江西明月山地產(chǎn)度假地產(chǎn)項目策劃報告課件

1、明月山地產(chǎn)項目策劃報告2009.06.18Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.前言項目市場研究與策劃工作回顧項目定位與開發(fā)模式目標(biāo)客戶調(diào)研產(chǎn)品策劃與投資分析項目策劃報告全案8年7 、8月份09年11月份08年12月份09年1月8年2季度酒店到訪客戶調(diào)研項目策劃報告項目開發(fā)總指導(dǎo)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Pr

2、ofile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.項目成功對于我們的意義1專業(yè)化與體系化業(yè)務(wù)的專業(yè)化及管理的體系化2區(qū)域集中化集中資源、集中投資區(qū)域3品牌戰(zhàn)略化企業(yè)品牌及項目品牌的建設(shè)天沐戰(zhàn)略系統(tǒng)實現(xiàn)項目提速推行“產(chǎn)權(quán)時權(quán)”形成有代表性的產(chǎn)品系列瞄準(zhǔn)潛力區(qū)域湖南單省份多項目聯(lián)動中國度假地產(chǎn)領(lǐng)跑者真正樹立標(biāo)桿、強化天沐品牌形象、實現(xiàn)品牌溢價（如華發(fā)新城）項目開發(fā)目標(biāo)系統(tǒng)戰(zhàn)略層發(fā)展速度20032008201020072009成長調(diào)整發(fā)展起步2011超越契合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，成為9-11集團(tuán)超越式發(fā)展期的標(biāo)桿與現(xiàn)金牛項目Evaluation only.Cr

3、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.策劃報告內(nèi)容提要目標(biāo)顧客開發(fā)策略營銷策略抓上海、江浙，重南昌、宜春，帶湖南三期開發(fā)，快速回現(xiàn)，項目周期3-4年產(chǎn)品策略高附加值創(chuàng)新精品公寓，高性價比聯(lián)排，突出項目整體優(yōu)勢，走品牌化路線異地推廣，異地消化低開高走，公寓均價4200，別墅5000-5500，總銷售額5.427億元成本策略高有效，低有理：可售單方建設(shè)成本3500元/m2，總成本4.297億元Evaluation only.Created wit

4、h Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.匯報思路國內(nèi)地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨勢客戶問卷統(tǒng)計分析溫湯鎮(zhèn)樓市概況結(jié)論Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第一部分 市場環(huán)境研判國內(nèi)地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)整期、次年回暖價格調(diào)整

5、、穩(wěn)定發(fā)展吹著暖風(fēng)過冬Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 進(jìn)入調(diào)整期，但不會崩盤WHY： 1. 房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許； 2. 房市周期來看，此次調(diào)整期大概為兩年; 3. 政府多方政策支持區(qū)域房市周期調(diào)整期國內(nèi)1993-1997年95-97年1998-2003年02-03年國際日本：六十年代中期、七十年代中期；美國：六十年代末、七十年代末；香港：九十年代中期歷史規(guī)律暗示：樓市進(jìn)入

6、調(diào)整期，次年樓市不斷回暖Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 未來發(fā)展前景趨好WHY： 長期看，房市供應(yīng)依然偏緊 決定我國房市長期因素包括：1.人口增加，住房需求增加；2. 收入增加，住房舒適度要求增加；3. 城市化率每提升一個百分點意味著 新增城市人口1300萬 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client

7、 Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.小結(jié)總體上講，09年樓市進(jìn)入周期性的調(diào)整期，在買方市場的大背景下，購房者將變得更加理性，房價將進(jìn)一步回落；隨著政策的不斷推進(jìn)，保障性住房的供應(yīng)量會平穩(wěn)增加，可預(yù)測09年年底或次年房市將逐漸回暖。參照歷史、把握環(huán)境、決勝未來Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展Evaluation o

8、nly.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 2008年1-11月：樓市銷售情況各城鎮(zhèn)商品房銷售面積1099.2萬，同比下降29.5%；住宅項目銷售面積1027.8萬，同比下降29.8%；住宅中90及以下住宅銷售面積177.5萬，同比增長88.3%；經(jīng)濟適用房銷售面積113.3萬，同比增長1.05倍數(shù)據(jù)說明開發(fā)投資穩(wěn)中有降，增速有所回落；結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟適用房投資成倍增，住宅建設(shè)放緩；商品房銷售繼續(xù)下降！Evalua

9、tion only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 （注：南昌樓市，基本代表全省情況）板塊樓市情況象湖板塊瞄準(zhǔn)市場剛性自主群體。奧圓3月份前后推出新房源銷售情況對比最明顯，總體普遍降價加重客戶觀望，所以，搶先合理價格定位能截取最優(yōu)客戶資源。紅角洲團(tuán)購風(fēng)起，低總價攔截象湖客戶，并開拓新市場。配套類似象湖新城的居住區(qū)域紅角洲，各樓盤在四月份左右開始不斷降價試水，在售樓盤仍不能有效引爆市場，未來上市樓盤更是把價格繼續(xù)下

10、探。紅谷灘中心新城核心價值，高品質(zhì)入市，低價位火爆銷售。紅谷灘中心是未來行政中心，新的商業(yè)中心，價格上漲太快，一直處于有價無市的狀態(tài)，“第一街區(qū)”領(lǐng)銜降級并取得巨大成功，“世紀(jì)中央城”更是下探價格底線，入市價格較之整體區(qū)域降低15%以上。08年南昌各板塊樓市情況供應(yīng)量同比大幅度增加，而消化量同比明顯減少；市場有效剛性需求強烈；價格成為影響銷售量最重要因素；價格區(qū)域差異化明顯：紅角洲4000-4500元/ 、紅谷灘 4500- 6000元/ 、西湖區(qū)（精裝修）6000元/ 、東湖區(qū)（精裝修）7000-8000元/ Evaluation only.Created with Aspose.Slide

11、s for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.江西地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展 發(fā)展趨勢價格全面調(diào)整，穩(wěn)定發(fā)展政策不斷推薦，小戶供應(yīng)繼續(xù)增加年底或次年樓市逐漸回暖價格調(diào)整/穩(wěn)定發(fā)展Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.三、國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展Evaluation only.Created with Aspose.Slid

12、es for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展三種旅游地產(chǎn)形態(tài)對比指標(biāo)觀光地產(chǎn)休閑地產(chǎn)度假地產(chǎn)人均GDP1000美元2000美元2000美元3000美元3000美元以上產(chǎn)品形態(tài)包括景觀建筑、旅游服務(wù)建筑、普通接待設(shè)施等以休閑為目的的地產(chǎn)，包括主題公園、游樂園、健康中心等以度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、公寓等形式為主功能提供基本的觀光、購物、服務(wù)功能是游客教育、娛樂、健身等各種休閑活動的場所為游客提供住宿、餐飲等功能或做較長時間停留的物業(yè)要求重點強調(diào)其對旅游觀光功能的適應(yīng)性對參與性與

13、體驗性要求較高對環(huán)境、配套要求較高經(jīng)營方式不銷售物業(yè)所有權(quán)，只提供觀光、商業(yè)等基本服務(wù)功能不銷售物業(yè)所有權(quán)，只為游客提供休閑活動的場所以出售或租賃等其它方式提供給度假游客Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展度假地產(chǎn)趨勢特點去城市化強調(diào)環(huán)境的舒適性屬于第二住所在能產(chǎn)生度假感受的心理范圍度假區(qū)與中心城市有快速干道相連客源市場的地域界線逐漸消失返璞歸真優(yōu)美景觀、完善配套度假需求2-3小時城

14、市圈遠(yuǎn)離城市、完善交通完善交通、模糊界線Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場特征總量杭州旅游地產(chǎn)起步較早，這與杭州的道路建設(shè)、私家車的擁有量、中產(chǎn)階層的較早形成及作為全國極具代表性的“休閑之都”的定位密不可分代表項目早期的以開元度假村、天清島度假村、鳳凰度假村、千島碧水花園等為代表旅游資源西湖、千島湖等建筑形態(tài)高層、小高層、多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、

15、獨棟別墅都有為主景觀需求結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主建筑風(fēng)格中式、歐式、現(xiàn)代都有戶型一房一廳特別受歡迎，面積在150-200的小型聯(lián)排別墅也相對好銷價格城區(qū)1.5小時車程以內(nèi)的物業(yè)，高端建面價格約15000元/，中高端約10000元/1）杭州市場Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場特征2）成都市場總量成都旅游地產(chǎn)起步較早，這與成都人崇尚“休閑文化”及成都作為全國極具代

16、表性的“休閑文化之都”的定位密不可分。也與成都的道路建設(shè)、私家車的擁有量、中產(chǎn)階層的較早形成密切相關(guān)代表項目早期的以“芙蓉古城B區(qū)”，近期以“天下青城”、“芙蓉青城”、“上善棲”等為代表旅游資源都江堰、青城山一帶、溫江等已很成熟，龍泉、大邑縣以及成都市新規(guī)劃的蒲江以及新津區(qū)域建筑形態(tài)多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主景觀需求結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主。結(jié)合建筑風(fēng)格，傳統(tǒng)文化園林風(fēng)格也較多建筑風(fēng)格以中式傳統(tǒng)民居風(fēng)格為主，這給成都的傳統(tǒng)文化底蘊較深有關(guān)戶型單間配套、一房一廳特別受歡迎，一般推出即售罄，面積在100-150的小型聯(lián)排別墅也相對好銷價格城區(qū)1小時車程以內(nèi)的物業(yè)，

17、高端的建面價格約6000-8000元/，中端的建面價格約3000-4000元/Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場特征3）三亞市場總量三亞旅游地產(chǎn)起步較早，這與三亞作為中國乃至世界知名熱帶海濱旅游城市緊密相關(guān)。旅游是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)則是這一旅游產(chǎn)業(yè)鏈中不可缺少的一環(huán)，大思路決定了三亞樓市的大出路在于旅游，因此旅游地產(chǎn)也隨其興起。代表項目早期的以“鳳凰水城”（

18、中國第一代度假地產(chǎn)），“玉海國際度假公寓”，近期以“綠色佳園天上人間”、“長信左岸國際”、“天來泉”等為代表旅游資源中國惟一的熱帶海濱城市建筑形態(tài)小高層、多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、獨棟別墅為主景觀需求結(jié)合獨特海濱景觀特色，以生態(tài)自然為主。結(jié)合建筑風(fēng)格，熱帶海濱城市元素為主。建筑風(fēng)格歐美、現(xiàn)代風(fēng)格為主戶型多數(shù)以中小戶型為主的樓盤特別搶手和熱銷，即便是一些以中大戶型為主的樓盤，其小戶型部分就像肥膘中的瘦肉，較早被訂購一空。面積在100-200的小型聯(lián)排別墅也相對好銷價格城區(qū)1小時車程以內(nèi)的物業(yè)，高端的建面價格約8000-12000元/，中端的建面價格約6000-8000元/Eva

19、luation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.國內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場特征4）昆明市場總量昆明旅游地產(chǎn)起步較晚，主要因為之前缺乏經(jīng)典項目、特色項目的引領(lǐng)，顯得散漫而沒有特色，最近四五年，隨著配套設(shè)施和服務(wù)水平的提高，昆明旅游地產(chǎn)項目逐漸走在前臺。 代表項目近期以“星河灣溫泉小鎮(zhèn)”、“溫泉山谷”等為代表旅游資源石林、滇池、云南民族村、大觀樓、西山公園建筑形態(tài)多層花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅為主景觀需

20、求結(jié)合景區(qū)特色，以生態(tài)自然為主建筑風(fēng)格歐美、中式、現(xiàn)代風(fēng)格為主戶型一房一廳、兩房一廳特別受歡迎，面積在150-200的小型聯(lián)排別墅也相對好銷價格城區(qū)1.5小時車程以內(nèi)的物業(yè)，中高端建面價格約4000-8000元/Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.類比項目2樓盤名稱江西廬山西海國際溫泉度假村發(fā)展商港恒旅游發(fā)展(九江)有限公司位 置江西省九江市永修縣易家河村項目簡介項目總面積：26.5萬容積率：0.49總建

21、筑面積：13萬綠化率：65%總戶數(shù):900余戶停車位：1122產(chǎn)品類型： 別墅、公寓戶型評析1. 養(yǎng)生別墅，面積300-500不等，多露臺庭院，溫泉入戶，360度通透景觀，獨立車庫，均價6500元/（2007年）2. 生態(tài)溫泉公寓，50-90，均價2800元/（2007年）銷售情況首期（公寓）銷售情況：開盤2-3個月，超80%，銷售情況良好主要配套五星級溫泉酒店、超大型溫泉游樂場、大型人工湖泊等優(yōu)點資源優(yōu)勢，獨家買斷了溫泉資源，日出水量可以達(dá)到噸以上區(qū)位優(yōu)勢，處于離南昌市單程公里的地段，小時以內(nèi)的車程物業(yè)高檔，物管服務(wù)項目全面細(xì)致生態(tài)環(huán)境優(yōu)美價格較低，物業(yè)檔次較高缺點建筑風(fēng)格一般，與高檔定位不

22、太相符主力賣點和輔助賣點不夠清晰產(chǎn)品仍停留在初級階段，無本質(zhì)上的創(chuàng)新酒店接待能力有限，僅有3萬的酒店，日接待人數(shù)不過千人周邊配套設(shè)施差特色：優(yōu)美環(huán)境、小戶型、低總價Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.類比項目3樓盤名稱海南文昌中南森海灣（海南最大旅游地產(chǎn)樓盤）發(fā)展商文昌中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置海南省文昌市高隆灣旅游大道項目簡介項目總面積：占地600畝容積率：1.60 總建筑面積：62萬綠化率：50%產(chǎn)

23、品類型：高層、小高層、花園洋房、別墅物業(yè)費：1.50元/月當(dāng)前價格：均價4500元/建筑風(fēng)格：西班牙戶型評析在售戶型以建筑面積46.11一室一廳、94.17二室一廳海景露臺戶型為主銷售情況銷售由上海傳世房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行立體式行銷與整合行銷；在金融危機與樓市不景氣的背景下，中南森海灣仍然逆市熱銷，2008年12月份銷售208套的業(yè)績主要配套游泳池、高檔 SPA水療中心、休閑運動中心、生態(tài)景觀園林、 貝殼狀運動中心，人工沖浪、籃球、乒乓、風(fēng)情小屋、健身房、瑜珈室、淡水游泳池、小型超市、美容中心、餐飲娛樂、小型診所、洗衣房優(yōu)點具有獨特的自然地理環(huán)境與人文環(huán)境，座落在美麗的高隆灣海岸，距海200

24、米之遙，親海臨海；東臨著名的東郊椰林，北有宋氏祖居，東北有銅鼓嶺風(fēng)景區(qū)，近山親山戶型，園林綠化，社區(qū)環(huán)境，配套設(shè)施完善銷售策略：立體式行銷與整合營銷缺點定位旅游地產(chǎn)，主題不夠鮮明建筑風(fēng)格一般前期主力賣點和輔助賣點不夠清晰作為旅游地產(chǎn)項目，沒有酒店依托特色：創(chuàng)新小戶型、完善配套Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第二部分 地塊環(huán)境研判區(qū)位分析現(xiàn)狀分析規(guī)劃條件襟三江而帶五湖控蠻荊而引甌越優(yōu)美環(huán)境資源獨享低容積

25、率高綠地率Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一、區(qū)位分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.區(qū)位分析宜春區(qū)位：襟三江而帶五湖、控蠻荊而引甌越三千年古鎮(zhèn)，綠色生態(tài)城市；位于江西省西北部，總面積1.87 萬平方公里，總

26、人口530萬；氣候溫和，雨量充沛，四季分明；交通便利：東接南昌、撫州，南承新余、吉安，西臨萍鄉(xiāng)、湖南，北毗九江、湖北，從東到西橫貫贛中大地。320國道、贛粵高速、滬瑞高速、浙贛鐵路從東到西穿境而過。京九鐵路和贛江橫穿所轄豐城、樟樹。宜春中心區(qū)距江西昌北機場和湖南黃花機場各200多公里，約二小時車程。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.區(qū)位分析溫湯區(qū)位：國家級森林公園內(nèi)，含世界罕見富硒溫泉溫湯鎮(zhèn)位于宜春市城

27、區(qū)西南方18公里處,全鎮(zhèn)轄地171.6平方千米,有12個行政村,1個居委會,總?cè)丝?.1萬。境內(nèi)擁有國家級森林公園-明月山和國內(nèi)十分罕見的地下富硒溫泉兩大資源優(yōu)勢。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.區(qū)位分析項目區(qū)位：中國中部地區(qū)知名溫泉度假區(qū)內(nèi)本項目位于中國中部地區(qū)知名的溫泉度假村江西省宜春市溫湯鎮(zhèn)天沐明月山溫泉度假村內(nèi)，自然條件優(yōu)越，交通便利；周邊旅游和配套設(shè)施包括：具有五星級標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒店，以農(nóng)

28、耕文化為主題的大型觀光休閑項目天工開物園；籌建中的明月山VIP泡湯區(qū)、夢幻水城、漂流河等綜合娛樂項目。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、現(xiàn)狀分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.現(xiàn)狀分析氣候條件： 屬中亞熱帶

29、季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，春秋季短而夏冬季長，冬 季冷而夏季熱，春季濕而秋季干，熱量豐富，降水充沛，日照 充足，霜期短，氣候資源豐富。氣候要素： 溫度：全市年平均氣溫16.2-17.7，東南部較高，西北部較低； 降水：全市平均年降水量為1624.9mm； 日照：全市年平均日照時數(shù)1737.1小時。自然條件優(yōu)美環(huán)境，健康生態(tài)，休閑度假圣地Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.現(xiàn)狀分析 國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林

30、公園、國家地質(zhì)公園-明月山,位于宜春市城西南31公里處，規(guī)劃面積136平方公里，景區(qū)核心面積80平方公里，屬武功山東北端的山麓部分，是以奇峰險壑、溫泉飛瀑、珍稀動植物和禪宗文化為主要特色，集生態(tài)游覽、休閑度假、科普教育和宗教旅游為一體的山岳型風(fēng)景名勝區(qū)。明月山主峰太平山，海撥1735.6米，因整個山勢呈半圓形，恰似半輪明月，故稱明月山。 明月山共有五個景區(qū)和一個度假區(qū)，即：以云谷飛瀑、千丈崖絕壁為主要特色的潭下景區(qū)；以太平山日出，高山草甸、奇峰怪石為主要特色的太平山景區(qū)；以烏云崖絕壁及烏云崖氣象奇觀為主要特色的塘家山景區(qū)；以禪宗文化、民俗風(fēng)情為主要特色的仰山景區(qū)；以珍稀植物，叢林野趣為主要特色

31、的玉京山景區(qū)以及以溫泉療養(yǎng)、度假、休閑、娛樂為主要特色的溫湯溫泉度假區(qū)。亮點1：明月山Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.現(xiàn)狀分析 宜春明月山腳下的溫湯鎮(zhèn)，有一股“溫湯”，常年恒溫

32、涌流，八百年不枯竭。從上世紀(jì)八十年代起，在溫湯這個小鎮(zhèn)上，陸續(xù)建起了礦療、郵療、農(nóng)療等13家溫泉療養(yǎng)院和度假村，特別明月山天沐溫泉，前來泡溫泉休閑的省內(nèi)外游客絡(luò)繹不絕。經(jīng)過這些年的發(fā)展，溫湯已從傳統(tǒng)的溫泉洗澡，向泡泉休閑轉(zhuǎn)型，溫泉沐浴、養(yǎng)生旅游風(fēng)生水起。在溫湯鎮(zhèn)，各個溫泉度假村、療養(yǎng)院競相推出了沖浪、滑水、沐浴等溫泉旅游項目，引入全新的、健康的溫泉康療理念。溫湯擁有全國獨一無二的富硒溫泉，而且“名山”（明月山）與“名泉”（富硒溫泉）融為一體，“白天登山，晚上泡泉”的旅游模式在中國少見。亮點2：富硒溫泉Evaluation only.Created with Aspose.Slides for

33、.NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.現(xiàn)狀分析地形地貌：靠山傍水土地形狀：不規(guī)則山地地塊現(xiàn)狀Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.三、規(guī)劃條件Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyrig

34、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.規(guī)劃條件項目控規(guī)條件用 地性 質(zhì)用 地面 積地上建筑面積建 筑密 度容積率綠地率建 筑高 度住宅20.4萬12.24萬27%0.660%13.5m低容積率，高綠地率，打造低密度高檔精品養(yǎng)生度假社區(qū)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.規(guī)劃條件溫湯鎮(zhèn)前景規(guī)劃全面提升溫湯旅游鎮(zhèn)的旅游品牌，把豐富的旅游資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的生產(chǎn)力?！按蛟旖仙鷳B(tài)休閑城市”的戰(zhàn)略定

35、位，凸顯月亮文化，輔以溫泉文化、禪宗文化和農(nóng)耕文化，打響富硒溫泉、明月山水、禪宗圣地和天工開物四大品牌，突出“月、泉、禪、農(nóng)”的獨特自然景觀和人文景觀，經(jīng)營好“溫湯溫泉”品牌，逐步形成山水互動的大旅游發(fā)展格局。 把溫湯旅游鎮(zhèn)打造成為集觀光游覽、休閑養(yǎng)生、生態(tài)度假、禪宗文化、商務(wù)會議等于一體的著名旅游重鎮(zhèn)！Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.規(guī)劃條件發(fā)展目標(biāo)2006年2010年2020年明月山景區(qū)年游客量年

36、增長率%12.060.020.0總量（萬人次）9.060.0380.0明月山景區(qū)年旅游收入年增長率%54.070.026.0總量（億元）0.040.60.7溫湯旅游鎮(zhèn)年游客量年增長率%14.070.015.0總量（萬人次）14.0120.0500.0溫湯旅游鎮(zhèn)年旅游收入總量（億元）0.426.050.0年旅游總收入總量（億元）0.466.655.7年份指標(biāo)溫湯旅游鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展主要目標(biāo)一覽表旅游開發(fā)價值是無庸質(zhì)疑及無可限量的!Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyrig

37、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.第三部分 項目市場調(diào)查分析客戶問卷調(diào)查統(tǒng)計分析溫湯鎮(zhèn)樓盤市場分析詳實而又深入的調(diào)研是策劃與決策的前提Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.一、客戶問卷統(tǒng)計分析Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011

38、 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析說明 樣本數(shù)量：總共150個（南昌72個、長沙78個） 樣本時段：2008年12月14日12月24日 調(diào)查范圍：南昌、長沙重點區(qū)域（寫字樓、 高檔小區(qū)、政府機關(guān)等場所） 調(diào)查方式：實地抽樣調(diào)查，問卷+訪談 工具與技術(shù)：Excel、Spss統(tǒng)計分析軟件 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析到訪客戶區(qū)域性較強 湖南潛在客戶比例為49%；江西潛在客

39、戶比例為32%；其它地區(qū)（上海、廣東、浙江等地區(qū)）比例總計為19%。說明到訪客戶地域性較強，以湖南、江西為主。 溫湯購房群體大部分來自上海等江浙地區(qū)，文化素質(zhì)較高，離休及即將退休的人群為主，對溫湯鎮(zhèn)的自然環(huán)境和溫泉水情有獨鐘，重視健康，想要療養(yǎng)。在與實地調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)：浙江地區(qū)客戶比例雖少，但這些人興趣度，真誠度較高，因此上海、江浙地區(qū)為核心客戶群，江西本地為重要客戶。重上海、江浙，抓南昌、宜春，帶湖南Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-201

40、1 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析受教育程度普遍較高 大專以上學(xué)歷的占88%，其中大專占27.3%，本科占44.7%，可以看出被調(diào)查者中，大多數(shù)具有良好的教育背景。 良好教育背景的客戶對生活質(zhì)量的要求更高，休閑度假是此類人群生活中重要的一部分。此外，往往知識代表財富，學(xué)歷高、高素質(zhì)人群創(chuàng)造的財富相對也大，消費能力較強。知識代表財富Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析職業(yè)以公

41、務(wù)員、國企及私營企業(yè)為主 以機關(guān)、事業(yè)單位（38%）為主，僅次于它的是私營企業(yè)（22.7%）及國有企業(yè)（12%）。 機關(guān)事業(yè)單位一般具有較高的灰色收入，經(jīng)濟收入較高且穩(wěn)定，對度假地產(chǎn)具有一定的購買能力，調(diào)查的私營企業(yè)客戶多數(shù)為中層管理以上職位，他們事業(yè)的不斷成功與收入的增加，對更高生活品質(zhì)的追求更強烈，越來越多人選擇度假地產(chǎn)為“第二居所”。因此，具有較為穩(wěn)定的長期性收益和具有高收入收益的群體依舊是溫湯購房置業(yè)的主力群體。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright

42、 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析置業(yè)目的以度假為主 客戶置業(yè)目的以度假的比例最大，占36.7%，投資的占26.2%，自住的占20%，養(yǎng)老的占11.3%。 據(jù)度假地產(chǎn)市場一般規(guī)律，客戶目的為度假，其選擇的物業(yè)面積相對較小，房間數(shù)量要求不多。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析公寓更受市場歡迎 產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓需求意向比例為53.3%，獨棟別墅需求意向為2

43、3%，聯(lián)排別墅需求意向為21.3%，數(shù)據(jù)說明市場客戶對于度假地產(chǎn)物業(yè)類型更傾向面積相對較小的物業(yè)，小戶型公寓深受市場歡迎，其經(jīng)濟承受力相對也較低。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析客戶愛好現(xiàn)代中式風(fēng)格 意向建筑風(fēng)格以中式傳統(tǒng)與現(xiàn)代簡約為主，比例分別為31%，32.3%，說明市場客戶對現(xiàn)代中式風(fēng)格的需求較為熱烈，為與度假區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，地產(chǎn)物業(yè)風(fēng)格應(yīng)以現(xiàn)代中式風(fēng)格為主Evaluation

44、 only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析別墅客戶意向戶型以4房2廳為主，公寓客戶意向戶型以2房與1房為主 獨棟別墅的市場客戶，4房的需求最大占72%；聯(lián)排別墅的市場客戶，3房2廳為主流需求戶型，占53%，而28%的選擇4房2廳，19%的選擇4房3廳。說明市場客戶在選擇“第二居所”時，對于別墅的意向戶型及面積總體傾向中小房型。 公寓的市場客戶，意向選2房1廳的比例最大占46%，其次為1房1廳占25%，而3房1廳的占

45、20%，3房2廳的占9%，說明客戶對于產(chǎn)權(quán)式院落公寓的選擇，主體意向是一房與兩房的小戶型。獨棟整體樣本客戶所占百分比（%）累計百分比（%）有效4房2廳2161.861.84房3廳411.873.65房3廳926.4100.0其它00100.0總數(shù)34100.0100.0聯(lián)排整體樣本客戶所占百分比（%）累計百分比（%）有效3房2廳1753534房2廳928814房3廳619100.0其它00100.0總數(shù)32100.0100.0公寓整體樣本客戶所占百分比（%）累計百分比（%）有效1房1廳2025252房1廳3746713房1廳1620913房2廳79100其它00100.0總數(shù)80100.010

46、0.0Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析 別墅類客戶建筑面積需求集中在150-250之間，房型的設(shè)計較為緊湊合理。反映出購房者日趨理性化，不再一味強調(diào)大面積，而是追求面積合理化。 公寓類客戶建筑面積需求集中在50-70之間，占39%，其次為50以下，占30%，這與1房、2房戶型深受市場喜歡相符，因此產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓主力面積定55-60。獨棟聯(lián)排公寓獨棟：主力建筑面積需求集中在 160-

47、200聯(lián)排：主力建筑面積需求集中在 150-200公寓：主力建筑面積需求集中在 50-70Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析 獨棟別墅單價7000-8000元之間承受力人群的比例占60%； 聯(lián)排別墅單價6000-7000元之間承受力人群的比例占68%； 公寓單價4500-5000元之間承受力人群的比例占61% 公寓獨棟：單價承受力以7000-8000元為 主，主力總價為100萬元以內(nèi)聯(lián)排

48、：單價承受力以6000-7000元為 主，主力總價為80萬元以內(nèi)公寓：單價承受力以4500-5000元為 主，主力總價為40萬元以內(nèi)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析 客戶對于交樓標(biāo)準(zhǔn)意向，全毛坯比例最大，占45.3%，精裝占30%，普通裝修占24.7%。 結(jié)合度假地產(chǎn)市場及項目實際情況，不同經(jīng)營模式采取不同物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)。 客戶更傾向毛坯交樓Evaluation only.Created

49、 with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析 在環(huán)境景觀的要求方面，花園面積、樹木種植面積與草坪面積成為客戶關(guān)注的焦點，比例分別占69.3%、44.7%、43.3%，說明客戶環(huán)境景觀意向更傾向健康、生態(tài)類。環(huán)境要求優(yōu)美環(huán)境、健康生態(tài)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose P

50、ty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析 客戶對醫(yī)院的要求比例最高，占80%，其次為商場占62%，市場占48%，健身房占34%。 隨著收入水平的增加和生活水平的提高，對于提高健康服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和購物服務(wù)成為了配置的主要選項。升級型配套更受青睞Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析小結(jié) 通過以上統(tǒng)計分析，結(jié)合對客戶與明月山度假村物業(yè)管理人員的訪談，綜合說明：溫湯鎮(zhèn)購房者以外地客戶為主，潛在客戶以江西本

51、地、上海、江浙等地區(qū)的客戶為主；獨棟別墅、聯(lián)排別墅、產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓三種物 業(yè)形態(tài)，產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓最受市場歡迎，53.3% 的被調(diào)查者選擇公寓，獨棟別墅占23%，聯(lián)排別墅占 21.3%，企業(yè)公館占1.3%；建筑風(fēng)格客戶更傾向現(xiàn)代中式；交樓標(biāo)準(zhǔn)以毛坯為主；戶型與面積需求意向，以中小型為主。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.客戶問卷統(tǒng)計分析小結(jié)產(chǎn)品類型主力面積（）主力戶型（房間/廳）主力單價承受力（元

52、）主力總價承受力（萬元）主要年齡階層獨棟別墅160-2004/27000-8000 100以內(nèi)30-40歲聯(lián)排別墅120-1503/2、4/26000-7000 80以內(nèi)30-40歲產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓55-602/1、1/14500-5000 40以內(nèi)30-45歲小戶型、低總價、中年化Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.二、溫湯鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析Evaluation only.Created with As

53、pose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.溫湯鎮(zhèn)樓盤市場分析地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，人均GDP超10000元（注：08年第四季度增長額按前三季度13.5%增長來估算） 在美國金融海嘯沖擊下，地區(qū)經(jīng)濟依然穩(wěn)健發(fā)展，08年地區(qū)GDP為577.56億元，同比增長13.5%，人均GDP過萬元。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 200

54、4-2011 Aspose Pty Ltd.溫湯鎮(zhèn)樓盤市場分析溫湯鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展 溫湯鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展始于2003年，房價從2003年的幾百元到現(xiàn)在的3800元/。2007年是溫湯鎮(zhèn)房產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折點，無論是房價還是銷售情況都發(fā)生質(zhì)的變化。在07年漲勢時期，價格從2000出頭突破3000元/，08年12月價格突破4000元/(月泉灣)，超過宜春市樓盤價格。銷售量與銷售價格快速發(fā)展Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Lt

55、d.溫湯鎮(zhèn)樓盤市場分析溫湯鎮(zhèn)購房客源 溫湯鎮(zhèn)商品房購房群體以外地客戶為主，其中主要以上海人購買為代表，區(qū)域樓盤突破房產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性原則，本區(qū)域內(nèi)未采取任何推廣，基本都采用配置專用銷售用車，特意針對上海、南昌等地開拓外展場形式，就科教文衛(wèi)等機關(guān)單位、銀行、醫(yī)院等做團(tuán)購銷售。如：龍泉花園項目采用包銷形式，由上海房地產(chǎn)代理商，全部在上海及周遍地區(qū)消化。外地消化，外地推廣Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.溫湯鎮(zhèn)

56、樓盤市場分析溫湯鎮(zhèn)房屋用途假日型、投資型 已銷售樓盤大多是07年漲幅前購買，價格非常便宜，在自然資源如此好的地方，以幾萬塊買一套房子，對于經(jīng)濟實力較強的上海、湖南等地人群來說，非常劃算。投資空間的利潤，讓銷售過程中經(jīng)常出現(xiàn)個人多套的情況。 空置、閑置情況嚴(yán)重是所有小區(qū)給人的直觀感覺。小區(qū)入住率非常低，常住人口不超過4%，空置情況達(dá)到28%，閑置房源達(dá)到68%上，這也是假日型、投資型產(chǎn)品必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011

57、 Aspose Pty Ltd.溫湯鎮(zhèn)樓盤市場分析溫湯鎮(zhèn)樓盤戶型情況小戶型當(dāng)?shù)?，假日型產(chǎn)品 住宅市場所有戶型都為小戶型設(shè)計，其中以60-70的二房為主流，占到56.28%，40多一房戶型也較受歡迎，這與客戶群體需求特性有關(guān)：看中自然資源，不用于常住，僅選擇假日、周末或者其他時間過來進(jìn)行療養(yǎng)或者旅游為主，以家庭或者個人形式過來，不需要過大面積，不需要過多的小區(qū)配置。入住客戶更多考慮平時的衛(wèi)生清潔及維護(hù)問題。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-20

58、11 Aspose Pty Ltd.溫湯鎮(zhèn)現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項目一覽表樓盤名稱占地面積建筑面積房型位置一房兩房三房鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場85344200明月南路明月園840020000溫湯公寓1133.3425002835沿河?xùn)|路瑞發(fā)開發(fā)公司519.41897.3玉泉花苑5593.861600022160沿河?xùn)|路溫湯房產(chǎn)公司533.72626.820608原供銷社溫泉花苑13633.342200027720012明月南路溫馨花園5333.36130005050溫厚公路旁國際公館22666.7840000732180溫厚公路旁雅怡居10515800溫湯房產(chǎn)公司16144000御泉山莊7330

59泉大道聯(lián)建房17666.74478.15省礦療溫泉港灣2362438000146644溫泉大道休閑公寓13333.443000500250休療旁龍泉花園10920.0530000367196原溫湯中學(xué)月泉灣48002.451000159150天沐大門旁合計189889.33315502.252614 203720Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.類比及競爭項目分析溫泉港灣項目占地

60、面積23624總建筑面積38000總戶數(shù)790推出時間一期15棟6層多層，2005年12月推出，二期1棟4單元小高層，06年7月推出戶型一房（40多），二房（56-70）；戶型比：二房：一房=4：1特色配有泡腳池，溫泉水入戶，2個水管（溫泉水、自來水）價格均價3300元/(2008年5月)，一次性9.8折，8樓以上每層加100元/推廣方式配備樓盤專用銷售商務(wù)用車一期對外展銷：針對上海、南昌等機關(guān)單位、銀行、醫(yī)院進(jìn)行促銷二期銷售模式：依靠散客、老帶新，不做其他廣告客戶來源機關(guān)單位、醫(yī)院、銀行、旅游客為主一期上海：南昌：湖南（萍鄉(xiāng)）：宜春等其他周遍用戶=4：2：2：2二期上海50%，湖南10%，宜