恒迪建材家居市場2期發(fā)展報告

1、仙桃恒迪建建材家居居市場二二期發(fā)展報告仙桃恒迪地地產(chǎn)有限限公司市市場部2008-9-118目 錄摘要第一章：市市場研究究部分一、 仙桃桃宏觀市市場分析析1、仙桃市市概況2、仙桃市市行政區(qū)區(qū)劃3、仙桃宏宏觀經(jīng)濟濟簡述4、骨干企企業(yè)簡介介二、 房地地產(chǎn)宏觀觀政策分析析1、國家宏宏觀政策策對于仙仙桃市房房地產(chǎn)的的影響分分析2、仙桃市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場政政策分析析三、 仙仙桃城市市建設(shè)與與規(guī)劃發(fā)發(fā)展分析析1、城市總總體建設(shè)設(shè)規(guī)劃2、城市商商業(yè)發(fā)展展趨勢3、城市規(guī)規(guī)劃對本本項目的的影響四、 仙仙桃市房房地產(chǎn)市市場市場場概況1、仙桃市市房地產(chǎn)產(chǎn)概況五、 區(qū)域域商業(yè)市市場分析析1、區(qū)域房房地產(chǎn)分分析2、區(qū)域商商

2、業(yè)概況況分析3、區(qū)域人人口分析析4、區(qū)域配配套現(xiàn)狀狀分析六、 區(qū)域域商業(yè)物物業(yè)及建建材市場場租金及及售價分分析1、在售商商業(yè)物業(yè)業(yè)總體價價格狀況況2、項目周周邊商業(yè)業(yè)租賃價價格及經(jīng)經(jīng)營狀況況3、仙桃市市建材市市場概況況4、仙桃市市其他建建材市場場簡介5、其他建建材市場場商鋪價價格狀況況第二章：項項目開發(fā)發(fā)原則第三章：市市場定位位部分一、項目現(xiàn)現(xiàn)狀分析析二、項目SSWOTT分析1、項目優(yōu)優(yōu)勢分析析2、項目劣劣勢分析析3、項目機機會分析析4、項目威威脅分析析5、主要對對策分析析二、項目總總體定位位1、經(jīng)營市市場定位位2、目標(biāo)客客戶定位位3、形象定定位三、目標(biāo)客客戶群體體分析1、客戶市市場總體體分析

3、2、經(jīng)營目目標(biāo)客戶戶細化分分析3、投資客客戶細化化分析4、客戶群群總結(jié)第四章：市市場規(guī)劃劃部分一、項目總總體規(guī)劃劃設(shè)計建建議（絲絲寶路雙雙層商鋪鋪理念）1、地塊特特征分析析2、整體規(guī)規(guī)劃建議議容積率產(chǎn)品比例3、項目亮亮點設(shè)計計二、建筑形形式建議議1、本項目目建筑風(fēng)風(fēng)格建議議2、商鋪建建筑形式式建議建筑形式建筑面積、面面寬、進進深高度3、倉庫建建筑形式式建議三、主題公公園規(guī)劃劃設(shè)計建建議1、規(guī)劃主主題公園園的意義義2、主題公公園的規(guī)規(guī)劃方式式3、主題公公園的經(jīng)經(jīng)營方式式四、市場配配套及物物管建議議1、一般配配套建議議2、關(guān)于電電子大屏屏幕的建建議3、智能化化配套4、建筑內(nèi)內(nèi)部配套套及交房房標(biāo)準(zhǔn)五

4、、市場業(yè)業(yè)態(tài)布局局及導(dǎo)示示系統(tǒng)六、物業(yè)管管理建議1、物業(yè)管管理內(nèi)容容2、物業(yè)管管理的形形式3、本項目目物業(yè)管管理建議議第五章：招招商、銷銷售部分分一、商鋪部部分價格格策略1、招商價價格制定定思路：2、招商價價格3、銷售價價格制定定思路：4、銷售價價格5、價格策策略6、付款方方式的設(shè)設(shè)定二、招商、銷銷售策略略1、入市時時機和銷銷售前提提條件、準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作2、招商、銷銷售進度度安排3、分期運運作措施施第六章、整整合傳播策略略一、房地產(chǎn)產(chǎn)出牌術(shù)術(shù)二、二期八八大升級級的賣點點提煉三、宣傳策策略1、廣告目目標(biāo)2、廣告訴訴求3、推廣階階段安排排4、媒體組組合策略略5、項目整整合包裝裝建議四、營銷活活動安排

5、排1、大型招招商推介介會2、開盤儀儀式及集集中選房房活動3、投資客客戶內(nèi)部部認(rèn)購活活動4、“恒迪迪建材家家居市場場杯”仙桃名名人知識識大獎賽賽5、恒迪建建材家居居市場答答謝業(yè)主主晚會6、簽約名名人（楊楊威）為為恒迪建建材家居居市場形形象代言言人五、項目宣宣傳推廣廣費用預(yù)預(yù)算1、預(yù)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2、營銷費費用預(yù)算算第七章：投投資分析析摘要：本報告主要要解決以以下三個個方面的的問題：一是項目營營銷運作作的系統(tǒng)統(tǒng)性思路路；二是市場推推廣與銷銷售策略略；三是招商、銷銷售計劃劃。一、項目營營銷運作作的系統(tǒng)統(tǒng)性思路路，主要要從以下下幾個方方面去展展開：項目市場定定位項目分分析與對對策客戶定定位市場定定位形象定定

6、位招商、銷售售推廣策策劃總體思思路與計計劃安排排市場推推廣形象包包裝推廣策策劃推廣安安排費用預(yù)預(yù)算價格制定招商價價格租價策策略銷售價價格售價策策略付款方方式功能劃劃分招商、銷售售策略入市時時機、前前提條件件、準(zhǔn)備備工作進度安安排分期運運作措施施管理、控制制與調(diào)整整現(xiàn)場管管理過程控控制效果評評估、方方案調(diào)整整二、市場推推廣與銷銷售策略略：項目的市場場推廣，主主要針對對兩個目目標(biāo)客戶戶群體，即即建材經(jīng)經(jīng)營商戶戶與置業(yè)業(yè)投資者者。建材材經(jīng)營商商戶具有有目標(biāo)明明確、現(xiàn)現(xiàn)實性強強、隨主主流、傾傾向于成成熟市場場和傳統(tǒng)統(tǒng)鋪位、租租、購結(jié)結(jié)合等特特點，比比較關(guān)注注地段交交通、市市場規(guī)模模與知名名度、市市場所

7、能能提供的的經(jīng)營管管理服務(wù)務(wù)等因素素；置業(yè)業(yè)投資者者具有理理性、擅擅算計與與愛夢想想、投資資面廣、眼眼光長遠遠、傾向向購買等等特點，比比較關(guān)注注地段交交通、升升值潛力力、出租租轉(zhuǎn)手、付付款、承承諾等因因素。針針對上述述主要特特點與因因素，在在推廣中中，除了了使用傳傳統(tǒng)手法法之外，我我們采用用了以下下新手法法：聘請奧運冠冠軍楊威威為形象象代言人人大型商業(yè)推推介酒會會風(fēng)靡全城的的知識大大獎賽及及頒獎晚晚會新老業(yè)主答答謝晚會會利用主題公公園組織織促銷活活動三、招商、銷銷售計劃劃 本本項目的的戰(zhàn)略思思路是“招商先行行、產(chǎn)品品支撐、整整合推廣廣、銷售售跟進”、“營造市市場、租租售結(jié)合合”，采用用招商與與

8、銷售同同步穿插插進行的的方式，最最終促進進銷售。 項項目二期期開發(fā)銷銷售周期期為一年年左右，招招商分五五期、銷銷售分四四期進行行20008.11120009.22月銷售售認(rèn)購550%以以上20009年33月開盤盤期達到到70%488月熱銷銷期達到到85%9月尾尾盤期達達到90%第一章：市市場研究究部分一、 仙桃桃宏觀市市場分析析1、仙桃市市概況仙桃市位于于湖北省省中部的的江漢平平原，國國土面積積25338平方方公里，地地跨東經(jīng)經(jīng)1122555111349、北緯緯3004300322，總總?cè)丝?147.19萬萬人，轄轄15個個建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)、3個個街道辦辦事處、44個省級級工業(yè)園園區(qū)。城城市建成成區(qū)面

9、積積36.3平方方公里，城城市人口口36.3萬人人。 仙桃是是湖北省省政府直直管市，也也是“118”武武漢經(jīng)濟濟圈重要要成員，是是武漢城城市圈規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)中的五五個大城城市之一一、漢江江中下游游水運樞樞紐和城城市圈內(nèi)內(nèi)重要的的商貿(mào)中中心、物物流樞紐紐。 改改革開放放以來，仙仙桃經(jīng)濟濟迅猛發(fā)發(fā)展，經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)不斷優(yōu)優(yōu)化，綜綜合實力力明顯增增強。全全市初步步形成了了以紡織織服裝、無無紡布衛(wèi)衛(wèi)材、醫(yī)醫(yī)藥化工工、食品品加工和和機械電電子等五五大板塊塊為主體體的行業(yè)業(yè)門類比比較齊全全的工業(yè)業(yè)體系，形形成了以以水產(chǎn)、畜畜禽、蔬蔬菜和優(yōu)優(yōu)質(zhì)糧棉棉油為主主的現(xiàn)代代特色農(nóng)農(nóng)業(yè)。連連續(xù)100多年居居湖北縣縣域經(jīng)濟

10、濟發(fā)展前前列，進進入全國國基本競競爭力“百百強”。2、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢仙桃市位于于鄂中，地地處江漢漢平原南南部， HYPERLINK /view/47750.htm 漢漢江下游游南岸。是是古云夢夢澤之所所在。東東鄰 HYPERLINK /view/130215.htm 漢陽陽，西接接 HYPERLINK /view/47646.htm 潛江，南南濱 HYPERLINK /view/580506.htm 東荊荊河與 HYPERLINK /view/5549.htm 洪湖、 HYPERLINK /view/282377.htm 監(jiān)利相望望，北枕枕漢江同同 HYPERLINK /view/48830.ht

11、m 天門、 HYPERLINK /view/48759.htm 漢川衣衣帶水。市市治距省省會 HYPERLINK /view/1267.htm 武漢漢市822公里。具有貫通南北、承東啟西、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，是湖北的交通中心、江漢平原的物流中心、信息中心和商貿(mào)中心。3、交通優(yōu)優(yōu)勢1）、公路路交通仙桃公路交交通十分分便利，滬滬蓉高速速、3118國道道橫貫東東西，隨隨（州）岳岳（岳陽陽）高速速縱穿南南北，京京珠高速速和滬蓉蓉高速在在仙桃附附近交匯匯?？瓦\運班線通通達北京京、上海海、廣東東、福建建、浙江江、江蘇蘇、湖南南、陜西西等省市市。以城城區(qū)為中中心，省省道仙洪洪一級公公路、天天仙一級級公路、仙

12、仙監(jiān)二級級公路，南南通岳陽陽，北達達荊門。2）、水上上交通 境境內(nèi)“一一江兩河河”互連連互通，航航運發(fā)達達?，F(xiàn)有有通航河河流177條，里里程5556.44公里，其其中全年年通航航航道里程程2011.9公公里，季季節(jié)性通通航里程程3544.5公公里。港港口111個，岸岸線長度度13554.55米，泊泊位399個。古古老漢江江流經(jīng)全全境，全全長933.5公公里，均均為三級級航道。3）、航空空武漢天河國國際機場場（距1100公公里，約約一小時時車程）。4、仙桃宏宏觀經(jīng)濟濟簡述2006年年，全市市完成生生產(chǎn)總值值1622.511億元，按按可比價價格計算算，比上上年增長長10.6% ，實現(xiàn)現(xiàn)了宏觀觀調(diào)控

13、的的預(yù)期目目標(biāo)。從從三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)完成增增加值335.885億元元；第二二產(chǎn)業(yè)完完成增加加值722.077億元；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)完成成增加值值54.59億億元。全社會完成成固定資資產(chǎn)投資資62.49億億元，比比上年增增長133.7%。其中中城鎮(zhèn)以以上項目目投資554.224億元元，增長長13.7%；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資2.39億億元，增增長211.8%。全年實現(xiàn)社社會消費費品零售售總額770.332億元元，比上上年增長長14.5%。年末全市戶戶籍總?cè)巳丝?447.664萬人人，其中中常住人人口1337.440萬人人，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入繼續(xù)續(xù)增加，城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入82266元元，

14、比上上年增長長9.55%；農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入41990元，增增長9.7%。5、骨干企企業(yè)簡介介1）、湖北北絲寶工工業(yè)城湖北絲寶工工業(yè)城是是絲寶集集團主要要生產(chǎn)科科研基地地之一。它它位于仙仙桃高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，占占地面積積2500畝，現(xiàn)現(xiàn)有員工工12000人，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投入33億元，目目前年生生產(chǎn)能力力可達332億元元，20005年年上繳稅稅收達11.433億元，今今年元七月實實現(xiàn)稅收收91553萬元元。絲寶寶工業(yè)城城內(nèi)現(xiàn)運運行的企企業(yè)有33家：一一是絲寶寶股份有有限公司司，主要要生產(chǎn)“舒舒蕾”系系列洗滌滌用品和和絲寶化化妝品系系列用品品；二是是絲寶衛(wèi)衛(wèi)生用品品公司，主主要生產(chǎn)產(chǎn)“潔婷婷”

15、牌衛(wèi)衛(wèi)生巾等等系列產(chǎn)產(chǎn)品；三三是絲寶寶藥業(yè)有有限公司司，目前前主要生生產(chǎn)“捷捷泰”生生命元保保健品和和“理舒舒達”等等藥品。2）旺旺湖湖北總廠廠旺旺湖北總總廠由新新加坡旺旺旺控股股有限公公司在仙仙桃市工工業(yè)園區(qū)區(qū)獨資興興建?？偪倧S主要要由湖北北旺旺食食品有限限公司、仙仙桃旺旺旺食品有有限公司司、仙桃桃瑞麥?zhǔn)呈称酚邢尴薰?、湖湖北立旺旺食品有有限公司司、湖北北包旺包包裝材料料有限公公司等五五家具有有獨立法法人資格格的企業(yè)業(yè)組成。3）湖北仙仙桃毛紡紡集團有有限公司司湖北仙桃毛毛紡集團團有限公公司是一一家集紡紡織、服服裝、醫(yī)醫(yī)藥于一一體的大大型企業(yè)業(yè)集團，公公司總資資產(chǎn)14425884萬元元，其核核

16、心企業(yè)業(yè)湖北邁邁亞股份份有限公公司是一一家總資資產(chǎn)9.66億億元，凈凈資產(chǎn)44.400億元，年年實現(xiàn)利利稅超過過60000萬元元，創(chuàng)匯匯超過110000萬美元元的國有有大型紡紡織企業(yè)業(yè)，其控控股公司司湖北仙仙桃毛紡紡集團有有限公司司被列為為國家5520家家重點企企業(yè)。4）湖北富富迪實業(yè)業(yè)有限公公司湖北富迪實實業(yè)有限限公司成成立于119899年，以以連鎖超超市為主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，同時時涉足娛娛樂、食食品（加加工）生生產(chǎn)、營營銷策劃劃、商務(wù)務(wù)代理等等領(lǐng)域。公公司目前前擁有221家直直營連鎖鎖店、33家合股股店、77家加盟盟連鎖店店，遍布布城區(qū)及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)主主要消費費區(qū)域，經(jīng)經(jīng)營品種種萬余種種，營業(yè)業(yè)面積達

17、達280000平平方米。二、 房地地產(chǎn)宏觀觀政策分分析1、國家宏宏觀政策策對于仙仙桃市房房地產(chǎn)的的影響分分析1） 20007年年國家發(fā)發(fā)布的房房地產(chǎn)相相關(guān)政策策：公布日期公布機關(guān)文件名稱1月255日國稅總局關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關(guān)問題題的通知知3月166日全國人民代代表大會會表決通通過中華人民民共和國國物權(quán)法法3月299日商務(wù)部關(guān)于20007年年全國吸吸收外商商投資工工作指導(dǎo)導(dǎo)性意見見3月299日建設(shè)部等八八部委房地產(chǎn)市市場秩序序?qū)ｍ椪喂ぷ髯鞣桨?月233日商務(wù)部、國國家外匯匯管理局局關(guān)于進一一步加強強、規(guī)范范外商直直接投資資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)審批批和監(jiān)管管的通知知8月

18、7日日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)關(guān)于解決決城市低低收入家家庭住房房困難的的若干意意見9月211日國土資源部部招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓國有有建設(shè)用用地使用用權(quán)規(guī)定定9月277日中國人民銀銀行、中中國銀監(jiān)監(jiān)會關(guān)于加強強商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的通通知9月300日國土資源部部關(guān)于認(rèn)真真貫徹國務(wù)院院關(guān)于解解決城市市低收家家庭住房房困難若若干意見見進一一步加強強土地供供應(yīng)調(diào)控控通知11月77日國家發(fā)改委委、商務(wù)務(wù)部外商投資資產(chǎn)業(yè)指指導(dǎo)目錄錄（20007年年修訂）11月114日財政部廉租住房房保障資資金管理理辦法11月227日建設(shè)部、發(fā)發(fā)改委等等七部門門廉租住房房保障辦辦法11月119日國土部、財財政部、央央行土地儲備

19、備管理辦辦法11月330日建設(shè)部、發(fā)發(fā)改委等等七部門門經(jīng)濟適用用房管理理辦法12月111日央行、銀監(jiān)監(jiān)會關(guān)于加強強商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的補補充通知知政策解讀：2007年年6次加加息，極極大加大大炒房風(fēng)風(fēng)險 “二套房房”首付四四成，成成為壓垮垮房價的的致命稻稻草打擊“囤地地”，擴大大市場供供應(yīng)量 “限外”加碼，嚴(yán)格限限制外商商投資房房地產(chǎn)，防防止價格格上漲過過快2）、20008年年房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策中國政府網(wǎng)網(wǎng)1月77日發(fā)布布國務(wù)務(wù)院關(guān)于于促進節(jié)節(jié)約集約約用地的的通知。央行日前下下調(diào)了貸貸款利率率和部分分機構(gòu)存存款準(zhǔn)備備金率，此此舉被看看作貨幣幣政策有有所松動動的信號號。2007年年是房地

20、地產(chǎn)政策策風(fēng)暴年年，新政政大量出出臺，政政策指向向由針對對開發(fā)商商轉(zhuǎn)變到到建立房房地產(chǎn)政政策體系系、保障障民生用用房等。220088年主要要是政策策執(zhí)行年年，新的的政策不不多。新新政的威威力開始始逐漸顯顯現(xiàn)，房房地產(chǎn)價價格已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)拐拐點。但但是隨著著宏觀經(jīng)經(jīng)濟走弱弱，國家家的緊縮縮政策開開始調(diào)整整，央行行降低雙雙率即是是信號。2、仙桃市市房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策分析析1）武漢城城市圈“兩兩型社會會”建設(shè)設(shè)綜合配配套改革革試驗總總體方案案獲國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)武漢城市圈圈是以武武漢為龍龍頭，加加周圍仙仙桃等八八個城市市構(gòu)成，是是湖北省乃乃至中國國中部基基礎(chǔ)好、最最具活力力的發(fā)展展區(qū)域。武武漢城市市圈“兩兩

21、型社會會”建設(shè)設(shè)綜合配配套改革革試驗總總體方案案獲國家家批準(zhǔn)并并實施，對對于深入入貫徹落落實科學(xué)學(xué)發(fā)展觀觀，繼續(xù)續(xù)深化改改革、擴擴大開放放，探索索經(jīng)濟社社會發(fā)展展的新模模式，都都具有重重要的理理論和現(xiàn)現(xiàn)實意義義，必將將推動湖湖北進入入發(fā)展的的歷史新新時期。2）市人民民政府關(guān)關(guān)于整治治城區(qū)違違法用地地和違法法建設(shè)的的通告此次整治的的對象為為城市規(guī)規(guī)劃區(qū)范范圍內(nèi)非非法占用用、轉(zhuǎn)讓讓土地的的行為；擅自改改變土地地用途違違法建設(shè)設(shè)的行為為；未辦辦理建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證或或未按照照建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證批批準(zhǔn)內(nèi)容容進行建建設(shè)的行行為；以以聯(lián)體建建房等名名義變相相從事房房地產(chǎn)開開發(fā)的行行為；其其他各

22、類類違反城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃、土地地管理、房房地產(chǎn)管管理等法法律法規(guī)規(guī)的行為為。任何單位和和個人未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)，不準(zhǔn)準(zhǔn)新建各各類建筑筑物及其其他設(shè)施施；目前前正在進進行違法法建設(shè)的的，應(yīng)立立即停止止建設(shè)并并自行拆拆除，不不自行拆拆除的，采采取停電電、停水水等強制制措施；已經(jīng)竣竣工的違違法房地地產(chǎn)項目目，有關(guān)關(guān)部門要要依法從從嚴(yán)處理理，該拆拆除的拆拆除，該該沒收的的沒收，不不得擅自自從輕處處罰。對“兩違”項項目，規(guī)規(guī)劃、國國土、房房產(chǎn)、建建設(shè)部門門不得擅擅自辦理理有關(guān)審審批手續(xù)續(xù)；供電電、供水水、供氣氣、廣電電、電信信等單位位不得違違規(guī)辦理理開戶手手續(xù)。居居民購買買 “兩兩違”性性質(zhì)房屋屋的，如如出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)

23、權(quán)糾紛紛、房屋屋質(zhì)量安安全和生生活設(shè)施施不配套套等問題題，由其其自行負(fù)負(fù)責(zé)。嚴(yán)禁城區(qū)村村組發(fā)售售宅基地地，嚴(yán)禁禁村組、企企事業(yè)單單位和個個人私自自轉(zhuǎn)讓土土地。3）市規(guī)劃劃局關(guān)于于城市規(guī)規(guī)劃行政政許可不不予受理理的建設(shè)設(shè)項目公公告有下列情形形之一者者，該建建設(shè)項目目不予受受理 違反法定程程序申報報； 申報材料失失實或不不全； 擬選地塊不不符合城城市總體體規(guī)劃明明確的用用地性質(zhì)質(zhì)； 建設(shè)項目不不符合當(dāng)當(dāng)前國家家產(chǎn)業(yè)政政策； 建筑使用性性質(zhì)不符符合批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃用地性性質(zhì)； 無資質(zhì)或超超資質(zhì)設(shè)設(shè)計的方方案及圖圖則； 違反工程建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)強制性性條文的的方案及及圖則； 不符合規(guī)劃劃設(shè)計條條件的規(guī)規(guī)劃方

24、案案及圖則則； 不符合城市市設(shè)計要要求的建建筑方案案； 主干道兩側(cè)側(cè)或重點點區(qū)域少少于三個個不同建建筑方案案或次干干道及以以下等級級少于二二個不同同建筑方方案； 建筑施工圖圖不符合合批準(zhǔn)的的建筑方方案。4）8月11日起我我市商品品房預(yù)售售合同網(wǎng)網(wǎng)上簽約約商品房預(yù)（銷銷）售合合同網(wǎng)上上簽約和和登記備備案是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在取得得商品品房預(yù)售售許可證證后簽簽訂商品品房買賣賣合同，在在市房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)上通通過“商商品房預(yù)預(yù)（銷）售售合同網(wǎng)網(wǎng)上備案案系統(tǒng)”進進行合同同網(wǎng)上簽簽約和送送交房產(chǎn)產(chǎn)部門備備案的行行為?！熬W(wǎng)網(wǎng)上備案案系統(tǒng)”的的啟動與與運行，規(guī)規(guī)范了開開發(fā)商的的銷售行行為，從從源頭上上杜絕

25、了了開發(fā)商商無證銷銷售、捂捂盤惜售售、一房房多賣、制制造銷售售假象、合合同欺詐詐等現(xiàn)象象的發(fā)生生小結(jié)：從以以上政策策的發(fā)布布可以看看出，仙仙桃市政政府決心心改變目目前房地地產(chǎn)市場場管理混混亂、市市場欺詐詐現(xiàn)象過過多的現(xiàn)現(xiàn)狀，以以后的房房地產(chǎn)將將逐步走走上正規(guī)規(guī)化。三、 仙仙桃城市市建設(shè)與與規(guī)劃發(fā)發(fā)展分析析1、城市總總體建設(shè)設(shè)規(guī)劃簡簡介仙桃的城市市性質(zhì)為為： 江江漢平原原中部重重要的中中心城市市之一，以以發(fā)展輕輕型工業(yè)業(yè)和商貿(mào)貿(mào)流通為為主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的濱濱江城市市。仙桃的城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)范圍為為： 干干河辦事事處、龍龍華山辦辦事處、沙沙嘴辦事事處、工工業(yè)園區(qū)區(qū)、胡場場鎮(zhèn)以東東地區(qū)、張張溝鎮(zhèn)以以北地區(qū)區(qū)

26、、彭場場鎮(zhèn)以北北地區(qū)、長長埫口鎮(zhèn)鎮(zhèn)以西地地區(qū)，面面積約2240平平方公里里。城區(qū)人口規(guī)規(guī)模： 現(xiàn)狀 20002年：29.4萬人人； 近近期220055年：335萬人人； 遠遠期220200年：555萬人人。 城城市用地地規(guī)模： 現(xiàn)狀狀 20002年年：222.6平平方公里里，人均均80平平方米； 近期期20005年年：300平方公公里，人人均855平方米米； 遠遠期220200年：553平方方公里，人人均955平方米米。 城市化水平平： 現(xiàn)現(xiàn)狀仙桃桃市域城城鎮(zhèn)人口口總數(shù)為為59.74萬萬，城市市化水平平為400.522%； 近期220055年仙桃桃市域城城鎮(zhèn)人口口總數(shù)為為70萬萬左右，城城市化

27、水水平為445%； 遠期期20220年仙仙桃市域域城鎮(zhèn)人人口總數(shù)數(shù)約為1100萬萬人左右右，城市市化水平平為588%。規(guī)劃城鎮(zhèn)體體系分三三個等級級： 中中心城區(qū)區(qū)，中心心城鎮(zhèn)和和一般城城鎮(zhèn)。中中心城區(qū)區(qū)是城市市的核心心，體現(xiàn)現(xiàn)該地區(qū)區(qū)在全省省的地位位，在整整個地區(qū)區(qū)起火車車頭的作作用帶動動整個地地區(qū)的發(fā)發(fā)展。中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在城市市中有承承上啟下下的作用用，傳遞遞中心城城區(qū)的輻輻射，分分擔(dān)中心心城區(qū)的的職能。一一般城鎮(zhèn)鎮(zhèn)是基層層城鎮(zhèn)，直直接為廣廣大農(nóng)村村地區(qū)服服務(wù)。 根據(jù)各各個城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的現(xiàn)狀狀和發(fā)展展條件以以及空間間布局，確確定中心心城鎮(zhèn)四四個，分分別為：彭場鎮(zhèn)鎮(zhèn)、楊林林尾鎮(zhèn)、通通海口鎮(zhèn)鎮(zhèn)、毛嘴嘴鎮(zhèn)

28、。其其余111個城鎮(zhèn)鎮(zhèn)為一般般城鎮(zhèn)。 城市發(fā)展方方向： 規(guī)劃期期內(nèi)重點點向南，兼兼顧向東東，遠景景爭取實實現(xiàn)城市市的向北北跨越。 城市形態(tài)： 規(guī)劃劃城市形形態(tài)為軸軸向帶動動、片區(qū)區(qū)發(fā)展的的多中心心城市。 本次規(guī)規(guī)劃以南南北走向向的袁士士路、漢漢江路紡織大大道、錦錦瑞路、錢錢溝路、何何李路、葉葉王路、和和平路為為依托，穿穿越或跨跨越高速速公路向向南發(fā)展展，城市市形態(tài)表表現(xiàn)為片片區(qū)狀發(fā)發(fā)展，城城市內(nèi)部部道路形形態(tài)以網(wǎng)網(wǎng)格狀為為主。 城市規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)： 以老城城區(qū)為中中心，以以向南發(fā)發(fā)展為主主導(dǎo)，兼兼顧向東東，城市市的發(fā)展展基本控控制在分分洪道以以西和通通順河高高壓走廊廊以東地地區(qū)。規(guī)規(guī)劃公共共設(shè)施集

29、集中在大大新路、錢錢溝路和和何李路路共同形形成的城城市中軸軸線，以以及沔陽陽大道、仙仙桃大道道和新城城大道三三條東西西向的城城市軸線線上；規(guī)規(guī)劃工業(yè)業(yè)用地有有三片，分分別是仙仙桃工業(yè)業(yè)園區(qū)、新新建的城城東工業(yè)業(yè)區(qū)和城城東南工工業(yè)區(qū)；規(guī)劃的的居住用用地包括括五個片片區(qū)，除除老城區(qū)區(qū)外還包包括城南南片區(qū)、城城東片區(qū)區(qū)、城西西片區(qū)新新城區(qū)。2、城市規(guī)規(guī)劃對本本項目的的影響 按按照城市市規(guī)劃，項項目所在在區(qū)域是是城市南南擴發(fā)展展的重點點方向。隨隨著新區(qū)區(qū)建設(shè)步步伐的加加快，新新區(qū)人口口逐漸增增多，以以及行政政服務(wù)中中心南遷遷的帶動動作用，未未來本項項目所在在區(qū)域?qū)l(fā)展成成為大仙仙桃的中中心地帶帶，因

30、此此本項目目發(fā)展?jié)摑摿薮蟠蟆Ｋ摹?仙仙桃市房房地產(chǎn)市市場概況況仙桃20007年的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈呈現(xiàn)出火火爆開發(fā)發(fā)的局面面，在整整個城區(qū)區(qū)當(dāng)中主主要分為為兩個大大的地塊塊進行開開發(fā)，第第一是仙仙桃大道道以南的的新區(qū)板板塊，這這一板塊塊目前的的開發(fā)力力度較大大，樓盤盤眾多，第第二是以以老城區(qū)區(qū)為中心心朝東北北方向進進行開發(fā)發(fā)，這一一板塊的的樓盤體體量較小小，開發(fā)發(fā)進度也也相對緩緩慢。1）需求市市場隨著當(dāng)?shù)氐牡慕?jīng)濟強強勁發(fā)展展，房地地產(chǎn)業(yè)已已經(jīng)逐漸漸成為市市民最為為關(guān)注的的商品之之一，越越來越多多的仙桃桃市民加加入到購購房隊伍伍中來，形形成這樣樣的需求求供給主主要有幾幾方面原原因：城市發(fā)展的的不

31、斷更更新，伴伴隨生活活水平的的逐步提提高，廣廣大的居居民對改改善居住住條件的的愿望開開始得以以實現(xiàn)；政府對“改改造城中中村”政策的的落實，讓讓更多的的私房持持有家庭庭開始進進入商品品房市場場；新型工業(yè)園園區(qū)的建建立，將將為城市市帶來大大量的新新生勞動動力，也也直接影影響商品品房市場場的快速速出爐；外來的需求求團體開開始進入入市區(qū)置置業(yè)，加加大了商商品房市市場的需需求量；投資理念的的廣泛影影響，部部分以投投資獲益益的人群群開始出出現(xiàn)，投投資性需需求日益益膨脹。2）、政府府導(dǎo)向房地產(chǎn)市場場依靠市市場的走走向來實實現(xiàn)競爭爭，也要要依靠政政府的有有力指導(dǎo)導(dǎo)來實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范化化運作，政政府對城城區(qū)建設(shè)設(shè)的重

32、點點放在了了工農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟和和流通貿(mào)貿(mào)易方面面，而商商品房的的有力補補充就是是必然需需要的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配套套，政府府也分為為兩個方方面來力力促當(dāng)?shù)氐厣唐贩糠渴袌龅牡陌l(fā)展：其一是以工工業(yè)園新新區(qū)為中中心點，輻輻射半徑徑在5-100公里以以內(nèi)興建建配套住住宅項目目，目的的是促進進工業(yè)發(fā)發(fā)展，完完善新城城建設(shè)，所所以仙桃桃的主要要大型樓樓盤都匯匯聚于此此，發(fā)展展前景不不可估量量。其二就是以以老城區(qū)區(qū)為對象象，逐步步按城市市規(guī)劃圖圖實現(xiàn)興興建項目目，以新新建筑取取代老建建筑，逐逐步帶動動老城區(qū)區(qū)內(nèi)的舊舊城改造造工程，由由于拆遷遷困難也也相對復(fù)復(fù)雜，所所以開發(fā)發(fā)樓盤的的體量小小，速度度緩慢。五、 區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)

33、境分析析1、項目周周圍環(huán)境境/交通通條件項目地塊處處于城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合處處，是規(guī)規(guī)劃中的的新城中中心地帶帶。目前前周邊尚尚缺乏成成熟的生生活區(qū)，以以農(nóng)村人人口為主主。不過過，仙桃桃市房地地產(chǎn)發(fā)展展迅速，周周邊開始始大量興興建住宅宅區(qū)，加加之本項項目5000余畝畝住宅規(guī)規(guī)劃，周周邊將形形成新興興大型居居住區(qū)，這這將極大大改善本本項目的的商業(yè)氣氣氛，并并帶來可可觀的人人流。項目北面緊緊鄰的是是仙桃的的主干道道之一的的黃金大道道，作為為大型商商業(yè)物流流中心，對對于經(jīng)營營商家及及有車顧顧客來講講交通非常常便利。但但目前市市政交通通較為缺缺乏，僅僅有部分分5路車車直達本本項目，出出租車也也比較少少，對普普通顧

34、客客而言通通行較為為不便。2、區(qū)域商商業(yè)概況況分析項目所處位位置為城城鄉(xiāng)結(jié)合合部，距距離市中中心有一一定距離離，加之之周邊大大型居住住區(qū)較少少，新開開發(fā)住宅宅小區(qū)尚尚未大規(guī)規(guī)模入住住，因此此周邊的的商業(yè)氣氣氛較差差，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點也也比較缺缺乏。目前周邊商商業(yè)大致致有：德政園配套套商業(yè)餐飲飲、小型型超市、家家政、診診所；德政園建材材家居在恒恒迪市場場的帶動動下逐漸漸成為小小型市場場，約220余家家門店，主主要經(jīng)營營中高檔檔家居、潔潔具、裝裝飾等；中百倉儲超超市仙桃最最大的超超市，經(jīng)經(jīng)營面積積1萬平平米以上上；3、區(qū)域配配套現(xiàn)狀狀分析從項目周邊邊的調(diào)查查情況來來看金融設(shè)施：建設(shè)銀銀行、工工商銀行行（

35、即將將開業(yè)）；醫(yī)療設(shè)施：仙桃市市仁愛醫(yī)院院；教育設(shè)施：仙桃中中學(xué)；交通設(shè)施：1路、5路、88路環(huán)城城車購物中心：中百倉倉儲超市市、富迪迪超市目前項目周周邊配套套還比較較匱乏，尤尤其是交交通配套套較少，對對本項目目人氣有有一定影影響。4、區(qū)域房房地產(chǎn)項項目簡介介 1）、水岸岸人家 該項項目位于于仙桃市市風(fēng)景怡怡人的漢漢江之濱濱，地處處主干道道沿江大大道與何何李路的的交匯處處；總建建筑面積積2.77萬平方方米；2）、德政政金園 德政政園社區(qū)區(qū)是豐澤澤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司受政府府委托開開發(fā)建設(shè)設(shè)的。社社區(qū)占地地總面積積3500畝，擬擬建筑面面積為335.55萬平方方米，投投資總額額約3億億元。已

36、已完成的的一、二二期住宅宅樓566棟，約約25萬萬平方米米，目前前全部售售畢，入入住率達達到988%以上上。 3）、世紀(jì)紀(jì)雅園該項目位于于仙桃大大道、絲絲寶路兩兩大城市市主干道道交匯處處，規(guī)模模：133萬平方方米；價格：不低于于:20000元/平方米米。4）、綠地地華庭該項目占地地4055畝（居居仙桃首首位），總總投資55.011億元，是是仙桃市市“十一。五五”重大規(guī)規(guī)劃項目目。建筑筑面積330萬平平方米。六、 區(qū)域域商業(yè)物物業(yè)及建建材市場場租金及及售價分分析1、在售商商業(yè)物業(yè)業(yè)總體價價格狀況況 仙仙桃地處處大陸中中部，市市場開發(fā)發(fā)理念和和手段相相對東部部城市有有一定的的滯后，加加之市場場規(guī)模

37、較較小，因因此在仙仙桃的商商業(yè)開發(fā)發(fā)中，商商鋪多以以沿街商商鋪或社社區(qū)底商商為主，而而較少出出現(xiàn)東部部城市到到處泛濫濫的大型型購物中中心和返返租的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商商鋪。因因為仙桃桃人較為為精明，經(jīng)經(jīng)商理念念深入人人心，因因此仙桃桃人投資資商鋪的的熱情很很高，商商鋪的總總體銷售售狀況較較好，而而且銷售售價格也也比較高高，市區(qū)區(qū)商鋪最最高賣到到兩萬元元以上。2、項目周周邊商業(yè)業(yè)租賃價價格及經(jīng)經(jīng)營狀況況項目周邊商商業(yè)主要要為德政政園建材材家居一一條街，目目前該街街基本上上租賃完完畢，大大多數(shù)開開門營業(yè)業(yè)。因該該街形成成不久，規(guī)規(guī)模有限限，市場場影響力力較小，人人流主要要以周邊邊常住民民為主，因因此經(jīng)營營狀

38、況較較錢溝市市場同類類差。目前該街商商鋪租金金較低，大大體在770000-90000元元/年。3、仙桃市市建材市市場概況況源于仙桃居居民高消消費的消消費特征征，仙桃桃市的建建材裝飾飾產(chǎn)品的的需求旺旺盛，整整個行業(yè)業(yè)的規(guī)模模也不斷斷的擴大大。當(dāng)前前整個城城區(qū)范圍圍內(nèi)規(guī)模模較大的的專業(yè)建建材市場場共三個個，發(fā)展展時間較較長的錢錢溝建材材市場，后后來興起起的沙嘴嘴建材市市場，220044年興建建的規(guī)模模最大的的恒迪國國際建材材園區(qū)。錢錢溝建材材市場共共有經(jīng)營營商鋪近近5000套，經(jīng)經(jīng)營商戶戶3000余家，經(jīng)經(jīng)營產(chǎn)品品涉及建建材的各各個品類類；沙嘴嘴建材市市場經(jīng)營營商戶220余家家，商鋪鋪近600套，

39、經(jīng)經(jīng)營品類類較單一一，主要要是水暖暖，鋁材材，五金金等行業(yè)業(yè)；德政政園建材材家居一一條街，約約30余余戶，主主要經(jīng)營營家居、潔潔具、裝裝飾等；恒迪國國際建材材園區(qū)經(jīng)經(jīng)營商戶戶3000余家，經(jīng)經(jīng)營商鋪鋪近7000套，經(jīng)經(jīng)營品種種涉及裝裝飾建材材，建筑筑建材和和家裝，家家居。經(jīng)經(jīng)營家居居、家裝裝的市場場基本處處于分散散狀態(tài)，主主要有這這樣幾個個市場，勉勉陽大道道上的江江漢家具具市場、全全友傢俬俬，仙桃桃大道上上的皇朝朝家居廣廣場，中中百倉儲儲二樓的的雙虎傢傢俬廣場場，錢溝溝路上的的家具一一條街，大大新路上上的布藝藝、窗簾簾集中區(qū)區(qū)，這些些家庭裝裝飾產(chǎn)品品的經(jīng)營營者因為為沒有統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)范范的經(jīng)營營場所

40、，因因而無法法將規(guī)模模擴大，也也不法集集中經(jīng)營營，該市市場的總總經(jīng)營面面積近萬萬平方米米，經(jīng)營營商家550余戶戶。隨著著城市發(fā)發(fā)展的需需要，市市場資源源逐步的的整合，市市場將向向著專業(yè)業(yè)化，一一體化，規(guī)規(guī)?；牡内厔莅l(fā)發(fā)展。4、主要建建材市場場1）、錢溝溝建材市市場簡介介錢溝市場建建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營最早早，也是是目前經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模最大、品品種最全全、效益益最好的的市場，因因缺乏同同級別的的競爭對對手，因因此其市市場占有有率達到到仙桃建建材市場場的700%以上上。但錢錢溝建材材市場存存在以下下問題：布局散散亂不合合理。陶陶瓷類中中有油漆漆，油漆漆類中有有五金、水水暖器材材等等，其其中水暖暖器材、石石材加

41、工工都是遍遍地開花花。當(dāng)物物以類聚聚時，才才能傳達達出強勢勢的專業(yè)業(yè)感，才才能給消消費者更更加方便便的“貨貨比三家家”的挑挑選心理理需求。鋪位設(shè)計過過小，鋪鋪位空間間均為二二十五平平米以下下，如錢錢溝市場場整體擁擁擠狹小小，根本本滿足不不了商戶戶的需求求，尤其其是對于于展示需需求大的的商品類類別，況況且裝飾飾建材本本身都存存在展示示的市場場需求。品類過少，檔檔次過低低。以陶陶瓷產(chǎn)品品為例，諾諾大一個個錢溝市場場不過三三十來個個品牌，國國內(nèi)的名名牌陶瓷瓷只有蒙蒙娜麗莎莎、鷹牌牌等幾大大品牌，其其余幾乎乎全是中中低檔價價位產(chǎn)品品。消費費者的挑挑選余地地過于狹狹小。缺少拓展空空間，市市內(nèi)交通通及市場

42、場內(nèi)部交交通不便便。錢溝溝市場本本身布局局不合理理，道路路狹窄，交交通、消消防、裝裝卸貨不不便，加加之新建建商鋪使使市場內(nèi)內(nèi)的交通通空間愈愈加堵塞塞不暢，商商戶因此此也抱怨怨頗多。管理不到位位，衛(wèi)生生差，購購物環(huán)境境不好。加工區(qū)與精精品區(qū)混混雜，使使精品區(qū)區(qū)經(jīng)營較較受影響響。2）、恒迪迪一期建建材市場場 恒恒迪建材材一期目目前一層層已經(jīng)基基本入駐駐完畢，穩(wěn)穩(wěn)定經(jīng)營營的門棟棟有5000余棟棟，商家家3000余戶。經(jīng)經(jīng)營品種種基本上上覆蓋建建材市場場各大項項，部分分經(jīng)營小小項尚不不完備，同同錢溝市市場有一一定差距距。在經(jīng)經(jīng)營方面面，恒迪迪市場營營業(yè)額是是錢溝市市場的11/6左左右。恒恒迪市場場目前

43、的的經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)主要要是周邊邊縣鎮(zhèn)村村的批發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)，市市區(qū)零售售客戶比比較少。3）、沙嘴嘴建材市市場（汽汽車站附附近） 沙沙嘴建材材市場經(jīng)經(jīng)營100年以上上，規(guī)模模比較小小，目前前經(jīng)營門門棟1110余棟棟，經(jīng)營營商戶550余戶戶。因為為規(guī)模較較小，所所以沙嘴嘴建材市市場主要要經(jīng)營管管材、水水暖、加加工（門門窗、玻玻璃、石石材）、五五金電器器、油漆漆等幾個個品種。經(jīng)經(jīng)營以市市區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中低低檔零售售消費為為主，經(jīng)經(jīng)營狀況況一般。商商鋪面積積多為220余平平米，軸軸間距33.5米米，進深深7.55米。4）、德政政園建材材市場 德德政園建建材市場場是在恒恒迪建材材市場的的帶動下下逐漸發(fā)發(fā)展起來來的，規(guī)

44、規(guī)模約有有20余余家商戶戶。在德德政園經(jīng)經(jīng)營的商商家主要要是一些些經(jīng)營正正規(guī)品牌牌的中大大戶，經(jīng)經(jīng)營品種種主要為為櫥柜、地地板、衛(wèi)衛(wèi)浴等，在在檔次、品品牌、經(jīng)經(jīng)營品種種上與恒恒迪市場場形成互互補。德政園的優(yōu)優(yōu)勢是商商鋪臨街街、形象象好，缺缺點是規(guī)規(guī)模小，形形不成大大的氣候候。德政政園4期期沿江漢漢路臨街街商鋪已已經(jīng)接近近完工，開開始進入入招商期期，有可可能分流流本項目目客戶。5）、榮成成物流（天天門） 榮榮成物流流位于天天門，與與仙桃一一條漢江江相隔，過過江須交交過橋費費15元元。該項項目總占占地2000余畝畝，總建建筑面積積15萬萬平米，商商鋪7550套，目目前大部部分商鋪鋪處于現(xiàn)現(xiàn)房階段段

45、。因位位置較偏偏，周邊邊商業(yè)氣氣氛薄弱弱，造成成招商及及銷售狀狀況不是是很好，只只有少量量大戶入入駐，經(jīng)經(jīng)營家具具、工藝藝品、建建材等。商商鋪均為為2層聯(lián)聯(lián)體商鋪鋪，單套套面積有有兩種：1088平米和和1188平米，一一層層高高5米，二二層3.3米；整套銷銷售，每每間預(yù)留留樓梯口口，毛坯坯房交房房。榮成成物流的的優(yōu)勢在在于現(xiàn)房房、規(guī)模模，缺陷陷是過江江（較長長時間難難以取消消過橋費費）、商商業(yè)規(guī)劃劃有問題題（面積積過大、總總房款過過高）、需需要較長長的市場場培育時時間（33年以內(nèi)內(nèi)基本上上沒生意意）。5、建材市市場租金金價格狀狀況1）、錢溝溝市場出租方式直接從錢溝溝市場租租賃從私人手上上轉(zhuǎn)租供

46、電所所屬屬商鋪租金一層57000-770000元/棟棟/年二層20000元/棟/年年8000-140000元元/棟/年7000-84000元/棟租期一年一年一年交款日期一層元月份份、二層層4月份份統(tǒng)一繳繳納合同約定4月份統(tǒng)一一繳納從市場直接接租賃的的商戶1層層鋪位租租金在557000-70000元元/棟/年，22層鋪位位租金在在20000元/棟/年年。因為為生意較較好，大大部分商商戶對于于此租金金較為接接受，但但對于市市場自行行漲價不不與商會會進行協(xié)協(xié)商頗有有微詞，認(rèn)認(rèn)為市場場不得人人心。從私人手中中轉(zhuǎn)租的的商戶租金金在80000-140000元元/棟/年。因因錢溝目目前經(jīng)營營狀況較較好，鋪鋪

47、面供不不應(yīng)求，使使轉(zhuǎn)租賺賺取租金金差價存存在一定定的市場場。轉(zhuǎn)讓費達到到6-77.5萬萬/棟。其他費用主主要為工工商費、國國稅、地地稅等。物業(yè)管理費費包含在在租金里里，不另另外收取取。2）、恒迪迪市場一一期恒迪市場一一期隨著著這幾年年的發(fā)展展，經(jīng)營營狀況逐逐漸穩(wěn)定定下來，較較05年年有了一一定的發(fā)發(fā)展。目目前一期期一層除除部分有有問題或或位置較較差的商商鋪外，基基本上出出租完畢畢，店面面處于供供不應(yīng)求求的狀態(tài)態(tài)。租金水平也也逐年提提升，目目前一層層商鋪租租金水平平在600001000000元/年年，二層層商鋪租租金在330000-45500元元/年。3）、沙嘴嘴建材市市場（汽汽車站） 沙沙嘴市

48、場場全部為為租賃。因因經(jīng)營檔檔次較低低，生意意也比較較一般，所所以租金金價格也也比較低低：沿街街商鋪550000元/222平米米/年，市市場內(nèi)部部商鋪為為50000元/22平平米/年年。4）、德政政園建材材市場目前該街商商鋪租金金較低，大大體在770000-90000元元/年。5）、榮成成物流 以以銷售為為主，總總房款在在26萬萬-311萬之間間，返租租3年，租租金約55萬元。招招商以大大戶為主主，價格格較低，基基本上不不面向中中小戶租租賃。第二章、項項目開發(fā)發(fā)原則大盤盤啟示錄錄【重要內(nèi)容容及提示示】本項目堪稱稱大盤，因因此在項項目的總總體開發(fā)發(fā)策略上上必須以以“先入為為主的大大盤思想想”來開

49、發(fā)發(fā)。我們們長期致致力于對對大盤的的研究和和策劃，大大盤啟示示錄是是我們長長期工作作的經(jīng)驗驗積累，一一些規(guī)律律對本項項目發(fā)展展有積極極的借鑒鑒意義。一、“大盤盤”與“小盤”相比，大大盤追求求的是項項目品牌牌的創(chuàng)建建、形成成過程。無無論是市市場、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、營銷銷理念都都與小盤盤不同。決決不是靠靠某些賣賣點或一一招一式式來達到到銷售目目的。【詮譯】：本項目目是個大大盤，項項目要有有長期的的品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略思想想，項目目操作從從產(chǎn)品、園園林規(guī)劃劃、營銷銷推廣、建建筑質(zhì)量量等等的的每一個個細節(jié)做做到最好好；要有有系統(tǒng)化化的、完完整的科科學(xué)思路路，千萬萬不能對對某個“新招”或“點子”等一招招一式寄寄予太大

50、大希望。二、大盤是是以“穩(wěn)健”二字為為開發(fā)的的主導(dǎo)思思想，更更多的是是“市場需需求在哪哪里”、“自己怎怎么做”，而不不是或不不完全是是依賴于于別人或或依賴于于可能的的市場。一一切有不不確定性性的依賴賴思想（如如依賴政政府推進進商業(yè)設(shè)施施或依賴賴單一的的教育概概念等），都都將使本本項目充充滿風(fēng)險險。但是是穩(wěn)健不不等于保保守，穩(wěn)穩(wěn)健創(chuàng)新新依然是是大盤的的動力器器?！驹徸g】：對本項目目而言，“穩(wěn)健”是項目目任何時時候都必必須堅持持的開發(fā)發(fā)主導(dǎo)思思想。比比如“錢溝的大大量團購購”、“仙桃新區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)機遇”、 “商業(yè)地地產(chǎn)十分分火爆”等等提提法，在在本項目目的操作作過程中中只能因因勢利導(dǎo)導(dǎo)加以利利用，

51、千千萬不可可過分依依賴。三、“一味味追求利利潤最大大化”是開發(fā)發(fā)大盤最最容易犯犯的錯誤誤，而規(guī)規(guī)劃中的的“商業(yè)面面積最大大化、商商業(yè)價值值最大化化”和“開盤即即漲價”的決策策，又最最嚴(yán)重、最最普遍。【詮譯】：“追求利利益最大大化”是每個個開發(fā)商商的最終終目標(biāo)，但但不少開開發(fā)商建建大商業(yè)業(yè)，最后后賣不了了，經(jīng)營營不起來來，形成成“發(fā)展商商不小心心成了業(yè)業(yè)主”笑話。也也有的樓樓盤剛出出現(xiàn)火爆爆銷售就就提價，結(jié)結(jié)果銷售售速度放放慢，從從此出現(xiàn)現(xiàn)外面?zhèn)鱾髡f“賣得不不好”，“提了價價就不值值”，等不不良傳播播。部分分人知道道賣得好好沒價值值，全市市人都知知道賣得得好才有有價值。提提價的時時機及速速度的掌

52、掌握十分分重要，因因為大盤盤后面還還有太多多房子要要賣，而而不是小小盤的供供應(yīng)量。四、多年來來，數(shù)不不勝數(shù)的的例子證證明：所所有成功功的大盤盤都是因因為走了了精品路路線，所所有不成成功的樓樓盤都是是因為沒沒有走精精品路線線。所以以大盤一一定要走走精品路路線（而而非高檔檔路線），特特別是“過程精精品”。但是是“精品”并不代代表豪華華或高成成本?！驹徸g】：本項目不不走“精品”路線，就就無法與與錢溝市市場相區(qū)區(qū)分，并并形成競競爭力，就就可能會會成為次次品，沒沒有品質(zhì)質(zhì)和品牌牌，也沒沒有價格格上漲空空間。但但項目做做成豪華華或高成成本也不不合適。五、大盤品品牌的樹樹立一定定要有多多項強勢勢賣點的的支撐

53、。因因此本公公司提出出的建主主題公園園、電子子大屏幕幕、現(xiàn)代代化倉儲儲、雙首首層商鋪鋪、1000萬廣廣告投入入不僅僅需要，還還要“頂級”?！驹徸g】：本項目在在強勢賣賣點整合合中，其其資源如如：建主主題公園園、電子子大屏幕幕、現(xiàn)代代化倉儲儲、雙首首層商鋪鋪、1000萬廣廣告投入入等，是是別的樓樓盤所不不具備的的，而“頂級”則突出出，則多多了優(yōu)勢勢，多了了選擇你你的理由由。六、據(jù)了解解，所有有成功的的大盤在在前期項項目論證證、規(guī)劃劃設(shè)計、市市場推廣廣等方面面，都是是花大量量時間和和精心準(zhǔn)準(zhǔn)備。多多問一問問，多想想一想：可不可可行？有有沒有更更優(yōu)選擇擇？做到到了每一一個環(huán)節(jié)節(jié)都讓人人放心踏踏實到位位

54、，才堅堅定而細細致地實實施?！驹徸g】：本項目目一期開開發(fā)不成成功，就就是因為為規(guī)劃設(shè)設(shè)計出現(xiàn)現(xiàn)比較大大的問題題，業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃沒沒做好，22樓經(jīng)營營慘淡，只只有少量量商戶在在經(jīng)營。因此，我我們的二二期開發(fā)發(fā)必須考考慮商鋪鋪的經(jīng)營營問題，只只有經(jīng)營營真正做做活了，商商鋪的銷銷售價格格才能上上去。七、大盤的的第一期期開發(fā)，首首期營銷銷是大盤盤成敗的的“分水嶺嶺”，多數(shù)數(shù)大盤價價格低開開高走，很很有借鑒鑒意義。否否則以后后再大的的投入，想想扭轉(zhuǎn)形形勢都很很困難?！驹徸g】：本項目目盡管在在名義上上是二期期開發(fā)，但但因為一一期開發(fā)發(fā)不成功功、形象象比較差差，并且且一二期期間隔44年多，實實際上和和開創(chuàng)一一個

55、新項項目無二二，并且且更有難難度和挑挑戰(zhàn)。而且因因為一期期開發(fā)不不成功，大大部分客客戶不信信任恒迪迪，所以以二期開開發(fā)必須須成功，不不然以后后想扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)形勢就就非常困困難了。而而較低的的銷售價價格是項項目開發(fā)發(fā)成功的的保證，因因此，更更有必要要采取低低開高走走的策略略。八、大盤的的配套要要有城市市配套中中的重要要的、具具有吸引引力的功功能。如如城市廣廣場、主主題公園園、影劇劇院、圖圖書館、星星級酒店店、商業(yè)業(yè)等。【詮譯】：每個項項目都有有其代表表意義標(biāo)標(biāo)致性的的建筑物物或者配配套，是是項目賴賴以占有有市場的的重要元元素之一一。該標(biāo)標(biāo)志性建建筑物獨獨一無二二的特性性，可以以有效提提升項目目的知名名

56、度和影影響力，并并能相應(yīng)應(yīng)提升項項目價值值。因此此我們提提議建設(shè)設(shè)主題公公園，雖雖然損失失一定的的面積，但但它帶來來的品牌牌價值卻卻可以足足以彌補補這一部部分利潤潤。九、“先易易后難、先先平后貴貴、先名名后利”是大盤盤開發(fā)的的必然規(guī)規(guī)律。【詮譯】：綜合大大盤的特特性與經(jīng)經(jīng)歷過無無數(shù)市場場考驗的的規(guī)律。具體到本項目，則是先做好錢溝商戶的招商工作，因為錢溝商戶的入駐經(jīng)營是一個很好的示范效應(yīng)，可以帶動其他建材市場的經(jīng)營戶到本市場經(jīng)營，也可以有效提升投資客戶的信心，從而保證銷售利潤的實現(xiàn)。第三章：市市場定位位部分一、項目現(xiàn)現(xiàn)狀分析析 恒迪園區(qū)當(dāng)當(dāng)前市場場情況基基本穩(wěn)定定，基本本沒有大大批關(guān)門門停業(yè)的的

57、事情發(fā)發(fā)生，開開業(yè)經(jīng)營營的商鋪鋪數(shù)量足足夠支撐撐市場繼繼續(xù)發(fā)展展，市場場還存在在極大的的發(fā)展空空間，前前景看好好；但是是現(xiàn)在影影響市場場發(fā)展的的不穩(wěn)定定因素仍仍然存在在，園區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理落落后，服服務(wù)不到到位，也也沒有足足夠的投投入進行行市場運運作，改改善當(dāng)前前商家的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境；相相關(guān)配套套的硬件件設(shè)施也也達不到到經(jīng)營商商家的要要求，我我公司與與商家的的關(guān)系也也非常的的緊張，商商家之間間也不能能有效的的團結(jié)在在一起。因因此當(dāng)前前的園區(qū)區(qū)可概括括為適應(yīng)應(yīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展急須須成長壯壯大的雛雛形市場場。（打打個比方方：就像像一個身身體健康康而斷奶奶的嬰兒兒）1、園區(qū)當(dāng)當(dāng)前的市市場現(xiàn)狀狀一期商鋪的的總

58、套數(shù)數(shù)為10075套套，總租租售套數(shù)數(shù)為6003套，穩(wěn)穩(wěn)定開業(yè)業(yè)經(jīng)營的的套數(shù)約約5000套，占占總套數(shù)數(shù)的約550，已已基本上上形成了了一個初初具規(guī)模模的建材材家居市市場。但但現(xiàn)在整整個園區(qū)區(qū)的市場場定位不不明確，沒沒有戰(zhàn)略略性總體體規(guī)劃，當(dāng)當(dāng)前市場場經(jīng)營者者近500%處于于微利，30持持平，220處處于虧損損狀態(tài)，市市場的客客流量少少，在整整個的建建材家居居市場中中，根據(jù)據(jù)同一客客戶在新新舊個市市場同時時經(jīng)營的的情況，錢錢溝的銷銷售額為為恒迪銷銷售額的的6倍，由由此推出出園區(qū)建建材在整整個建材材市場中中所占份份額約為為15。這樣樣的市場場份額，與與一個大大規(guī)模的的新市場場應(yīng)該占占據(jù)的市市場份

59、額額相差太太遠，產(chǎn)產(chǎn)生這一一結(jié)果的的因素很很多，主主要的市市場原因因就是現(xiàn)現(xiàn)在市場場建材的的品類不不齊全，除除了陶瓷瓷潔具，玻玻璃鋁材材兩個品品類的區(qū)區(qū)域比較較集中，產(chǎn)產(chǎn)品比較較齊全之之外，其其他的品品類都分分布零散散，并且且產(chǎn)品花花色樣式式少，沒沒有一個個能夠聚聚集人氣氣的主力力店鋪，五五金燈飾飾，家居居，布藝藝，家裝裝，裝飾飾公司，門門類，櫥櫥柜短缺缺；其次次就是在在終端消消費者心心目中這這樣國際際性的大大市場與與老式的的錢溝大大市場沒沒有差別別不大，在在這里購購物也享享受不到到更多的的實惠，這這樣就體體現(xiàn)不出出園區(qū)的的競爭力力，再則則，園區(qū)區(qū)當(dāng)前的的硬件設(shè)設(shè)施也不不完善，給給經(jīng)營帶帶來了

60、很很大的影影響，園園區(qū)導(dǎo)視視系統(tǒng)，倉倉儲，二二樓的過過道等等等都急需需要解決決。這些些問題的的出現(xiàn)，嚴(yán)嚴(yán)重影響響了我公公司與園園區(qū)業(yè)主主的關(guān)系系，直接接導(dǎo)致了了各種費費用無法法繳納到到位，雙雙方處于于一種敵敵對狀態(tài)態(tài)，業(yè)主主對公司司的信任任度降低低。2、園區(qū)經(jīng)經(jīng)營者的的基本情情況園區(qū)經(jīng)營者者自購鋪鋪之日起起就對開開發(fā)商寄寄予很大大的希望望，希望望錢溝能能夠搬遷遷，希望望市場能能夠在短短期內(nèi)興興旺蓬勃勃發(fā)展，希希望商鋪鋪能夠增增值等等等，但是是當(dāng)前的的市場現(xiàn)現(xiàn)實給他他們更多多的是擔(dān)擔(dān)心與期期望，擔(dān)擔(dān)心的是是市場還還能撐多多久，會會不會就就這樣衰衰落，開開發(fā)商是是否放棄棄了市場場的管理理與運營營；