營改增實施細則

1、文檔編碼 : CA2F2C6V5P9 HR8F4R4V10P3 ZJ3N6R6H5Y32022 年營改增實施細就值得關(guān)注的是,營改增后全部企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵 扣范疇；業(yè)內(nèi)人士評判,該項措施對于全部企業(yè)而言都將是利好因 素；特別是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時,購置辦公樓的成本 會降低；該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預(yù)期；資料顯示,目前全國有2 億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn),眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力；營改增的落地將有望促進寫字樓 庫存去化；同時,受該措施影響,不動產(chǎn)特別是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會 降低,也將促使土地、項目收購,加速房地產(chǎn)行業(yè)整合；張雄壯表示,企

2、業(yè)作為逐利的主體,勢必會在基本面較好的城市 投資購房,促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市 連續(xù)向好,其他城市由于仍然有去庫存壓力,不會到市場基本面不 好的城市投資；從今年 5 月 1 日起,備受關(guān)注的“ 營改增” 將擴大試點行業(yè)范疇；其中,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)將納入營 改增試點范疇；自此,現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅,其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用 11%稅率；業(yè)內(nèi)人士認為,營改增的推出對地 產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會帶來猛烈變化,但將來將產(chǎn)生深遠影響；其中,營改增鼓勵全部企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣,這對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,對房地產(chǎn)業(yè)特別商業(yè)地產(chǎn)的去

3、庫存 起到促進作用；“ 稅負過重始終是開發(fā)商多年來的痛點之一,” 一位地產(chǎn)商表示,近年來隨著地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷走低,房企壓力不斷加大；泰禾集團董事長黃其森認為,目前,絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤率 已經(jīng)嚴(yán)肅下滑,甚至部分企業(yè)顯現(xiàn)虧損,仍是按原定的稅率的確讓企業(yè)不堪重負；建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營狀況,確定合理的 土地增值稅預(yù)征率；本次營改增依據(jù)官方表態(tài),是一項重要的結(jié)構(gòu) 性減稅措施,但是否將為企業(yè)減稅將要看具體情形而定；一家機構(gòu)曾就此做出了專項調(diào)查；該機構(gòu)選取了主營業(yè)務(wù)為房地 產(chǎn)開發(fā)且資產(chǎn)總額排名靠前的上海房企為樣本,接受這些公司 2022 年的財務(wù)數(shù)據(jù)；測算結(jié)果說明,全行業(yè)實施增值稅后,10 家

4、上市公司中,有 4 家顯現(xiàn)稅負減輕的情形,其余6 家均為稅負增加；該爭論顯示,營改增房企適用稅率從5%的營業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率,企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進項稅額,才能保證稅負 不上升；在消費型增值稅下,企業(yè)外購的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出 越多,可抵扣進項稅額就越多；而假如人工成本、財務(wù)費用等不行 抵扣項較多,營改增的減稅成效越?。煌咴儐枲幷摬靠偙O(jiān)張雄壯認為,總體上房地產(chǎn)營改增有助于房 企減輕稅負,相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會由于稅負的降低而提升,這 將為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)緩沖期；“ 房地產(chǎn)格局的重大變化,幾乎都是和稅制緊密相連；房地產(chǎn)營 改增,對房企來說短期表達為稅負下降,但長期就

5、表達為地價上 漲；” 華泰證券分析師認為,目前營改增試點期間,對房地產(chǎn)行業(yè) 短期的影響并不大,但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化 就需要關(guān)注；長期來看,營業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步 出臺應(yīng)對措施,特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市；2022-2022 年,有 9 個省市對營業(yè)稅特別依靠,營業(yè)稅占地方稅收比重都 超過了 40%,其中包括北京,達到 41%；業(yè)內(nèi)人士分析,當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右；其中,人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情形下,毛利率下降的根本緣由來 自于地價上漲；盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅削減,但是從 一線城市來看,超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必定會推高最終 的房價,特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)肅不匹配的情形下,這也會加大地方政府對房地產(chǎn)的依靠；可以預(yù)見,營改增很可能加大地方政府對“ 土地財政” 的依靠,由此,土地成本將進一步上行,屆時推動房價上漲的局面很可能繼 續(xù)在一線城市上演；從長期來看,營改增將削減新入市的投資性需 求,房價變化更趨平穩(wěn)；業(yè)內(nèi)人士表示,營改增對企業(yè)投資樓市的確會有助推作用,