市家屬樓物業(yè)管理預案

1、75/75#市工商局家屬樓物業(yè)治理方案一、 整體方案策劃思路針對本物業(yè)小區(qū)的自然條件和業(yè)主構成特點，按照相關物業(yè)治理規(guī)定和物業(yè)治理行業(yè)服務標準，本公司預備對#工商局職工住宅小區(qū)采取的總體治理思路為：（一）、安全治理安全治理是物業(yè)治理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)的特點。本公司采取全封閉式治理，即在人員治理上將進出小區(qū)的人員嚴格實施“來訪登記”的方式進行操縱；在交通、物品出入治理上，采納本公司獨有的“經歷規(guī)范”法，對小區(qū)業(yè)主的車輛粘帖有本小區(qū)標志的準?？ǎ瑯藴驶卫?，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”“不均衡治理法”也將

2、全面應用于阿都市工商局職工住宅小區(qū)，以確保本小區(qū)在安全治理上的萬無一失。保安人員素養(yǎng)要求：采納復員軍人，采取每周六天制準軍事化治理、培訓；所有服務于本小區(qū)的保安人員年齡均在22-28歲，身高173以上。門崗人員必須跨立服務，每天見業(yè)主的第一面均要敬禮；統一著裝，配飾“人性化”服飾。（二）、公共事務治理與人性化服務針對本小區(qū)的實際情況，本公司預備在公共事務治理中全面推行標準化治理和人性化服務的治理模式，特不措施有：1、設定小區(qū)服務中心。采取酒店式一站式服務的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時刻得到處理。2、“時效制”所有治理處的對外服務工作均采納限時工作制，在對業(yè)主

3、公開承諾的時刻內完成。3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業(yè)享有盛譽的人性化服務制度，通過承諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)治理的服務水平。4、不均衡治理、所有職員的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為要緊目標。（三）、消防治理對做好本物業(yè)小區(qū)的消防工作我們將采取以下措施：、 嚴格按照有關消防法規(guī)的要求，協助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。、 建立防火規(guī)章制度，由治理處與大廈業(yè)主簽定消防責任書，關實施必要的獎懲措施。、 建立一支由治理處全體職員及部分業(yè)主共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。、 經常進行防火檢查，及時清除消防通道違夫擺放的物品，消

4、除業(yè)主辦公區(qū)域內的火險隱患。、 定期檢測消防設施，器材的安全系數，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于專門好狀態(tài)。（四）環(huán)境服務治理環(huán)境服務是形象工程。針對環(huán)境治理這類工作的特點，本公司預備采納如下治理方式：1、 定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分不制定出不同的清潔標準。然后論據本公司長年積存下來的（勞動定額）標準通過投票來競爭上崗配置清潔工，花木工，從而確保環(huán)境服務質量。2、 按照國際環(huán)境質量體系的要求全面治理小區(qū)的生活環(huán)境，將環(huán)境服務操縱擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面，必定帶給本小的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、滯凈、安詳的生活環(huán)境。3、 所有服務于本小區(qū)的

5、保潔人員年齡均在40歲以下，形象好，服務意識強，無不良適應。（五）社區(qū)文化為了營造健康爽朗、個性鮮亮、美好、和諧的社區(qū)文化扭扭氛圍，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境，活躍轄區(qū)氣氛，增強業(yè)主/住戶參與意識，使治理處工作的得到業(yè)主及住房及社會各屆的支持和理解，建立良好的社會公共關系，我公司將在本小區(qū)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。首先，在物業(yè)入住時，開展一次主題為“愛我家園”的喜慶活動。其次，在日常治理服務期，每季度開展諸如象棋競賽，書法競賽等益智活動；每到節(jié)日還將進行小型慶?；顒?；在小區(qū)顯眼處設置主題宣傳欄，定期組織保安員及工作人員，及小區(qū)業(yè)主共同參加學習交流，每月更換社區(qū)宣傳欄，讓業(yè)

6、主了解治理處，信任治理處，支持治理處的工作；最后，我們還將興行小區(qū)植物認養(yǎng)的長期活動，即業(yè)主能夠認養(yǎng)一種植物或一棵樹，提高小區(qū)愛護環(huán)境，關注生態(tài)的優(yōu)良適應。（六）內部運行機制本公司的內部治理機制全方位地推行了標準化治理。如接管本小區(qū)，我們公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化治理，規(guī)范化服務。二、 治理機構設置和規(guī)章制度（一） 治理機制1、 時效工作制：我方對業(yè)主的服務工作一律實行時效工作制即本公司承諾有對外的服務工作，均在向業(yè)主公開承諾的時刻內完成或有處理結果。2、 公開服務制：所有服務工作均向業(yè)主公司。治理個禁止職員向業(yè)主索取任何酬勞。3、 首問責任制：任何職員在接到業(yè)主咨詢、投訴、

7、求助時均負責將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認可。4、 財務公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務收支賬目，同意業(yè)主的公開咨詢。5、 全天候服務：我方實行全天24小時服務。治理處設熱線服務電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。6、 不均衡治理：我方各項服務工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)約業(yè)主的每一分鈔票，更加符合專業(yè)化物業(yè)治理公司的要求。7、 回訪工作制：我方將依照自己人的標準作業(yè)規(guī)程對開展的服務工作定期走訪業(yè)主虛心同意業(yè)主的建議，批判。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。8、 安全預案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全治理產的問題，對治安重點、難點

8、建立預案制度，可能出現地突發(fā)總是均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。9、 保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則治理業(yè)主的物業(yè)，不管何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的治理節(jié)余將用于業(yè)主的服務之中。（二） 治理規(guī)章制度我方堅持“以人為本、服務第一”的宗旨，通過深入的接觸和踏實的工作，并將之充分體現在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度。來保證動作的有效性。公眾制度目錄1、 業(yè)主公約2、 客戶手冊3、 文明公約4、 客戶登記制度5、 裝修治理制度6、 客戶信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)規(guī)定7、 客戶搬入、搬出物品治理方法8、 戶外廣告、招牌、宣偉設施及其他懸掛物品的治理

9、方法9、 臨時用電治理規(guī)定10、 車輛治理規(guī)定11、 停車場治理規(guī)定12、 其他內部崗位責任制1、 治理處主任崗位職責2、 治理處副主作職責3、 公共事務部主管職責4、 維修部主管職責5、 環(huán)境治理部主管職責6、 辦公室方員崗位職責7、 檔案資料員崗位職責8、 工程技術崗位職責9、 清潔工職責10、 綠化工職責11、 保安隊長崗位職責12、 保安員崗位職責13、 義務消防員職責三、 治理人員配備方案及治理制度（一） 治理人員及專業(yè)技術人員配備方案設治理處主任一名；公共事務治理員一名，保安六名；保潔員六名；維修工二名。（二） 職員培訓方案，職員考核與獎懲機制職員培訓：為了提高治理水平，采取平常自

10、學為主和定期培訓為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素養(yǎng)、業(yè)務能力和工作水平，做到全員培訓合格。1、 新招聘人員實行一個月業(yè)務學習，考試合格者留用。2、 保安員每日進行常規(guī)訓練，增強安全責任心。3、 每周安排一定時刻學習有關業(yè)務文件、報刊、書籍，興行治理經驗座談會。4、 每季興行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟悉本小區(qū)消防設施分布狀況以及學習有關救生方法，并進行消防演習，要求人人達標。5、 定期培訓職員處理突發(fā)事件的應急能力，熟練掌握在發(fā)生火警，治安案件等情況下應急處理方法，并進行消防演習，要求從從達標。6、 每年組織現市內外的先進單位參觀學習7、 有打算的安排維修，綠化等各工種職員

11、分批進行培訓學習和深造，以確保職員的整體文化素養(yǎng)。8、 定期進行電腦培訓和智能化治理的培訓，引進現代高科技治理技術，提高工作效率。培訓目標：1、 確保職員年度培訓在150課時以上；2、 新職員培訓率100%，培訓合格率100%；3、 治理人員持證上崗率100%4、 專門工種人員持證上崗率100%5、 職員年度培訓率100%，培訓合格率100%。培訓方式：自學；自辦培訓班；外派學習培訓；理論研討或專題討論；參觀學習；崗位輪訓。除上述培訓項目外，我們還將針對本小區(qū)的實際情況，對治理處職員進行下述緊急事件處理培訓：火警應變；電力故障，上、下水管道爆破；雷暴和臺風；百法聚攏滋事，處理可服物體與恐嚇電話

12、；處理本小區(qū)客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物。職員考核與獎懲：1、錄用與考核（1）錄用：依照我公司的人員編制、用工條件，經人事部門和用人單位聯合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經治理處培訓部門對職員進行上崗培訓和業(yè)務考核，試用3個月。（2）考核：考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段，我公司制訂了一系列的考核制度和實施方法：A、簽訂經營治理目標責任書，考核整體目標完成情況。B、每年對職員進行兩次崗位考核，依照考核業(yè)績實施獎懲?？己寺?00%，年淘汰率5%，崗位輪換率10%。C、對新職員在錄用前進行一次全面考核和面試，經培訓后進行考核，考核率100%。D、培訓項目結束后，對培訓人員進行一次全面

13、考核。E、對治理處要緊負責人每年進行兩次民主評議，依照評議及考核結果決定是否續(xù)聘和調換。2、淘汰機制在實施小區(qū)物業(yè)治理過程中將嚴格按照我公司的職員考核和淘汰機制程序運作，結合小區(qū)實際情況，貫徹實施淘汰機制，提高治理服務水平。（四）職員著裝、標志1、公司將在 治理處采納新設計制作的統一有公司標志的服裝，依照不同工種統一著裝。2、所有工作人員的著裝必須保持清潔、平坦，不得帶有污跡、褶皺、開線、掉扣。3、著裝應得體、光潔，不得卷衣袖、褲腿，定期換洗。4、穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。女職員如著裙裝，應穿肉色絲襪，男職員應穿深色襪子。5、必須佩帶有公司統一標志的服飾。四、房屋維修養(yǎng)護及裝

14、修治理（一）維修治理方案維修部主管對小區(qū)內進行實務性的治理，組織維修工對本物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保小區(qū)內物業(yè)治理的正常運轉，具體職責如下：1、依照治理處的治理目標，制訂 花園內物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。2、必須具備工民建的有關知識，能編制工程預決算，明白得房屋結構特點以及使用要求。3、必須具備物業(yè)的有關治理知識，熟悉物業(yè)治理條例與治理處的有關規(guī)章制度。4、掌握小區(qū)內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。5、同意小區(qū)業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和氣，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。6、組織維修員對小區(qū)內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)

15、，確保地下排污、雨水管道的暢通。7、經常巡視小區(qū)內及檢查維修工的工作情況，發(fā)覺問題及時處理。8、定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素養(yǎng)。9、響應并參與治理處組織的公益活動，積極配合其他部門做好各項物業(yè)治理工作。（二）對私搭亂建和改變房屋用途等現象治理措施1、全體職員均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現象的巡查和監(jiān)督。2、在業(yè)主入住期對此類治理規(guī)定進行全面宣傳。3、對已發(fā)生的類似現象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權利。4、加強日常監(jiān)管。（三）房屋裝修治理方案1、裝修施工隊和裝修方案的選擇（1）關心業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。（2）業(yè)主選擇的裝修

16、方案應符合規(guī)定，不出現違章裝修項目，治理處將對裝修方案進行嚴格的審查。2、裝修申報（1）住戶裝修，必須提早七天向治理處申報，事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。（2）業(yè)主領取裝修審批表（附表三）、裝修人員登記表等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時刻、施工圖紙、施工隊伍等。3、裝修審批（1）業(yè)主應如實填報裝修內容，并提交裝修設計圖紙。（2）在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現違章裝修方案。（3）業(yè)主（住戶）收到批復后，交納裝修治理押金，帶領選定的裝修隊負責人到治理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂裝修施工隊伍責任書

17、，領取裝修許可證。4、施工治理（1）所有施工必須按照治理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報治理處審批，出具更改通知后方可施工。（2）施工期間，業(yè)主進行現場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。（3）裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不超過30天，如確實需要延期，要到治理處辦理延期手續(xù)。（4）施工時刻：每天施工時刻為8：0012：00；14：0018：00。嚴禁擾民。（5）裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責任人自主負責。（6）管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必

18、須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。（7）裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則出責令恢復原狀外，按30%50%的裝修押金罰款。（8）空調應按安裝在統一規(guī)劃的位置，空調架統一式樣安裝。（9）不得改變陽臺的用途，防盜窗花由治理處設計統一式樣。（10）施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地點放置并當天清運不得損壞公用設施、設備，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5、驗收（1）裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向治理處申請竣工驗收，治理處將派人進行查驗。（2）隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。（3）竣工驗收后，由驗收人員在裝修申請審批表上驗收

19、欄內簽名。驗收不合格時，限期整改，再行復驗，直到合格。（4）裝修驗收合格并使用一個月后，經治理處復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）和施工隊。五、房屋共有設備設施治理（一）制訂設備安全運行治理方案1、所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，即要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。2、新上崗、轉崗的機電維修人員必須通過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。3、設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。4、工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。5、非電氣工作人員未經同意，不得私自進入變、配電房。6、關于

20、設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。7、電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。（二）公共照明系統治理方案1、制訂年度、月份保養(yǎng)打算；2、經常檢查小區(qū)內所有公共照明系統的情況。3、以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；4、每月進行一次全面大檢查，保證小區(qū)照明正常運轉；5、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；6、冬夏季節(jié)注意調整路燈開熄時刻；7、制訂安全使用規(guī)范和應急維修打算。（三）弱電及自動化系統治理方案1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統的分布；2、熟悉

21、維修電路原理功能圖；3、制訂實施安全操作規(guī)范；4、用“觀看法”和“靜態(tài)測量法”檢查故障的起因；5、做好年度、月份保養(yǎng)打算，依此進行檢查、維修；6、對小區(qū)弱電自動化系統的應急有打算、有方案；7、加強非直接責任弱電設施（如電話、有線電視等）治理部門的聯系，確保正常運轉。（四）給排水系統治理方案1、維修部主管組織研究、制定給排水設備設施維修保養(yǎng)年度打算并報批；2、維修部主管負責向有關用戶通知停水的情況；5、維修工每年兩次清洗給排水設備設施；6、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知；7、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。（五）共用配套設施治理方案1、建立共用設施檔案并予以公布；2、制訂維修保養(yǎng)打算；3、對 小區(qū)內

22、所有共用設施進行編號，并設有標識；4、按“誰受益、誰付費”的原則進行維修保養(yǎng)；5、制訂共用設施維修制度；6、協調業(yè)主之間的關系，便于維修的實施；7、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知；8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。六、保安車輛治理（一）停車場及地面車輛治理方案、安全防范治理方案1、交通治理的原則（1）依法辦事的原則。（2）文明服務的原則。（3）規(guī)范治理的原則。（4）時效性原則。2、車輛行駛、停放治理、安全防范治理（1）監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5km/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。（2）提醒司機關鎖好車門、窗。（3）巡檢車輛情況，發(fā)覺門、窗未關好，有漏油、漏水等現象應及時通知車主。（4）

23、留意進入轄區(qū)內的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止入轄區(qū)，對兩輪摩托車營運或兩輪摩托車超載的車輛嚴禁進入轄區(qū)。（5）嚴密凝視車輛情況和駕駛員的行為，幸免意外的發(fā)生。（6）禁止出租的士出入小區(qū)。（7）指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。（8）對轄區(qū)內路面的一切車輛實行統一停放治理。（二）警示標志治理措施1、保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線等進行檢查，發(fā)覺有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。（1）保安主管對班長報告的交通標識的損壞進行核實，并報公共事務部處理。（2）保安班長負責檢查交通設施的狀態(tài)，發(fā)覺有損失、歪斜

24、移位和風化變色時，及時報告保安主管以便公共事務部、維修部修復或更換。（3）保安主管對整個轄區(qū)內的交通設施作出評價，報治理處以便為便為完善道路交通設施系統提供依據。（4）愛護各種交通設施不被破壞。2、交通設施的治理，除保安班長進行系統治理外，還應將此項內容納入當值保安員的責任范圍；3、對有意或過失造成交通設施損毀的責任者，要按公司有關進行處罰或令其賠償。4、保安班長將轄區(qū)交通設施的治理狀況填寫在交通設施檢查保養(yǎng)記錄表上。并由部門歸檔保存兩年。七、急發(fā)性事件治理突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程1.0 目的。規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應急處理能力，維護轄區(qū)內的正常工作和生活秩序。2.0 職責保

25、安部主管負責指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負責落實保安部主管下達的命令，具體處理突發(fā)事件。3.0 程序要點3.1 處理各類突發(fā)事件的差不多原則：快速反應、統一指揮、服從命令、團結協作。3.2 盜竊3.2.1 當發(fā)覺有盜竊現象或接到盜竊報案時，立即用向保安主管報告現場的具體位置，留在或迅速趕赴被盜現場，維護現場秩序，愛護現場，禁止一切人員進出現場：（1）保安員到達現場后立即了解被盜的具體情況；（2）保安員到達現場前，案犯已逃離現場時，可用電話或對講報告，現在不應隨意泄露案件的性質。（3）保安員到達現場時，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可將其有效操縱同時向保安部主管/班長報告。3.2.2 保安主管接報

26、告后立即指揮調遣保安干部及保安員對現場進行愛護，并迅速趕赴現場：（1）向被盜竊的當事人或知情人了解清晰犯罪嫌疑人的特征及其逃離方向，通知門崗進行嚴密監(jiān)控，視情況立即組織保安員去抓獲犯罪嫌疑人；（2）保安部主管了解的案情及收集資料進行甄不；（3）保安部主管將了解的案情及收集資料進行分析總結后向治理處主任匯報、請示做出進一步工作指示。3.2.3 治理處主任收集有關資料及信息后，依照案件損失及阻礙的大小向公安機關/總經理報告案情。3.3 搶劫3.3.3 發(fā)覺有搶劫行為或接到有搶劫報案時；（1）應立即上前視情況制止該犯罪行為或迅速趕赴現場，并對現場進行愛護，同時向保安部主管報告；（2）如犯罪嫌疑人仍在

27、現場時應立即采取機智措施防止其逃跑，尋求增援，進行抓捕，帶回保安部交公安機關處理；（3）向事主了解人身是否受到損傷及財務的損失情況，如事主受傷則應送醫(yī)院救治；（4）遇敵眾我寡，敵強我弱時，應采取“敵逃我追，敵強我纏，一邊追一邊聯絡”的方法，以免造成不必要的損傷。3.3.2 保安主管接報告后，立即指揮、調遣案發(fā)地附近的保安員對現場進行封鎖和愛護，并迅速趕赴現場指揮：（1）調派保安員增援、搶救、圍捕、愛護現場；（2）向事主或知情人詢問犯罪嫌疑人的特征，對被抓捕的犯罪嫌疑人進行甄不、詢問且有效操縱；（3）將有關線索及抓獲的犯罪嫌疑人移交公安機關處理。3.3.3 治理處主任接報告后立即趕赴現場，處理善

28、后工作，上報公安機關及公司總經理，積極配合公安機關工作。3.4 兇殺3.4.1 發(fā)覺有兇殺行為或街道兇殺報案時：（1）立即趕赴現場視情況制止違法犯罪行為，并對現場進行愛護，同時向保安主管或治理處主任報告；（2）封鎖案發(fā)覺場，在公安人員到達前，堅決禁止任何人進出現場；（3）犯罪嫌疑人尚未逃離現場時，應操縱其逃跑，尋求增援并抓捕，交公安機關處理；（4）對傷者應立即送往醫(yī)院搶救；（5）立即向到達的公安人員報告登記的事項。3.4.2 保安主管接報后立即上報主任，迅速趕赴現場指揮；（1）調遣指揮保安員對現場進行警戒封鎖；（2）維護和疏導交通秩序，搶救傷者，做好記錄；（3）協助公安機關工作，提供資料及線索

29、。3.4.3 治理處主任將案情向公安機關通報，并協助和指揮保安人員配合公安人職員作，將案情報告總經理。3.5 中毒事件（如住戶煤氣、食物中毒等）3.5.1 發(fā)覺有中毒情況或接到中毒事件報告時：（1）應立即報告保安主管，并留在現場或趕赴現場切斷毒源，使毒物不再接著擴散，疏散現場周圍的圍觀者；（2）將煤氣中毒者快速拖離現場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送往醫(yī)院搶救；（3）對其他類不的中毒者，應盡快將其拖離現場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救；（4）將中毒人員的情況報告給保安部主管。3.5.2 保安主管接到報告后，立即調遣人員支援，并報告主管經理并迅速趕赴現場搶救；

30、（1）調遣指揮保安員維護現場，搶救中毒人員；（2）調查中毒的緣故，核準毒源是否確已切斷，防止有漏毒現象而接著造成不必要的傷亡；（3）護送中毒者到醫(yī)院搶救。3.5.3 治理處主任將情況通報有關部門及總經理；（1）將中毒事件是屬犯罪行為所致，應及時向公安機關報告；（2）將中毒情況通報給醫(yī)院，請示求援；（3）通知中毒者家屬進行對外協調工作。3.6 交通意外事故3.6.1 發(fā)覺交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：（1）應立即報告保安部主管發(fā)生事故現場的具體位置；（2）留在現場或迅速趕赴現場愛護現場，搶救傷者；（3）對重大的交通意外事故須請示保安主管進行職員支援。3.6.2 保安部主管接報后立即報

31、告治理處主任，并迅速趕赴現場參加搶救：（1）調遣保安員、機動保安員維護現場秩序、交通秩序；（2）送重傷者到醫(yī)院搶救；（3）報交警大隊事故組（電話122）時刻及地點：造成的傷亡及損毀情況；已送搶救情況。3.6.2 治理處主任接報后立即趕赴現場，依照事故的需要，調派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經理。3.7 水浸、火災等災難事故3.7.1 遇到水侵、火災等災難事故時：（1）通知或協助住戶做好防火措施，協助機電維修部對水侵的疏導排泄工作；實施對火災的救援滅火工作；（2）防止在水浸、火災等災難發(fā)生時，伴隨的犯罪行為發(fā)生；（3）協助交警部門處理住宅小區(qū)內的交通意外事故。3.7.2 治理處主任接報后

32、立即作出統一指揮；（1）安排人員及車輛對住戶做好疏散工作；（2）通報醫(yī)院、公安、消防等有關部門，請求救援；（3）報告公司總經理。3.8 其它突發(fā)事件。服從公司統一調度和布置。八、環(huán)境衛(wèi)生治理（一）環(huán)衛(wèi)保潔方案本物業(yè)為住宅小區(qū)，保潔事關整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必定明顯高于一般物業(yè)。1、 保潔安排 人員部署依照保潔任務量劃分工作區(qū)域，落實到人。 時刻部署以幸免對客戶工作的阻礙和干擾為原則安排保潔工作。 協作部署依照工作面廣、量多、變化大的特點。組織多方面力量參與配合，明確全體職員都有保潔義務，做到“人過地凈”；2、 保潔標準保潔部分涉及到的工作對象專門多，現列舉將在本物業(yè)采納的清潔保養(yǎng)工作標

33、準： 樓道地面的清潔：每天清掃，每周拖洗，且每月固定時刻清潔齊全面刷洗一次。達到目視潔凈、無污漬、無雜物。 標準層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內無蟲尸。 樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。 防火門用紙巾擦試門板60公分后，紙巾不被明顯污染。 室內的治理無積塵，無浮塵。 過道墻角位目視無蜘蛛網，墻面無明顯污染。 通道內的窗戶、窗臺，各箱體上目視無灰塵、無油跡。 12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責。9.建筑附屬物如消防水管，消防栓，等的清潔，每周清潔。10.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物，積塵。11.小區(qū)道路每季清洗一次，保持無雜

34、物，無積水，無污漬。12.所有污水井，無沉積物。13.垃圾日產日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味，無污漬，無積水，無雜物。14.每周定期消殺一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，每處下水井蟑螂少于五只。15.化糞池的清理時刻按使用情況而定，保證不外溢。特采納的保潔工具，：榨水車，玻璃刮刀、涂水器、高壓水槍、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。（二）商業(yè)網點治理為了保障住宅區(qū)內住戶及商店的整體利益，制造良好的經營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。1、 凡區(qū)內營業(yè)的各類商業(yè)網點，店主應按規(guī)定地點放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點置放垃圾桶者，罰款五百元至三千元。2、 任何商業(yè)網點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴

35、大營業(yè)場地，違者要限令搬回，恢復原樣，逾期不改者，處以罰款二百元到一千元，并沒收物品。3、 各網點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎指示牌等，除責令限期拆除外，并罰款一百至五百元。4、 商業(yè)網點不得隨意動用及更換水、水設施。消防器材及其他公共設備，違者視情節(jié)輕重，報相關部門處理。商業(yè)網點裝修，應嚴格遵守小區(qū)關于裝修治理的一切規(guī)定。（三） 排煙、排污、噪聲等操縱措施1、 加強社區(qū)內汔車尾氣達標的宣傳。2、 嚴禁鳴笛，并輔以宣傳，招貼等方式。3、 實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾。防止交叉感染和空氣污染。4、 先用低噪聲工具，自發(fā)操縱噪聲。5、 先用毒性弱的藥劑，防止

36、環(huán)境污染。6、 裝飾方案審批，強化施工監(jiān)理，杜絕野蠻施工及污染裝修設計，用料。7、 鼓舞宣傳居民、商家安裝無氟降耗空調機型。九、綠化治理（一）綠化治理方案本物業(yè)的綠化面積大，達到了并超過了國優(yōu)小區(qū)綠化率的要求，綠化配置差不多合理。經我公司對現場的實際勘察，擬采取以下治理方案：1、 草地的養(yǎng)護治理草地養(yǎng)護標準是：均勻一致，無雜草，。綠化草地可分為三個時期，一是長滿期；是旺長時期也叫旺長期，三是緩長時期，也叫退化期。 恢復長滿時期的治理?，F在在養(yǎng)護治理上，重在水肥的治理，貼草后一周內早晚噴水一次，二周一般二天噴水一次，保濕為主，一周開始到三個月內每半月施肥一次。 旺長時期的治理。草地植后第二年至每

37、五年是旺盛生長時期，重在保綠。剪草后畝用24斤尿素。旺長季節(jié)，控肥控水操縱系長速。剪草是本時期的工作重點。 緩長時期的治理。種后610年的草地，在高溫多濕的季節(jié)易發(fā)生根腐病，秋冬易受病蟲害的發(fā)生。2、 綠籬的養(yǎng)護治理綠籬的養(yǎng)護治理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。3、 綠化樹木的治理綠化樹木要緊的蟲害有天牛，木虱，潛葉虎等，采納常規(guī)殺蟲劑，介特靈等均能達到防治效果。要緊是病害有，根腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治藥物有托布津、多菌靈等4、 花卉的治理鮮花為小區(qū)的業(yè)主帶來幸福歡樂，這實現年一年四季，鮮花盛開，除了科學搭配不同品種種植外，治理好是關鍵。十、基

38、礎治理措施（一）入住治理1、手冊、告知等公眾制度：依照小區(qū)的實際編寫和印制（業(yè)主公約）、（住戶手冊）、（服務指南）（消防安全責任書）（入住通知書）；提早一個月向業(yè)主發(fā)放（入住通知書），告知入??；印刷種類所用的表格，設計辦理人入住手續(xù)流程圖。布置人住環(huán)境，喧染業(yè)主喬遷之喜；發(fā)放鑰匙及陪同業(yè)主對房屋設備設施檢查驗收；制寧各項治理規(guī)章制度和公眾制度，告各業(yè)主；2、 外來人員、車輛的治理：對外來人員采納“來記登記”制度；小行區(qū)門崗設置內線電話，隨時聯系來主，確認來人的正確意向；巡邏崗保安引導并目送來訪人員；對小區(qū)內不明身份人員進行盤查和監(jiān)控；發(fā)覺可疑人嗩應接力式跟蹤監(jiān)控；來車輛發(fā)放臨時停車卡，出入賃卡

39、；外業(yè)車輛進入時，對車輛內進行檢查，確保無危險物品和危險人員；巡邏保安對進入小區(qū)的外來車輛進行正確的引導停放，并對車內的人員進行監(jiān)控。（三） 檔案治理1、 建立檔案治理制度依照檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：物業(yè)檔案治理制度檔案查詢制度庫房治理制度檔案移交驗收制度2、 確定檔案的內容物業(yè)治理中檔案治理具體治理內容涉及建筑物、業(yè)主檔案、治理運作、歷史檔案。依照要求以下僅就建筑物檔案，治理工作檔案的治理具體的講明。 建筑物檔案A、 建筑物原始檔案包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：產權資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。（1）產權資料。包括：項目批準文件、用地批準

40、文件、建筑執(zhí)照。（2）技術資料。包括：竣工圖總平面圖、建筑圖、結構圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質勘察報告、工程預算決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定書、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀看記錄及沉降觀看點布置圖。（3）竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、要緊材料的質量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設備。（4）房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。（5）供電、供水系統如需物業(yè)公司臨時代

41、管的，竣工驗收后加辦以下協議及證書。包括：供用電協議書、用電許可證、托付銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水打算報告單。B、建筑物維護、改造檔案建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)治理單位在物業(yè)治理工作中對所管物業(yè)建筑本體進行維護、改造的有關資料：（1）維護改造申請表及批準文件 （2）維護改造工程施工許可證（3）維護改造方案（4）維護改造工程合同（5）維護改造工程預算書及批準文件（6）維護改造工程驗收講明書（7）維護改造工程結算（核算）表（8）各設備及工程使用維護講明書（9）各設備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應全部具有）（10）維護改造工程施工設計圖及竣工圖C、用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指住戶對自己擁有產權或經業(yè)主授權的房屋進行裝修、改造工程所產生的文件和圖紙材料，一般內容如下：（1）裝修、改造申請表及審查意見（2）裝修設計圖（3）裝修、改造過程中的治理、監(jiān)理資料（4）完工后的驗收意見治理工