房地產(chǎn)拓展相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)拓展相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)專(zhuān)題分享會(huì)編寫(xiě)：香江控股拓展部2課程目的基本目標(biāo)在 最短 的時(shí)間內(nèi)掌握房地產(chǎn)的基本專(zhuān)業(yè)知識(shí)終極目標(biāo)增強(qiáng)溝通與了解促進(jìn)跨部門(mén)、跨專(zhuān)業(yè)協(xié)作土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷(xiāo)售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問(wèn)題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問(wèn)題也是出在流通環(huán)節(jié)上！3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程什么是房地產(chǎn)？指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及他們所附帶的各種權(quán)益。是由物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩部分組成不同國(guó)家/地區(qū)的叫法：美國(guó)real estate，英國(guó)property，香港：物

2、業(yè)，臺(tái)灣：不動(dòng)產(chǎn)4內(nèi)容目錄前期拓展及開(kāi)發(fā)報(bào)建階段相應(yīng)基礎(chǔ)知識(shí)（前期拓展階段、開(kāi)發(fā)報(bào)建階段）房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí)（房地產(chǎn)相關(guān)稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)、印花稅由來(lái)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容及相應(yīng)基礎(chǔ)知識(shí)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類(lèi)、建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)、規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)、建筑鑒賞）0528375前期拓展及開(kāi)發(fā)報(bào)建階段相應(yīng)基礎(chǔ)知識(shí) 前期拓展階段 開(kāi)發(fā)報(bào)建階段6前期拓展階段土地制度中外對(duì)比土地一級(jí)開(kāi)發(fā)？土地二級(jí)開(kāi)發(fā)？一二級(jí)聯(lián)動(dòng)？“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”？一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式分類(lèi)？一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施流程？三舊改造、確權(quán)？建設(shè)用地指標(biāo)？土地招拍掛？競(jìng)買(mǎi)保證金？土地出讓金？各種政策性住房：商品房、限價(jià)房、廉租

3、房、房改房、經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房？各種性質(zhì)用地：農(nóng)田保護(hù)用地、建設(shè)用地、非建設(shè)用地？可行性研究報(bào)告（可研）？7我國(guó)的土地制度根據(jù)憲法和土地法的規(guī)定，在我國(guó)，所有的土地只屬于國(guó)家所有或者集體所有，任何單位或個(gè)人對(duì)于土地只有使用權(quán)，而沒(méi)有所有權(quán)國(guó)有土地：即屬于國(guó)家（全民所有）的土地集體土地：指屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織（如村委會(huì)或村民小組）所有的土地我國(guó)目前的土地市場(chǎng)的方針是：壟斷一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活二級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)：指政府代表國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期的交于使用者的活動(dòng)。政府（國(guó)土局下屬的土地儲(chǔ)備中心）是主體，是壟斷者，任何土地未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)不得進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易土地二級(jí)市場(chǎng)：

4、指使用者把通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換、贈(zèng)與、繼承、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。相當(dāng)于一般的商品，但針對(duì)的只是土地的使用權(quán)中外對(duì)比：美國(guó)的土地制度8前期拓展階段-土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)相關(guān)土 地 一 級(jí) 開(kāi) 發(fā) ：“生 米 煮 成 熟 飯”是指由政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)或企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程土地二級(jí)開(kāi)發(fā)通過(guò)招拍掛程序，開(kāi)發(fā)商拿到土地辦理相關(guān)手續(xù)后，即開(kāi)始蓋房子一二

5、級(jí)聯(lián)動(dòng)：一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)一起做甲乙雙方合作進(jìn)行土地整理。相關(guān)土地經(jīng)整理達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)后，甲方依法出讓乙方或乙方下屬公司或關(guān)聯(lián)公司可通過(guò)招拍掛程序取得前述土地招拍掛后，開(kāi)始施工建設(shè)9前期拓展階段-土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)相關(guān)“三通一平”：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整“五通一平”：建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通氣、平整土地“七通一平”是指土地達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥?chǎng)地平整完成了三通一平即完成了施工準(zhǔn)備工程建設(shè)，施工隊(duì)伍可以

6、進(jìn)場(chǎng)施工完成了七通一平即完成了小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，小區(qū)可以交付使用，住戶(hù)可以入住進(jìn)行正常的工作生活農(nóng)保地：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，就是用于耕作的基本農(nóng)田18億畝紅線政策：全國(guó)耕地面積不能低于18億畝，因?yàn)榇蠹叶家燥垼Z食是從耕地里出來(lái)的，耕地太少可能會(huì)造成大家吃飯的問(wèn)題，18億畝耕地才能保證我國(guó)糧食的正常供應(yīng)，所以不能低于18億畝紅線10前期拓展階段-一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式分類(lèi)從一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系上看，一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式又可以分為以下幾種模式：1、全委托模式（現(xiàn)在政策否定）政府將該土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)直接交給投資者2、委托加工模式（類(lèi)似于制造業(yè)代工廠）政府在一定的成本價(jià)格范圍內(nèi)委托投資者一級(jí)開(kāi)發(fā)，核定

7、一定利潤(rùn)3、協(xié)議二級(jí)模式政府承諾一級(jí)開(kāi)發(fā)投資者在取得二級(jí)開(kāi)發(fā)資格時(shí)候獲得一些排他性條件，以保證拿到二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)4、承包收益模式政府核定一個(gè)基本成本價(jià)格以及基本的出讓利潤(rùn)分成比例，投資者自行承擔(dān)二級(jí)市場(chǎng)的出讓風(fēng)險(xiǎn)以及出讓利潤(rùn)前期拓展階段-不規(guī)范地區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施流程1、信息獲取獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)信息2、洽談與政府相關(guān)主體進(jìn)行洽商3、調(diào)研對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行調(diào)研4、合作條件與政府有關(guān)部門(mén)了解開(kāi)發(fā)范圍、規(guī)劃、建設(shè)指標(biāo)等技術(shù)要素爭(zhēng)取一級(jí)開(kāi)發(fā)政策確定成本核算的方式、利潤(rùn)分配以及資金返還方式5、簽訂合同與政府有關(guān)部門(mén)達(dá)成一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議6、組建公司當(dāng)?shù)刈?cè)有資質(zhì)的公司團(tuán)隊(duì)組建7、實(shí)施開(kāi)發(fā)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)8、土地收儲(chǔ)完成一級(jí)

8、開(kāi)發(fā)，將土地交付土地儲(chǔ)備中心9、出讓方案與政府核定最后成本確定出讓價(jià)格，協(xié)商出讓事宜1110、出讓二級(jí)市場(chǎng)摘牌11、分收益根據(jù)合同，分配利益12前期拓展階段土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)來(lái)源：根據(jù)土地利用年度計(jì)劃管理辦法目前現(xiàn)狀：各個(gè)地方政府都不夠用，GDP嚴(yán)重依賴(lài)賣(mài)地土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)包括：（一）新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。包括新增建設(shè)用地總量和新增建設(shè)占用農(nóng)用地及耕地指標(biāo)。（二）土地開(kāi)發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)。包括土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)充耕地指標(biāo)和土地整理復(fù)墾補(bǔ)充耕地指標(biāo)。（三）耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)。土地利用年度計(jì)劃管理辦法第十二條：新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，不得突破新增建設(shè)用地計(jì)劃中城鎮(zhèn)村建設(shè)用地指標(biāo)和能源、交通、

9、水利、礦山、軍事設(shè)施等獨(dú)立選址的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)不得混用如佛山南海區(qū)2011年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)為：住宅用地2025畝，商業(yè)用地675畝土地招拍掛：目前主要是按照“價(jià)高者得”的原則進(jìn)行土地招拍掛改進(jìn)：可能采取的模式：“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”模式：限定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，任由開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)“一限多競(jìng)”模式：除了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)外，還競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)方案、綠化等多項(xiàng)指標(biāo)“競(jìng)價(jià)封頂”模式：設(shè)定封頂價(jià)格，達(dá)到后改為競(jìng)爭(zhēng)地塊中配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等13前期拓展階段競(jìng)買(mǎi)保證金在招拍掛出讓活動(dòng)中，由參加招拍掛出讓活動(dòng)的投標(biāo)人或競(jìng)買(mǎi)人向作為出讓方的市縣國(guó)土部門(mén)繳納的履約保證金。競(jìng)買(mǎi)保證金是參加招拍掛活動(dòng)資格條件的門(mén)

10、檻。成功競(jìng)得土地，則可轉(zhuǎn)為出讓價(jià)款一部分；如否，則退還，但是不付利息企業(yè)競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20% （2010年03月12日國(guó)土部：關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知）土地出讓金：拿到國(guó)有土地使用權(quán)證所需要支付的錢(qián)，買(mǎi)地的錢(qián)溢價(jià)率：超出基價(jià)金額/土地基價(jià)?；鶅r(jià)是土地的原始成本，包括征地費(fèi)、開(kāi)墾費(fèi)、青苗費(fèi)等補(bǔ)償村民的錢(qián)，以及評(píng)估費(fèi)等管理費(fèi)用。簡(jiǎn)單地說(shuō)基價(jià)就是土地收歸國(guó)有儲(chǔ)備后到拿出來(lái)招拍掛為止所有的支出費(fèi)用總和。實(shí)際應(yīng)用中，即掛牌價(jià)和最終成交價(jià)的比14前期拓展階段可行性研究報(bào)告：是指開(kāi)發(fā)商在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程定性評(píng)價(jià)分析：區(qū)域、城市發(fā)展前景

11、、規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等分析定量評(píng)價(jià)分析：項(xiàng)目總投資、銷(xiāo)售(凈)利潤(rùn)率、投資(凈)利潤(rùn)率，IRR、靜態(tài)&動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)、盈虧平衡分析等案例：南京灣可研樓面地價(jià)：最簡(jiǎn)單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格樓面地價(jià)土地總價(jià)規(guī)劃建筑面積 土地單價(jià)規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積土地面積容積率容積率=規(guī)劃建筑總面積土地面積案例：2009-12-26日在福建福州拍賣(mài)的宗地2009-22號(hào)。土地面積為13145平方米，容積率為3.2，建筑密度25%，綠地率25%，建筑高度80米。最后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方米15前期拓展

12、階段-各種政策性住房房改房：是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房商品房：是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。是純粹商品化的住宅。商品房的銷(xiāo)售由市場(chǎng)決定其價(jià)格限價(jià)房：限價(jià)格、限申請(qǐng)人條件。案例：宏康和園限價(jià)房銷(xiāo)售細(xì)則廉租房：是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者小產(chǎn)權(quán)房：在“宅基地”、集體企業(yè)用地等非國(guó)有建設(shè)用地上面蓋的房子“小產(chǎn)權(quán)房” 一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低；催生小產(chǎn)權(quán)房最重要原因“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不能夠購(gòu)買(mǎi)；根據(jù)中華

13、人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，成本略低于普通商品房，故又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房八卦：經(jīng)濟(jì)適用男指身高一般、發(fā)型傳統(tǒng)，相貌過(guò)目即忘；性格溫和，工資無(wú)償上繳給老婆；不吸煙、不喝酒、不關(guān)機(jī)、不賭錢(qián)、不泡吧，無(wú)紅顏知己；月薪200010000元，有支付住房首付能力；一般從事教育、IT、機(jī)械制造、技術(shù)類(lèi)

14、行業(yè)的男人16廣州市住房供應(yīng)體系分層次住房供應(yīng)體系資格不同價(jià)格/租金不同租售模式不同群體購(gòu)買(mǎi)力不同17前期拓展階段-建設(shè)用地分類(lèi)城市用地分類(lèi)與標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)用地分類(lèi)：按其使用土地性質(zhì)的不同，可分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地農(nóng)業(yè)建設(shè)用地是指農(nóng)、牧、漁場(chǎng)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人投資修建的直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)村道路、農(nóng)田水利、永久性曬場(chǎng)等常年性工程設(shè)施用地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地、工礦企業(yè)用地、集鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)用地、交通運(yùn)輸用地等城市建設(shè)用地（非農(nóng)建設(shè)用地）：案例：建設(shè)用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（1）居住用地（R）。主要指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等（2）公共設(shè)施用地（C）。主要指行政、經(jīng)濟(jì)文

15、化、教育、衛(wèi)生、體育、商貿(mào)以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地。（3）工業(yè)用地（M）。主要指工礦企業(yè)和生產(chǎn)車(chē)間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施，包括專(zhuān)用的鐵路、碼頭和道路等用地。（4）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）。主要指?jìng)}儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車(chē)間及其附屬設(shè)施等用地。（5）對(duì)外交通用地（T）。主要指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)及其附屬設(shè)施用地。（6）道路廣場(chǎng)用地（S）。主要指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)等方面的用地。（7）市政公用設(shè)施用地（U）。主要指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施。（8）綠化用地（G）。主要指市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地等。（9）

16、特殊用地（D）。主要指具有特殊性質(zhì)、含軍事、外事和監(jiān)獄等特殊要求的用地。（10）水域和其他用地（E）。主要指河湖水系用地，除以上九大類(lèi)用地之外的用地。18前期拓展階段-土地使用年限土地使用年限：各類(lèi)用途土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！钡绾卫m(xù)，是有償還是無(wú)償，物權(quán)法并沒(méi)有作更多解釋城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)主席 胡錦濤 ，2007年8月30日。第二十二條：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需

17、要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！敝腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布第四十條：土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。第四十一條：土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，

18、應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。19前期拓展階段-三舊改造相關(guān)名詞三舊改造：舊廠房、舊村莊、舊城鎮(zhèn)“舊城鎮(zhèn)”改造，對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)(街道)城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等改造，以及對(duì)重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)，及危舊居民用房的改造“舊廠房”改造，對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì)嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑的改造“舊村居”改造，對(duì)“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治確權(quán)：依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍

19、勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和其他項(xiàng)權(quán)利大確權(quán)和小確權(quán)都是我們辦理房產(chǎn)證的兩個(gè)程序“大確權(quán)”，是指在商品房買(mǎi)賣(mài)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已按規(guī)定辦理了樓盤(pán)初始確權(quán)登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)，確認(rèn)該樓盤(pán)的權(quán)屬人是該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“小確權(quán)”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取樓盤(pán)房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)后，依照法律法規(guī)的規(guī)定為購(gòu)房者申請(qǐng)辦理購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)商品房的交易過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程退二進(jìn)三：指在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，縮小第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)拆三留一：即按照拆遷用地面積計(jì)算，預(yù)留比例不低于1/3的用地，作為道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途20前期拓展

20、階段-三舊改造的三種模式1、成片重建改造模式：由區(qū)政府為主體，建立投融資平臺(tái)，采取市場(chǎng)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行運(yùn)作。成片重建改造項(xiàng)目原則上由區(qū)政府組織拆遷補(bǔ)償完畢后，通過(guò)土地公開(kāi)出讓回籠資金。在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件和有效控制拆遷、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，鼓勵(lì)各區(qū)探索采取將拆遷及擬成片重建改造的土地使用權(quán)一并通過(guò)公開(kāi)出讓的方式，確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位2、零散改造模式：修繕排危、成套改造、高層房屋加裝電梯、立面整飾等多種方式予以改造。零散改造項(xiàng)目原則上由業(yè)主負(fù)責(zé)修繕改造，其中直管房修繕改造和街區(qū)公共設(shè)施整治費(fèi)用由區(qū)政府出資，與直管房難以分割的私房修繕改造費(fèi)用區(qū)政府可給予一定補(bǔ)貼。零散改造項(xiàng)目的私房業(yè)主愿意搬遷的，可適用舊城更

21、新改造拆遷補(bǔ)償安置政策3、歷史文化保護(hù)性整治模式。 “修舊如舊、建新如故”、“重在保護(hù)、弱化居住”，采取出售文化保護(hù)建筑使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的方法，引進(jìn)社會(huì)資金建立保護(hù)歷史文化建筑。21前期拓展階段-廣州全面改造城中村廣州市全市52條全面改造“城中村”名單越秀區(qū)：楊箕、登峰、西坑、瑤臺(tái)（4條）海珠區(qū)：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛(wèi)、東風(fēng)、三滘（6條）荔灣區(qū)：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬（18條）天河區(qū)：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘（8條）白云區(qū)：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下（5條）黃埔區(qū)：文沖、橫沙、下沙、長(zhǎng)

22、洲、深井、茅崗、南崗（7條）蘿崗區(qū)：黃陂、玉樹(shù)、暹崗、華沙（4條）獵德特點(diǎn)土地產(chǎn)權(quán)置換開(kāi)發(fā)商物業(yè)進(jìn)度：廣州市首個(gè)城中村改造項(xiàng)目,按照“政府主導(dǎo)，以村為主，一村一策”的原則 ,改造方案以“三三三制”形式進(jìn)行，通過(guò)土地拍賣(mài)的形式獵德村得到46億的舊村改造資金，預(yù)計(jì)25億作為補(bǔ)償安置款和新建新樓，10億作為建設(shè)一幢臨江的五星級(jí)酒店的投資款，作為村集體經(jīng)濟(jì)的重要來(lái)源。2009年8月23日正式動(dòng)工，于2010年9月實(shí)現(xiàn)村民的回遷容積率獵德村改造的三大功能區(qū)都具有較高的容積率，其中橋東區(qū)的安置復(fù)建房容積率高達(dá)5.2，橋西區(qū)的拍賣(mài)商業(yè)用地容積率更是高達(dá)7.9822富力地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)前期拓展階

23、段-獵德村改造23前期拓展階段-歷史文化保護(hù)性整治模式案例上海莫干路M50上海春明粗紡廠位于蘇州河南岸半島地帶的莫干山路50號(hào)，原為近代徽商代表人物之一周氏的家庭企業(yè)一信和紗廠。2005年4月被上海市經(jīng)委掛牌為上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一，命名為M50創(chuàng)意園引進(jìn)了包括英國(guó)/法國(guó)/意大利/瑞士/以色列/加拿大/挪威/中國(guó)香港在內(nèi)的17個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及來(lái)自國(guó)內(nèi)十多個(gè)省市的130余位藝術(shù)家以及畫(huà)廊、平面設(shè)計(jì)、建筑師事務(wù)所、影視制作、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)、藝術(shù)品(首飾)設(shè)計(jì)等其中由瑞士人勞倫斯創(chuàng)辦的香格納畫(huà)廊和由意大利人樂(lè)大豆創(chuàng)辦的比翼藝術(shù)中心是目前國(guó)內(nèi)最好的畫(huà)廊，并在國(guó)際藝術(shù)界享有較高的聲譽(yù)成功舉辦了2005上海

24、國(guó)際服裝文化節(jié)、2005時(shí)尚之夜、Creative M50、法國(guó)工商會(huì)、寶馬車(chē)展、諾基亞及西門(mén)子產(chǎn)品推廣等一系列時(shí)尚活動(dòng)，使之成為蘇州河邊獨(dú)特的人文景觀，成為上海時(shí)尚文化新地標(biāo)24前期拓展階段-歷史文化保護(hù)性整治模式案例北京798藝術(shù)區(qū)位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)，故又稱(chēng)大山子藝術(shù)區(qū)（英文簡(jiǎn)稱(chēng)DADDashanzi Art District），原為原國(guó)營(yíng)798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)所在地從2001年開(kāi)始，來(lái)自北京周邊和北京以外的藝術(shù)家開(kāi)始集聚798廠，他們充分利用原有廠房的風(fēng)格（德國(guó)包豪斯建筑風(fēng)格），稍作裝修和修飾，一變而成為富有特色的藝術(shù)展示和創(chuàng)作空間?，F(xiàn)今798已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)外媒體和大

25、眾的廣泛關(guān)注，并已成為了北京都市文化的新地標(biāo)廣州信義會(huì)館位于荔灣區(qū)白鵝潭芳村酒吧一條街，會(huì)館將上世紀(jì)60年代高大寬敞的蘇式廠房通過(guò)改造成為一個(gè)時(shí)尚產(chǎn)品發(fā)布、新款車(chē)上市、時(shí)裝發(fā)布及各類(lèi)文化活動(dòng)會(huì)議的場(chǎng)所原是廣東水利水電廠的地皮和廠房。被幾位學(xué)建筑出身的地產(chǎn)商改造為一個(gè)文化、商業(yè)、展覽的場(chǎng)所廣州奧美整合行銷(xiāo)傳播集團(tuán)的新辦公室2010年9月2日 德國(guó)漢莎航空公司空客A380答謝晚宴瑪莎拉蒂新車(chē)發(fā)布會(huì)25開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-開(kāi)發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的

26、條件：注冊(cè)資本、從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的年限、有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員的人數(shù)、房屋建筑面積、累計(jì)竣工面積暫定資質(zhì)證書(shū)：新設(shè)立的開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本金(萬(wàn)元)不低于5000不低于2000不低于800專(zhuān)業(yè)管理人員數(shù)量不少于40人不少于20人不少于10人承擔(dān)建筑面積規(guī)定可以承擔(dān)所有建設(shè)項(xiàng)目承擔(dān)建筑面積在30萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目承擔(dān)建筑面積在15萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目四級(jí)資質(zhì)不低于200不少于5人承擔(dān)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目26開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估/環(huán)評(píng)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估闡明工程建設(shè)區(qū)和規(guī)劃區(qū)的地質(zhì)環(huán)境條件基本特征分析論證各種地質(zhì)災(zāi)害的危險(xiǎn)性，進(jìn)行現(xiàn)

27、狀評(píng)估、預(yù)測(cè)評(píng)估和綜合評(píng)估提出防治地質(zhì)災(zāi)害措施與建議，并作出建設(shè)場(chǎng)地適宜性評(píng)價(jià)結(jié)論南京灣項(xiàng)目：汶川地震后要求增加做這項(xiàng)評(píng)估環(huán)境影響評(píng)價(jià)(簡(jiǎn)稱(chēng)：環(huán)評(píng))是指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法與制度通俗說(shuō)法：分析項(xiàng)目建設(shè)可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響，并提出污染防止對(duì)策和措施環(huán)?！叭瑫r(shí)”：是指新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目和技術(shù)改造項(xiàng)目以及區(qū)域性開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的污染治理設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)的制度開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-五證兩書(shū)“五證兩書(shū)”：五證：國(guó)有土地使用證：國(guó)土局頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證：規(guī)劃局頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可

28、證：規(guī)劃局頒發(fā)施工許可證：建設(shè)局頒發(fā)商品房預(yù)售證：房管局兩書(shū)：住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)27機(jī)構(gòu)設(shè)置：有的地方國(guó)土局和房管局合在一起：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局有的地方國(guó)土局和規(guī)劃局合在一起：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局有的地方國(guó)土局和房管局分開(kāi)：成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局、成都市國(guó)土資源局28開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-五圖兩書(shū)28開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-五圖兩書(shū)28開(kāi)發(fā)報(bào)建階段-五圖兩書(shū)29禮品時(shí)間到1、“三通一平”通水、通電、通路和場(chǎng)地平整2、國(guó)家為了保護(hù)耕地，出臺(tái)了什么政策？16/17/18/19億畝紅線政策？3、土地出讓金：拿到國(guó)有土地使用權(quán)證所需要支付的錢(qián)，買(mǎi)地的錢(qián)4、居住用地的土地使用年限是多少年？70、80

29、、90、1005、小產(chǎn)權(quán)房在“宅基地”、集體企業(yè)用地等非國(guó)有建設(shè)用地上面蓋的房子6、經(jīng)濟(jì)適用男7、各類(lèi)用途土地使用年期屆滿(mǎn)，一定要重新繳納土地出讓金，才能繼續(xù)使用。這句話是否正確？（錯(cuò)，目前存在法律空白）8、將一些舊工廠改造成為一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，有哪些成功運(yùn)作案例？北京798藝術(shù)區(qū)、廣州信義會(huì)館、廣州員村紅磚廠、TIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等9、南京灣項(xiàng)目要不要做地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估？（需要）30房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)相關(guān)稅收 房地產(chǎn)相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi) 印花稅由來(lái)31房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-總體概況總體而言，從稅費(fèi)比例看，費(fèi)重稅輕各種稅費(fèi)多如牛毛，傳說(shuō)有60多種，占到房?jī)r(jià)成本的30%至40%這還不算出讓金，出

30、讓金應(yīng)該占到房?jī)r(jià)的30%50%之間。如果把62項(xiàng)稅費(fèi)和出讓金加起來(lái)，會(huì)發(fā)現(xiàn)我們買(mǎi)的房子的5090%進(jìn)了政府的口袋里！營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅，墻改費(fèi)，雙保費(fèi)，維修基金，新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金- 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2000年元月1日停征；教育費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)”，但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時(shí)征收和管理；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅與城市房地產(chǎn)稅屬于重復(fù)設(shè)置稅種，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅適用于內(nèi)資企業(yè)和中國(guó)公民，而城市房地產(chǎn)稅則適用于外資企業(yè)和外籍公民- 目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中共有13個(gè)相關(guān)稅種，

31、這些稅種可分為兩類(lèi)- 一類(lèi)是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種，具體包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停收）和契稅- 另一類(lèi)是與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，具體包括營(yíng)業(yè)稅/所得稅/印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅- 房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)：大配套、小配套、墻改費(fèi)等房地產(chǎn)稅收集中于交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的成本很少。上海、重慶等地試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，意味著持有環(huán)節(jié)的成本增加最近，發(fā)改委心血來(lái)潮說(shuō)要反商品房暴利：發(fā)改委很忙。要定期的調(diào)漲油價(jià)，要負(fù)責(zé)任的穩(wěn)定煤價(jià)，要匆忙的扶持菜價(jià).發(fā)改委最在意全國(guó)人民對(duì)它的評(píng)價(jià)。所以人們的生活中總是閃現(xiàn)著發(fā)改委“為人民服務(wù)”的忙碌身影。忙碌的發(fā)改委目前最重

32、要的工作是“從人民群眾的切身利益出發(fā)”不斷的打壓房?jī)r(jià)。最新舉措是正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定如果要反商品房暴利，那也應(yīng)當(dāng)包括反“稅費(fèi)暴利”32房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-增值稅增值稅：土地增值稅稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)

33、目具體見(jiàn)：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則級(jí)數(shù)12土地增值額增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的稅率30%40%速算扣除系數(shù)05%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的50%15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略的啟示：自身持有的好處，不要繳增值稅33房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-企業(yè)所得稅/房產(chǎn)稅/耕地占用稅企業(yè)所得稅：此前房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率為33%，2008年后適用的稅率為25%房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)原值或出租房屋的租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅對(duì)于自用的按房產(chǎn)余值計(jì)稅征收，對(duì)

34、于出租、出典的房屋按租金收入征稅房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。稅率為1.2%。以房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，在按優(yōu)惠上限比例，也即扣除30%后的部分作為稅基，乘以1 .2%的稅率就是0.84(100(1-30%)1.2%=0.84)萬(wàn)元依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%耕地占用稅：是指國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，依其占用耕地的面積征收的一種稅，國(guó)家從1987年4月1日開(kāi)始征收適用范圍人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)(以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)稅額每平方

35、米為1050元每平方米為840元每平方米為630元每平方米為525元34適用范圍大城市中等城市小城市縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)計(jì)稅依據(jù)實(shí)際占用的土地面積實(shí)際占用的土地面積實(shí)際占用的土地面積實(shí)際占用的土地面積年稅額每平方米土地年稅額為1.530元每平方米土地年稅額為1.224元每平方米土地年稅額為0.918元每平方米土地年稅額為0.612元房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-契稅/印花稅/城鎮(zhèn)土地使用稅契稅，是指對(duì)契約征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財(cái)產(chǎn)承受人繳納契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。契稅稅率為-（具體與當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)）契稅已成為地方財(cái)政收入的固定來(lái)源，在

36、全國(guó)，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢(shì)印花稅：以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所征的稅。“拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫”滁州房地產(chǎn)項(xiàng)目：合同印花稅（工程造價(jià)0.3）城鎮(zhèn)土地使用稅：是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅城鎮(zhèn)土地使用稅定額稅率35房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-八卦印花稅公元1624年，荷蘭政府發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，財(cái)政困難。當(dāng)時(shí)執(zhí)掌政權(quán)的統(tǒng)治者摩里斯（Maurs）為了解決財(cái)政上的需要，擬提出要用增加稅收的辦法來(lái)解決支出的困難，但又怕人民反對(duì)，便要求政府的大臣們出謀獻(xiàn)策。眾大臣議來(lái)議

37、去，就是想不出兩全其美的妙法來(lái)。于是，荷蘭的統(tǒng)治階級(jí)就采用公開(kāi)招標(biāo)辦法，以重賞來(lái)尋求新稅設(shè)計(jì)方案，謀求斂財(cái)之妙策。印花稅，就是從千萬(wàn)個(gè)應(yīng)征者設(shè)計(jì)的方案中精選出來(lái)的“杰作”。可見(jiàn)，印花稅的產(chǎn)生較之其他稅種，更具有傳奇色彩。印花稅的設(shè)計(jì)者可謂獨(dú)具匠心。他觀察到人們?cè)谌粘Ｉ钪惺褂闷跫s、借貸憑證之類(lèi)的單據(jù)很多，連綿不斷，所以，一旦征稅，稅源將很大；而且，人們還有一個(gè)心理，認(rèn)為憑證單據(jù)上由政府蓋個(gè)印，就成為合法憑證，在訴訟時(shí)可以有法律保障，因而對(duì)交納印花稅也樂(lè)于接受。正是這樣，印花稅被資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家譽(yù)為稅負(fù)輕微、稅源暢旺、手續(xù)簡(jiǎn)便、成本低廉的“良稅”。英國(guó)的哥爾柏（Kolebe）說(shuō)過(guò)：“稅收這種技術(shù)

38、，就是拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫”。印花稅就是這種具有“聽(tīng)最少鵝叫”特點(diǎn)的稅種公元1624年：明朝天啟年間，明熹宗朱由校(1605年-1627年)，在位時(shí)任用宦官魏忠賢36房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-行政事業(yè)性收費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，按建筑面積收房屋的配套設(shè)施通俗地講有大配套和小配套之分大配套：城市供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、學(xué)校、醫(yī)院等市政或公共基礎(chǔ)配套設(shè)施小配套：指小區(qū)或房屋以?xún)?nèi)的管道煤氣、采暖空調(diào)、安全防衛(wèi)、太陽(yáng)能熱水器、電視電話寬帶等配套設(shè)施安徽滁州：住宅：50；非住宅：70 （元/，建筑面積）教育費(fèi)附加：是國(guó)家為扶持教育事業(yè)發(fā)展，計(jì)征用于教育的政府性基金。從2005年10起，教育費(fèi)附加率

39、提高為三稅（增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅）稅額的3%墻改費(fèi)：墻改費(fèi)是由各級(jí)政府墻體改革辦公室對(duì)建筑建設(shè)單位或粘土磚生產(chǎn)單位征收的預(yù)算外行政收費(fèi)。征收的目的是逐步改變使用粘土磚作為建筑墻體材料的傳統(tǒng)做法，大力推行新型墻體材料，如空心磚、水泥磚、框架結(jié)構(gòu)建筑等，逐步減少使用粘土磚用量，有效保護(hù)耕地。征收的標(biāo)準(zhǔn)以各省墻改辦的規(guī)定為準(zhǔn)，各省不盡相同安徽滁州：未使用新型墻體材料的8元/（按建筑面積）土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)：天津?qū)幒涌h：城鎮(zhèn)居民住房用地面積在100平米（含100平米）以下的，每宗地收13元；房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)：房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況

40、、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪房產(chǎn)測(cè)繪成果主要包括：房產(chǎn)測(cè)繪平面圖，房產(chǎn)面積，房產(chǎn)公攤面積等資料西安：住宅用房每平方米1.30元、商業(yè)樓用房每平方米2.00元、多功能綜合樓用房每平方米2.70元；經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房減半收取37房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)-行政事業(yè)性收費(fèi)建設(shè)工程雙保費(fèi)：施工企業(yè)為職工繳納的社會(huì)保障費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)；納入工程造價(jià)青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。案例：廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金：凡因國(guó)家建設(shè)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)征用或使用本市郊區(qū)菜地的，用地單位必須按照規(guī)定繳納。國(guó)家規(guī)定：在城

41、市人口（不含郊縣人口，是指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口）百萬(wàn)以上的市，每征用一畝菜地，繳納七千至一萬(wàn)元。散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金（元/，建筑面積）：1.5*城市施工道路占用費(fèi)（元/、天）：主干道0.64；次干道0.48；支路0.32；街巷道路 0.24水土保持補(bǔ)償費(fèi)(元/，實(shí)際占用植被面積，限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目)：1.0白蟻預(yù)防費(fèi)（元/，建筑面積）：2人防易地建設(shè)費(fèi)：人民防空工程（以下簡(jiǎn)稱(chēng)人防工程）包括為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑安徽滁州：10層以上1800元/(按照地面首層建筑面積計(jì)價(jià)) ；9層以下36元/(按地面總建筑面積計(jì)價(jià))；居民住宅

42、30元/(按照地面總建筑面積計(jì)價(jià))城市規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)：A、選址定點(diǎn)、用地規(guī)劃階段收費(fèi)；B、建設(shè)規(guī)劃階段收費(fèi)防雷裝置設(shè)計(jì)審定、施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收費(fèi)：1.1元/圖紙審查費(fèi)（建筑工程預(yù)算的 0.8-1.5），抗震設(shè)計(jì)審查加收10%費(fèi)用*注：本頁(yè)各項(xiàng)收費(fèi)示例來(lái)源于滁州市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),滁政辦(2010)109號(hào)以下省略N種苛捐雜稅38禮品時(shí)間到10. 我們買(mǎi)房的錢(qián)，大部分都流到了哪里？開(kāi)發(fā)商、政府、路人甲11. 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅率是多少？此前房地產(chǎn)企業(yè)適用的稅率為33%，2008年后適用的稅率為25%12. “拔最多的鵝毛，聽(tīng)最少的鵝叫”：這句話形容哪個(gè)稅種？個(gè)人所得稅？印花稅？土地增值稅？契稅？1

43、3. 印花稅是哪個(gè)國(guó)家發(fā)明的？英國(guó)、德國(guó)、荷蘭、美國(guó)、非洲兄弟39房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容及相應(yīng)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類(lèi)建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)建筑鑒賞401、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容和產(chǎn)品種類(lèi)41房屋產(chǎn)品名詞居住類(lèi)地產(chǎn)普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。目前，它多為多層住宅和高層住宅。多層住宅：為四層至六層；高層住宅：為十層及以上低層住宅：為一層至三層；中高層住宅：為七層至九層；超高層住宅：100米以上配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高；高檔住宅具有良好的物業(yè)管理服務(wù)；部分高檔住宅帶精裝修；銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于同時(shí)期、同區(qū)域的普通住宅；42房屋產(chǎn)品名詞居住類(lèi)地產(chǎn)高檔公寓是指其單

44、位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”;市場(chǎng)定位很高;它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體具有“自用”和“投資”兩大功效，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳房屋建筑類(lèi)型名詞居住類(lèi)地

45、產(chǎn)獨(dú)立式別墅（獨(dú)棟別墅）該類(lèi)別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周?chē)话愣加忻娣e不等的綠地、院落。住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下，具有私密性強(qiáng)、價(jià)格較高等顯著特征，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置。雙拼別墅該類(lèi)別墅是由兩個(gè)單戶(hù)別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，住宅的層數(shù)大多在三層或三層以下，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。43別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車(chē)庫(kù)、花園、草坪、院落等狹義定義為獨(dú)立式住宅，廣義上將低密度的類(lèi)似產(chǎn)品統(tǒng)稱(chēng)為別墅類(lèi)產(chǎn)品：44房屋建筑類(lèi)型名詞居住類(lèi)地產(chǎn)聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀(jì)

46、四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。聯(lián)排別墅又稱(chēng)TOWNHOUSE，有天有地，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院。它是由幾個(gè)三層左右的單戶(hù)別墅并聯(lián)組成，每個(gè)單元與共鄰單元之間共用一道建筑分割墻。疊拼別墅該類(lèi)別墅是由兩組類(lèi)似復(fù)式的住宅上下疊加而成，高度為四層或四層半，上面兩戶(hù)，下面兩戶(hù)，每一套戶(hù)型或有天（疊上有露臺(tái)）或有地（疊下有花園）。45其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞辦公類(lèi)地產(chǎn)定義建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱(chēng)為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱(chēng)為辦公建筑辦公建筑的分類(lèi)：公寓式辦公樓 apartment-office building。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦

47、公、會(huì)客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓酒店式辦公樓 hotel-office building。提供酒店式服務(wù)和管理的辦公樓綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑商務(wù)寫(xiě)字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑46其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)商

48、和消費(fèi)者兩級(jí)客戶(hù)47其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)何謂商圈？是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)張，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈：主要商圈，也稱(chēng)第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65左右的顧客來(lái)自主要商圈次圈：次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店消費(fèi)也較為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25左右邊圈：邊緣商圈或第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)散居著百貨商店約10的顧客48其它

49、相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)超級(jí)市場(chǎng)：是采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)大型綜合超市：是采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體、滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)便利店：是指滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)購(gòu)物中心：是指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體49其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹倉(cāng)儲(chǔ)商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提

50、供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)店：是指經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專(zhuān)賣(mài)店：是指專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)店與專(zhuān)賣(mài)店的區(qū)別：前者專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某種或某類(lèi)商品，如時(shí)裝店、鞋店、食品店、藥店、書(shū)店、電器店、珠寶店等；后者則專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)某種品牌的系列商品，如海爾電器專(zhuān)賣(mài)店、李寧牌體育用品專(zhuān)賣(mài)店、格力空調(diào)專(zhuān)賣(mài)店、蘋(píng)果牌休閑裝專(zhuān)賣(mài)店等其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞城市綜合體定義：將城市中商業(yè)

51、、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體綜合體四種發(fā)展模式模式一：酒店/寫(xiě)字樓/商場(chǎng)/公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式，例如：香港太古廣場(chǎng)、 北京國(guó)貿(mào)中心模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式，例如：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式，例如：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式，例如：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城50北京國(guó)際貿(mào)易中心曼哈頓洛克菲勒中心51其它相關(guān)物業(yè)類(lèi)型名詞旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群

52、為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱(chēng)為旅游地產(chǎn)案例：南昆山錦繡香江溫泉度假酒店、華僑城、觀瀾湖高爾夫（歐米茄觀瀾湖世界杯及觀瀾湖職業(yè)明星邀請(qǐng)賽等）華僑城522、建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)53建筑術(shù)語(yǔ)簡(jiǎn)介：識(shí)圖基本常識(shí)地形圖：將某地區(qū)地形狀況按一定比例繪制成圖。案例：地形圖紅線圖：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積一般用紅筆圈在圖紙上，具有法

53、律效力層高： 指本層樓（地）面到上一層樓面的高度比例：圖上尺寸與實(shí)際尺寸比例，一般表示方法為數(shù)字表示法如：1：100 ，說(shuō)明圖紙上1厘米代表真實(shí)尺寸為100厘米尺寸（單位）圖紙上一般所有尺寸數(shù)值均不標(biāo)注單位，尺寸線上單位隱含為毫米。兩個(gè)例外：總平面尺寸和標(biāo)高為米。標(biāo)高絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)是以青島附近海平面的高度平均值為零點(diǎn)，其他各處相對(duì)他的高度稱(chēng)為絕對(duì)標(biāo)高。0.000相對(duì)標(biāo)高：以項(xiàng)目中的某一特定點(diǎn)為零點(diǎn)，其他各處相對(duì)他的高度稱(chēng)為相對(duì)標(biāo)高。一般來(lái)說(shuō)可以以建筑物一樓地面為零點(diǎn)。0.00054建筑術(shù)語(yǔ)簡(jiǎn)介：識(shí)圖基本常識(shí)指北針：用于表示建筑物的朝向。在總平面圖及首層平面圖上，一般都繪有指北針。指針尖端處要注

54、明“北”字風(fēng)向頻率玫瑰圖：簡(jiǎn)稱(chēng)風(fēng)玫瑰圖。是總平面圖上用來(lái)表示該地區(qū)常年風(fēng)向頻率的標(biāo)志。它是根據(jù)某一地區(qū)多年平均統(tǒng)計(jì)的各個(gè)方向吹風(fēng)次數(shù)的百分?jǐn)?shù)值按一定比例繪制的。一般用8個(gè)或16個(gè)方位表示。風(fēng)玫瑰圖上所表示的風(fēng)的吹向，是指從外面吹向該地區(qū)中心的深圳市風(fēng)向玫瑰圖55建筑術(shù)語(yǔ)簡(jiǎn)介：識(shí)圖基本常識(shí)56建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地建設(shè)單位可用于工程建設(shè)的用地。建筑用地面積由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積代征市政用地由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民

55、和單位后，交由市政、交通部門(mén)進(jìn)行管理的規(guī)劃市政、道路用地代征綠化用地由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，由建設(shè)單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)，并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由市、區(qū)園林綠化行政部門(mén)進(jìn)行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠化隔離區(qū)綠地、交通防護(hù)綠地等）的規(guī)劃城市公共綠地其它代征用地由于建設(shè)工程的建設(shè)而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物并安置現(xiàn)狀居民和單位的用地（該用地由建設(shè)單位或城市規(guī)劃行政部門(mén)指定單位進(jìn)行管理）建設(shè)用地的分類(lèi)及定義為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即

56、控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高57建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率公式：總建筑面積（地上）容積率建設(shè)用地面積58建筑密度建筑基底總面積建設(shè)用地總面積容積率0.5以?xún)?nèi)0.8-1.01.11

57、.61.82.12.1以上對(duì)應(yīng)的住宅產(chǎn)品類(lèi)型（一般情況下）純獨(dú)棟別墅（頂級(jí)別墅容積率一般在0.15-0.4）聯(lián)排、疊拼別墅多層住宅、小高層住宅小高層板樓或塔樓高層建筑樓建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)不同容積率對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積：是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑密度:一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)性的主要指標(biāo)之一。計(jì)算公式為：59小區(qū)總平

58、面圖可表達(dá)以下內(nèi)容：1紅線范圍、新建、擬建的各種建筑物及構(gòu)筑物的具體位置，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局2表明原有房屋、道路的位置，作為新建工程的定位依據(jù)3表明標(biāo)高，如建筑物的首層地面標(biāo)高，室外場(chǎng)地整平標(biāo)高，道路中心線的標(biāo)高。通常把總平面圖上的標(biāo)高，全部推算成絕對(duì)標(biāo)高。 根據(jù)標(biāo)高可以看出地勢(shì)坡高、水流方向，并可計(jì)算出施工中土方 填挖數(shù)量4用風(fēng)玫瑰圖表示總平面范圍內(nèi)整體朝向和該地區(qū)各個(gè)方向風(fēng)的頻率5表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹(shù)叢、喬木、灌木等；標(biāo)明花壇、小品、桌、椅、林蔭小路、矮墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和選材說(shuō)明60小區(qū)總平面圖61建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)平面圖建

59、筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門(mén)窗的類(lèi)型和位置等因此建筑平面圖是施工過(guò)程中施工放線、砌墻、安裝門(mén)窗、預(yù)留空洞、室內(nèi)裝修及編制預(yù)算、施工備料等工作的重要依據(jù)，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一客廳臥室門(mén)廳餐廳茶室衛(wèi)生間廚房門(mén)廊62建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)透視圖和鳥(niǎo)瞰圖住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間及外部空間形態(tài)的圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。從高外俯視的透視圖又叫做“鳥(niǎo)瞰圖”或“俯視圖”633、規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)64規(guī)劃階段規(guī)劃概述總規(guī)：*市總體規(guī)劃(2010-2030)控規(guī)：控制性詳細(xì)規(guī)劃修詳規(guī)：修

60、建性詳細(xì)規(guī)劃土地出讓過(guò)程中的規(guī)劃管理：城市規(guī)劃五線圖/七線圖掛牌文件中主要規(guī)劃指標(biāo)土地用途、容積率、建筑限高、建筑密度、綠地率來(lái)安碧桂園案例居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模及用地平衡控制指標(biāo)配建公共停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))停車(chē)位控制指標(biāo)65規(guī)劃階段-規(guī)劃概述規(guī)劃有兩層含義：描繪未來(lái)，根據(jù)現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)對(duì)未來(lái)目標(biāo)和發(fā)展?fàn)顟B(tài)提出構(gòu)想；行為決策，即為實(shí)現(xiàn)未來(lái)目標(biāo)或達(dá)到未來(lái)發(fā)展?fàn)顟B(tài)作出行動(dòng)步驟的決策國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃國(guó)土規(guī)劃：是對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)利用、治理和保護(hù)進(jìn)行全面規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃：各級(jí)政府根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，依法組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)在空間和時(shí)間上所作的綜