房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)06-房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)本章綱要房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行二房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義與分類房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)濾規(guī)律三房地產(chǎn)梯度消費(fèi)理論房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)濾理論本章綱要房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率四空置、空置率與自然空置率我國(guó)房地產(chǎn)空置、空置率與空置期通過(guò)閑置和過(guò)度需求模型分析房地產(chǎn)空置第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義與分類（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所，如房地產(chǎn)交易所、不動(dòng)產(chǎn)交易所等；1、買(mǎi)賣(mài)：2、租賃：3、抵押： 房地產(chǎn)權(quán)利人他人房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)出租人承租人房屋

2、使用權(quán)和土地使用權(quán)出租支付租金合同到期返還抵押人抵押權(quán)人提供抵押擔(dān)保折價(jià)、變賣(mài)或拍賣(mài)房地產(chǎn)為抵押物（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是指在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、客體、運(yùn)行機(jī)制、房地產(chǎn)市場(chǎng)模式等要素。主體：主要參與者：使用者、供給者、管理者、各中介組織；客體：房地產(chǎn)產(chǎn)品及其權(quán)屬證書(shū)。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分類第一，按房地產(chǎn)類型住宅市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，按地域范圍國(guó)際性房地產(chǎn)市場(chǎng)、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，按生產(chǎn)要素土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞動(dòng)力市場(chǎng)。第四，按市場(chǎng)運(yùn)行層次房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市

3、場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或土地使用者房地產(chǎn)消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)者國(guó)家出讓土地出售、出租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃房地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)國(guó)家壟斷的一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)方與房地產(chǎn)買(mǎi)方進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)；也稱土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)取得的房地產(chǎn)再度交易而形成的市場(chǎng)存量房的再度轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)是受讓方“原始”獲得土地使用權(quán)的唯一渠道。在城市快速和人口快速集聚階段，房地產(chǎn)交易主要集中在二級(jí)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域飽和或房地產(chǎn)成熟的地區(qū)，三級(jí)市場(chǎng)的交易量遠(yuǎn)大于二級(jí)市場(chǎng)的交易量。一、二、三級(jí)市場(chǎng)之間的關(guān)系一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家壟斷的出讓市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，一級(jí)市場(chǎng)的交易量將決

4、定二級(jí)市場(chǎng)的交易量二級(jí)是放開(kāi)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)的活躍必將促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)的興旺三級(jí)是放開(kāi)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)用戶產(chǎn)權(quán)變更，土地余缺的調(diào)劑、用量的調(diào)整、使用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和效率的提高都將通過(guò)房地產(chǎn)二、三及市場(chǎng)進(jìn)行二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征(一) 區(qū)域性位置固定性和不可移動(dòng)性；(二) 競(jìng)爭(zhēng)的不充分性信息的不對(duì)稱性，主要掌握在供應(yīng)者手中；(三) 投機(jī)性供給彈性小-供給調(diào)節(jié)的滯后性；(四)受政策影響大存在市場(chǎng)失靈，需要政府進(jìn)行有效調(diào)控，承擔(dān)提供保障性住房的責(zé)任，以保障每個(gè)國(guó)民的居住權(quán)利；(五)銀行及中介機(jī)構(gòu)參與多：與金融的關(guān)聯(lián)度高(六)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)益的變更三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各級(jí)行政主管部門(mén)

5、、房地產(chǎn)供給者與需求者、融資機(jī)構(gòu)及其它中介機(jī)構(gòu)等共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者和操控者。政府：土地所有者壟斷市場(chǎng)，向土地需求者供應(yīng)土地；制定交易規(guī)則、監(jiān)督和管理市場(chǎng)及為市場(chǎng)服務(wù)等職能；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：提供融資、評(píng)估、保險(xiǎn)、公證、各種咨詢服務(wù)和從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃活動(dòng)的中間商、經(jīng)紀(jì)人以及律師等，以保障交易的順利進(jìn)行。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制是指房地產(chǎn)市場(chǎng)中各因素之間相互聯(lián)系、互為因果，按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，使資源達(dá)到合理配置的具體組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)行方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分為市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。（一）市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)是一只“看不見(jiàn)的手”

6、，它是價(jià)值規(guī)律在市場(chǎng)中的作用機(jī)制，是市場(chǎng)本身固有的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)機(jī)制是房地產(chǎn)內(nèi)部機(jī)制，有其自身特點(diǎn)。1、供求機(jī)制作用在于調(diào)節(jié)供求關(guān)系，當(dāng)供大于求時(shí)為買(mǎi)方市場(chǎng)，供求機(jī)制當(dāng)供小于求時(shí)為賣(mài)方市場(chǎng)，供求機(jī)制從而，供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價(jià)格的漲落，而價(jià)格的漲落又刺激或抑制供給和需求。2、價(jià)格機(jī)制作用其主要是通過(guò)價(jià)格漲落來(lái)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，表現(xiàn)形式是價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)。3、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用所謂競(jìng)爭(zhēng)就是發(fā)生在變換主體之間的物質(zhì)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)存在的前提是交換雙方存在獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益。競(jìng)爭(zhēng)行為主要是在同類產(chǎn)品的不同生產(chǎn)者之間，也有的發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)雙方之間和買(mǎi)者之間。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是動(dòng)力機(jī)制。競(jìng)爭(zhēng)的手

7、段有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)、資金、勞動(dòng)力等競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。（二）宏觀調(diào)控機(jī)制宏觀調(diào)控機(jī)制1、城市的規(guī)劃控制和土地的供應(yīng)計(jì)劃?rùn)C(jī)制2、財(cái)政稅收機(jī)制3、信貸及利率機(jī)制市場(chǎng)失靈 首先是指市場(chǎng)機(jī)制未能實(shí)現(xiàn)資源配置的“帕累托”效率； 其次是指市場(chǎng)運(yùn)行雖然實(shí)現(xiàn)了“帕累托”效率，但未能滿足其他社會(huì)目標(biāo)； 也就是說(shuō)，在市場(chǎng)機(jī)制正常運(yùn)行的條件下出現(xiàn)資源配置失效或其他不良后果。（三）市場(chǎng)失靈與政府失靈含義為什么？供給壟斷；信息不對(duì)稱；房地產(chǎn)的外部性；房地產(chǎn)的公共屬性。政府失靈 由于政府機(jī)制自身缺失而導(dǎo)致資源配置低小或無(wú)效的情形； 在提供公共物品時(shí)趨向于浪費(fèi)和濫用資源，政府的活動(dòng)和干預(yù)措施

8、缺乏效率； 也就是說(shuō)，政府作出了降低經(jīng)濟(jì)效率的決策或不能實(shí)施改善經(jīng)濟(jì)效率的決策。 （三）市場(chǎng)失靈與政府失靈含義政策不完善；政府的尋租和腐敗；地方政府對(duì)政策執(zhí)行力低下。表現(xiàn)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型是指房地產(chǎn)的需求量（QD）與供給量（Qs）相等時(shí)的狀態(tài)，達(dá)到均衡時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格即為均衡價(jià)格（PE），房地產(chǎn)數(shù)量是均衡數(shù)量（QE）。（二）蛛網(wǎng)模型現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，根據(jù)房地產(chǎn)供求彈性大小的不同，市場(chǎng)均衡點(diǎn)的移動(dòng)形式可以分為三種類型：收斂式蛛網(wǎng)模型、擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型和封閉式蛛網(wǎng)模型（左圖為收斂式蛛網(wǎng)模型，中圖為擴(kuò)散式蛛網(wǎng)模型，右圖為封閉式蛛網(wǎng)模型）在四象限模型中，把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為

9、兩個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)使用市場(chǎng)。所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是指進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是為了投資，而房地產(chǎn)使用市場(chǎng)是指承租或者購(gòu)置房地產(chǎn)的目的是自己使用。 在兩市場(chǎng)劃分基礎(chǔ)上，該模型建立了4個(gè)象限，象限和象限為房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，而象限與象限為房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)。在資產(chǎn)市場(chǎng)和使用市場(chǎng)之間有兩個(gè)連接點(diǎn)：一是使用市場(chǎng)上形成的租金水平是決定資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素；二是兩個(gè)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)或者建設(shè)部分也有接合點(diǎn)。（三）四象限模型房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量（D）房地產(chǎn)市場(chǎng)租金（R）房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量（C）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量（S）房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格（P）房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本（f(c)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在因素及其關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在因素之間的關(guān)系（1）RD（

10、2）CS租金與需求量開(kāi)發(fā)量與供給量房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在因素之間的關(guān)系（3）RP（4）Cf(c)租金與價(jià)格開(kāi)發(fā)量與開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限劃分宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型土地政策 土地政策收緊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型利率 利率上調(diào)情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)濾規(guī)律一、房地產(chǎn)梯度消費(fèi)理論住房梯度消費(fèi)實(shí)質(zhì)上就是住房分層、分階段消費(fèi)；宏觀層面把消費(fèi)者作為一個(gè)總體考察，在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，不同的人的收入水平不盡相同，所以其消費(fèi)水平也存在差異；微觀層面把消費(fèi)者作為單獨(dú)個(gè)體考察，即一個(gè)人在不同時(shí)期會(huì)有不同的收入水平與消費(fèi)水平。從一個(gè)縱向的梯度結(jié)構(gòu)來(lái)看，住房梯度消費(fèi)就是指從租房買(mǎi)舊

11、房買(mǎi)小面積新房買(mǎi)大面積新房買(mǎi)別墅的一個(gè)消費(fèi)過(guò)程。住房梯度結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面單價(jià)總價(jià)價(jià)格大套中套小套面積住房區(qū)位層面中心區(qū)新城區(qū)近郊區(qū)階層結(jié)構(gòu)層面低收入階層中等收入階層高收入階層家庭需求層面家庭生命周期家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)濾規(guī)律住房過(guò)濾主要是因?yàn)樽》勘旧硎袌?chǎng)價(jià)值的變化。即住房隨時(shí)間推移，質(zhì)量和價(jià)值水準(zhǔn)下降，住房所提供的服務(wù)數(shù)量隨時(shí)間推移逐漸遞減(絕大多數(shù)情況)，較高價(jià)值的住房逐漸下降到較低的層次，這時(shí)較高收入階層為了追求更好的居住條件，會(huì)放棄現(xiàn)有住房，而收入較低階層會(huì)繼續(xù)使用該類住房的過(guò)程。住房過(guò)濾過(guò)程最重要的特征是住戶由于住房質(zhì)量下降向上遷移，而住宅價(jià)格和質(zhì)量向下過(guò)濾，形成對(duì)偶運(yùn)動(dòng)。住房

12、消費(fèi)市場(chǎng)的“過(guò)濾”在1980年，低收入家庭處于點(diǎn)b的位置，中等收入家庭處于點(diǎn)d，高收入家庭處于點(diǎn)f。收入上升導(dǎo)致高收入家庭對(duì)住房消費(fèi)的增加，他們搬到了1990年建成的新房子里(點(diǎn)g)。中等收入家庭搬進(jìn)高收入家庭騰出的1980年建成的住房里(從點(diǎn)d到點(diǎn)e)，低收入家庭搬進(jìn)中等收入家庭騰出的1970年建成的住房里(從點(diǎn)b到點(diǎn)c)。 假設(shè)在19801990年間三種收入群體的實(shí)際收入增加了。高收入家庭的期望住房服務(wù)數(shù)量增加到180，中等收入家庭增加到155，低收入家庭增加到130。該圖表明1990年住宅市場(chǎng)的一種可能的安排。具有180單位服務(wù)的新住房為高收入家庭建造，所以他們從點(diǎn)f移動(dòng)到點(diǎn)g。中等收入

13、家庭住進(jìn)由高收入家庭騰出的住房，從點(diǎn)d移動(dòng)到點(diǎn)e(建于1980年的住房10年后提供155單位的住房服務(wù))。低收入家庭住進(jìn)由中等收入家庭騰出來(lái)的住房，從點(diǎn)b移動(dòng)到點(diǎn)c。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置與空置率一、空置、空置率與自然空置率空置：是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)?？罩寐剩菏侵改骋粫r(shí)點(diǎn)存量房屋空置面積占存量房屋總面積的比重，反映的是現(xiàn)有住房的利用狀況。空置期：是指房屋從開(kāi)始處于空置狀態(tài)到空置結(jié)束時(shí)所經(jīng)歷的時(shí)間。自然空置率：是指不存在超額供給與需求，而租金處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)的空置率，也被稱為合理空置率。既保證買(mǎi)房者的充分選擇權(quán)，又確保賣(mài)方有足夠的投資積極性。合理區(qū)間5%-

14、10%二、中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中的空置、空置率與空置期空置：是指報(bào)告期末已竣工的商品房建設(shè)面積中尚未銷(xiāo)售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。空置率：是增量市場(chǎng)的空置率?？罩闷冢喊纯罩脮r(shí)間進(jìn)行了分組 （1）空置時(shí)間在1年以內(nèi)（含1年）的為待銷(xiāo)商品房； （2）空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)（含3年）的為滯銷(xiāo)商品房； （3）空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。三、通過(guò)閑置和過(guò)度需求模型分析房地產(chǎn)空置P1AP2PERFRABREPS()G0CDF閑置和過(guò)度需求模型供給量 在P1的價(jià)格下，市場(chǎng)供給量為B，需求量為A，供給超過(guò)需求，實(shí)際交易量為A，總供給為R，空置房數(shù)量為AC； AB稱為非均衡空置，它是供給者在此價(jià)格下愿意出售或出租的房地