省進出口檢驗檢疫局物業(yè)服務方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔河南省進出口檢驗檢疫局物業(yè)服務方案目 錄企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照稅務登記證物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書質(zhì)量管理體系認證書環(huán)境管理體系認證書第一章 河南省省直物業(yè)管理有限公司簡介第二章 檢驗檢疫局物業(yè)概況及管理特點分析第三章 檢驗檢疫局物業(yè)管理服務思路第四章 物業(yè)管理服務承諾第五章 服務內(nèi)容第六章 物資裝備計劃預算第七章 物業(yè)管理服務費測算第八章 物業(yè)管理服務方案第一節(jié) 內(nèi)部管理、運行機制第二節(jié) 設備設施管理服務方案第三節(jié) 公共秩序管理服務方案第四節(jié) 保潔服務方案第五節(jié) 綠化服務方案第九章 物業(yè)管理服務工作標準第十章 幾點說明結(jié)束語省直物業(yè)管理有限責任公司2007年1

2、0月18日第一章 河南省省直物業(yè)管理有限公司簡介一、我們的實力河南省省直物業(yè)管理有限責任公司，系國有獨資公司，注冊資金301.1萬元。其前身為省直修建工程隊，于省政府遷鄭時成立。1996年組建河南省省直機關(guān)物業(yè)管理中心，為正處級事業(yè)差補單位。2002年又以中心為基礎(chǔ)成立了河南省省直物業(yè)管理有限責任公司，負責省直機關(guān)辦公樓區(qū)、住宅小區(qū)房屋、道路、電梯、消防、公共秩序維護管理、供水、供電、供氣、供熱、公共配套設施設備管理、保潔、綠化、家政以及公眾代辦性質(zhì)的服務和專項服務、特約服務等。公司內(nèi)設辦公室、督察室、財務科，下設省直物業(yè)值班維修服務中心、房產(chǎn)與物業(yè)管理公司、熱力公司、經(jīng)營開發(fā)公司、工程建設與

3、安裝公司以及職工教育部等6個專業(yè)分公司。共管理面積80萬平方米。公司擁有職工145名，其中具有大專以上文化程度的管理及專業(yè)技術(shù)人員達90%，30人取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書。公司于2003年一次性通過了ISO9001和ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系認證，管理和服務不斷躍升臺階。公司本著“業(yè)主至上、服務優(yōu)質(zhì)、管理科學”的企業(yè)理念，大膽創(chuàng)新，勇于實踐，近年來企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，已形成自己在政府辦公樓、家屬院物業(yè)服務的特色。目前，我們管理服務的辦公樓有：省政府綜合辦公大樓、省政府54號樓（省教育廳文化廳）、省政府2號樓（省勞動廳、省科技廳及其二級機構(gòu)）、省政府3號樓（省發(fā)改委、省國土資源廳

4、及其二級機構(gòu)）、省事務管理局省旅游局辦公樓。管理服務的住宅院區(qū)中：省級領(lǐng)導小區(qū)3個，廳局級小區(qū)4個，公務員小區(qū)13個，商品化小區(qū)3個。其中，別墅7棟，高層22棟，多層205棟。負責省直機關(guān)供暖區(qū)域50萬平方米，熱力鍋爐房2座，噸位100噸，換熱站13個。管理維護的高壓雙回路配電房9座，低壓配電房16個，實行全自動遠程控制系統(tǒng)；24小時消防值班2處；二次無負壓供水泵房9人座，紅外監(jiān)控室1處；負責維修維護的電梯35部。二、我們的理念服務宗旨：業(yè)主至上，服務第一管理理念：管理思想現(xiàn)代化，管理機構(gòu)專業(yè)化管理人員知識化，管理方法科學化。服務理念：人性化服務，親情化服務企業(yè)理念：感悟需求，超越期待經(jīng)營理念

5、：誠實守信，遵紀守法，經(jīng)濟效益，社會效益企業(yè)精神：團結(jié)、求實、創(chuàng)新質(zhì)量方針：以業(yè)主為中心，以物業(yè)管理條例為準則以市場為導向，以滿意為目的。三、我們的目標立足基礎(chǔ)服務，樹立省直物業(yè)誠信高效形象。強化服務意識，打造一流物業(yè)管理服務品牌。細化服務質(zhì)量，倡導“溫馨生活巔峰體驗”。四、我們的榮譽2001年度 省直工業(yè)院小區(qū) 鄭州市公房售后樣板管理示范小區(qū)2004年度 省直姚寨小區(qū) 鄭州市金水區(qū)物業(yè)管理先進單位2005年度 甲院小區(qū) 鄭州市文明生活小區(qū)2006年度 丙院小區(qū)被鄭州市人民政府評為市級“園林式居住區(qū)”2003年度 通過ISO9001質(zhì)量體系和ISO14001環(huán)境管理體系認證目前，我單位為鄭州市

6、物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會副會長單位第二章 商檢局概況及物業(yè)管理特點分析一、檢驗檢疫局物業(yè)概況物業(yè)建筑面積：13350平方米（不含住宅樓），樓宇棟數(shù)（辦公樓2個，住宅樓8個），現(xiàn)在保安11人，4個崗，配有保安值班室3個，監(jiān)控值班室2個，保潔8人，管理費用由單位承擔。辦公與住宅物業(yè)相連接，辦公樓前設停車場，具有辦公住宅一體化和政府機關(guān)辦公性質(zhì)的特點。二、檢驗檢疫局物業(yè)管理特點1、需要品牌物業(yè)管理為之裝扮。好的物業(yè)需要好的物業(yè)服務呵護，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點，才能使物業(yè)物有所值。河南省省直物業(yè)管理有限公司隸屬于河南省省直機關(guān)事務管理局，現(xiàn)為國家三級資質(zhì)。公司具有五十多年從事辦公樓、家屬院的后勤服務和

7、物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗，近年來，按照市場條件下對物業(yè)管理的新要求，通過先進的管理策劃，規(guī)范的操作實施，ISO9001和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的導入、科學與系統(tǒng)的培訓、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟，廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進經(jīng)驗，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，實施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的省直機關(guān)物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。省直物業(yè)人有實力、有決心、有信心，在檢驗檢疫局物業(yè)項目管理上再創(chuàng)佳績。2、管理者需對政府公務員住宅小區(qū)整體運作具有經(jīng)驗和優(yōu)勢。檢驗檢疫局辦公及家屬院區(qū)作為廣大干部職工生活住宅區(qū)，凝聚了檢驗檢疫局領(lǐng)

8、導的后勤干部職工無窮的心血和汗水，為營造一個溫馨和諧的生活辦公環(huán)境，大家對其給予極大的厚望，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備管理公務員住宅小區(qū)的豐富經(jīng)驗和優(yōu)勢。省直物業(yè)多年來一直管理省直干部職工住宅小區(qū)面積逾80萬平方米，其中省直領(lǐng)導以及廳局級領(lǐng)導高檔住宅逾10萬平方米。從住宅小區(qū)的日常服務，到溫馨細致的客戶服務，再到獨具省直特色的社區(qū)文化活動服務，省直物業(yè)人形成了融“第一責任制”和“一站式服務”為一體的物業(yè)管理服務體系，并將在檢驗檢疫局物業(yè)的管理上具有獨特的經(jīng)驗和優(yōu)勢。 3、設備的安全運行是基本保障。檢驗檢疫局物業(yè)設備復雜、種類繁多，要保證設備的高效、可靠、安全運行，需要一套行之有效的管理辦法。

9、省直物業(yè)有專業(yè)的機電設備維修保養(yǎng)隊伍，形成一套獨特的機電設備管理模式。公司以ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系中制定的2耀設備程序管理文件及其作業(yè)指導書為標準，推行全面生產(chǎn)維修模式，變被動維修為主動保養(yǎng)，使我們的設備設施管理更規(guī)范化、程序化。因此我們對于檢驗檢疫局物業(yè)的設備管理胸有成竹，游刃有余。 4、安全管理是重中之重 檢驗檢疫局物業(yè)項目地理位置的特殊性和使用功能的綜合性決定了其人流的復雜性，安全管理是重中之重。針對檢驗檢疫局的特點，在公共秩序維護員定崗方面，根據(jù)辦公區(qū)和小區(qū)規(guī)劃的特點，按照內(nèi)外相分離的基本原則，因地設崗，因區(qū)設崗，嚴格控制人流走向，加強重點區(qū)域安全力量，使業(yè)主安心

10、、放心。5、采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式檢驗檢疫局物業(yè)管理既要為業(yè)主提供安舒適、安靜、有序的辦公居住環(huán)境，又要面對外來辦事的單位和個人。這就需要物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務中，從辦公樓物業(yè)管理和住宅物業(yè)管理兩方面入手，采取分類管理，各有側(cè)重的管理模式，使各分區(qū)相對獨立。在辦公樓物業(yè)管理中著重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務，在住宅物業(yè)管理中更多關(guān)注人性化管理和親情關(guān)懷。我們要讓所有的業(yè)主滿意，讓所有的用戶滿意，讓外來的客戶滿意，真正感受到我們溫馨而周到的服務。 6、塑造局機關(guān)良好的外部社會形象 檢驗檢疫局作為我省檢驗檢疫部門機關(guān)所在地，承擔著全省檢驗檢疫工作重任，這就要求物業(yè)公司在作好各項基本服務的基礎(chǔ)

11、上，強化工作人員公務禮儀培訓，對內(nèi)營造溫馨的辦公和生活環(huán)境，對外塑造良好的外部社會形象第三章 檢驗檢疫局物業(yè)管理服務思路1、強化服務意識，樹立省檢驗檢疫局新形象。省直物業(yè)將力貫“人性化服務，親情化服務”的物業(yè)管理服務理念，強化服務意識，尤其要加強對護管、保潔人員的公關(guān)禮儀培訓，優(yōu)化各項作業(yè)程序，全力配合檢驗檢疫局的各項創(chuàng)優(yōu)工作，有效樹立檢驗檢疫局的廉潔、公正、高效的政府機關(guān)形象。 2、細化服務質(zhì)量，營造溫馨居住環(huán)境。 物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務，質(zhì)量則是物業(yè)管理企業(yè)得以持續(xù)高效快速發(fā)展的根源，省直物業(yè)將嚴格執(zhí)行ISO9001和ISO14001國際質(zhì)量體系，細化服務質(zhì)量，嚴格落實各項操作流程及作業(yè)程序

12、，尤其是保安、保潔等基礎(chǔ)性工作，省直物業(yè)將利用質(zhì)量控制體系加強考核，一方面可以促使省直物業(yè)加強客戶服務工作，另一方面也可加強各項質(zhì)量考核，為業(yè)主營造溫馨辦公與生活新環(huán)境。 3、分區(qū)控制，確保物業(yè)服務文明安全。 檢驗檢疫局融多層、小高層、高層、辦公與住宅區(qū)為一體，因此其人流量的復雜性和廣泛性，決定了檢驗檢疫局安全工作的重要性。省直物業(yè)將結(jié)合其情況，把文明安全工作做為一項重要內(nèi)容安排在日常管理服務當中，嚴格按照ISO9001和ISO14001實行24小時巡邏監(jiān)控制度，為業(yè)主解除后顧之憂，使檢驗檢疫局的物業(yè)保值增值。 4、健全服務體系，導入物業(yè)服務新模式。 檢驗檢疫局物業(yè)設備眾多，如何加強日常各項維

13、護保養(yǎng)工作，延長使用壽命，確保正常生活秩序，是省直物業(yè)檢驗檢疫局物業(yè)管理服務的重要內(nèi)容。省直物業(yè)將全面導入“綠色服務模式”，以“全面生產(chǎn)維修模式”為核心，制訂規(guī)范的設備維修保養(yǎng)程序，加強設備的日常保養(yǎng)，健全各項服務體系，導入獨具特色的省直物業(yè)創(chuàng)新服務新模式。 5、促進服務溝通，建立有效溝通新渠道。 作為檢驗檢疫局廣大干部職工辦公與生活的物業(yè)地點，局領(lǐng)導和同志們都對其寄予厚望，如何在日常管理中就服務質(zhì)量進行溝通，建立起檢驗檢疫局和物業(yè)管理企業(yè)之間的有效溝通新渠道是省直物業(yè)在本項目服務的核心內(nèi)容。省直物業(yè)將結(jié)合本項目實際情況，積極與相關(guān)部門溝通，建立定期會談或客戶回訪制度，并就單位意見或建議及時進

14、行溝通協(xié)調(diào)，緊密配合檢驗檢疫局的各項迎檢創(chuàng)優(yōu)工作，使其能夠早日成為省直公務員小康生活標準區(qū)。第四章 物業(yè)管理服務承諾省直物業(yè)管理公司鄭重承諾，在檢驗檢疫局基礎(chǔ)自然條件硬件完備的情況下，接管檢驗檢疫局物業(yè)項目兩年內(nèi)使其成為河南省省直公務員住宅小區(qū)及辦公樓區(qū)物業(yè)管理的典范：一年內(nèi)客戶滿意率達到98以上。一年內(nèi)達到鄭州市物業(yè)管理示范寫字樓及小區(qū)標準。兩年內(nèi)達到省級的物業(yè)管理示范寫字樓及小區(qū)標準。4.1 管理承諾暨要求達到的最終效果序號指標名稱承諾指標完成承諾指標的措施1房屋及配套設施完好率99以上采用分工負責制，責任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急

15、修及時率99以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3綠化完好率99%專人負責綠化養(yǎng)護、保潔工作4保潔率100保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核。5維修工程質(zhì)量合格率100維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。6公共照明完好率96落實責任人，堅持對公共照明等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，并健全檔案記錄。7區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1以下實行24小時監(jiān)察制度，明確保安員職責，層層防衛(wèi)。8火災發(fā)生率1以下全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，

16、由管理處經(jīng)理負責組織進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確保安全。9客戶有效投訴率2以下采取措施,加強與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強化服務意識,及時為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪?？蛻敉对V處理率100投訴回訪率10010客戶對管理服務滿意率95以上實行人性化管理，增強服務意識，加強與客戶溝通，完善社區(qū)服務。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。11大型及重要機電設備完好率99制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設備檔案，制定預防性維修保養(yǎng)計劃。4.2 創(chuàng)建國家示范小區(qū)我們承諾：在基礎(chǔ)條件完備的條件下，一年內(nèi)達到鄭州市示范小區(qū)標準，兩年內(nèi)達到河南省

17、示范小區(qū)標準。4.3 其他承諾4.3.1關(guān)于招投標的有關(guān)承諾： 省直物業(yè)管理公司完全同意和接受檢驗檢疫局招標要求，并承諾如下：公司中標后，將立即派人進駐商品檢驗檢疫局，開展前期準備工作。在合同有效期內(nèi)本公司違約，給單位造成損失，省直物業(yè)管理有限公司將對此予以責任補償。合同期內(nèi)，本公司決不會向第三方轉(zhuǎn)讓中標項目，對部分可能分包或非關(guān)鍵的分包項目，管理處一定事前告知檢驗檢疫局相關(guān)部門。4.3.2 物業(yè)管理公司管理服務合同履行承諾 如果省直物業(yè)管理公司中標后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由檢驗檢疫局管理處負責實施，管理處將嚴格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應承擔的責任和義務，具體承諾如下： 根據(jù)有關(guān)法律

18、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。 負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設備、設施、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)檢驗檢疫局相關(guān)部門同意后負責組織實施。 每六個月向檢驗檢疫局相關(guān)部門匯報服務費使用情況。 對小區(qū)的公用設施如需整改、擴建或完善配套項目，必須與檢驗檢疫局協(xié)商，并經(jīng)過相關(guān)部門同意，報請有關(guān)部門批準方可執(zhí)行。 本合同終止時，管理處將向檢驗檢疫局移交全部管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料。4.3.3 其他服務承諾服務內(nèi)容：除招標文件規(guī)定的有關(guān)服務內(nèi)容外，我們計劃提供一些客戶需要的、管理處力所能及的特約服務、商務服務及社區(qū)服務等項目，具體內(nèi)容如下：類 別編號項 目 內(nèi) 容特約服務1

19、搬運家私2保潔上門服務3上門維修服務商務服務4代客打字5代購車船票6代寄、代領(lǐng)郵件7代訂報刊、雜志8臨時代為保管小件物品文化活動服務9節(jié)假日裝飾、宣傳10公益性宣傳活動11其他有意義的文體活動第五章 服務內(nèi)容1、房屋管理：對房屋共用部位進行日常管理、維修及裝飾裝修管理；2、共用設施設備維修養(yǎng)護；3、保安服務：提供24小時值班，維護院區(qū)的辦公與生活秩序，車輛管理及交通疏導等；4、保潔服務：院區(qū)地面、綠化帶、樓梯及大廳等公共場所的保潔，垃圾清運及臨時清潔服務；5、綠化服務：負責對院區(qū)花、木、草地進行定期修剪、施肥、澆水、保持綠化物生長良好；6、禮賓服務：接待、引導辦事人員有序辦理各項事務，維護大廳

20、秩序；7、家政服務：針對業(yè)主的要求提供保姆、清潔、清洗等特殊服務； 8、各種臨時人員如司機、勤雜、試驗員的管理、招聘、業(yè)務技術(shù)培訓等服務。注：此項工作我公司將設專人負責。對單位已聘用人員，可以按原單位的要求繼續(xù)使用，也可按要求進行更換。對新招收人員的錄用必須征得單位相關(guān)部門和領(lǐng)導的同意。同時在人員使用過程中，如單位相關(guān)部門或領(lǐng)導對臨時人員提出使用意見，我們將嚴格按照意見辦理，保證達到領(lǐng)導和同志們滿意。臨時人員的工資及養(yǎng)老保險、醫(yī)療統(tǒng)籌等，我們將按照檢驗檢疫局所定標準全額發(fā)放，公司不再從中收取任何費用。9、其它服務：負責領(lǐng)導辦公室擺放花木及節(jié)日期間大廳及大門花木擺放。第六章 物質(zhì)裝備計劃預算提要

21、：物質(zhì)裝備本著高效、實用、節(jié)儉的原則進行配置；6.1 管理用房與宿舍管理用房共計75，其中：辦公室：45（其中包括經(jīng)理室15，客戶服務部30）維修部：30（作為機電維修操作間）6.2 各類器械、工具裝備以及辦公用品計劃（對講機按三年折舊計算，其余物品按五年折舊計算）6.2.1項 目配置數(shù)量單價（元）合計（元）備 注經(jīng)理桌椅1套辦公桌椅2套空調(diào)2臺電腦1臺噴墨打印機1臺傳真機1臺保險柜1臺驗鈔機1臺沙發(fā)1套電話機1部檔案柜3套其它辦公用品若干小 計5.2.2維修工具項 目配置數(shù)量單價合計備 注員工工作桌椅2套鐵架床1套更衣、儲物柜、工具柜2組75型室內(nèi)疏通機1臺電焊機1臺沖擊鉆1臺手電鉆2臺大小

22、各一鋁合金梯1套長中短各一測試儀器2套萬用表、搖表等手工工具1批應急燈9臺維修3臺，護管6臺潛水泵2臺小 計6.2.3保潔綠化工具項 目配置數(shù)量單價合計備 注剪草機1臺玻璃水刮4套保潔及澆花用膠管300綠化養(yǎng)護工具1套小 計6.2.4護衛(wèi)、消防裝備項 目配置數(shù)量單價合計備 注員工工作桌椅5套鐵架床8套更衣、儲物柜、工具柜8組對講機6部警棍、機套等17副防毒面具17副小 計第七章 物業(yè)管理服務費用測算1、物業(yè)管理服務費用測算項目人員數(shù)量工資標準（元/月）社會統(tǒng)籌工資標準的20%醫(yī)療保險工資標準的8%工裝(兩年)合計管理處經(jīng)理125002500管理員115001500保安班長210002000保安

23、員16100016000保潔班長210002000保潔員11100011000綠化員110001000電梯維護費3部4501350配電房值班610006000水電維修工210002000垃圾清運10001000總計424635046350其他費用序號項目測 算 依 據(jù)月支出（元）一辦公費1通訊費市內(nèi)電話：2低值易耗品3辦公水電4業(yè)務費5固定資產(chǎn)折舊對講機按三年折舊，其余物品按五年折舊計算二保潔、消殺費1工具費按人均20元/月計算2物料費按人均20元/月計算3垃圾清運1000元/月4消殺費三維保費用1水系統(tǒng)綜合測算2機電系統(tǒng)維修綜合測算3低值易耗品按每月200元四綠化費用1肥、藥五不可預見費按以

24、上項目費用總數(shù)的2%計七稅金按5.5%繳交合計2、服務費用標準及構(gòu)成住宅區(qū)服務標準按一級實施，服務費按二級0.32元/月平方米收取。辦公區(qū)服務費用1.5元/月平方米收取。物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括以下部分： （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用; （2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用; （3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用; （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用; （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用; （6）辦公費用; （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊; （8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用; （9

25、）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。檢驗檢疫局辦公樓建筑面積13350，一年物業(yè)費約 元。多層住宅建筑面積為 ，小高層住宅面積為 ，省直物業(yè)擬按照鄭州市一級物業(yè)管理服務標準，但按二級收費標準收費，即高層住宅部分0.87元/月，多層住宅面積0.32元/月，辦公樓則按1.5元/月收費,其他收費則嚴格按照國家及省市相關(guān)規(guī)定收取。因此，物業(yè)管理費為：0.87 +0.32 = 元/月。第八章 檢驗檢疫局物業(yè)管理服務方案根據(jù)目前對檢驗檢疫局項目的了解和分析，我們將按照分類、細化原則提出具體的物業(yè)管理服務方案。

26、為便于檢驗檢疫局領(lǐng)導從整體上審核方案項目、內(nèi)容、費用標準等，我們主要從整個物業(yè)項目管理的角度，對整個物業(yè)的服務包括保安、保潔、綠化、維修等提出整體解決方案。如檢驗檢疫局領(lǐng)導擬對單個服務項目進行招標，也可按以下方案及費用測算結(jié)果對單個項目進行審核。第一節(jié) 內(nèi)部管理、運行機制 完善明晰的管理職責、高效節(jié)約的人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理公司保證管理服務成效的前提。為了確保檢驗檢疫局物業(yè)管理目標承諾能夠按時有效地落實，保證管理成效，省直物業(yè)將選派高素質(zhì)的管理和技術(shù)骨干組成檢驗檢疫局管理處，實行經(jīng)理責任制，并明確參與檢驗檢疫局物業(yè)管理的各有關(guān)機構(gòu)或單位各自的職責和承擔的作用，對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構(gòu)、責任

27、機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的管理機制，全面導入ISO9001和ISO14001質(zhì)量管理體系，嚴格考核，充分發(fā)揮員工的工作潛能和熱情，從而達到理想的管理服務成效。省直物業(yè)管理公司根據(jù)檢驗檢疫局的具體情況，提出以下管理架構(gòu)方案：1、內(nèi)部管理架構(gòu)檢驗檢疫局管理處 下設：客戶服務部: 負責問訊接待;業(yè)主溝通;信息管理;服務考核;預算及成本控制;收入到支出管理;財務報告;行政人事管理;培訓。維 修 部： 負責設備設施運行管理、保養(yǎng)與維修；建筑物使用、管理與維修；客戶報修服務。（待定）公共秩序維護部：負責公共秩序管理；安防系統(tǒng)管理；消防管理；車場管理；標識管理；禮儀服務。環(huán) 境 部： 負責保潔；垃圾分類處理；

28、綠化；節(jié)日擺花；消殺。2、管理服務人員配備方案部 門崗位設置及人員配備數(shù)量小 計管理處經(jīng)理1人1人客戶服務部管理員1人（暫定，視設施設備管理范圍再增添）1人維修部維修人員8人公共秩序維護部班長2人，隊員16人18人保潔綠化部班長2人，隊員12人14人總 計42人3、管理人員崗位職責描述管理處經(jīng)理：全面負責管理處工作，對管理處出現(xiàn)的工作失誤和問題負責。主要工作內(nèi)容：制定管理處工作計劃，設立管理處組織機構(gòu)。負責管理處材料計劃、財務開支的審批。負責檢查、考核、總結(jié)、改進管理處工作，確定獎懲。負責對外聯(lián)絡、接待工作。分管客戶服務部和維修部，具體安排、指導和檢查相關(guān)工作。管理員：在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下工作

29、。主要工作內(nèi)容：日常問詢、投訴接待；信息、資料檔案管理；考勤統(tǒng)計；收入支出管理，財務報告。、管理運行機制 省直物業(yè)管理公司通過幾年的管理運作，建立了一套適應時代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，主要內(nèi)容包括： 質(zhì)量管理循環(huán)：具有省直管理特色的質(zhì)量管理體系及其實現(xiàn)辦法，其核心為：“計劃實施檢查處理”（PDCA）。 計劃目標責任制：按照國優(yōu)考評標準，結(jié)合管理處實際制定各項管理、經(jīng)濟目標，明確管理處相應責任和權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實施過程中的檢查和改進，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。激勵機制：由工資福利機制、獎罰機制、人才選拔機制、企業(yè)文化、關(guān)懷機制等組成。

30、激勵機制不僅僅包含工資福利的激勵、獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工對公司理念的認同、公司對員工無微不致的關(guān)懷等。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關(guān)懷，才會有強烈的回報意愿。自我約束機制：由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成。監(jiān)督機制：由員工意見反饋、省檢驗檢疫局、上級公司定期審查基方面組成。說明：檢驗檢疫局、市區(qū)政府主管部門、省直物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運行ISO9000和ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系進行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質(zhì)量進行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和

31、建議，達到進一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。、工作流程省直物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務中擁有一套完善的、實踐多年非常成功的工作流程。其中有：（詳細內(nèi)容略）（1）物業(yè)項目驗收接管程序（2）物業(yè)裝修管理程序（3）物品采購與管理控制程序（4）建筑物使用與維護管理程序（5）設備設施使用與維護管理程序（6）供電管理程序（7）弱電系統(tǒng)管理程序（8）給排水管理程序（9）公共秩序服務管理程序（10）消防管理程序（11）緊急事件處理程序（12）保潔衛(wèi)生管理程序（13）綠化管理程序（14）車輛交通管理程序（15）報修服務管理程序 （16）社區(qū)文化活動管理程序 （17）公共物業(yè)標識管理程序（18）用戶溝通程序（19）

32、用戶投訴處理程序（20）物業(yè)管理費用收取程序（21）用戶意見調(diào)查與分析程序（22）內(nèi)部審核程序、信息反饋（投訴處理）渠道及時間為了確保小區(qū)的物業(yè)管理服務質(zhì)量，使客戶滿意率達到和保持95%以上，管理處將設立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡。1、在管理處建立客戶意見登記本，隨時搜集有關(guān)客戶對物業(yè)管理方面的意見。2、設立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告管理處郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。3、每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改進方案。對重要問題給予正面回復。4、建立與檢驗檢疫局定期座談的制度，虛心聽取業(yè)主意見

33、和建議。5、定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導。各種信息反饋處理時間：信息反饋類型處理時間一般的水電維修515分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理客戶對服務質(zhì)量的投訴接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當?shù)臅r候進行回訪消防事故3分鐘之內(nèi)有關(guān)人員必須趕到現(xiàn)場其他各類緊急事件接報后有關(guān)人員最遲不超過3分鐘趕到現(xiàn)場、物業(yè)資料管理 物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學化”的管理原則，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。下面以機電設備資料為例來進行說明：（一）原始基礎(chǔ)資料

34、包括各設備設施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。（二）運行管理資料 對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類安全警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。 按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。 建立設備卡，除抄錄設備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。 日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存在檔。 工程改造資料：在小區(qū)運作中，不

35、可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。 詳細檔案資料的分類管理（見表一、表二）表一 物業(yè)接管移交資料名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預決算D：工程設計變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、消防、智能化

36、等設備的檢驗合格證書及技術(shù)資料J：綠化工程竣工圖K：其他技術(shù)資料表二 管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料事務資料A：事務值班表 B：事務交接記錄表C：日常事務巡視記錄 D：事務回訪登記表E：搬出（入）物品登記表維修資料A：日常維修記錄表 B：公共設施維修記錄表C：大中修記錄表護管交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄C：物資搬運放行記錄、D：車輛管理記錄E：緊急事件處理記錄設備管理資料A：公用設施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄C：設備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設備檢查記錄員工管理資料A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎罰

37、記錄C：員工培訓計劃及實施記錄 D：員工培訓考核記錄F：重要崗位員工地址、電話等記錄客戶反饋資料A：客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄B：客戶投訴及處理記錄表行政文件資料A：主管人員值班及督察記錄 B：政府部門文件C：主管領(lǐng)導部門文件及兄弟單位資料D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：管理處榮譽一覽表F：管理處會議記錄第二節(jié) 小區(qū)設備設施的管理檢驗檢疫局物業(yè)項目設施設備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和重點之一，我們將落實崗位責任制，使設備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9001和ISO14001質(zhì)量保證體系要求進行管理，如設備設施管理程序、供配電管理程序、給排水管理程

38、序、消防管理程序等程序文件，設備設施維修保養(yǎng)手冊、各類設備操作規(guī)程等作業(yè)指導書，使我們的設備設施管理規(guī)范化、程序化。 本小區(qū)設施設備管理主要由管理處維修部承擔，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來指導，并選派5名技術(shù)骨干負責維修部的工作，嚴格控制好維修技術(shù)人員的選聘，加強培訓，造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。2.1 供配電設備工作內(nèi)容：維護供配電設備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供應正常，為營業(yè)以及居民用電提供可靠的電力保證。工作要點：根據(jù)供用電協(xié)議和用電負荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因

39、數(shù)符合規(guī)定要求。 公司將配備專業(yè)人員管理供配電設備，操作人員實行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。值班人員每班對配電室巡檢，加強預防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2 公共照明、廣場照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作，在保證小區(qū)外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點：加強巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設施損壞及時修復。根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3 給排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運

40、行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水達到國家飲用水標準；保證排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和辦公帶來不便。工作要點：定期檢查水泵運行情況，檢查水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預防各種故障發(fā)生。每次暴雨洪水到來之前，重點檢查排水泵的運行情況，確保管路暢通。2.4 消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負責消防設備的巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?，及時消除各種消防隱患。工作要點：消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強對員工消防意識和消防設備性能知識的培訓，加強對客戶消防知識的宣傳。24小時安全值班，

41、密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。對不經(jīng)常啟動的泵類設備，應定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求。定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應急處理能力。2.5 房屋及附屬設施的維護、修繕2.5.1建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復，確保各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點：對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。定期進行基礎(chǔ)和整體觀測，發(fā)現(xiàn)

42、異常及時向業(yè)主匯報，組織有關(guān)專家會診，提出意見。加強裝修管理，嚴格按建設部室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定進行有效的控制，重點關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設施等方面的安全和完整。2.5.2 附屬設施工作內(nèi)容：保持附屬設施的完好、無損，確保附屬設施正常發(fā)揮作用。工作要點：定期對 附屬設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。小區(qū)避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應采取相應措施。廣場車輛出入口等其他附屬設施，要加強日常檢查

43、維護，保證裝置靈活可靠。第三節(jié) 公共秩序管理服務方案安全工作是重中之重。省直物業(yè)管理有限公司將在檢驗檢疫局的物業(yè)管理范圍內(nèi)維護公共秩序，協(xié)助公安機關(guān)做好治安方案工作，為業(yè)主提供安全的工作、生活環(huán)境。對安全工作，我們將構(gòu)筑四道防線：檢驗檢疫局巡邏崗構(gòu)筑了其第一道安全防線，辦公樓區(qū)和住宅小區(qū)各入口、車場固定崗構(gòu)筑了的第二道安全防線，公共通道構(gòu)筑了第三道安全防線，巡樓護管員構(gòu)筑了第四道安全防線。3.1安全管理職責巡查監(jiān)督-防止罪案發(fā)生。消防安全-消除火災隱患。車輛管理-維護交通秩序，確保車輛安全3.2 安全崗的分類和分時設置安全崗設置類別1、固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。 作用：區(qū)內(nèi)車輛、人流進

44、出管制，對安全重要部位進行定崗防范。2、巡邏崗（不定點安全崗）：設車場流動崗、樓內(nèi)巡查流動崗等。 作用：防止、消除安全及火災隱患，巡查樓層安全狀態(tài)，保證無安全盲點，指揮交通疏導等。3、機動崗：特殊設置的安全崗。 作用：作為安全快速支援力量，應付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于非常設安全崗。（通常由管理員擔任） 4、安全崗的日間和夜間設置 安全崗位設置根據(jù)日間和夜間不同的安全管理要點而確定，且明確責任區(qū)域，可保證無論在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，覆蓋空間和時間。3.3 公共區(qū)域管理工作內(nèi)容：公共秩序管理、消防管理，車輛進出管理，物品進出管理。工作要點：禮貌注視往來行人，發(fā)現(xiàn)可疑人

45、員及時向機動崗報告；作好車輛進出登記，嚴禁違規(guī)車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)；有貨物進出，必須查驗，嚴格禁止可疑物品進出；巡邏崗認真巡視、檢查廣場內(nèi)各區(qū)域交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為；有大型活動時，積極配合有關(guān)部門，按要求作好交通疏導、維護秩序等工作；發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護現(xiàn)場，快速報案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4 交通車輛管理工作內(nèi)容：車輛出入登記管理，交通疏導管理，車位管理。工作要點：要求車輛服從指揮，按標記駛?cè)腭偝?，交驗有關(guān)證件；嚴禁車輛在場內(nèi)維修、加油、清洗，亂丟垃圾；注意提醒車主關(guān)好車門窗，貴重物品隨身攜帶；對在車場內(nèi)由車輛搬運進出的貨物按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格查驗；指揮車輛

46、按位泊車，保持交通順暢；對局領(lǐng)導的預留車位進行監(jiān)督管理，確保局領(lǐng)導的正常停車；冬季下雪天，及時清理路面積雪，保證區(qū)內(nèi)交通順暢。3.5 區(qū)內(nèi)管理工作內(nèi)容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：嚴密巡查，根據(jù)制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行24小時巡邏守衛(wèi)制度；完善區(qū)域內(nèi)安全技防管理，合理利用護管設備設施，配合人防確保安全；重點區(qū)域，重點管理。對樓房周圍、停車場等區(qū)域加強防范；按要求做好日常安全管理工作記錄及交接班記錄；各安全崗職責和安全責任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理；日間重點在廣場、車場區(qū)域，夜間重點在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等；非常氣候時，注意防風、防水等問題，關(guān)好小區(qū)

47、門窗，檢查排污溝渠是否順暢。3.6 消防管理工作內(nèi)容：消防設備、設施管理，消防人員培訓、管理，建立應急處理程序，消防意識宣傳等。工作要點：建立消防隊伍：根據(jù)消防管理“預防為主，消防結(jié)合”方針及小區(qū)的本體結(jié)構(gòu)特點，不同部位的使用功能，消防硬件設施情況特點，設置消防組織機構(gòu)，成立消防緊急應急分隊，任命義務消防隊員（原則上為管理處全體人員）。 建立消防制度： 根據(jù)小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護措施、定期檢查各類消防設施，明確防火檔案制度及消防員職責，并定期邀請消防專業(yè)人員進行專題消防講課并指導培訓，以做到防患于未然。加強對管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識的宣傳教育

48、，任何人都有消除火災隱患之責任。保證樓內(nèi)、樓外消防通道的暢通，各消防設施每周定期檢查，以確保完好無損。對停車場、售樓部等消防要害部門加強防范和巡查。每年不少于二次組織員工進行防火演習，熟悉掌握各種消防器材和設施的使用方法，提高對火警的應付能力。各崗位人員在日常工作中均應注意巡視，保持警惕。消防控制中心嚴密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應的應急措施和程序，建立快速反應、快速支援的安全體系。3.7 緊急事件處理程序 各安全崗遇緊急突發(fā)事件，應作出快速反應，并與機動崗取得聯(lián)系，以求同伴的快速支援，并通知相關(guān)固定崗加強戒備，密切注意事態(tài)發(fā)展。事件處理后，相關(guān)

49、的安全崗也應及時將處理結(jié)果反饋上級并做好質(zhì)量記錄。 經(jīng)支援人員趕至事件現(xiàn)場，如仍不能得以控制，機動崗應立即向上級報告作整體調(diào)度，通知其他備勤人員迅速支援。 如調(diào)動增援人員仍不能控制或解決，則需向社會機構(gòu)求助，并迅速向省檢驗檢疫局有關(guān)領(lǐng)導和公司相關(guān)領(lǐng)導匯報。 事件處理后，所有人員必須做好詳細的質(zhì)量記錄備查。 固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況，應根據(jù)情況報告機動崗或巡邏崗處理，在未經(jīng)許可下不得擅離崗位。 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機動崗聯(lián)系，以便機動崗及時作出安排和決策。第四節(jié) 保潔服務方案4.1 保潔工作內(nèi)容、要點1、樓外區(qū)域工作內(nèi)容：指示牌、信報箱、煙灰桶、燈飾、消

50、防設施、公共走道地面、公共走道墻身、地腳線、垃圾清理等。工作要點：集中保潔工作一定在日常生活開始之前完成。 保潔人員作業(yè)期間注意禮節(jié)禮貌，盡量減低作業(yè)引起的噪音，注意保潔工具的擺放位置。 擦玻璃、燈飾電制開關(guān)等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。 發(fā)現(xiàn)公用設備設施等有問題及時向有關(guān)人員反映。 定時巡回檢查，勤于打掃。2、樓內(nèi)區(qū)域工作內(nèi)容：樓梯地面、扶手、墻身、玻璃、電制開關(guān)、四周墻身、天臺。工作要點：嚴禁鎖住樓梯門，確保消防門的正常開啟。 平日注意樓梯間的通風，保持空氣新鮮，風雨天注意關(guān)好門窗。 擦玻璃、燈飾、開關(guān)等處時要注意安全，嚴格遵守操作規(guī)程。 發(fā)現(xiàn)公用設備設施等有問題及時向有關(guān)人員反映。

51、 定期打掃天臺，雨天注意排水，雪天及時清理積雪，風天檢查附屬設備設施的穩(wěn)固性。3、消殺服務工作要點：根據(jù)季節(jié)不同調(diào)整消殺頻次，重點部位主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水溝、排污井等處。 消殺人員必須嚴格按照操作規(guī)程操作，備齊裝備，注意自我保護。消殺前作好宣傳準備工作。第五節(jié) 綠化服務方案5.1 綠化服務人員配備：由1名綠化人員負責綠化工作。工作內(nèi)容：對院區(qū)內(nèi)喬灌木進行養(yǎng)護、除草、澆水、施肥、防治病蟲害、清理垃圾，負責辦公區(qū)域花木的擺放。工作要點：熟悉區(qū)內(nèi)的綠化布局、花草樹木的品種和數(shù)量，熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補苗

52、、淋水。要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長茂盛。注意防治病蟲害，及時防治和護理。對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持其保潔。作好愛護綠化的宣傳、監(jiān)管工作。冬季來臨之前注意作好樹木防凍處理。每年5、7、9月進行定期的修剪，必要時可視情況增加或減少修剪次數(shù)。每年春、秋對草地及園林進行全面施肥，針對不同的喬灌木種類，做好入冬前的保暖防護。第九章 物業(yè)管理服務工作標準一、保潔工作標準1、地面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚）：目視地面50公分長，無明顯灰塵、污漬及雜物。2、墻面（室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面）：用衛(wèi)生紙擦拭80公分長，檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。3、樓梯（室內(nèi)所有樓梯）：抽查2-3

53、層，無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。4、玻璃及鏡面（室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡）：抽查不同位置3-5處，每處抽查1平方米，質(zhì)量達到無水漬、污漬、手印，潔凈、明亮。5、衛(wèi)生間：墻面無水漬、污漬；地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等；洗手盆無水漬、潔凈；小便池無銹漬、煙頭等；大便池無銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。6、室內(nèi)外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無明顯臭味。7、明溝：抽查1-3米，不積泥沙、垃圾物等，暢通。8、各類標牌、指示牌：抽查2-3個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，光亮。9、消防設備設施：抽查2-3個消防拴，無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿：檢查3-5

54、個垃圾桶或煙灰盅，無痰漬、污漬、灰塵，保潔明亮；抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮；抽查2-3部電梯外門，用衛(wèi)生紙擦拭，明亮無明顯灰塵、污漬。11、廣場：抽查50平方米，無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物，地面保潔衛(wèi)生。12、綠化帶（池）：抽查10盆花草，盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物；抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。13、垃圾房：垃圾清運完后檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；設備保潔、干凈、光亮。14、停車場：地面抽查30平方米，無垃圾；墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。15、樓梯扶手：抽查2-3層樓梯扶手，

55、用衛(wèi)生紙擦拭，衛(wèi)生紙無明顯污漬。二、公共秩序維護工作標準項目內(nèi) 容著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服，戴好帽子，系正領(lǐng)帶，扎緊武裝帶，衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物，制服外不得顯露個人物品（如紀念章、筆、手機、鎖匙扣等），制服衣袋不得裝過大過厚物品。4、非當值班時間，除因公或經(jīng)批準外，不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。2、頭發(fā)要整潔，不留長發(fā)。3、精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?、值勤時不得抽煙、吃零食，不得看小

56、說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情，不得隨地吐痰、亂丟雜物。5、注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。6、不得將任何物件夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。內(nèi) 務1、保持宿舍保潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。2、床位鋪面保持干凈平整，不擺放雜物，被子按要求折疊方正，床下的鞋子擺放整齊。3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定位置擺放，保持內(nèi)務統(tǒng)一。4、室內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。5、室內(nèi)應保持安靜，不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將，以免影響他人休息。作息規(guī)定1、實行24小時值班制，每班提前10分鐘進行交接班。2、每晚零時之前熄燈就寢。3、每周二、四下午二時

57、至四時軍訓，無特殊情況，不得無故缺席。4、嚴格執(zhí)行備崗制度，下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導請示。5、休息（假）期間，發(fā)生緊急情況，一經(jīng)召喚必須立即歸隊，聽候調(diào)遣。軍 訓1、立正：腳跟靠攏并齊，自然挺胸，兩臂自然下垂，兩眼平視前方。2、稍息：左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3，上體正直。3、向右（左）轉(zhuǎn)：右（左）腳跟為軸，向右（左）轉(zhuǎn)90，重心移向右（左）腳，左（右）腳迅速靠攏右（左）腳，成立正姿勢。4、向后轉(zhuǎn)：要求同向右（左）轉(zhuǎn)，向后轉(zhuǎn)180。5、齊步走：左腳向正前方邁出約75厘米，重心前移，右腳相同。上體正直，兩臂前后自然擺動。6、敬禮：右手指并攏抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同時注視受禮者

58、。7、注目禮：面向受禮者成立正姿勢，注視受禮者，并目迎目送。器材使用與管理1器械包括有對講機、警棍等，它是執(zhí)勤人員執(zhí)行任務的工具和武器，屬公司的公共財產(chǎn)，每個執(zhí)勤員都有責任和義務將其保管好，防止遺失或損壞。2執(zhí)勤器械只供護管員執(zhí)行公務時使用，嚴禁用作其他用途。3執(zhí)勤器械嚴禁轉(zhuǎn)借他人，嚴禁個人攜帶外出，如因工作需要須報管理處批準。4對講機使用應嚴格按規(guī)定頻率正確操作，嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。5執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴禁在檢查時通風報信。6警棍是保安員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器，嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。7保安員交接班

59、時，應做好護管器械的交接驗收記錄，防止出現(xiàn)問題時互相推卸責任。8護管器械不用時，應由當事人交管理處統(tǒng)一保管。固定崗位1、熟悉本崗位職責，熟悉業(yè)主基本情況，包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進出時間等。2、當發(fā)現(xiàn)雙手提（拿）著重物的顧客進出大門有困難時，應主動提供幫助。3、若遇領(lǐng)導或前來指導、參觀的社會各屆人士，應立即起立敬禮。4、外來人員進出，值班人員填寫來訪登記表，謝絕推銷和其他閑雜人員進入。6、當用戶搬出物品時，應區(qū)分不同情況，必要時值班人員查驗用戶出入物品申報表后予以放行，同時收回出入物品申報表。7、需要給郵局辦理簽收的郵件，應參照信件收發(fā)管理程序處理，及時將郵件送給用戶簽收。8、對于出現(xiàn)的緊

60、急情況，應參照緊急事件處理程序處理。9、協(xié)助管理處其他班組（部門）做好有關(guān)管理工作（參見相關(guān)程序文件）。流動崗位1、護管巡查參見護管巡查細則。2、當業(yè)主、顧客有困難求助時，應及時提供熱情的幫助。3、若遇領(lǐng)導或前來指導、參觀的社會各屆人士，應敬禮、致謝。4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況，消防等公共設備、設施是否完好，防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理，做好值班記錄表，并上報護管班長或管理處主任。5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員，要前往盤查，必要時檢查其所帶物品。屬三無人員，應驅(qū)趕出轄區(qū)；屬推銷、擺賣人員，應勸其離開轄區(qū)。6、對于出現(xiàn)的緊急情況，應參照緊急事件處理程序處理。