸多因

2、素的研究，并據(jù)此提供適合于樓盤的行銷戰(zhàn)略規(guī)劃以及相關(guān)其他多樣化的配套措施。我們的行銷顧問(wèn)們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們?cè)诟鱾€(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，來(lái)協(xié)助貴公司做出每個(gè)重要的決策。一、上海市寫字樓市場(chǎng)分析（一）上海寫字樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀上海的寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)層出不窮。辦公用房施工、竣工情況 單位：萬(wàn)平方米辦公用房施工、竣工情況 單位：萬(wàn)平方米近年來(lái)，辦公用房供應(yīng)量（竣工面積）自1997年達(dá)到最高峰170.70萬(wàn)平方米之后逐年回落，2001年達(dá)到低點(diǎn)58.23萬(wàn)平方米，同期施工面積也達(dá)到近年來(lái)的低點(diǎn)381.63萬(wàn)平方米。與此有所不同的是，

3、反映供應(yīng)量先行指標(biāo)的新開工面積，率先在2000年達(dá)到最低點(diǎn)18.89萬(wàn)平方米后反彈，2001年回升到20.35萬(wàn)平方米，新開工面積自1996年以來(lái)首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量下滑的趨勢(shì)得到扭轉(zhuǎn)。2、寫字樓市場(chǎng)吸納情況“九五”以來(lái)辦公用房市場(chǎng)的吸納量，總體呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積自1996、1997、1998三年連續(xù)大幅度增長(zhǎng)以后近期走勢(shì)較為平穩(wěn)，而出租面積逐年放大，2001年為229.59萬(wàn)平方米，為1996年的15倍，強(qiáng)勁的走勢(shì)，充分反映出市場(chǎng)對(duì)租賃方式的認(rèn)可度和接納度。但自2002年開始趨勢(shì)有所下降。（見下圖）“九五”辦公用房銷售和租賃情況 單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒3、

4、寫字樓空置情況寫字樓的空置面積，在“九五”的前三年是持續(xù)增加的，但自1999年以來(lái)這種情況有所改觀，1999、2001年的空置率分別呈負(fù)增長(zhǎng)；營(yíng)業(yè)性辦公綜合樓的的租賃市場(chǎng)上，空置率從1998年的26%開始下降，近幾年基本保持在1518%左右（見圖4），而從今年第一季度的情況來(lái)看，市場(chǎng)的吸納力有進(jìn)一步放大的趨勢(shì)，供過(guò)于求的局面已發(fā)生根本改變。 “九五”以來(lái)辦公用房空置情況 單位：萬(wàn)平方米資料來(lái)源：2002年統(tǒng)計(jì)年鑒19962002年?duì)I業(yè)性辦公綜合樓空置率狀況 資料來(lái)源：2002年統(tǒng)計(jì)年鑒4、寫字樓價(jià)格走勢(shì)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格自1995年開始下跌，中房上海指數(shù)從1995年2月的1463點(diǎn)下落到2000年

5、4月的905點(diǎn)。歷時(shí)5年多時(shí)間的連續(xù)下跌，跌幅達(dá)到39%（見表5）在經(jīng)過(guò)2000年46月的低部徘徊后，從2000年7月開始止跌回升。2003年1月中房上海辦公指數(shù)為1009點(diǎn)，較上月上升9點(diǎn)，升幅為0.9%。較去年同期上升9.4%。根據(jù)我司分析，自2001年下半年以后，陸家嘴地區(qū)寫字樓租賃價(jià)格上升幅度快于浦西地區(qū)。從整體價(jià)格變化趨勢(shì)來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升期?！熬盼濉币詠?lái)中房上海寫字樓價(jià)格指數(shù)變動(dòng)狀況資料來(lái)源：上海中房指數(shù)（二）上海寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行特征1、需求結(jié)構(gòu)變化隨著我國(guó)加入WTO，外商投資和外資企業(yè)進(jìn)駐速度的逐步加快，國(guó)內(nèi)大型的企業(yè)（如電訊、保險(xiǎn)、銀行、證券及貿(mào)易行業(yè)）紛紛搶灘

6、競(jìng)爭(zhēng)，使得當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。高品質(zhì)的甲級(jí)寫字樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域，甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)了一時(shí)間供不應(yīng)求的局面。與此同時(shí)，中低檔寫字樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大趨勢(shì)。結(jié)構(gòu)性的供大于求和供不應(yīng)求同時(shí)并存。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)看，乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓的需求群體理應(yīng)最大，甲級(jí)寫字樓的需求群體理應(yīng)最小，但目前市場(chǎng)出現(xiàn)如此的反差現(xiàn)象，究其原因：一方面，是由于進(jìn)幾年來(lái)科技和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，使人們的辦公越來(lái)越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，講究效率和速度，因此對(duì)寫字樓本身的品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來(lái)越高，而目前市場(chǎng)上的許多乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓設(shè)施落后、周圍交通不便，難以滿足客戶的要

7、求，導(dǎo)致了客戶流失。另一方面，隨著上海國(guó)際地位的提升，國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的企業(yè)大量進(jìn)駐，在客觀上形成對(duì)寫字樓的巨大需求，這類客戶群會(huì)對(duì)辦公的硬件及軟件有著更高的要求，而甲級(jí)寫字樓以優(yōu)越的地理位置、便利的辦公條件和完善的服務(wù)自然受到青睞，因此出現(xiàn)了甲級(jí)寫字樓一時(shí)間的供不應(yīng)求現(xiàn)象。2、以租為主向租售二元結(jié)構(gòu)演化在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，上海的大多數(shù)寫字樓都是用來(lái)出租的，而用來(lái)出售的比例卻很少，租售比約為5：1，兩者及不平衡。其原因：首先，因?yàn)榍耙欢螘r(shí)期市場(chǎng)上供應(yīng)量過(guò)大，整體租金價(jià)格又較低，導(dǎo)致客戶選擇長(zhǎng)期租賃來(lái)節(jié)約成本；其次，甲級(jí)寫字樓的主要客戶是歐美及港臺(tái)公司，他們一直采用租用的形式，從而形成市場(chǎng)上的“習(xí)慣做

8、法”；最后，在如今的市場(chǎng)回升過(guò)程中，大部分甲級(jí)寫字樓的出租率都達(dá)到90%以上。近年來(lái)，這種情況有所改變。位于西藏中路北海路的銀晨數(shù)碼科技大廈于2001年底供應(yīng)上市，作為近期上海市場(chǎng)第一個(gè)“全出售型”物業(yè)，目前銷售情況良好；位于曹楊路寧夏路的綠地科創(chuàng)大廈于2002年初開始預(yù)售，目前銷售率也已過(guò)6、7層以上；還有位于陸家嘴的京銀大廈是從2002年5月開始銷售的，第一個(gè)月預(yù)售量就超過(guò)40%。這些情況都表明，在當(dāng)前高租金回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，一些企業(yè)開始變租賃為購(gòu)買，在滿足自用的前提下對(duì)寫字樓進(jìn)行中長(zhǎng)期投資，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，短時(shí)間可控制日常運(yùn)作成本，中長(zhǎng)期從穩(wěn)定的現(xiàn)金流獲得良好的回報(bào)。投資性寫字樓的出現(xiàn)，加大

9、了出售型寫字樓的市場(chǎng)需求良，以租為主的商業(yè)模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。3、CBD演繹多級(jí)格局近年來(lái)，浦東陸家嘴CBD由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨(dú)厚的條件，吸引了150多家外資銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的入駐。與此同時(shí)，淮海路、南京西路以其良好的商業(yè)氛圍、便利的交通環(huán)境，寫字樓的租賃市場(chǎng)也十分搶手，平均空置率為10%。從目前區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)演繹來(lái)看，已從最早的虹橋地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家匯、人民廣場(chǎng)為區(qū)域性CBD的多級(jí)發(fā)展格局，上屬區(qū)域除虹橋以外，寫字樓的入駐率均達(dá)到80%以上。隨著城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴(kuò)張，楊浦五角場(chǎng)、中山公園、浦東機(jī)場(chǎng)和松江新城作為潛在的

10、區(qū)域性CBD均有崛起之勢(shì)，CBD的形成所帶來(lái)的聚集效應(yīng)和輻射功能，將有力推動(dòng)和促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成多個(gè)CBD的多級(jí)發(fā)展格局。隨著大量外資的進(jìn)入和辦公智能化水平的提高，寫字樓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，甲級(jí)寫字樓占據(jù)了重要的地位，成為上海寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品。目前，甲級(jí)寫字樓主要分布于，陸家嘴36%、長(zhǎng)寧虹橋地區(qū)18%、盧灣區(qū)15%、靜安區(qū)14%、黃浦區(qū)7%、徐匯區(qū)6%、其他地區(qū)4%（詳見下圖）甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量分布圖（三）上海各區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析比較1、市場(chǎng)特征分析根據(jù)我司分析，從區(qū)域商圈劃分來(lái)看，目前本市甲級(jí)寫字樓主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路

11、區(qū)域、人民廣場(chǎng)外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。徐家匯和新客站不夜城地區(qū)也有相當(dāng)一部分，下面就將這些區(qū)域商圈的特征進(jìn)行比較分析。區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路 西藏中路中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等以大中型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。南京西路區(qū)域（靜安）成都北路武定路嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城、中欣大廈等以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒等行業(yè)為主浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域匯豐銀行大廈、中銀大廈

12、、金茂大廈、證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)、新建設(shè)大廈等以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定位。虹橋區(qū)域（長(zhǎng)寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)易中心等以香港、臺(tái)灣公司居多，多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。人民廣場(chǎng)及外灘（黃浦）東到外灘，西至黃陂北路區(qū)域港陸廣場(chǎng)、港泰廣場(chǎng)、永新廣場(chǎng)、中區(qū)廣場(chǎng)、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場(chǎng)以金融、保險(xiǎn)業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務(wù)類企業(yè)為主。其他區(qū)域徐家匯、不夜城美羅大廈、實(shí)業(yè)大廈、嘉里不夜城等2、甲級(jí)寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較目前上海高檔的甲級(jí)寫字

13、樓主要集中在全市五大區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，總供應(yīng)量超過(guò)500多萬(wàn)平方米。從區(qū)域甲級(jí)寫字樓供應(yīng)的情況來(lái)看，浦東陸家嘴區(qū)域供應(yīng)量最大約有171多萬(wàn)平方米，且市場(chǎng)吸納情況良好。其他區(qū)域的吸納量，除虹橋地區(qū)略差以外，均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。具體甲級(jí)寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較，如下圖：上海市甲級(jí)寫字樓供求狀況 單位：平方米3、甲級(jí)寫字樓區(qū)域空置率比較從下圖可以看出在全市甲級(jí)寫字樓集中區(qū)域里，空置率最大的要屬虹橋地區(qū)，由于它是上海最早開發(fā)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)域，設(shè)施的陳舊以及中央CBD商圈核心的分離，使其整體出租率下降，目前空置率維持在17%左右；人民廣場(chǎng)外灘區(qū)域空置率約為12%左右；淮海中路區(qū)域約為9%；浦東陸

14、家嘴和南京西路區(qū)域最低約為7%左右。各甲級(jí)辦公區(qū)域空置率比較 4、甲級(jí)寫字樓區(qū)域租金比較從今年一季度前的甲級(jí)寫字樓租金情況來(lái)看，整體租金行情呈現(xiàn)居高不下，甲級(jí)物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但由于中國(guó)在一季度末爆發(fā)“非典”疾病，致使租金行情受到打壓，隨著上海與疾病對(duì)抗的初戰(zhàn)告捷，整體租金行情已開始回升。目前，上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域租金行情比較，如下圖：各甲級(jí)辦公區(qū)域租金比較 單位：US$/平方米.天5、各區(qū)域甲級(jí)寫字樓售價(jià)比較從甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，寫字樓一般以租賃形式為主，而銷售的卻比較少。這是因?yàn)槭袌?chǎng)上的甲級(jí)寫字樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，以及中國(guó)加入WTO給市場(chǎng)帶來(lái)的利好消息

15、等，導(dǎo)致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實(shí)力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。但是根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，還是有部分的甲級(jí)寫字樓可供銷售，而且就目前市場(chǎng)來(lái)看有所上升約35.6%左右，但大多采取租售并舉的形式。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場(chǎng)，這樣做的優(yōu)勢(shì)在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場(chǎng)回暖，樓價(jià)上漲，可以取得更高的投資回報(bào)，另一方面，通過(guò)部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。從而取得高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)的雙重效應(yīng)。比例一般為3：7、4：6左右。銷售單價(jià)的范圍在區(qū)域中的表現(xiàn)也有所不同，虹橋區(qū)域售價(jià)在$23002700/平方米之間；淮海中路區(qū)域在$19003500

16、/平方米之間；陸家嘴區(qū)域在$13503700/平方米之間；人民廣場(chǎng)及區(qū)域在$18303000/平方米之間；南京西路區(qū)域在$16802300/平方米之間。如下圖上海甲級(jí)寫字樓區(qū)域售價(jià)比較（四）寫字樓市場(chǎng)綜述從兩個(gè)方面可以來(lái)分析上海寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r1、上揚(yáng)2003年至少有兩個(gè)因素刺激寫字樓市場(chǎng)興旺。首先是上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大；加上近幾年銀行利率連續(xù)下調(diào)，促使新組建公司和投資客不斷增多。許多客戶為同時(shí)滿足投資和自住兩方面的需求，正在考慮變租賃為購(gòu)買，或直接投資寫字樓，為未來(lái)搭乘上海經(jīng)濟(jì)上升“電梯”打好基礎(chǔ)。其次是3月1日上海實(shí)施非居住用房?jī)?nèi)外銷并

17、軌政策，增加了境內(nèi)外客戶對(duì)投資上海商辦樓的興趣。地方政府推出“放”的政策，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)上海寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)向上。2、下抑然而不能不看到近期同時(shí)又出現(xiàn)一些寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的制約因素。一是全球經(jīng)濟(jì)放緩，國(guó)內(nèi)外不少公司的擴(kuò)展計(jì)劃被擱置，因而對(duì)高檔寫字樓的需求難有顯著增長(zhǎng)。從上海市場(chǎng)看，寫字樓租金始終保持平穩(wěn)就是一個(gè)證明第一，金融政策的調(diào)整給寫字樓投資客抬高了門檻，至少遲滯了這批人抓緊時(shí)機(jī)購(gòu)買寫字樓的進(jìn)程。第二，稅費(fèi)政策的恢復(fù)在一定程度上降低了投資回報(bào)率，從而增加了投資客的風(fēng)險(xiǎn)。3、綜合分析上揚(yáng)和下抑兩大因素同時(shí)并存，未來(lái)兩年內(nèi)上海寫字樓市場(chǎng)不應(yīng)有大起大落的變化。上海寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)三個(gè)新的需求：一是

18、全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓將成為市場(chǎng)新寵；二是商住結(jié)合的寫字樓將受到歡迎；三逐步增多的可銷售型高檔寫字樓獲得追捧。二、本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概述展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路處。由于本項(xiàng)目也位于上海著名的淮海路沿線，因此，了解這一區(qū)域的寫字樓、商業(yè)狀況具有相當(dāng)大的意義。（一）淮海路沿線寫字樓市場(chǎng)狀況1、寫字樓市場(chǎng)總況從市場(chǎng)屬性來(lái)看，淮海路寫字樓主要集中于淮海中路上，東起西藏中路，西至成都路高架，是上海高檔寫字樓最為密集的區(qū)域，其大廈品質(zhì)也非常之高。沿線的香港新世界大廈、上海廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)均為上海極具知名度高品質(zhì)寫字樓。而過(guò)西藏南路，寫字樓逐步減少，其租賃價(jià)差十分明顯。位于

19、西藏南路以西的淮海路寫字樓金鐘廣場(chǎng)的租金價(jià)格在USD0.55 /m2.天，而以東的恒積大廈租金則為USD0.35/m2.天，僅一路之隔，價(jià)格陡然下跌。2、本項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊臨近地區(qū)個(gè)案概況淮海路沿線寫字樓及人民廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r區(qū)域項(xiàng)目名地理位置層數(shù)戶型面積（m2）得房率淮 海 路 沿 線香港新世界大廈淮海中路高60層366-1,98770-75%恒積大廈淮海東路高20層87-200068%柳林大廈淮海中路高28層48-100365%上海廣場(chǎng)淮海中路高38層165-40067%金鐘廣場(chǎng)淮海中路高46層170-43360%力寶廣場(chǎng)淮海中路222號(hào)高39層160-45467%香港廣場(chǎng)淮海中路高3

20、8層90-125365%中環(huán)廣場(chǎng)淮海中路高38層30-430071%永銀大廈西藏南路218號(hào)高16層126-20067%蘭生大廈淮海中路高39層213-120068%人 民 廣 場(chǎng) 周 邊東海商業(yè)中心延安東路高23層128-31868%世界貿(mào)易大廈廣東路高31層136-27670%金陵海欣大廈福州路666號(hào)高25層140-120065%港泰廣場(chǎng)延安東路高27層162-330070%港陸廣場(chǎng)西藏中路18號(hào)高36層85-29460%中區(qū)廣場(chǎng)黃陂北路高26層68-172570%表一淮海路沿線及人民廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格及出租率區(qū)域項(xiàng)目名稱租價(jià)(USD/m2天)售價(jià)（USD/m2）管理費(fèi)(USD/m2

21、月)出租率淮 海 路 沿 線香港新世界大廈0.75-0.853.870%恒積大廈0.352.595%柳林大廈0.4390%上海廣場(chǎng)0.626003.25100%金鐘廣場(chǎng)0.45-0.6030003.295%力寶廣場(chǎng)0.60-0.853.4100%香港廣場(chǎng)0.60-0.65495%上海中環(huán)廣場(chǎng)0.752.7595%永銀大廈0.524003100%蘭生大廈0.5530003.395%人 民 廣 場(chǎng) 周 邊世界貿(mào)易大廈0.452600395%港泰廣場(chǎng)0.45395%港陸廣場(chǎng)0.55-0.603.395%中區(qū)廣場(chǎng)0.55-0.603.395%表二部分淮海路沿線及人民廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施狀況區(qū)域項(xiàng)目名

22、外墻大堂電梯中央空調(diào)淮 海 路 沿 線恒積大廈高級(jí)裝飾石材和高級(jí)玻璃幕墻高級(jí)進(jìn)口大理石進(jìn)口澳州寶來(lái)6部電梯美國(guó)特靈冷水機(jī)組柳林大廈進(jìn)口玻璃幕墻進(jìn)口大理石5臺(tái)日本 三菱最新GPM高速垂直電梯美國(guó)TRANE冷水機(jī)組及意大利RC低噪音熱泵冷水組上海廣場(chǎng)進(jìn)口花崗石掛板配以高級(jí)玻璃幕墻地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。進(jìn)口“三菱”高速客用電梯共七部進(jìn)口中央冷暖氣供應(yīng)系統(tǒng)力寶廣場(chǎng)銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進(jìn)口花崗巖高級(jí)進(jìn)口云石拼砌原裝日本進(jìn)口富士達(dá)電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運(yùn)客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調(diào)系統(tǒng)人

23、 民 廣 場(chǎng) 周 邊世界貿(mào)易大廈采用美國(guó)LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進(jìn)口優(yōu)質(zhì)大理石日本MITSUBISHI客梯9臺(tái)，貨梯2臺(tái)和自動(dòng)扶梯10臺(tái)進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)港陸廣場(chǎng)高級(jí)進(jìn)口反光玻璃幕墻，配以進(jìn)口金屬掛板和大理石地臺(tái)及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾外國(guó)名牌高速電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)中區(qū)廣場(chǎng)日本進(jìn)口ASAHI玻璃幕墻精選優(yōu)質(zhì)花崗巖原裝日本進(jìn)口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進(jìn)口CARRIER中央空調(diào)系統(tǒng)金陵海欣大廈進(jìn)口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍(lán)鋼化中空玻璃地坪:進(jìn)口磨光花崗石和大理石，墻面:進(jìn)口大理石飾面日本進(jìn)口三菱電梯三洋溴化鋰機(jī)組表三目前市場(chǎng)上在售寫字樓概況項(xiàng)目名地

24、理位置層數(shù)戶型面積（m2）得房率森南大廈中山南路969號(hào)高26層155.72-144070%峻嶺廣場(chǎng)成都北路高38層137.09-110065%南證大廈南京西路580號(hào)高49層58-240066%均瑤國(guó)際廣場(chǎng)肇嘉浜路789號(hào)高32層134.52-363.7667%虹橋銀城中山西路933號(hào)高30層40-11265%華敏翰尊國(guó)際延安西路726號(hào)高28層120-250070%隆宇大廈浦東南路1036號(hào)高27層194-105073%綠地科創(chuàng)大廈寧夏路251號(hào)高29層86-27265%表四在售寫字樓租售價(jià)格及管理費(fèi)項(xiàng)目名租價(jià)(USD/m2天)售價(jià)（USD/m2）管理費(fèi)(USD/m2月)森南大廈0.313

25、50-19502.2峻嶺廣場(chǎng)0.351500-18003.25南證大廈0.48-0.552550-29003.2均瑤國(guó)際廣場(chǎng)0.51700-18503虹橋銀城/1450-19502.4華敏翰尊國(guó)際/1850-22003隆宇大廈0.31250-14501綠地科創(chuàng)大廈0.31000-12001 表五部分在售寫字樓配套設(shè)施狀況項(xiàng)目名外墻大堂電梯中央空調(diào)森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。6部三菱電梯進(jìn)口開利牌熱泵機(jī)組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級(jí)仿石噴涂高級(jí)克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進(jìn)口鏡面玻璃，鋁復(fù)合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯

26、蒹貨梯，全部采用日本進(jìn)口日立電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)表六今后可能出售的辦公樓：現(xiàn)有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區(qū)CBD的范圍內(nèi)，其整體出租率一般不高，因此會(huì)有部分想盡快回籠資金的開發(fā)商將辦公樓進(jìn)行銷售。新推出的辦公樓具估計(jì)，未來(lái)幾年內(nèi)將有約30萬(wàn)平方米的可售辦公樓推向市場(chǎng)。3、租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達(dá)到了滿租。僅有位于新世界大廈出租率為70%左右，也是由于其正式對(duì)外租賃時(shí)間較短，相信要達(dá)到90%甚至滿租抗性不大。租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。主要原因是這一區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)比

27、較高，而遠(yuǎn)期租金回報(bào)總額要高于短期銷售回報(bào)，加之良好的出租率，使業(yè)主都愿意持有大廈產(chǎn)權(quán)自營(yíng)獲利。客戶分析根據(jù)對(duì)區(qū)域的寫字樓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內(nèi)外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。從企業(yè)規(guī)模上來(lái)看，規(guī)模處于兩個(gè)端口的企業(yè)，即大型企業(yè)和小型企業(yè)總體數(shù)量約占到40%，而中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量則占50%，其他類型約占10%。租賃面積由于中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200400m2面積是區(qū)域內(nèi)的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。（二）區(qū)域市場(chǎng)總體分析從本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展、寫字樓市場(chǎng)調(diào)查可以得出以

28、下 點(diǎn)結(jié)論：地段的優(yōu)越性無(wú)可比擬本項(xiàng)目所在的淮海路是上海著名高檔商業(yè)、辦公區(qū)域，是上海著名的“四大商業(yè)街”之一，沿線商業(yè)繁華、辦公氛圍濃郁，具有商業(yè)、辦公的天然條件。其先天優(yōu)勢(shì)十分顯著。高密度的寫字樓分布淮海路尤其是從西藏南路至成都路高架段的淮海中路沿線及緊靠其沿線的寫字樓約有14幢之多，其寫字樓密集程度之高為上海之最，是上海最主要的五大辦公中心之一。高品質(zhì)、高知名度的寫字樓云集香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、新世界大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)等具有極大知名度的高品質(zhì)樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質(zhì)提升到相當(dāng)高的程度。寫字樓的高出租率顯示區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛密集的寫字樓說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量十分巨大，而沿線寫字樓的出租

29、率普遍在90%以上顯示其市場(chǎng)需求量十分旺盛，仍沒有達(dá)到飽和狀態(tài)。銷售型的純寫字樓是市場(chǎng)空白點(diǎn)單以整棟完全出售來(lái)判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個(gè)寫字樓項(xiàng)目對(duì)外進(jìn)行銷售。這主要是由于這一區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發(fā)展商對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域市場(chǎng)普遍抱有樂觀預(yù)計(jì)，愿意將大廈所有權(quán)歸于自身以獲得長(zhǎng)期利益。三、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目概況展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積：17939.82 m2建筑占地面積：725.33 m2容積率：7.15地上建筑面積：15016.52 m2其中： 裙房面積(1-4層

30、)：3921.06 m2機(jī)電層（5層）：649.27 m2辦公面積(6-22層)：10446.19 m2地下建筑面積(兩層)：2923.3 m2建筑密度：36.4%綠化率：4.1%機(jī)動(dòng)車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strenth宏觀經(jīng)濟(jì)的良好走勢(shì)為本項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景從上海未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，仍會(huì)保持高于全國(guó)平均水平的發(fā)展速度，市中心城區(qū)改造、世博會(huì)效應(yīng)等將使上海維持長(zhǎng)期高速發(fā)展。大量境內(nèi)外企業(yè)來(lái)滬發(fā)展、購(gòu)置物業(yè)作為根本，促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展。一級(jí)商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)淮海路是上海名副其實(shí)的一級(jí)商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項(xiàng)

31、目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項(xiàng)目具有的最大優(yōu)勢(shì)。市中心寫字樓、商鋪歷來(lái)稀缺、供不應(yīng)求縱觀上海市各辦公、商業(yè)中心，寫字樓、商鋪市場(chǎng)一向處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這是由于其優(yōu)越地段的土地稀缺性所造成。巨大的升值空間，豐厚的投資回報(bào)市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應(yīng)的有限性與無(wú)限增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求促使本項(xiàng)目成為越來(lái)越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預(yù)見的上升價(jià)值顯而易見。投資本項(xiàng)目必然會(huì)帶來(lái)非常豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。劣勢(shì)Weakness地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項(xiàng)目地塊北面有高樓阻擋，緊貼西面的百文大廈何時(shí)拆遷尚屬未知，南面正對(duì)舊里。因此，本項(xiàng)目建成后，其景觀環(huán)境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。商業(yè)、辦公環(huán)境欠佳本項(xiàng)目隸

32、屬黃浦區(qū)新北門地區(qū)，周邊人民路、云南南路等商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)比較零亂，地塊南面正對(duì)市區(qū)舊里，使周邊環(huán)境有所欠缺。從地理位置上來(lái)看，與西藏南路以西的淮海中路有相當(dāng)差異。機(jī)會(huì)Opportunity銷售型寫字樓市場(chǎng)逐漸成熟隨著上海住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)展，境內(nèi)外在滬購(gòu)房者數(shù)量巨大，導(dǎo)致住宅售價(jià)急劇上漲，使住宅升值空間不斷縮小。而近兩年內(nèi)，上海逐漸出現(xiàn)甲級(jí)寫字樓進(jìn)入銷售市場(chǎng)，其良好的市場(chǎng)前景和優(yōu)厚的投資回報(bào)吸引了大量客戶，這標(biāo)志著上海市投資寫字樓的狀況會(huì)越來(lái)越多，銷售型寫字樓市場(chǎng)趨向成熟?；春Ｂ蜂N售型寫字樓為當(dāng)前市場(chǎng)空缺淮海路沿線基本不存在正式對(duì)外銷售的高檔寫字樓，為本項(xiàng)目的銷售提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。境外對(duì)

33、大陸投資置業(yè)政策2003年3月，上海市政府頒布的關(guān)于境外企業(yè)與個(gè)人關(guān)于購(gòu)買國(guó)內(nèi)投資型物業(yè)的政策條例。這一政策旨在鼓勵(lì)境外客戶在滬購(gòu)買寫字樓、商鋪，將吸引大量到滬投資、經(jīng)營(yíng)的境外企業(yè)與個(gè)人，將有利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)消化。威脅Threaten臨近個(gè)案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與本項(xiàng)目臨近的中華BOSS大廈是一幢SOHO概念的小戶型公寓，具有面積小總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)銷售形成沖擊。市場(chǎng)發(fā)展到今天，已完全成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯，要在市場(chǎng)上脫穎而出，項(xiàng)目后期的形象包裝、行銷推廣已經(jīng)越來(lái)越關(guān)鍵。我司認(rèn)為，就本案而言，如何抓住產(chǎn)品特點(diǎn)，如何通過(guò)各種銷售策略的整合達(dá)到利潤(rùn)最大化，是本案營(yíng)銷工作

34、的重點(diǎn)。（三）本項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)根據(jù)上述區(qū)域市場(chǎng)分析可以發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求是本項(xiàng)目最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而其具體表現(xiàn)為淮海路沿線辦公樓的高出租率和可銷售寫字樓的稀有性，使項(xiàng)目具有強(qiáng)大的市場(chǎng)升值空間，加之淮海路高檔商務(wù)區(qū)的知名度，為項(xiàng)目帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)前景。在上海銷售型物業(yè)的投資客主要還是以境內(nèi)客戶為主，尤其是寫字樓市場(chǎng)，本地投資客對(duì)于市場(chǎng)的了解和地域的認(rèn)可度比境外客戶更強(qiáng)，尤其是淮海路是上海傳統(tǒng)高檔商務(wù)街，對(duì)境內(nèi)客商的吸引力更強(qiáng)。良好的升值前景使其具備巨大的投資意義。同時(shí)，身處高檔商務(wù)區(qū)辦公或置業(yè)，既可保值，更可提升購(gòu)買者的企業(yè)形象。無(wú)可銷售的高檔寫字樓區(qū)域?qū)懽謽歉叱鲎饴收w市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)本

35、項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的稀缺性銷售型寫字樓市場(chǎng)逐漸成熟世博會(huì)等經(jīng)濟(jì)效應(yīng)淮海路市中心一級(jí)商業(yè)、辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可銷售的高檔寫字樓區(qū)域?qū)懽謽歉叱鲎饴收w市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)本項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)中的稀缺性銷售型寫字樓市場(chǎng)逐漸成熟世博會(huì)等經(jīng)濟(jì)效應(yīng)淮海路市中心一級(jí)商業(yè)、辦公區(qū)位優(yōu)勢(shì)（四）產(chǎn)品定位1、目標(biāo)客戶定位寫字樓的購(gòu)買者主要以境內(nèi)客戶為主，既符合上海物業(yè)投資的客戶市場(chǎng)需求，又與淮海中路沿線寫字樓客戶形成差異和互補(bǔ)，避免正面競(jìng)爭(zhēng)。（1）中等規(guī)模境內(nèi)企業(yè)企業(yè)購(gòu)買既可以作為固定資產(chǎn)自用，也可以投資，或者自用一部分，投資一部分。其購(gòu)買動(dòng)機(jī)可以歸納為以下兩點(diǎn)

36、：企業(yè)實(shí)力的象征和身份的體現(xiàn)繁華的商業(yè)氛圍、密集的高檔寫字樓，大量境內(nèi)外實(shí)力企業(yè)在淮海沿線辦公，進(jìn)一步烘托出淮海路傳統(tǒng)的高品質(zhì)、高層次商務(wù)圈氛圍。置身于其中辦公，能以淮海路高尚地段形象體現(xiàn)企業(yè)的身份、地位和實(shí)力，使企業(yè)形象品質(zhì)獲得極大的提升。保值、投資升值目前，上海已出現(xiàn)企業(yè)大量購(gòu)買辦公面積一部分自用、一部分出租的情況。這一現(xiàn)象主要出現(xiàn)在一些品質(zhì)、地段比較一般的寫字樓。而高級(jí)商務(wù)區(qū)銷售型高級(jí)寫字樓的稀少及其地段的稀缺，使得本項(xiàng)目具有天然的保值、升值潛力。在資金實(shí)力允許的情況下，企業(yè)會(huì)大量購(gòu)買，自用一部分、出租一部分獲利。（2）個(gè)人投資客這類客戶擁有雄厚的個(gè)人資金，純粹用以投資出租或轉(zhuǎn)售。由于本

37、項(xiàng)目寫字樓銷售面積不大，這類客戶定位為以大型投資客為主，零散投資者為輔。這類客戶的置業(yè)以獲得投資回報(bào)利益為根本目的。其購(gòu)買本項(xiàng)目的根本動(dòng)因可以歸納為以下兩點(diǎn)：看好本項(xiàng)目的升值前景上海未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將吸引更多數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入，不斷擴(kuò)大寫字樓的市場(chǎng)需求量。如市場(chǎng)分析所述，市中心尤其是淮海路區(qū)域地塊的稀少性和不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求為本項(xiàng)目提供了可以預(yù)期的升值潛力，其價(jià)值必然不斷上升?？春帽卷?xiàng)目的租賃市場(chǎng)前景在資金實(shí)力允許的前提下，高檔地段寫字樓的租用是所有企業(yè)的首選，從淮海路沿線所有辦公樓的出租率普遍達(dá)到90%以上、有些甚至滿租可以充分證明這點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的租賃市場(chǎng)具有良好的前景，適合眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的遠(yuǎn)期

38、投資客。2、產(chǎn)品定位淮海路全產(chǎn)權(quán)甲級(jí)寫字樓定位表現(xiàn)：淮海路上海傳統(tǒng)的高檔商務(wù)街，入駐淮海路是身份的象征，實(shí)力的體現(xiàn)，是企業(yè)品牌形象的最好體現(xiàn)。全產(chǎn)權(quán)淮海路稀有的可銷售寫字樓，自有產(chǎn)權(quán)，投資、自用兩相宜。甲級(jí)寫字樓高品質(zhì)寫字樓，為業(yè)主提供高品質(zhì)的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。定位依據(jù)：產(chǎn)品定位是對(duì)項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)及其特色的綜合與濃縮，本項(xiàng)目定位著重突出三個(gè)要點(diǎn)：傳統(tǒng)高檔商務(wù)區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)是驗(yàn)證寫字樓綜合品質(zhì)中最為首要的因素，淮海路地理位置是本項(xiàng)目所具備的最突出優(yōu)勢(shì)，突出淮海路區(qū)位優(yōu)勢(shì)，就是突出本項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。產(chǎn)品的稀缺性、良好的市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的升值前景上述市場(chǎng)分析已經(jīng)清晰闡述，作為銷售型的純辦公樓，本項(xiàng)

39、目在區(qū)域內(nèi)的屬于唯一，而良好的寫字樓租賃市場(chǎng)證明了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的認(rèn)同與強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，使本項(xiàng)目具有了可以預(yù)見的可觀的市場(chǎng)升值空間。產(chǎn)品自身的優(yōu)良品質(zhì)良好的地理位置、高檔寫字樓密集的區(qū)域，必然會(huì)出現(xiàn)與之相得益彰的高品質(zhì)寫字樓，為客戶提供優(yōu)越的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。四、本項(xiàng)目產(chǎn)品建議除了具有地段優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)外，產(chǎn)品品質(zhì)也是體現(xiàn)項(xiàng)目整體品質(zhì)和市場(chǎng)形象的重要標(biāo)準(zhǔn)，在優(yōu)良的地段上建造與此相符合的高品質(zhì)產(chǎn)品，能烘托產(chǎn)品形象和市場(chǎng)地位，為未來(lái)市場(chǎng)推廣和銷售提供有力支撐。本項(xiàng)目目前擴(kuò)初方案已出，因此我司將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品提出建議。（一）各樓層功能分區(qū)建議樓層功 能18-22F寫字樓部分高區(qū)12-17F中區(qū)6-

40、11F低區(qū)5F設(shè)備層3-4F商場(chǎng)部分大型餐飲1-2F精品專賣B2-B1地下停車場(chǎng)（二）產(chǎn)品建議由于項(xiàng)目體量較小，產(chǎn)品建議上應(yīng)體現(xiàn)其高檔、精致、時(shí)尚的特色，與其定位相符。同時(shí)體現(xiàn)開發(fā)商品位。1、整體建筑建筑立面采用簡(jiǎn)潔而現(xiàn)代感之建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，玻璃幕墻作為主要用料2、內(nèi)部共用部位裝飾大堂體現(xiàn)項(xiàng)目的豪華高檔，地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。大堂增設(shè)服務(wù)臺(tái)，大理石臺(tái)面。內(nèi)墻大廳為大理石鑲貼，辦公區(qū)及走廊為高級(jí)乳膠漆電梯美國(guó)原裝OTIS高速電梯或原裝日本進(jìn)口三菱電梯電梯廳墻身及地面均鋪砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚或天然云石衛(wèi)生間進(jìn)口彩色瓷磚地面，墻身鋪貼進(jìn)口彩色瓷磚到頂，全套

41、進(jìn)口衛(wèi)生潔具(包括紙盅、皂盅及梳妝鏡) 3、5A智能化5A智能化已經(jīng)成為越來(lái)越多寫字樓項(xiàng)目的選擇，代表先進(jìn)的寫字樓智能化水平。由以下幾個(gè)部分組成：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CA）包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BA）包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫(kù)系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OA）包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。安保自動(dòng)化系統(tǒng)（SA）包括監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FA）每層設(shè)有消火栓，

42、各單位裝置自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備，連接中央消防警報(bào)系統(tǒng)。每層防煙樓梯間、前室，分別裝設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械排煙系統(tǒng)。4、商業(yè)部分與辦公部分（1）商業(yè)部分底層商業(yè)的市場(chǎng)意義淮海路是上海最著名的高檔商業(yè)街，其商業(yè)價(jià)值無(wú)可比擬；縱觀淮路沿線兩側(cè)寫字樓，無(wú)一例外底層都設(shè)置為商業(yè)，或全部或部分；并且，商鋪的銷售價(jià)格一向比其他類型物業(yè)要高。同時(shí)，底層商鋪的成敗對(duì)整個(gè)項(xiàng)目具有決定性影響。經(jīng)營(yíng)成功，不但獲得巨大利潤(rùn)，還可以帶動(dòng)整個(gè)大廈的品質(zhì)提升和產(chǎn)品去化。若經(jīng)營(yíng)失敗，則又可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)又是長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，不僅要注重硬件設(shè)施，更重要的是軟性配套。其中最重要的就是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位?？梢钥闯觯瑥膮^(qū)域狀

43、況、市場(chǎng)例證、經(jīng)濟(jì)收益、商業(yè)定位四方面表明，商業(yè)部分對(duì)項(xiàng)目具有不容忽視的影響。商場(chǎng)部分業(yè)態(tài)建議一、二層：由于本案周邊坐落有大量的商務(wù)樓，加上四周設(shè)有多個(gè)公交站點(diǎn)，因此，該地區(qū)的人流量會(huì)較大，而且年輕白領(lǐng)人士的比例會(huì)較高，為了迎合這些人群的消費(fèi)特點(diǎn)，建議將這兩層分割為小面積商鋪，引入精品專賣店。三、四層：本案旁坐落有上海著名的美食街云南南路，作為該條街功能的延伸，建議將這兩層作為大型餐飲場(chǎng)所。（2）辦公部分辦公部分分為高、中、低三區(qū)，每區(qū)拿出兩層進(jìn)行分割，分割為約5套、單套面積在120m2左右的小面積辦公間出售，其余為整層出售。辦公部分公共空間進(jìn)行精裝修，電梯建議采用OTIS、三菱等，在上班高峰

44、時(shí)期分高、低區(qū)。（三）物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理內(nèi)容除了產(chǎn)品自身品質(zhì)、所處地段因素外，判斷寫字樓整體檔次高低的另一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)是其軟性服務(wù)配套的品質(zhì)，其中物業(yè)管理是最重要的一項(xiàng)。寫字樓物業(yè)管理是一個(gè)比較系統(tǒng)的工作，具體可以概括為以下四方面：寫字樓宇保養(yǎng)維修管理制度寫字樓宇安全管理制度寫字樓宇服務(wù)管理制度寫字樓宇綜合管理制度2、物業(yè)管理公司建議聘請(qǐng)世界知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與寫字樓的管理，這樣具體可以體現(xiàn)出三大優(yōu)勢(shì)：物業(yè)品質(zhì)的長(zhǎng)期保證全球知名的物業(yè)管理企業(yè)具有最先進(jìn)的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能保證未來(lái)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營(yíng)階段，日常管理與大樓維護(hù)得到最佳保養(yǎng)，為業(yè)主提供良好服務(wù)。物業(yè)品牌的有效提升優(yōu)秀的物業(yè)管理公司

45、本身就具有相當(dāng)大的品牌知名度，在市場(chǎng)上具影響力和號(hào)召力。聘請(qǐng)著名物管公司，也能利用其品牌效應(yīng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和市場(chǎng)形象。行銷推廣上的重要賣點(diǎn)綜合上述兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，能增強(qiáng)買家和租戶的信心，促進(jìn)成交，鞏固其市場(chǎng)高位形象，為項(xiàng)目在銷售、推廣上提供一大賣點(diǎn)。五、銷售策略1、入市時(shí)機(jī)的選擇上海的銷售型寫字樓原先主要集中于檔次較低、區(qū)位一般的普通寫字樓或商住樓中。隨著可銷售寫字樓市場(chǎng)的逐步成熟，上海目前已逐步顯現(xiàn)高檔寫字樓進(jìn)入銷售領(lǐng)域，如淮海中路的金鐘廣場(chǎng)目前已有部分單元對(duì)外銷售，并逐步打開其他位置，最后將全部銷售；南京西路的南證大廈已對(duì)外銷售。除此以外，上海還有眾多區(qū)位上佳的爛尾樓工程開始動(dòng)工，建設(shè)為寫字樓對(duì)

46、外銷售，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。根據(jù)我司對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)調(diào)查得知，未來(lái)三年內(nèi)上?？射N售的寫字樓總面積將達(dá)到約30萬(wàn)m2以上。本案的建設(shè)期正處于其中，及早入市有利于奪得市場(chǎng)先機(jī)。建議項(xiàng)目在期房階段、獲得預(yù)銷售許可證時(shí)即正式對(duì)外銷售。2、產(chǎn)品去化針對(duì)不同客戶的產(chǎn)品去化根據(jù)上述目標(biāo)客戶定位，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶為境內(nèi)中等規(guī)模企業(yè)與個(gè)人投資客為主，其中又以大宗購(gòu)買為主，即整層出售為主，分割零散銷售為輔。建議將寫字樓部分分為高區(qū)（1822層）、中區(qū)（1217層）、低區(qū)（611層），整層出售。并在三區(qū)中各選出一個(gè)層面分割為5套，面積在120m2左右的小面積以滿足少量小規(guī)模企業(yè)和小型投資客的購(gòu)買需求和經(jīng)濟(jì)能力。按工程進(jìn)度進(jìn)

47、行銷售根據(jù)上述提出的入市時(shí)機(jī)的選擇，建議在期房階段即進(jìn)入市場(chǎng)銷售。為保證開發(fā)商利潤(rùn)最大化目標(biāo)，建議推盤時(shí)期采用銷售部分面積、保留部分面積的方式。本項(xiàng)目目前預(yù)計(jì)于2004年3、4月間可獲預(yù)銷售許可證，5月可結(jié)構(gòu)封頂，此后進(jìn)入外立面、內(nèi)部裝飾、設(shè)備配套階段，預(yù)計(jì)至現(xiàn)房階段需一年以上。則至現(xiàn)房竣工交付估計(jì)要在2005年5月以后。建議在期房階段推出寫字樓總面積的1/3進(jìn)行銷售，剩余2/3保留到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房階段推出，即建筑進(jìn)入竣工交付使用階段。3、各銷售階段中的價(jià)格策略銷售中建議采取低開高走，分段提價(jià)的價(jià)格策略。 建議銷售周期分為三個(gè)階段,以結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)銷售許可證（2004年5、6月間）為一銷售節(jié)點(diǎn)

48、，至年底為一節(jié)點(diǎn)，直至2005年6月產(chǎn)品正式進(jìn)入竣工交付為銷售的另一節(jié)點(diǎn)。第一階段：（2004.612）由于此時(shí)項(xiàng)目工程還處于建筑結(jié)構(gòu)階段，大廈形象還沒完成，且距離竣工時(shí)間尚早，為吸引客戶入市，建議以略低的價(jià)格銷售，同時(shí)也為后期推案預(yù)留一定價(jià)格空間。目標(biāo)：爭(zhēng)取銷售率達(dá)到35%第二階段：（2005.16）項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)入內(nèi)外裝飾階段，大廈外面逐步完成，與竣工交付時(shí)期不斷靠近，為客戶提供了更大的市場(chǎng)信心。建議適時(shí)漲價(jià)，造成產(chǎn)品價(jià)值不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)象，大量去化。目標(biāo)：爭(zhēng)取銷售率達(dá)到85%。第三階段：（2005.712）項(xiàng)目已處于現(xiàn)房階段，市場(chǎng)形象已經(jīng)相當(dāng)成熟，且第一、二階段已去化了大部分面積，剩余已經(jīng)不

49、多，可以依靠原有的潛在客戶逐步消化。目標(biāo)：消化剩余15%存量。（銷售計(jì)劃及資金回籠情況參附表一：展中商業(yè)大廈銷售計(jì)劃及資金回籠表）六、形象策劃產(chǎn)品在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上最易于識(shí)別、最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、能夠給客戶提供最大利益之產(chǎn)品特征。（一）形象定位1、推廣名原則諸多成功案例表明，出色的產(chǎn)品名稱在市場(chǎng)推廣中均發(fā)揮了極其重要的作用，本司認(rèn)為，本案產(chǎn)品推廣應(yīng)具備和傳遞如下特征和信息：體現(xiàn)項(xiàng)目最大營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)地段淮海路高檔商務(wù)區(qū)本案市場(chǎng)定位及品質(zhì)定位精致、前瞻、現(xiàn)代、榮耀、高尚開發(fā)商情況2、推廣名建議展 中 淮 海 中 心依據(jù)：以開發(fā)商企業(yè)名稱作為推廣名是上海高檔寫字樓市場(chǎng)常用的方式，能強(qiáng)化企業(yè)品牌形象，也是開發(fā)商企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。本項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)在于其位處淮海路沿線地段優(yōu)勢(shì)，突出淮海路地段概念，能提升項(xiàng)目檔次和產(chǎn)品形象，將項(xiàng)目提升到一個(gè)