三種評(píng)估方法

1、 資產(chǎn)評(píng)估法 一、市場(chǎng)項(xiàng)基方法差調(diào)整素應(yīng)條件1找到相的參照物：參照1、時(shí)間因：參照物交2、地域素：指資產(chǎn)所地區(qū)或 3功能素:指資1一個(gè)充發(fā)育活總物價(jià)格為評(píng)估值.2找類(lèi)資產(chǎn)以為 照物，其價(jià)格再做應(yīng)的易時(shí)間被評(píng)估資產(chǎn) 估基準(zhǔn)相差時(shí)間所 響的被估資產(chǎn)價(jià)格地段條對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差 異。產(chǎn)實(shí)體能過(guò)剩 和不足價(jià)格的 影響。躍的資市參 照物及比較的指 標(biāo)參等資料差異調(diào)整確定評(píng)估差異.可搜集1鑒定評(píng)對(duì)獲取資 、時(shí)間素2、地域素3 、別因素（設(shè)4 交易因機(jī)設(shè)2市場(chǎng)調(diào)，選取參照物； 3因素比；4計(jì)算評(píng)值將待估地產(chǎn)與交易例， 比較對(duì)，以類(lèi)似房產(chǎn)的 已知價(jià)為基礎(chǔ)，修后，評(píng)估值 （交易實(shí)例i=1交易日期的修正系數(shù)i 交

2、易行為的修正數(shù)域因素的修正系數(shù)備規(guī)格號(hào)制素 : 市 場(chǎng) 廠家、齡、安裝況、交動(dòng)方式、件、實(shí)體機(jī)背景交狀態(tài)）易量別因素的修正系數(shù)）1有一定量3） 正常交實(shí) 2具較好比,得出待房地產(chǎn)評(píng)估.3交易時(shí)與基準(zhǔn)建物1交易日的修正2、區(qū)域素3、個(gè)別素的修1）雙百制比較法； 正2）十等因素比較法；3）環(huán)境熟度修正法：地產(chǎn)價(jià)4 交易行 為的補(bǔ)日接近4交易透、公平 和有效土地出讓年限使格=調(diào)整系交易實(shí)例格 =易實(shí)例價(jià)格/（）n達(dá)到交易實(shí)例同等環(huán)境 成熟度需的年數(shù)用需求本一致。適于房產(chǎn)出售購(gòu) 置、投決策等0土 使 權(quán) （ 點(diǎn) 土 使 權(quán) （ 點(diǎn) 項(xiàng)基方法差調(diào)整素應(yīng)條件1搜集資， 確 定 比 較 案 較價(jià) 易情況 待

3、估土地區(qū)值 別因素值 準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) 例交易情況 較案例區(qū)域 個(gè)別因素值 比例交易日物價(jià) 1在同一 區(qū) 或 同 供例; 。易情 況修正 3 交 易 時(shí) 間 修1交時(shí) 的修 正 ：2區(qū)因 的修正3、個(gè)因素修正： 其年限修系數(shù)4交易行 為 的修正求 范 圍 的 類(lèi)似土中 , 與 待 估 地正 ; 區(qū)因素修 正 ;5別因 素修正 6.確平 均 、環(huán) 比 物 n比案土地使用權(quán)余年限m-待土地使用權(quán)剩余限； 現(xiàn)率 價(jià)指數(shù) 容積修正數(shù)書(shū) P129基地價(jià)正系法：評(píng)估=準(zhǔn)地價(jià)間因素修正系數(shù)個(gè)別因素正系數(shù)市場(chǎng)讓因素修正系數(shù)類(lèi) 似 的 易 案例較多. 2評(píng)估人 知識(shí)廣定 待 估 土 地 評(píng)估值年修正數(shù) (1 ) )

4、 N n-實(shí)際讓轉(zhuǎn)讓?zhuān)┠晗轓高出讓年限 還原利率驗(yàn)豐富長(zhǎng)投流資企價(jià)1上市債上市股（1）如可通買(mǎi)賣(mài)，且現(xiàn)行市價(jià)，上債券的現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估基準(zhǔn)的收盤(pán)價(jià)）可作為它的評(píng)值。 ）當(dāng)證券市場(chǎng)投機(jī)重、債券價(jià)格重扭曲時(shí)，對(duì)上市債券的評(píng)，可參照非上債券的評(píng)估-理價(jià)。 同上市券1 在材料除積壓物資、在用值易耗品外，期購(gòu)進(jìn)-現(xiàn)行市價(jià)或賬面價(jià)；購(gòu)進(jìn)批間隔長(zhǎng)、價(jià)變化-現(xiàn)行市價(jià)或接近市價(jià)的料價(jià)格。2產(chǎn)成品庫(kù)存商品：不含價(jià)外稅的可受市場(chǎng),扣除相費(fèi)用。工業(yè)企業(yè)賣(mài)出價(jià)商業(yè)企業(yè)進(jìn)價(jià)。 3應(yīng)收賬及預(yù)付賬款可變現(xiàn)評(píng)值=賬價(jià)值-已定賬損預(yù)壞賬失預(yù)計(jì)壞損:壞賬估法 ：賬比=估前若干的壞賬數(shù)額評(píng)估前若干年應(yīng)收款余額 2賬齡分法 4應(yīng)收票1)

5、評(píng)估值=本金利率時(shí)間 （利率、時(shí)間保持匹配關(guān)系時(shí)間為開(kāi)立日基準(zhǔn)日）評(píng)估值到期價(jià)1-貼現(xiàn)貼現(xiàn)期） （率、時(shí)間保匹配關(guān)系；時(shí)間為貼現(xiàn)-到日）5短期投1)公開(kāi)掛牌易的，按評(píng)基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)確定2不能公交易的,本金+持有期息.6現(xiàn)金和項(xiàng)存款：以核實(shí)后的實(shí)有額為評(píng)估值。 如外幣存款，按基準(zhǔn)日的國(guó)外匯牌價(jià)折算。市盈率數(shù):公司的=類(lèi)似公司的市盈預(yù)期收益（嚴(yán)格，不屬于市) 機(jī) 設(shè) （ 點(diǎn) t+1t+2二、成本項(xiàng)重成本實(shí)性貶功性貶經(jīng)性貶成率方1評(píng)估=重置本體性值能性值濟(jì)性值1重置核法：重置成直成本間接成 觀法 / 成新率法：實(shí)性物價(jià)數(shù)法 ：置成本=歷成本評(píng)時(shí)定基物價(jià)貶值 = 重成本 成新 率)指數(shù)建時(shí)定基物指數(shù)

6、歷成本 *(1+物變指2.公式計(jì)法（限法：數(shù)）3功能價(jià)法：重置成本實(shí)性貶 = 重置本功性貶 額 = 被 評(píng) 估 資年凈 額營(yíng)成 * 年 金 現(xiàn) 值由 于 外 部 環(huán) 境 變 化 造 資產(chǎn)的值2評(píng)估 重成本成新 率1觀察法2使年限成率=尚可用年（實(shí) 際使用限 尚使用 限100%總=照物重置成*評(píng)估資產(chǎn)年量/照物年產(chǎn)量 4）規(guī)模經(jīng)效益指數(shù)法：重置成本 =照物重置成本* （被評(píng)資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物年產(chǎn)量X5統(tǒng)分法重置成本某資產(chǎn)歷史本調(diào)整系 數(shù) K=某類(lèi)資產(chǎn)史成本（某類(lèi)抽樣資產(chǎn)重成本 某類(lèi)抽資產(chǎn)歷史成)包括重購(gòu)置或建造全新資產(chǎn)所需一切合理的直際使用限使用限 重成本實(shí)體貶值 其中總使用年限實(shí)際已 用年限尚可

7、使年限； 實(shí)際已用年限 = 名義已 用年限資產(chǎn)利用率1使年限：實(shí)性貶系= T) (P/A r，n)n 被評(píng)估資產(chǎn)剩余年限1額資 1）經(jīng) 性 貶成率+貶值=3修復(fù)費(fèi)法成新率 =(1 復(fù)費(fèi)用 置成本）*100注：）濟(jì)性值率接費(fèi)用間接費(fèi)用設(shè)備購(gòu)置成本雜費(fèi)安裝費(fèi)率已用年/總年；成本值 = （重置 實(shí)使用生產(chǎn)能力基礎(chǔ)費(fèi)其它間接費(fèi)、稅金、資金本.1）重置核法。非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備：重成本 成+ 利潤(rùn)+售稅金+設(shè)計(jì)費(fèi)目前還銷(xiāo)的，以市價(jià)為基礎(chǔ)確定置成本。 2物指數(shù)重置本=歷史本(1+環(huán)物 價(jià)動(dòng)指 ）（1+環(huán)物價(jià)動(dòng)指 )*（ 環(huán)物價(jià)動(dòng)指 ）t+n3規(guī)模經(jīng)效益指數(shù)法。某些特定的加設(shè)備。更改造設(shè)備已使年 限=名義權(quán)投年

8、限 *基準(zhǔn) 日的資利用 2）復(fù)費(fèi)法：不修復(fù)耗引的貶 = 不修復(fù)分重成本有 形耗率 ; 實(shí)性貶 可 復(fù)分修費(fèi)用 不修復(fù)2額營(yíng) 成 本 實(shí) 成本:“總 性 貶 值 額 體 功 能 性 貶 值額）濟(jì)性 貶值率 2）經(jīng) 性 貶 值 = 年損失 額 ）額定生能力）XX-規(guī)經(jīng)濟(jì)效益指實(shí)際使生產(chǎn)能力額定生 產(chǎn)能力 評(píng)估日的資產(chǎn)利 用率2）名加權(quán)資年 的計(jì) 算：名義加投資年限 加權(quán)更2 物 ( 重 物 ( 重點(diǎn) 進(jìn)設(shè)備價(jià)格條件屬用（容、基） 重成本關(guān)+增值+損引起貶值 3）觀測(cè)析法（P/A，r） 新成本和重置成重置成：還考慮改造成本項(xiàng)重成本成本:期費(fèi)用安裝工程他費(fèi)用接費(fèi)用、實(shí)性貶 有形損率功性貶 因用途使經(jīng)性

9、貶 經(jīng)濟(jì)性值=成率合理利、資金成本據(jù)額定工期、均投入資金、貸 建 款利率測(cè)算的建筑期利息資向調(diào)節(jié)稅。1預(yù)決算整法:以原工量合理為前提適用于用途 相同、構(gòu)相同且數(shù)較多的建筑物.2）重編預(yù)法：適于測(cè)算更新重置成本構(gòu)造較簡(jiǎn)單 的筑物。3）價(jià)格指調(diào)整法：用于單位價(jià)值小、構(gòu)簡(jiǎn)單，以 及運(yùn)用他方法有困的建筑物的。1、使年限同“總” 2、打法成新率 = 結(jié)構(gòu)部合計(jì)得分 裝修部分合計(jì)分*設(shè) 備部分計(jì)得分*B用強(qiáng)度設(shè) 計(jì)、結(jié)、 裝修、備 配備等合 理造成功 能不足浪 費(fèi)形成價(jià) 值損失 R i (1 ) ii Ri第 i 年 年 收 益 凈 失額 ;r 折現(xiàn) 率； n預(yù) 計(jì) 收 益 損 持續(xù)的間土使權(quán)評(píng)估值=土地

10、取土地開(kāi)發(fā)稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益利息=土地取+稅費(fèi)）土地開(kāi)發(fā)*利息率+地開(kāi)發(fā)費(fèi)*地開(kāi)發(fā)期*利息率*50%適用于開(kāi)發(fā)土地，別是土地市場(chǎng)育不完善，土地成交實(shí)例不,無(wú)法利其他方法評(píng)估?？蓪?duì)既無(wú)收益又很少有交情況的特殊土無(wú)資1自創(chuàng):財(cái)務(wù)核;市價(jià)調(diào)整法：。重成=類(lèi)似無(wú)形資市價(jià)成本價(jià)系數(shù).置成本=類(lèi)似無(wú)資產(chǎn)市價(jià)1-售利稅）2外購(gòu):價(jià)類(lèi)比、物價(jià)指數(shù)法專(zhuān)利權(quán)重點(diǎn)是重置本的估:）研制成直接成本、間接成本）易成本專(zhuān)技術(shù)）分析定使用狀.2）估算重成本3利條件分比算貶值。4評(píng)估值=重置成貶值。 超儲(chǔ)積壓物資1專(zhuān)家鑒.2剩經(jīng)濟(jì)命預(yù)法 。 （同“體”的年限法）流資3在用值易品評(píng)估=全新本價(jià)成率=全新成本價(jià)*實(shí)際

11、已使用月數(shù)可使用總月數(shù)）100%3在產(chǎn)品按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本按社會(huì)平均藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估3）在品的完工程度計(jì)算評(píng)估值。 4產(chǎn)成品庫(kù)存商品：當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日產(chǎn)成品完工時(shí)較接近時(shí)，評(píng)估=產(chǎn)成品數(shù)量單位產(chǎn)成賬面成本當(dāng)評(píng)基準(zhǔn)日與完時(shí)間相距較遠(yuǎn) 1 2 2 2 物 殘B 1 2 2 2 物 殘B Lr ) /( r ) a /( r ) 2 2 1 重 2 2 a。評(píng)估值=實(shí)數(shù)量（合理材料工藝額材料現(xiàn)行+ 合理工時(shí)定單位小時(shí)理工時(shí)工資費(fèi)）評(píng)估值產(chǎn)成品際成本（材料成本比例料綜合調(diào)整系+工資、費(fèi)用本比例工、費(fèi)用綜合調(diào)系數(shù)）三、收益收期無(wú)其項(xiàng)收期有未收益金化 年益等 年益相不大未收益等額 （ 年，收相同

12、收額折率總 RP i( r i n收益限r(nóng) 折現(xiàn)率iP=A/rr 本化 率 其中， i r ) ii 1 (P A,r ,n)1 P i r ) ii 1 n r ) 1收益可是稅后利潤(rùn)金 折率無(wú) 流量、潤(rùn)總額。 風(fēng)利率+ 要求準(zhǔn)反映資產(chǎn)收益 風(fēng) 報(bào) 酬 r 的徑保持一致 率+通膨脹建應(yīng)用條：要求被評(píng)對(duì)象可以獲得 常收益要求建筑物用途、使用強(qiáng)a-建筑及其基地所產(chǎn)生純收成本費(fèi)用中不含建物折 以使用狀態(tài)等與土地最佳使用不能余價(jià)舊 土地價(jià)； 土的還原利; d建物舊=建物剩余年限B筑物收益價(jià)格a 建物純收益 r -建筑物還原利率；嚴(yán)重背土使權(quán)4收法 P=A/rP/A，n）A-土地收益 r- 地還n土收

13、年=出讓年限已使用年限利假開(kāi)發(fā)/剩余法(重點(diǎn)地價(jià)樓-建費(fèi)專(zhuān)業(yè)利-利稅租費(fèi)用純益（觀收)計(jì)算 還利 = 計(jì)總收入。 安利 + 求費(fèi)用（含折舊 風(fēng) 險(xiǎn) 調(diào) 整 求純收益=。 值 求房純收益 = 房現(xiàn)值 *房屋還利率求土純收益-。注：樓（期 、建筑（期）要 i 銷(xiāo) 售收入 銷(xiāo)售潤(rùn) i 銷(xiāo) 售收入 銷(xiāo)售潤(rùn)銷(xiāo) 售利潤(rùn)銷(xiāo) 售收入銷(xiāo) 售利潤(rùn) n 其中，業(yè)=建筑i利=預(yù)付本率 r=(地價(jià)建費(fèi)+專(zhuān)業(yè)）r 利=預(yù)資本利潤(rùn) P（價(jià)+建筑+專(zhuān)費(fèi))P折收期無(wú)其項(xiàng)收期有未收益金化年益等 年益相不大未收益不額收額折率P nii1 i約投資成法無(wú)資產(chǎn)約當(dāng)資量（購(gòu)買(mǎi)方約當(dāng) 投資量+無(wú)形資約當(dāng)投資量無(wú)-分成率；R 分基數(shù)；K 銷(xiāo)

14、售潤(rùn)率K K 銷(xiāo)利率K 、際析法：Ki 2、約當(dāng)資分法無(wú)形資約當(dāng)投資量 = 形資產(chǎn)重置 成本1+無(wú)形資產(chǎn)本利潤(rùn)率） 購(gòu)買(mǎi)方當(dāng)投資量 購(gòu)買(mǎi)方投資資產(chǎn) 重置成購(gòu)方本利潤(rùn)率）資（點(diǎn)n P 額 i1 ii最收費(fèi) = 重成本凈轉(zhuǎn)讓成 本分?jǐn)?會(huì)成本重成本值=重置本成新率 轉(zhuǎn)成本攤率 購(gòu)買(mǎi)方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)設(shè)計(jì)力總設(shè)計(jì)力P ii1 ii第 年的超額稅后收益收益期(有效期:指形資 r= 無(wú) 風(fēng) 險(xiǎn) 產(chǎn)發(fā)揮用具有超獲利 利率+險(xiǎn) 能力的間 報(bào)酬率+通商5專(zhuān)利權(quán)：1）收入增型 eq oac(,:)=）Q） ）費(fèi)用節(jié)約型 eq oac(,：)=（C1C2）Q（1T）超額收法 ：超額收益折現(xiàn)法貨膨脹割法：P=體資評(píng)估(

15、單資產(chǎn)估之）超額收法 ：超額收益本金化法 商價(jià)值的評(píng)，限于盈利企業(yè)或經(jīng)濟(jì) （業(yè)計(jì)年收益額-行業(yè)均收益率單項(xiàng)資產(chǎn) 效高同行業(yè)或社會(huì)均水平的企0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 1 n P i1 ii匯總）/本金化率=單資產(chǎn)匯總（企業(yè)預(yù)期收益 業(yè) 率行平均收益率/本金化率收期無(wú)其項(xiàng)收期有未收益金化年益等 年益相不大未收益不額收額折率非市券1每期支利息到期本 i，n） ，r，n）2到期一次還本息 (1+m，r，n） (單利計(jì))= P （1+i)m， （利計(jì)息） 債券面值;i票（年）利率；r折率n基日到債券到期的年限； 債期限（發(fā)行日到期日）非市票優(yōu)先股P=A/r普通股固定股利

16、 型P=D /rD 下一年的股利普股紅 利 增 長(zhǎng)型P=D K-g)計(jì)算股增長(zhǎng)率 ： 1歷史數(shù)分析法 2發(fā)展趨分析法 g 再 投 資 的 比 率 （ 即 凈 利 潤(rùn) 留 比率）股本利潤(rùn)率股投6對(duì)非股的直接投 A測(cè)長(zhǎng)期投資的未來(lái)益算現(xiàn)值得評(píng)估 再根據(jù)接投資所占份額，計(jì)算確評(píng)估值。 B對(duì)投資份額小，或直接投發(fā)生不賬實(shí)基本相符 的 可據(jù)實(shí)后的凈資產(chǎn)額，再根據(jù)投方應(yīng)占的份 額確定估值。全資企整體評(píng)估評(píng)估被資企業(yè)凈資 對(duì)股權(quán)投，無(wú)論采取什么樣的收益 產(chǎn) 分形式 ,評(píng)估方一般都應(yīng)選用益 控股企：評(píng)估值 =被資業(yè)資產(chǎn) *權(quán)比 法。例如被投企業(yè)評(píng)估凈產(chǎn)額為零，或負(fù)，評(píng)估值= 個(gè) 存續(xù)間其 評(píng)估值資 費(fèi)最初發(fā)生額評(píng)估準(zhǔn)日剩余益時(shí)期 預(yù)費(fèi)用起效的時(shí)評(píng)估基日后 只能新產(chǎn)權(quán)主體產(chǎn) 利益，與其他評(píng)估象不重復(fù)的資 和權(quán)利才能界定為估對(duì)象收期無(wú)其項(xiàng)收期有未收益金化 年益等 年益相不大未收益 等收額折率預(yù) 同其他資 費(fèi)1年金資化法2）分法 1）收益的假 r=風(fēng)險(xiǎn)酬率 +評(píng)估方同“總體”評(píng) 估