中海地產(chǎn)工程管理策劃指引

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)深圳中海地產(chǎn)有限公司中海地產(chǎn) 2007 年工程管理研討會(huì)會(huì)議資料2007 年 1 月工程管理策劃指引目錄言 1工程管理策劃概述 31、工程管理策劃概念32、工程管理策劃時(shí)間及適用范圍33、工程管理策劃內(nèi)容及其相互關(guān)系44、工程管理策劃作用45、工程管理策劃報(bào)告評(píng)審流程5總平面管理策劃 61、總平面管理策劃概念62、總平面管理策劃作用63、總平面管理策劃內(nèi)容74、總平面管理布置原則9工程進(jìn)度管理策劃171、工程進(jìn)度管理策劃概念172、工程進(jìn)度管理策劃作用173、工程進(jìn)度管

2、理策劃內(nèi)容184、施工過(guò)程中的進(jìn)度管控措施策劃31工程質(zhì)量管理策劃371、工程質(zhì)量策劃概念372、工程質(zhì)量策劃作用383、工程質(zhì)量策劃內(nèi)容39第1頁(yè)前前工程管理策劃指引4、施工過(guò)程中的質(zhì)量管控措施策劃48安全文明施工管理策劃571、安全文明施工管理策劃概念572、安全文明施工管理策劃作用573、安全施工管理策劃內(nèi)容584、文明施工管理策劃內(nèi)容635、安全文施工管控措施66附錄及附件68語(yǔ)69第2頁(yè)后后工程管理策劃指引前言古語(yǔ)“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”“謀定而后動(dòng)”都強(qiáng)調(diào)了任何事情都需要事先籌策、謀劃的重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著資金密集、產(chǎn)品周期長(zhǎng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

3、等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)，故房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需要進(jìn)行全方位的營(yíng)銷、產(chǎn)品和工程管理等策劃。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品策劃已經(jīng)得到普遍的重視，但對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中工程管理策劃的系統(tǒng)研究和制度化建設(shè)尚顯不足。我司在深圳地區(qū)已成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)十個(gè)，多年來(lái)在工程管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的工程管理體系，其中不乏極具 “特色”和“亮點(diǎn)”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，非常值得在我司后續(xù)項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中就予以借鑒。本房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程管理策劃指引（以下簡(jiǎn)稱“本指引”）沒(méi)有按照常規(guī)的工程管理手冊(cè)來(lái)謀篇布局以求面面俱到，而是選取工程管理策劃的總平面布置策劃、進(jìn)度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策

4、劃等幾個(gè)主要方面來(lái)進(jìn)行闡述，重點(diǎn)是對(duì)各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)我司后續(xù)項(xiàng)目“如何進(jìn)行工程管理策劃”、 “工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和注意事項(xiàng)” “在工程管理過(guò)程中有哪些管控措施”等問(wèn)題進(jìn)行了探索。本指引的編制目的是為我司后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程管理策劃提供指引，同時(shí)也可為中海地產(chǎn)其它兄弟公司在進(jìn)行新項(xiàng)目工程管理策劃時(shí)提供參考。本指引的編寫人員有胡若翔、王曉華、郭榮旺、艾正亮、黃荷友，黃希武副總經(jīng)理則對(duì)本指引的編制工作進(jìn)行了全面的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)展管理部闞乃桂總經(jīng)理等也對(duì)本指引的編寫提出了許多寶貴意見(jiàn)。由于第1頁(yè)、工程管理策劃指引編寫人員的水平和經(jīng)驗(yàn)有

5、限，加之時(shí)間倉(cāng)促，本指引中的錯(cuò)誤、遺漏之處在所難免。歡迎讀者多提寶貴意見(jiàn)，以便我們能及時(shí)進(jìn)行修正并補(bǔ)充完善。深圳中海地產(chǎn)有限公司工程管理策劃指引編寫組2007 年 1 月 15 日第2頁(yè)工程管理策劃指引工程管理策劃概述1、工程管理策劃概念房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而復(fù)雜等特點(diǎn)，同時(shí)受宏觀調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險(xiǎn)，故在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行有效的工程管理策劃就顯得尤其重要。策劃是指針對(duì)未來(lái)要發(fā)生的事情作當(dāng)前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來(lái)可采取的措施，事先決定做什么、何時(shí)做、誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟(jì)、高效

6、和科學(xué)的運(yùn)作之中。工程管理策劃是在工程施工前，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)整個(gè)工程管理過(guò)程進(jìn)行戰(zhàn)略性的總體策劃，使施工總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個(gè)項(xiàng)目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟(jì)。2、工程管理策劃時(shí)間及適用范圍在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部?jī)杉?jí)評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目發(fā)展綱要等項(xiàng)目文件，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制中海XX 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告本房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程管理策劃指引（以下簡(jiǎn)稱“本指引”）為我司多年來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中工程管理策劃方面的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和提煉

7、，適用于對(duì)我司所有后續(xù)項(xiàng)目的工程管理策劃提供指導(dǎo)，同時(shí)也可為中海地產(chǎn)其它地區(qū)兄弟公司進(jìn)行新項(xiàng)目的工程管理策劃提供參考。第3頁(yè)。工程管理策劃指引3、工程管理策劃內(nèi)容及相互關(guān)系工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項(xiàng)目部架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。本指引沒(méi)有按照常規(guī)的工程管理手冊(cè)來(lái)謀篇布局以求面面俱到，而是選取其中較高的總平面布置策劃、進(jìn)度策劃、質(zhì)量策劃、安全文明施工策劃等方面來(lái)進(jìn)行闡述，重點(diǎn)是對(duì)各部分的策劃內(nèi)容、策劃原則、管控措施進(jìn)行說(shuō)明，對(duì)我司后續(xù)項(xiàng)目“如何進(jìn)行工程管理策劃”、 “工程管理策劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和注意事項(xiàng)” “在工程管理過(guò)

8、程中有哪些管控措施”等問(wèn)題進(jìn)行了探索。工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間是對(duì)立統(tǒng)一的，一個(gè)成功的工程項(xiàng)目管理必須在進(jìn)度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理策劃的總平面管理策劃、工程進(jìn)度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。具體而言，工程進(jìn)度、安全文明管理策劃是總平面管理策劃的重要依據(jù)，各階段總平面布置又是工程進(jìn)度管理策劃、工程質(zhì)量管理策劃和安全文明管理策劃相關(guān)內(nèi)容的具體體現(xiàn)。4、工程管理策劃作用4.1和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4.2順序、選材定樣時(shí)間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑

9、設(shè)計(jì)能夠更好地滿足項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的要求。4.3甲供材采購(gòu)、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理第4頁(yè)、工程管理策劃指引能夠更好地滿足項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)的要求。4.4售、銷售入市實(shí)際等方面提出建議，促使?fàn)I銷策劃能更好地滿足公司項(xiàng)目銷售利潤(rùn)指標(biāo)的要求。4.5為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項(xiàng)目工程質(zhì)量管理目標(biāo)能在工程項(xiàng)目管理全過(guò)程中得到更好地落實(shí)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度能按照公司總體進(jìn)度目標(biāo)全面如期推進(jìn)。5、工程管理策劃報(bào)告評(píng)審流程5.1完成后，項(xiàng)目部進(jìn)行工程管理策劃，并編制形成中海 XX 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告初稿供公司相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審；5.2中海 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告初稿進(jìn)行評(píng)審，

10、并根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)對(duì)中海XX 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告初稿進(jìn)行修編；在中海 XX 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告修編完成后上報(bào)項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)等公司領(lǐng)導(dǎo)審批，最后經(jīng)公司總經(jīng)理簽署生效后開(kāi)始執(zhí)行。5.3對(duì)中海 XX 項(xiàng)目工程管理策劃報(bào)告進(jìn)行檢討和調(diào)整，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后按照新一版的策劃進(jìn)行管理，以便更好地指導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)工程管理。第5頁(yè)工程管理策劃指引總平面管理策劃1、總平面管理策劃概念總平面管理策劃是在設(shè)計(jì)方案及營(yíng)銷針對(duì)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)意見(jiàn)基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度，分階段對(duì)施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確主包單位分區(qū)、土方平衡、臨時(shí)施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項(xiàng)

11、目合約策劃及現(xiàn)場(chǎng)工程管理的重要依據(jù)。簡(jiǎn)單概括，總平面管理策劃是從發(fā)展商工程管理的角度進(jìn)行項(xiàng)目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計(jì)中的施工總平面布置。2、總平面管理策劃作用總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項(xiàng)目成本，保證項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：2.1 提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識(shí)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，工程管理提前介入非常必要，通過(guò)項(xiàng)目總平面管理策劃，與設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、合約等部門提前溝通，對(duì)項(xiàng)目的施工順序、道路組織等達(dá)成共識(shí)，有利于各部門及時(shí)、有效地相互配合；2.2 作為合約策劃的

12、重要依據(jù)，可以有效地控制成本總平面管理策劃中的內(nèi)容基本都與造價(jià)相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)，例如，其中臨時(shí)施工道路、機(jī)械布置、材料堆場(chǎng)設(shè)置等內(nèi)容應(yīng)作為主包單位招標(biāo)重要依據(jù)，并且在招標(biāo)時(shí)明確與造價(jià)相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過(guò)程中的措施簽證，便于成本控制；主包單位分區(qū)、場(chǎng)內(nèi)土方平衡、施工第6頁(yè)工程管理策劃指引順序安排等內(nèi)容對(duì)合約策劃起重要的指導(dǎo)作用。同時(shí)，總平面管理策劃也是后續(xù)進(jìn)度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安全文明管理策劃的基礎(chǔ)；2.3 作為現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理的重要依據(jù)總平面管理策劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容主包單位均

13、在措施費(fèi)清單內(nèi)逐項(xiàng)報(bào)價(jià)，項(xiàng)目部要求主包單位落實(shí)安全文明措施時(shí)，既有具體項(xiàng)目、做法又有相應(yīng)清單造價(jià)，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。3、總平面管理策劃內(nèi)容3.1 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置我司采用最低價(jià)中標(biāo)原則，承建我司項(xiàng)目的主包單位，除高端定位的項(xiàng)目外，相對(duì)管理力量和實(shí)力一般，再加上進(jìn)度緊張，一次性投入較大，故我司項(xiàng)目很少只有一家主包單位承建的情況，往往由兩家以上的主包單位參與承建，這就存在對(duì)項(xiàng)目如何合理劃分主包單位標(biāo)段的問(wèn)題。另合理的生活區(qū)設(shè)置有利于項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度。3.2 臨時(shí)施工道路組織在綜合考慮成本、進(jìn)度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時(shí)道路的具體做法（附斷面圖）及相應(yīng)配

14、合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點(diǎn)等交通組織方式。3.3 場(chǎng)內(nèi)土方平衡在設(shè)計(jì)已對(duì)場(chǎng)內(nèi)土方平衡進(jìn)行測(cè)算，并在設(shè)計(jì)方案中已統(tǒng)籌考慮的前提下，項(xiàng)目部應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開(kāi)挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時(shí)堆土點(diǎn)選擇、土質(zhì)情況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外第7頁(yè)工程管理策劃指引運(yùn)或從場(chǎng)外拉土進(jìn)場(chǎng)回填的土方量。3.4 鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)的位置、范圍及地面做法。3.5 施工機(jī)械布置綜合考慮主包單位標(biāo)段劃分、成本、進(jìn)度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機(jī)的數(shù)量及大

15、概位置。36 特殊部位外腳手架的搭設(shè)方式明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進(jìn)度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。3.7 臨時(shí)水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置按照分期分區(qū)開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行的原則，綜合考慮臨時(shí)變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工程標(biāo)段的劃分，綜合考慮臨時(shí)給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工，需確?，F(xiàn)場(chǎng)雨、污水及時(shí)排放無(wú)積水。3.8 施工順序安排結(jié)合營(yíng)銷要求，綜合考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)、成本、進(jìn)度等因素，提前策劃明確項(xiàng)目各部分的開(kāi)工順序及室外插入施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。3.9 分階段場(chǎng)地布置由于營(yíng)銷和分期開(kāi)發(fā)的需要

16、及場(chǎng)地條件的制約，項(xiàng)目的總平面管理策劃應(yīng)分階段進(jìn)行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面策劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地布置。第8頁(yè)工程管理策劃指引4、布置原則各項(xiàng)目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬(wàn)別，再加上設(shè)計(jì)方案的差異，故總平面管理策劃的內(nèi)容針對(duì)性很強(qiáng)，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。本文根據(jù)深圳公司以往項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出以下布置原則與大家分享交流。4.1 主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則（1）售樓區(qū)域等進(jìn)度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進(jìn)幾家主包單位，這樣項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)可以靈活調(diào)配施

17、工人力，有利于進(jìn)度控制。根據(jù)深圳公司以往經(jīng)驗(yàn)，多層項(xiàng)目一家主包承建面積不宜超過(guò) 3 萬(wàn) m2，TH 項(xiàng)目一家主包承建面積不宜超過(guò) 2 萬(wàn) m2，高層項(xiàng)目一家主包承建面積不宜超過(guò) 5 萬(wàn) m2。案例：中海怡美山莊項(xiàng)目的售樓區(qū)域由一棟小高層、三棟多層及占地面積約一萬(wàn)平米的室外部分組成，進(jìn)度非常緊張，當(dāng)時(shí)引進(jìn)了三家主包單位，起到了很好的趕工效果。（2）在引進(jìn)未與我司合作過(guò)的新主包單位時(shí)，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時(shí)，建議不要讓新主包單位獨(dú)立承建一個(gè)項(xiàng)目，以減少風(fēng)險(xiǎn)。（3）綜合考慮各個(gè)標(biāo)段臨時(shí)施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（4）施工難度大與難度小的部分在一個(gè)標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對(duì)于一個(gè)

18、混合型的住宅，在不影響項(xiàng)目分期分區(qū)開(kāi)發(fā)的情況下，建議高層可以與多層或 TH 合理搭配成一個(gè)標(biāo)段，盡量不要出現(xiàn)單獨(dú)高層或多層、TH 的標(biāo)段；同時(shí)各主包單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。（5）如項(xiàng)目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個(gè)主包單位配合，減少項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作量。第9頁(yè)工程管理策劃指引（6）占地面積小，場(chǎng)地布置緊張的項(xiàng)目建議由一家主包單位承建。案例：中海怡瑞山居項(xiàng)目西區(qū)，占地面積約 2.7 萬(wàn) m2，建筑面積約 6.8 萬(wàn)m2，為高層和多層的混合型住宅，按以往經(jīng)驗(yàn)應(yīng)由兩家主包單位承建，但由于地塊占地面積小，同

19、時(shí)高差大，臨時(shí)施工場(chǎng)地布置非常緊張，最終由一家主包單位承建。（7）分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開(kāi)發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項(xiàng)目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項(xiàng)目進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由我司在主包單位進(jìn)場(chǎng)前完成，以縮短搭接時(shí)間?；A(chǔ)設(shè)施一般包括場(chǎng)地平整、水電接駁點(diǎn)設(shè)置、臨時(shí)道路及化糞池等。（8）為避免先進(jìn)場(chǎng)的施工單位，尤其是主包單位過(guò)多占用生活區(qū)用地，建議我司在合約中明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般按 3 元/費(fèi)率收取地租，并在工程款中按月扣除。4.2 臨時(shí)施工道路組織原則（1）盡量在各自主包單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)

20、置獨(dú)立的出入口，便于各主包單位現(xiàn)場(chǎng)封閉管理。（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時(shí)路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或?yàn)闉r青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或?yàn)r青以免施工過(guò)程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標(biāo)高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標(biāo)號(hào)的 200 厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時(shí)施工道路規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。（3）臨時(shí)施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時(shí)路面維護(hù)，第 10 頁(yè)工程

21、管理策劃指引保證安全文明施工形象。（4）臨時(shí)施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由我司在主包單位進(jìn)場(chǎng)前完成，以縮短搭接時(shí)間。但應(yīng)在主包及前期進(jìn)場(chǎng)的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時(shí)施工道路各自的維護(hù)范圍和責(zé)任。（5）應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目售樓區(qū)域開(kāi)放或分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目前期入伙后，并進(jìn)行封閉管理時(shí)，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。4.3 場(chǎng)內(nèi)土方平衡原則（1）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測(cè)算，優(yōu)化方案，尤其對(duì)于山地建筑。案例：中海大山地項(xiàng)目按最初方案地形，土方需外運(yùn) 5 萬(wàn)余方，后設(shè)計(jì)對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化，將一期地形整體抬高一米，將外運(yùn)土方改為場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)、碾壓，每方單價(jià)

22、相差 20 元，節(jié)約成本約 100 萬(wàn)元。（2）場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置合理的臨時(shí)土方臨時(shí)堆土點(diǎn)。分期開(kāi)發(fā)或占地面積大的項(xiàng)目，土方臨時(shí)堆土點(diǎn)可設(shè)置在相鄰、晚開(kāi)放的范圍內(nèi)；一次性開(kāi)發(fā)同時(shí)占地面積小的項(xiàng)目，土方的臨時(shí)堆放點(diǎn)可設(shè)置在工期短，晚開(kāi)工的棟號(hào)。案例：中海怡瑞山居項(xiàng)目，其西區(qū)為高層和多層的混合型住宅，項(xiàng)目部在總平面策劃時(shí)，選擇了一棟多層及幼兒園在高層地下室土方開(kāi)挖時(shí)，作為臨時(shí)土方堆土點(diǎn)，臨時(shí)堆放的土方量按高層地下室土方回填量考慮。最終高層土方回填均為場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)，未從場(chǎng)外拉土，有效地節(jié)約了成本。（3）充分考慮雨季對(duì)臨時(shí)堆土的影響，地勢(shì)較高的堆土點(diǎn)或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時(shí)支護(hù)，以保證安全及避免水土

23、流失影響地勢(shì)較低部位的結(jié)構(gòu)施工。（4）一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，成本控制難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開(kāi)挖及回填施工前，項(xiàng)目部應(yīng)結(jié)合總平面策劃中的第 11 頁(yè)工程管理策劃指引土方平衡考慮，認(rèn)真審核總包單位的基礎(chǔ)土方開(kāi)挖及回填施工方案，明確開(kāi)挖范圍，土方轉(zhuǎn)運(yùn)方式等與造價(jià)相關(guān)的內(nèi)容后，再開(kāi)始施工，否則，總包單位為方便施工，搶進(jìn)度，往往采用大開(kāi)挖、隨意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合約糾紛。（5）通過(guò)勘察報(bào)告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進(jìn)行外運(yùn)，實(shí)際操作中應(yīng)做好實(shí)測(cè)工作。（6）對(duì)于 TH 或多層住宅，在土方平衡計(jì)算時(shí)，還要考慮到這類項(xiàng)目私家花園數(shù)量較多，私家花

24、園內(nèi)的土方回填量較大。4.4 鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)布置原則（1）售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場(chǎng)，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)。（2）鋼筋堆場(chǎng)及其加工場(chǎng)地要進(jìn)行場(chǎng)地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆場(chǎng)地面可用石粉渣（50 厚）處理。（3）材料堆場(chǎng)及其加工場(chǎng)的位置應(yīng)盡量靠近臨時(shí)施工道路，同時(shí)盡量在塔吊垂直運(yùn)輸覆蓋范圍之內(nèi)。4.5 施工機(jī)械布置原則（1）機(jī)械位置布置時(shí)要充分考慮到售樓區(qū)域開(kāi)放以后的材料水平、垂直運(yùn)輸能否順暢，并要保證作業(yè)時(shí)售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時(shí)間較長(zhǎng)的施工機(jī)械要盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。（2）按機(jī)械利用率最大化原則，在保證垂直運(yùn)輸暢通無(wú)阻，保證不間斷施工

25、的前提下，綜合考慮成本和進(jìn)度，確定機(jī)械數(shù)量。例如，多層一般每?jī)蓚€(gè)單元不大于十米，設(shè)置一個(gè)井架，高層一般一棟設(shè)置一臺(tái)雙籠施工電梯，塔吊一般按 5060 米垂直運(yùn)輸覆蓋進(jìn)行合理布置。（3）由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機(jī)集中設(shè)置，一臺(tái)攪拌機(jī)只能供應(yīng)單品第 12 頁(yè)工程管理策劃指引種砂漿，不得混合供應(yīng)。各砂漿集中攪拌點(diǎn)要保證到相應(yīng)各棟的運(yùn)輸路線合理、通暢。（4）提前規(guī)劃確定大型機(jī)械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機(jī)械基礎(chǔ)部分需打管樁，則應(yīng)在樁基施工過(guò)程中完成相應(yīng)的機(jī)械基礎(chǔ)部分施工，既保證進(jìn)度又節(jié)約成本。4.6 特殊部位外

26、腳手架搭設(shè)布置原則（1）多層和高層住宅建議在二層均要進(jìn)行外架懸挑（如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑） 這樣室外部分的管線、部分園建工程針對(duì)多層和高層住宅，至少可以提前兩個(gè)月的時(shí)間插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡(jiǎn)單，考慮成本因素，可以不進(jìn)行外架懸挑。（2）售樓準(zhǔn)備工程由于進(jìn)度緊張，樣板房對(duì)外開(kāi)放時(shí)，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。（3）高度重視懸挑部位的防護(hù)措施必須按要求及時(shí)完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大。（4）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架范圍更加要重視防護(hù)安全性，建議此部分的防護(hù)具體措

27、施以詳圖的形式在招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護(hù)要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。4.7 臨時(shí)水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原則（1）臨時(shí)變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺(tái)數(shù)、分批投入”的原則，變壓器一般采用 315KVA 的臺(tái)架變壓器，報(bào)裝程序簡(jiǎn)單且啟、停方便。臨時(shí)變壓器安裝時(shí)，需要安裝配套容量的電容器來(lái)進(jìn)行功率因數(shù)補(bǔ)償，不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價(jià)。（2）臨時(shí)變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個(gè)施工區(qū)域，一般供電線路超過(guò) 200 米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機(jī)械設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。同時(shí)，臨時(shí)第 13 頁(yè)，工程管理策劃指引變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷

28、移”。（3）施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時(shí)還需預(yù)埋鋼套管以保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場(chǎng)施工且要便于安全文明施工的管理。（4）因深圳關(guān)外地區(qū)的施工用電經(jīng)常會(huì)發(fā)生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場(chǎng)并臨時(shí)安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。（5）施工期間的臨時(shí)供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過(guò)低可采用儲(chǔ)水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各主包單位能單獨(dú)供水計(jì)量的原則來(lái)布置。（6）雨水溝渠要按照有利于施工場(chǎng)地內(nèi)雨水

29、最優(yōu)排放的原則來(lái)布置，一般臨時(shí)擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時(shí)溝渠側(cè)壁倒塌；場(chǎng)地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施工場(chǎng)地內(nèi)的雨、污水盡量分開(kāi)排放，如不能分開(kāi)排放也需設(shè)置專門的污水管，對(duì)污水進(jìn)行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請(qǐng)并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過(guò)程中手續(xù)不全而遭致處罰。4.8 施工順序安排原則（1）盡量遵循“先地下，后地上”原則，即正式道路、管線先行施工，再開(kāi)始主體部分施工；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)部分完成后，先完成土方回填

30、再往上施工；（2）高差大的項(xiàng)目，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的項(xiàng)目。案例：中海怡瑞山居項(xiàng)目西區(qū)，地塊高低差最大相差 17 米，高、低各有一第 14 頁(yè)工程管理策劃指引個(gè)地下室，由于高處地下室有整個(gè)小區(qū)的設(shè)備用房，進(jìn)度緊張故先行施工，待施工低處地下室時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的施工用水均匯集到此處，加大了施工難度;（3）對(duì)于場(chǎng)地布置緊張的項(xiàng)目，可以提前策劃，適當(dāng)推遲部分棟號(hào)的開(kāi)工時(shí)間，以作為其它棟號(hào)的臨時(shí)施工場(chǎng)地布置或作為臨時(shí)土方堆放點(diǎn)；（4）對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，要充分考慮各期之間聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進(jìn)下一期的各項(xiàng)前期工作如下：則地下室的開(kāi)工時(shí)間要合理策劃，特別地下室位于后開(kāi)發(fā)的一期范圍內(nèi)

31、，否則將影響本期項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及入伙。利于后續(xù)施工，加快后一期的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。一般項(xiàng)目首期進(jìn)度緊張，設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度很難實(shí)現(xiàn)“先地下，后地上”的施工策劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進(jìn)度一般能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用。例如，中海大山地二期提前策劃，將小區(qū)正式道路、管線施工完成后，樁基及主體工程才開(kāi)始施工。保證在售樓區(qū)域開(kāi)放或上一期入伙前完成外立面裝修，拆除外架。4.9 分階段場(chǎng)地布置原則（1）如項(xiàng)目受場(chǎng)地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場(chǎng)地布置差別較大，存在較多重新布置和二次搬運(yùn)的情況，則應(yīng)每個(gè)階段單獨(dú)形成總平面布置圖，作為主包合同的附件。案例：中海怡瑞山居

32、西區(qū)，由于場(chǎng)地狹小、高差大，不同場(chǎng)地布置變化大，故地下室階段和主體、裝修階段分別單獨(dú)形成總平面布置圖。（2）提前重點(diǎn)考慮項(xiàng)目售樓區(qū)域開(kāi)放或分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目前期入伙后，進(jìn)行第 15 頁(yè)工程管理策劃指引封閉管理時(shí)，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；（3）各階段的總平面策劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地布置，售樓區(qū)場(chǎng)地布置原則如下：故售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場(chǎng)、加工場(chǎng)地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)；另塔吊、施工電梯、井架等利用時(shí)間較長(zhǎng)的施工機(jī)械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。設(shè)有樣板房的棟號(hào)一般仍未完工，故獨(dú)立于售樓路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進(jìn)入該棟號(hào)樓層施工；對(duì)

33、于 TH 住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號(hào)則開(kāi)放前必須達(dá)到完工狀態(tài)。保證停電時(shí)售樓處和樣板房的電力供應(yīng)。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、主包單位臨時(shí)發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場(chǎng)并臨時(shí)安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供應(yīng)。第 16 頁(yè)工程管理策劃指引工程進(jìn)度管理策劃1、工程進(jìn)度管理策劃概念工程進(jìn)度管理是從施工單位的角度出發(fā)，主要是根據(jù)建設(shè)工程項(xiàng)目對(duì)應(yīng)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制形成工程進(jìn)度計(jì)劃并將計(jì)劃付諸實(shí)施，在工程實(shí)施的過(guò)程中定期或不定期地檢查實(shí)際進(jìn)度是否按照進(jìn)度計(jì)劃來(lái)進(jìn)行，如出現(xiàn)的偏差則對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，從而采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工并交

34、付使用。工程進(jìn)度管理策劃就是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過(guò)編制項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃施工總進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)度計(jì)劃，來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)出圖、合約分判、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時(shí)間安排等方面進(jìn)行整體策劃，并對(duì)如何促使進(jìn)度計(jì)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中按期實(shí)施的進(jìn)度管理控制措施進(jìn)行預(yù)先安排。進(jìn)行工程進(jìn)度管理策劃的主要目的是保證開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)、合約、銷售、項(xiàng)目等部門圍繞統(tǒng)一的進(jìn)度計(jì)劃來(lái)進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項(xiàng)目各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)全面按期推進(jìn)，同時(shí)在工程進(jìn)度管理過(guò)程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以取得綜合效益的提高。2、工程進(jìn)度管理策劃作用2.1指標(biāo)的要求，使建設(shè)工程早日竣工入伙，從而提高

35、資金、資源的快速周轉(zhuǎn)。2.2 可使公司各部門圍繞進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行提前溝通，在設(shè)計(jì)出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面采取哪些措施以保證進(jìn)度目標(biāo)方面達(dá)成共識(shí)，以便在施工過(guò)程中進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保建設(shè)工程如期完工。第 17 頁(yè)工程管理策劃指引2.3安排提供依據(jù)，為進(jìn)行合約招標(biāo)策劃、工程標(biāo)段劃分、選擇招標(biāo)方式提供依據(jù)；為進(jìn)行報(bào)批報(bào)建策劃，選擇報(bào)批報(bào)建方式提供依據(jù)，為現(xiàn)場(chǎng)選定優(yōu)化施工方案、進(jìn)行合理的總平面布置提供依據(jù)。2.4劃進(jìn)行審查，以保持施工工程中資源投入的連續(xù)性和均衡性，避免人力、物力的運(yùn)用不均衡或浪費(fèi)，確保工程質(zhì)量和施工安全；可在施工過(guò)程中對(duì)實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)糾正進(jìn)度偏差，

36、為順利實(shí)現(xiàn)預(yù)定工期目標(biāo)提供良好的條件。3、工程進(jìn)度管理策劃內(nèi)容3.1 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃策劃3.1.1 發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃編制內(nèi)容（1）編制時(shí)機(jī)展進(jìn)度計(jì)劃，對(duì)各分期分區(qū)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行編排，重點(diǎn)是對(duì)售樓區(qū)設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)施工圖出圖、施工許可證辦理、主體分判及開(kāi)工時(shí)間等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合前期計(jì)劃實(shí)施情況對(duì)售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)后續(xù)各期設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)達(dá)到對(duì)外開(kāi)放條件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。 售樓區(qū)工程達(dá)到對(duì)外開(kāi)放條件后，編制第三版項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)第 18 頁(yè)工程管理策

37、劃指引劃，結(jié)合前期計(jì)劃實(shí)施情況對(duì)售樓區(qū)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，并對(duì)后續(xù)各期設(shè)計(jì)、分判、報(bào)建、施工、銷售等進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行安排，其中售樓區(qū)竣工、入伙將作為進(jìn)度考核目標(biāo)來(lái)力保完成。（2）編制程序在每版項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃編制前，各部門分別編制設(shè)計(jì)、合約、報(bào)建、營(yíng)銷、施工初步計(jì)劃，由項(xiàng)目部匯總編制形成項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃（第 X 版）初稿，然后由發(fā)展部組織各相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審和修改。項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃（第 X 版）經(jīng)公司總經(jīng)理簽署后正式發(fā)布，作為對(duì)各相關(guān)部門和項(xiàng)目部進(jìn)行年度進(jìn)度考核的依據(jù)。3.1.2 發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃編制原則（1）項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃需滿足公司年度銷售、竣工面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)后，

38、公司將從年度銷售利潤(rùn)、開(kāi)工面積、竣工面積等角度出發(fā)，編制項(xiàng)目年度銷售利潤(rùn)和竣工備案面積等總體進(jìn)度指標(biāo)要求。因此，在編制項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，需要對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，按照倒排工期的方式來(lái)合理壓縮工期，以滿足公司總體進(jìn)度指標(biāo)的要求。案例：奧體新城項(xiàng)目原來(lái)的售樓區(qū)包括 16 棟高層，其建筑形式為地下兩層地下室、地上兩層集中商業(yè)裙房、地上共 33 層，則按正常進(jìn)度計(jì)劃編排需到08 年 3 月份才能達(dá)到售樓條件；但為滿足必須在 07 年底達(dá)到銷售條件的總進(jìn)度指標(biāo)要求，對(duì)原售樓區(qū)域范圍和建筑形式進(jìn)行了調(diào)整，將 7 棟高層也納入一期售樓區(qū)的范圍，同時(shí)將 7 棟高層設(shè)計(jì)成不帶地下室和商業(yè)裙房、戶型結(jié)構(gòu)變化較

39、小便于搶工的建筑形式，從而有效壓縮工期滿足了總體進(jìn)度目標(biāo)的要求。（2）設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃需要滿足項(xiàng)目分期分區(qū)銷售進(jìn)度目標(biāo)的要求。一般而言，售樓區(qū)先出圖，非售樓區(qū)按照正常工期出圖；樁基施工圖提前第 19 頁(yè)工程管理策劃指引出圖，以辦理樁基提前開(kāi)工許可證，在主體施工之前提前進(jìn)行樁基施工。由于大面積的人防地下室施工周期較長(zhǎng)（一般需要 3060 天施工時(shí)間），故0 以下的地下室施工圖還可提前出圖，以便在0分地下室的施工。案例：在進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)，西岸華府項(xiàng)目的三期地下室提前與二期主體工程一起施工，以避免地下室在雨季施工而延誤工期，則三期地下室需要與二期主體工程施工圖同時(shí)出圖；鹽田室外道路、擋土墻提前出圖，以便

40、在主體施工之前先進(jìn)行室外道路、擋土墻的施工，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。案例：奧體新城項(xiàng)目在出正式施工圖之前，提前 30 天制作施工圖報(bào)建文本進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建(規(guī)劃報(bào)建的周期為 30 天)，在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前用正式施工圖將原施工圖報(bào)建文本換出（此措施需要規(guī)劃主管部門的積極配合），從而節(jié)省了關(guān)鍵線路上規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間。（3）建筑工程技術(shù)方案的選擇要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求建筑工程技術(shù)方案的選擇除了要滿足建安成本控制目標(biāo)要求外，還需綜合考慮現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、工藝施工水平、工程質(zhì)量、安全文明施工等現(xiàn)場(chǎng)施工條件的影響，同時(shí)還需要滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求。基礎(chǔ)、鋼筋、模板、砼澆筑施工方案的選擇及材料設(shè)備的選型定

41、位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、創(chuàng)造效益，同時(shí)還要兼顧質(zhì)量和安全保證措施。案例：在進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工時(shí)，一般存在先開(kāi)挖土方再打樁和先打樁再挖土這兩種技術(shù)方案的選擇。我司西岸華府項(xiàng)目地基屬于較嚴(yán)重的淤泥土質(zhì)，采取先打樁并送樁到指定標(biāo)高然后再開(kāi)挖土方到基地標(biāo)高的施工方案，可減少基坑塌陷影響樁基施工進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)，故可按照先打樁、再挖土及基坑支護(hù)的施工順序來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃。（4）工程標(biāo)段劃分需要滿足進(jìn)度目標(biāo)要求第 20 頁(yè)工程管理策劃指引為了滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的要求，需要在滿足項(xiàng)目成本、質(zhì)量控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的工程標(biāo)段劃分，按照建筑面積引進(jìn) 23 家主包單位進(jìn)行施工。幾家主包單位同時(shí)施工，

42、能減少各家施工單位的同期勞動(dòng)力、材料設(shè)備資源的投入，各家施工單位能展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，有便于項(xiàng)目部加強(qiáng)進(jìn)度管理，從而減少進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。案例：中海日輝臺(tái)項(xiàng)目沒(méi)有按照售樓區(qū)工程標(biāo)段合理劃分的原則來(lái)進(jìn)行工程進(jìn)度策劃，而是按照最低價(jià)中標(biāo)原則由深圳金眾建筑工程公司來(lái)承建整個(gè)售樓區(qū)域 15 號(hào)樓主體工程。在施工過(guò)程中，由于該公司為國(guó)營(yíng)性質(zhì)，工人的施工積極性不高，且又適逢該公司進(jìn)行股份制改革，工程管理人員和施工工人都人心惶惶無(wú)心施工，故造成了工程進(jìn)度的嚴(yán)重拖延。迫于形勢(shì)需要，我司當(dāng)機(jī)立斷將其中的 35及地下室另行委托深圳園林建設(shè)工程公司進(jìn)行施工，才避免了工程進(jìn)度的更大延誤。（5）售樓區(qū)的設(shè)置應(yīng)滿足售樓區(qū)搶工進(jìn)度計(jì)劃的要求

43、在編制項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，需要對(duì)分期分區(qū)和建筑形式方面進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整和策劃，以滿足售樓區(qū)開(kāi)盤銷售的進(jìn)度要求。一般可采取的措施有：將售樓區(qū)設(shè)置在多層、小高層相對(duì)集中的區(qū)域，帶地下室的高層因施工工期較長(zhǎng)故盡量設(shè)置在售樓區(qū)外；樣板房盡量設(shè)計(jì)在第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層上層，以便在結(jié)構(gòu)澆筑完成后能夠盡快進(jìn)行拆模、砌筑、抹灰等粗裝修工程，從而為盡早將工作面移交給精裝修單位進(jìn)行樣板房裝修創(chuàng)造條件。（6）各單位工程的施工順序需要滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度的要求在編制項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，需要對(duì)幼兒園、地下室、室外道路、化糞池等單位單項(xiàng)工程的施工順序進(jìn)行合理的策劃，并對(duì)分期出圖、工程分判等計(jì)劃進(jìn)行針對(duì)性安排，以滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度目標(biāo)的

44、要求。案例：為滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度的要求，利用項(xiàng)目容積率小、樓間距寬、場(chǎng)地第 21 頁(yè)工程管理策劃指引高差大的特點(diǎn)，半山溪谷項(xiàng)目需要采取室外管線、道路工程在主體結(jié)構(gòu)之前施工的順序來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃，則室外總圖和管線、道路工程設(shè)計(jì)需在主體施設(shè)計(jì)之前出施工圖；怡瑞山居的售樓區(qū)在東區(qū)，而幼兒園等配套設(shè)施在西區(qū)，但由于幼兒園等社區(qū)配套設(shè)施在售樓區(qū)辦理預(yù)售時(shí)就需要結(jié)構(gòu)封頂并簽署社區(qū)公共配套設(shè)施移交協(xié)議故在售樓區(qū)進(jìn)度計(jì)劃的編制時(shí)需要同時(shí)考慮幼兒園的設(shè)計(jì)、報(bào)建及施工進(jìn)度計(jì)劃。（7）售樓區(qū)樁基、主體工程等合約分判需滿足進(jìn)度目標(biāo)的要求按照常規(guī)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序，樁基和施工圖出圖后才能進(jìn)行樁基和主體工程的招投標(biāo)程序（樁基工程

45、分判需 1520 天，主體工程分判需 4050 天）。為了滿足售樓區(qū)進(jìn)度目標(biāo)的要求，在綜合考慮成本和進(jìn)度控制的基礎(chǔ)上，對(duì)售樓區(qū)關(guān)鍵線路上的樁基、0模擬招標(biāo)等方式來(lái)進(jìn)行分判，以便施工單位可提前進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行臨建搭設(shè)等準(zhǔn)備工作，一待施工圖出圖即可開(kāi)工建設(shè)，從而節(jié)省關(guān)鍵線路上的工期。案例：半山溪谷部分樓棟采用擴(kuò)初圖紙來(lái)進(jìn)行主體工程的模擬清單招標(biāo)、西岸華府項(xiàng)目售樓區(qū) 35 棟的主體工程采用已提前施工的 1 棟施工圖來(lái)進(jìn)行模擬清單招標(biāo)、奧體新城項(xiàng)目采用擴(kuò)初圖紙來(lái)進(jìn)行0 以下地下室及 7 棟主體工程的模擬清單招標(biāo)，均有效節(jié)省了主體工程分判在關(guān)鍵線路上的耗用時(shí)間。（8）進(jìn)度計(jì)劃要切實(shí)可行，留有余地在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中

46、，存在許多諸如政府主管部門政策變化、雨季和臺(tái)風(fēng)等不利氣候條件、基礎(chǔ)地質(zhì)情況復(fù)雜、物資和材料供應(yīng)短缺等不利因素，故在進(jìn)度計(jì)劃編制之前要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)進(jìn)行分析，提前制定應(yīng)對(duì)措施，并充分考慮各種不利因素的影響，在進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)適當(dāng)留有余地。案例：西岸華府項(xiàng)目的地基為淤泥土質(zhì)且地下水位高，故樁基礎(chǔ)施工前需要考慮止水帷幕等基坑支護(hù)及防水措施，則樁基礎(chǔ)施工的時(shí)間相對(duì)需要較長(zhǎng)以第 22 頁(yè)，工程管理策劃指引切實(shí)可行；奧體新城的一期人防地下室需要在 78 月份雨季進(jìn)行施工，且由于存在溶洞等復(fù)雜地質(zhì)情況，故在編制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)需要為地下室預(yù)留足夠的施工時(shí)間。（9）不同物業(yè)類型的合理開(kāi)發(fā)周期需要保證由于

47、各分部分項(xiàng)工程施工需要合理的工期才能滿足工程質(zhì)量和成本控制的要求，且設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工過(guò)程中都存在一些不確定因素，故不能為了滿足進(jìn)度目標(biāo)而無(wú)限制的壓縮工期，各中不同物業(yè)類型項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)周期需要保證。為保證進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性，在進(jìn)度計(jì)劃編制前, 除了對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)進(jìn)度管理水平應(yīng)有所了解外，還需對(duì)我司已建項(xiàng)目的進(jìn)度工期經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。通過(guò)對(duì) 2000 年以來(lái)我司已建各項(xiàng)目進(jìn)度情況的分析（具體參見(jiàn)附件深圳中海地產(chǎn)有限公司以建項(xiàng)目工期統(tǒng)計(jì)表），可總結(jié)出建筑面積約 10 萬(wàn) M2 的各種不同物業(yè)類型項(xiàng)目在深圳地區(qū)的合理開(kāi)發(fā)周期如下： 3 層）：約 300 天； 層）：約 360 天； 層）：約

48、460 天； 層）：約 560 天； 層）：約 700 天。（注：此處項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是指整個(gè)項(xiàng)目從樁基礎(chǔ)開(kāi)始施工到取得竣工備案證書(shū)的時(shí)間，從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工的時(shí)間由于差異化較大而不具有可比性）3.1.3 發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施管控措施（1）進(jìn)度目標(biāo)責(zé)任制及考核制度為了促使設(shè)計(jì)、報(bào)建、合約、施工等進(jìn)度計(jì)劃的按期實(shí)施，從項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃中選取適當(dāng)?shù)?46 個(gè)關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，形成各相關(guān)部門及項(xiàng)目部的年第 23 頁(yè)工程管理策劃指引度進(jìn)度考核目標(biāo)，簽訂部門/項(xiàng)目部年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任狀。在年終部門和項(xiàng)目部考核時(shí)，通過(guò)進(jìn)度考核目標(biāo)與實(shí)際完成時(shí)間的對(duì)比，來(lái)對(duì)各相關(guān)部門及項(xiàng)目部的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行考核。（2）進(jìn)度計(jì)劃月度評(píng)

49、價(jià)和動(dòng)態(tài)調(diào)整措施通過(guò)對(duì)各部門和項(xiàng)目部該月設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、施工等計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)與實(shí)際完成情況的月度分析，對(duì)項(xiàng)目每月進(jìn)度超前或滯后的原因進(jìn)行分析和預(yù)警，對(duì)其中存在的偏差及時(shí)予以糾正，使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度總是沿著計(jì)劃的軌道前進(jìn)；對(duì)由于不可抗因素造成項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃重大延誤的，可對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行即使調(diào)整，使進(jìn)度計(jì)劃更具有實(shí)際指導(dǎo)意義。（3）項(xiàng)目協(xié)調(diào)例會(huì)制度在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為避免項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃中的設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、施工等各計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的延誤和相互干擾，由項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭召集設(shè)計(jì)、報(bào)建、分判、營(yíng)銷等部門及項(xiàng)目部每周舉行一次項(xiàng)目發(fā)展協(xié)調(diào)例會(huì)。在會(huì)中，對(duì)各部門的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢討，對(duì)進(jìn)度實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)

50、題進(jìn)行討論并擬定解決措施，從而加強(qiáng)各部門之間的溝通，確保項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃全面、均衡的推行。3.1.4 發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃編制注意事項(xiàng)（參見(jiàn)附件 6：奧體新城項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃（第一版）（1）理清關(guān)鍵線路和關(guān)鍵任務(wù)一個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)分部分項(xiàng)工程千頭萬(wàn)緒，各工序之間的邏輯關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其中關(guān)鍵線路直接影響著進(jìn)度總目標(biāo)的能否按時(shí)實(shí)現(xiàn)，故編排進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要對(duì)關(guān)鍵任務(wù)的工期進(jìn)行重點(diǎn)控制。在進(jìn)度計(jì)劃中，施工圖出圖、施工許可證的取得、項(xiàng)目開(kāi)工、主體封頂、樣板房及售樓處裝修完成、竣工驗(yàn)收備案等工作任務(wù)節(jié)點(diǎn)是具有里程碑意義的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，故在進(jìn)度計(jì)劃的編排時(shí)也需要重點(diǎn)安排。第 24 頁(yè)工程管理策劃指引（2）關(guān)鍵線路工期的優(yōu)化調(diào)整

51、按照分部分項(xiàng)工程的正常工期來(lái)編排進(jìn)度計(jì)劃，工期往往不能滿足施工進(jìn)度總目標(biāo)的要求，故需要按照施工進(jìn)度控制總目標(biāo)來(lái)對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的工期進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。例如：按照正常進(jìn)度工期考慮，主體工程合約分判以及施工許可證的辦理都需占據(jù)關(guān)鍵線路的時(shí)間，但由于工期壓縮的需要，可通過(guò)模擬招標(biāo)、辦理樁基提前開(kāi)工證等方式來(lái)減少合約、報(bào)建流程在關(guān)鍵線路的耗用時(shí)間，從而有效縮短工期。（3）施工資源投入的優(yōu)化調(diào)整除充分考慮關(guān)鍵線路上的時(shí)間控制外，還應(yīng)對(duì)非關(guān)鍵線路上的工作任務(wù)在自由時(shí)差范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，確保勞動(dòng)力、材料、施工機(jī)具設(shè)備等資源投入的均衡、合理、有序，盡量避免施工資源投入驟起驟落、忽高忽地的現(xiàn)象發(fā)生。（4）進(jìn)度、質(zhì)量、成

52、本的綜合平衡一味壓縮工期將造成工程費(fèi)用的提高，各分部分項(xiàng)工程的合理工期得不到保證也將造成工程質(zhì)量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成設(shè)備、勞動(dòng)力的“窩工”浪費(fèi)。因此，在編排進(jìn)度計(jì)劃時(shí)需要盡量在工期、質(zhì)量和費(fèi)用方面取得平衡，在滿足進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用控制目標(biāo)基礎(chǔ)上編排合理工期，合理安排各項(xiàng)工作任務(wù)的起止時(shí)間。例如：在未取得施工許可證之前，應(yīng)合理安排樁基礎(chǔ)提前施工的時(shí)間；如樁基礎(chǔ)提前施工完畢，而主包單位遲遲不能進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工，必將造成樁機(jī)設(shè)備和資金的閑置浪費(fèi)。（5）進(jìn)度計(jì)劃要符合實(shí)際、松緊適度進(jìn)度計(jì)劃編排時(shí)要考慮本項(xiàng)目造價(jià)控制水平下所能吸引到的施工單位的進(jìn)度控制水平，同時(shí)還需要考慮復(fù)雜地質(zhì)條

53、件、建筑市場(chǎng)勞動(dòng)力短缺、雨季等氣候條件、春節(jié)等節(jié)假日等不利因素的影響，故施工進(jìn)度計(jì)劃的編排要安排應(yīng)適當(dāng)、符合實(shí)際，既不能太緊，又不能太松，計(jì)劃太緊造成無(wú)法完成，計(jì)劃太松第 25 頁(yè)工程管理策劃指引則不能發(fā)揮施工效率。（6）工序搭接緊湊合理，邏輯關(guān)系清晰在工程施工過(guò)程中，各分部分項(xiàng)工程之間存在一定的邏輯聯(lián)系，應(yīng)通過(guò)合理編排，使各分部分項(xiàng)工程在總工期的約束下無(wú)縫搭接、穿插施工，確保主分包單位各施工班組能夠組織連續(xù)、均衡作業(yè)和流水施工，避免由于工序不能有效搭接以致大型設(shè)備的反復(fù)進(jìn)出場(chǎng)、勞動(dòng)力停工窩工嚴(yán)重現(xiàn)象的發(fā)生。3.2 出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃策劃3.2.1 計(jì)劃編制內(nèi)容在項(xiàng)目開(kāi)工前，項(xiàng)目

54、部需要相應(yīng)編制項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表（參見(jiàn)附件 7：香蜜湖 1 號(hào)項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表；在建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得和售樓區(qū)開(kāi)放后，項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃需要根據(jù)實(shí)際進(jìn)度情況進(jìn)行調(diào)整，則項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表的編制依據(jù)為項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃和設(shè)計(jì)部、合約部、項(xiàng)目部相應(yīng)的詳細(xì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，其主要內(nèi)容如下：（1）設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃在項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃中對(duì)方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)等主要設(shè)計(jì)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)各種設(shè)計(jì)圖的細(xì)化出圖節(jié)點(diǎn)沒(méi)有明確，項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表將該項(xiàng)目各分期分區(qū)施工

55、過(guò)程中所有需要的施工圖和二次深化設(shè)計(jì)圖的出圖時(shí)間進(jìn)行一一列舉，并通過(guò)計(jì)劃交付時(shí)間與實(shí)際交付時(shí)間的對(duì)比，來(lái)督促設(shè)計(jì)部對(duì)各項(xiàng)圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行控制，以便更好地滿足工程施工的需要。（2）材料、施工樣板確認(rèn)計(jì)劃第 26 頁(yè)）工程管理策劃指引在施工前需要設(shè)計(jì)師對(duì)所采用的各項(xiàng)材料設(shè)備進(jìn)行樣板確認(rèn)，在施工過(guò)程中需要設(shè)計(jì)師對(duì)各個(gè)施工樣板進(jìn)行確認(rèn)，是我司貫徹 “樣板先行”制度、保證工程設(shè)計(jì)效果和施工質(zhì)量的重要原則。如果材料、施工樣板的確認(rèn)時(shí)間不及時(shí)，將造成現(xiàn)場(chǎng)“窩工”、工期延誤、返工等現(xiàn)象的發(fā)生，故在項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表中對(duì)所有材料、施工樣板的確認(rèn)時(shí)間進(jìn)行控制。（3）工程分判及承建商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃在

56、項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃中對(duì)樁基、主體、精裝修、室外工程等合約分判節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了規(guī)定，但還需要對(duì)各分期分區(qū)中所有主分包工程的細(xì)化分判節(jié)點(diǎn)和承包商具體進(jìn)場(chǎng)時(shí)間進(jìn)行明確。項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表可為合約管理部編制工程招標(biāo)月度計(jì)劃提供依據(jù)，以便使工程分判進(jìn)度能更好地滿足現(xiàn)場(chǎng)施工的要求。（4）甲供材分判及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表為了滿足項(xiàng)目施工進(jìn)度的要求，需要對(duì)各種甲供材料、設(shè)備的招標(biāo)時(shí)間和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間進(jìn)行規(guī)定。項(xiàng)目出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃表可為合約部編制甲供材料、設(shè)備等物資采購(gòu)月度計(jì)劃提供依據(jù)，同時(shí)能更好地控制各項(xiàng)甲供材料、設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，以避免材料、設(shè)備供應(yīng)不及時(shí)影響現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)象的發(fā)生。3.2.2 計(jì)劃編

57、制原則（1）設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付時(shí)間順序要滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)各分期分區(qū)施工順序的要求。例如：西岸華府項(xiàng)目三期地下室施工圖需要提前到與二期主體施工圖同時(shí)出圖，半山溪谷項(xiàng)目室外總圖（包括室外管線、消防道路、擋土墻施工圖）需要在主體施工圖設(shè)計(jì)之前出圖，以滿足現(xiàn)場(chǎng)施工順序的要求。（2）設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃要滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)度要求。例如：為了滿足 07 年底開(kāi)盤銷售的進(jìn)度要求，將奧體新城項(xiàng)第 27 頁(yè)工程管理策劃指引目樁基、0 以下、0 以上需要分批出圖，以滿足現(xiàn)場(chǎng)樁基、地下室提前施工節(jié)省建設(shè)周期的施工進(jìn)度要求。（3）設(shè)計(jì)出圖及圖紙交付計(jì)劃由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編制，但編制過(guò)程中需要與

58、設(shè)計(jì)師進(jìn)行充分溝通，要求既能滿足現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的需要，又能綜合考慮設(shè)計(jì)單位的資源投入、造價(jià)成本，不能因?yàn)槠孀非蟪鰣D速度而忽視圖紙質(zhì)量。（4）材料、施工樣板的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于材料、施工樣板內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)效果、工程質(zhì)量和施工進(jìn)度；材料樣板的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)盡量提前，爭(zhēng)取在施工前將所有的材料樣板進(jìn)行確認(rèn)，為項(xiàng)目施工盡早施工創(chuàng)造條件；施工樣板確認(rèn)的時(shí)間安排也需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)各分部分項(xiàng)工程施工進(jìn)度進(jìn)行合理安排，避免由于施工樣板確認(rèn)不及時(shí)而造成現(xiàn)場(chǎng)返工、工期延誤現(xiàn)象的發(fā)生。（5）主分包工程分判及承建商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃要滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)各分期分區(qū)施工的進(jìn)度要求。例如：為了滿足項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度的要求，怡美山

59、莊一期 A 區(qū)在主包工程分判期間，專門委托了一家施工單位進(jìn)行土方開(kāi)挖、承臺(tái)及地梁澆筑等0行0 以上的工程施工，從而有效節(jié)省了工期。（6）各項(xiàng)主分包工程的內(nèi)容要全面、詳盡，避免由于主分包工程內(nèi)容遺漏而影響現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度；同時(shí)工程分標(biāo)范圍不能存在“盲區(qū)”，以免存在施工內(nèi)容的施工單位不明確而加大現(xiàn)場(chǎng)工程協(xié)調(diào)管理的難度。（7）甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃要滿足現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的要求，避免出現(xiàn)由于甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)不及時(shí)而造成現(xiàn)場(chǎng)窩工、待料現(xiàn)象。例如：電梯、扶梯等大型設(shè)備的供貨周期一般在 23 個(gè)月，如果不能按照要求的時(shí)間提前訂貨，將造成電梯安裝工期的延誤。（8）甲供材料、設(shè)備的分判和進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)

60、編制，但編制過(guò)程中需要與設(shè)計(jì)部進(jìn)行充分溝通，既要能滿足現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度的需要，又要能綜合考第 28 頁(yè)工程管理策劃指引慮鋼材、電纜等價(jià)格敏感材料的市場(chǎng)價(jià)格漲跌因素，不能按照“一味求快”的思路進(jìn)行甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)。否則，一方面將造成材料設(shè)備采購(gòu)成本的升高，另一方面甲供材料設(shè)備提前進(jìn)場(chǎng)將造成資金的積壓、保管費(fèi)用的提高。3.2.3 計(jì)劃實(shí)施管控措施（1）在項(xiàng)目施工過(guò)程中，將各項(xiàng)設(shè)計(jì)出圖、材料施工樣板確認(rèn)、工程和甲供材分判的計(jì)劃時(shí)間和實(shí)際時(shí)間進(jìn)行逐項(xiàng)對(duì)比，隨時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)出圖、合約分判工作進(jìn)行預(yù)警和調(diào)整，可使設(shè)計(jì)、合約工作的各項(xiàng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)得到有效控制。（2）在項(xiàng)目施工過(guò)程中，可組織設(shè)計(jì)、合約、項(xiàng)目等相關(guān)部門定