上海商業(yè)大廈營銷規(guī)劃預(yù)案

1、67/68上海市展中商業(yè)大廈營銷策劃方案目錄前言一、上海市寫字樓市場分析二、本項目周邊區(qū)域市場概述三、本項目市場定位四、本項目產(chǎn)品建議五、銷售策略六、形象策劃七、財務(wù)分析前言在市場需求日趨嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕裉欤患医?jīng)驗豐富、素養(yǎng)良好的專業(yè)行銷顧問公司為貴司服務(wù)，是迎接挑戰(zhàn)、實現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)的必要條件。我們的目標(biāo)在于為貴公司的樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃、市場調(diào)研、行銷策略、形象包裝、媒體策略、現(xiàn)場銷售等環(huán)節(jié)提供相應(yīng)的行銷顧問服務(wù) 。在現(xiàn)今復(fù)雜多變、競爭激烈的市場中給予您關(guān)于行銷的專業(yè)化幫助和咨詢，為貴司制定正確的市場戰(zhàn)略途徑。根據(jù)目前貴公司的計劃、樓盤現(xiàn)狀和市場具體情況，我們將盡力為您進(jìn)行關(guān)于影響貴司樓盤行銷進(jìn)程的諸多因

2、素的研究，并據(jù)此提供適合于樓盤的行銷戰(zhàn)略規(guī)劃以及相關(guān)其他多樣化的配套措施。我們的行銷顧問們已準(zhǔn)備運用我們在各個領(lǐng)域的專業(yè)知識，來協(xié)助貴公司做出每個重要的決策。一、上海市寫字樓市場分析（一）上海寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀上海的寫字樓市場經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)層出不窮。辦公用房施工、竣工情況 單位：萬平方米辦公用房施工、竣工情況 單位：萬平方米近年來，辦公用房供應(yīng)量（竣工面積）自1997年達(dá)到最高峰170.70萬平方米之后逐年回落，2001年達(dá)到低點58.23萬平方米，同期施工面積也達(dá)到近年來的低點381.63萬平方米。與此有所不同的是，

3、反映供應(yīng)量先行指標(biāo)的新開工面積，率先在2000年達(dá)到最低點18.89萬平方米后反彈，2001年回升到20.35萬平方米，新開工面積自1996年以來首次出現(xiàn)正增長，市場供應(yīng)量下滑的趨勢得到扭轉(zhuǎn)。2、寫字樓市場吸納情況“九五”以來辦公用房市場的吸納量，總體呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，銷售面積自1996、1997、1998三年連續(xù)大幅度增長以后近期走勢較為平穩(wěn)，而出租面積逐年放大，2001年為229.59萬平方米，為1996年的15倍，強勁的走勢，充分反映出市場對租賃方式的認(rèn)可度和接納度。但自2002年開始趨勢有所下降。（見下圖）“九五”辦公用房銷售和租賃情況 單位：萬平方米資料來源：2002年上海統(tǒng)計年鑒3、

4、寫字樓空置情況寫字樓的空置面積，在“九五”的前三年是持續(xù)增加的，但自1999年以來這種情況有所改觀，1999、2001年的空置率分別呈負(fù)增長；營業(yè)性辦公綜合樓的的租賃市場上，空置率從1998年的26%開始下降，近幾年基本保持在1518%左右（見圖4），而從今年第一季度的情況來看，市場的吸納力有進(jìn)一步放大的趨勢，供過于求的局面已發(fā)生根本改變。 “九五”以來辦公用房空置情況 單位：萬平方米資料來源：2002年統(tǒng)計年鑒19962002年營業(yè)性辦公綜合樓空置率狀況 資料來源：2002年統(tǒng)計年鑒4、寫字樓價格走勢寫字樓市場價格自1995年開始下跌，中房上海指數(shù)從1995年2月的1463點下落到2000年

5、4月的905點。歷時5年多時間的連續(xù)下跌，跌幅達(dá)到39%（見表5）在經(jīng)過2000年46月的低部徘徊后，從2000年7月開始止跌回升。2003年1月中房上海辦公指數(shù)為1009點，較上月上升9點，升幅為0.9%。較去年同期上升9.4%。根據(jù)我司分析，自2001年下半年以后，陸家嘴地區(qū)寫字樓租賃價格上升幅度快于浦西地區(qū)。從整體價格變化趨勢來看，寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升期。“九五”以來中房上海寫字樓價格指數(shù)變動狀況資料來源：上海中房指數(shù)（二）上海寫字樓市場運行特征1、需求結(jié)構(gòu)變化隨著我國加入WTO，外商投資和外資企業(yè)進(jìn)駐速度的逐步加快，國內(nèi)大型的企業(yè)（如電訊、保險、銀行、證券及貿(mào)易行業(yè)）紛紛搶灘

6、競爭，使得當(dāng)前寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。高品質(zhì)的甲級寫字樓需求旺盛，如小陸家嘴區(qū)域、淮海路和南京路區(qū)域，甲級寫字樓出現(xiàn)了一時間供不應(yīng)求的局面。與此同時，中低檔寫字樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大趨勢。結(jié)構(gòu)性的供大于求和供不應(yīng)求同時并存。從需求的金字塔結(jié)構(gòu)來看，乙級、丙級寫字樓的需求群體理應(yīng)最大，甲級寫字樓的需求群體理應(yīng)最小，但目前市場出現(xiàn)如此的反差現(xiàn)象，究其原因：一方面，是由于進(jìn)幾年來科技和經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，使人們的辦公越來越依賴于網(wǎng)絡(luò)、通訊等設(shè)施，講究效率和速度，因此對寫字樓本身的品質(zhì)及其區(qū)位的要求也越來越高，而目前市場上的許多乙級、丙級寫字樓設(shè)施落后、周圍交通不便，難以滿足客戶的要

7、求，導(dǎo)致了客戶流失。另一方面，隨著上海國際地位的提升，國內(nèi)外有實力的企業(yè)大量進(jìn)駐，在客觀上形成對寫字樓的巨大需求，這類客戶群會對辦公的硬件及軟件有著更高的要求，而甲級寫字樓以優(yōu)越的地理位置、便利的辦公條件和完善的服務(wù)自然受到青睞，因此出現(xiàn)了甲級寫字樓一時間的供不應(yīng)求現(xiàn)象。2、以租為主向租售二元結(jié)構(gòu)演化在較長一段時期內(nèi)，上海的大多數(shù)寫字樓都是用來出租的，而用來出售的比例卻很少，租售比約為5：1，兩者及不平衡。其原因：首先，因為前一段時期市場上供應(yīng)量過大，整體租金價格又較低，導(dǎo)致客戶選擇長期租賃來節(jié)約成本；其次，甲級寫字樓的主要客戶是歐美及港臺公司，他們一直采用租用的形式，從而形成市場上的“習(xí)慣做

8、法”；最后，在如今的市場回升過程中，大部分甲級寫字樓的出租率都達(dá)到90%以上。近年來，這種情況有所改變。位于西藏中路北海路的銀晨數(shù)碼科技大廈于2001年底供應(yīng)上市，作為近期上海市場第一個“全出售型”物業(yè)，目前銷售情況良好；位于曹楊路寧夏路的綠地科創(chuàng)大廈于2002年初開始預(yù)售，目前銷售率也已過6、7層以上；還有位于陸家嘴的京銀大廈是從2002年5月開始銷售的，第一個月預(yù)售量就超過40%。這些情況都表明，在當(dāng)前高租金回報的驅(qū)動下，一些企業(yè)開始變租賃為購買，在滿足自用的前提下對寫字樓進(jìn)行中長期投資，這對購房者來說，短時間可控制日常運作成本，中長期從穩(wěn)定的現(xiàn)金流獲得良好的回報。投資性寫字樓的出現(xiàn)，加大

9、了出售型寫字樓的市場需求良，以租為主的商業(yè)模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。3、CBD演繹多級格局近年來，浦東陸家嘴CBD由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨厚的條件，吸引了150多家外資銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的入駐。與此同時，淮海路、南京西路以其良好的商業(yè)氛圍、便利的交通環(huán)境，寫字樓的租賃市場也十分搶手，平均空置率為10%。從目前區(qū)域市場熱點演繹來看，已從最早的虹橋地區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的浦東陸家嘴CBD和以南京西路、淮海路、徐家匯、人民廣場為區(qū)域性CBD的多級發(fā)展格局，上屬區(qū)域除虹橋以外，寫字樓的入駐率均達(dá)到80%以上。隨著城市化的進(jìn)程和城市規(guī)模的擴(kuò)張，楊浦五角場、中山公園、浦東機(jī)場和松江新城作為潛在的

10、區(qū)域性CBD均有崛起之勢，CBD的形成所帶來的聚集效應(yīng)和輻射功能，將有力推動和促進(jìn)寫字樓市場的發(fā)展。上海寫字樓市場已經(jīng)形成多個CBD的多級發(fā)展格局。隨著大量外資的進(jìn)入和辦公智能化水平的提高，寫字樓市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，甲級寫字樓占據(jù)了重要的地位，成為上海寫字樓市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。目前，甲級寫字樓主要分布于，陸家嘴36%、長寧虹橋地區(qū)18%、盧灣區(qū)15%、靜安區(qū)14%、黃浦區(qū)7%、徐匯區(qū)6%、其他地區(qū)4%（詳見下圖）甲級寫字樓供應(yīng)量分布圖（三）上海各區(qū)域甲級寫字樓市場分析比較1、市場特征分析根據(jù)我司分析，從區(qū)域商圈劃分來看，目前本市甲級寫字樓主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路

11、區(qū)域、人民廣場外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。徐家匯和新客站不夜城地區(qū)也有相當(dāng)一部分，下面就將這些區(qū)域商圈的特征進(jìn)行比較分析。區(qū)域區(qū)域范圍代表性樓宇租客類型淮海中路區(qū)域（盧灣）成都北路 西藏中路中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、瑞安廣場、力寶廣場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等以大中型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。南京西路區(qū)域（靜安）成都北路武定路嘉里中心、中信泰富廣場、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒等行業(yè)為主浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域匯豐銀行大廈、中銀大廈

12、、金茂大廈、證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項商務(wù)廣場、新建設(shè)大廈等以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定位。虹橋區(qū)域（長寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域安泰大廈、遠(yuǎn)東國際廣場、萬都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國際貿(mào)易中心等以香港、臺灣公司居多，多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。人民廣場及外灘（黃浦）東到外灘，西至黃陂北路區(qū)域港陸廣場、港泰廣場、永新廣場、中區(qū)廣場、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場以金融、保險業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務(wù)類企業(yè)為主。其他區(qū)域徐家匯、不夜城美羅大廈、實業(yè)大廈、嘉里不夜城等2、甲級寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較目前上海高檔的甲級寫字

13、樓主要集中在全市五大區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，總供應(yīng)量超過500多萬平方米。從區(qū)域甲級寫字樓供應(yīng)的情況來看，浦東陸家嘴區(qū)域供應(yīng)量最大約有171多萬平方米，且市場吸納情況良好。其他區(qū)域的吸納量，除虹橋地區(qū)略差以外，均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢。具體甲級寫字樓區(qū)域供應(yīng)量、吸納量比較，如下圖：上海市甲級寫字樓供求狀況 單位：平方米3、甲級寫字樓區(qū)域空置率比較從下圖可以看出在全市甲級寫字樓集中區(qū)域里，空置率最大的要屬虹橋地區(qū)，由于它是上海最早開發(fā)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)域，設(shè)施的陳舊以及中央CBD商圈核心的分離，使其整體出租率下降，目前空置率維持在17%左右；人民廣場外灘區(qū)域空置率約為12%左右；淮海中路區(qū)域約為9%；浦東陸

14、家嘴和南京西路區(qū)域最低約為7%左右。各甲級辦公區(qū)域空置率比較 4、甲級寫字樓區(qū)域租金比較從今年一季度前的甲級寫字樓租金情況來看，整體租金行情呈現(xiàn)居高不下，甲級物業(yè)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但由于中國在一季度末爆發(fā)“非典”疾病，致使租金行情受到打壓，隨著上海與疾病對抗的初戰(zhàn)告捷，整體租金行情已開始回升。目前，上海甲級寫字樓區(qū)域租金行情比較，如下圖：各甲級辦公區(qū)域租金比較 單位：US$/平方米.天5、各區(qū)域甲級寫字樓售價比較從甲級寫字樓市場來看，寫字樓一般以租賃形式為主，而銷售的卻比較少。這是因為市場上的甲級寫字樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，以及中國加入WTO給市場帶來的利好消息

15、等，導(dǎo)致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。但是根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計，還是有部分的甲級寫字樓可供銷售，而且就目前市場來看有所上升約35.6%左右，但大多采取租售并舉的形式。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場，這樣做的優(yōu)勢在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場回暖，樓價上漲，可以取得更高的投資回報，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險。從而取得高回報，低風(fēng)險的雙重效應(yīng)。比例一般為3：7、4：6左右。銷售單價的范圍在區(qū)域中的表現(xiàn)也有所不同，虹橋區(qū)域售價在$23002700/平方米之間；淮海中路區(qū)域在$19003500

16、/平方米之間；陸家嘴區(qū)域在$13503700/平方米之間；人民廣場及區(qū)域在$18303000/平方米之間；南京西路區(qū)域在$16802300/平方米之間。如下圖上海甲級寫字樓區(qū)域售價比較（四）寫字樓市場綜述從兩個方面可以來分析上海寫字樓市場發(fā)展?fàn)顩r1、上揚2003年至少有兩個因素刺激寫字樓市場興旺。首先是上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其是上海經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大；加上近幾年銀行利率連續(xù)下調(diào)，促使新組建公司和投資客不斷增多。許多客戶為同時滿足投資和自住兩方面的需求，正在考慮變租賃為購買，或直接投資寫字樓，為未來搭乘上海經(jīng)濟(jì)上升“電梯”打好基礎(chǔ)。其次是3月1日上海實施非居住用房內(nèi)外銷并

17、軌政策，增加了境內(nèi)外客戶對投資上海商辦樓的興趣。地方政府推出“放”的政策，無疑會進(jìn)一步推動上海寫字樓市場繼續(xù)向上。2、下抑然而不能不看到近期同時又出現(xiàn)一些寫字樓市場發(fā)展的制約因素。一是全球經(jīng)濟(jì)放緩，國內(nèi)外不少公司的擴(kuò)展計劃被擱置，因而對高檔寫字樓的需求難有顯著增長。從上海市場看，寫字樓租金始終保持平穩(wěn)就是一個證明第一，金融政策的調(diào)整給寫字樓投資客抬高了門檻，至少遲滯了這批人抓緊時機(jī)購買寫字樓的進(jìn)程。第二，稅費政策的恢復(fù)在一定程度上降低了投資回報率，從而增加了投資客的風(fēng)險。3、綜合分析上揚和下抑兩大因素同時并存，未來兩年內(nèi)上海寫字樓市場不應(yīng)有大起大落的變化。上海寫字樓市場將出現(xiàn)三個新的需求：一是

18、全產(chǎn)權(quán)小戶型寫字樓將成為市場新寵；二是商住結(jié)合的寫字樓將受到歡迎；三逐步增多的可銷售型高檔寫字樓獲得追捧。二、本項目周邊區(qū)域市場概述展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路處。由于本項目也位于上海著名的淮海路沿線，因此，了解這一區(qū)域的寫字樓、商業(yè)狀況具有相當(dāng)大的意義。（一）淮海路沿線寫字樓市場狀況1、寫字樓市場總況從市場屬性來看，淮海路寫字樓主要集中于淮海中路上，東起西藏中路，西至成都路高架，是上海高檔寫字樓最為密集的區(qū)域，其大廈品質(zhì)也非常之高。沿線的香港新世界大廈、上海廣場、金鐘廣場、中環(huán)廣場、香港廣場、中環(huán)廣場均為上海極具知名度高品質(zhì)寫字樓。而過西藏南路，寫字樓逐步減少，其租賃價差十分明顯。位于

19、西藏南路以西的淮海路寫字樓金鐘廣場的租金價格在USD0.55 /m2.天，而以東的恒積大廈租金則為USD0.35/m2.天，僅一路之隔，價格陡然下跌。2、本項目所處區(qū)域及周邊臨近地區(qū)個案概況淮海路沿線寫字樓及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽歉艣r區(qū)域項目名地理位置層數(shù)戶型面積（m2）得房率淮 海 路 沿 線香港新世界大廈淮海中路高60層366-1,98770-75%恒積大廈淮海東路高20層87-200068%柳林大廈淮海中路高28層48-100365%上海廣場淮海中路高38層165-40067%金鐘廣場淮海中路高46層170-43360%力寶廣場淮海中路222號高39層160-45467%香港廣場淮海中路高3

20、8層90-125365%中環(huán)廣場淮海中路高38層30-430071%永銀大廈西藏南路218號高16層126-20067%蘭生大廈淮海中路高39層213-120068%人 民 廣 場 周 邊東海商業(yè)中心延安東路高23層128-31868%世界貿(mào)易大廈廣東路高31層136-27670%金陵海欣大廈福州路666號高25層140-120065%港泰廣場延安東路高27層162-330070%港陸廣場西藏中路18號高36層85-29460%中區(qū)廣場黃陂北路高26層68-172570%表一淮海路沿線及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r格及出租率區(qū)域項目名稱租價(USD/m2天)售價（USD/m2）管理費(USD/m2

21、月)出租率淮 海 路 沿 線香港新世界大廈0.75-0.853.870%恒積大廈0.352.595%柳林大廈0.4390%上海廣場0.626003.25100%金鐘廣場0.45-0.6030003.295%力寶廣場0.60-0.853.4100%香港廣場0.60-0.65495%上海中環(huán)廣場0.752.7595%永銀大廈0.524003100%蘭生大廈0.5530003.395%人 民 廣 場 周 邊世界貿(mào)易大廈0.452600395%港泰廣場0.45395%港陸廣場0.55-0.603.395%中區(qū)廣場0.55-0.603.395%表二部分淮海路沿線及人民廣場區(qū)域?qū)懽謽桥涮自O(shè)施狀況區(qū)域項目名

22、外墻大堂電梯中央空調(diào)淮 海 路 沿 線恒積大廈高級裝飾石材和高級玻璃幕墻高級進(jìn)口大理石進(jìn)口澳州寶來6部電梯美國特靈冷水機(jī)組柳林大廈進(jìn)口玻璃幕墻進(jìn)口大理石5臺日本 三菱最新GPM高速垂直電梯美國TRANE冷水機(jī)組及意大利RC低噪音熱泵冷水組上海廣場進(jìn)口花崗石掛板配以高級玻璃幕墻地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。進(jìn)口“三菱”高速客用電梯共七部進(jìn)口中央冷暖氣供應(yīng)系統(tǒng)力寶廣場銀灰色反射中空玻璃幕墻，鋪砌淺灰色蜂窩鋁板及進(jìn)口花崗巖高級進(jìn)口云石拼砌原裝日本進(jìn)口富士達(dá)電梯(Fujitec)，辦公大樓共有8部高速運客電梯，另備有1部貨梯，1部消防梯開立智能中央空調(diào)系統(tǒng)人

23、 民 廣 場 周 邊世界貿(mào)易大廈采用美國LOF金色雙層中空玻璃幕墻配整體高度的花崗石墻進(jìn)口優(yōu)質(zhì)大理石日本MITSUBISHI客梯9臺，貨梯2臺和自動扶梯10臺進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)港陸廣場高級進(jìn)口反光玻璃幕墻，配以進(jìn)口金屬掛板和大理石地臺及墻身鋪砌上等進(jìn)口花崗石及云石，并設(shè)假天花及燈飾外國名牌高速電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)中區(qū)廣場日本進(jìn)口ASAHI玻璃幕墻精選優(yōu)質(zhì)花崗巖原裝日本進(jìn)口三菱電梯，8部客梯，2部貨梯進(jìn)口CARRIER中央空調(diào)系統(tǒng)金陵海欣大廈進(jìn)口粉紅麻花花崗石飾面和湖水藍(lán)鋼化中空玻璃地坪:進(jìn)口磨光花崗石和大理石，墻面:進(jìn)口大理石飾面日本進(jìn)口三菱電梯三洋溴化鋰機(jī)組表三目前市場上在售寫字樓概況項目名地

24、理位置層數(shù)戶型面積（m2）得房率森南大廈中山南路969號高26層155.72-144070%峻嶺廣場成都北路高38層137.09-110065%南證大廈南京西路580號高49層58-240066%均瑤國際廣場肇嘉浜路789號高32層134.52-363.7667%虹橋銀城中山西路933號高30層40-11265%華敏翰尊國際延安西路726號高28層120-250070%隆宇大廈浦東南路1036號高27層194-105073%綠地科創(chuàng)大廈寧夏路251號高29層86-27265%表四在售寫字樓租售價格及管理費項目名租價(USD/m2天)售價（USD/m2）管理費(USD/m2月)森南大廈0.313

25、50-19502.2峻嶺廣場0.351500-18003.25南證大廈0.48-0.552550-29003.2均瑤國際廣場0.51700-18503虹橋銀城/1450-19502.4華敏翰尊國際/1850-22003隆宇大廈0.31250-14501綠地科創(chuàng)大廈0.31000-12001 表五部分在售寫字樓配套設(shè)施狀況項目名外墻大堂電梯中央空調(diào)森南大廈干掛花崗巖和仿石漆涂料鋪砌花崗巖、大理石。6部三菱電梯進(jìn)口開利牌熱泵機(jī)組隆宇大廈高檔面磚及日本鈴鹿高級仿石噴涂高級克拉拉白、加州金麻等大理石三菱3VF高速電梯/南證大廈進(jìn)口鏡面玻璃，鋁復(fù)合板及五金配件大理石及花崗巖主樓擁有9部客梯，1部消防電梯

26、蒹貨梯，全部采用日本進(jìn)口日立電梯進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)表六今后可能出售的辦公樓：現(xiàn)有的二線辦公樓由于這些辦公樓大都不在市區(qū)CBD的范圍內(nèi)，其整體出租率一般不高，因此會有部分想盡快回籠資金的開發(fā)商將辦公樓進(jìn)行銷售。新推出的辦公樓具估計，未來幾年內(nèi)將有約30萬平方米的可售辦公樓推向市場。3、租售狀況分析從云南南路起，至成都路高架止，淮海路沿線寫字樓以租為主，出租率基本都在90%以上，并有30%以上的寫字樓達(dá)到了滿租。僅有位于新世界大廈出租率為70%左右，也是由于其正式對外租賃時間較短，相信要達(dá)到90%甚至滿租抗性不大。租售狀況沿線寫字樓目前基本處于只租不售或者有價無市狀態(tài)。主要原因是這一區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)比

27、較高，而遠(yuǎn)期租金回報總額要高于短期銷售回報，加之良好的出租率，使業(yè)主都愿意持有大廈產(chǎn)權(quán)自營獲利。客戶分析根據(jù)對區(qū)域的寫字樓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租戶包括境內(nèi)外各類企業(yè)，其中香港企業(yè)與境內(nèi)企業(yè)為主體，其次為日本，并有部分歐美企業(yè)。從企業(yè)規(guī)模上來看，規(guī)模處于兩個端口的企業(yè)，即大型企業(yè)和小型企業(yè)總體數(shù)量約占到40%，而中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量則占50%，其他類型約占10%。租賃面積由于中等規(guī)模企業(yè)數(shù)量比較多，因此其租賃面積也與此相符，200400m2面積是區(qū)域內(nèi)的主力面積，而整層租賃及小開間都比較少，即200m2以下與400m2以上的租賃面積所占比例不大。（二）區(qū)域市場總體分析從本項目區(qū)域發(fā)展、寫字樓市場調(diào)查可以得出以

28、下 點結(jié)論：地段的優(yōu)越性無可比擬本項目所在的淮海路是上海著名高檔商業(yè)、辦公區(qū)域，是上海著名的“四大商業(yè)街”之一，沿線商業(yè)繁華、辦公氛圍濃郁，具有商業(yè)、辦公的天然條件。其先天優(yōu)勢十分顯著。高密度的寫字樓分布淮海路尤其是從西藏南路至成都路高架段的淮海中路沿線及緊靠其沿線的寫字樓約有14幢之多，其寫字樓密集程度之高為上海之最，是上海最主要的五大辦公中心之一。高品質(zhì)、高知名度的寫字樓云集香港廣場、力寶廣場、新世界大廈、中環(huán)廣場、金鐘廣場等具有極大知名度的高品質(zhì)樓盤將淮海路整體商業(yè)、辦公品質(zhì)提升到相當(dāng)高的程度。寫字樓的高出租率顯示區(qū)域市場需求旺盛密集的寫字樓說明區(qū)域市場供應(yīng)量十分巨大，而沿線寫字樓的出租

29、率普遍在90%以上顯示其市場需求量十分旺盛，仍沒有達(dá)到飽和狀態(tài)。銷售型的純寫字樓是市場空白點單以整棟完全出售來判定，則至少目前為止，淮海路沿線沒有一個寫字樓項目對外進(jìn)行銷售。這主要是由于這一區(qū)域的寫字樓市場，其租金的總體收益要大于銷售收益，而良好的出租狀況使發(fā)展商對宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域市場普遍抱有樂觀預(yù)計，愿意將大廈所有權(quán)歸于自身以獲得長期利益。三、本項目市場定位（一）項目概況展中商業(yè)大廈位于淮海東路、云南南路口，北面沿淮海東路，南面為基地面積：2009m2總建筑面積：17939.82 m2建筑占地面積：725.33 m2容積率：7.15地上建筑面積：15016.52 m2其中： 裙房面積(1-4層

30、)：3921.06 m2機(jī)電層（5層）：649.27 m2辦公面積(6-22層)：10446.19 m2地下建筑面積(兩層)：2923.3 m2建筑密度：36.4%綠化率：4.1%機(jī)動車位：69輛其中：地上車位 5輛 地下車位 64輛（二）項目SWOT分析優(yōu)勢Strenth宏觀經(jīng)濟(jì)的良好走勢為本項目提供了良好的市場前景從上海未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，仍會保持高于全國平均水平的發(fā)展速度，市中心城區(qū)改造、世博會效應(yīng)等將使上海維持長期高速發(fā)展。大量境內(nèi)外企業(yè)來滬發(fā)展、購置物業(yè)作為根本，促進(jìn)寫字樓市場的不斷發(fā)展。一級商業(yè)街辦公區(qū)位優(yōu)勢淮海路是上海名副其實的一級商業(yè)街及辦公區(qū)，沿線商業(yè)繁華、高檔辦公樓林立，本項

31、目地塊緊靠淮海路，區(qū)位是本項目具有的最大優(yōu)勢。市中心寫字樓、商鋪歷來稀缺、供不應(yīng)求縱觀上海市各辦公、商業(yè)中心，寫字樓、商鋪市場一向處于供不應(yīng)求狀態(tài)，這是由于其優(yōu)越地段的土地稀缺性所造成。巨大的升值空間，豐厚的投資回報市中心尤其是商業(yè)、辦公中心地域土地供應(yīng)的有限性與無限增長的市場需求促使本項目成為越來越珍貴的稀有產(chǎn)品，其可以預(yù)見的上升價值顯而易見。投資本項目必然會帶來非常豐厚的利潤回報。劣勢Weakness地塊周邊高樓林立，阻隔視野本項目地塊北面有高樓阻擋，緊貼西面的百文大廈何時拆遷尚屬未知，南面正對舊里。因此，本項目建成后，其景觀環(huán)境有較大欠缺，視野效果不佳較難改變。商業(yè)、辦公環(huán)境欠佳本項目隸

32、屬黃浦區(qū)新北門地區(qū)，周邊人民路、云南南路等商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)比較零亂，地塊南面正對市區(qū)舊里，使周邊環(huán)境有所欠缺。從地理位置上來看，與西藏南路以西的淮海中路有相當(dāng)差異。機(jī)會Opportunity銷售型寫字樓市場逐漸成熟隨著上海住宅市場的不斷發(fā)展，境內(nèi)外在滬購房者數(shù)量巨大，導(dǎo)致住宅售價急劇上漲，使住宅升值空間不斷縮小。而近兩年內(nèi)，上海逐漸出現(xiàn)甲級寫字樓進(jìn)入銷售市場，其良好的市場前景和優(yōu)厚的投資回報吸引了大量客戶，這標(biāo)志著上海市投資寫字樓的狀況會越來越多，銷售型寫字樓市場趨向成熟?；春Ｂ蜂N售型寫字樓為當(dāng)前市場空缺淮海路沿線基本不存在正式對外銷售的高檔寫字樓，為本項目的銷售提供了良好的市場機(jī)會。境外對

33、大陸投資置業(yè)政策2003年3月，上海市政府頒布的關(guān)于境外企業(yè)與個人關(guān)于購買國內(nèi)投資型物業(yè)的政策條例。這一政策旨在鼓勵境外客戶在滬購買寫字樓、商鋪，將吸引大量到滬投資、經(jīng)營的境外企業(yè)與個人，將有利于本項目的市場消化。威脅Threaten臨近個案的市場競爭與本項目臨近的中華BOSS大廈是一幢SOHO概念的小戶型公寓，具有面積小總價低的優(yōu)勢，必然會對本項目未來銷售形成沖擊。市場發(fā)展到今天，已完全成熟，市場競爭十分激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯，要在市場上脫穎而出，項目后期的形象包裝、行銷推廣已經(jīng)越來越關(guān)鍵。我司認(rèn)為，就本案而言，如何抓住產(chǎn)品特點，如何通過各種銷售策略的整合達(dá)到利潤最大化，是本案營銷工作

34、的重點。（三）本項目市場切入點根據(jù)上述區(qū)域市場分析可以發(fā)現(xiàn)，強勁的市場需求是本項目最大的機(jī)會點，而其具體表現(xiàn)為淮海路沿線辦公樓的高出租率和可銷售寫字樓的稀有性，使項目具有強大的市場升值空間，加之淮海路高檔商務(wù)區(qū)的知名度，為項目帶來了巨大的市場前景。在上海銷售型物業(yè)的投資客主要還是以境內(nèi)客戶為主，尤其是寫字樓市場，本地投資客對于市場的了解和地域的認(rèn)可度比境外客戶更強，尤其是淮海路是上海傳統(tǒng)高檔商務(wù)街，對境內(nèi)客商的吸引力更強。良好的升值前景使其具備巨大的投資意義。同時，身處高檔商務(wù)區(qū)辦公或置業(yè)，既可保值，更可提升購買者的企業(yè)形象。無可銷售的高檔寫字樓區(qū)域?qū)懽謽歉叱鲎饴收w市場區(qū)域市場宏觀經(jīng)濟(jì)走勢本

35、項目市場切入點強勁的市場需求本項目在區(qū)域市場中的稀缺性銷售型寫字樓市場逐漸成熟世博會等經(jīng)濟(jì)效應(yīng)淮海路市中心一級商業(yè)、辦公區(qū)位優(yōu)勢無可銷售的高檔寫字樓區(qū)域?qū)懽謽歉叱鲎饴收w市場區(qū)域市場宏觀經(jīng)濟(jì)走勢本項目市場切入點強勁的市場需求本項目在區(qū)域市場中的稀缺性銷售型寫字樓市場逐漸成熟世博會等經(jīng)濟(jì)效應(yīng)淮海路市中心一級商業(yè)、辦公區(qū)位優(yōu)勢（四）產(chǎn)品定位1、目標(biāo)客戶定位寫字樓的購買者主要以境內(nèi)客戶為主，既符合上海物業(yè)投資的客戶市場需求，又與淮海中路沿線寫字樓客戶形成差異和互補，避免正面競爭。（1）中等規(guī)模境內(nèi)企業(yè)企業(yè)購買既可以作為固定資產(chǎn)自用，也可以投資，或者自用一部分，投資一部分。其購買動機(jī)可以歸納為以下兩點

36、：企業(yè)實力的象征和身份的體現(xiàn)繁華的商業(yè)氛圍、密集的高檔寫字樓，大量境內(nèi)外實力企業(yè)在淮海沿線辦公，進(jìn)一步烘托出淮海路傳統(tǒng)的高品質(zhì)、高層次商務(wù)圈氛圍。置身于其中辦公，能以淮海路高尚地段形象體現(xiàn)企業(yè)的身份、地位和實力，使企業(yè)形象品質(zhì)獲得極大的提升。保值、投資升值目前，上海已出現(xiàn)企業(yè)大量購買辦公面積一部分自用、一部分出租的情況。這一現(xiàn)象主要出現(xiàn)在一些品質(zhì)、地段比較一般的寫字樓。而高級商務(wù)區(qū)銷售型高級寫字樓的稀少及其地段的稀缺，使得本項目具有天然的保值、升值潛力。在資金實力允許的情況下，企業(yè)會大量購買，自用一部分、出租一部分獲利。（2）個人投資客這類客戶擁有雄厚的個人資金，純粹用以投資出租或轉(zhuǎn)售。由于本

37、項目寫字樓銷售面積不大，這類客戶定位為以大型投資客為主，零散投資者為輔。這類客戶的置業(yè)以獲得投資回報利益為根本目的。其購買本項目的根本動因可以歸納為以下兩點：看好本項目的升值前景上海未來城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將吸引更多數(shù)量的企業(yè)進(jìn)入，不斷擴(kuò)大寫字樓的市場需求量。如市場分析所述，市中心尤其是淮海路區(qū)域地塊的稀少性和不斷擴(kuò)大的市場需求為本項目提供了可以預(yù)期的升值潛力，其價值必然不斷上升。看好本項目的租賃市場前景在資金實力允許的前提下，高檔地段寫字樓的租用是所有企業(yè)的首選，從淮海路沿線所有辦公樓的出租率普遍達(dá)到90%以上、有些甚至滿租可以充分證明這點。因此，本項目的租賃市場具有良好的前景，適合眼光長遠(yuǎn)的遠(yuǎn)期

38、投資客。2、產(chǎn)品定位淮海路全產(chǎn)權(quán)甲級寫字樓定位表現(xiàn)：淮海路上海傳統(tǒng)的高檔商務(wù)街，入駐淮海路是身份的象征，實力的體現(xiàn)，是企業(yè)品牌形象的最好體現(xiàn)。全產(chǎn)權(quán)淮海路稀有的可銷售寫字樓，自有產(chǎn)權(quán)，投資、自用兩相宜。甲級寫字樓高品質(zhì)寫字樓，為業(yè)主提供高品質(zhì)的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。定位依據(jù)：產(chǎn)品定位是對項目主要優(yōu)勢及其特色的綜合與濃縮，本項目定位著重突出三個要點：傳統(tǒng)高檔商務(wù)區(qū)的地段優(yōu)勢地段優(yōu)勢是驗證寫字樓綜合品質(zhì)中最為首要的因素，淮海路地理位置是本項目所具備的最突出優(yōu)勢，突出淮海路區(qū)位優(yōu)勢，就是突出本項目最大賣點。產(chǎn)品的稀缺性、良好的市場環(huán)境所帶來的升值前景上述市場分析已經(jīng)清晰闡述，作為銷售型的純辦公樓，本項

39、目在區(qū)域內(nèi)的屬于唯一，而良好的寫字樓租賃市場證明了市場對區(qū)域的認(rèn)同與強勁的市場需求，使本項目具有了可以預(yù)見的可觀的市場升值空間。產(chǎn)品自身的優(yōu)良品質(zhì)良好的地理位置、高檔寫字樓密集的區(qū)域，必然會出現(xiàn)與之相得益彰的高品質(zhì)寫字樓，為客戶提供優(yōu)越的辦公環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。四、本項目產(chǎn)品建議除了具有地段優(yōu)勢和市場優(yōu)勢外，產(chǎn)品品質(zhì)也是體現(xiàn)項目整體品質(zhì)和市場形象的重要標(biāo)準(zhǔn)，在優(yōu)良的地段上建造與此相符合的高品質(zhì)產(chǎn)品，能烘托產(chǎn)品形象和市場地位，為未來市場推廣和銷售提供有力支撐。本項目目前擴(kuò)初方案已出，因此我司將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對產(chǎn)品提出建議。（一）各樓層功能分區(qū)建議樓層功 能18-22F寫字樓部分高區(qū)12-17F中區(qū)6-

40、11F低區(qū)5F設(shè)備層3-4F商場部分大型餐飲1-2F精品專賣B2-B1地下停車場（二）產(chǎn)品建議由于項目體量較小，產(chǎn)品建議上應(yīng)體現(xiàn)其高檔、精致、時尚的特色，與其定位相符。同時體現(xiàn)開發(fā)商品位。1、整體建筑建筑立面采用簡潔而現(xiàn)代感之建筑風(fēng)格設(shè)計，玻璃幕墻作為主要用料2、內(nèi)部共用部位裝飾大堂體現(xiàn)項目的豪華高檔，地面、墻身至假天花均鋪設(shè)豪華花崗石。假天花采用鋁板及石膏板吊頂連高貴燈飾。大堂增設(shè)服務(wù)臺，大理石臺面。內(nèi)墻大廳為大理石鑲貼，辦公區(qū)及走廊為高級乳膠漆電梯美國原裝OTIS高速電梯或原裝日本進(jìn)口三菱電梯電梯廳墻身及地面均鋪砌高級藝術(shù)瓷磚或天然云石衛(wèi)生間進(jìn)口彩色瓷磚地面，墻身鋪貼進(jìn)口彩色瓷磚到頂，全套

41、進(jìn)口衛(wèi)生潔具(包括紙盅、皂盅及梳妝鏡) 3、5A智能化5A智能化已經(jīng)成為越來越多寫字樓項目的選擇，代表先進(jìn)的寫字樓智能化水平。由以下幾個部分組成：通訊自動化系統(tǒng)（CA）包括雙向電視電話會議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。樓宇自動化系統(tǒng)（BA）包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)（OA）包括計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)。安保自動化系統(tǒng)（SA）包括監(jiān)視電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動化系統(tǒng)（FA）每層設(shè)有消火栓，

42、各單位裝置自動噴淋滅火設(shè)備，連接中央消防警報系統(tǒng)。每層防煙樓梯間、前室，分別裝設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械排煙系統(tǒng)。4、商業(yè)部分與辦公部分（1）商業(yè)部分底層商業(yè)的市場意義淮海路是上海最著名的高檔商業(yè)街，其商業(yè)價值無可比擬；縱觀淮路沿線兩側(cè)寫字樓，無一例外底層都設(shè)置為商業(yè)，或全部或部分；并且，商鋪的銷售價格一向比其他類型物業(yè)要高。同時，底層商鋪的成敗對整個項目具有決定性影響。經(jīng)營成功，不但獲得巨大利潤，還可以帶動整個大廈的品質(zhì)提升和產(chǎn)品去化。若經(jīng)營失敗，則又可能導(dǎo)致整個項目的失敗。而商業(yè)經(jīng)營又是長期動態(tài)的過程，不僅要注重硬件設(shè)施，更重要的是軟性配套。其中最重要的就是商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位?？梢钥闯觯瑥膮^(qū)域狀

43、況、市場例證、經(jīng)濟(jì)收益、商業(yè)定位四方面表明，商業(yè)部分對項目具有不容忽視的影響。商場部分業(yè)態(tài)建議一、二層：由于本案周邊坐落有大量的商務(wù)樓，加上四周設(shè)有多個公交站點，因此，該地區(qū)的人流量會較大，而且年輕白領(lǐng)人士的比例會較高，為了迎合這些人群的消費特點，建議將這兩層分割為小面積商鋪，引入精品專賣店。三、四層：本案旁坐落有上海著名的美食街云南南路，作為該條街功能的延伸，建議將這兩層作為大型餐飲場所。（2）辦公部分辦公部分分為高、中、低三區(qū)，每區(qū)拿出兩層進(jìn)行分割，分割為約5套、單套面積在120m2左右的小面積辦公間出售，其余為整層出售。辦公部分公共空間進(jìn)行精裝修，電梯建議采用OTIS、三菱等，在上班高峰

44、時期分高、低區(qū)。（三）物業(yè)管理建議1、物業(yè)管理內(nèi)容除了產(chǎn)品自身品質(zhì)、所處地段因素外，判斷寫字樓整體檔次高低的另一項重要環(huán)節(jié)是其軟性服務(wù)配套的品質(zhì)，其中物業(yè)管理是最重要的一項。寫字樓物業(yè)管理是一個比較系統(tǒng)的工作，具體可以概括為以下四方面：寫字樓宇保養(yǎng)維修管理制度寫字樓宇安全管理制度寫字樓宇服務(wù)管理制度寫字樓宇綜合管理制度2、物業(yè)管理公司建議聘請世界知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)參與寫字樓的管理，這樣具體可以體現(xiàn)出三大優(yōu)勢：物業(yè)品質(zhì)的長期保證全球知名的物業(yè)管理企業(yè)具有最先進(jìn)的高檔物業(yè)管理經(jīng)驗，能保證未來項目進(jìn)入實際經(jīng)營階段，日常管理與大樓維護(hù)得到最佳保養(yǎng)，為業(yè)主提供良好服務(wù)。物業(yè)品牌的有效提升優(yōu)秀的物業(yè)管理公司

45、本身就具有相當(dāng)大的品牌知名度，在市場上具影響力和號召力。聘請著名物管公司，也能利用其品牌效應(yīng)，提升項目品質(zhì)和市場形象。行銷推廣上的重要賣點綜合上述兩點優(yōu)勢，能增強買家和租戶的信心，促進(jìn)成交，鞏固其市場高位形象，為項目在銷售、推廣上提供一大賣點。五、銷售策略1、入市時機(jī)的選擇上海的銷售型寫字樓原先主要集中于檔次較低、區(qū)位一般的普通寫字樓或商住樓中。隨著可銷售寫字樓市場的逐步成熟，上海目前已逐步顯現(xiàn)高檔寫字樓進(jìn)入銷售領(lǐng)域，如淮海中路的金鐘廣場目前已有部分單元對外銷售，并逐步打開其他位置，最后將全部銷售；南京西路的南證大廈已對外銷售。除此以外，上海還有眾多區(qū)位上佳的爛尾樓工程開始動工，建設(shè)為寫字樓對

46、外銷售，爭奪市場份額。根據(jù)我司對上海寫字樓市場調(diào)查得知，未來三年內(nèi)上?？射N售的寫字樓總面積將達(dá)到約30萬m2以上。本案的建設(shè)期正處于其中，及早入市有利于奪得市場先機(jī)。建議項目在期房階段、獲得預(yù)銷售許可證時即正式對外銷售。2、產(chǎn)品去化針對不同客戶的產(chǎn)品去化根據(jù)上述目標(biāo)客戶定位，本項目目標(biāo)客戶為境內(nèi)中等規(guī)模企業(yè)與個人投資客為主，其中又以大宗購買為主，即整層出售為主，分割零散銷售為輔。建議將寫字樓部分分為高區(qū)（1822層）、中區(qū)（1217層）、低區(qū)（611層），整層出售。并在三區(qū)中各選出一個層面分割為5套，面積在120m2左右的小面積以滿足少量小規(guī)模企業(yè)和小型投資客的購買需求和經(jīng)濟(jì)能力。按工程進(jìn)度進(jìn)

47、行銷售根據(jù)上述提出的入市時機(jī)的選擇，建議在期房階段即進(jìn)入市場銷售。為保證開發(fā)商利潤最大化目標(biāo)，建議推盤時期采用銷售部分面積、保留部分面積的方式。本項目目前預(yù)計于2004年3、4月間可獲預(yù)銷售許可證，5月可結(jié)構(gòu)封頂，此后進(jìn)入外立面、內(nèi)部裝飾、設(shè)備配套階段，預(yù)計至現(xiàn)房階段需一年以上。則至現(xiàn)房竣工交付估計要在2005年5月以后。建議在期房階段推出寫字樓總面積的1/3進(jìn)行銷售，剩余2/3保留到準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房階段推出，即建筑進(jìn)入竣工交付使用階段。3、各銷售階段中的價格策略銷售中建議采取低開高走，分段提價的價格策略。 建議銷售周期分為三個階段,以結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)銷售許可證（2004年5、6月間）為一銷售節(jié)點

48、，至年底為一節(jié)點，直至2005年6月產(chǎn)品正式進(jìn)入竣工交付為銷售的另一節(jié)點。第一階段：（2004.612）由于此時項目工程還處于建筑結(jié)構(gòu)階段，大廈形象還沒完成，且距離竣工時間尚早，為吸引客戶入市，建議以略低的價格銷售，同時也為后期推案預(yù)留一定價格空間。目標(biāo)：爭取銷售率達(dá)到35%第二階段：（2005.16）項目工程進(jìn)度進(jìn)入內(nèi)外裝飾階段，大廈外面逐步完成，與竣工交付時期不斷靠近，為客戶提供了更大的市場信心。建議適時漲價，造成產(chǎn)品價值不斷增長的現(xiàn)象，大量去化。目標(biāo)：爭取銷售率達(dá)到85%。第三階段：（2005.712）項目已處于現(xiàn)房階段，市場形象已經(jīng)相當(dāng)成熟，且第一、二階段已去化了大部分面積，剩余已經(jīng)不

49、多，可以依靠原有的潛在客戶逐步消化。目標(biāo)：消化剩余15%存量。（銷售計劃及資金回籠情況參附表一：展中商業(yè)大廈銷售計劃及資金回籠表）六、形象策劃產(chǎn)品在目標(biāo)細(xì)分市場上最易于識別、最具競爭優(yōu)勢、能夠給客戶提供最大利益之產(chǎn)品特征。（一）形象定位1、推廣名原則諸多成功案例表明，出色的產(chǎn)品名稱在市場推廣中均發(fā)揮了極其重要的作用，本司認(rèn)為，本案產(chǎn)品推廣應(yīng)具備和傳遞如下特征和信息：體現(xiàn)項目最大營銷優(yōu)勢地段淮海路高檔商務(wù)區(qū)本案市場定位及品質(zhì)定位精致、前瞻、現(xiàn)代、榮耀、高尚開發(fā)商情況2、推廣名建議展 中 淮 海 中 心依據(jù)：以開發(fā)商企業(yè)名稱作為推廣名是上海高檔寫字樓市場常用的方式，能強化企業(yè)品牌形象，也是開發(fā)商企業(yè)實力的體現(xiàn)。本項目最大優(yōu)勢在于其位處淮海路沿線地段優(yōu)勢，突出淮海路地段概念，能提升項目檔次和產(chǎn)品形象，將項目提升到一個