成都某物業(yè)管理公司作業(yè)指導(dǎo)手冊

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.目 錄xx/ZYY7.55-GCC-011 HYPERLINK l 一 工程程維修人員崗位職職責(zé)xx/ZYY7.55-GCC-022 HYPERLINK l 二 設(shè)備設(shè)施管理制度度xx/ZYY7.55-GCC-033 HYPERLINK l 四 配電電室工作作規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-044 HYPERLINK l 五 柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)工作規(guī)程程xx/ZYY7.55-GCC-055 HYPERLINK l 六六 智能能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定xx/ZYY7.5

2、5-GCC-066 HYPERLINK l 七 水泵泵房管理理制度xx/ZYY7.55-GCC-077 HYPERLINK l 八 給排排水設(shè)備備設(shè)施運(yùn)運(yùn)行管理理規(guī)定xx/ZYY7.55-GCC-088 HYPERLINK l 九 二次次供水管管理規(guī)定定 xx/ZYY7.55-GCC-099 HYPERLINK l 十 消防防系統(tǒng)檢檢查保養(yǎng)養(yǎng)操作規(guī)規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-100 HYPERLINK l 十一一 純凈凈水系統(tǒng)管理理制度xx/ZYY7.55-GCC-111 HYPERLINK l 十二二 電梯梯管理工工作規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-122 HYPERLINK l 空

3、調(diào) 空調(diào)管管理操作作規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-133 HYPERLINK l 缺陷陷 缺陷陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-144 HYPERLINK l 十四 裝飾裝裝修施工管理制度xx/ZYY7.55-GCC-155 HYPERLINK l 十六六 土建建維修操作規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-166 HYPERLINK l 十十七 水電維修操作規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-177 HYPERLINK l 十八 維修服服務(wù)工作規(guī)規(guī)程xx/ZYY7.55-GCC-188 HYPERLINK l 十九九 工程程前期介入入xx/ZYY7.55-GCC-199 HYPERL

4、INK l 房房屋 房屋接管驗(yàn)收收程序xx/CXX7.66-011 HYPERLINK l 監(jiān)視 監(jiān)視和和測量裝置控制程程序 文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0112004/0文件名稱工程、維修修人員崗崗位職責(zé)責(zé)第1頁共22頁1 目的的 通通過明確確工程、維維修人員員崗位職職責(zé)，做做到各盡盡其職、各各負(fù)其責(zé)責(zé),使管管理制度度化、工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化。2 范圍圍 適適用于品品質(zhì)部及及管理處處工程維維修人員員。3 職責(zé)責(zé)3.1品質(zhì)質(zhì)部負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督檢檢查各管管理處工工程部人人員職責(zé)責(zé)履行情情況；3.2管理理處工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)制定定本部門門工程維維修人員

5、員的崗位位職責(zé),進(jìn)行工工作安排排、職責(zé)責(zé)分工及及監(jiān)督檢檢查，并并做好職職責(zé)的溝溝通工作作。4 工作作程序4.1品質(zhì)質(zhì)部工程程主管4.1.11負(fù)責(zé)制制定并完完善工程程管理類類體系文文件，并并負(fù)責(zé)該該類體系系文件的的指導(dǎo)實(shí)實(shí)施及改改進(jìn)； 4.1.22負(fù)責(zé)公公司各管管理處工工程部工工作的監(jiān)監(jiān)督、檢檢查及技技術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)和培訓(xùn)訓(xùn)工作；4.1.33負(fù)責(zé)組組織制定定設(shè)備設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)保養(yǎng)計計劃，工工程改造造計劃，設(shè)設(shè)備購置置計劃，設(shè)設(shè)備更新新計劃；并監(jiān)督督實(shí)施；4.1.44負(fù)責(zé)對對工程及及設(shè)備管管理外委委單位進(jìn)進(jìn)行選定定、評審審；4.1.55收集、整整理、編編輯工程程及設(shè)備備管理中中代表性性案例，并并組織討討論

6、,分分析總結(jié)結(jié),促進(jìn)進(jìn)工作質(zhì)質(zhì)量的提提高。4.2管理理處工程程主管職職責(zé)4.2.11對管理理處主任任負(fù)責(zé),全面負(fù)負(fù)責(zé)工程程及設(shè)備備的管理理工作，合合理安排排本部門門員工工工作；4.2.22根據(jù)設(shè)設(shè)備設(shè)施施實(shí)際情情況,制制定人員員編制和和能耗、物物耗計劃劃,并進(jìn)進(jìn)行能耗耗、物耗耗控制,降低運(yùn)運(yùn)行及維維修成本本；合理理配置人人員及工工具，工工具領(lǐng)用用應(yīng)登記記造冊；4.2.33負(fù)責(zé)裝裝修管理理和空置置房管理理工作；4.2.44負(fù)責(zé)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的運(yùn)行行及維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工工作并組組織大、中中修及工工程改造造；4.2.55加強(qiáng)與與業(yè)主（住住戶）的的溝通和和聯(lián)系，做做好客戶戶投訴的的解釋、處處理工作作；4.2.

7、66同供電電、供水水和供氣氣等相關(guān)關(guān)職能部部門保持持良好的的關(guān)系，并并配合其其工作；4.2.77組織員員工培訓(xùn)訓(xùn),不斷斷提高下下屬員工工的服務(wù)務(wù)意識、安安全意識識和專業(yè)業(yè)技能；防止出出現(xiàn)人身身設(shè)備安安全事故故；4.2.88根據(jù)設(shè)設(shè)備操作作手則，編編制管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的設(shè)備備的操作作安全規(guī)規(guī)程，并并由管理理處主任任審核、品品質(zhì)部批批準(zhǔn)后的的操作安安全規(guī)程程上墻。文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0112004/0文件名稱工程、維修修人員崗崗位職責(zé)責(zé)第2頁共22頁4.2.99負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)視測量量設(shè)備的的檢定或或準(zhǔn)工作作；4.2.110堅持持“養(yǎng)護(hù)重重

8、于維修修”的原則則,督促促下屬進(jìn)進(jìn)行有計計劃的設(shè)設(shè)備設(shè)施施維護(hù)保保養(yǎng)工作作。4.3維修修人員職職責(zé)4.3.11負(fù)責(zé)公公共設(shè)施施、設(shè)備備的檢查查、維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)、檢修修工作；4.3.22作好設(shè)設(shè)備運(yùn)行行記錄及及巡檢記記錄；4.3.33協(xié)助工工程主管管巡視裝裝修；4.3.44及時處處理報修修工作；4.3.55完成水水電氣抄抄表工作作；4.3.66為業(yè)主主（住戶戶）提供供有償維維修服務(wù)務(wù)。5 相關(guān)關(guān)文件6 質(zhì)量量記錄附加說明:本文件起草草人:本文件修改改人:本文件審核核人:本文件批準(zhǔn)準(zhǔn)人:文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件名

9、稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第1頁共88頁1 目的的明確工程維維修人員員應(yīng)遵循循的工作作制度。2 范圍圍 適用于對工工程維修修人員的的日常工工作指導(dǎo)導(dǎo)。3 職責(zé)責(zé)3.1品質(zhì)質(zhì)部負(fù)責(zé)責(zé)工程設(shè)設(shè)備類體體系文件件的制定定及完善善，對維維修操作作人員進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場場督查、指指導(dǎo)；3.2管理理處工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)組織織落實(shí)設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理制制度，對對設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理工作進(jìn)進(jìn)行督促促檢查，負(fù)負(fù)責(zé)制定定并實(shí)施施值班班人員巡巡檢路線線圖。4 工作作程序4.1維修修班工作作制度4.1.11認(rèn)真作作好設(shè)備備運(yùn)行、保保養(yǎng)、維維修等記記錄，對對重大問問題及時時上報工工程主管管；4.1.22認(rèn)真填填寫設(shè)備備運(yùn)行記記錄，并并于每月月

10、底將記記錄交工工程主管管；4.1.33在工作作中應(yīng)按按規(guī)定著著裝，配配帶工作作牌、精精神飽滿滿，現(xiàn)場場作業(yè)時時不得高高聲喧嘩嘩；4.1.44遇自來來水爆管管、煤氣氣泄漏等等急修，則則在接到到通知后后5分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行處理理，無法法立即處處理者，須須立即報報告工程程主管；4.1.55在接到到管理處處下發(fā)報報事單、派派工單或通知后，應(yīng)立即前往處理；4.1.66愛護(hù)工工具及設(shè)設(shè)備，服服從班長長調(diào)度；4.1.77嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行各種種規(guī)章制制度及設(shè)設(shè)備運(yùn)行行操作管管理規(guī)程程；4.1.88每日早早上如有有昨日未未完成之之工作，相相關(guān)工作作人員應(yīng)應(yīng)先完成成,其余余人員應(yīng)應(yīng)負(fù)責(zé)打打掃自己己所管理理的設(shè)備備

11、房內(nèi)的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生并對對設(shè)備進(jìn)進(jìn)行維修修保養(yǎng)，工工作中隨隨時聽從從主管的的安排4.1.99根據(jù)所所管物業(yè)業(yè)的實(shí)際際情況，編編制設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)計計劃報報品質(zhì)部部審批，并并按計劃劃進(jìn)行設(shè)設(shè)備維修修養(yǎng)護(hù)工工作。4.2維修修班交接接班制度度4.2.11著整齊齊工作服服，提前前10分分鐘到達(dá)達(dá)交接班班現(xiàn)場；4.2.22接班人人員必須須按規(guī)定定時間到到班，未未經(jīng)履行行完交接接手續(xù)前前，交班班人員不不得離崗崗；4.2.33嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行作息息制度，按按時交接接班；4.2.44嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行配電電室值班班制度、交交接班制制度與各各項工作作制度；4.2.55接班人人員應(yīng)主主動詢問問交班人人員上班班情況及及核查值值班記

12、錄錄；4.2.66交接班班時如發(fā)發(fā)生事故故未辦理理交班手手續(xù)前，仍仍由交班班人員處處理，接接班人在在交班班班長領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下協(xié)助助處理；文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第2頁共88頁4.2.77交班后后應(yīng)立即即巡視一一遍各巡巡視點(diǎn)，并并簽署巡巡查意見見；4.2.88交接班班內(nèi)容包包括：異異常運(yùn)行行和設(shè)備備缺陷，事事故處理理情況，待待處理事事宜；儀儀器、儀儀表、登登記表、工工具、材材料、備備件和消消防器材材、設(shè)備備房鑰匙匙完備情情況；交交接班時時必須嚴(yán)嚴(yán)

13、肅認(rèn)真真，要做做到“交得細(xì)細(xì)致，接接得明白白”。接班班人要進(jìn)進(jìn)行全面面檢查核核實(shí)。夜夜班接班班人員應(yīng)應(yīng)按值值班人員員巡檢路路線圖進(jìn)進(jìn)行巡視視檢查和和記錄，值值班人員員巡檢路路線圖由由工程主主管制定定，并報報管理處處批準(zhǔn);路線圖圖中需注注明巡視視要點(diǎn)、巡巡視頻率率、記錄錄要求等等內(nèi)容。4.3工具具管理制制度4.3.11領(lǐng)用工工具時，應(yīng)應(yīng)遵循以以舊換新新、以一一換一的的原則簽簽字領(lǐng)取取，工程程主管應(yīng)應(yīng)控制工工具的使使用周期期。領(lǐng)用用工具時時應(yīng)填寫寫工具具領(lǐng)用登登記表，實(shí)實(shí)行工具具報損制制度；4.3.22領(lǐng)用者者應(yīng)愛護(hù)護(hù)工具，對對損壞的的工具經(jīng)經(jīng)工程主主管確認(rèn)認(rèn)后方可可以舊換換新；4

14、.3.33對部分分大型工工具應(yīng)建建立嚴(yán)格格的報損損制度，并并按照財財務(wù)相關(guān)關(guān)制度及及采購購控制程程序進(jìn)進(jìn)行；4.3.44對工具具實(shí)行個個人負(fù)責(zé)責(zé)制，誰誰丟失誰誰賠償；4.3.55對于公公用工具具及大件件工具應(yīng)應(yīng)由工程程主管指指定專人人負(fù)責(zé)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一管理；4.3.66對在工工作中損損壞的工工具應(yīng)向向工程主主管匯報報 ,同同時將損損壞的工工具交回回管理處處集中處處理方可可重新領(lǐng)領(lǐng)取；4.3.77對于損損壞的工工具由管管理處定定期進(jìn)行行統(tǒng)一銷銷毀(應(yīng)應(yīng)有相關(guān)關(guān)負(fù)責(zé)人人簽字)；4.3.88對于專專用工具具應(yīng)由專專人管理理，不得得輕易損損壞、更更換，一一旦損壞壞應(yīng)填寫寫損壞原原因，如如屬人為為損壞則則

15、需進(jìn)行行適當(dāng)賠賠償，如如屬自然然損壞(需有相相關(guān)部門門負(fù)責(zé)人人出具損損壞憑據(jù)據(jù))則按按照相關(guān)關(guān)財務(wù)制制度辦理理；4.3.99高壓安安全用具具、低壓壓安全用用具、輔輔助安全全用具的的管理：高壓安全用用具指絕絕緣棒、絕絕緣夾鉗鉗、驗(yàn)電電器等。低低壓安全全用具絕絕緣手套套、絕緣緣靴、帶帶絕緣柄柄的工具具、驗(yàn)電電筆。輔輔助安全全用具有有絕緣手手套、絕絕緣靴、絕絕緣墊、絕絕緣站臺臺。以上上安全用用具均需需按規(guī)定定期限送送檢。送送檢周期期見下表表：工具名稱電壓等級送檢周期備注高壓安全用用具絕緣棒10KV以以下1年/次驗(yàn)電器10KV以以下1年/次絕緣鉗10KV以以下1年/次文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公

16、公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第3頁共88頁工具名稱電壓等級送檢周期備注低壓安全用用具絕緣手套380V以以下半年/次絕緣靴380V以以下半年/次帶絕緣柄的的工具380V以以下半年/次驗(yàn)電筆380V以以下半年/次輔助安全用用具絕緣手套220 VV以下半年/次絕緣靴220 VV以下半年/次絕緣墊220 VV以下1年/次絕緣站臺220 VV以下半年/次電器安全用用具統(tǒng)一一存放于于高低壓壓配電室室，存放放處應(yīng)有有明顯的的標(biāo)志，做做到存取取方便，存存放地點(diǎn)點(diǎn)干凈、通通風(fēng)良好好，存放放環(huán)境不不能過冷冷過熱，也也不可與與銳器、鐵鐵絲等存存

17、放在一一起；凡橡膠制品品的電器器安全用用具不可可與石油油類的油油紙接觸觸絕緣手手套、絕絕緣靴；絕緣夾夾鉗應(yīng)存存放在柜柜內(nèi)，要要與其它它安全用用具分開開，使用用中應(yīng)防防止受潮潮、受污污或損傷傷；絕緣緣棒應(yīng)垂垂直存放放、且架架在支架架上或吊吊掛在室室內(nèi)，注注意不可可與墻壁壁接觸；絕緣臺臺的瓷瓶瓶應(yīng)完好好、無裂裂紋與破破損，木木質(zhì)臺則則要保持持干燥；驗(yàn)電器器用過后后應(yīng)存放放于匣內(nèi)內(nèi)并置于于干燥處處；對絕絕緣手套套、靴、墊墊、毯等等，不允允許有外外傷、裂裂紋、氣氣泡或毛毛刺等，發(fā)發(fā)現(xiàn)有問問題時，應(yīng)應(yīng)立即更更換；如果絕緣工工具遭受受表面損損傷或者者已經(jīng)受受潮，則則應(yīng)及時時進(jìn)行處處理或使使之干燥燥，并在在

18、經(jīng)試驗(yàn)驗(yàn)合格后后方可繼繼續(xù)使用用；無論論任何情情況，電電氣安全全用具均均不可作作為它用用，對安安全用具具應(yīng)進(jìn)行行定期試試驗(yàn)，各各試驗(yàn)項項目要能能合乎標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與要要求。4.4空置置房檢查查制度4.4.11為了確確?？罩弥梅康耐晖旰?，制制訂本制制度；4.4.22工程部部每月對對空置房房土建及及配套設(shè)設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行全全面巡視視檢查，填填寫空空置房巡巡視記錄錄表，檢檢查內(nèi)容容包括：門窗是是否關(guān)閉閉、開啟啟是否靈靈活、有有無破損損現(xiàn)象，室室內(nèi)所有有金屬制制品及五五金構(gòu)件件有無銹銹蝕損壞壞現(xiàn)象，是是否有漏漏水滲水水現(xiàn)象，樓樓地面、墻墻面有無無開裂、脫脫落現(xiàn)象象，所有有開關(guān)及及插座能能否正常常使用，所所有水電

19、電氣開關(guān)關(guān)是否關(guān)關(guān)閉，室室內(nèi)配套套物品是是否齊備備，室內(nèi)內(nèi)是否清清潔，廚廚衛(wèi)間有有無積水水。工程程部將每每月檢查查結(jié)果進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計計，并通通知相關(guān)關(guān)部門或或相關(guān)單單位進(jìn)行行處理，處處理結(jié)果果記錄在在空置置房巡視視記錄表表中。4.4.33特殊原原因不能能如期完完成的工工程整改改，需注注明原因因并提出出整改意意見和完完成時間間。4.5公共共設(shè)施管管理制度度各管理理處工程程部應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行房屋屋接管驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，確確保新建建工程交交付質(zhì)量量；工程程部依據(jù)據(jù)定期期檢查項項目一覽覽表對對設(shè)施進(jìn)進(jìn)行巡視視檢查，填填寫定定期檢查查記錄表表，及及時處理理文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)

20、號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第4頁共88頁發(fā)現(xiàn)的問題題，避免免問題擴(kuò)擴(kuò)大，搞搞好公共共設(shè)施零零星修繕繕工作；修繕內(nèi)內(nèi)容包括括維護(hù)、中中修、大大修、改改造；加加強(qiáng)修繕繕工程質(zhì)質(zhì)量把關(guān)關(guān)，確保保修繕質(zhì)質(zhì)量。工程主管應(yīng)應(yīng)將管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公共共設(shè)施劃劃分責(zé)任任人，責(zé)責(zé)任人應(yīng)應(yīng)至少每每天一次次巡視責(zé)責(zé)任區(qū)域域，并將將巡視結(jié)結(jié)果記錄錄在值值班記錄錄表中中；巡視視中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題應(yīng)立即即處理，不不得人為為拖延；如責(zé)任任人不能能處理應(yīng)應(yīng)及時上上報工程程主管，工工程主管管應(yīng)及時時組織人人員解決決或聯(lián)系系相關(guān)部部門解決決；管理理人員、保保安、保保潔、綠綠化等公公司

21、員工工，應(yīng)自自覺參與與巡視工工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，及時時報告工工程主管管，由工工程主管管安排處處理；對影響小區(qū)區(qū)日常秩秩序管理理的維修修，應(yīng)調(diào)調(diào)整時間間，安排排在夜間間施工；對一些些工藝要要求較高高、管理理處難以以自行解解決的工工作項目目，報公公司同意意后，可可安排委委外施工工，工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)對進(jìn)進(jìn)度、工工藝質(zhì)量量及造價價進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控；4.6定期期檢查項項目一覽覽表周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)每年1梁、柱、板板主體無裂紋、無無缺棱掉掉角、無無露筋、抹抹灰層無無空鼓開開裂2墻體、墻面面(馬賽賽克、大大理石、條條磚、瓷瓷面磚、噴噴涂)無脫落、無無滲水現(xiàn)現(xiàn)象3頂棚無裂紋、抹抹灰層無無空鼓開開裂4樓梯、扶手

22、手無脫落、無無破損、無無松動5公共門窗開啟靈活、無無變形、無無破損無無脫落、五五金部件件無銹蝕蝕6屋面隔熱層層、防水水層(雨雨季前須須另外檢檢查)無裂紋、無無氣泡、無無破損7樓板、地面面磚無脫落、無無破損、無無松動、無無空鼓8所有消防栓栓(111月底至至12月月上旬)無滲漏、能能正常開開啟半年1天臺扶欄、避避雷帶無裂紋、無無松動2公共防盜網(wǎng)網(wǎng)無破損、無無松動、無無銹蝕每季1散水坡、雨雨檐臺、連連廊無明顯裂紋紋、無積積水2通風(fēng)口無阻塞、防防護(hù)罩無無損壞35%消防栓栓的開箱箱試水(循環(huán)檢檢查)水壓正常每月1水箱、水池池?zé)o滲漏、水水箱蓋閉閉合密實(shí)實(shí)、無異異物2信報箱開啟正常3上、下雨污污水管保持通暢

23、、無無破損、無無缺件、管管卡無松松動4設(shè)備房(水水泵房、配配電房、電電梯房)防鼠網(wǎng)無破破損、室室內(nèi)無積積水、配配套設(shè)施施無損壞壞、無缺缺件半月1公用電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第5頁共88頁周期序號檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)半年1明、暗溝(全面檢檢查)保持通暢、蓋蓋板無松松動斷裂裂2給排水管道道(含綠綠化用水水管閥)無滲漏、無無破損、水水閥開啟啟正常每季1電纜溝蓋板板無松動斷裂裂2雨、污水井井、蓋無松動斷裂裂3化糞池蓋板無松動動斷裂、及及時清淘淘4高壓鈉燈、汞汞燈工作正常、無無損壞每月各

24、類水景、水水池、游游泳池噴水池?zé)o滲滲漏、無無裂痕、無無沉降、護(hù)護(hù)堤完好好每周1室外建筑小小品、標(biāo)標(biāo)識牌無脫落、無無松動斷斷裂2車棚、車架架無松動斷裂裂、無銹銹蝕、無無破損每天兒童游樂設(shè)設(shè)施無松動斷裂裂、無銹銹蝕、無無破損、無無安全隱隱患隨時檢查1道路(包括括水泥路路面、花花崗石路路面、電電纜溝蓋蓋板、路路沿石踏踏步、臺臺階等)無沉降、無無裂痕、無無缺棱掉掉角、無無松動斷斷裂2垃圾車、垃垃圾桶(箱)、垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站無破損、能能正常使使用3室外各類圍圍墻護(hù)欄欄無脫落、無無破損、無無松動4其他備注：檢查查結(jié)果填填入定定期檢查查記錄，此此表按不不同的檢檢查周期期分別填填寫，平平時如發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題也應(yīng)及及

25、時維修修。4.7設(shè)備備管理制制度各管理處工工程部應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行設(shè)設(shè)備接管管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，確確保新建建設(shè)備交交付質(zhì)量量，并建建立設(shè)備備臺帳和和設(shè)備卡卡；工程程部依據(jù)據(jù)設(shè)備備維修保保養(yǎng)計劃劃對設(shè)設(shè)備進(jìn)行行維修保保養(yǎng)，填填寫保保養(yǎng)計錄錄表，對對設(shè)備的的中修、大大修、改改造應(yīng)做做好記錄錄并填寫寫設(shè)備備零部件件更換大大修記錄錄表維維修計錄錄表；加強(qiáng)設(shè)設(shè)備維修修質(zhì)量把把關(guān)，確確設(shè)備正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。工程主管應(yīng)應(yīng)對各類類設(shè)備指指定責(zé)任任人，設(shè)設(shè)備運(yùn)行行過程中中，由責(zé)責(zé)任人對對設(shè)備運(yùn)運(yùn)行情況況實(shí)施監(jiān)監(jiān)控并將將運(yùn)行情情況填寫寫在相應(yīng)應(yīng)的設(shè)備備運(yùn)行記記錄表中中。工程程主管應(yīng)應(yīng)根據(jù)運(yùn)運(yùn)行記錄錄表中的的數(shù)據(jù)分分析設(shè)備備運(yùn)行

26、狀狀況，每每月填寫寫設(shè)備備運(yùn)行狀狀態(tài)月報報表并并存檔一一份，交交品質(zhì)管管理部一一份。工程部對一一些工藝藝要求較較高、維維修難度度較大的的工程項項目，報報品質(zhì)管管理部，經(jīng)經(jīng)公司同同意后，可可安排委委外維修修，工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)對進(jìn)進(jìn)度、工工藝質(zhì)量量及進(jìn)行行監(jiān)控；對個別別影響小小區(qū)日常常秩序管管理的維維修，應(yīng)應(yīng)調(diào)整時時間，安安排在夜夜間維修修并不得得影響業(yè)業(yè)主的正正常休息息。4.8工程程技術(shù)檔檔案管理理制度工程主管應(yīng)應(yīng)將管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)各類相相關(guān)圖紙紙資料分分類整理理存檔，并并將圖紙紙資料清清單提交交品文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC022200

27、4/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第6頁共88頁質(zhì)管理部；工程主主管對開開發(fā)公司司提交的的圖紙資資料是否否齊全應(yīng)應(yīng)在資料料清單上上加明備備注，并并負(fù)責(zé)催催收相關(guān)關(guān)的圖紙紙資料；工程主主管對進(jìn)進(jìn)行了改改造、更更換、添添加的設(shè)設(shè)施設(shè)備備，應(yīng)將將相應(yīng)的的圖紙資資料進(jìn)行行變更、添添加后歸歸檔，并并將改動動后的檔檔案清單單提交品品質(zhì)管理理部。4.9工程程部鑰匙匙管理制制度工程部主管管應(yīng)指定定專人保保管工程程部庫房房鑰匙、設(shè)設(shè)備房鑰鑰匙、設(shè)設(shè)備鑰匙匙，并在在鑰匙上上做好標(biāo)標(biāo)識，以以上鑰匙匙不得私私自配制制或帶出出管理區(qū)區(qū)域，在在交接班班時嚴(yán)格格按照交交接班制制度執(zhí)行行；工程程人員的的個人工工具柜鑰鑰匙、工

28、工程部值值班室鑰鑰匙自行行保管；管理處處將所有有鑰匙留留存一套套備用，備備用鑰匙匙應(yīng)做好好標(biāo)識；鑰匙在在借用時時應(yīng)填寫寫鑰匙匙領(lǐng)用登登記表并并在當(dāng)日日歸還。4.10緊緊急事件件處理程程序?yàn)榱藢o急急事件進(jìn)進(jìn)行有效效控制和和及時處處理，避避免造成成重大影影響或損損失，制制訂本制制度；4.10.1緊急急事件包包括：洪洪災(zāi)、停停電、漏漏電、爆爆管、煤煤氣泄漏漏、通訊訊中斷、電電梯困人人、重大大設(shè)備事事故等；4.10.2緊急急事件采采用電話話或?qū)χv講機(jī)方式式聯(lián)系，但但必須互互報姓名名，并將將情況報報告清楚楚；4.10.3接緊緊急事件件報告后后，應(yīng)立立即匯報報上級，并并由現(xiàn)場場職位最最高的負(fù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)統(tǒng)籌

29、安排排，人為為隱匿不不報，引引起嚴(yán)重重后果的的，追究究當(dāng)事人人責(zé)任；4.10.4人為為拖沓，致致使影響響擴(kuò)大的的，追究究受派人人責(zé)任；4.10.5處理理不了的的緊急事事件，應(yīng)應(yīng)立即報報告，由由上級統(tǒng)統(tǒng)籌安排排處理；4.10.6 以以上事件件處理完完畢后應(yīng)應(yīng)由工程程主管填填寫報報事單；4.10.7緊急急事件嚴(yán)嚴(yán)重影響響部門正正常運(yùn)作作，嚴(yán)禁禁謊報行行為，一一經(jīng)查實(shí)實(shí)謊報行行為，將將嚴(yán)肅處處理。4.11特特約維修修管理規(guī)規(guī)定4.11.1接到到特約維維修派工工單后，115分鐘鐘內(nèi)必須須到達(dá)業(yè)業(yè)主家中中；4.11.2維修修人員需需自帶鞋鞋套；4.11.3維修修作業(yè)時時，需注注意保護(hù)護(hù)業(yè)主財財物，對對維

30、修產(chǎn)產(chǎn)生的垃垃圾，要要收拾干干凈，完完工后自自行帶走走；4.11.4若一一時無法法完成，需需向業(yè)主主講明原原因，請請業(yè)主諒諒解，并并約定上上門時間間；4.11.5若業(yè)業(yè)主要自自行購買買維修材材料，需需耐心向向業(yè)主說說明材料料的品牌牌、型號號、規(guī)格格、數(shù)量量，以免免業(yè)主因因買錯而而造成損損失；4.11.6嚴(yán)禁禁接受業(yè)業(yè)主任何何形式的的饋贈和和向業(yè)主主索取報報酬；4.11.7維修修結(jié)束后后，請業(yè)業(yè)主檢查查驗(yàn)收，并并在派派工單上上簽署維維修結(jié)果果和維修修服務(wù)意意見；4.11.8重要要維修項項目需工工程主管管需親到到現(xiàn)場督督導(dǎo)；文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY

31、7.55GCC0222004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第7頁共88頁4.11.9將派派工單返返回辦公公室，并并做好維維修記錄錄。4.12工工程部人人員安全全操作規(guī)規(guī)程：各特種行業(yè)業(yè)的操作作人員必必須持國國家相關(guān)關(guān)上崗證證方可上上崗；4.12.1在作作業(yè)場所所檢修低低壓線路路和設(shè)備備時必須須停電進(jìn)進(jìn)行總總閘必須須掛有“有有人工作作，禁止止合閘”的的標(biāo)志牌牌，或者者拆除熔熔斷絲，以以防止誤誤合閘；4.12.2各供供電回路路的操作作開關(guān)，要要有清楚楚明顯的的標(biāo)志牌牌。停電電時，先先停負(fù)荷荷開關(guān)，后后停隔離離開關(guān)(即先用用電點(diǎn)后后供電點(diǎn)點(diǎn))；送送電時，先先送隔離離開關(guān)，后后送負(fù)荷荷開關(guān)(即先供供

32、電點(diǎn)后后用電點(diǎn)點(diǎn))。4.12.3盡可可能不要要帶電作作業(yè)。如如必須帶帶電工作作時，應(yīng)應(yīng)遵守帶帶電作業(yè)業(yè)的有關(guān)關(guān)規(guī)定，采采取可靠靠的安全全措施(如要有有專人監(jiān)監(jiān)護(hù)等)。4.12.4嚴(yán)禁禁在倒閘閘操作和和事故處處理過程程中交接接班。若若交接班班過程中中有事故故發(fā)生，應(yīng)應(yīng)停止交交接。由由交班人人員負(fù)責(zé)責(zé)處理事事故，接接班人員員協(xié)助。4.12.5機(jī)房房內(nèi)禁止止帶入火火種，嚴(yán)嚴(yán)禁在機(jī)機(jī)房或電電梯轎箱箱內(nèi)吸煙煙。機(jī)房房內(nèi)消防防器材應(yīng)應(yīng)齊備良良好?？涂吞菀驒z檢修或保保養(yǎng)需停停機(jī)時必必須確認(rèn)認(rèn)轎廂內(nèi)內(nèi)無乘客客后，方方可停機(jī)機(jī)。4.12.6在轎轎箱做檢檢修、保保養(yǎng)工作作時，除除了識別別故障和和調(diào)試需需要外， 禁

33、止開開快車。4.12.7在井井底工作作時，首首先開亮亮井底燈燈，按下下井底安安全掣若若上方有有人時必必須佩戴戴安全帽帽。4.12.8機(jī)房房、井道道因工作作需要進(jìn)進(jìn)行動火火作業(yè)時時，必須須遵守動動火作業(yè)業(yè)規(guī)定，指指定專人人操作和和監(jiān)視，事事后清理理火種，嚴(yán)嚴(yán)防火災(zāi)災(zāi)事故發(fā)發(fā)生。4.12.9焊工工(含電電焊、氣氣焊，下下同)工工作前，必必須穿戴戴好工作作服和防防護(hù)用品品，不準(zhǔn)準(zhǔn)裸露身身體，以以防止?fàn)C燙傷或觸觸電。4.12.10焊焊接前，還還應(yīng)檢查查工作場場地周圍圍有無易易燃、易易爆物，應(yīng)應(yīng)清除或或隔離后后才能進(jìn)進(jìn)行焊接接。必要要時還應(yīng)應(yīng)配備滅滅火器等等相應(yīng)的的消防器器具及有有專人監(jiān)監(jiān)護(hù)。4.12.

34、11開開啟電焊焊機(jī)前，應(yīng)應(yīng)檢查電電焊地線線是否與與工件或或其他導(dǎo)導(dǎo)體邊接接，以防防短路或或觸電。4.12.12焊焊接時，應(yīng)應(yīng)戴好防防護(hù)面罩罩，不得得用手或或其他物物件遮眼眼，以防防弧光傷傷眼。4.12.13焊焊接電線線的截面面積應(yīng)根根據(jù)焊接接電流和和所需電電纜長度度選用，防防止電纜纜超載過過熱而引引起膠皮皮損壞、燃燃燒，造造成事故故。4.12.14停停放在露露天的電電焊設(shè)備備，必須須有防雨雨設(shè)施，下下雨天禁禁止進(jìn)行行焊接作作業(yè)。5相關(guān)文件件xx/ZYY7.44-011 采采購管理理規(guī)定文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0222004/0文件

35、名稱設(shè)施設(shè)備管管理制度度第8頁共88頁6質(zhì)量記錄錄xx/BGG7.55-GCC-011 報報事單xx/BGG7.55-GCC-022 設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)計計劃xx/BGG7.55-GCC-033 設(shè)設(shè)備運(yùn)行行狀態(tài)月月報表xx/BGG7.55-GCC-044 工工具領(lǐng)用用登記表表xx/BGG7.55-GCC-055 設(shè)備零零部件更更換及大大修記錄錄表xx/BGG7.55-GCC-066 機(jī)機(jī)電設(shè)備備臺帳xx/BGG7.55-GCC-077 設(shè)設(shè)備卡xx/BGG7.55-GCC-088 工工程任務(wù)務(wù)通知單單xx/BGG7.55-GCC-099 設(shè)設(shè)備維修修記錄表表xx/BGG7.55-GCC-100

36、 設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)記錄表表xx/BGG7.55-GCC-111 定定期檢查查記錄xx/BGG7.55-GCC-122 設(shè)設(shè)施維修修記錄表表xx/BGG7.55-GCC-133 空空置房巡巡視記錄錄表附加說明：本文件起草草人:本文件修改改人:本文件審核核人:本文件批準(zhǔn)準(zhǔn)人: 報 事 單管理處： 序號號：事件記錄： 報事人： 接接報事人人： 報報事時間間： 年年 月月 日日 時時 分分責(zé)任人： 經(jīng)經(jīng)辦人： 到到達(dá)現(xiàn)場場時間： 年 月 日 時 分 應(yīng)急處理措措施及記記錄：處理人： 處理完完成時間間：原因分析及及糾正措措施：工程主管： 年年 月 日處理結(jié)果： 責(zé)任人人： 年年 月 日驗(yàn)證記錄： 工程主主管

37、： 年年 月 日備注：注：在處理理及跟蹤蹤欄內(nèi)，當(dāng)當(dāng)天未處處理完成成的報事事，相關(guān)關(guān)人員應(yīng)應(yīng)進(jìn)行追追蹤，每每天須有有追蹤人人簽字說說明，直直到處理理完成。設(shè)備維修保保養(yǎng)計劃劃表部門： 編制： 年年 月 日 序號：序號檢查保養(yǎng)項項目123456789101112備注1高壓配電預(yù)預(yù)防性柜柜試驗(yàn),檢修等等2低壓配電柜柜檢修.調(diào)試等等3變壓器檢修修,測絕緣緣等4發(fā)電機(jī)檢修修,更換機(jī)機(jī)油等按運(yùn)行時間間更換機(jī)機(jī)油5給水泵保養(yǎng)養(yǎng),電機(jī)測測絕緣6風(fēng)機(jī)運(yùn)行保保養(yǎng),檢修7二次給水池池清洗消消毒半年一次8二次給水自自動控制制系統(tǒng)檢檢修9純凈水系統(tǒng)統(tǒng)清洗,消毒,水質(zhì)化化驗(yàn)清洗,消毒毒一年四四次10純凈水自動動控制系系

38、統(tǒng)檢修修11循環(huán)水系統(tǒng)統(tǒng)檢修保保養(yǎng)12火災(zāi)自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)檢修外委13自動噴水滅滅火系統(tǒng)統(tǒng)檢修外委14消火栓系統(tǒng)統(tǒng)檢修外委15防排煙,防防火分隔隔系統(tǒng)檢檢修外委16游泳池循環(huán)環(huán)系統(tǒng)檢檢修保養(yǎng)養(yǎng)17園林水景水水泵檢修修,測絕緣緣18園林水景水水泵控制制柜線路路測絕緣緣19電梯維修,保養(yǎng)外委20弱電系統(tǒng)檢檢查外委注：制定工工作計劃劃時，直直接將項項目所在在月份涂涂為陰影影即可。 設(shè)備運(yùn)行狀狀態(tài)月報報表 項目目 填填報時間間： 系統(tǒng)序號設(shè) 備 名名 稱規(guī) 格 型型 號運(yùn)行狀態(tài)自自我評價價備 注注供電電力變壓器器高壓配電柜柜高壓計量柜柜低壓配電柜柜電容補(bǔ)償柜柜低壓計量柜柜樓梯間開關(guān)關(guān)箱柴油發(fā)電系系統(tǒng)照

39、明設(shè)備房、公公區(qū)照明明控制箱、公公區(qū)開關(guān)關(guān)給水市管網(wǎng)進(jìn)水水總閥、水水表棟、單元總總閥、水水表二次供水設(shè)設(shè)備凈水生產(chǎn)系統(tǒng)計量系統(tǒng)排水各種排水泵泵管道井坑及及護(hù)蓋泳池循環(huán)水、投投藥設(shè)備備進(jìn)、排水系系統(tǒng)暖通送、排風(fēng)系系統(tǒng)制冷、熱系系統(tǒng)電梯轎箱、鋼纜纜、門開開關(guān)等主控柜設(shè)備備音樂主設(shè)備 音箱水景26 循循環(huán)水設(shè)設(shè)備 27 噴噴泉消防28報警主控柜柜29噴淋設(shè)備、管管路30 防火門、排排煙31普消設(shè)施、開開關(guān)、閥閥門監(jiān)控32主控制設(shè)備備33攝像頭、探探頭、線線路弱電34電視、電話話、對講講35遠(yuǎn)程計費(fèi)說明：1.評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：OO 完好好，F(xiàn)維維修完成成，U需需修理；2.請在備備注欄內(nèi)內(nèi)填寫需需修理設(shè)設(shè)備的

40、故故障情況況及未及及時維修修的原因因；3.品質(zhì)部部將以此此表為基基礎(chǔ)進(jìn)行行復(fù)查、評評定4.各小區(qū)區(qū)于每月月20日日將此表表報送到到品質(zhì)部部。工具領(lǐng)用登登記表序號：工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領(lǐng)用人領(lǐng)用時間備 注 設(shè)設(shè)備零部部件更換換及大修修記錄表表 序號號： 設(shè)備名稱安裝位置更換元件名名稱更換時間更換次數(shù)測量數(shù)據(jù)大修或更換換前設(shè)備備狀況：大修或更換換后試機(jī)機(jī)情況：損壞原因分分析：維修人工程主管管理處主任任 機(jī) 電 設(shè)設(shè) 備 臺 帳帳所屬系統(tǒng) 建建帳時間間 卡片片編號 編號：設(shè)備名稱設(shè)備價格設(shè)備編號設(shè)備型號設(shè)備折舊率率出廠日期安裝位置折舊年限出廠序號設(shè)備產(chǎn)地使用壽命使用日期主設(shè)備主要參參數(shù)輸出功

41、率附屬設(shè)備、主主要零部部件及其其參數(shù)電機(jī)輸入功率輸入功率額定電壓/電流幾何尺寸產(chǎn) 地能耗情況控制柜額定電壓/電流其它產(chǎn) 地幾何尺寸其 它安裝單位及及聯(lián)系方方式：備 注：設(shè)備出廠資資料：調(diào)試、試車車結(jié)果報報告號或或標(biāo)題：設(shè)備大事記記：記錄錄以下已已確定的的項目和和未明確確但認(rèn)為為有必要要的項目目。序號事 件件時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字中修記錄大修記錄 事故記錄歷年檢記錄錄 設(shè) 備備 卡 xx/BG77.5-GC-07卡 片 號號： 操 作 人人： 名 稱： 啟用時間： 設(shè)備專責(zé)： 運(yùn)行狀態(tài)： 工程任務(wù)通通知單 序號：接受單位責(zé)任人 年年 月月 日日任務(wù)

42、內(nèi)容： 發(fā)單人： 技術(shù)要求：要求完成時時間： 實(shí)際完成時時間：完成情況：不能完成原原因： 注：本表格格一式二二份，管管理處留留存一份份，管理理處填寫寫后返品品質(zhì)部一一份。 設(shè)備維修記記錄表管理處： 年 月 日 序序號：設(shè)備編號設(shè)備名稱維修部位故障時間維修時間結(jié)束時間故障原因維修人員：維修處理經(jīng)經(jīng)過維修人員：維修結(jié)果工程主管：注：維修經(jīng)經(jīng)過必須須注明所所更換材材料及材材料型號號、規(guī)格格。 設(shè)備保養(yǎng)記記錄表管理處： 序號：設(shè)備編號設(shè)備名稱型號設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運(yùn)行記錄錄：備注：定期檢查記記錄表管理處: 檢查日日期: 序號號: 檢查項目檢查部位檢查情況記記錄檢查人處理結(jié)果備

43、注 設(shè)施維修保保養(yǎng)記錄錄管理處: 日期期: 序號號： 日期維修保養(yǎng)部部位維修保養(yǎng)過過程結(jié)果維修保養(yǎng)人人備注 空置房巡視視記錄表表管理處: 日期期: 序號號： 巡視房號巡視結(jié)果詳詳細(xì)記錄錄巡視人備 注文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0332004/0文件名稱配電室工作作規(guī)程第1頁共22頁1 目的的 確保保正確無無誤地操操作配電電設(shè)備，防防止事故故的發(fā)生生，滿足足業(yè)主正正常用電電需求。2 范圍圍 適用用于所管管項目配配套配電電設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理。3 職責(zé)責(zé)3.1管理理處工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)對區(qū)區(qū)域內(nèi)配配電設(shè)備備操作規(guī)規(guī)程和管管理制度度制定，報報品質(zhì)

44、部部審批，并并負(fù)責(zé)配配電室的的日常管管理；3.2管理理處工程程部負(fù)責(zé)責(zé)配電設(shè)設(shè)備的操操作和保保養(yǎng)并做做好運(yùn)行行記錄；4 工作作程序4.1工作作制度4.1.11未經(jīng)工工程主管管許可，非非工作人人員不得得進(jìn)入配配電室；4.1.22密切注注意電流流、電壓壓、功率率因素等等數(shù)據(jù)變變化情況況，并作作好配配電室運(yùn)運(yùn)行記錄錄； 4.1.33高壓室室應(yīng)定時時巡檢，雷雷雨天巡巡視高壓壓設(shè)備時時，應(yīng)穿穿絕緣鞋鞋和戴絕絕緣手套套；4.1.44上班時時間不得得飲酒或或酒后上上班；4.1.55檢修、倒倒、合閘閘時應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格填寫寫配電電室工作作票；4.1.66值班人人員有權(quán)權(quán)拒絕違違章操作作要求； 4.1.77嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行交

45、接接班制度度，在出出現(xiàn)故障障情況時時，接班班人協(xié)助助交班人人處理完完畢后方方可交班班；4.1.88在緊急急與嚴(yán)重重危及人人身安全全情況下下，應(yīng)先先切斷電電源，事事后立即即報告工工程主管管；4.1.99停電作作業(yè)時，須須在開關(guān)關(guān)或刀閘閘操作機(jī)機(jī)構(gòu)懸掛掛“線路有有人工作作，禁止止合閘”的標(biāo)志志牌；4.1.110值班班途中不不得睡覺覺，不得得無故脫脫崗，不不可連續(xù)續(xù)疲勞代代班。4.2工作作規(guī)程4.2.11送電前前認(rèn)真檢檢查各高高低壓開開關(guān)是否否斷開，然然后再按按高壓開開關(guān)低低壓總開開關(guān)各各分路開開關(guān)送電電，停電電則相反反；4.2.22送（停停）電操操作時，至至少應(yīng)有有2人在在場；4.2.33送（停停

46、）電操操作時，必必須關(guān)上上開關(guān)柜柜門；4.2.44除特殊殊情況外外，禁止止帶負(fù)載載啟閉總總閘或分分總閘開開關(guān)；4.2.55進(jìn)入配配電屏（柜柜）等工工作時，必必須先驗(yàn)驗(yàn)電，待待確認(rèn)無無電后方方可進(jìn)行行；4.2.66停電檢檢測（修修）高壓壓設(shè)備時時，必須須先對系系統(tǒng)放電電，然后后按規(guī)定定驗(yàn)電，待待確認(rèn)無無電、并并按規(guī)定定掛好接接地線后后，方可可檢修； 4.2.77停電檢檢修時，必必須設(shè)立立標(biāo)志牌牌，并有有監(jiān)護(hù)人人；文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0332004/0文件名稱配電室工作作規(guī)程第2頁共22頁4.2.88停電檢檢修完畢畢后，須須清理現(xiàn)

47、現(xiàn)場，防防止遺失失工具，然然后解除除接地線線，檢查查線路,作好送送電準(zhǔn)備備。5相關(guān)文件件6質(zhì)量記錄錄xx/BGG7.55.1-GC-14 配電電室工作作票xx/BGG7.55.1-GC-15 配電電室運(yùn)行行記錄附加說明：本文件起草草人: 本文件修改改人:本文件審核核人:本文件批準(zhǔn)準(zhǔn)人: 配電室工作作票日期： 序號： 操作開始時時間： 年 月月 日 時 分 結(jié)束時間： 年年 月 日 時 分 操作任務(wù)：順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人 配電室運(yùn)行行記錄文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0442004/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)機(jī)工作規(guī)規(guī)程

48、第1頁共44頁1 目的的 通過過對發(fā)電電機(jī)的管管理，在在市電停停供時能能及時正正常供電電，確保保電梯、消消防、二二次供水水等正常常運(yùn)行，滿滿足用戶戶應(yīng)急安安全用電電的使用用需求。2 范圍圍 適用用于接管管項目的的柴油發(fā)發(fā)電機(jī)的的運(yùn)行管管理。3 職責(zé)責(zé)3.1工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)按使使用說明明書編制制、培訓(xùn)訓(xùn)并懸掛掛柴油發(fā)發(fā)電機(jī)的的安全操操作規(guī)程程，并負(fù)負(fù)責(zé)柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)的綜合合管理及及檢查監(jiān)監(jiān)督。3.2柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)責(zé)任人人負(fù)責(zé)發(fā)發(fā)電機(jī)的的操作、監(jiān)監(jiān)控、記記錄、清清潔、維維修保養(yǎng)養(yǎng)。4 工作作程序4.1 工工作制度度4.1.11忠于職職守，強(qiáng)強(qiáng)化自身身業(yè)務(wù)能能力，提提高技能能水平；4.1.22遵守安

49、安全操作作規(guī)程和和各種規(guī)規(guī)章制度度，杜絕絕違章事事故發(fā)生生；4.1.33工作中中應(yīng)保持持清醒的的頭腦、思思維敏捷捷，嚴(yán)禁禁酒后操操作發(fā)電電機(jī)；4.1.44發(fā)電機(jī)機(jī)做到定定期檢查查、保養(yǎng)養(yǎng)，清潔潔；4.1.55運(yùn)行中中做好發(fā)發(fā)電機(jī)組組運(yùn)行記記錄；4.1.66維修中中做好問問題處理理記錄；4.1.77嚴(yán)禁在在發(fā)電機(jī)機(jī)房內(nèi)進(jìn)進(jìn)食、吸吸煙；4.1.88定期打打掃機(jī)房房及設(shè)備備衛(wèi)生，保保持發(fā)電電機(jī)房清清潔、電電瓶接頭頭牢固干干燥。4.2安全全規(guī)程4.2.11為確保保發(fā)電機(jī)機(jī)在市電電停電時時能可靠靠地運(yùn)行行，確保保設(shè)備處處于正常常待命備備用狀態(tài)態(tài)，必須須嚴(yán)格按按照本文文件“運(yùn)行操操作規(guī)程程”進(jìn)行工工作；4

50、.2.22做好開開機(jī)前檢檢查、準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，檢查查機(jī)油油油量，冷冷卻水量量，柴油油是否能能滿足運(yùn)運(yùn)行時間間的要求求，油路路有無漏漏油等；4.2.33操作時時嚴(yán)格按按照發(fā)電電機(jī)操作作運(yùn)行手手冊要求求進(jìn)行操操作，并并及時開開啟風(fēng)機(jī)機(jī)進(jìn)行降降溫；4.2.44發(fā)電機(jī)機(jī)運(yùn)行過過程中要要注意觀觀察各供供油管路路、電壓壓、電流流、頻率率、溫度度及機(jī)械械系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)行情況況；4.2.55發(fā)電機(jī)機(jī)在運(yùn)行行中操作作人員不不得擅離離職守；4.2.66發(fā)電機(jī)機(jī)不準(zhǔn)超超負(fù)荷運(yùn)運(yùn)行；4.2.77保持啟啟動電瓶瓶清潔，定定期對啟啟動電瓶瓶的性能能進(jìn)行檢檢查；文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/Z

51、YY7.55GCC0442004/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)機(jī)工作規(guī)規(guī)程第2頁共44頁4.2.88若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)油壓急急劇下降降，應(yīng)立立即檢查查其原因因并做處處理。4.3 運(yùn)運(yùn)行管理理規(guī)程4.3.11非工作作人員進(jìn)進(jìn)入發(fā)電電機(jī)房，必必須經(jīng)得得工程主主管的同同意，由由部門安安排人員員陪同方方可進(jìn)入入；4.3.22在“市電”停電的的情況下下，供配配電工作作人員應(yīng)應(yīng)迅速趕趕到發(fā)電電機(jī)房。整整個發(fā)電電機(jī)的啟啟動運(yùn)行行必須嚴(yán)嚴(yán)格遵照照“運(yùn)行操操作規(guī)程程”進(jìn)行，不不允許帶帶負(fù)荷啟啟動，在在投入負(fù)負(fù)荷前，必必須認(rèn)真真地對冷冷卻系統(tǒng)統(tǒng)、潤滑滑系統(tǒng)、燃燃油系統(tǒng)統(tǒng)、空氣氣系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行檢查查，在確確認(rèn)無問問題后，迅迅速手動動啟運(yùn)

52、發(fā)發(fā)電機(jī)；4.3.33帶負(fù)荷荷運(yùn)行過過程中，每每小時抄抄填一次次發(fā)電電機(jī)組運(yùn)運(yùn)行記錄錄；4.3.44發(fā)電機(jī)機(jī)房內(nèi)消消防設(shè)施施完好，室室內(nèi)嚴(yán)禁禁吸煙；4.3.55保持良良好的通通風(fēng)和照照明，門門窗開啟啟靈活，各各地溝、窗窗口、洞洞口必須須用金屬屬柵網(wǎng)進(jìn)進(jìn)行隔離離，以防防止小動動物進(jìn)出出；4.3.66平時要要保證發(fā)發(fā)電機(jī)存存油量能能運(yùn)行88小時以以上，蓄蓄電池電電壓正常常，潤滑滑機(jī)油油油質(zhì)油位位正常。油油庫存油油兩桶以以上；4.3.77分析運(yùn)運(yùn)行各項項數(shù)據(jù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)隱患患及時排排除，重重大異常常情況及及時報告告工程主主管及管管理處主主任解決決；4.3.88依照設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)計計劃表要要求進(jìn)行行維修

53、保保養(yǎng)，并并記錄在在設(shè)備備保養(yǎng)表表中；4.3.99負(fù)責(zé)發(fā)發(fā)電機(jī)及及機(jī)房的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生，做做到無積積塵、水水漬、油油漬；4.3.110工程程主管負(fù)負(fù)責(zé)提出出維保材材料的申申購、報報廢計劃劃，負(fù)責(zé)責(zé)向品質(zhì)質(zhì)部提出出外委修修理的申申請；4.3.111工程程主管根根據(jù)設(shè)設(shè)備維護(hù)護(hù)保養(yǎng)計計劃表負(fù)負(fù)責(zé)執(zhí)行行中修、大大修計劃劃。4.4運(yùn)行行操作規(guī)規(guī)程4.4.11在發(fā)電電機(jī)運(yùn)行行前須進(jìn)進(jìn)行機(jī)油油、冷卻卻水量、燃燃油量等等各項檢檢查；4.4.22潤滑部部分：檢檢查潤滑滑機(jī)油油油位，保保持引擎擎機(jī)油量量盡量靠靠近油標(biāo)標(biāo)尺的高高油位且且不會添添加過量量（HII位置）；4.4.33冷卻系系統(tǒng)；檢檢查引擎擎冷卻水水量。

54、冷冷卻水量量應(yīng)位于于水箱開開口處往往下約55cm位置。切切勿在引引擎處于于高熱狀狀態(tài)下檢檢查水量量，避免免燙傷；4.4.44燃油系系統(tǒng)：請請確定油油箱是否否加滿柴柴油、油油路是否否暢通；4.4.55啟動程程序：（如如有特殊殊規(guī)定，請請按依據(jù)據(jù)柴油發(fā)發(fā)電機(jī)使使用說明明書編制制的安全全操作規(guī)規(guī)程進(jìn)行行）在在發(fā)電機(jī)機(jī)控制盤盤上啟動動運(yùn)行文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0442004/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)機(jī)工作規(guī)規(guī)程第3頁共44頁啟動：把鑰鑰匙從“O”經(jīng)過“I”位轉(zhuǎn)到到（預(yù)熱熱）位，激激化預(yù)熱熱器。保保持7秒秒鐘來預(yù)預(yù)熱吸入入的氣

55、體體，7秒秒后，把把匙再進(jìn)進(jìn)到（sstarrt）位位置，起起動，當(dāng)當(dāng)發(fā)動機(jī)機(jī)組啟動動后，立立即松手手讓匙回回復(fù)到“I”(ONN)的位位置。必必須空載載運(yùn)行55分鐘以以上，才才可送負(fù)負(fù)載；如果不能起起動，起起動時間間不要超超過57秒。保保持每隔隔10秒秒，鑰匙匙要完全全復(fù)“O”（offf）位。如如果起動動了4次次仍未著著車，則則要停下下來參看看柴油油機(jī)手冊冊。停停機(jī)方法法正常停機(jī)：要停機(jī)機(jī)時，先先把發(fā)電電機(jī)組輸輸出斷路路開關(guān)扳扳下“offf”(柄向下下)，讓發(fā)發(fā)電機(jī)組組在無負(fù)負(fù)載情況況下運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)10分分鐘以便便冷卻。然然后把匙匙轉(zhuǎn)回“O”(offf)位位置，發(fā)發(fā)電機(jī)組組即會停停止；

56、 緊急停機(jī)：如按下下緊急停停機(jī)按鈕鈕或控制制旋鈕擰擰到“Stoop”(停機(jī))位置，發(fā)發(fā)電機(jī)組組立即停停止。在在再起動動之前，控控制旋鈕鈕擰到“Stoop”(停機(jī))位置，緊緊急停止止按鈕順順時針旋旋轉(zhuǎn)復(fù)位位及確認(rèn)認(rèn)消除警警報。4.5運(yùn)行行檢查及及保養(yǎng)周周期保養(yǎng)檢查項項目保養(yǎng)檢查周周期運(yùn)行8小時時每周或運(yùn)行行50小小時每月或運(yùn)行行1000小時半年或運(yùn)行行2500小時每年或運(yùn)行行5000小時檢查發(fā)電機(jī)機(jī)組1檢查冷卻風(fēng)風(fēng)扇與充充電機(jī)皮皮帶的松松緊1檢查機(jī)油位位1檢查冷卻水水位2檢查空氣及及機(jī)油濾濾清器1檢查電瓶充充電系統(tǒng)統(tǒng)1排出柴油過過濾水分分1檢查冷卻水水和防銹銹劑1檢查驅(qū)動皮皮帶張力力11檢查燃油

57、油油位4檢查電瓶液液位及比比重1檢查發(fā)電機(jī)機(jī)頭排風(fēng)風(fēng)口1更換潤滑油油和濾清清器1文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0442004/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)機(jī)工作規(guī)規(guī)程第4頁共44頁保養(yǎng)檢查項項目保養(yǎng)檢查周周期運(yùn)行8小時時每周或運(yùn)行行50小小時每月或運(yùn)行行1000小時半年或運(yùn)行行2500小時每年或運(yùn)行行5000小時檢查水箱管管路有無無松脫或或磨損1更換柴油濾濾清器1清潔冷卻系系統(tǒng)1發(fā)電機(jī)外部部清潔用抹布擦除除油污和和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油油、機(jī)油油量、冷冷卻水用用量保證油箱內(nèi)內(nèi)機(jī)油足足夠運(yùn)行行8H；機(jī)油位位接近油油尺HII，不夠夠加補(bǔ)箱箱水在水水

58、蓋下550MMM，不夠夠加滿每周一次機(jī)油濾清器器更換機(jī)油濾濾清器11個250運(yùn)行行小時燃油濾清器器更換機(jī)油濾濾清器11個500運(yùn)行行小時空氣濾清器器更換空氣濾濾清器個個250運(yùn)行行小時機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且且無粘度度時水箱水換水250運(yùn)行行小時斷路器、電電纜接點(diǎn)點(diǎn)對斷路器的的固定螺螺絲緊固固，發(fā)電電機(jī)電源源輸出端端與電纜纜接線耳耳鎖合螺螺絲進(jìn)行行緊固。年保養(yǎng)5 相關(guān)關(guān)文件6 質(zhì)量量記錄xx/BGG7.55.1-GC-16 發(fā)發(fā)電機(jī)組組運(yùn)行記記錄附加說明：本文件起草草人:本文件修改改人:本文件審核核人:本文件批準(zhǔn)準(zhǔn)人:發(fā)電機(jī)組運(yùn)運(yùn)行記錄錄序號：日期發(fā)電機(jī)運(yùn)行行時間操作方式運(yùn)行電流（A）運(yùn)行電壓（

59、V）蓄電池電壓壓（A）冷卻水溫度度（）機(jī)油壓力（MPa）油溫（）操作人運(yùn)行時間運(yùn)行情況備注啟動停機(jī)自動手動文件編號成都xx物物業(yè)管理理有限公公司作業(yè)指導(dǎo)書書修訂狀態(tài)號號xx/ZYY7.55GCC0552004/0文件名稱智能網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)管理理規(guī)定第1頁共22頁1 目的的確保智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行正正常。2 范圍圍適用于管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)管理。3 職責(zé)責(zé)3.1管理理處工程程部負(fù)責(zé)責(zé)智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)的日常常檢查及及維護(hù)保保養(yǎng)并記記錄；3.2監(jiān)控控人員負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)控控室內(nèi)設(shè)設(shè)備操作作及日常常清潔，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時反反饋。4工作程序序4.1智能能網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)包括括：攝像監(jiān)控系系統(tǒng)、背背景音樂樂系統(tǒng)、

60、紅紅外報警警系統(tǒng)、閉閉路電視視系統(tǒng)、樓樓宇對講講系統(tǒng)、電電話網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄錄錄系統(tǒng)、戶戶內(nèi)安防防系統(tǒng)、停停車智能能管理系系統(tǒng)。4.2品質(zhì)質(zhì)部負(fù)責(zé)責(zé)選擇、評評價合格格智能網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)供方。工工程部應(yīng)應(yīng)按設(shè)備備使用說說明書制制定監(jiān)控控設(shè)備安安全操作作規(guī)程并并懸掛在在監(jiān)控室室內(nèi)，監(jiān)監(jiān)控人員員應(yīng)嚴(yán)格格按該規(guī)規(guī)程操作作，每季季度工程程部應(yīng)對對監(jiān)控室室內(nèi)設(shè)備備進(jìn)行吸吸塵處理理。4.3攝像像監(jiān)控系系統(tǒng)每周工程部部到攝像像監(jiān)控系系統(tǒng)進(jìn)行行檢查，檢檢查內(nèi)容容包括：檢查各各畫面是是否清晰晰、各控控制操作作是否正正常靈活活、錄像像及播放放是否正正常；每每月各管管理處工工程部檢檢查內(nèi)容容包括：檢查線線路接插插件