大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)9#樓項(xiàng)目

1、大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)9#樓項(xiàng)目第一頁(yè)，共29頁(yè)。12第一章 項(xiàng)目背景3第二章 9#樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及現(xiàn)狀【目 錄】4第三章 9#樓定位方向第四章 9#樓盈利模式建議5第五章 人員組織架構(gòu)6第六章 工作開(kāi)展抗性問(wèn)題簡(jiǎn)列7第七章 工作節(jié)點(diǎn)排布及分工表第八章 9#樓市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷8第二頁(yè)，共29頁(yè)。第一章 項(xiàng)目背景1第三頁(yè)，共29頁(yè)。 第一章 項(xiàng)目背景 目前大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)主要分為中央商場(chǎng)和銅鑼灣商場(chǎng)兩個(gè)部分，其各自情況如下：1、中央商場(chǎng)情況：建筑面積5萬(wàn)平方米，單層面積7300，其中涵蓋有：1F：黃金珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、男女鞋、箱包、名煙名酒、滋補(bǔ)；2F：精品女裝、成熟女裝、少淑裝、內(nèi)衣；3F：精

2、品男裝、商務(wù)男裝、休閑裝；4F：運(yùn)動(dòng)類、兒童類、文體用品；5F：家電類、數(shù)碼類、家居類；6F 7F：電影院、KTV、美食廣場(chǎng)、即時(shí)餐飲、電玩；第四頁(yè)，共29頁(yè)。 第一章 項(xiàng)目背景 2、銅鑼灣商場(chǎng)情況：建筑面積2.1萬(wàn)平方米，共商鋪296套，未開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的商鋪有67個(gè)，空置率為23%，一層為零售、電子、服裝、美容、金飾等為主；二層以美容美體、兒童教育、服裝等為主；三層以餐飲為主。第五頁(yè)，共29頁(yè)。 第一章 項(xiàng)目背景 商場(chǎng)內(nèi)相關(guān)空鋪、轉(zhuǎn)租鋪實(shí)景圖第六頁(yè)，共29頁(yè)。第二章 9#樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及現(xiàn)狀2第七頁(yè)，共29頁(yè)。 第二章 9#樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及現(xiàn)狀 項(xiàng)目9#樓1-4層建筑面積：28608.76m，地下面積：

3、6298.73，合計(jì)總面積：34907.49；其中已售大冶工行面積638.8，具體情況如下：第八頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向3第九頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向目前雨潤(rùn)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)定位銅鑼灣商業(yè)街：一層為零售、電子、服裝、美容、金飾等為主；二層以美容美體、 兒童教育、服裝等為主；三層為餐飲、“女人街”為主；中央商場(chǎng)：一層為珠寶、鐘表、化妝品、鞋包、煙酒等為主；二樓精品女裝；三樓 精品男裝；四樓運(yùn)動(dòng)、文體、兒童；五樓家電、數(shù)碼、家居；六七樓電 影、美食、電玩等； 可以看出目前雨潤(rùn)廣場(chǎng)商業(yè)基本都以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主。9#樓定位方向思考 針對(duì)銅鑼灣商業(yè)街傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，已無(wú)法跟進(jìn)商業(yè)發(fā)展軌道，無(wú)法

4、滿足消費(fèi)者需求，近些年傳統(tǒng)商業(yè)模式被電商沖擊尤為凸顯，傳統(tǒng)商業(yè)模式正面臨一場(chǎng)變革，對(duì)此本項(xiàng)目9#樓業(yè)態(tài)定位方向已不能重復(fù)銅鑼灣商業(yè)街傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，需與時(shí)俱進(jìn)，調(diào)整方向，一樓以兒童體驗(yàn)式消費(fèi)為核心（一層面積：3500m），二三四層以休閑娛樂(lè)體驗(yàn)式消費(fèi)為主（二層面積：3600、三層面積：3620、四層面積：6360）；第十頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向 9#樓業(yè)態(tài)建議 第十一頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向9#樓業(yè)態(tài)布局草擬圖一層草擬圖1F : 面積3500m 第十二頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向9#樓業(yè)態(tài)布局草擬圖二層草擬圖2F：面積3600m 第十三頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位

5、方向9#樓業(yè)態(tài)布局草擬圖三層草擬圖3F：面積3620m 第十四頁(yè)，共29頁(yè)。第三章 9#樓定位方向9#樓業(yè)態(tài)布局草擬圖四層草擬圖4F：面積6360m 第十五頁(yè)，共29頁(yè)。第四章 9#樓盈利模式建議4第十六頁(yè)，共29頁(yè)。第四章 9#樓盈利模式建議1、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)目前現(xiàn)有模式中央商場(chǎng)：目前中央商場(chǎng)現(xiàn)有模式主要為租售、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，由于模式較為 靈活，特別是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式深受客戶關(guān)注，其商業(yè)經(jīng)營(yíng)效果較好；銅鑼灣商業(yè)街：目前銅鑼灣商業(yè)街僅為租售模式，由于模式單一，其目前經(jīng)營(yíng)管理 難；2、9#樓盈利模式建議模式建議：考慮到9#樓單層面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，業(yè)態(tài)選擇上局限性較大，如依舊遵循銅鑼灣租售模式，

6、則后期經(jīng)營(yíng)不僅困難，運(yùn)營(yíng)管理也將阻力重重，且市場(chǎng)客戶已對(duì)銅鑼灣租售模式失去信心，如在依舊，恐難取信于市，因此建議采用中央商場(chǎng)“聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”模式經(jīng)營(yíng)，不僅易于招商，把握招商質(zhì)量、提高項(xiàng)目知名度，打造檔次，也便于后期管理，且收益性較之其他模式更高更穩(wěn)定；對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，“聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”模式不僅前期投資小、省心省力，且風(fēng)險(xiǎn)較小，宣傳推廣節(jié)約，成本降低，客戶與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)利益共享，更利于商家進(jìn)駐。項(xiàng)目阻力：目前本項(xiàng)目在外口碑較差，負(fù)面問(wèn)題居多，客戶抵觸情緒較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目信服力較低，如若9#樓采取“聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)”模式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，恐難以盡快植入市場(chǎng)，取信于眾，對(duì)此建議引入知名商管顧問(wèn)公司介入，本司退居幕后操控，以商

7、管顧問(wèn)公司名義管理經(jīng)營(yíng)，既能借顧問(wèn)公司名義推廣，又能達(dá)到快速銷售目的。第十七頁(yè)，共29頁(yè)。第五章 人員組織架構(gòu)5第十八頁(yè)，共29頁(yè)。第五章 人員組織架構(gòu) 人員組織架構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理部商管組招商組推廣組財(cái)務(wù)組商管專員2名樓管4名財(cái)務(wù)主管1名財(cái)務(wù)收銀2名招商經(jīng)理經(jīng)理1名招商主管1名招商專員6名策劃主管1名設(shè)計(jì)師1名客服人員4名第十九頁(yè)，共29頁(yè)。第五章 人員組織架構(gòu)人員具體安排注：以上人員安排僅為初擬，后期將根據(jù)實(shí)際情況調(diào)配。第二十頁(yè)，共29頁(yè)。第六章 工作開(kāi)展抗性問(wèn)題簡(jiǎn)列6第二十一頁(yè)，共29頁(yè)。第六章 工作開(kāi)展抗性問(wèn)題簡(jiǎn)列抗性問(wèn)題簡(jiǎn)列1、取證問(wèn)題：由于目前項(xiàng)目建筑總面積超過(guò)前期上報(bào)政府建筑總面積，導(dǎo)致

8、目 前項(xiàng)目未辦理證件樓棟無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證件；2、人員配備：目前招商專員，運(yùn)營(yíng)主管已儲(chǔ)備完畢，急待招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)理到崗； 3、知名商管顧問(wèn)公司：知名商管顧問(wèn)公司找尋、聘請(qǐng)等問(wèn)題；4、工程進(jìn)度：招商工作啟動(dòng)后，工程進(jìn)度是否能及時(shí)跟進(jìn)；第二十二頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 工作節(jié)點(diǎn)排布及分工表7第二十三頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 工作節(jié)點(diǎn)排布及分工表10月23日前9#樓方案確定10月29日招商推廣工作開(kāi)始11月1-10日招商推廣宣傳全面鋪開(kāi)11月14日招商啟動(dòng)大會(huì)舉辦X月X日第一家招商工作完成10月21日前完成9#樓執(zhí)行方案10月27日前招商政策確定10月31日前招商經(jīng)理、人員到位11月1-10日招商人員區(qū)域市場(chǎng)摸底X

9、月X日招商工作圓滿完成11月15日招商工作全面開(kāi)展 工作節(jié)點(diǎn)排布表第二十四頁(yè)，共29頁(yè)。第七章 工作節(jié)點(diǎn)排布及分工表注：關(guān)于取證、人員招聘、商管顧問(wèn)公司、工程進(jìn)度等工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，需上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)盡快安排完成；工作具體分工表第二十五頁(yè)，共29頁(yè)。第八章 9#樓市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷8第二十六頁(yè)，共29頁(yè)。第八章 9#樓市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 針對(duì)9#樓建議業(yè)態(tài)，項(xiàng)目營(yíng)銷部人員對(duì)大冶市場(chǎng)上目前經(jīng)營(yíng)類似業(yè)態(tài)商家進(jìn)行初步摸底調(diào)查工作，主要分為兒童產(chǎn)業(yè)類、美容美體類、休閑健身類、DIY體驗(yàn)類，調(diào)查問(wèn)卷共66份，以下僅對(duì)問(wèn)卷做以簡(jiǎn)要分析：第二十七頁(yè)，共29頁(yè)。第八章 9#樓市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷小結(jié)目前大冶市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)兒童產(chǎn)業(yè)類商

10、店分布雜亂，且規(guī)模較小，店內(nèi)布局混雜，品牌產(chǎn)品較少，從問(wèn)卷調(diào)查情況不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)客戶對(duì)大型兒童體驗(yàn)式消費(fèi)為主的綜合性商場(chǎng)興趣較高，投資興趣較強(qiáng)；由于大冶市家庭觀念原因，養(yǎng)兒防老、多生超生現(xiàn)象較為明顯，大部分家庭以兩個(gè)、兩個(gè)以上小孩為主，且隨著生活條件不斷提高，“寧可苦自己不可苦孩子”、“孩子富養(yǎng)”等觀念以植入當(dāng)代父母家長(zhǎng)心里，因此兒童產(chǎn)業(yè)類消費(fèi)在大冶市場(chǎng)上升空間較大，在問(wèn)卷調(diào)查中經(jīng)營(yíng)兒童類產(chǎn)品商店盈利居多；大冶雖為縣級(jí)市，然消費(fèi)能力及消費(fèi)水平相對(duì)較高，目前市場(chǎng)中足浴、休閑SPA、健身房、瑜伽會(huì)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)門(mén)店分布較多，且經(jīng)營(yíng)效益較好，許多投資客戶均想涉足此類行業(yè)，謀利分羹；目前大冶市場(chǎng)中大型商業(yè)體僅雨潤(rùn)一家，大部分均為小型商業(yè)街，其”統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)“等模式的商場(chǎng)較少、