項(xiàng)目財務(wù)評價

1、財務(wù)評價目錄TOC o 1-5 h z1項(xiàng)目概述1項(xiàng)目名稱1項(xiàng)目規(guī)模1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2 HYPERLINK l bookmark7 2項(xiàng)目財務(wù)評價2財務(wù)分析輔助報表2對財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行盈利能力分析8對財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行償債能力分析9 HYPERLINK l bookmark9 3項(xiàng)目財務(wù)不確定性分析-9 HYPERLINK l bookmark11 4綜合評價10.項(xiàng)目概況紫陌家園開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目征地面積為7.5畝，該土地上有拆遷戶數(shù)84戶，共計(jì)面積為2462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項(xiàng)目容積率為2.61，該

2、項(xiàng)目擬從土地再開發(fā)，前期準(zhǔn)備工作開始需要3年才能竣工。建設(shè)規(guī)模擬建住宅開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)面積為13050平方米?；A(chǔ)數(shù)據(jù)（一）項(xiàng)目資金1該公司有資本金1000萬元，公司將全部用來啟動該項(xiàng)目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費(fèi)用510萬元，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28萬元，進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作432萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費(fèi)用40萬元。2工程款按預(yù)算為650萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位墊至項(xiàng)目預(yù)售前，共需80萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費(fèi)用第一年用于工程的為20萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3把每年預(yù)售房屋的款項(xiàng)用于工

3、程建設(shè)及其他一些費(fèi)用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需300萬元，第三年還需投資270萬元。（不足部分可以借款）（二）銷售計(jì)劃、進(jìn)度安排1返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元/平方米，而超過部分按成本價格500元/m2收取。2銷售部分：擬在第二年對項(xiàng)目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元/m2（均價）。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計(jì)算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)

4、惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。（三）還款期限及還款方式1還款期限：在借款后第三年還清本利和。2還款方式：在有足夠能力時用預(yù)售收入將借款本利和一次還清。（四）相關(guān)稅率的設(shè)置營業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%，所得稅稅率一般為25%。（五）評價參數(shù)設(shè)置此項(xiàng)目的基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%，基準(zhǔn)投資回收期為5年。評價參數(shù)包括全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR），動態(tài)投資回收期，靜態(tài)投資回收期，投資利潤率，資本金利潤率。.項(xiàng)目財務(wù)評價財務(wù)分析輔助報表包括：總成本估算表，營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加表，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表，項(xiàng)目

5、總投資使用計(jì)劃于資金籌措表，項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表，利潤與利潤分配表，借款還本付息表。財務(wù)評價前準(zhǔn)備總成本估算表單位萬元序號年份項(xiàng)目合計(jì)（人民幣）123451土地費(fèi)用510.00510.002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28.0028.003前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用432.00432.004房屋開發(fā)費(fèi)用650.0020.00360.00270.005管理費(fèi)用200.0040.0040.0040.0040.0040.006開發(fā)期稅費(fèi)0.000.000.000.000.000.007財務(wù)費(fèi)用14.701.846.246.62總計(jì)1834.701031.84406.24316.6240.0040.00土地費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用，

6、前期準(zhǔn)備工程費(fèi)，房屋開發(fā)費(fèi)和管理費(fèi)都是在題目中給出的，開發(fā)稅一項(xiàng)根據(jù)要求不計(jì)，財務(wù)費(fèi)用即為在開發(fā)期間貸款所產(chǎn)生的利息之和。最后以上七項(xiàng)即為總成本估算總計(jì)。營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加金額單位（萬元）銷售量單位（平方米）年份項(xiàng)目12345序號名稱合計(jì)部分內(nèi)部分外1營業(yè)收入2257.751.1售房1.1.1售房面積8987.701617.792426.683145.701797.541.1.2售房單價（元/壯）2160.002280.002400.002400.001.1.3銷售總計(jì)2089.10349.44553.28754.97431.411.2返遷1.2.1返遷面積4062.302462.001

7、600.301.2.2返遷單價（元/壯）360.00500.001.2.3返遷總計(jì)168.6588.6380.022營業(yè)稅金及附加124.1819.2230.4350.8023.732.1營業(yè)稅（5%）112.8917.4727.6646.1821.572.2城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）7.901.221.943.231.512.3教育附加稅（3%）3.390.520.831.390.652.4稅后收入2133.57330.22522.85872.82407.68返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當(dāng)?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取360元/平方米，而超過部分按成本價格500元/m2收

8、取。銷售部分：擬在第二年對項(xiàng)目投資超過25%,并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為2400元/m2（均價）。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計(jì)算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。按照題目中給出數(shù)據(jù)，算出每年的銷售面積，再乘以銷售單價。計(jì)算出銷售總計(jì)。營業(yè)首位營業(yè)收入的5%。建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附稅為營業(yè)稅的3%，扣除掉以上稅金，即得到稅后收入。2.1.2進(jìn)行融資前分析項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表單位萬元序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金

9、流入349.44553.28923.61431.411.1營業(yè)收入2257.75349.44553.28923.61431.412現(xiàn)金流出1030.00419.22340.4390.80138.452.1建設(shè)投資1620.00990.00360.00270.002.2銷售費(fèi)用200.0040.0040.0040.0040.0040.002.3經(jīng)營稅費(fèi)19.2230.4350.8023.732.4所得稅74.723凈現(xiàn)金流量-1030.00-69.78212.85832.81292.96累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1030.001099.78886.9354.12238.85NPV128.27IRR7%靜態(tài)

10、投資回收期（年）4.18分析：表中的營業(yè)收入從表房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入測算表中調(diào)整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72，建設(shè)投資為表一中的土地取得費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和，經(jīng)營成本為表一中的管理費(fèi)用，營業(yè)稅及其附加=銷售收入乂5.5%。財務(wù)凈現(xiàn)值為-128.27.內(nèi)部收益率為7%。2.1.3進(jìn)行融資后分析項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位萬元序號年份項(xiàng)目合計(jì)（人民幣）123451總投資1834.701.1土地費(fèi)用510.00510.001.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用28.0028.001.3前期準(zhǔn)備工程費(fèi)用432.00432.001.4房屋開發(fā)費(fèi)用650.0020.0036

11、0.00270.001.5管理費(fèi)用200.0040.0040.0040.0040.0040.001.6開發(fā)期稅費(fèi)0.000.000.000.000.000.001.7利息支出14.701.846.246.622資金籌措1834.702.1自有資金1000.001000.002.2施工方墊資80.0020.0060.002.3銷售收入720.22330.22310.0040.0040.002.4貸款19.7810.009.782.5利息支出14.701.846.246.62建設(shè)期利息的計(jì)算：第一年應(yīng)付利息=本年借款*利率/2=1.84萬元；第二年應(yīng)付利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率/2=

12、6.24萬元；第三年利息=年初借款累積*利率=6.62萬元。自有資金，銷售收入和施工方墊資都是題目中給定的數(shù)據(jù)，貸款為自擬數(shù)據(jù)根據(jù)每年的資金情況擬定的。項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表單位萬元序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451現(xiàn)金流入349.44553.28923.61431.411.1營業(yè)收入349.44553.28923.61431.412現(xiàn)金流出1001.84365.46446.8390.80138.452.1項(xiàng)目資本金960.00300.00270.000.000.002.2借款本金償還99.7899.782.3借款利息支付14.701.846.246.622.4經(jīng)營成本200.0040.0040.0

13、040.0040.0040.002.5經(jīng)營稅費(fèi)19.2230.4350.8023.732.6所得稅74.723凈現(xiàn)金流量-1001.84-16.02106.45832.81292.96累計(jì)凈現(xiàn)金流量-1001.84-1017.86-911.41-78.60214.36NPV-136.00IRR6%靜態(tài)投資回收期（年）4.27分析：表中的營業(yè)收入從表房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入測算表中算出。調(diào)整所得稅即為第五年開始盈利的利潤總額*所得稅率25%=74.72，借款本金償還采用第三年一次還清的償還方式，金額為99.78.年經(jīng)營成本為表一中的管理費(fèi)用，營業(yè)稅及其附加=銷售收入乂5.5%。財務(wù)凈現(xiàn)值為-136.內(nèi)

14、部收益率為6%。靜態(tài)投資回收期為pt=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1）=上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量=4.27借款還本付息表單位萬元序號項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期123451期初貸款本息累計(jì)114.4831.8476.026.621.1本金99.7830.0069.781.2利息14.701.846.246.622償還貸款本息的資金來源2.1未分配利潤0.0092.5167.38112.4752.53分析：第二年應(yīng)計(jì)利息=年初借款累積*利率+本年借款*利率/2,第三年應(yīng)計(jì)利息=年初借款累積*利率，年底借款累計(jì)=年初借款累積+本年借款+本年應(yīng)計(jì)利息-本年還本付息。從第二年開始還

15、借款，采用第三年本金等額加當(dāng)年利息償還方案，前三年貸款每年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）X年利率，年利率6.14%。利潤及利潤分配表單位萬元序號項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期123451銷售收入0.00349.44553.28923.61431.412經(jīng)營成本0.00256.93485.90811.14378.882.1銷售成本0.00256.93485.90811.14378.883經(jīng)營稅費(fèi)0.0019.2230.4350.8023.733.1營業(yè)稅金及附加0.0019.2230.4350.8023.734銷售費(fèi)用40404040405財務(wù)費(fèi)用1.846.246.62006土地增值稅00000

16、7開發(fā)利潤-41.8427.05-9.6421.67-11.28所得額27.0521.679所得稅6.765.4210稅后利潤20.2816.2510.1應(yīng)付利潤200.000.0010.6510.2未分配利潤0.280.000.006投資利潤率1.2%資本金利潤率2.2%投資利潤率=利潤總額/總投資=367.68/1834.7=1.2%資本金利潤率=利潤總額/資本金=367.68/1000=2.2%2.2對財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行盈利能力分析根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可可知：稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為-128.27萬元，小于零，財務(wù)內(nèi)部收益率為7%，靜態(tài)投資回收期為4.18年，動態(tài)投資回收期大于基

17、準(zhǔn)投資回收期5年，從全部投資角度來看該項(xiàng)目部不可行。從資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表可知：資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值為-136.00萬，財務(wù)內(nèi)部收益率為6%，靜態(tài)投資回收期為4.27年，動態(tài)投資回收期為大于年，從資本金角度來看該項(xiàng)目不可行。根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）、現(xiàn)金流量表（自有資金）分別計(jì)算出全部投資和自有資金的所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值，投資回收期。根據(jù)財務(wù)報表計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、資本金利潤率。投資利潤率=年利潤總額/總投資*100%=20.04%資本金利潤率=年利潤總額/資本金總額*100%=36.77%項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，且各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均小于行業(yè)基準(zhǔn)水平，盈利能力不滿足行

18、業(yè)要求2.3對財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行償債能力分析由財務(wù)報表可以看出，項(xiàng)目籌措資金和項(xiàng)目凈收益可以支付項(xiàng)目的各項(xiàng)支出，不需要通過借款方式彌補(bǔ)資金不足。由借款還本付息表可知，項(xiàng)目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產(chǎn)負(fù)債率能較好的滿足項(xiàng)目要求，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下。從整體上看出，該企業(yè)項(xiàng)目比較強(qiáng)的償債能力。.項(xiàng)目財務(wù)不確定性分析變化率-10%-5%05%10%銷售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15經(jīng)營成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建設(shè)投資-80.35-104.31-128.27-152.22-176.18通過財務(wù)凈現(xiàn)值敏感性分析可知，該項(xiàng)目中銷售價格因素為最敏感性因素，建設(shè)投資因素為較敏感性因素，經(jīng)營成本為最不敏感因素，在項(xiàng)目實(shí)施過程當(dāng)中，應(yīng)重點(diǎn)分析和研究產(chǎn)品市場價格的變化規(guī)律，避免或減小由于市場價格變動給項(xiàng)目帶來的不利影響，從而保證項(xiàng)