8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、7076 弄 2 號關于市浦東新區(qū)川土地使用權(quán)市場價值的案例分析一、項目背景本估價機構(gòu)是接受彩色制版委托，市浦東新區(qū)川7076 弄 2 號的國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)市場價格進行評估，為委托方擬對外投資而進行土地市場價值評估。二、項目介紹估價對象東至妙境路，南至迎賓大道，西至唐黃路，北臨川，根據(jù)委托方提供的市房地證滬房地浦字（2004）第 087456 號，土地面積 9873 平方米，建筑面積 6584.7 平方米，容積率為 0.67 萬平方米/公頃。故本次評估中設定委估對象的土地面積 9873 平方米，容積率 0.67 萬平方米/公頃。土地年限 2004 年 5 月 24 日至 2054 年 5

2、 月 23 日止，至估價時點尚可使用 46.5 年，基準地價 8 級（2003 年 6 月 30 日基準地價更新成果）。三、估價方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及委托方估價目的，并針對待估宗地為工業(yè)用途地塊這一特點，估價采用成本法及基準地價系數(shù)修評估。四、成本法主要計算過程及要點1、成本法中各種基礎數(shù)據(jù)的收集，主要依據(jù)應是要分三類：的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主1）農(nóng)村基礎數(shù)據(jù)：如農(nóng)業(yè)、耕地面積、人均期望、平均每戶、平均每戶的住宅建筑面積等，主要從市、區(qū)、縣每年的統(tǒng)計年鑒中收集；2）各個區(qū)縣的補償標準：浦東新區(qū)的農(nóng)業(yè)安置補償標準，其中細化到征地勞動力安置費和養(yǎng)老安置費二種情況，月生活費、月醫(yī)療費、月費、喪葬補償

3、費等指標，主要從區(qū)、縣相關部門發(fā)布的相關文件確定；3）補償相關的經(jīng)濟指標：如活保障線等。市職工平均工資、市城鎮(zhèn)居民最低生2、成本法中開發(fā)成本的計算首先要區(qū)分宗地的紅線內(nèi)外的開發(fā)程度，如紅線內(nèi)三通一平，紅線外五通一。3、成本法中的土地增值收益（出讓金）的計算土地增值收益（出讓金）標準，因估價對象為出讓，根據(jù)市的規(guī)定，為土地成本價格的 30%。4、成本法中土地使用年限修正因計算出來的價格為無限年的土地價格，估價對象實際的土地使用年限為 46.5 年，應進行土地使用年限修正，把無限年的土地價格修正到估價對象剩余土地年限的價格。5、成本法求出的“標準”地價需進行區(qū)域（如工業(yè)度等）、個別（如容積率等）等

4、修正，求出估價對象的市場價值。五、基準地價系數(shù)修計算過程及要點1、采用基準地價系數(shù)修是首先應明確基準日期、土地用途、土地使用年限、容積率、土地開發(fā)程度、價值類型、地段級別等指標；2、根據(jù)土地用途、地段級別找出對應的基準地價；3、根據(jù)基準日期與估價時點的地價走勢，結(jié)合估價對象用途和區(qū)域特點進行修正，目前市沒有部門公開的地價指數(shù)，一般結(jié)合當前的中房綜合指數(shù)、近年來該區(qū)域廠房成交價格趨勢等進行綜合分析后確定；4、對土地開發(fā)程度、容積率的修正，估價對象的開發(fā)程度與基準地價設定的開發(fā)程度的差異，根據(jù)相關規(guī)定做相應修正；5、對土地使用年限的修正，基準地價設定的是該用途下的最高使用年限，通過公式K=1-1/

5、(1+r)M/1-1/(1+r)N修正；6、最后根據(jù)土地形狀、臨街狀況、土地利用類型、交通便捷度等進行修正。六、啟示1、目前的工業(yè)用地成交價格，絕大多數(shù)為協(xié)議出讓價，即一級出讓市場的價格，而估價所需的往往是二級轉(zhuǎn)讓市場的價格，由于一級出讓市場往往受各個區(qū)縣的招商政策等影響，的出讓價不能真實、客觀、公正的反映估價對象的市場價值。而往往收集到的二級轉(zhuǎn)讓市場的案例個數(shù)又不能滿足市場比較法的要求，通常工業(yè)性質(zhì)的土地使用權(quán)不能采取市場比價法計算。2、自 2006 年 12 月 27 日，部工業(yè)用地出讓標準出臺，工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于對應的標準。隨著一系列對工業(yè)用地的調(diào)控政策、措施的陸續(xù)出臺，展開嚴控工業(yè)用地的專項行動，重點即是控制工業(yè)用地因成本過低而過度擴張，不斷優(yōu)化土地資源市場配比，將有效防止地方因低價出讓土地