浙江2011年1月高等教育房地產(chǎn)評估自考試題

1、浙江省 2011 年 1 月自學(xué)考試 房地產(chǎn)評估試題課程代碼： 00122一、單項選擇題(本大題共20 小題，每小題1 分，共 20 分 )在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1._主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。()A. 居住建筑B.公共建筑C.辦公建筑D.工業(yè)建筑2._是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。()A. 級差地租B.級差地租C.絕對地租D.壟斷地租3.貸款比重越大，就會 _，房地產(chǎn)價格也就會 _。 ()A. 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮下降B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮上升C.減少市場對房地產(chǎn)的需求下降D.減

2、少市場對房地產(chǎn)的需求上升4.在臨海的城市，面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_。土地平坦，地價 _ ；反之，土地高低不平，地價 _。 ()A. 高較高較低B.高較低較高C.低較低較高D.低較高較低5.下列屬于估價對象權(quán)益狀況的是 ()A. 土地面積、形狀B.土地使用權(quán)的年限C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊程度D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)6.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮：宗地的面積_，宗地的形狀宜采用_。 ()A. 應(yīng)盡量大不規(guī)則的形狀B.應(yīng)盡量大長方形C.大小要適中長方形D.大小要適中不規(guī)則的形狀7._的優(yōu)點是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實用性，是針對大系統(tǒng)中多層次、多

3、目標(biāo)規(guī)劃決策問題的有效決策方法。()A. 特爾菲測定法B.因素成對比較法C.層次分析法D.哥頓法8.收益法就是分析估價對象房地產(chǎn)的_ 市場情況，推測和估計估價對象_將要獲得的收益，并測算房地產(chǎn) _的價格或價值。()A. 現(xiàn)在未來未來B.未來未來在估價時點上第 1頁C.過去未來未來D.過去現(xiàn)在在估價時點上9.收益法采用_作為估價依據(jù)。()A. 實際收入、實際費用和實際凈收益B. 實際收入、實際費用和客觀凈收益C.客觀收入、實際費用和實際凈收益D. 客觀收入、客觀費用和客觀凈收益10.評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會()A 越低B.越高C.不變D.符合客觀實際11.采用市場比較

4、法，要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的，這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件？()A. 時間性B.可替代性C.正常性D.可修正性12.某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2006 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000 年 1 月 1 日為 100）。有一房地產(chǎn)在2006 年 6 月 1 日的價格為2000 元 /m2。對其作交易日期修正到2006 年10 月 1 日的價格為 _元 /m2。()A.1376B.2308C.2558D.210513.市場比較法中， 采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例

5、的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102 分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97 分，則個別因素修正系數(shù)為_。()A.1.05B.0.95C.0.98D.1.0314.已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)， 具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地，被稱為 _。()A. 生地B.毛地C.熟地D.凈地15.運(yùn)用成本法評估舊房地產(chǎn)價格，對于房地合一的舊房地產(chǎn)()A. 舊房地產(chǎn)價格 =土地實際取得費用+建筑物實際建造成本建筑物折舊B. 舊房地產(chǎn)價格 =土地實際取得費用+建筑物重新建造成本建筑物折舊C.舊房地產(chǎn)價格 =土地重新取得費用+建筑物實際建造成本建筑物折舊D. 舊房地產(chǎn)價格 =土地重新取得費用+建筑

6、物重新建造成本建筑物折舊16.剩余法的基本思路是依據(jù)_原理。()A. 供求關(guān)系B.生產(chǎn)費用價值論C.替代D.投入產(chǎn)出17.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大()A. 遞減B.遞增第 2頁C.不變D.先減后增18.我國目前的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式與_的公示地價的表現(xiàn)形式類似，都是_。 ()A. 德國區(qū)片價和路段價B.德國標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格C.日本、韓國標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格D.日本、韓國區(qū)片價和路段價19.房地產(chǎn)評估報告是房地產(chǎn)估價的_，是估價師提供給委托估價方的“產(chǎn)品”， _。 ()A. 最終結(jié)果是具有一定法律效力的文件B. 最終結(jié)果不具有法律效力C.中期結(jié)果不具有法律效力D. 中期結(jié)果是具有

7、一定法律效力的文件20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)評估報告應(yīng)_才具有法律效應(yīng)。 ()由注冊房地產(chǎn)估價師簽名由注冊房地產(chǎn)估價師蓋章C.加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，并加蓋估價機(jī)構(gòu)的公章后二、多項選擇題 (本大題共 10 小題，每小題 2 分，共 20 分 )在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。1.土地的社會經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)在哪些方面？A. 利用方式的唯一性C.土地區(qū)位的可變性()B.利用方式的多樣性D.土地資源的無限性E.土地使用潛力的有限性2.房地產(chǎn)價格影響因素中，城市區(qū)域因素包括()A. 心理因素C.

8、交通便捷度B.商服繁華度D.城市設(shè)施完備度E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量3.中房指數(shù)的作用包括()A. 降低房地產(chǎn)價格B. 提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤C(jī).為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息E.為廣大的消費者服務(wù)4.根據(jù)劃分單元采用的手段，單元劃分方法分為手工法和機(jī)助法。手工作業(yè)一般同時采用一種或幾種方法，這些方法包括()A. 主導(dǎo)因素判定法B.主導(dǎo)因素分值疊置法第 3頁C.固定網(wǎng)格法D.均質(zhì)地域法E.動態(tài)網(wǎng)格法5.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點是()A. 潛在毛收入的估算B.有效毛收入的估算C.運(yùn)營費用的估算D.凈收益的估算E.資本化率的確定6.交易實例應(yīng)搜集的內(nèi)容包括()A

9、. 成交價格B.成交日期C.付款方式D.交易實例在交易時的狀態(tài)E.交易雙方的情況及交易目的7.征用農(nóng)地時，主要是對被征地的農(nóng)業(yè)集體和個人支付征地費和各種補(bǔ)償，包括()A. 土地補(bǔ)償費B.青苗補(bǔ)償費C.地上附著物補(bǔ)償費D.安置補(bǔ)助費E.房屋拆遷安置補(bǔ)償費8.剩余法評估不動產(chǎn)價格，估算各項成本費用時，專業(yè)費用包括()A. 建筑設(shè)計費B.規(guī)劃設(shè)計費C.工程概預(yù)算費用D.不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅E.市場營銷廣告費用9.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準(zhǔn)地價評估的資料主要有哪幾類？()A. 宏觀經(jīng)濟(jì)資料B.土地交易資料C.交易資料D.企業(yè)利潤和效益資料E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料10.由于評估報告是記載估

10、價過程、反映估價成果的文件，所以應(yīng)當(dāng)做到：()A. 全面性B.公正性C.客觀性D.準(zhǔn)確性E.概括性三、簡答題(本大題共4 小題，每小題5 分，共20 分)1.由于房地產(chǎn)價格是由地價和房價共同組成的，其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性，主要體現(xiàn)在哪些方面？2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類？3.新建房地產(chǎn)價格的構(gòu)成中，開發(fā)成本主要由哪些方面構(gòu)成的？4.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)測定有哪些途徑？四、計算題 (本大題共 2 小題，每小題10 分，共 20 分)第 4頁1.某寫字樓建筑面積3000m2，月租金水平為140 元 /m2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的4%，合理運(yùn)營費用為有效毛租金的35%，求該寫字樓的凈收益？2.為評估某商鋪的價格，在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A 、B、C 三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例 A可比實例 B可比實例 C成交價格（元 / 平方米）870085009000成交日期2009 年 1月 31 日2009 年 3月 31日2009 年 7月 31日交易情況+2%-1%+3%區(qū)域因素+3%+3%+1%個別因素0+2%0上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例價格高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負(fù)）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。