不動產(chǎn)善意取得制度的確立與完善-兼議對善意第三人保護制度的擴張

1、不動產(chǎn)善意取得制度的確立與完善-兼議對善意第三人保護制度的擴張物權(quán)本為自然法則下的絕對權(quán)利，其取得與喪失奉行絕對權(quán)利本位，所謂私權(quán)神圣不可侵犯，任何他人都不能將自己所有的權(quán)利讓渡與第三人，因此在自然法狀態(tài)下不可能存在善意取得制度。隨著人類社會的發(fā)展，自然法已不能完全與之進程相適應(yīng)，法律在對權(quán)利保護的同時也必然要對其加以種種限制，傳統(tǒng)的物權(quán)絕對性理念正在接受不斷的挑戰(zhàn)，作為對原權(quán)利限制之動產(chǎn)善意取得制度更是早在羅馬法時即得到確立，但不動產(chǎn)物權(quán)是否適用善意取得，法學(xué)界卻至今爭議甚多，未登記之物權(quán)、準(zhǔn)物權(quán)、乃至債權(quán)是否適用善意取得或采用其他恰當(dāng)?shù)纳埔獾谌吮Ｗo制度更是難以一時解決的命題。筆者不揣淺見

2、，擬就善意取得制度對不動產(chǎn)的適用及其對善意第三人擴張保護方面略作探討。不動產(chǎn)善意取得是市場經(jīng)濟制度下我國法律的必然選擇由于受受大陸民民法傳統(tǒng)統(tǒng)理論及及物權(quán)嚴(yán)嚴(yán)格法定定主義的的影響，長長期以來來我國法法學(xué)界將將所有權(quán)權(quán)善意取取得制度度僅限于于動產(chǎn)，而而不適用用于不動動產(chǎn)領(lǐng)域域，但任任何一項項法律制制度的存存在雖然然有從歷歷史角度度進行探探尋的必必要，但但最終的的取舍與與創(chuàng)設(shè)不不是因為為過去存存在與否否、他國國的規(guī)定定如何，而而是看這這項制度度本身是是否合理理，是否否符合法法治的內(nèi)內(nèi)在要求求，是否否為本國國所需要要。雖然然學(xué)界早早已有人人提出不不動產(chǎn)物物權(quán)同樣樣應(yīng)該適適用善意意取得，司司法解釋釋也

3、多次次間接地地有選擇擇性地認(rèn)認(rèn)可不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動過過程中存存在善意意取得，但但就此引引起的爭爭議僅是是波瀾微微起，隨隨著物權(quán)權(quán)法起草草過程中中是否確確立不動動產(chǎn)善意意取得制制度，法法學(xué)界才才展開了了一場持持久而廣廣泛的爭爭鳴，但但依筆者者愚見，主主要學(xué)說說的爭議議核心卻卻并非是是問題的的本質(zhì)，即即善意第第三人因因信賴不不動產(chǎn)的的登記而而與登記記名義人人為不動動產(chǎn)交易易，如果果登記名名義人非非為真實實權(quán)利人人，善意意第三人人是否取取得不動動產(chǎn)所有有權(quán)?不不動產(chǎn)善善意取得得肯定說說和否定定說主流流觀點都都認(rèn)為在在此情形形下善意意第三人人取得所所有權(quán)，只只是這種種不動產(chǎn)產(chǎn)取得方方式的形形式是善善意

4、取得得，還是是法律賦賦權(quán)、權(quán)權(quán)利外觀觀等，筆筆者信仰仰于法學(xué)學(xué)的爭鳴鳴是推動動法律制制度、法法律文化化乃至人人類文明明不斷前前進的一一種源動動力，故故無意于于評價何何種觀點點的是與與非，也也無意于于評價爭爭議的價價值體現(xiàn)現(xiàn)，但竊竊以為在在法律特特征上看看這種不不動產(chǎn)保保護制度度與動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得形式式并無根根本區(qū)別別，只是是動產(chǎn)以以占有和和交付而而生公示示公信力力，不動動產(chǎn)以登登記表征征公示公公信力，因因此將這這一不動動產(chǎn)取得得方式稱稱之為不不動產(chǎn)善善意取得得并無不不妥。還是回回到問題題的本質(zhì)質(zhì)，因非非真實權(quán)權(quán)利人或或不完整整權(quán)利人人的無權(quán)權(quán)處分行行為引起起的不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)變動，法法律對善善意

5、第三三人是否否保護，為為何保護護的法律律選擇上上來。善善意取得得是適應(yīng)應(yīng)商品交交換的需需要而產(chǎn)產(chǎn)生的一一項法律律制度，其其目的在在于保護護交易安安全，其其意旨在在適應(yīng)社社會經(jīng)濟濟發(fā)展和和財富增增長的需需要，平平衡善意意第三人人與權(quán)利利人之間間的利益益。隨著著商品經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，在在廣泛的的商品交交換中，占占有與本本權(quán)分離離的現(xiàn)象象經(jīng)常發(fā)發(fā)生，觀觀念的所所有權(quán)時時常出現(xiàn)現(xiàn)，占有有不能當(dāng)當(dāng)然地代代表動產(chǎn)產(chǎn)實際占占有人即即為動產(chǎn)產(chǎn)所有人人，尤其其在所有有權(quán)保留留和讓與與擔(dān)保的的場合，以以占有人人的占有有這樣的的權(quán)利外外觀更是是難以認(rèn)認(rèn)定其為為動產(chǎn)的的所有人人，但是是如果受受讓人善善意取得得財產(chǎn)以以后

6、，根根據(jù)轉(zhuǎn)讓讓人的無無權(quán)處分分行為使使交易無無效，并并讓受讓讓人返還還財產(chǎn)，則則使商品品交易活活動始終終處于不不穩(wěn)定狀狀態(tài)之中中，此時時，雖然然保護了了真實所所有人的的利益，但但由此損損害了市市場交易易安全的的信心，進進而破壞壞整個市市場經(jīng)濟濟秩序的的穩(wěn)定。因因此，在在一個以以交易維維系的社社會里，法法律只能能選擇通通過限制制財產(chǎn)所所有權(quán)人人的追及及權(quán)和一一定程度度上犧牲牲所有人人的利益益來實現(xiàn)現(xiàn)維護商商品交換換的安全全，從而而創(chuàng)設(shè)性性地賦予予動產(chǎn)占占有表征征本權(quán)，推推定動產(chǎn)產(chǎn)占有人人為實際際權(quán)利人人，為保保護善意意第三人人之正當(dāng)當(dāng)利益而而設(shè)立善善意取得得制度，并并成為市市場經(jīng)濟濟社會動動產(chǎn)物

7、權(quán)權(quán)變動的的一般原原則。在在市場經(jīng)經(jīng)濟早期期，不動動產(chǎn)利益益變動涉涉及人們們的根本本利益和和生存權(quán)權(quán)利，一一般情形形下具有有不可替替代性，因因此雖然然意識到到不動產(chǎn)產(chǎn)交易同同樣需要要保護其其交易安安全和交交易秩序序，但是是大多國國家在利利益取舍舍時還是是作出將將善意取取得制度度排斥適適用于不不動產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，這這里需要要指出的的是，并并非如諸諸多學(xué)者者所認(rèn)為為的是因因各個國國家在不不動產(chǎn)登登記審查查形式上上存在差差異而作作出的必必然選擇擇，不動動產(chǎn)登記記制度的的是否完完善只是是不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度能否有有效實施施的外部部重要條條件，但但絕非是是必然的的內(nèi)因，一一個國家家如果選選擇了不不動產(chǎn)善善

8、意取得得制度，完完全可以以通過嚴(yán)嚴(yán)格不動動產(chǎn)登記記制度來來保障其其得以實實施。隨隨著商品品經(jīng)濟的的不斷發(fā)發(fā)展，不不動產(chǎn)成成為商品品的重要要組成部部分，不不動產(chǎn)物物權(quán)的流流動更加加頻繁，其其也并非非具有完完全不可可替代性性，因此此在這種種情勢下下，如果果仍一味味要求買買受人在在每一次次不動產(chǎn)產(chǎn)交易過過程中，除除不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿之記載載外，還還要另外外對出讓讓人是否否為原權(quán)權(quán)利人進進行詳細(xì)細(xì)考察，勢勢必會使使交易成成本大大大提高，而而且很多多情況下下善意第第三人即即使盡了了充分注注意義務(wù)務(wù)也難以以了解物物權(quán)的真真正權(quán)利利人是誰誰，因此此在市場場經(jīng)濟的的內(nèi)在要要求和社社會發(fā)展展需要的的今天，當(dāng)當(dāng)不動

9、產(chǎn)產(chǎn)變動過過程中利利益發(fā)生生沖突時時，讓善善意第三三人基于于物權(quán)公公示的登登記形式式來判斷斷讓與人人即是所所有人，使使善意買買受人形形成一種種對交易易的合法法性、對對受讓的的標(biāo)的物物擁有所所有權(quán)保保有信賴賴，縱使使存在登登記與本本權(quán)分離離的現(xiàn)象象，善意意第三人人亦因其其信賴登登記的公公信力而而獲得所所有權(quán)，不不動產(chǎn)善善意取得得制度是是市場經(jīng)經(jīng)濟進程程下法的的應(yīng)然性性體現(xiàn)。我國市市場經(jīng)濟濟正在飛飛越發(fā)展展，不動動產(chǎn)交易易日益頻頻繁，而而且我國國對不動動產(chǎn)登記記實行實實質(zhì)審查查主義，賦賦予不動動產(chǎn)登記記以更高高的公信信力，因因此不動動產(chǎn)善意意取得制制度確立立的內(nèi)因因和外部部條件皆皆備，此此項制度度

10、的確立立是我國國物權(quán)法法的必然然選擇。其其實，我我國民法法雖然沒沒有明定定不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度，但相相關(guān)司法法解釋實實際上已已間接承承認(rèn)不動動產(chǎn)的善善意取得得。最高高人民法法院民法法通則若若干問題題的意見見第899條規(guī)定定：“共共同共有有人對共共有財產(chǎn)產(chǎn)享有共共同的權(quán)權(quán)利，承承擔(dān)共同同的義務(wù)務(wù)。在共共同共有有關(guān)系存存續(xù)期間間，部分分共有人人擅自處處分共有有財產(chǎn)的的，一般般認(rèn)定無無效。但但第三人人善意、有有償取得得該財產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)維護護第三人人的合法法權(quán)益，對對其他共共有人的的損失，由由擅自處處分共有有財產(chǎn)的的人賠償償?！?該規(guī)定定并未將將“共有有財產(chǎn)”限限定為動動產(chǎn)，而而且顯然然包括不不

11、動產(chǎn)在在內(nèi)。已已形成的的物權(quán)法法草案明明確規(guī)定定了不動動產(chǎn)善意意取得制制度，這這是我國國民事法法律對權(quán)權(quán)利的保保護與限限制所作作符合法法學(xué)進程程與時俱俱進的歷歷史安排排。不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得制度度的進一一步完善善一、對對原權(quán)利利人利益益保護的的法安排排善意取取得制度度本身不不是對真真實權(quán)利利人的利利益否定定，而是是在原權(quán)權(quán)利人和和善意第第三人在在利益沖沖突情況況下法律律所作出出的一種種痛苦抉抉擇，因因此在善善意取得得制度下下對原權(quán)權(quán)利人的的利益保保護也應(yīng)應(yīng)進行盡盡可能作作出完善善的設(shè)計計。首先先，不動動產(chǎn)善意意取得制制度的法法理基礎(chǔ)礎(chǔ)是源自自不動產(chǎn)產(chǎn)登記的的公示公公信力，我我國法律律規(guī)定的的不動

12、產(chǎn)產(chǎn)公示方方法是由由具有相相關(guān)職責(zé)責(zé)的行政政機關(guān)所所進行的的，基于于對行政政行為合合法性、真真實性的的信賴而而產(chǎn)生對對該登記記的公信信，又基基于該公公信進行行了不動動產(chǎn)的變變更，由由此所涉涉及的善善意第三三人的利利益應(yīng)受受到善意意取得制制度的保保護，但但在現(xiàn)實實生活中中，發(fā)生生不動產(chǎn)產(chǎn)登記權(quán)權(quán)利內(nèi)容容與真實實權(quán)利狀狀態(tài)不一一致的重重要原因因之一是是不動產(chǎn)產(chǎn)登記機機關(guān)的過過錯而造造成錯誤誤登記或或涂銷，在在此情形形下如對對原權(quán)利利人作出出充分保保護，是是否可設(shè)設(shè)計在無無權(quán)處分分人不能能完全賠賠償時，由由行政機機關(guān)承擔(dān)擔(dān)補充連連帶責(zé)任任?這又又是一個個兩難選選擇，行行政機關(guān)關(guān)如果承承擔(dān)行政政賠償責(zé)

13、責(zé)任，財財政可能能難以重重負(fù)，但但同時將將會帶動動我國不不動產(chǎn)登登記制度度的改革革和完善善，物權(quán)權(quán)法草案案回避了了這個問問題，但但從發(fā)展展的眼光光看，行行政機關(guān)關(guān)的賠償償責(zé)任是是建立在在過錯基基礎(chǔ)上的的，公務(wù)務(wù)人員恪恪盡職守守可以在在最大程程度上避避免，因因此確定定行政機機關(guān)過錯錯賠償制制度也將將會是我我國法律律的必然然選擇。其其次，物物權(quán)法草草案對原原權(quán)利人人的利益益保護已已參照國國外法通通常規(guī)定定，在不不動產(chǎn)交交易中安安排了權(quán)權(quán)利人異異議登記記制度，這這的確是是一項合合理的制制度設(shè)計計，但基基于我國國當(dāng)前誠誠信現(xiàn)狀狀，筆者者有理由由相信，在在法律實實行時難難免出現(xiàn)現(xiàn)非真實實權(quán)利人人申請異異

14、議登記記的情形形，這卻卻可能對對真實權(quán)權(quán)利人及及善意第第三人的的利益造造成損害害，在異異議人的的賠償能能力的欠欠缺，以以及異議議人難以以查清的的情況下下，法律律對這種種損害如如何有效效救濟便便應(yīng)運而而生。愚愚見，除除嚴(yán)格審審查異議議登記外外，還有有必要引引入異議議擔(dān)保制制度。二、不不動產(chǎn)善善意取得得與不動動產(chǎn)優(yōu)先先權(quán)依我國國當(dāng)前法法律規(guī)定定，不動動產(chǎn)優(yōu)先先權(quán)主要要有：房房屋承租租人的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)、共共有人的的優(yōu)先購購買權(quán)、建建筑價款款優(yōu)先受受償權(quán)、抵抵押優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)。不動動產(chǎn)善意意取得與與不動產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)權(quán)往往會會發(fā)生沖沖突，對對此哪種種權(quán)利應(yīng)應(yīng)優(yōu)先受受到法律律的保護護則成為為不可回回避的法

15、法律問題題。首先先，關(guān)于于房屋承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)。有有人認(rèn)為為應(yīng)優(yōu)先先適用善善意取得得制度，而而不應(yīng)支支持承租租人的優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)，其其理由是是，出賣賣人未事事先通知知房屋承承租人優(yōu)優(yōu)先購買買而出讓讓不動產(chǎn)產(chǎn)，雖然然侵害了了承租人人的優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)，但承承租人依依據(jù)優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)要求撤撤銷出賣賣人與買買受人之之間訂立立的不動動產(chǎn)交易易合同，據(jù)據(jù)此主張張的是債債權(quán)契約約無效，而而非物權(quán)權(quán)行為無無效，故故并不妨妨礙善意意受讓人人對不動動產(chǎn)的善善意取得得。筆者者認(rèn)為這這種觀點點有失偏偏頗，其其一，承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)并并非是債債權(quán)，通通說認(rèn)為為其是一一種準(zhǔn)物物權(quán);其其二，不不但我國國現(xiàn)有法

16、法律明文文規(guī)定承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)，而而且物權(quán)權(quán)法草案案同樣賦賦予了承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)(雖然筆筆者認(rèn)為為此項制制度是早早期不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)匱乏時時的法律律安排，而而今其實實已過時時)，這這種權(quán)利利的實現(xiàn)現(xiàn)并不以以第三人人是否為為善意為為要件;其三，承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)救救濟途徑徑就是通通過撤銷銷出賣人人與買受受人之間間訂立的的不動產(chǎn)產(chǎn)交易合合同來實實現(xiàn)的。因因此基于于法律規(guī)規(guī)定，承承租人的的優(yōu)先購購買權(quán)應(yīng)應(yīng)優(yōu)于不不動產(chǎn)善善意取得得。其次次，關(guān)于于不動產(chǎn)產(chǎn)共同共共有人的的優(yōu)先購購買權(quán)。共共有人中中一人或或數(shù)人未未經(jīng)其他他共有人人的同意意，擅自自將共有有的不動動產(chǎn)所有有權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)給他人人

17、的情況況，司法法解釋規(guī)規(guī)定：“在在共同共共有關(guān)系系存續(xù)期期間，部部分共有有人擅自自處分共共有財產(chǎn)產(chǎn)的，一一般認(rèn)定定無效。但但第三人人善意、有有償取得得該項財財產(chǎn)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)維護護第三人人的合法法權(quán)益;對其他他共有人人的損失失，由擅擅自處分分共有財財產(chǎn)的人人賠償?！币蛞虼嗽谑苁茏屓说牡男袨闃?gòu)構(gòu)成善意意時，即即可取得得該財產(chǎn)產(chǎn)的所有有權(quán)，事事實上就就是采納納了不動動產(chǎn)善意意取得制制度。最最后，關(guān)關(guān)于建筑筑價款優(yōu)優(yōu)先受償償權(quán)及抵抵押優(yōu)先先受償權(quán)權(quán)，這兩兩種優(yōu)先先權(quán)并非非涉及物物權(quán)取得得制度，而而是債權(quán)權(quán)優(yōu)先受受償制度度，其對對不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得的影影響本文文不再贅贅述。三、不不動產(chǎn)善善意取得得構(gòu)成之之

18、完善1、是是否以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有為要件件。對動動產(chǎn)的善善意取得得各國均均以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有為構(gòu)成成要件，這這也是動動產(chǎn)善意意取得制制度的內(nèi)內(nèi)在必然然要求，因因為占有有不僅是是出讓人人對動產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)的表征征，同時時也是善善意第三三人的占占有使得得動產(chǎn)善善意取得得制度具具有了實實質(zhì)性的的正當(dāng)性性。無論論是采取取物權(quán)形形式主義義變動模模式，還還是采取取債權(quán)形形式主義義的變動動模式，都都認(rèn)為占占有的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，即即動產(chǎn)的的交付是是動產(chǎn)物物權(quán)變動動的公示示方式，而而且認(rèn)為為只有經(jīng)經(jīng)過這種種公示的的物權(quán)變變動，才才發(fā)生動動產(chǎn)善意意取得。但但是不動動產(chǎn)善意意取得是是否準(zhǔn)用用動產(chǎn)善善意取得得制度這這一構(gòu)成成要件?有學(xué)

19、者者認(rèn)為，不不動產(chǎn)除除變更登登記外，仍仍需轉(zhuǎn)移移標(biāo)的物物的占有有。筆者者認(rèn)為，這這并不是是法律內(nèi)內(nèi)在的必必然要求求，同時時也不是是法律制制度合理理化的安安排。不不動產(chǎn)的的公示公公信力并并非體現(xiàn)現(xiàn)在權(quán)利利人對物物的占有有上，而而是以登登記作為為權(quán)利的的表征，在在登記未未被變更更或涂銷銷情況下下，權(quán)利利證書上上的記載載當(dāng)然代代表其就就是真正正的權(quán)利利人，而而且不動動產(chǎn)所有有權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移也是是以變更更登記而而非交付付為要件件，故要要求以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有有為構(gòu)成成要件似似為苛刻刻，并沒沒有充分分的法理理依據(jù)，況況且，實實踐中在在不動產(chǎn)產(chǎn)被他人人占有使使用情況況下，出出讓人出出讓不動動產(chǎn)法律律并未設(shè)設(shè)限，因因此

20、我們們沒有理理由對不不動產(chǎn)善善意取得得的公示示性除變變更登記記外，還還要同時時具備交交付作為為要件。物物權(quán)法草草案的規(guī)規(guī)定即為為此模式式，但同同時物權(quán)權(quán)法草案案又存在在一定的的缺陷，005草案案第1111條(三)項項規(guī)定的的是：轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的財財產(chǎn)依照照法律規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)怯浀牡囊呀?jīng)登登記，不不需要登登記的已已經(jīng)交付付給受讓讓人。在在此忽視視了以登登記為公公示方式式的動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)善善意取得得方式的的不同，對對此后文文詳述。2、是是否以合合同有效效為前提提。由于于物權(quán)制制度與債債權(quán)制度度有相當(dāng)當(dāng)密切的的關(guān)系，善善意取得得制度即即是對無無權(quán)處分分制度的的不足性性所進行行的彌補補，其產(chǎn)產(chǎn)生的前前提條件件即是以

21、以存在無無權(quán)處分分人與受受讓人之之間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同效力待待定前提提，以原原權(quán)利人人否定無無權(quán)處分分人的處處分行為為才得以以真正適適用為結(jié)結(jié)果，即即善意受受讓人并并沒有一一個合法法的有權(quán)權(quán)取得，才才會發(fā)生生所有權(quán)權(quán)的取得得的例外外規(guī)則，以以法律規(guī)規(guī)定善意意取得制制度的形形式確立立善意第第三人取取得所有有權(quán)，而而不是承承認(rèn)轉(zhuǎn)讓讓合同原原因行為為的有效效性，但但05草草案第1111條條(四)項規(guī)定定的卻是是：轉(zhuǎn)讓讓合同有有效，對對此學(xué)界界一遍聲聲討之聲聲。筆者者以為，對對此爭論論，只是是涉及法法律邏輯輯問題，而而并不動動搖這項項制度的的本身的的運用及及后果。3、善善意的判判斷。根根據(jù)055草案對對善

22、意標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定均采采模糊主主義模式式，留待待法官在在法律適適用時根根據(jù)實際際情形來來判斷。這這種設(shè)計計有其合合理之處處，但同同時這種種彈性規(guī)規(guī)定也必必然給今今后的司司法實踐踐產(chǎn)生諸諸多爭議議。筆者者贊同眾眾多學(xué)者者觀點，法法律在作作彈性規(guī)規(guī)定的同同時，也也應(yīng)在最最大程度度上作出出盡可能能的制度度安排。例例如舉證證責(zé)任的的問題，005草案案第1111條第第(一)項：在在受讓時時不知道道或者不不應(yīng)當(dāng)知知道轉(zhuǎn)讓讓人無處處分權(quán)，該該條規(guī)定定并未明明確在善善意取得得制度中中，系由由第三人人負(fù)責(zé)舉舉證自己己是善意意，還是是實行“舉舉證責(zé)任任倒置”，即即“推定定善意”原原則。參參考國外外立法例例，善意意取

23、得制制度下采采“舉證證責(zé)任倒倒置”原原則為我我國臺灣灣民法、德德國民法法等所確確立。善善意取得得制度本本身即是是以第三三人與動動產(chǎn)占有有人或不不動產(chǎn)登登記人進進行交易易行為時時，推定定占有人人或登記記記載人人為權(quán)利利人，因因此從邏邏輯上我我們即可可得出“推推定善意意”原則則，原權(quán)權(quán)利人應(yīng)應(yīng)負(fù)舉證證責(zé)任。當(dāng)當(dāng)然，推推定善意意也有例例外，如如轉(zhuǎn)讓人人和受讓讓人有特特殊關(guān)系系，則推推定惡意意。中中華人民民共和國國民法典典草案(學(xué)者建建議稿)“債債法總則則”第1126條條關(guān)于債債權(quán)人撤撤銷權(quán)的的規(guī)定中中，體現(xiàn)現(xiàn)了“特特殊關(guān)系系推出惡惡意”原原則。該該條名為為“惡意意處分行行為”，規(guī)規(guī)定：“債債權(quán)成立立

24、后，夫夫妻之間間、家庭庭成員之之間以明明顯不合合理的低低價處分分財產(chǎn)，導(dǎo)導(dǎo)致債權(quán)權(quán)人的債債權(quán)不能能獲得全全部滿足足的，推推定相對對人明知知債務(wù)人人的行為為有害于于債權(quán)人人的利益益。”依依據(jù)該規(guī)規(guī)定，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人人和第三三人存在在特殊關(guān)關(guān)系時，對對于第三三人實行行惡意推推定原則則。善意取取得制度度的擴張張一、未未登記之之不動產(chǎn)產(chǎn)能否適適用不動動產(chǎn)善意意取得不動產(chǎn)產(chǎn)善意取取得依當(dāng)當(dāng)前法律律規(guī)定及及設(shè)計，只只適用于于登記名名義人無無權(quán)處分分的情況況。但由由于我國國不動產(chǎn)產(chǎn)登記制制度尚存存缺陷，存存在大量量未登記記房屋，尤尤其在農(nóng)農(nóng)村更是是普遍沒沒有登記記管理制制度。此此外諸如如在建工工程、林林木、碼碼

25、頭等多多有未設(shè)設(shè)登記之之不動產(chǎn)產(chǎn)存在。對對于此類類未登記記不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)變變動中是是否可適適用善意意取得制制度?學(xué)學(xué)界認(rèn)識識不一。有有觀點認(rèn)認(rèn)為，即即便肯定定受讓人人為善意意第三人人的前提提下，未未登記之之不動產(chǎn)產(chǎn)(房屋屋)不得得適用善善意取得得制度。其其理由是是登記是是物權(quán)的的表現(xiàn)形形式，但但并不意意味著未未登記之之物上就就沒有權(quán)權(quán)利的存存在，只只要房屋屋的建造造是符合合法定手手續(xù)的，該該房屋上上就存有有合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。就就不能隨隨意否定定交易行行為的效效力。如如果出讓讓人是合合法權(quán)利利人，其其將房屋屋出讓的的行為構(gòu)構(gòu)成有權(quán)權(quán)處分，而而善意取取得是以以出讓人人無權(quán)處處分為適適用前提提，因此此不適用用善意取取得制度度，但如如果出讓讓人系無無權(quán)處分分且未獲獲得權(quán)利利人之追追認(rèn)的，由由于不存存在不動動產(chǎn)適用用善意取取得必須須具備登登記或登登記不正正確，受受讓人是是善意信信賴不動動產(chǎn)物權(quán)權(quán)之登記記，從而而不知或或不應(yīng)知知出讓人人無處分分權(quán)這一一基本前前提，故故也不得得適用不不動產(chǎn)善善意取得得制度，應(yīng)應(yīng)通過公公信原則則來解決決。但筆筆者并不不以為然然，最高高人民法法院在關(guān)關(guān)于范懷懷與郭明明華房屋屋買賣是是否有效效問題的的復(fù)函中中答復(fù)：“房屋屋買賣系系要式法法律行為為，農(nóng)村村的房屋屋買賣也也應(yīng)具備備雙方訂訂有書面面契約、中中人證明明、按約約定交付付