房地產(chǎn)策劃思想(王志剛)

1、 PAGE PAGE 12王志綱策劃思想體系梳理王志綱策劃思想的核心就是方法論。只有掌握了王志綱策劃思想的方法論才能領(lǐng)會(huì)王志綱策劃思想。一、人的描述1、受制于人的人，靈魂是跪著的；欲制他人的人，靈魂是坐著的；具有獨(dú)立人格的人，靈魂是站的。2、未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)除了錢(qián)以外，特別是智慧，特別是人才，特別是操作能力都是財(cái)富，市場(chǎng)和品牌是做出來(lái)的。沒(méi)有人才，有再多的錢(qián)都是沒(méi)有用的。整個(gè)社會(huì)重新站在新的基礎(chǔ)上，進(jìn)行重新的平衡、整合、攤牌。我想，最終會(huì)公正地對(duì)智慧者、資產(chǎn)重新開(kāi)一個(gè)清單的。然后大家都會(huì)對(duì)知識(shí)、智慧產(chǎn)生新的認(rèn)識(shí)。3、文化人切入到經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，以產(chǎn)業(yè)方式運(yùn)作文化，不僅可以豐富自己的思想， 體驗(yàn)復(fù)雜的

2、人生，還可以把新的觀念，新的信息帶入現(xiàn)實(shí)中，以幫助那些因財(cái)富升值而文化品位相對(duì)欠缺的商界巨子。4、分錢(qián)都存入銀行。5、把掙錢(qián)當(dāng)作手段可以與天使共舞，把掙錢(qián)當(dāng)作目的可以與魔鬼共眠。6、性格決定命運(yùn)，思路決定成敗。二、中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)的分析1、策劃政府：一般說(shuō)來(lái)，政府是經(jīng)濟(jì)法律、市場(chǎng)規(guī)范、企業(yè)行為準(zhǔn)則等等的制定而不是運(yùn)動(dòng)員。政府不應(yīng)該參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而只是履行法律賦予的規(guī)范和裁決市 場(chǎng)的職能。但是在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，在中國(guó)這種政府高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 向地方分權(quán)、企業(yè)擁有更多地自主權(quán)的多元化經(jīng)濟(jì)體制的時(shí)期，在政企沒(méi)有完全 分開(kāi)的條件下，在政府實(shí)際上既有裁判員又有運(yùn)動(dòng)員職能的條件下，市場(chǎng)策劃就 必

3、須充分考慮政府行為，把政府行為作為“資源要素”或者“市場(chǎng)要素”策劃進(jìn) 去。2、當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)：過(guò)去。企業(yè)需要營(yíng)造一種文化，去培養(yǎng)整整幾代消費(fèi)者。這個(gè)工作的挑戰(zhàn)性越來(lái)越強(qiáng)。成了東西南北的差距，而且出現(xiàn)了很多明確的階梯式的消費(fèi)群體。已經(jīng)形成“物以類(lèi)聚、人以群分”的格局，形成高、中、低不同的消費(fèi)層，誰(shuí)想一覽天下已經(jīng)不可能，三、關(guān)于策劃業(yè)的分析（一1、策劃是整合：先生。內(nèi)來(lái)大顯神通。策劃的成功不是靠運(yùn)氣，而是靠現(xiàn)代思維科學(xué)。管理學(xué)、廣告學(xué)等的基礎(chǔ)上，才能有生命力。2、策劃是一個(gè)制定航海圖的過(guò)程，理念設(shè)計(jì)是羅盤(pán)的指南針。3、策劃不是簡(jiǎn)單地制定一個(gè)方案，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程加以動(dòng)態(tài)的把握，對(duì)出現(xiàn)的

4、各種問(wèn)題做出準(zhǔn)確和快速的反應(yīng)，捕捉稍縱即逝的機(jī)會(huì)。4、條條大路通羅馬，但最近的路只有一條。策劃就是尋找這條路。5、策劃也是生產(chǎn)力。科學(xué)技術(shù)是生產(chǎn)力，那么社會(huì)科學(xué)是不是生產(chǎn)力？如何表現(xiàn)為生產(chǎn)力？“知識(shí)分子通過(guò)策劃促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化整合和生產(chǎn)力的發(fā)展，策劃是不是可以看作生產(chǎn)力的一個(gè)要素？”“知識(shí)分子不能指望外界為自己落實(shí)政策，應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的海洋中發(fā)揮作用，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為自己落實(shí)政策。”6、策劃的產(chǎn)業(yè)化包括：?jiǎn)卧獢U(kuò)展到多元，從沿海擴(kuò)展到內(nèi)地等。色彩的、以普及企業(yè)文化為己任的組織。由多個(gè)環(huán)節(jié)、多側(cè)面有機(jī)地組成的，運(yùn)作是系統(tǒng)的。7、信息如水，策劃如舟，水載舟行，休戚與共。8、策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，系統(tǒng)工

5、程好處多，別人一頭牛，至多能扒一張牛皮。系統(tǒng)工程，則可以得到 5、6 張牛皮。9換言之，策劃是找出事情的因果關(guān)系，衡度未來(lái)所采取的措施，作為目前決策之依據(jù)。既策劃如同一座橋梁，它連接著我們目前之地和我們要經(jīng)過(guò)之處。10、策劃是一門(mén)復(fù)合性的科學(xué)、交叉的科學(xué)、邊緣科學(xué)。它的最?yuàn)W妙之處是， 將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動(dòng)態(tài)的思維、將量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。 以下幾點(diǎn)：辨證的、動(dòng)態(tài)的、發(fā)散的思維來(lái)整合行為主體的各理念的設(shè)計(jì)、資源的整合、操作過(guò)程的監(jiān)理。策劃是設(shè)計(jì)科學(xué)：理念的設(shè)計(jì)始終處于核心和首要的地位。策劃是一門(mén)實(shí)踐科學(xué)：它要考慮

6、怎樣才能獲得現(xiàn)實(shí)的可操作性。策劃是整合科學(xué)：策劃是通過(guò)全新的理念和思路，對(duì)生產(chǎn)力的各種要素、資源重新整合，使之產(chǎn)生1+12，全部生產(chǎn)力要素的綜合，甚至是經(jīng)濟(jì)因素與政治因素、社會(huì)因素以及其他多種因素的綜合。策劃是監(jiān)理科學(xué)（二、策劃業(yè)對(duì)于策劃人員的基本要求1新技術(shù)以及信息于一體的事業(yè)，因而策劃從業(yè)人員不僅是某個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)家，還是應(yīng)該是擁有多學(xué)科、多門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息整理的人才，也就是要一專(zhuān)多能。因此，策劃業(yè)還必須注意跟蹤當(dāng)今世界新理論、新技術(shù)，注意培策劃人要有采天地之靈氣，集日月之光華的能力，也就是要對(duì)信息有高度的敏感性。策劃師首先是一個(gè)社會(huì)人。2、策劃家的基本素養(yǎng)：豐富的閱歷、深厚

7、的功力（理論基礎(chǔ)敏的感官、銳利的眼光、奇特的聯(lián)想、懸河的口才。3、策劃家必須具備的思維和素養(yǎng)：超常思維：超越常規(guī)、反常規(guī)的思維方式。只有建立在客觀物質(zhì)基礎(chǔ)上的異、非傳統(tǒng)等。間組合等。科學(xué)的思維：要強(qiáng)調(diào)唯實(shí)思維，就是從實(shí)際出發(fā)離不開(kāi)調(diào)查研究。辨證地思維：強(qiáng)調(diào)策劃工作過(guò)程中必須因時(shí)、因地、因事制宜。11、策劃人是整合大師：策劃人是把文化和商業(yè)、知識(shí)和利潤(rùn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)的人。（三、怎樣作好策劃工作1還有實(shí)戰(zhàn)操作、過(guò)程監(jiān)理、微調(diào)修整、總結(jié)提高等。2、多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)原則：策劃要破譯復(fù)雜社會(huì)現(xiàn)象的密碼就需要多學(xué)科的結(jié)合， 形成新的方法，就可以找到認(rèn)識(shí)問(wèn)題的最佳切入點(diǎn)。多“兵種”協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)作是策劃成功的

8、保證。3、背景第一原則：做策劃首先要考慮三個(gè)問(wèn)題：第一，企業(yè)從那里來(lái)，今天處于什么狀態(tài)，準(zhǔn)備向那里去。關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級(jí)扶持和保障等。4、創(chuàng)新原則：策劃不管是企業(yè)還是個(gè)人，最主要的是為它或者自己定位，既找出自己的優(yōu)勢(shì)。要作到人無(wú)我有，人有我先，人先我變，突出自己的優(yōu)勢(shì)，才能以最小的投入，取得最大的收獲。5、思路開(kāi)放原則：首先是要大膽設(shè)想，然后是小心求證。求證是對(duì)客觀規(guī)律的深刻的把握和認(rèn)識(shí)，使主觀和客觀有機(jī)地結(jié)合。策劃要變傳統(tǒng)的量入為出觀念為量出為入，盡量為我所用。將單線思維變?yōu)閺?fù)合性的思維。6、市場(chǎng)定位原則：精確的市場(chǎng)定位是成功策劃的核心。對(duì)社會(huì)大趨勢(shì)的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。7策劃要

9、講究審時(shí)度勢(shì)，太超前不會(huì)被市場(chǎng)接受，太滯后又沒(méi)有策劃要防止左傾，即冒險(xiǎn)主義；同時(shí)要防止右傾，既機(jī)會(huì)主義。8、戰(zhàn)略至上原則：策劃最講究的是戰(zhàn)略，目前的廣告是主動(dòng)戰(zhàn)術(shù)運(yùn)作的，多數(shù)只是施工隊(duì)。如果將戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)完美結(jié)合將是無(wú)往不利的。在戰(zhàn)略方向沒(méi)有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無(wú)所謂好壞。正如一個(gè)英國(guó)諺語(yǔ)所說(shuō)：對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。9、策劃的一個(gè)基本原則是因時(shí)、因地、因人制宜。因時(shí)：既審時(shí)度勢(shì)，在地區(qū)目前的狀態(tài)下，明天，從宏觀上把這種趨勢(shì)把握清楚。社會(huì)的廣泛關(guān)注，從而聚人氣、地氣、才氣。因人：企業(yè)的目前現(xiàn)狀，企業(yè)老板的實(shí)際操作能力以及老板的個(gè)性、心態(tài)。10、中醫(yī)原則：西醫(yī)的哲學(xué)把人當(dāng)成

10、機(jī)器一樣按零部件來(lái)考慮。王志綱的策劃遵 例如：用辦學(xué)的方式拯救房地產(chǎn)，用文化運(yùn)作的方式復(fù)興旅游業(yè)等。11、策劃要為未來(lái)的發(fā)展預(yù)留“管線”。12、策劃最關(guān)鍵的東西，從根本上、最高層次上講，是對(duì)每一個(gè)地方文化板塊的把握，對(duì)文化神韻的把握。如果不能夠把握好這個(gè)文化板塊和文化神韻，不能把馬克思主義的普遍真理和具體的實(shí)踐相結(jié)合，那么沒(méi)有辦法作好事情。13也一定要間接性地考慮政治帳。政治、經(jīng)濟(jì)可以有不同的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換得好，各得其所；轉(zhuǎn)換得不好，互相抵消。14、我們要給企業(yè)導(dǎo)入一個(gè)全新的思維方式，處理好企業(yè)的三定問(wèn)題。定位：社會(huì)大環(huán)境處于什么發(fā)展階段、企業(yè)是以什么為目的、企業(yè)在市場(chǎng)天我們?cè)诤翁?，明天我們要向?/p>

11、處去。定性：由定位而來(lái)的有關(guān)企業(yè)功能設(shè)置管理方式等。定量：促使企業(yè)帳算清楚：經(jīng)濟(jì)帳、社會(huì)帳、宏觀帳、微觀帳。（四、策劃的作用12、一個(gè)好的策劃可以使企業(yè)有“五出”的效果：出成果，使企業(yè)獲得實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)和項(xiàng)目的成功。出機(jī)制，是促使企業(yè)逐步形成更高效率的管理機(jī)制。出品牌，建立或者提升企業(yè)的品牌形象。出人才，在合作的過(guò)程中鍛煉出一批高素質(zhì)的策劃人才。3、好的項(xiàng)目不是找來(lái)的，是策劃出來(lái)的。4、第四產(chǎn)業(yè)是策劃家弄潮的海洋。他能有效的對(duì)第一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不可替代的反哺作用。（五、關(guān)于策劃行業(yè)1這為策劃家提供了一個(gè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。2、從策劃學(xué)的角度來(lái)考察一個(gè)項(xiàng)目，具備唯一性、權(quán)威性、排他性的項(xiàng)目成功的把握大

12、。3、理念在策劃中的作用：理念相當(dāng)于航海圖之于航海。是我們對(duì)“勞動(dòng)對(duì)象”的定位。理念是海洋般的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)一個(gè)“勞動(dòng)對(duì)象”的定位。理念是市場(chǎng)與“勞動(dòng)對(duì)象”之間提煉、概括、升華市念是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂。4、從行為科學(xué)到策劃的四個(gè)階段：80公共關(guān)系學(xué)階段：CIS策劃，它是戰(zhàn)略。公關(guān)、廣告、CIS能推動(dòng)一部龐大的機(jī)器。5、策劃業(yè)的發(fā)展：零星的點(diǎn)子階段：何陽(yáng)單步謀略階段：王力五、關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的分析（一）關(guān)于企業(yè)家1、企業(yè)家在社會(huì)上掙錢(qián)將會(huì)有三個(gè)階段。第一個(gè)階段是人找錢(qián)，是一個(gè)原始積累過(guò)程，非常辛苦。第二個(gè)階段是錢(qián)找人，企業(yè)家的知名度有了，通過(guò)債券或者集資的方式。第三個(gè)階段是錢(qián)找錢(qián)，信用有了，實(shí)力有了，智商提

13、高了。2、在商海里，不能以錢(qián)財(cái)?shù)亩喙褋?lái)論高低。有的人身藏億萬(wàn)，但在人生的境界還是一種爬行動(dòng)物。有的人雖然是一個(gè)中等老板，但是在人生的追求上卻達(dá)到了一個(gè)比較高的境界。他在經(jīng)商的同時(shí)也對(duì)藝術(shù)，對(duì)人生，對(duì)哲學(xué)經(jīng)常有一種感悟， 是在修煉。經(jīng)過(guò)商海里的修煉，加上自己的孜孜以求，可能會(huì)升華出一種結(jié)晶， 就是人類(lèi)比較高的境界。5、企業(yè)根本上是企業(yè)家的素質(zhì)，包括兩方面的含義：自我揚(yáng)棄，不斷升華，居安思危。6、老板層的危機(jī)：靠天時(shí)、地利致富的企業(yè)家，暴露出他們的文化素質(zhì)低、科學(xué)訓(xùn)練不足。（二）關(guān)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)1、名牌背后是文化。文化的承載量越大的項(xiàng)目，其效益釋放量越大。效益的增長(zhǎng)不是算術(shù)級(jí)數(shù)，也不是幾何級(jí)數(shù)，而是原

14、子裂變級(jí)數(shù)。2的企業(yè)是盲目的企業(yè)，盲目的企業(yè)是不能走到彼岸的。3、在企業(yè)創(chuàng)辦初期，很難避免家族式管理的階段，但是伴隨著企業(yè)的擴(kuò)大。就需要有法制和機(jī)制了。4、八十年代的商戰(zhàn)如同炸碉堡，實(shí)在不行就自己頂上去；現(xiàn)代的商戰(zhàn)就不同了， 如同發(fā)射洲際導(dǎo)彈，可能有幾十個(gè)步驟，雖然每一步只取得了有限的效果，但是每一個(gè)步驟都是可以制導(dǎo)的，當(dāng)過(guò)程結(jié)束以后，就能擊中幾千公里外的目標(biāo)，并且產(chǎn)生原子裂變的效果。5錯(cuò)了，思路錯(cuò)了，無(wú)論戰(zhàn)術(shù)再怎么成功，最后還是失敗。6素，沒(méi)有什么計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的舊包袱。他們馬上就可以穿西裝、打領(lǐng)帶，就跟上這個(gè)時(shí)代。國(guó)有大中型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人：在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)里生活了多年，穿慣了瓜皮帽、長(zhǎng)袍馬褂。他們要首先

15、去掉瓜皮帽、長(zhǎng)袍馬褂，然后才能換西裝。他們一旦換裝成功，必然比鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家要端莊、大氣。他們的先天的高素質(zhì)就回發(fā)揮出來(lái)。7、商戰(zhàn)最重要的是搭舞臺(tái)，只要舞臺(tái)有了，就不愁沒(méi)有領(lǐng)銜主演的演員。8、商戰(zhàn)要有眼光。今天的劣勢(shì)，可能就是明天最大的優(yōu)勢(shì)。9、做生意，力量小時(shí)你就跟市場(chǎng)、搭車(chē)，做車(chē)廂，實(shí)力足夠你就做火車(chē)頭。讓市場(chǎng)跟你走，千萬(wàn)不要定位錯(cuò)誤。10、商戰(zhàn)如同用兵，要善于借勢(shì)、蓄勢(shì)、造勢(shì)。11、做市場(chǎng)好比大海行船，沒(méi)有一個(gè)優(yōu)秀的船長(zhǎng)是不能達(dá)到勝利的彼岸的。六、認(rèn)為企業(yè)和策劃的關(guān)系1、策劃家和企業(yè)家必須相互理解、互相默契、珠聯(lián)璧合。2公司。這樣，通過(guò)抓上游（策劃，帶中下游（，使策劃具有產(chǎn)業(yè)性的力量。3、我

16、同許多企業(yè)家或者各界人士相處合作，一個(gè)前提是雙方必須以誠(chéng)相待，靠人格魅力來(lái)互相吸引，靠的是一種緣分。七、關(guān)于王志綱工作室的描述1、王志綱策劃工作室采?。撼鏊悸?、出整合、出監(jiān)理的運(yùn)作方式。2、王志剛工作室把對(duì)客戶的服務(wù)分為三種方式：80為企業(yè)理出解決問(wèn)題的思路，并在事后整理出咨詢(xún)備忘錄，提交給對(duì)方。15規(guī)定范圍內(nèi)的策劃服務(wù)。5大決策提供咨詢(xún)意見(jiàn)，并具體承擔(dān)規(guī)定范圍內(nèi)的策劃服務(wù)。八、關(guān)于房地產(chǎn)的分析1、改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成新的市場(chǎng)。最初的溫飽型，國(guó)家建設(shè)單位分。最多講究樓層朝向、單位遠(yuǎn)近，至于有、沒(méi)有市場(chǎng)、學(xué)校那是市政部門(mén)的事。805199319941996理念設(shè)計(jì)。建筑是表現(xiàn)形式，理念才是

17、靈魂。有了這個(gè)理念，才能把握住這個(gè)靈魂，才容易找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)。3、深圳的老板至今還把房地產(chǎn)當(dāng)作貿(mào)易來(lái)做，而不是當(dāng)作工業(yè)來(lái)做。做貿(mào)易和做工業(yè)是兩種思維方式。人只是把這種東西當(dāng)作一個(gè)過(guò)手的產(chǎn)品，是一種貿(mào)易的思維，而不是工業(yè)品牌的 創(chuàng)立。4、地產(chǎn)沒(méi)有聯(lián)系金融的渠道與網(wǎng)絡(luò)，做地產(chǎn)沒(méi)有金融的配合是根本做不大的。所謂金融渠道就是說(shuō)，需要雄厚的資金作為支撐，就像是預(yù)備隊(duì)，這樣才能打得起仗來(lái)，才有必勝的把握。5、中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)商品房，已經(jīng)走過(guò)三個(gè)階段。第一個(gè)階段是買(mǎi)安居的房子，便宜，到位，能安頓下來(lái)就行。第二個(gè)個(gè)階段是講究地段、朝向、戶型、小區(qū)環(huán)境等。6、中國(guó)地產(chǎn)：（1） 1991-1993 年是炒家階段。1993

18、-199619967、方式；兩個(gè)基本點(diǎn)就是國(guó)際學(xué)校，一個(gè)是五星級(jí)的國(guó)際俱樂(lè)部。九、關(guān)于文化板塊地描述 1文化。一般的人除非在上海有其他的原因，純粹去上海入住，在文化心理上可能產(chǎn)生很大的障礙。深圳是一個(gè)超級(jí)移民城市，是一個(gè)萬(wàn)類(lèi)霜天競(jìng)自由的地方。來(lái)自五湖四海的人都能找到感覺(jué)。上海起點(diǎn)太高，深圳相對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，余地和空間要多。香港的回歸給深圳增加一個(gè)大的誘因2、王志綱把中國(guó)劃分為三個(gè)板塊：長(zhǎng)江文化板塊、珠江文化板塊、黃河文化板塊很少?gòu)?qiáng)調(diào)政治。這是一個(gè)人人為自己，上帝為大家的地方。奉行“孔孟之道加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)再加上政府行為”的理念，信奉“是騾子是馬，拉出露。塊更遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，比珠江文化板塊更理智、精明，較少冒險(xiǎn)精神。3、四川人頭腦中有很多閃光點(diǎn)和爆發(fā)力，但是只是一枝報(bào)春花。很多廣東人就是可隆了四川人的點(diǎn)子發(fā)財(cái)?shù)摹?、重慶的女人象男人，成都的男人象女人。重慶人受“碼頭文化”的深刻影響， 民文化”色彩，追求生活的品位，所以他們更擅長(zhǎng)對(duì)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢。5當(dāng)成“官”來(lái)做。廣東的經(jīng)濟(jì)和政治，既政商關(guān)系是“蒸水蛋”蛋青、蛋黃渾然一體，難解難分。內(nèi)地有不少地方，官商關(guān)系和政經(jīng)關(guān)系是“荷包蛋6、如果說(shuō)廣東是一部日本小汽車(chē)的話，ft東就是一部黃河牌大卡車(chē)；小汽車(chē)一點(diǎn)火就著，輕盈、快捷，但是載重量有