商圈調(diào)查與選店

1、商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的 開店，首先就要找店面，了解和調(diào)查所找店面的周圍情況調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店面位置的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： 1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等。 2、確定未來店面的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。 3、分析和現(xiàn)有的店面商圈是否重迭。 4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店面的數(shù)量。 5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：A、道路設(shè)施不便。B、人口擁擠。C、交通過度擁塞。 6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取

2、締。 7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。 二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍 確定店面意向后進(jìn)行商圈調(diào)查、評(píng)估，以評(píng)定是否適合開店。 三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé) 尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程。 1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集，對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)。 2、商圈資料之建立，不斷修正。 3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告。 4、未來整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略。 5、商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧

3、制度之建立及教導(dǎo)。 6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。 7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。 8、競爭廠商店面開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對(duì)策略之?dāng)M定。 9、經(jīng)營店面的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。 10、和房東之租店談判。 11、與法務(wù)訂定租店合同。 12、執(zhí)行開店管理及制度。 13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開店事項(xiàng)。簡單說說，人口與購買力分析 有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括： 1、常住人口數(shù) 2、家庭及構(gòu)成 3、人口密度 4、教育程度 5、從事行業(yè) 6、自然增加率 7、社會(huì)增加率 8、家庭人均收人 9、白天流動(dòng)人口數(shù) 10、年齡構(gòu)成

4、 11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu) 現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下： 1家庭人口及收入水平 家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一個(gè)三口之家的家庭(有一個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒

5、童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。 2人口密度 一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。 要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。 白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。 人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。 3客流量 一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)

6、，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為： (1)各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。 (2)上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。 (3)上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。 (4)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如： (1)居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。 (2)日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。 (3)火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人

7、口聚集之處。 (4)體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。 4購買力 商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。 在選擇戶外店面的立地時(shí)，應(yīng)

8、以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。四、商圈的定義 商圈（trade area）是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。 依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分： 1主要商圈(primary trading area)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的5570%。 2次要商圈(secondary trading area)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的1525%。 3邊緣商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。 注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可

9、用圓形或地形式來為商圈推算。 五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式 A、商圈范圍劃分確定 商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制,設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)： 1.商圈范圍A.集中型商圈，主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。B.分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。 2.馬路之分界，凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道。 3.鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。 4.高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)

10、不易而劃分成不同商圈。 5.安全島之阻隔， 因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 6.大水溝，因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 7.單行道，因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。 8.人潮走向，由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。 B、商圈之界定方法 Compass 法則是從各家競爭店面規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用車子的里程表便可簡單的測(cè)出，大家就坐上出租車跑跑看。 接著來說說商圈的界定,上面提到了Compass 法則是從各家競爭店面規(guī)模power開始，掌握吸

11、引力方面的不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測(cè)量利用出租車的里程表便可簡單的測(cè)出。又提到了商圈的境界點(diǎn)的計(jì)算公式。 下面來舉例說明,我們準(zhǔn)備開的店面,稱為計(jì)劃店,在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店,A店距離計(jì)劃店1,000米,店面的面積為60平;B店距離計(jì)劃店600米,店面的面積為20平。 這里得說明Compass 法則的限制： 1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。 并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來核定結(jié)果,到時(shí)候老錢可承擔(dān)不

12、起。C、繪制簡圖 這個(gè)時(shí)候開始動(dòng)手了。 1、集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖 2、標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓） 3、著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司） 4、人潮匯集之地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng),娛樂區(qū)之同等類） 5、可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用之門店 7、政府重要之行政中心 8、車站、加油站、學(xué)校、停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所 9、標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向）,不要簡單只是車道. 10、標(biāo)出未來促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn) D.抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定 1. 抽樣點(diǎn)之選擇 (1) 辦公人口或上班族匯集之地點(diǎn)（未來適

13、合設(shè)店之地點(diǎn)） (2) 人潮走向匯集地點(diǎn) (3) 固定人口較集中流動(dòng)之地點(diǎn) (4) 可能形成未來的商店群之地段 (5) 預(yù)定三四個(gè)抽樣點(diǎn) (6) 其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店 2. 發(fā)DM點(diǎn)之選擇 (1) 主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn) (2) 次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn) (3) 區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段 E、商圈特征： 1、商店特色及分布情況 (1)建筑型態(tài) a、于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度 b、新建筑樓與舊式建筑之分布 c、目前之改建情況 d、 一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長眼光。 (2)行業(yè)型態(tài) a、于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型 b、以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品

14、的定位檔次 (3)分布家數(shù) a、以抽樣點(diǎn)之平行道路為主要調(diào)查對(duì)象 b、主要道路之商店分布明細(xì) a、將商店分門別類記錄 b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表 C、于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù) D、商店匯集地帶之概述 E、以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。 (4)地點(diǎn)類型 A、孤立店 B、未規(guī)劃商業(yè)區(qū) C、規(guī)劃購物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用調(diào)查） (1)建物型態(tài) A、實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài) a、建筑高度，樓數(shù) b、建筑型式為新式或舊式 c、分布區(qū)域 B、目前之改建情況 C、一三年內(nèi)可能改建之趨式 (2)分布情況 A、實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物之分布情況 B、將該

15、商圈分為 a、商店區(qū)，以（甲）為代碼 b、辨公區(qū)（甲）為代碼 c、新式住宅區(qū)以（乙）為代碼 d、舊式住宅區(qū)以（乙）為代碼 e、文教區(qū)，以（丙）為代碼 C、于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈 D、并于圖上注明建筑物之樓別 3、集會(huì)場(chǎng)所 (1)場(chǎng)所類型 A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型 a、商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司） b、戲院 c、政府之行政機(jī)關(guān) d、展覽會(huì)場(chǎng) e、學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園 f、補(bǔ)習(xí)班 g、表演、競技，比賽場(chǎng)所 h、菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng) i、證券公司 B.聚集人口類型 a、青少年 b、上班族 c、特定行業(yè)人士 d、家庭主婦 (2)動(dòng)線 A、人潮匯集流動(dòng)之路線 B、人潮匯集流動(dòng)之主要方向 4

16、、競爭者分析 了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)估、短期及長期的展望、飽和的程度。 (1)賣場(chǎng)氣氛，本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性之競爭店，其賣場(chǎng)氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度 (2)來客數(shù)，該競爭店每日之成交客戶數(shù) (3)平均消費(fèi)額： A、了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例 B、根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格 C、加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額 (4)營業(yè)額： 來客數(shù)平均消費(fèi)額每日營業(yè)額 每日營業(yè)額每月工作天數(shù)每月營業(yè)額5.商店組合 商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如： (1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶

17、店。 F、人潮狀況（實(shí)地抽樣方式） 1、主要人潮走向 (1)平日及假日之女性人潮狀況 A、將一周之時(shí)間區(qū)分為段 a、周一周五 b、周六、周日、國定假日 B、以AM7PM12點(diǎn)每兩小時(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。 C、以15分鐘為其抽樣時(shí)段之樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)之實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助動(dòng)車、腳踏車。 D、抽樣時(shí)將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45歲以上見附件表格四。 E、將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個(gè)小時(shí)之人潮流動(dòng)數(shù) 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y8 Z，則為其可能之人口流動(dòng)數(shù)。 F、將其數(shù)字依時(shí)段填入（人潮流動(dòng)抽樣表） G、將人潮流動(dòng)抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示（人潮分布圖

18、） 2、人口、住家戶數(shù)推算（集中型商圈可不用調(diào)查） (1)固定住家 a、該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù) b、以戶數(shù)3得當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù) c、將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動(dòng)人數(shù) (2)辦公戶數(shù) a、計(jì)算該區(qū)之公司家數(shù) b、該區(qū)公司家數(shù)（1020人）該區(qū)辦公人口 c、該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口 3、交通狀況 (1)公車之往返方向 A、經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線 B、經(jīng)蒙倘抵惺宦廢哂脛盞閼荊 (2)下車后之走向 A、為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線 B、為休閑、購物之目的行經(jīng)之路線 C、為回家之目的行經(jīng)之路線 (3)未來交通運(yùn)輸系統(tǒng)之影響 A、捷運(yùn)系統(tǒng)之出入口，可能帶動(dòng)之人潮 B、重要道路

19、可能拓寬辟建，帶動(dòng)之人潮 (4)該商圈能停車之場(chǎng)所 G.、消費(fèi)特征與人口特征，以女性為例 1、該區(qū)住戶人口女性所得 (A)、高所得，達(dá)平均國民所得4倍以上所占比率 (B)、中上所得、達(dá)平均國民所得2倍以上所占比率 2.該區(qū)往來、居住人口女性之消費(fèi)習(xí)慣 (A)、對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份之訴求概況。 (B)、習(xí)慣消費(fèi) (C)、性別分配情形 (D)、教育程度分配表與圖 (E)、職業(yè)分配表與圖 3、外來流動(dòng)人口女性之消費(fèi)習(xí)慣、特征 A)、年齡分布情況 B)、消費(fèi)之種類 C)、收入所得的高低H.商圈類型 1、集中型商圈 a、商圈內(nèi)流動(dòng)人口多(每分鐘約3040位以上) b、商圈內(nèi)住宅人口(約24000

20、以上) c、區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集 d、商店集中且范圍大 e、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店多，且規(guī)模大(大型購物中心、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司） f、交通頻繁，車輛流量大 g、商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住 2.分散型商圈 a、商圈內(nèi)流動(dòng)人口少 b、商圈內(nèi)腹地分散 c、區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下 d、商店分散且范圍小 e、與本產(chǎn)業(yè)有互補(bǔ)性之商店少，且規(guī)模小 f、交通不頻繁，車輛流量少 g、商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住 I、預(yù)估收入、支出與可能凈利 1、以抽樣點(diǎn)之實(shí)際平方米數(shù)與租金之調(diào)查 (1)與目前承租人洽詢 (2)與所有人洽詢 2、預(yù)估每次消費(fèi)金額 (1)先評(píng)估本商圈抽樣點(diǎn)適合開何類型之店 (2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場(chǎng)定位 3、每日來客人數(shù)預(yù)估 (1)了解各店之人潮數(shù) (2)以各店之來客各店之人潮數(shù)100各店之入店率 (3)再以求出之入店率該商圈抽樣點(diǎn)之人潮數(shù)預(yù)估客戶數(shù) (4)未來再依商圈之消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)來客數(shù)之影響而做正（負(fù)）百分比之修正 4、可能業(yè)績 (1)預(yù)估消費(fèi)金額可能客戶