杭州映像江南項目定位和發(fā)展戰(zhàn)略策劃(下)

1、杭州映像江南項目定位和發(fā)展戰(zhàn)略策劃(下)西湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部高爾夫主題西湖高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部是浙江最早經(jīng)國務院批準立項、已建成北18洞、符合承辦國際最高規(guī)格錦標賽事要求的頂尖高爾夫球場。已相繼承辦寶馬杯、VOLVO杯、奧迪杯等眾多賽事。該球場占地約4000畝，呈典型的北美開闊式風格，娛樂性豐富。白龍?zhí)毒皡^(qū)位于杭州西南郊，距市中心僅 15公里，交通十分便捷，是一個集觀光、探險、休閑、度假為一體的旅游勝地。這里山奇水秀，飛瀑流泉，綠蔭如蓋，空氣清新，氣候宜人，是杭城人避暑消夏的樂園，被譽為 “天堂里的九寨溝”。自然風光區(qū)域旅游業(yè)分析大清谷野外拓展、生態(tài)游大清谷，位于龍塢風景區(qū)，長約 3.2公里，面積

2、為3平方公里，是集生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)觀光、野外探險、野營垂釣、極限運動為一體的新型生態(tài)休閑度假區(qū)。谷內(nèi)鳥語蟲鳴，曲徑通幽，松竹林立，畫中人立，無車馬之喧，得農(nóng)家之樂，被譽為“天堂里的世外桃源”。 龍塢茶村為杭州市鄉(xiāng)村旅游示范點，保留了原始生態(tài)的森林資源，擁有號稱“天下第一茶村”的杭州最大的茶園。龍塢茶村區(qū)域旅游業(yè)分析風景獨好，宜居魅力逐漸顯現(xiàn) 之江的山水自然環(huán)境形成了巨大的天然氧吧，綿延起伏的山脈、層巒疊嶂，形成一幅油畫般的美麗畫卷。之江區(qū)是杭州高端住宅的發(fā)祥地，云集了綠城九溪玫瑰園、西湖高爾夫別墅、九樹公寓等公認的一流豪宅。如今，又有大量品牌開發(fā)商入駐，綠城云棲玫瑰園、金都高爾夫藝墅、朗郡、公元

3、沐橋、篁外等，之江區(qū)成為下一個熱點度假豪宅區(qū)毋庸置疑。一個之江板塊原住民想說的話 “我們住在這里，是因為懂生活。那些山啊水啊綠色啊，是其它地方求不來的?！钡沧∵^一段時間后，都會發(fā)出這樣的感嘆?！昂蒙?、好水、寶地。” 住在杭州網(wǎng)首席評論員丁建剛這樣評價之江板塊。的 確，在整個之江新城內(nèi)，生態(tài)保護用地就占了總用地面積的65%。除了大清谷、龍塢風景區(qū)、靈山風景區(qū)、云棲竹徑、九溪煙樹等大片自然景觀，之江轉(zhuǎn)塘還有大片的人造綠地。之江新城內(nèi)水網(wǎng)密布，共有規(guī)劃河道51條，這些河道相互縱橫交錯，形成了具有自我循環(huán)功能的濱水綠廊體系。從畫里走出來的之江 傍晚時分，多情的落日向我們依依惜別，紫丁香一般的暮色中，

4、所有關(guān)于這里的記憶都化作了遠天的云彩，卻叫人舍不得揮一揮衣袖，那是揮之不去的體念，是魂牽夢縈的向往。之江，折五云松枝為筆，蘸九溪煙水為墨，正書寫著美麗杭州最婉約的詩篇。項目區(qū)域印象之江，藝術(shù)與景觀的雙重奏之江，理應是茸茂山林與大河東去兩兩相合的畫卷，瑰麗，豪邁，清澈并且綠意盎然。然而，順著之江路一路向西，一邊的蔥翠，一邊的浩蕩，告訴我的是除了原生態(tài)以外的，擁有歷史審美的另一番更飽滿的姿態(tài)。印象之江：云溪畔,美院旁的自在生活印象中的之江，有走不完的山路，看不完的風景；如今的之江，有美院帶來的新興生命力，有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)注入的發(fā)展前景；未來的之江，期待著金都高爾夫藝墅、新帝朗郡、篁外等樓盤的交付與業(yè)主們

5、的入住，期待著之江新城的時代到來。項目區(qū)域印象區(qū)域住宅：區(qū)域住宅市場火爆，豪宅遍布，已經(jīng)給客戶留下了豪宅富人區(qū)的印象，為發(fā)展高檔居住型物業(yè)及高度配套商業(yè)奠定了基礎(chǔ)。酒店式公寓：區(qū)域酒店式公寓剛剛起步，但是市場接受度較高，發(fā)展酒店式公寓前景廣闊；現(xiàn)有酒店式公寓定位檔次偏低，售價受到限制。酒店：區(qū)域內(nèi)酒店以低密度花園酒店為主，體量不大，房間數(shù)量不多，還有較大的發(fā)展空間；現(xiàn)有酒店都定位為高檔次，存在同質(zhì)化競爭，突出酒店的主題是新項目成功的關(guān)鍵。區(qū)域研究小結(jié)旅游：之江區(qū)域作為國家旅游度假區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)旅游項目以主題旅游項目和度假酒店項目為主，本項目作為區(qū)域內(nèi)一個重要的文化節(jié)點，能否和周邊的主題進行串聯(lián)

6、和創(chuàng)新，是本項目脫穎而出的關(guān)鍵。商業(yè)：區(qū)域目前沒有大型商業(yè)，以社區(qū)配套商業(yè)以及旅游景區(qū)的零散商業(yè)為主；未來項目周邊將規(guī)劃2-3個大中型商業(yè)中心，為本項目的發(fā)展空間帶來較大市場沖擊。辦公：區(qū)域辦公氛圍不強，主要依靠美院等創(chuàng)意高校發(fā)展創(chuàng)意辦公，本項目可以依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)導向，發(fā)展創(chuàng)意型辦公物業(yè)，但是體量不宜過大。區(qū)域研究小結(jié)12項目分析與定位思考Part. 2項目分析定位思考1項目分析地塊現(xiàn)狀地塊價值分析地塊交通分析地塊SWOT分析地塊經(jīng)濟技術(shù)指標地塊經(jīng)濟指標項目地塊用地面積52.8畝建筑面積約70350平方米容積率2.0綠化率25%建筑密度40%限高48米地塊性質(zhì)杭州自留地地塊用途商業(yè)性質(zhì)地塊整體比

7、較方正，但地塊面積小，項目規(guī)模不大，景觀資源上除東面有一小河道外，北面的變電站及西面的獅子村對項目的形象將造成不利影響地塊四至現(xiàn)狀變電站西邊河景普民大廈獅子村農(nóng)宅獅子村農(nóng)宅320國道地塊內(nèi)部地塊外部交通包括：地塊周邊交通完善，南側(cè)的320國道，往東直通之浦路、之江大橋往西緊鄰繞城高速。之江路-往東沿錢塘江，經(jīng)六和塔可至杭州市區(qū)； 320國道-往西經(jīng)受降至富陽; 靈梅路-往北經(jīng)梅家塢和隧道，可至靈隱再達市區(qū)；繞城公路-往北至留下，往東跨江經(jīng)聞堰至蕭山，在本區(qū)全程高架跨越，與區(qū)內(nèi)道路立體交叉； 之江大橋-往東跨江經(jīng)浦沿至主城區(qū)及蕭山區(qū)； 輕軌線（規(guī)劃中）-往東經(jīng)之江大橋跨江至濱江和蕭山，往西至富陽

8、并與杭州市經(jīng)軌線連接 ，停靠站在中心十字西側(cè)； 水上航線-錢塘江邊開辟度假區(qū)專用碼頭 項目地塊地塊周邊交通地塊外部交通梅靈路之江路繞城高速320國道之江大橋輕軌杭千高速地塊交通分析目前項目周邊可直達市中心的僅有K308路一路車。不過可以乘坐小區(qū)公交去往轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心。轉(zhuǎn)塘正中心有直達市區(qū)各處的公交總站。交通線路主要過站(標紅的站點靠近本項目地塊)K514 延安路 - 一公園 - 清波門(南山路) - 萬松嶺路口(南山路) - 蘇堤 - 動物園 - 六和塔(近六和塔景區(qū)入口) - 九溪 - 珊瑚沙水庫 - 雙流 - 村口(320國道) - 中村 - 金家?guī)X - 伊甸山莊 - 紫云山莊 - 野生動物世

9、界 - 祝家村 - 受降 - 大樹下 - 高橋(富陽市) - 新橋(富陽市) - 銅棒廠(富陽市) - 富陽農(nóng)民城 (23站)延安路5:20-18:00 富陽農(nóng)民城6:00-19:00正常情況下,單程90分,高峰間隔15分,平峰間隔20-30分K866（小區(qū)巴士）廟山公交站 - 廟山 - 午山 - 轉(zhuǎn)塘東 - 江口村 - 象山 - 杭富路口 - 凌家橋路口 - 徐家埭 - 雙流村 - 雙流村西 - 沙泥塘 - 村口家園 - 村口(大中線) - 村口西 (15站)廟山公交站5:55-18:00 村口西6:20-18:25正常情況下,單程25分,間隔10-30分308/K308創(chuàng)意路南 - 中埭

10、- 后埭 - 望江山 - 馬浦 - 江口村 - 轉(zhuǎn)塘東 - 午山社區(qū) - 九溪 - 閘口 - 復興路北口 - 鼓樓 - 官巷口 - 開元路 (14站)創(chuàng)意路南6:20-21:00 開元路6:50-20:00正常情況下,單程45分,高峰間隔15分,平峰間隔30分地塊交通分析 項目大區(qū)域配套除商業(yè)外，其他配套較為豐富，但地塊周邊生活配套極為匱乏。時代聯(lián)華凌家橋村店凌家橋農(nóng)貿(mào)市場轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心本案雙流公園未來世界公交308路中埭站（距離地塊約1公里）西湖高爾夫球場象山森林公園靈山風景區(qū)森林公園之江區(qū)域配套分布圖地塊周邊配套配套設(shè)施：高等院校：中國美院象山校區(qū)、浙工大之江校區(qū)中學：杭州第七中學、杭州市西湖

11、職業(yè)高中小學:轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心小學幼兒園：轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心幼兒園醫(yī)療配套: 杭州市西湖區(qū)第二人民醫(yī)院、浙江省人民醫(yī)院望江山院區(qū)、之江醫(yī)院(籌)商業(yè)配套: 杭州世紀聯(lián)華超市、上海華聯(lián)超市、之江小商品市場、杭州西湖茶葉市場、華潤萬家超市、龍心田城商業(yè)大廈旅游配套：宋城、西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、極地海洋公園、之江國際商務中心、大清谷、梅家塢茶文化村物業(yè)名稱象山國際廣場美原中心龍心田城昊元之江時代廣場鳳凰大廈云溪印象均價商鋪均價25000元/M212000元/M2元/M2元/M2元/M2元/M2位置西湖 轉(zhuǎn)塘街道美院南路轉(zhuǎn)塘美院南路和象山路交叉口320國道與象山路交叉口東南角文化路42號規(guī)模建筑面積96932平

12、方米，占地面積30832平方米總建筑面積為38000方總占地面積15畝，建筑面積25432平方米總建筑面積約226700平方米占地48.8畝 ，規(guī)劃建筑面積5.8萬平方米總建面3.1萬M2綠化率25%25.6%40%25%容積率2.02.492.0整體規(guī)劃一期北區(qū)由三幢高層和兩幢多層建筑構(gòu)成以一棟精品酒店和2棟高層商住樓圍合中心園林組成主樓十層，建筑高度39.6米，1-4層為商業(yè)、休閑及娛樂，510層為辦公、商由1條開放式商業(yè)街區(qū)、1座商務綜合樓、5幢高層精裝商務公館和12幢低層墅式會所1棟酒店，設(shè)有80間客房、底層商業(yè)、3棟辦公樓，地上9層、1棟展覽館象山路望江山路鎮(zhèn)南路凌周線G320云河路

13、杭新路杭州繞城公路本案鳳凰創(chuàng)意國際鳳凰大廈昊元之江時代中心云溪印象美原中心龍心田城象山國際廣場商業(yè)布局周邊商業(yè)項目鳳凰創(chuàng)意國際香山國際廣場云溪印象鳳凰谷周邊商業(yè)項目效果圖美原中心美原中心昊元時代廣場昊元時代廣場周邊商業(yè)項目效果圖2定位思考之江區(qū)域發(fā)展分析轉(zhuǎn)塘板塊形象定位地塊價值分析地塊SWOT分析項目劣勢規(guī)避建議項目發(fā)展方向思考 項目地塊系轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)10%留用地項目，位于之江新城重點發(fā)展區(qū)-轉(zhuǎn)塘街道的核心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)交通便利，在建的之江大橋聯(lián)通濱江新城，規(guī)劃的地鐵4號線二期無縫對接錢江新城。隨著未來大橋的建成和地鐵的通車，之江新城將會與錢江新城、濱江新城實現(xiàn)完美的“三城聯(lián)動”，構(gòu)筑杭州南部發(fā)展金三

14、角。而項目地塊作為三大新城連接發(fā)展的樞紐地區(qū)，商業(yè)潛力無限。 本項目之江大橋（2012年通車）之江國家旅游度假區(qū)西湖國家風景名勝區(qū)濱江高新技術(shù)開發(fā)區(qū)市中心商業(yè)商務核心區(qū)錢江新城之江區(qū)域發(fā)展分析之江新城憑借其特殊的地理區(qū)位條件，無愧為三大新城的樞紐地帶，商業(yè)潛力無限 轉(zhuǎn)塘板塊形象定位 轉(zhuǎn)塘區(qū)域內(nèi)生態(tài)自然資源優(yōu)越，包含了以茶文化、水文化（錢塘江文化），山文化等多種文化類型。一直就被認定為杭州最宜居的、生態(tài)的區(qū)域。板塊內(nèi)初具規(guī)模的中國美院象山分院，帶動了周邊區(qū)域形成了以各類藝術(shù)機構(gòu)和藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)的“環(huán)美院創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圈”使得整個轉(zhuǎn)塘以“因藝術(shù)的名義而華麗轉(zhuǎn)身”。整個轉(zhuǎn)塘板被塊定位于之江國家旅游度假

15、區(qū)的主要配套服務基地，以旅游休閑、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色的RBD（旅游休閑度假商務區(qū)）。轉(zhuǎn)塘板塊的定位是以旅游休閑、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)為特色的RBD（旅游休閑度假商務區(qū))判級別優(yōu)良一般較差土地現(xiàn)狀生態(tài)景觀常住人口交通狀況生活配套教育資源旅游資源區(qū)位形象商業(yè)配套商務氛圍項目價值因子評判地塊價值評判：優(yōu)秀價值點良好價值點一般價值點較差價值點地塊價值分析 如上表所顯示，本地塊并不具備核心資源優(yōu)勢，地塊周邊形象較差，商業(yè)氛圍較弱，不具備零售商業(yè)的開發(fā)條件，但從專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿砜矗貕K所處的區(qū)域大環(huán)境，地塊周邊的規(guī)劃與交通，之江國家旅游度假區(qū)的游客資源，之江創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園的衍生力量，為本地塊開發(fā)旅游特色專業(yè)市場墊定了基

16、礎(chǔ)。項目所處之江國家旅游度假區(qū)，且緊靠西湖風景區(qū)和錢塘江，區(qū)域位置得天獨厚、旅游資源極為豐富；項目北臨五云山、西望象山、東南眺錢塘江、附近有城市景觀河，具有一定的區(qū)域大景觀資源；南面地塊靠近運河路，有很好的形象展示作用；地塊具有交通優(yōu)勢，交通網(wǎng)絡完善，可以方便的出入景區(qū)，之江大橋通行后可雙向到達市中心和錢江新城、濱江新城；地塊所處環(huán)境周圍豪宅環(huán)繞，是不折不扣的豪宅區(qū)。之江度假區(qū)作為一個成熟的國家級旅游渡假區(qū)，會帶來很多慕名而來的游客資源，給項目發(fā)展提供了契機項目區(qū)域受宋城景區(qū)輻射，通過引導對游客有一定的吸引力，極地海洋世界是新打造的旅游項目，有一定的新鮮感，本項目能否和附近的兩個景點串聯(lián)起來，

17、成為一個旅游節(jié)點，是一大契機；項目周邊是杭州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最為聚集的區(qū)域，藝術(shù)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍十分濃厚，加之濃郁的生態(tài)和旅游資源，為本項目的發(fā)展方向選擇創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)！地塊面積較?。?3畝），容積率限制（2.0），且受地塊北側(cè)變電站的輻射心里影響，沒辦法形成大體量開發(fā)的商業(yè)體效應；地塊內(nèi)部不具有天然景觀資源，需要人工營造；地塊周邊暫無其他公共配套以及生活配套，屬于半生地區(qū)域；地塊附近有一定量的村民小區(qū)，會影響項目形象。周邊在開發(fā)或已立項商業(yè)項目較多，會給本項目帶來一定的競爭威脅；周邊酒店以高端低密度度假酒店為主，對項目有一定威脅，形成差異化設(shè)計非常重要；周邊無流動人群、且住宅區(qū)分散，對商業(yè)項目的人

18、氣聚集是不利影響。SWOT地塊SWOT分析項目劣勢規(guī)避建議234地塊面積較小，缺乏規(guī)模效應項目周圍有變電站、獅子村莊，320國道，項目周邊形象差地塊內(nèi)部無可利用景觀資源規(guī)避建議：通過一流的建筑設(shè)計、超炫的景觀處理，物美價廉的商品 優(yōu)勢，與區(qū)域商業(yè)項目形成差異化，打造區(qū)域標桿產(chǎn)品。規(guī)避建議：用景觀車道、大喬木綠化組團、人造景觀墻等手法隔離周 邊環(huán)境，使本項目從周邊區(qū)域形象中脫穎而出！ 規(guī)避建議：通過地塊內(nèi)部與外部系統(tǒng)化打造八大景觀組團，形成項目 的觀光體驗價值。規(guī)避建議：通過市場化運作，將優(yōu)質(zhì)游客引導至項目現(xiàn)場，培育市 場逐步做旺，形成品牌效益 ，進而吸引杭州本地客戶 主動前來消費。1地塊區(qū)域人

19、流量少，距離轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)中心較遠，無法形成商業(yè)聯(lián)動效應杭州擁有深厚的文化及歷史底蘊，旅游資源豐富，每年幾千萬旅游群體-項目發(fā)展的基石旅游接待量，招商引資，項目建設(shè)等各方面等不僅給之江旅游帶來龐大的人流支柱，同時也是本項目發(fā)展的基石。杭州是首批中國最佳旅游城市，中國歷史文化名城，浙江省政治、經(jīng)濟、文化中心。秀美的湖光山色是杭州旅游的魅力，深厚的歷史文化底蘊是杭州旅游的靈魂。2010年杭州旅游收入突破1千億元，旅游人數(shù)超過6500萬人次，入境游客接近270萬人次。杭州正全力打造南宋御街中山路國際旅游綜合體、西溪天堂國際旅游綜合體、西溪濕地國際旅游綜合體、千島湖國際商務度假中心旅游綜合體、杭氧杭鍋國際旅游

20、綜合體、休博園旅游綜合體等。項目發(fā)展方向思考項目的發(fā)展目標成為杭州的旅游商業(yè)核心、旅游市場新的增長極和“城市名片” 西湖之江區(qū)作為杭州高端旅游度假區(qū)，在杭州當?shù)鼐秘撌⒚?，區(qū)域內(nèi)宋城主題公園、梅家塢、九溪煙樹、六和塔、大清谷等景點，使在大杭州旅游市場中的份額急速上升，成為杭州旅游新的商業(yè)核心，杭州旅游市場新的增長極，新的 “城市名片”項目發(fā)展方向思考項目定位基于杭州及區(qū)域的優(yōu)勢資源，結(jié)合項目自身的優(yōu)劣勢和區(qū)域的競爭狀況，符合開發(fā)商的發(fā)展理念，以最終實現(xiàn)政府、城市與開發(fā)商三大主體和諧共贏的戰(zhàn)略目標。項目發(fā)展方向思考之地u發(fā)展目標轉(zhuǎn)塘塊項目發(fā)展戰(zhàn)略杭州江市場區(qū) 金杯策劃機構(gòu)在前期進行了大量的實地調(diào)研

21、工作，針對地塊之特色及優(yōu)劣勢條件，就杭州市核心旅游資源、代表性商業(yè)項目以及本區(qū)域競爭性商業(yè)項目進行綜合分析；并對目標消費群體的消費習慣和模式做出歸納，結(jié)合杭州的城市底蘊與之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域的發(fā)展方向，進而對項目發(fā)展方向和整體定位做出概念性探討；最后，我們通過市場調(diào)研的數(shù)據(jù)研究，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的多年實踐，制定出本項目的發(fā)展定位方向。域發(fā)展現(xiàn)狀1項目定位Part. 3項目整體定位形象定位商品定位消費者定位主題功能規(guī)劃項目核心價值梳理商業(yè)氛圍營造示意23456728 以旅游商業(yè)為核心，景觀商業(yè)為賣點，將商業(yè)、旅游、休閑、酒店四大功能整體互動，有機結(jié)合，全方面深度挖掘、利用之江旅游度假區(qū)的資源和客源，

22、形成本項目的核心競爭資源和終端客戶消費資源。杭州旅游時尚SHPPINGMALL體驗式 旅游商業(yè) 藝術(shù)綜合體項目所處區(qū)域的氣質(zhì)：旅游的、休閑的、藝術(shù)的、生態(tài)的轉(zhuǎn)塘的定位是RBD ：游憩商務區(qū)、旅游集散中心景觀與藝術(shù)為鄰：美院的人文藝術(shù)氣息、本項目獨創(chuàng)的超炫景觀資源項目整體定位.29定位關(guān)鍵詞：體驗式 、旅游、商業(yè)、藝術(shù)綜合體以旅游主題商品為核心購物產(chǎn)品集中式商業(yè)與情景內(nèi)街采用立體式布局規(guī)劃設(shè)計采用藝術(shù)化空間設(shè)計手法將建筑、景觀與商業(yè)氛圍營造有機融合項目整體定位 為顧客提供充滿娛樂性、互動性、體驗式的購物環(huán)境 杭州首創(chuàng) 全感官體驗式 旅游商業(yè)綜合體 旅游主題商業(yè)購物中心 情景內(nèi)街+精品度假酒店+旅

23、游特色飲食+八大景觀組團 以旅游主題商業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以旅游觀光人群為核心客戶，以旅游景觀為觀光體驗賣點的創(chuàng)新型旅游商業(yè)綜合體！形象定位集旅游觀光、購物休閑、特色餐飲、空間藝術(shù)于一體的 全感官 體驗式 時尚購物中心！形象定位32物美價廉禮品、工藝品、日用品皮革、箱包、皮具浙江名優(yōu)特產(chǎn)品牌折扣服飾絲綢、飾品茶葉、茶具商品定位33樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌B1名優(yōu)特產(chǎn)、皮革、皮具、停車場1皮革、皮具、箱包、名品服裝2絲綢、飾品3茶葉、茶具、工藝品、日用品4特色食品、餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃消費者定位杭州旅游度假游客杭州區(qū)域意向客戶之江、濱江客戶消費者培育期客戶成熟期客戶主題規(guī)劃：四大主題功能旅游購物區(qū)+精品酒店區(qū)+特

24、色餐飲休閑區(qū)+八大景觀區(qū)主題功能規(guī)劃功能規(guī)劃：四大主題-集中式旅游購物中心 集觀光、購物、休閑、餐飲于一體，以特色旅游品（皮革、箱包、絲綢、茶葉、工藝品、日用品等）為核心業(yè)態(tài)、以藝術(shù)景觀為亮點的旅游時尚MAILL，開創(chuàng)杭州特色旅游品綜合交易體驗平臺 。37 將藝術(shù)與建筑、文化內(nèi)涵、空間設(shè)計融為一體，注重營造顧客的非凡體驗，提供獨特、個性化的居住和服務品質(zhì)。功能規(guī)劃：四大主題-精品酒店區(qū)文化是餐飲最顯著的特色； 不僅僅是餐飲，更多的藝術(shù)享受，體驗真正的旅游休閑文化； 藝術(shù)展銷、私人展覽館等文化設(shè)施豐富項目的文化特質(zhì)； 聚集眾多外埠特色商家 功能規(guī)劃：四大主題-特色餐飲休閑區(qū)功能規(guī)劃：四大主題-八

25、大景觀區(qū)/天幕“餐飲、會所、水景、花園”交織的空中商業(yè)景觀帶功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/空中花園功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/空中花園42功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/情景內(nèi)街內(nèi)庭景觀內(nèi)庭景觀中庭景觀功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/中庭功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/下沉式廣場功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/噴泉前廣場功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)/四周綠化景觀北側(cè)停車場景觀擋墻景觀車道隔離西側(cè)村莊功能規(guī)劃：四大主題-八大景觀區(qū)-沿河景觀項目價值體系3.統(tǒng)一收銀 集中管理2.超炫的商業(yè)景觀4.全球旅游客戶資源5.五大統(tǒng)一操作模式6.品牌推廣 專業(yè)服務 1.一流的建筑設(shè)計國際一流的建筑設(shè)

26、計公司針對性設(shè)計，打造杭州商業(yè)項目標桿作品原產(chǎn)地型旅游商品，采用百貨商場式統(tǒng)一收銀管理，確保物美價廉杭州及之江國家旅游度假區(qū)每年高達幾千萬的全球游客資源極具個性化，氛圍濃郁、流連忘返的商業(yè)景觀設(shè)計與裝飾統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，自持物業(yè)自主經(jīng)營，確保項目統(tǒng)一管理與服務，提升物業(yè)價值成立專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司，系統(tǒng)化品牌包裝推廣，提供專業(yè)的、人性化的全方位服務六大核心價值商業(yè)建筑細節(jié)表現(xiàn)歷史文化與建筑風格的傳承天際線外立面建筑細部及材質(zhì)的運用地面鋪裝門窗新天地時尚與復古商業(yè)與文化商業(yè)氛圍營造示意商業(yè)建筑細節(jié)表現(xiàn)挑檐、雨蓬、鐵藝、壁燈、旗幟、招牌裝飾構(gòu)件商業(yè)氛圍營造示意

27、商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)雕塑、小品商業(yè)氛圍營造示意商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施閑椅、吊床、路牌、垃圾桶商業(yè)氛圍營造示意商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)燈光工程商業(yè)氛圍營造示意商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)燈具商業(yè)氛圍營造示意公共廣告位的設(shè)立廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌商業(yè)氛圍營造示意商業(yè)園林綠化商業(yè)氛圍營造示意開發(fā)模式與財務分析Part. 4項目盈利模式項目開發(fā)模式123開發(fā)前期初步財務分析國內(nèi)外差別國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程不同決定了差別所在；商業(yè)項目是否能夠成功運作，取決于開發(fā)流程是否正確！中外開發(fā)流程的差別：定位前置招商先行先建設(shè)后招商VS項目開發(fā)模式國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)流程我國現(xiàn)階段商業(yè)

28、地產(chǎn)開發(fā)營運特點： 開發(fā)商既充當著資本運營商的角色，同時還擔當了部分商業(yè)運營商的角色。拿地建設(shè)考察定位選擇管理團隊招商運營調(diào)整點1調(diào)整點2項目開發(fā)模式適合我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程建議可行性分析考察定位確定開發(fā)模式選址操盤團隊主力招商規(guī)劃設(shè)計建設(shè)調(diào)整設(shè)計調(diào)整布局運營適合本項目的開發(fā)流程：市調(diào)定位 主力招商前置 建設(shè)后置項目開發(fā)模式三權(quán)的不同 三權(quán)分離模式，體現(xiàn)在經(jīng)營管理上，就是國外的商業(yè)項目通常采取持有經(jīng)營的方式只租不售，統(tǒng)一管理。而國內(nèi)的開發(fā)商贏利的目標在于“賣鋪”，在于變現(xiàn)，至于賣掉之后如何經(jīng)營， 則漠不關(guān)心。 事實證明商業(yè)項目是需要培育期的，街鋪、社區(qū)商業(yè)的底商休閑街的商鋪是可以賣的但大型綜

29、合體一定是持有經(jīng)營才能做好的。 舉個例子，綜合體的商鋪一旦賣掉，主動權(quán)完全掌握在商戶手中，香水店旁邊可以開出小五金店，商業(yè)氛圍完全破壞，主力商家不屑入駐，招商愈發(fā)困難，必然形成惡性循環(huán)，長此以往，就會成為“死鋪”。項目開發(fā)模式 兩類開發(fā)模式第一種：快速銷售盈利再投資模式第二種：長期持有物業(yè)模式項目開發(fā)模式 兩類開發(fā)模式的解釋項目開發(fā)模式政企合作開發(fā)商擁有49%的產(chǎn)權(quán)政府擁有51%的產(chǎn)權(quán)本項目建筑面積70350平米，期中34500平米產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商，35850平米政府持有；政府的51%產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一包租40年給開發(fā)商經(jīng)營，每年收取1000萬的租金；40年共支付租金：1000萬*40年=4億每平米年租金：

30、 1000萬/35850平米=279元/平米 每平米日租金： 279/365=0.76元/平米 土地性質(zhì)為地方政府自留地，由開發(fā)商負責建設(shè)運營，建成后的物業(yè)，建筑面積的49%部分歸開發(fā)商所有，總計約34500平米；51%部分約計35850平米由政府持有，政府再將該部分物業(yè)的40年使用權(quán)租賃給開發(fā)商實行統(tǒng)一運營管理。項目開發(fā)模式項目物業(yè)組成產(chǎn)品組成1234-1F 地下商業(yè)及停車場約15000M21-3F集中商業(yè)34500M24F 集中商業(yè)約11500M224350M2酒店項目主要由集中式商業(yè)和精品酒店兩部分組成集中式商業(yè)1-3F約34500平米產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有-1F約15000平米地下商業(yè)與停車

31、場經(jīng)營權(quán)歸開發(fā)商所有集中商業(yè)4F11500平米商業(yè)+24350平米酒店歸政府所有集中式商業(yè)4F集中式商業(yè)1-3F酒店項目總價值（不含地下）15000元/M2*11500M2 =17250萬25550元/M2*34500M2 =88148萬12000元/M2*24350M2 =29220萬13.4618億物業(yè)價值估算集中式商業(yè)1-3F以均價25550元/M2估算，（其中1F均價35000元/M2，2F均價24500 /M2，3F均價17150元/M2）；集中式商業(yè)4F部分以15000元/M2估算，酒店部分以12000元/平米估算；此處物業(yè)價值估算不包含負一層物業(yè)價值。單位（元/平米）單位（萬元）

32、總成本費用39671前期費用含土地契稅、勘探、管理、招投標等 此處不包含土地價格1000設(shè)計費用地上：70350M2地下：15000M240341建安成本-1F商業(yè)（約15000M2）350052501-4F商業(yè)（約46000M2)300013800酒店(約24350M2)30007305景觀費用3002110配套費用500財務、管理、不可預見費用占物業(yè)總價值的3%計算4039銷售費用包含廣告、營銷、招商等占開發(fā)商持有物業(yè)價值的4%計算3526稅費17150*11500=19722萬按集中式商業(yè)3F總銷售額的9%計算約1800項目成本估算前三年總收入7.9571億開業(yè)后前三年毛收入1、物業(yè)貸款

33、：25550元/平米*34500平米*60%=52888萬2、出售20年酒店經(jīng)營權(quán)：5000元/M2*24350平米=12175萬3、3年商業(yè)租金：2.5元/天/平米*46000平米*3年=12592萬4、負一層租金三年收益（不含車位）2.5元/天/平米*7000平米*3年=1916萬項目2012年財務分析單位（萬元）費用支出前期費用1000*20%200設(shè)計費用341*60%205財務、管理、不可預見費用按總費用的5%計算202招商、推廣、策劃費用按總費用的5%計算176合計-7832012年財務分析 項目計劃2012年下半年開始啟動，本年度支出主要包括土地開發(fā)、勘探、規(guī)劃設(shè)計、土地稅費等前期費用和少量推廣費用。2013年財務分析項目2013財務分析單位（萬元）費用支出前期費用1000*80%800設(shè)計費用341*40%136建安費用263