房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程(一)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員必看 工程管理專業(yè)必看！ 畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項(xiàng)目做下來(lái)，終于把開(kāi)發(fā)弄得七七八八。以下內(nèi)容絕對(duì)比上課時(shí)候來(lái)的精彩和實(shí)用。如果你打算做開(kāi)發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對(duì)你有所幫助。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地

2、權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理

3、想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒

4、的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土

5、地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)

6、立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得

7、非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些

8、手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多

9、大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空

10、間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四

11、周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，

12、問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)

13、：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)

14、，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措?/p>

15、視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我

16、反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部

17、門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地

18、下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)

19、什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了6、消防和人防專項(xiàng)審查

20、這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說(shuō)起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，

21、那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的。基本上來(lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的

22、職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，

23、都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)

24、式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完

25、全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位

26、也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智

27、，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，

28、判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)?/p>

29、路了。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯

30、定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我

31、這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我

32、就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己

33、。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材

34、？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員

35、備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使

36、用黑社會(huì)的可能性。 恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。 監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫(xiě)完這段我就開(kāi)始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證

37、的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么

38、企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬

39、如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿， 又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前

40、提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要畢業(yè)兩年，工作兩年半了，這么多項(xiàng)目做下來(lái)，終于把開(kāi)發(fā)弄得七七八八。以下內(nèi)容絕對(duì)比上課時(shí)候來(lái)的精彩和實(shí)用。如果你打算做開(kāi)發(fā)或者是正在做，希望下面內(nèi)容能對(duì)你有所幫助。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是

41、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一

42、塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

43、我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城

44、市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，

45、不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎乎是每一一個(gè)項(xiàng)目目要開(kāi)始始的時(shí)候候必須要要搞的東東西。非非常的社社會(huì)主義義特色。不不過(guò)這里里也有些些東西很很有趣，與與法律的的關(guān)系也也比較大大，比如如設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司。這里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其全全資設(shè)立立的項(xiàng)目目公司名名下，按按我國(guó)法法律，不不屬于交交易。我我再次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)一下下：母公公司與其其全資子子公司之之間的土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不屬屬于交易易。再次次強(qiáng)調(diào)：不屬于于交易。因因此，房房地產(chǎn)公公司可以以任意設(shè)設(shè)置項(xiàng)目目子公司司，在房房子賣完完后再把把它在實(shí)實(shí)體上消消滅，

46、只只留下一一個(gè)殼。這這種操作作模式?jīng)]沒(méi)什么法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可言，非非常的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，因此此現(xiàn)在我我國(guó)稍微微有點(diǎn)規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)公公司都這這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基

47、于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都

48、是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。3、總平面審查階段這個(gè)階段各各地的叫叫法不一一樣，我我聽(tīng)得比比較多的的叫“修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃審查”。這這個(gè)階段段就是審審查小區(qū)區(qū)的總平平面規(guī)劃劃圖紙，也也就是審審一個(gè)小小區(qū)的建建筑物都都是怎么么排的，每每棟單體體建筑有有多高，有有多大，各各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，間間距是多多少，日日照夠不不夠，總總?cè)莘e率率是多大大，有沒(méi)沒(méi)有超過(guò)過(guò)規(guī)定的的容積率率，建筑筑密度是是多少，進(jìn)進(jìn)出小區(qū)區(qū)的道路路怎么安安排，是是不

49、是符符合消防防規(guī)范，等等等等等等，這些些東西都都是非常常的專業(yè)業(yè)啊專業(yè)業(yè)。在這里里我要舉舉例說(shuō)明明一下，比比如建筑筑密度，這這個(gè)東西西看起來(lái)來(lái)很簡(jiǎn)單單是吧，就就是建筑筑物基底底面積占占整個(gè)小小區(qū)面積積的比例例數(shù)。譬譬如這個(gè)個(gè)小區(qū)是是1萬(wàn)平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%?？雌鹌饋?lái)這個(gè)個(gè)計(jì)算應(yīng)應(yīng)該是沒(méi)沒(méi)有什么么爭(zhēng)議了了。但是是且慢。我我這30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一個(gè)個(gè)大型的的架空平平臺(tái)，架架空層下下是停車車位，上上面是空空中綠化化廣場(chǎng)?，F(xiàn)現(xiàn)在，爭(zhēng)爭(zhēng)議就來(lái)來(lái)了，我我這個(gè)220000平方米米，到底底算不算算建筑

50、基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，無(wú)無(wú)非就是是為了保保證綠化化嘛，保保障居民民的休閑閑空間嘛嘛。現(xiàn)在在我雖然然好象是是在地面面上建了了東西，但但是我這這個(gè)東西西頂上都都是綠化化啊，我我的綠化化沒(méi)有減減少啊，我我的休閑閑空間沒(méi)沒(méi)有減少少啊，所所以這個(gè)個(gè)20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。這這種空中中花園型型的架空空層到底底要不要要算建筑筑密度的的問(wèn)題，反反正技術(shù)術(shù)規(guī)范沒(méi)沒(méi)有限死死，有無(wú)無(wú)窮的空空間可以以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)

51、，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正

52、幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司

53、就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路啊什么的，

54、必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)

55、質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換

56、地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生

57、活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對(duì)對(duì)單體設(shè)設(shè)計(jì)的審審查那也也是非常常嚴(yán)格的的，但是是總體來(lái)來(lái)說(shuō)，相相對(duì)于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過(guò)過(guò)一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的

58、配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)

59、無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買一巴掌大的停車位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說(shuō)停車

60、位都能買到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了6、消防和人防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西西搞死人人。我直直接這么么下兩個(gè)個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪哪個(gè)小區(qū)區(qū)的消防防和人防防設(shè)計(jì)是是達(dá)標(biāo)的的。沒(méi)有有哪個(gè)小小區(qū)的消消防和人人防設(shè)備備是合格格。我就就這么直直接一點(diǎn)點(diǎn)：消防防報(bào)建，要要說(shuō)難，是是所有專專業(yè)報(bào)建建中最艱艱難的，但但是如果果說(shuō)簡(jiǎn)單單，也可可以很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。至至于人防防報(bào)建，這這個(gè)東西西莫名其其妙，我我不知道道這個(gè)算算什么，我我對(duì)任何何備戰(zhàn)的的東西，都都心存惡惡感。先從從消防說(shuō)說(shuō)起。