成都星宸國際營銷策略執(zhí)行報告P

1、一、寫字樓市場分析二、項目本體分析三、目標(biāo)客群分析四、2012年營銷策略和執(zhí)行安排1 寫字樓市場分析未來城南天府新區(qū)發(fā)展?jié)摿?？寫字樓市場到底如何？競品情況情況如何？政策對商業(yè)市場有什么樣的影響？帶著這些關(guān)注，對2011年的城南區(qū)域市場進(jìn)行分析總用地面積:37.5平方公里規(guī)劃總建筑面積:6500萬平方米總就業(yè)人口: 60萬人 總居住人口:60萬人未來將超過200萬人在這里聚集消費天府新城規(guī)劃200平方公里本案位于成都天府新城大源商圈，天府新城未來將建成國際化、現(xiàn)代化、富有西部和成都特色的全國一流CBD,辦公人群超過60萬人本案區(qū)域規(guī)劃隨著天府新城的規(guī)劃，商務(wù)氛圍逐漸形成，寫字樓也以“人南天府大道

2、”為軸，一路向南124512671389314行政中心板塊人民南路世紀(jì)城11大源板塊10121312拉德方斯來福士廣場大陸國際34保利中心康普雷斯56大鼎世紀(jì)廣場特拉克斯廣場78茂業(yè)中心奧克斯廣場9中航城市廣場棕櫚泉國際中心花樣年香年廣場11復(fù)地復(fù)城國際14蜀都中心10區(qū)域?qū)懽謽歉艣r分析區(qū)域物業(yè)名稱 單價（元/)開發(fā)商建成時間世紀(jì)城復(fù)地復(fù)城國際未開盤上海復(fù)地集團2014花樣年香年廣場13000花樣年實業(yè)發(fā)展(有限公司2012棕櫚泉國際中心未開盤成都棕櫚泉聯(lián)營置業(yè)有限公司2013蜀都中心12000成都蜀都銀泰置業(yè)有限公司2012.9茂業(yè)中心13000行政中心環(huán)球中心14000康普雷斯-成都市誼興

3、房屋開發(fā)有限公司2012.6中航城市廣場已售完成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司2011奧克斯廣場12000-14000寧波奧克斯置業(yè)集團2013人民南路來福士廣場未開盤成都來福士實業(yè)有限公司2012.4保利中心13500成都保蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012.6大陸國際-四川大陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價情況三環(huán)內(nèi)寫字樓價格15000，三環(huán)周邊寫字樓價格約13000、世紀(jì)城寫字樓價格12000地鐵站距離：地鐵站步行5分鐘內(nèi)，寫字樓價格基本一致，隨著距離地鐵站及天府大道越遠(yuǎn)，價格遞減。蜀都中心由于其距離世紀(jì)城地鐵站距離最近，在世紀(jì)城區(qū)域價格最高，棕櫚泉位于地鐵出口，價格預(yù)計在15000之上區(qū)域?qū)懽謽莾r格從20

4、11年開始一路上漲，上半年已超過13000，但隨著市場趨緊，寫字樓上漲走勢有所下降至12000租金水平與售價增減特征一致，受總建面及層高影響不大，與項目品質(zhì)關(guān)聯(lián)性不強（均為甲級寫字樓），主要與區(qū)位相關(guān)大部分項目均有自持，自持面積不等，以自用為主，一般為高區(qū)。僅有個別全部出售或全部自持的項目。南延線寫字樓項目內(nèi)部租金幾乎無差價。除開表中所列項目，其他項目租金也位于70-120區(qū)間，越往南租金越低，同區(qū)域項目距離地鐵口越遠(yuǎn)租金越低區(qū)域物業(yè)名稱租金（元/月）總建面（)租售比例層高南延線特拉克斯國際廣場12079712無自持3.9棕櫚泉國際中心未開盤760004.1蜀都中心銷售期260895自持兩個標(biāo)

5、準(zhǔn)層3.6花樣年香年廣場70140000無自持奧克斯廣場銷售期560000復(fù)地復(fù)城國際未開盤2300004康普雷斯10093000自持四個標(biāo)準(zhǔn)層3.3中航城市廣場銷售期202039大鼎世紀(jì)廣場80-100201127來福士廣場未開盤311846全部自持保利中心銷售期390000自持量未知大陸國際銷售期50000自持量未知3.7租金情況標(biāo)準(zhǔn)層面積在2000 左右 ，主流分割面積在100-500 之間，多數(shù)為低區(qū)分割銷售標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間為1160-2100，以2000左右居多。主流分割面積為100-500 ，很少有超過500 以上的分割。南延線寫字樓主流出售方式為整棟樓的1/3樓層分割出售，一般為低

6、區(qū)。其余整層或半層出售，最后的頂樓自用或者自持。區(qū)域物業(yè)名稱標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)間分割區(qū)間具體分割面積南延線特拉克斯國際廣場1160300-450300、410、450棕櫚泉國際中心1800蜀都中心1650140-480140、325、366、480花樣年香年廣場45-260奧克斯廣場210070-800復(fù)地復(fù)城國際180095-500康普雷斯1400-180080-700170、259、276、280、338中航城市廣場2000160-450大鼎世紀(jì)廣場2000120-500120、330、500來福士廣場保利中心1756190-450133、146、169、298、330、450大陸國際1450150

7、-314150、162、183、228、254、314戶型區(qū)間物業(yè)費水平平均在12-15元/月，物業(yè)管理公司水平不一。超甲寫字樓多聘請知名物業(yè)管理公司車位配比指的是每個車位服務(wù)的辦公面積，南延線車位配比區(qū)間在50-350 /位之間，平均水平為200 /位，很少有達(dá)到100 /位以下的項目。南延線物業(yè)費水平在12-20元/月，其中人民南路區(qū)域為20元/月左右，其余區(qū)域在15元/月左右。區(qū)域物業(yè)名稱物管公司 物業(yè)費（元/月）車位車位配比南延線特拉克斯國際廣場戴德梁行15254313棕櫚泉國際中心140054蜀都中心第一太平戴維斯131400花樣年香年廣場花樣年物業(yè)管理有限公司奧克斯廣場戴德梁行15

8、209復(fù)地復(fù)城國際上海吳瑞86799康普雷斯7514180中航城市廣場中航物業(yè)管理有限公司1280062大鼎世紀(jì)廣場世邦魏理仕11880來福士廣場950328保利中心保利物業(yè)19153765大陸國際第一太平戴維斯20188265物業(yè)管理項目名稱170-200200-250250-300300-400400-500500以上銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)花樣年福年廣場326145.4500000000000000

9、00花樣年美年廣場213890.72-398654.47-112801.58-00-00-00-蜀都中心000132809.0910847.6415543111.19107.918562833.39273.0513654887.449874.4721010.2612277.24奧克斯廣場000000123240.1615892.89288879.5415804.870001602.3515467.92新世紀(jì)環(huán)球中心15628378.24017037478.0213437.155615295.912558.964315136.3913046.4593940.4814639.942217287.5

10、813392.46東方希望中心0000004913934.0314615.78257832.8714874.39000000項目名稱50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)銷售套數(shù)銷售面積()銷售均價(元/)花樣年福年廣場532343.4116427.5613860.5816225.1000000101141.3913474.1638864

11、.4213909000花樣年美年廣場9421.74-1509803.2-46737271.94-777444.72-475725.85-00-1167.49-蜀都中心000895507.69349.92856365.498991.74505021.49237.6400015722523.299938.59599193.359367.24奧克斯廣場9436.8613347.532291177813523.55131060.1512918.0800000000020320216345.53新世紀(jì)環(huán)球中心0006395.6714534.08161317.1814280.7410955.8113025

12、.2991123.8313016.3817024276.0312129.7947475627.5511408.63東方希望中心000000000000000253334.4814959.12000銷售去化分析根據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，50-90左右小面積及1000平米面積以上寫字樓最受市場青睞，300-500平米的寫字樓最為尷尬層高區(qū)間為3.3-4m，大堂挑高區(qū)間為8-12m，電梯配比大部分未能達(dá)到舒適度水平電梯配比指的是平均每部電梯服務(wù)的辦公面積。寫字樓電梯配比舒適度經(jīng)驗值為5000 /梯，超過此值表示電梯數(shù)量較少，客戶寫字樓使用舒適度降低。南延線寫字樓電梯配比區(qū)間為4200-12500，以保利中心

13、最高，僅有個別項目達(dá)到寫字樓經(jīng)驗舒適度水平。大堂挑高區(qū)間為8-12m，一般為3層層高。區(qū)域物業(yè)名稱層高大堂挑高（m）客梯數(shù)辦公面積（）電梯配比南延線特拉克斯國際廣場3.91013797126134棕櫚泉國際中心11.218760004222蜀都中心3.68.710花樣年香年廣場9奧克斯廣場560000復(fù)地復(fù)城國際41113860006615康普雷斯3.31012930007750中航城市廣場1212500004166大鼎世紀(jì)廣場10來福士廣場311846保利中心11.4810000012500大陸國際3.7107500007142配套設(shè)施2010年9月到今，城南寫字樓市場新增量遠(yuǎn)大于銷售量，以

14、目前去化數(shù)據(jù)計算，現(xiàn)有存量供未來一年半左右消化，市場壓力巨大時間銷售新增套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)套數(shù)面積()總價(萬元)均價(元/)2011年9月302054.531861.119058.57594101914.21212367.4320837.862011年8月25915967.5123534.18 14738.791413145277.4214121.2814738.792011年7月14514977.9419542.50 13047.5200002011年6月12515133.1420263.93 13390.4382671006.59103229.1614537.97201

15、1年5月33520404.2223261.99 11400.5800002011年4月849100.4711707.03 12864.262048489.7662378.2212864.22011年3月459101481.4597753.12 9632.6128610580.8112669.71 11974.232011年2月7610571.1510837.04 10251.5200002011年1月64799297.0497565.10 9825.5800002010年12月13123457.3327071.26 11540.6425215254.6617604.8611540.642010

16、年11月9414613.913845.87 9474.4548482995.42127750.515392.482010年10月13525841.2424054.32 9308.548831181.5542401.89 13598.392010年9月730140397.56175921.37 12530.23832101594.58127300.3612530.23合計3250493297.5-5795608295-區(qū)域供需情況時間寫字樓存量套數(shù)面積()2011年9月5379715800.55項目名稱未來放量項目體量(萬)時間復(fù)城國際272011年底保利國際24待定希頓國際27待定棕櫚泉國際2

17、6待定峰匯中心12.99月底合計116.9棕櫚泉復(fù)城國際希頓國際天合凱旋保利國際泓昌嘉泰目前已知至年底將有116萬方左右寫字樓面市，加上目前存量約70萬方，總體量達(dá)到186萬方，短期內(nèi)市場供應(yīng)量將超過需求量未來放量情況空置率隨著市場的持續(xù)放量，預(yù)計至2012年底成都新增甲級寫字樓面積將達(dá)到232萬平方米，空置率或達(dá)新高2010年底亞太地區(qū)寫字樓空置率上升44基點至12.36%，區(qū)內(nèi)平均空置率較年中穩(wěn)定，只有成都的空置率偏高，達(dá)25.1%（預(yù)測2011年成都寫字樓空置率或達(dá)新高）；次之為印度金奈和德里、廣州、曼谷、班加羅爾及堪培拉，空置率至少15%或以上。而香港的空置率全區(qū)最低，只有3.1%.政

18、策走向從政策面上看成都地產(chǎn)市場，住宅市場監(jiān)管嚴(yán)厲，抑制住宅投機仍然是主旋律，部分投資資金將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)政策走勢圖2011央行6次提準(zhǔn)，3次加息，極大地影響到銀行的放貸2011.01.26國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，出臺八項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場2011.1.27滬渝版房產(chǎn)稅落地 2011.04.07成都關(guān)于進(jìn)一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知 2011.02.15成都正式出臺限購令，主城區(qū)限購，郊區(qū)不限購2011.07.12國務(wù)院限購范圍擴大到房價漲幅過快的二三線城市 2011.07.22中央政治局會議：堅定房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào) 201120余個城市出臺限購令2011.9央行開征銀行保證金

19、存款準(zhǔn)備金，銀行資金錢財次收緊2011.9監(jiān)管部門警示商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市樓市風(fēng)險2011.9.26重慶開征存量房房產(chǎn)稅小結(jié) 目前商業(yè)樓市極度繁華之下隱現(xiàn)泡沫痕跡，加之未來住宅市場政策的不確定，商業(yè)市場未來顯得撲塑迷離。但我們認(rèn)為，在目前商業(yè)物業(yè)的持續(xù)加熱以及大環(huán)境烘托，商業(yè)仍有上升空間，但客戶對產(chǎn)品的選擇將更為謹(jǐn)慎 從2010年開始，成都甲級寫字樓市場已經(jīng)進(jìn)入集中供應(yīng)期，2012年將達(dá)到供應(yīng)高峰。2013年后的3-5年成都寫字樓將進(jìn)入消化期，到時成都寫字樓租金價格會出現(xiàn)滯漲，甚至出現(xiàn)大量寫字樓空置的情況，消化期后成都寫字樓又將迎來新一輪的繁榮。從長遠(yuǎn)來看，寫字樓市場長期看漲，但從短期來看，供

20、應(yīng)大于需求的局面將對市場產(chǎn)生直接的影響。質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)質(zhì)性寫字樓將受到市場的熱捧2項目本體分析一、項目基本屬性二、項目整體定位項目界于南延線中央商務(wù)區(qū)和中央生活區(qū)邊緣，是住宅區(qū)與商業(yè)辦公區(qū)的交叉地段北面以住宅加商業(yè)為主南面以辦公為主西面以住宅區(qū)為主東面以辦公商業(yè)為主本案CBDCLD項目區(qū)位大源商圈中海、華潤等大型知名開發(fā)商以及伊藤的進(jìn)駐，將成為商業(yè)服務(wù)、商業(yè)活動集中區(qū)，但區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目大多尚未呈現(xiàn)。六縱四橫構(gòu)建完善的區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)天府大道站華路元華路紅星路南延線成昆鐵路二環(huán)路武侯大道三環(huán)路迎賓大道地鐵1號線到機場15分鐘（六縱）（四橫）區(qū)域交通項目交通便捷，距地鐵1號線世紀(jì)城出路不遠(yuǎn)，便捷交通將為

21、本項目提升價值北面西面西面以品牌開發(fā)商開發(fā)的住宅區(qū)為主鳳凰城、復(fù)地。雍湖灣北面以辦公為主兩江國際東面辦公為主大型綜合體東方希望中心東面項目四至南面南面以辦公為主的大型綜合體蜀都中心項目周邊有眾多住宅項目及眾多大型商業(yè)綜合體，競爭比較激烈項目規(guī)劃為以酒店、辦公樓、商業(yè)等為主體的大型城市綜合體經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：29694.84建筑面積：188756.32辦公建筑面積：88533.45酒店建筑面積：17208.18商業(yè)建筑面積：21904.53容積率：6.36建筑密度：49.04%綠化率：27.41%機動車位：10981#2#3#4#辦公樓:35186.9 辦公樓: 35503.9 辦公樓: 162

22、80.1 一層商業(yè)：2242.42二層商業(yè)： 3439.47三層商業(yè)： 4058.37四層商業(yè)： 3999.84共計：13740.1產(chǎn)品形態(tài)1#2#3#4#辦公共172套辦公共135套本項目可售房源共480套，面積從74-406平米不等，主力面積區(qū)間143-232平米辦公共173套項目價值梳理7大外部價值體系毗鄰中央政務(wù)區(qū)新市政大樓近在咫尺，在城市的政治中心，見證城市未來接壤中央商務(wù)區(qū)商行總部、建行總部、農(nóng)行總部，三大總行占卜金融前鋒，先覺市場趨勢緊靠中央居住區(qū)中海、華潤等高端項目云集，讓精英階層居家創(chuàng)業(yè)皆相宜遙望國際會展區(qū)世紀(jì)城會展中心、天府軟件園將為您帶來永不枯竭的商機緊鄰領(lǐng)事館區(qū)城市的絕

23、對中心，永遠(yuǎn)只是少數(shù)人的專權(quán)立體交通網(wǎng)絡(luò)六縱四橫構(gòu)建完善的區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，暢享地下立體通道，15分鐘暢行機場，更有地鐵一號線助燃商務(wù)動力體育公園近在咫尺游走在繁華與寧靜的邊緣，在無邊風(fēng)景里談一場暢快的生意項目價值梳理7大內(nèi)部價值體系CBD中央奢享酒店超越五星標(biāo)準(zhǔn)的酒店傲然崛起，南成都又一視覺焦點，奢華之作總裁獨立空間 CEO專屬辦公區(qū)，完全獨立，私人電梯，貴賓禮遇，絕對身份與氣度的彰顯一站式商業(yè)配套服務(wù) 底層超大商業(yè)配套,包羅萬象一站式滿足購物、休閑、用餐等全部需要純酒店式物管 皇家級商務(wù)服務(wù)至高標(biāo)準(zhǔn)，高端純酒店式物管，商務(wù)寫字樓服務(wù)的至高標(biāo)準(zhǔn)豪車接送服務(wù)星宸國際配備勞斯萊斯等豪車接送服務(wù)130

24、米商務(wù)綠色走廊130米長綠化帶通道貫通始終，步步皆景，四季芬芳專屬房車停車位配備超大專屬車位，可供房車?？?，獻(xiàn)給這個城市正在攻城掠地和創(chuàng)造財富傳奇的人營銷難點解析區(qū)位：項目位于中央商務(wù)區(qū)與中央生活區(qū)交界處規(guī)模：188756業(yè)態(tài)：寫字樓+酒店+商業(yè)外觀：四棟辦公樓相互連接產(chǎn)品：74-406商業(yè)：五星酒店入駐，其他待招商物管：未定大源給外界總體形象為住宅區(qū)，不是辦公核心區(qū)域相比區(qū)域其他綜合體規(guī)模較小業(yè)態(tài)方面并無明顯優(yōu)勢建筑外觀條件無特別出彩之處相同戶型區(qū)間的存量較多，競爭激烈周邊綜合體也有五星級酒店，競品多聘請世界知名物管公司進(jìn)行管理項目解析難點解析小結(jié)總體來說，本項目具備一定優(yōu)勢，但該片區(qū)項目大

25、部分以城市綜合體形式開發(fā)，而且定位都較高端，相對而言本案優(yōu)勢不突出。本案位于中央居住區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，大源居住區(qū)形象深入人心，使得項目商務(wù)形象受到一定影響。項目無規(guī)模優(yōu)勢，對于提升客戶信心不足。項目產(chǎn)品及物業(yè)形態(tài)大眾化，與競品形成直接競爭。商業(yè)形象方面，五星級酒店的入駐讓項目品質(zhì)得到提升，但暫無其他商業(yè)入駐，對于鞏固客戶信心還有提升空間。啟示打造或塑造項目內(nèi)部核心價值，增強產(chǎn)品競爭優(yōu)勢通過項目價值梳理，確立核心價值外部價值內(nèi)部價值我有人有人有我精企業(yè)影響力弱強市場實現(xiàn)能力弱強領(lǐng)導(dǎo)者機會主義者跟隨者挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點

26、搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者市場領(lǐng)跑者游戲規(guī)則的建立者區(qū)域影響者規(guī)劃指標(biāo)局限市場認(rèn)知度高建立快速影響力市場不認(rèn)可成本不支持缺乏影響力投入成本大品牌影響大溢價空間大市場補缺機會把握風(fēng)險較小既做市場的挑戰(zhàn)者，也做市場的補缺者競爭策略2項目本體分析一、項目基本屬性二、項目整體定位項目位置成都高新區(qū)天府大道北段1700號開發(fā)公司成都世紀(jì)城新國際會展中心有限公司總建面176萬M2占地面積46.7萬M2物業(yè)類型寫字樓車位比15000個銷售均價12000租金/交通狀況公交118、115、26、84、102、545、501、504、815地鐵1號線、5號線戶型區(qū)間90以上層高3.87米銷售情況

27、東面推出已基本銷售完會所14米挑高大堂配套情況天堂島海洋游樂園、酒店、國際藝術(shù)中心等周邊配套歐尚、伊藤、深圳茂業(yè)百貨、皇冠假日酒店等項目特色全球最大單體建筑，海洋文化高端設(shè)計核心競爭力規(guī)模、配套開盤時間2010.10.18新世紀(jì)環(huán)球中心形象定位：世界級綜合體形象定位前，先來看看區(qū)域周邊項目棕櫚泉國際中心項目位置天府大道中段開發(fā)公司成都棕櫚泉聯(lián)英置業(yè)有限公司總建面26萬M2占地面積2.1萬M2物業(yè)類型綜合體車位比/銷售均價/租金/交通狀況公交118、501、503、115等地鐵1號線、5號線戶型區(qū)間/層高/銷售情況未開盤業(yè)態(tài)分布甲級寫字樓共41層，面積7.6萬M2，公寓面積4.3萬M2，精裝住宅

28、面積約4.3萬M2，商業(yè)面積5.2萬M2配套情況五星級酒店、購物中心等項目特色城南第一高度設(shè)計和高起點定位，物業(yè)形象較高超甲級寫字樓、一流配套等核心競爭力配套、區(qū)位開盤時間/形象定位：地鐵首席第一高樓復(fù)地國際項目位置高新區(qū)天府新城德賽二街標(biāo)準(zhǔn)層1800平米，層高4.2米建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約交房時間2013年建筑面積7.2萬商業(yè)主力店集中式商業(yè)停車位1867招商情況華潤及影院進(jìn)駐，其他招商進(jìn)行中發(fā)展前景復(fù)城國際位于成都國際城南中心的大源板塊，緊鄰天府新城CBD，周邊匯聚了成都市政府辦公區(qū)、金融后臺服務(wù)產(chǎn)業(yè)園和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象定位：復(fù)合城市繁華，中央公園商務(wù)區(qū)東方希望中心項目位置地鐵1號金融站出口10

29、0米，政府旁開發(fā)公司成都東方投資控股有限公司總建面26萬M2占地面積3萬M2物業(yè)類型寫字樓、少量商業(yè)層高3.6米銷售均價/住宅戶型區(qū)間2161970建筑分布共29層，地上26層，地下3層業(yè)態(tài)分布1項目擁有寫字樓和商業(yè)，商業(yè)不出售配套茂業(yè)百貨、奧克斯廣場、仁和、中航購物中心、歐尚超市、人造沙灘海洋公園、1800座歌劇院、2萬藝術(shù)館等項目特色區(qū)位、品牌，中高端純甲級寫字樓設(shè)計營銷動態(tài)一期推出8.4萬平米寫字樓形象定位：高端純甲級寫字樓奧克斯廣場項目位置成都市人民南路地鐵孵化園站旁開發(fā)公司奧克斯置業(yè)集團總建面56萬M2占地面積80畝物業(yè)類型城市綜合體車位比銷售均價/住宅戶型區(qū)間90150建筑分布地面

30、30層建筑，地下3層；其中地下負(fù)2、3層為停車場，負(fù)1層及地面1-5層為商業(yè)，6-30層為酒店和寫字樓業(yè)態(tài)分布1國際化商業(yè)空間（時尚百貨、大型超市、數(shù)碼影院、特色餐飲、娛樂休閑）、白金五星級酒店、6A級寫字樓、商務(wù)公寓、豪宅業(yè)態(tài)分布2東地塊內(nèi)容包括酒店、商務(wù)辦公、購物中心、電影院，休閑娛樂餐飲功能。西地塊內(nèi)容包括住宅、甲級寫字樓、購物中心、商務(wù)辦公、休閑娛樂及餐飲功能。項目特色高端定位引進(jìn)五星級酒店提升項目品質(zhì)，五星級溫德姆至尊豪廷大酒店形象定位：HILLS立體都市生活美年廣場項目位置高新區(qū)天府大道中段1388號戶型面積86-134平方米建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約交房時間2012建筑面積100萬商業(yè)綜合

31、體主力店酒店停車位當(dāng)期地下520個商鋪售價待定招商情況主力店已入駐，其他商業(yè)陸續(xù)進(jìn)入發(fā)展前景會展核心商圈，寫字樓已售完，商業(yè)總體量較小，以餐飲為主，銷售沒問題形象定位：西南超大綜合體花樣年 美樂花樣年 美岸花樣年 美庫福年廣場項目形象：CBD中軸，首席潮流商務(wù)綜合體布魯明頓廣場項目形象：景觀型綜合體引領(lǐng)者世豪廣場項目形象：面各中產(chǎn)階層的時尚購物中心區(qū)域規(guī)劃起點高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，面對區(qū)域內(nèi)多個城市綜合體激烈競爭，項目并無明顯優(yōu)勢，我們可能就此默默無聞，毫無影響力那，我們應(yīng)以何種形象進(jìn)入市場呢？找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，才能找準(zhǔn)方向那么，我們的目標(biāo)客戶是誰呢？他們喜歡的產(chǎn)品是什么樣的呢？投資客戶約占70%自

32、用/自用投資客戶約占30%輔助客戶構(gòu)成重要客戶構(gòu)成南延線寫字樓客戶分析使用特征客戶行業(yè)以房地產(chǎn)、金融保險、醫(yī)藥行業(yè)、貿(mào)易、IT行業(yè)為主，隨著金融城的逐漸呈現(xiàn)，區(qū)域金融類客戶數(shù)量將逐漸增加行業(yè)特征投資型客戶自用兼投資客戶固定資產(chǎn)沉淀：區(qū)域較強升值空間、產(chǎn)品軟硬件配置具備保值能力，物管提升產(chǎn)品升值能力企業(yè)發(fā)展需求：形象最大化，匹配企業(yè)業(yè)務(wù)擴大的形象支撐使用成本最小化，超高性價比物管服務(wù)；商務(wù)往來的使用成本最低；商務(wù)配套的使用低成本；準(zhǔn)入門檻：相對較低的首付門檻，降低企業(yè)正?，F(xiàn)金流影響；投資安全性：區(qū)域具備升值空間，產(chǎn)品具備較強抗風(fēng)險能力，物管提升產(chǎn)品升值能力投資門檻：相對較低的購買準(zhǔn)入門檻，投資回

33、報：既看重長期租賃回報，更看重短期轉(zhuǎn)售收益；投資產(chǎn)品敏感點：關(guān)注形象面子大于產(chǎn)品使用本身，例如：外立面、大堂、電梯共性特征：他們最關(guān)心的是資金的安全性客戶年齡主要介于35歲至50歲之間，正處于人生和事業(yè)的黃金時段；客戶職業(yè)主要以私營企業(yè)主、中高層企業(yè)高管、有一定社會地位的公務(wù)員，屬于金字塔中上游的人群；他們大多具有現(xiàn)代生活意識。綜合特征分析項 目分布區(qū)域說 明新希望國際區(qū)域來源成都客群占50%，省內(nèi)客群占20%，省外客群30%（上海、深圳、香港等）職業(yè)大中型企業(yè)、私營企業(yè)、企業(yè)主、公司高管、公務(wù)員、職業(yè)投資客購買用途純投資20%、純自用10%、投資兼自用70%面積區(qū)間150-整層蜀都中心區(qū)域來

34、源成都客群占70%，省內(nèi)客群占20%，省外客群10%（北京、上海、深圳、香港、新加坡等）職業(yè)大中型企業(yè)、私營企業(yè)、企業(yè)主、公司高管、公務(wù)員、職業(yè)投資客購買用途純投資40%、純自用40%、投資兼自用20%面積區(qū)間150-整層南延線寫字樓客戶分析制造業(yè)、IT、電子、房地產(chǎn)等是甲級寫字樓的主要租戶；此外金融、咨詢顧問、貿(mào)易、醫(yī)藥等也較常選擇甲級寫字樓；國內(nèi)大型企業(yè)與外資企業(yè)對甲級寫字樓所占用的辦公面積基本一致，為1：1；國內(nèi)企業(yè)雖然入住甲級寫字樓數(shù)量較大多，由于自身實力限制，對于甲級寫字樓的需求水平仍不及外資企業(yè)；他們是商業(yè)、金融、科技、信息、技術(shù)、文化等產(chǎn)業(yè)的開拓者他們把握著國內(nèi)、國際經(jīng)濟、技術(shù)發(fā)

35、展前沿信息他們具有戰(zhàn)略發(fā)展的敏銳眼光，注重區(qū)域價值他們注重事業(yè)發(fā)展環(huán)境平臺，講求集群效應(yīng)在他們周圍，形成了一定的“小圈子”，交往者地位相當(dāng)，趣味相投他們主導(dǎo)著“科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)”他們是“時代發(fā)展的推動者”這部分客戶購房目的為：辦公、投資他們需要什么樣的產(chǎn)品？他們需要具備辦公、會務(wù)、商務(wù)接待等為一體的復(fù)合產(chǎn)品他們需要同類、相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集群而居他們需要符合自身氣質(zhì)的工作環(huán)境他們需要的不僅僅是一間辦公室，而是一個標(biāo)識明確、資源整合的交流平臺形象定位1 本項目處于城南CBD區(qū)域，市場需求旺盛 綠色生態(tài)是健康的標(biāo)志，也是時尚的標(biāo)志，而生態(tài)化、智能化的辦公空間則是未來頂級寫字樓的發(fā)展趨勢 通過產(chǎn)品內(nèi)部打造綠色、

36、智能辦公空間，擺脫規(guī)模等硬件要求，從服務(wù)上獨樹一幟城南綠色智能商務(wù)綜合體形象定位2城南CBD新銳商務(wù)空間新銳，符合目標(biāo)客戶群體形象，他們是新科技的引領(lǐng)者。商務(wù)，明確物業(yè)為辦公場所，同時體現(xiàn)成熟的服務(wù)理念?？臻g，他們的領(lǐng)地，他們資源交流整合、發(fā)揮的平臺形象定位2城南CBD新銳商務(wù)空間新銳，符合目標(biāo)客戶群體形象，他們是新科技的引領(lǐng)者。商務(wù)，明確物業(yè)為辦公場所，同時體現(xiàn)成熟的服務(wù)理念?？臻g，他們的領(lǐng)地，他們資源交流整合、發(fā)揮的平臺形象支撐對產(chǎn)品進(jìn)行全方位的包裝，在綠色生態(tài)和智能化上下功夫，通過各種新科技的引用，樹立項目新銳、綠色、智能的形象雙銀Low-E玻璃幕墻自然通風(fēng)系統(tǒng)可制冷新風(fēng)系統(tǒng)國際級進(jìn)口電

37、梯生態(tài)水景大堂無輻射環(huán)保墻面VRV中央空調(diào)電梯智能化群控系統(tǒng)進(jìn)口網(wǎng)絡(luò)地板全覆蓋無線網(wǎng)絡(luò)內(nèi)開式開啟扇健康空中花園各種智能化系統(tǒng)五星物業(yè)服務(wù)。3項目客群定位 游離客戶群重點客戶群核心客戶群 集團客戶散戶、投資客戶中小基金重要客戶，增加項目知名度和美譽度核心客戶，實現(xiàn)項目價值爭取客戶，可做為營銷手段炒作目標(biāo)客戶定位根據(jù)本項目CBD核心次區(qū)域定位，結(jié)合區(qū)域同類項目客戶分析，本項目客戶來源如下圖所示第一類 基 金2007年，澳大利亞投行麥格理旗下美亞佳盛信托以1.5億元人民幣的價格收購仁和春天棕北店50的股權(quán)2010年，成都大宗投資市場開始活躍，共成交了4宗大宗物業(yè)，共成交23億元，其中有3宗買家均為外

38、資2011年6月，澳洲麥格理集團旗下私募房地產(chǎn)投資咨詢公司MGPA的亞洲基金號收購了環(huán)達(dá)通房產(chǎn)中國有限公司旗下物業(yè)成都凱丹廣場50%股份。龍湖合作的荷蘭國際房地產(chǎn)（ING）首創(chuàng)和萬科與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GIC）合作購買力很強，投資物業(yè)處于核心商圈，具有稀缺性多數(shù)以整幢的方式購買長線投資，一般持有物業(yè)五年以上本身不具備經(jīng)營管理能力，要求持有的物業(yè)有品牌管理公司來經(jīng)營管理在貨幣政策收緊的背景下，國內(nèi)資金貸款融資困難，而海外資金相對容易一些對物業(yè)的選擇不如大型基金挑剔，在判斷項目投資價值的基礎(chǔ)上選擇范圍更廣泛大型知名企業(yè)的入駐，可以增強其投資信心追隨外資開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，確保投資收益缺乏風(fēng)

39、險管理能力，對后期物業(yè)經(jīng)營管理要求嚴(yán)格大型基金投資特點：中小基金投資特點：第二類 集團客戶外資公司、集團公司總部、金融證券類等企業(yè)類型：需求特點：1、極為重視企業(yè)形象，會不計成本的選擇在CBD尋求辦公物業(yè)2、主要考慮因素： 進(jìn)入成都金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實力，提升企業(yè)形象。 注重產(chǎn)品的性價比，要求使用方面 需與自身行業(yè)，層次匹配3、受困CBD租金高企及大面積寫字樓供應(yīng)短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫字樓外資企業(yè)由于實力強，對于入住物業(yè)檔次要求高，因此對成都甲級寫字樓需求起到到最主要的推動作用第三類 散戶（中小面積）需求特點：1、租金承受能力有限，要注重交通便捷程序，多選擇軌道交通附近，對

40、辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低2、為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場所。以及從租不如買角度考慮，控制成本，增加企業(yè)固定資產(chǎn)，一舉兩得?？蛻纛愋停褐行∑髽I(yè)用戶1、受政策影響，住宅市場投資渠道受限，見寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢使得其對投資辦公物業(yè)興趣濃厚，看重短期利益2、以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)3、長線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會有包租需求需求特點：客戶類型：投資型客戶客戶類型特點及心態(tài)總結(jié)購買面積以貿(mào)易、事務(wù)型為主的起步型中小型公司看中地段區(qū)位，昭示性強，交通方便，對環(huán)境要求不太高。一般購買面積在50-100m2左右發(fā)展階段有一定基礎(chǔ)的成長型公司（例如投資公司、房地產(chǎn)

41、公司等）看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，昭示性強，對環(huán)境及樓宇素質(zhì)有一定要求。購買面積多在100-300m2之間區(qū)域及周邊辦公的公司熟悉該片區(qū)環(huán)境，生意往來多在該區(qū)及附近，需要擁有自己的辦公空間購買面積在50-300m2之間IT業(yè)、高科技公司要求交通方便，升值潛力大，區(qū)域形象，智能化系統(tǒng)，高水平的物業(yè)管理。購買面積在100-200m2之間投資者總價不高，有升值潛力，投資回報率有保障。購買面積在50-200m2之間企業(yè)駐成辦事處總價不高，交通方便，昭示性強，易于尋找購買面積100-200m2之間外資公司、集團公司總部、金融證券類成熟型買家，看中區(qū)域升值、樓宇保值潛力，多為半層或整層購買，對物業(yè)管理、配套設(shè)施、

42、辦公環(huán)境要求較高。購買面積在500-2000m2之間目標(biāo)客戶列表42012年營銷策略和執(zhí)行安排一、時機選擇：分解目標(biāo)，合理安排節(jié)點二、吸引觀眾：目標(biāo)下有效整合推廣、活動和渠道三、形成粉絲：深入傳遞城市價值、規(guī)劃價值和產(chǎn)品價值行動2012“執(zhí)行”對于星宸國際來說，2012年尤為關(guān)鍵，項目策略的提出不是一句口號，所有的營銷策略想的再好，如果不落實到執(zhí)行，永遠(yuǎn)都無法解決問題、無法完成目標(biāo)！行動，對于星宸國際來說，是取勝的關(guān)鍵！價格策略 項目入市時，如區(qū)域市場良好，則選擇平開高走；如市場預(yù)期降低，則選擇低開高走。整體銷售周期控制在18個月內(nèi)，如平開高走后短時間內(nèi)市場發(fā)生巨大變化，則根據(jù)情況適當(dāng)做出優(yōu)惠

43、調(diào)整，但底線為平開平走。低開高走 作為收益性物業(yè)，寫字樓常常被用來出售或出租，以收回投資和取得利潤。以盈利為目的的出租或出售的產(chǎn)生，必然要求有價格的制定。而價格的制定必然要考慮各種價格制定的影響因素。價格制定思路價格制定思路市場比較定價法認(rèn)知價值定價法銷售均價價格定價樓盤名稱本案比較案例樓盤價格蜀都中心香年廣場東方希望中心120001300015000區(qū)域因素自然環(huán)境9999周邊配套99910交通便捷度810910增值潛力99910地塊素質(zhì)項目規(guī)模7999園林景觀8999建筑本體建筑類型8989建筑品質(zhì)99910產(chǎn)品創(chuàng)新8989產(chǎn)品附加開發(fā)商品牌9999綜合得分84918893價格區(qū)間（元/）

44、12000-15000元/價格定位市場比較定價法：即隨行就市定價法，以市場上在售項目的價格為定價基礎(chǔ)。預(yù)估銷售價格：13000元/2012年目標(biāo)分解1、銷售目標(biāo)：金額目標(biāo)：2012年實現(xiàn)總銷售額4.9個億。2、品牌目標(biāo)：通過價值體系和銷售結(jié)果的市場實現(xiàn)，帶動項目在寫字樓市場中的品牌影響力。一、時機選擇星宸國際銷售計劃一、項目寫字樓可售房源總產(chǎn)值：項目寫字樓部分可售房源共79969.32，預(yù)計折前總產(chǎn)值10.4億二、項目寫字樓房源價格：項目整體預(yù)計目標(biāo)均價13000元/平米。三、項目整體價格策略：低開高走，小幅快跑星宸國際項目總產(chǎn)值和價格測算2012年所有房源總產(chǎn)值近4.9億元一、時機選擇201

45、2年推售房源總產(chǎn)值近6.3億一、時機選擇進(jìn)場蓄客 2012.2562013.510寫字樓清盤 3批次開盤 1批次開盤 9加推2批次 4批次開盤 寫字樓持續(xù)銷售，商業(yè)蓄客 121#2#3#4#一批次一批次二批次加推三批次四批次五批次商業(yè)2014.5商業(yè)銷售2012年銷售總目標(biāo)分解4.9億元總銷售目標(biāo)=4號樓*100%+2號樓*70%任務(wù)艱巨！一、時機選擇2、競爭市場動態(tài)：2011年競爭項目去化量較高，預(yù)計2012年周邊競爭項目放量120萬方，市場競爭較大。入市時機：搶占市場，在政策及競爭對手之前快速出貨1、宏觀政策環(huán)境：2012年政策調(diào)控還將處于整體經(jīng)濟快速增長的發(fā)展面，以穩(wěn)定房價和遏制房地產(chǎn)過

46、快增長為主。對投資客戶、改善型客戶有較大影響。一、時機選擇工程時機：工程要給力，緊密配合營銷節(jié)點11.10 11 12 12.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12營銷節(jié)點1批次產(chǎn)品開盤基礎(chǔ)土方開挖銷售團隊組建銷售中心進(jìn)場項目修至正負(fù)零工程節(jié)點一、時機選擇項目正式啟動蓄客項目持續(xù)修建2批次產(chǎn)品加推項目持續(xù)修建3批次產(chǎn)品加推項目封頂3批次產(chǎn)品持續(xù)銷售銷售中心完成銷售中心施工第一階段：售樓部亮相，1批次籌備開盤（2-5月）售樓部亮相，一批次房源蓄客認(rèn)籌劃分年度四大營銷節(jié)點，分解年度目標(biāo)第二階段：1批次持續(xù)強銷期及2批次加推（6-7月）1批次房源開盤后的持續(xù)消化，蓄客

47、準(zhǔn)備2批次加推第三階段：2批次持續(xù)強銷及3批次加推（8-9月）2批次房源開盤后的持續(xù)消化，蓄客準(zhǔn)備3批次加推第四階段：3批次強銷及前期房源持銷期（10-12月）3批次房源開盤后的持續(xù)消化，前期剩余房源優(yōu)劣搭配銷售，利用重大節(jié)點加快房源去化一、時機選擇項目導(dǎo)入期項目強銷期、持續(xù)期主要任務(wù):提升區(qū)域形象、點對點直銷導(dǎo)入集團客戶+散客前期積累銷售策略：1、主要出擊確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判;2、此階段可能會引起投資者關(guān)注，應(yīng)確定初步推盤策略，統(tǒng)一制定吸引投資者客戶的宣傳口徑（如是否代租）。推廣策略：對項目進(jìn)行預(yù)勢，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。以新聞炒作為主要宣

48、傳方式，以特定專業(yè)媒體為工具，為求新聞?wù)鎸嵭?，建議借政府、專家口吻。項目導(dǎo)入期主要任務(wù)：宣傳產(chǎn)品品質(zhì)、大客戶引進(jìn)帶動全面散客跟進(jìn)銷售策略：1、以日新“立體行銷”策略，拓展客戶渠道;2、以較強的現(xiàn)場執(zhí)行力，提高散戶成效率;3、預(yù)留部分高層單位，繼續(xù)拓展集團客戶;4、銷售價格做相應(yīng)調(diào)整，采用促銷手段;推廣策略：1、強化現(xiàn)場包裝，體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)高度;2、開盤期，在新聞炒作的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，加大廣告發(fā)布頻率。3、強銷期，以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳。建議依然以特點專業(yè)媒體為主要宣傳工具，避免大眾化。4、持續(xù)期，以成交客戶的證言式廣告，以維持消

49、費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心項目強銷期、持續(xù)期分解月度目標(biāo)，確保階段目標(biāo)的實現(xiàn)時間2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷售階段售樓部亮相1批次蓄客1批次項目開盤1批次房源持續(xù)強銷2批次房源蓄客2批次房源加推2批次房源持續(xù)強銷3批次房源蓄客3批次房源加推3批次房源持銷剩余單位去化銷售目標(biāo)00064004000560040006400640024002400蓄客目標(biāo)405075140165來訪目標(biāo)120180300300500500500500500500500第一階段第二階段第三階段第四階段將月度銷售、認(rèn)籌及上門目標(biāo)進(jìn)行分解，確保階段目標(biāo)的順利達(dá)成，支撐年度目標(biāo)的實現(xiàn)一

50、、時機選擇42012年營銷策略和執(zhí)行安排一、時機選擇：分解目標(biāo)，合理安排節(jié)點二、吸引觀眾：目標(biāo)下有效整合推廣、活動和渠道三、形成粉絲：深入傳遞城市價值、規(guī)劃價值和產(chǎn)品價值行動2012“執(zhí)行”對于星宸國際來說，2012年尤為關(guān)鍵，項目策略的提出不是一句口號，所有的營銷策略想的再好，如果不落實到執(zhí)行，永遠(yuǎn)都無法解決問題、無法完成目標(biāo)！行動，對于星宸國際來說，是取勝的關(guān)鍵！二、吸引觀眾各階段通過推廣、活動和渠道組合，吸引客戶關(guān)注，確保上門目標(biāo)推廣策略：擴大受眾面，節(jié)點前后緊密銜接線上：戶外+報紙+網(wǎng)絡(luò)+公交站臺+航空雜志以階段性大事件和推售主題釋放新信息，建立市場持續(xù)關(guān)注，積累客戶；推售后傳遞售罄熱

51、銷信息，在媒體上始終保持高調(diào)性，吸引客戶；線下：彩信/短信+直郵/call客配合節(jié)點性大事件、推售主題、客戶持續(xù)維護(hù)進(jìn)行信息釋放?；顒硬呗裕涸露戎黝}活動、二級城市巡展活動和圈層拓展活動相結(jié)合在項目持續(xù)銷售期，為實現(xiàn)階段性目標(biāo)，結(jié)合重點節(jié)假日舉辦月度主題活動，促進(jìn)銷售；在無重大節(jié)點時，可選擇二級城市巡展活動，拓展區(qū)域認(rèn)知度；舉辦圈層交流活動，擴大客戶圈層，拔高認(rèn)可度。渠道策略：上門客戶+進(jìn)城下鄉(xiāng)+行銷客戶+周邊競品客戶+公司內(nèi)部客戶通過收集上門意向客戶聯(lián)系方式，用Call客或短信方式回訪；深挖成都本地高端客戶及二級城市客戶資源（成交客戶圈層拓展、短信覆蓋）；組織行銷團隊，利用行銷拉攬客戶。盡量挖

52、掘周邊競品客戶資源，拉攏至本項目。充分挖掘星慧內(nèi)部客戶及合作單位客戶資源（內(nèi)部推廣+圈層維護(hù)）；推廣要堅持：堅持推廣形象不變堅持每月有活動堅持渠道拓展二、吸引觀眾需落實事件和執(zhí)行關(guān)鍵完美的項目展示：通過現(xiàn)場商務(wù)體驗，接待服務(wù)流程、物業(yè)服務(wù)展示等體現(xiàn)項目品質(zhì)通過售樓部打造以及各種銷售道具，讓客戶感受到項目的品質(zhì)熱忱的服務(wù)態(tài)度，規(guī)范的接待，專業(yè)的項目講解，體現(xiàn)細(xì)節(jié)的服務(wù)完善的物業(yè)管理內(nèi)容，國際化的專業(yè)素養(yǎng)，以及成功的案例展示增添客戶信心二、吸引觀眾需落實事件和執(zhí)行關(guān)鍵全方位立體推廣：通過現(xiàn)場包裝、戶外、報廣、雜志、路牌等多種方面進(jìn)行立體推廣，提升項目知名度圍墻樓體燈光字占據(jù)優(yōu)勢廣告牌：占據(jù)成都機場

53、、天府大道及繞城高速線戶外至高點創(chuàng)影響投報廣：選擇在成都獨具影響力的報社投遞報廣，占據(jù)報版的黃金頁面；占據(jù)市中心路牌：項目重大節(jié)點和重大事件釋放信息，擴大市場影響力；受高品質(zhì)航空雜志報道：讓項目的形象融入高端，如頭等艙二、吸引觀眾項目廣告牌點位布局：天府大道地鐵終點站（大牌）繞城高速與天府大道交界處（大牌）項目位置機場高速（大牌）人南路天府大道沿線（站牌）三環(huán)路口（大牌）市中心萬達(dá)廣場（站牌）市中心雙楠沿線（站牌）二、吸引觀眾需落實事件和執(zhí)行關(guān)鍵在活動上堅持以一家高品質(zhì)活動公司籌辦活動，形成高端活動系列，確保活動檔次高端活動安排：以高端活動系列貼近客群，點燃銷售熱度高端論壇高端活動二、吸引觀眾

54、團隊組建：銷售團隊組建：成立一批專業(yè)素質(zhì)強、形象氣質(zhì)佳的金牌銷售團隊，成為項目一線人員，代表項目形象。物管公司落實團隊培訓(xùn)：銷售團隊：熟悉項目、說辭培訓(xùn)、接待培訓(xùn)（手勢、笑容）、服裝制定項目亮相 圍 墻：圍墻設(shè)計定稿（11月5日前） 圍墻制作出街（11月10日前）戶外大牌：大牌位置落實（11月5前） 大牌設(shè)計定稿（11月5日前） 大牌制作出街（11月10日前）團隊建設(shè)、項目亮相前期籌備期入場前1批次開盤蓄客蓄客及3批次開盤10月2月3月7月8月11月12月1月4月5月6月入場前2011年2012年開盤、2批次加推9月10月11月備戰(zhàn)秋交會及國慶后持銷12月售樓部開發(fā)前準(zhǔn)備 電話邀約：來電客戶、

55、甲方內(nèi)部客戶、乙方客戶資源、各合作媒體 客戶資源短信邀約：項目周邊居住、項目周邊工作人群、經(jīng)常經(jīng)過項目附近 人群 樓書及戶型圖：設(shè)計定稿（1月15日前） 制作完成（1月20日前）售樓部人員配備到位：1月15日前物業(yè)公司人員培訓(xùn)到位：1月15日前元宵節(jié)(2月6日）活動方案1月15日前活動公司提交元宵節(jié)活動方案，1月20日前確定方案；1月25日前由本司提供元宵節(jié)活動執(zhí)行方案，1月28日前確定執(zhí)行方案。二、吸引觀眾售樓部開放前準(zhǔn)備、元宵節(jié)活動方案10月2月3月7月8月11月12月1月4月5月6月9月10月11月12月前期籌備期入場前1批次開盤蓄客蓄客及3批次開盤入場前2011年2012年開盤、2批次

56、加推備戰(zhàn)秋交會及國慶后持銷推廣：主題： 1、星宸國際銷售中心開發(fā)銷售中心剪彩 2、星宸國際項目宣傳廣告執(zhí)行時間：商報/華西2月10日、2月17日、2月24日各一次宣傳本項目；2月份航空雜志1月18日前定稿?；顒樱褐黝}：元宵嘉年華活動執(zhí)行時間：2月4日周六渠道：來電客戶+甲方內(nèi)部客戶+乙方客戶資源+各合作媒體客戶資源+二級城市客戶直郵需提交的執(zhí)行方案：2月20日前由本司提供二級城市巡展執(zhí)行方案，2月25日前定確定方案。二、吸引觀眾銷售中心正式開放暨元宵節(jié)活動、二級城市巡展籌備、航空雜志10月2月3月7月8月11月12月1月4月5月6月9月10月11月12月前期籌備期入場前1批次開盤蓄客蓄客及3批

57、次開盤入場前2011年2012年開盤、2批次加推備戰(zhàn)秋交會及國慶后持銷二、吸引觀眾二級城市巡展、樣板房籌備、網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣：主題：綿陽巡展廣告執(zhí)行時間：戶外廣告、路牌廣告3月8日前更換完成；商報/華西3月8日投放； 搜房網(wǎng)/大成網(wǎng)2月4日前做宣傳及報名（開盤蓄客）；二級城市客戶直郵3月9日、3月16日、3月23日、3月30日；行銷派單2月28日前印刷完畢，3月1日派發(fā)?；顒樱憾壋鞘醒舱咕d陽站執(zhí)行時間：3月12日周六推廣形式：1、媒體見面 ；2、設(shè)立接待處； 3、巡展，客戶會等小范圍推廣活動。渠道：來電客戶+甲方內(nèi)部客戶+乙方客戶資源+各合作媒體客戶資源+二級城市巡展+網(wǎng)絡(luò)宣傳+看房團需提交的執(zhí)

58、行方案：3月2日前提供樣板房開放方案，3月6日前確定方案;10月2月3月7月8月11月12月1月4月5月6月9月10月11月12月前期籌備期入場前1批次開盤蓄客蓄客及3批次開盤入場前2011年2012年開盤、2批次加推備戰(zhàn)秋交會及國慶后持銷二、吸引觀眾樣板間開放、一期開盤蓄客、二級城市直郵、行銷派單推廣：主題：一期開盤在即廣告執(zhí)行時間：戶外廣告、路牌廣告、地鐵廣告4月6日前更換完成；商報4月5日、4月12日、4月19日、4月26日投放；華西4月6日、4月13日、4月20日、4月27日投放； 搜房網(wǎng)/大成網(wǎng)3月14日前做宣傳+開盤活動報名；電臺廣告（四川交通廣播）3月28日前錄制完成，4月1日播

59、出；4月份航空雜志3月17日前定稿；二級城市直郵4月6日、4月13日、4月20日、4月27日投放；行銷派單3月31日前DM單印刷完成、行銷派單員及派單點位落 實。4月1日派發(fā)；短信4月5日、4月12日、4月19日、4月26日投放?；顒樱壕b寫字樓樣板間參觀主題：執(zhí)行時間：4月14日周六渠道：來電客戶+甲方內(nèi)部客戶+乙方客戶資源+各合作媒體客戶資源+二級城市客戶直郵+看房團需提交的執(zhí)行方案：1、4月15日前活動公司提供開盤活動方案，4月20日前確定活動方案;2、4月20日又本司提供開盤活動執(zhí)行方案，4月25日前確定方案。10月2月3月7月8月11月12月1月4月5月6月9月10月11月12月前期

60、籌備期入場前1批次開盤蓄客蓄客及3批次開盤入場前2011年2012年開盤、2批次加推備戰(zhàn)秋交會及國慶后持銷二、吸引觀眾一期開盤、一期加推蓄客、圈層活動籌備、二級城市直郵、行銷派單推廣：主題：星宸國際一期開盤廣告執(zhí)行時間：戶外廣告、路牌廣告、地鐵廣告4月6日前更換完成；商報4月5日、4月12日、4月19日、4月26日投放；華西4月6日、4月13日、4月20日、4月27日投放；搜房網(wǎng)/大成網(wǎng)3月14日前做宣傳+開盤活動報名；電臺廣告（四川交通廣播）3月28日前錄制完成，4月1日播出；4月份航空雜志3月17日前定稿；行銷派單3月31日前DM單印刷完成、行銷派單員及派單點位落實。4月1日派發(fā)；短信4月