8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、對(duì)華明大廈商業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估分析報(bào)告第一部分 評(píng)估項(xiàng)目的背景估價(jià)目的本次評(píng)估目的是為確定國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格。宗地概況根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于十堰市茅箭區(qū)武當(dāng)路460號(hào)，用途為商業(yè)用地，其宗地面積總計(jì)為270.31平方米，本次評(píng)估范圍為茅箭區(qū)武當(dāng)路460號(hào)（華明大廈）。待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外均已達(dá)到“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊、道路平整），設(shè)定土地使用年期為40年的商業(yè)用地的土地使用權(quán)的價(jià)格。該估價(jià)對(duì)象周圍北臨武當(dāng)路，西臨山西一路，東、南為十堰建工集團(tuán)安裝發(fā)展有限公司。其附近分布有湖北省建

2、設(shè)銀行十堰分行、十堰長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，十堰市外文書店、十堰花園酒店、花都大酒店及武當(dāng)路商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等單位和物業(yè)，距最近的車站約100米左右，有59、28、58、53、23、56等多路公汽途經(jīng)此處，該區(qū)域位于茅箭區(qū)地價(jià)定義本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日二00八年一月十四日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線內(nèi)外已達(dá)到“五通一平” （通路、通電、供水、排水、通訊、道路平整）的開發(fā)程度，設(shè)定土地使用年限40年的商業(yè)用地出讓土地使用權(quán)價(jià)格。第二部分 評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地

3、價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地位于十堰市茅箭區(qū)武當(dāng)路460號(hào)，處于十堰市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。同時(shí)該宗土地為商業(yè)用地，大部分房地產(chǎn)為辦公用房與商業(yè)用房且用于商業(yè)出租，每年有穩(wěn)定的收益，因此適合采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的滯后性據(jù)十堰市人民政府關(guān)于實(shí)施十堰市市區(qū)2004年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（十政200416號(hào)），基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)十堰市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)

4、涵為基準(zhǔn)日于2004年1月1日，土地開發(fā)程度為紅線外“由于本次次估價(jià)采用的是2004年度的基準(zhǔn)地地價(jià)，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，十堰市茅箭區(qū)武當(dāng)路一帶區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨成熟，地價(jià)明顯上升，采用2004年確定的基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的滯后性。為解決這個(gè)問(wèn)題，本次估價(jià)在期日修正時(shí)，由于十堰市沒有發(fā)布地價(jià)指數(shù)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)十房指數(shù)及十堰市土地市場(chǎng)交易資料的分析與測(cè)算，十堰市商業(yè)用地地價(jià)平均每年上漲近3%，以基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日2004年1月1日的系數(shù)為1，平均每年地價(jià)指數(shù)上升3%，計(jì)算得出估價(jià)基準(zhǔn)日2008年1月14日的修正系數(shù)。經(jīng)過(guò)對(duì)周邊地區(qū)詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和分析后，我們認(rèn)為通過(guò)技術(shù)處理后的價(jià)格能更

5、好地反映待估宗地的價(jià)值2、大面積的商業(yè)用地全部參照商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)存在一定的不合理性十堰市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵是主干道20米進(jìn)深的土地價(jià)值，本次估價(jià)對(duì)象土地面積為270平方米，土地進(jìn)深為約50米，考慮本次估價(jià)對(duì)象的特殊性，采用了深度修正系數(shù)對(duì)宗地進(jìn)行了價(jià)格修正。3、商業(yè)用地的街角用地修正系數(shù)參照基準(zhǔn)地價(jià)有一定的不合理性估價(jià)對(duì)象為二面臨路，一面臨山西路，一面臨武當(dāng)路，且山西路與武當(dāng)路均為主干道，人流量較大，因此此次估價(jià)時(shí)采用街角地修正系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了價(jià)格修正。這樣才能更好地反映待估宗地的價(jià)值。 三、收益還原法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、房地產(chǎn)純收益或土地純收益的確定存在一定的不確定性土地收益或房

6、地產(chǎn)收益可以分為實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，由于個(gè)人或企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力等因素對(duì)實(shí)際收益影響很大，依據(jù)土地估價(jià)的性質(zhì)和特點(diǎn)，不能用它作為評(píng)估依據(jù)?？陀^收益是指排除了房地產(chǎn)或土地實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。為了取得正常情況下的客觀收益，本次估價(jià)時(shí)，除了收集估價(jià)對(duì)象連續(xù)三年以上的出租收益情況外，還對(duì)周邊地區(qū)同等檔次相同用途的房地產(chǎn)租金收益情況也進(jìn)行了收集，再進(jìn)行比較后得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租金的客觀收益，具有一定的代表性，也能較好地反映估價(jià)對(duì)象的客觀收益。若只采用估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益來(lái)確定它的土地純收益，其估價(jià)結(jié)果必將有所偏差,因此

7、房地產(chǎn)或土地純收益的確定有較大的不確定性。2、還原利率的確定存在較大的不確定性還原利率分為綜合還原利率、建筑物還原利率、土地還原利率三種。本次確定土地還原利率時(shí)采用了根據(jù)年地租與地價(jià)比例（即“租售比法”）確定；用一年期的存款利率，考慮土地投資風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)等綜合確定；用一年期的貸款利率，考慮物價(jià)變動(dòng)指數(shù)等綜合確定，再進(jìn)行計(jì)算后得到土地還原利率。在確定房地產(chǎn)綜合還原利率時(shí)采用了采用算復(fù)合投資收益率法，按下式計(jì)算：R=MRM+(1-M)RE，式中：R-資本化率（）；M-貨款價(jià)值比率（），抵押貨款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；RM-抵押貨款資本化率（），第一年還本息額與貨款的比率；RE-自有資本要求的正常

8、收益率（）；投資收益率排序插入法求取，即相關(guān)投資類型及年收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序：典當(dāng)收益率、一年期個(gè)人借款收益率、一年期貸款利率、五年期國(guó)債利率、一年期存款利率，確定一個(gè)合理的投資收益率,再運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取房地產(chǎn)綜合還原利率,最后按公式：r=(r1L+r2B)/(L+B),（r為綜合還原利率，其中r1為土地還原利率、r2為建筑物還原利率、L為地價(jià)、B為建筑物價(jià)格）求取建筑物還原利率。雖然計(jì)算較為繁瑣，但最后計(jì)算的結(jié)果與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算得出的結(jié)果相接近，基本能客觀地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。從收益還原法公式V=a/r1-1/(1+r)n中可以看出，還原利率的大小對(duì)宗地價(jià)值的影響是較大的第三部分 評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟示一、基礎(chǔ)資料的收集整理對(duì)做好評(píng)估工作至關(guān)重要基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價(jià)資料等等，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說(shuō)服力。二、評(píng)估中遇到的一些無(wú)法確定的取值,可以依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)