個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討(DOC 6)

1、 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策探討摘 要：本本文對(duì)當(dāng)當(dāng)前個(gè)人人住房貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)出現(xiàn)的的原因、特特點(diǎn)和類類型等進(jìn)進(jìn)行了客客觀的探探討，并并從政策策、市場(chǎng)場(chǎng)、個(gè)人人需求和和社會(huì)發(fā)發(fā)展等方方面探討討了防范范、降低低風(fēng)險(xiǎn)以以及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)出現(xiàn)后后的處理理措施和和對(duì)策。 關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策 一、引言 隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來(lái)越高的要求，個(gè)人住房已逐步走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購(gòu)買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無(wú)路的情況下，也正是看上了這種社會(huì)需求，在早期個(gè)

2、人貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下逐步開展了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。 具體來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款是指貸款人向購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。 貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。 目前，個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和各種組合貸款。個(gè)人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來(lái)源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以貸款人信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者個(gè)人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行

3、和住房公積金管理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自住普通住房的一種個(gè)人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。 1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來(lái)源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對(duì)象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來(lái)源不同。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來(lái)源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理

4、中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。三是貸款的對(duì)象有所不同。住房公積金貸款對(duì)象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可以對(duì)一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。 2、個(gè)人住房組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。借款人以所購(gòu)自住住

5、房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人。 個(gè)人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房?jī)r(jià)款，那么，該客戶還可向建行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，也就是說(shuō)可另一方面申請(qǐng)一筆期限相同的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房?jī)r(jià)的70%為限。即對(duì)于該兩筆貸款，客戶可申請(qǐng)的最高金額為50*70%=35萬(wàn)元。其中某客戶申請(qǐng)貸款25萬(wàn)元，個(gè)人住房公積金貸款金額為10萬(wàn)元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180

6、期，根據(jù)個(gè)人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個(gè)人住房商業(yè)貸款金額為15萬(wàn)元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個(gè)人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6 821.13=1590.7元。 對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對(duì)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)。 近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下

7、獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。截至2003年，全國(guó)個(gè)人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)12萬(wàn)億元，同時(shí)國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1一0.2之間，從短期來(lái)看，這幾乎可以說(shuō)是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。 但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，并不見得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在特定意義上說(shuō)，當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來(lái)個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而

8、可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。 二、當(dāng)前個(gè)人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn) 隨著近幾年我國(guó)個(gè)人住房貸款急劇增長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也日益加大。重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過(guò)程，市場(chǎng)交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場(chǎng)，但由于整個(gè)市場(chǎng)的信用問(wèn)題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個(gè)人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。 （一）個(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)

9、 目前的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來(lái)的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。其中個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)又分為： 1、購(gòu)房者由于收入水平下降，無(wú)力償還貸款 值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)

10、?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是當(dāng)前收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長(zhǎng)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 2、購(gòu)房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購(gòu)房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無(wú)力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場(chǎng)的低迷，所占比例將會(huì)越來(lái)越大，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。還有一部分“第二套住房”的購(gòu)房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。 3、違約風(fēng)險(xiǎn)造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險(xiǎn)

11、指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問(wèn)題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）信貸風(fēng)險(xiǎn) 1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房?jī)r(jià)，造成購(gòu)房者的損失，導(dǎo)致購(gòu)房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。 3、開發(fā)商尚欠繳地價(jià)、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。 4、開發(fā)商為了售樓，過(guò)度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返

12、租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。 （三）銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房信貸等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對(duì)這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18一20時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就

13、會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨到流動(dòng)性問(wèn)題。 從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化實(shí)際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動(dòng)性但未來(lái)現(xiàn)金流量可以預(yù)測(cè)的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個(gè)”資產(chǎn)池”。以這個(gè)“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用提升和信用評(píng)級(jí)以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來(lái)源于按揭貸款購(gòu)房人支付的本金和利息。（四）融資資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是是一個(gè)典典型的資資金密集集型的行行業(yè)，其其對(duì)于融融資的依依賴程度度明顯高高于一般般的工商商行業(yè)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)銀行融融資構(gòu)成成中，基基于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款與與個(gè)

14、人住住房貸款款的不同同風(fēng)險(xiǎn)收收益特性性，考慮慮到房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款的的風(fēng)險(xiǎn)程程度相對(duì)對(duì)較高，因因而中國(guó)國(guó)人民銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款提出了了更高的的監(jiān)管要要求。 與此形形成對(duì)照照的是，個(gè)個(gè)人住房房貸款在在消費(fèi)信信貸中的的比重正正在增大大，因?yàn)闉閭€(gè)人住住房貸款款通常是是商業(yè)銀銀行積極極拓展的的業(yè)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域，有有的還享享有利率率的優(yōu)惠惠。因而而個(gè)人住住房貸款款可能成成為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)積極以以合規(guī)或或者不合合規(guī)的方方式爭(zhēng)取取的融資資渠道，使使得房地地產(chǎn)融資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)向個(gè)人人住房貸貸款中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。當(dāng)當(dāng)前房地地產(chǎn)融資資中的一一些“假按揭揭”貸款就就是一個(gè)個(gè)代表性性的現(xiàn)象象。 （五）個(gè)個(gè)人住房房貸款的的潛

15、在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于個(gè)個(gè)人住房房貸款這這種新金金融業(yè)務(wù)務(wù)，商業(yè)業(yè)銀行一一向把它它當(dāng)作一一種低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)貸款款來(lái)發(fā)展展，以致致只看到到它的利利潤(rùn)，而而沒有注注意到它它的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，更是是忽視了了它的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。其實(shí)實(shí)它的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更有危危害性，它它可以使使銀行倒倒閉，金金融系統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)危危機(jī)，這這在美國(guó)國(guó)的200世紀(jì)800年代和和日本的的20世紀(jì)紀(jì)90年代代都出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)類似似的情況況。下面面分析一一些個(gè)人人住房貸貸款的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 1、利率率風(fēng)險(xiǎn)是是指在貸貸款合同同期內(nèi)，由由于市場(chǎng)場(chǎng)利率變變動(dòng)而導(dǎo)導(dǎo)致借款款人提前前償還貸貸款，發(fā)發(fā)生理性性違約行行為。在在經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)中，存存在大量量的不確確定因素素，如資資金的

16、供供給需求求、通貨貨膨脹率率等都會(huì)會(huì)發(fā)生變變化，從從而引起起金融市市場(chǎng)上的的變化。有有可能使使借款人人做出提提前還貸貸或清償償貸款的的決定，使使銀行貸貸方會(huì)因因此遭受受損失形形成利率率風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)個(gè)人住房房貸款的的利率偏偏低，年年利率5504(20002年年2月21日起起)，而且且是155年到300年的長(zhǎng)長(zhǎng)期貸款款，一旦旦貨幣政政策緊縮縮，存款款利率提提高，銀銀行幾乎乎沒有利利潤(rùn)，甚甚至可能能出現(xiàn)存存款利率率高于貸貸款利率率的情況況。 2、個(gè)人人住房貸貸款市場(chǎng)場(chǎng)的不規(guī)規(guī)范，銀銀行之間間的無(wú)序序競(jìng)爭(zhēng)，造造成放寬寬對(duì)貸款款的審批批條件，增增大銀行行的貸款款風(fēng)險(xiǎn)。 3、個(gè)人住房貸款因整個(gè)社會(huì)信用體系的不

17、健全，造成很多不必要的紛爭(zhēng)，潛在著預(yù)想不到的風(fēng)險(xiǎn)。 4、中國(guó)法律體制的不健全，在訴訟過(guò)程中造成的風(fēng)險(xiǎn)。 5、個(gè)人住房貸款最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性問(wèn)題。 （六）貸款中的操作風(fēng)險(xiǎn) 從操作風(fēng)險(xiǎn)的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)，銀行的信貸部門有時(shí)為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，競(jìng)相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國(guó)一度被有關(guān)各方青睞的個(gè)人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因?yàn)椤傲闶赘丁贝嬖谳^大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者申請(qǐng)貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時(shí)也容易讓不法開發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來(lái)套取銀行資金。在操作過(guò)程中，沒有嚴(yán)格的抵押住房

18、登記制度，貸款的前臺(tái)，中臺(tái)與后臺(tái)沒有進(jìn)行責(zé)任上的嚴(yán)格區(qū)分，對(duì)客戶的資信情況沒有進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。 從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)偏多，在授權(quán)不嚴(yán)格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)小額住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無(wú)法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣，折價(jià)程序的順利實(shí)施。 （七）抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)等。 其實(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范不僅僅是“零首付”的問(wèn)題，即使是貸款額度與抵押物實(shí)際價(jià)值不超過(guò)80的個(gè)人住房抵押貸款和

19、不超過(guò)60的個(gè)人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。據(jù)調(diào)查顯示，1999年某地個(gè)人住房貸款不良率為零，但隨著個(gè)貸業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達(dá)到0.2，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5。雖然只上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，這里面卻隱含著極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多而不易控制，加之這項(xiàng)業(yè)務(wù)是在起步階段。當(dāng)然，上述調(diào)查并不能代表全局，但“水漲船高”已預(yù)示著個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)呈緩升走勢(shì)。 三、降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略探討 據(jù)了解，目前反映個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購(gòu)房

20、者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購(gòu)房；三是個(gè)人信用程度不明，且信譽(yù)度會(huì)隨著收入多少而發(fā)生變化。 1、加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司 加大住房貸款保證保險(xiǎn)制度的推廣力度，將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，來(lái)增強(qiáng)借款人的信用，保證資金安全貸放。 2、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為 對(duì)開發(fā)商進(jìn)行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人負(fù)連帶保證，如果由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購(gòu)房人拖欠貸款時(shí)，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)連帶責(zé)任。 3、改進(jìn)對(duì)購(gòu)房人還款能力的評(píng)估方式

21、 改進(jìn)對(duì)購(gòu)房人還款能力的評(píng)估方式。不但要求購(gòu)房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個(gè)人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準(zhǔn)確地對(duì)購(gòu)房人的整體信用進(jìn)行評(píng)估。 4、改善銀行貸款結(jié)構(gòu) 改善銀行貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)和個(gè)人住房貸款所占的比率，提高對(duì)個(gè)人住房貸款的質(zhì)量，避免銀行之間對(duì)樓宇按揭的盲目競(jìng)爭(zhēng)。因此銀行沒有必要放寬對(duì)貸款審查條件，只能是提高個(gè)人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在銀行須在嚴(yán)格保證個(gè)人住房貸款質(zhì)量的前提下，發(fā)展個(gè)人住房貸款。 5、加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品 加大金融改革，引進(jìn)新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國(guó)家通

22、常用來(lái)提高銀行的資金流動(dòng)性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。 6、銀行要嚴(yán)把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴(yán)把貸前審查關(guān)，對(duì)借款人的資金來(lái)源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會(huì)信用等嚴(yán)格審查，對(duì)不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負(fù)責(zé)催辦，對(duì)逾期貸款要及時(shí)向法院提出強(qiáng)制拍賣房屋的訴訟。 值得高興的是，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，指引在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制部分，要求商業(yè)銀行應(yīng)統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”，并將借款人以及風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會(huì)有關(guān)人士介紹說(shuō)，運(yùn)用統(tǒng)一表格將客戶的信息標(biāo)準(zhǔn)化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可

23、以保持?jǐn)?shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險(xiǎn)以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。 四、完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的個(gè)人住房貸款會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，未來(lái)必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)。 1改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估環(huán)境 較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日