養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書(shū)

1、養(yǎng)老院商業(yè)計(jì)劃書(shū)1 、大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng) . 規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以充分發(fā)揮人財(cái)物的集中優(yōu) 勢(shì)，容易在公眾中形成良好的信譽(yù)度和公信力 . 目前我國(guó)尚未對(duì)養(yǎng)老 機(jī)構(gòu)的規(guī)模大小形成較為統(tǒng)一的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，但就一般民眾心理認(rèn) 同而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)在 200 張以下的為小規(guī)模，床位數(shù)在 200- 500 張之間的為中等規(guī)模，床位數(shù)在 500 張以上的為大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu).我認(rèn)為規(guī)模經(jīng)營(yíng)就是發(fā)展大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu) . 那么，為什么要把規(guī)模經(jīng)營(yíng) 作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的方向呢?理由主要表現(xiàn)在如下方面：(1) 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 . 目前我國(guó)已有的大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都能按照建 設(shè)部、民政部聯(lián)合頒布的老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工， 較為科

2、學(xué)合理的考慮了消防、通風(fēng)、內(nèi)部無(wú)障礙交通等問(wèn)題，以及臥 具、飲食、娛樂(lè)、醫(yī)療等功能配套. (2)醫(yī)療護(hù)理上的優(yōu)勢(shì)較為明顯.由 于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，較為容易吸引一些有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 的醫(yī)療人員加盟，從而提高了醫(yī)療護(hù)理的服務(wù)水準(zhǔn) . 特別是對(duì)那些有 多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫(yī)療保障的安全感. (3) 休閑環(huán)境 較好.大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一般都會(huì)結(jié)合自有土地、空間的實(shí) 際情況，建設(shè)一些適合老年人活動(dòng)的場(chǎng)所，種植一些花草樹(shù)木，以營(yíng) 造一個(gè)幽雅休閑的環(huán)境 . 而這一切又都是老年人，特別城市中生活的 老年人和子女最為關(guān)注的. 2、創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng). 品牌創(chuàng)立一 般是以規(guī)模經(jīng)營(yíng)為

3、背景和前提條件的 . 只有具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好信譽(yù)， 才能創(chuàng)立和提升品牌的形象 .目前我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌意識(shí)還比較弱 . 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中僅有廣州市良典養(yǎng)老院在國(guó)家商標(biāo)局 注冊(cè)了 “良典 ”及其標(biāo)識(shí) . 為什么養(yǎng)老行業(yè)也要向品牌經(jīng)營(yíng)過(guò)渡呢 ?一方 面在大眾消費(fèi)心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向. 另一方面，當(dāng)品牌在消費(fèi)者心理產(chǎn)生歸屬感以后，有利于推進(jìn)品牌的 規(guī)模擴(kuò)張和連鎖經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成有一定規(guī)模和影響的養(yǎng)老集團(tuán) . 這樣不僅可以為老年人提供良好的養(yǎng)老條件 和環(huán)境，同時(shí)可以引導(dǎo)養(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)更趨于合理，抑制亂收費(fèi)和服務(wù) 不到位的現(xiàn)象.有利于解決子女

4、的后顧之憂，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié). 3、 完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套功能. 隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原 有的一些規(guī)模小、起居生活條件差、醫(yī)療護(hù)理不到位，以贍養(yǎng)孤寡老 人、生活困難老人為主的敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式，已不能滿足老年人 養(yǎng)老的消費(fèi)需要 . 取而代之的必然是有醫(yī)療護(hù)理專業(yè)、膳食結(jié)構(gòu)科學(xué) 合理、文娛活動(dòng)豐富、休閑環(huán)境幽雅、子女探望交通便利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu). 因此，完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的配套服務(wù)顯得尤為重要 . 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套功能完 善的重點(diǎn)在兩個(gè)方面：(1) 醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的配套 . 雖然民政部門(mén)規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要配套設(shè)立 醫(yī)療室，但醫(yī)療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護(hù)理要求嗎 ? 顯然是不夠的.就大型養(yǎng)老

5、機(jī)構(gòu)而言，入住的大都是在 70 歲以上的高 齡老年人.為什么會(huì)出現(xiàn)高齡老年人居多的現(xiàn)象呢?一般是由家庭護(hù)理 的成本和照顧難度決定的 . 只有家庭護(hù)理成本與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)相當(dāng)時(shí)， 或由于老年人身體狀況需要醫(yī)療護(hù)理時(shí)，子女才會(huì)送老人入住養(yǎng)老機(jī) 構(gòu) . 這就對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理提出了更高的要求，簡(jiǎn)單的醫(yī)療室是 無(wú)法滿足需要的.試想 500 多名 70 歲以上的老年人，至少有 50%的身 體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有 25%的老年人需要進(jìn)行留醫(yī) 觀察治療，這樣的病患者就診和住院規(guī)模，應(yīng)有一級(jí)甲等以上醫(yī)院與 配套.因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必須通過(guò)合作，或獨(dú)立申辦老年病醫(yī)院的方 式，才能達(dá)到醫(yī)療護(hù)理功能

6、上的配套和完善. (2)飲食的科學(xué)合理套配. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的食堂首先必須按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修， 滿足基本的衛(wèi)生要求和操作流程.其次，要針對(duì)老年人常見(jiàn)病、多發(fā)病， 如高血壓、_等的特殊要求，科學(xué)制定營(yíng)養(yǎng)食譜，合理控制飲食數(shù)量 和種類. c)商業(yè)模式分析，包括盈利模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、核心競(jìng)爭(zhēng)力 分析等 ; 二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中存在的問(wèn)題 目前我國(guó)的養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式.就其機(jī)構(gòu)性 質(zhì)而言，又可分為非營(yíng)利性和營(yíng)利性兩種 . 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化實(shí)質(zhì)上是走自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的營(yíng)利性道路.這條道路好走嗎?不好走，很艱 難.主要存在問(wèn)題有如下方面：1、投入大

7、，回收期長(zhǎng). 既然養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化方向是規(guī)模經(jīng)營(yíng)、品 牌經(jīng)營(yíng)，那么投入產(chǎn)出情況如何 ?擺在我們面前的一個(gè)事實(shí)是，大家 都認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，是有發(fā)展前途的，市場(chǎng)非常巨大， 競(jìng)爭(zhēng)格局尚未形成，總需求大于總供給 . 可為什么沒(méi)有人愿意跨入這 行業(yè)，特別是一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和個(gè)人不愿意投資呢 ?道理很簡(jiǎn) 單，因?yàn)橥度氪螅厥掌陂L(zhǎng)，無(wú)利可圖.我們拿一個(gè)同等規(guī)模的養(yǎng)老院 項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目做一個(gè)比較，其結(jié)果就顯而易見(jiàn).假設(shè)在_市有一塊 *萬(wàn) m2 的土地，容積為 3%，建筑面積* m2.養(yǎng)老院項(xiàng)目扣除減免的征地補(bǔ)償費(fèi)，建筑成本約 1770 元/ m2，總投資約 5300 萬(wàn)元，資 金成本為年利率

8、6%.養(yǎng)老院的規(guī)模按 1000 張床位計(jì)算，回收資金的主 要收入來(lái)源是一次性設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，人均收費(fèi)約 8000 元，10 年的周轉(zhuǎn) 率為 3 次，共計(jì)約 2400 萬(wàn)元;床位費(fèi)每人每月 500 元，10_住率按 100%計(jì)算共計(jì)約 6000 萬(wàn)元;其他收入抵扣經(jīng)營(yíng)成本.這樣養(yǎng)老院項(xiàng)目回收投資需要 10 年，而且沒(méi)有盈利.而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑成本約 2170 元/ m2，總投資約 6500 萬(wàn)元，房屋銷售價(jià)格 3500 元/ m2，回收資 金約 1.05 億元，包括建設(shè)期和銷售期在內(nèi)大概需要 2 年半到 3 年時(shí) 間.結(jié)果房地產(chǎn)項(xiàng)目 3 年內(nèi)不僅可以收回投資，還可獲取約 4000 萬(wàn)元 左右的利潤(rùn).

9、 2、租賃經(jīng)營(yíng)融資困難. 由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，投資興建 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不符合我國(guó)現(xiàn)階段投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益常規(guī)做法 . 那么，租 賃房屋經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)則是一個(gè)較為理想的選擇 . 這可以把近期的巨大 投資，轉(zhuǎn)化為分期的租金支出.但是，如果是一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 他人又怎樣會(huì)轉(zhuǎn)租給別人呢?答案只有一個(gè)，那一定是多年的“爛尾樓”. 要完成一個(gè)“爛尾樓”項(xiàng)目，仍然需要較大的投資.由于是租賃來(lái)的房屋， 只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，投入的資金必然被占?jí)?，不能通過(guò)抵押貸 款等方式，將資金盤(pán)活，周轉(zhuǎn)使用.因此，租賃經(jīng)營(yíng)融資困難是必然結(jié)果 . 我們以廣州市良典養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)情況為例. 廣州市良典養(yǎng)老院2021 年承租了一棟

10、94 年的九層賓館“爛尾樓”，建筑面積* m2，占地面積 8000 m2，租期 20 年.有 200 多個(gè)房間，可設(shè)養(yǎng)老床位 650 張，每月租金近 20 萬(wàn)元，改造、擴(kuò)建總投資約 1500 萬(wàn)元，投資回收 期需要 6 年以上.雖說(shuō)目前該院經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是由于股東投資能 力有限，不得不放棄原有經(jīng)營(yíng)的其他產(chǎn)業(yè).由于經(jīng)營(yíng)權(quán)不能抵押貸款， 為了籌措養(yǎng)老院的流動(dòng)資金，股東只得向朋友借款，甚至將個(gè)人的住 宅也做了銀行抵押貸款 . 這就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的寫(xiě)照，是產(chǎn) 業(yè)化進(jìn)程中的融資難點(diǎn)問(wèn)題. 3、醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)難 大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服 務(wù)重點(diǎn)是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，而要引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的、中高級(jí)專業(yè)醫(yī)護(hù)人員難 度較大

11、.在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機(jī)制，如果_位專 業(yè)醫(yī)護(hù)人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級(jí)職稱向中高級(jí)職 稱晉升，這幾乎是不可能.因此，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護(hù) 人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護(hù)隊(duì)伍.例如，廣州市良典養(yǎng)老院引 進(jìn)一名主任醫(yī)師出任院長(zhǎng)，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫 辭去公職，放棄近 30 年的工齡和相應(yīng)的福利待遇. 4、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大. 隨 著人們的法律意識(shí)的逐步增強(qiáng)，粗放式的醫(yī)療護(hù)理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要 . 由于大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認(rèn) 為其有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和賠償能力，因此對(duì)于醫(yī)療護(hù)理過(guò)程中的失誤 和不當(dāng)，老年人的子女往往不

12、容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化， 向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進(jìn)，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的賠償 . 當(dāng) 然人們法律意識(shí)增強(qiáng)有其積極一面，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員 素質(zhì)的原因往往處于弱勢(shì)狀態(tài) . 從主觀角度來(lái)看，大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都愿 意開(kāi)辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門(mén)的規(guī)章制度、審批 程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) . d) 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，包括未來(lái)幾年具體戰(zhàn)略、市場(chǎng)計(jì)劃、營(yíng)銷策略等; 在全國(guó) 范圍內(nèi)選擇利用目前國(guó)家民政部政策在運(yùn)營(yíng)模式上既有公建公營(yíng)的， 又有公建民營(yíng)和民辦公助的 . 有利因素采用租賃，自建在有一定經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)的地區(qū)開(kāi)辦. e)融資要求及投資回報(bào)分析;

13、 投資微型社區(qū)養(yǎng)老院， 床位約為 30 張，成本 月人力成本：_元 雜項(xiàng)：_元 收益 收入：_元 純利：_元 f)實(shí)施計(jì)劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理; 小型家庭養(yǎng)老院模式.即開(kāi)辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時(shí)，招收社 區(qū)老人養(yǎng)老.小型家庭養(yǎng)老院床位設(shè)置一般為 615 張，由開(kāi)辦者家 庭成員為老人服務(wù). 日托養(yǎng)老模式.即“朝至夕歸”式養(yǎng)老，功能設(shè)施與 托兒所相近，多數(shù)由街道或社區(qū)興辦，內(nèi)設(shè)活動(dòng)室、休息室、餐廳及 老年課堂等設(shè)施，老人白天集中活動(dòng)，中午供應(yīng)飯食，晚上各自回家. 全市現(xiàn)有各類托老所近 30 家. 居家養(yǎng)老模式.即由政府組織失業(yè)人員 進(jìn)行養(yǎng)老技能培訓(xùn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公益服務(wù)的形式提供養(yǎng)護(hù)員補(bǔ)貼，安

14、排 到特困老人家中提供養(yǎng)老服務(wù) . 貨幣化養(yǎng)老模式 . 即政府出資為特困 老人發(fā)放養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼.選擇居家養(yǎng)老，政府每月發(fā)放“代幣券”，由特 困老人憑券自主選擇居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目 . 選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，老人可在全 市范圍內(nèi)選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用養(yǎng)老金(低保金、房屋租金等)作養(yǎng)老費(fèi)， 差額部分由政府補(bǔ)貼和養(yǎng)老院減免 . 暖巢管家養(yǎng)老模式 . 即為空巢老 人配備管家，負(fù)責(zé)老人日常生活照料、身體健康監(jiān)護(hù)、生活用品代購(gòu) 配送、健康咨詢、休閑娛樂(lè)等，有 2 臺(tái)專門(mén)的配送車和 52 名專業(yè)人 員，登門(mén)為老人服務(wù).目前接受服務(wù)的老人有 732 戶、8500 人次. 異 地互動(dòng)養(yǎng)老模式 . 即老人在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)登記，由養(yǎng)老機(jī) 構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)聯(lián)系到外地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 . 養(yǎng)老助教模式 . 即發(fā)揮國(guó)內(nèi) 外老年高級(jí)知識(shí)分子的作用，為其提供養(yǎng)老服務(wù)的同時(shí)，發(fā)揮知識(shí)技 能特長(zhǎng). 信息化養(yǎng)老模式.即把信息化手段融入養(yǎng)老服務(wù)中，提高養(yǎng)老 服務(wù)效率 . 信息化養(yǎng)老模式由西崗區(qū)首創(chuàng)，通過(guò) “養(yǎng)老 110”呼叫平臺(tái)、 社區(qū)老人 “呼救通”統(tǒng)、空巢老人家用 “愛(ài)心門(mén)鈴 ”等信息手段，將社會(huì) 福利機(jī)構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、街道社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)中心、社區(qū)日間 老年康樂(lè)苑、互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心等養(yǎng)老服務(wù)資源整合成為養(yǎng)老 服務(wù)網(wǎng). 合資合作式養(yǎng)老