8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、項目揚州久毅五金機抵涉及的位于揚州市揚子北路 667 號集項目揚州久毅五金機抵涉及的位于揚州市揚子北路 667 號集體土地建設(shè)用地使用權(quán)價格評對象為集體建設(shè)用地使用毅五金機199883日領(lǐng)了集體土地建設(shè)用地使用證用途：工業(yè)用地，宗地使用內(nèi)已建有12幢工業(yè)用房，總建筑面11661.91m2，建筑容積率為 0.57。宗地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外達到通路、通上水、通下水通訊“五通”及宗地內(nèi)場地平整“一平”的開發(fā)水平。委托方要求侍估宗地土地使用權(quán)價格進其觀、公正的價格參考進行融資抵押提供待估宗地土地使用權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用村集體經(jīng)濟織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體獨抵押，而只能隨地

2、上建筑物一同抵押；鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營用地使用權(quán)可依抵押，在抵押權(quán)實現(xiàn)后土地征用程序，該土地原有的集體質(zhì)不辦理變更土地用途手續(xù)，必須按原有的用途使該土地。也就是說，該宗地可以隨地上建筑物一同抵押，但抵押如何確定？用什么估價方法評估合解決地為主，故土地估價不適于運用收益還原法、剩余法、路線價法地為主，故土地估價不適于運用收益還原法、剩余法、路線價法等握估價對象所在區(qū)域的土地地開發(fā)費等開發(fā)土地的各項用，因此優(yōu)先采用基準地價系近法進因待估宗地無具體使用年期求取出待估宗地假定為國有出讓地使用權(quán)時的用年限設(shè)定為工業(yè)用地法定最高出讓年期 50年。然后扣除集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地土地使 用權(quán)時征收過程中須

3、繳納費體建設(shè)用地使用權(quán)的價格。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)=國有出讓土地使用權(quán)價格土地征收過程中須繳納費用經(jīng)相關(guān)資源局，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)如果轉(zhuǎn)為總體規(guī)劃 另外土地征收過程中須繳納以下費用：農(nóng)業(yè)重點開發(fā)土地用途變更征地土征地土地包干土地補償社保統(tǒng)籌補繳土地出讓契：國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，必須符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途，經(jīng)查閱城市規(guī)劃相關(guān)資料 待估宗地位于揚州維揚經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 周邊工業(yè)企業(yè)較多 園區(qū)已初具規(guī)模 工業(yè)用地用途符合城市啟示黨進一農(nóng)村的基本政策，長穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)權(quán)的流啟示黨進一農(nóng)村的基本政策，長穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層

4、經(jīng)權(quán)的流轉(zhuǎn)在現(xiàn)階段，征用致使農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地流轉(zhuǎn) 指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他流轉(zhuǎn)和個人 以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流土地評估行業(yè)帶來前所未有的機遇，如何評估集體土地用權(quán)的流轉(zhuǎn)價值，是值思考的新課題，從目前的狀本近法和收益還原法可能是比較可行的方法，上述為國有出讓土地使用權(quán)評估，然后扣除集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地土地使用權(quán)時征收過程中須繳納費用， 得出集體土地建設(shè)用地使用權(quán)價格，此方法個人認為，還是有點牽強，不太合理，缺少理論基礎(chǔ)，隨著農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)市場的開，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成交案例的增多，這也給市場比