凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案

1、凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案資料僅供參考文件編號：2022年4月凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案一、 大廈概況凱賓斯基商務(wù)大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務(wù)中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。凱賓斯基的開業(yè)勢必將會有吸引眾多世界五百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域，其一流的設(shè)施設(shè)備，一流的地理位置等等都決定了凱賓斯基寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標(biāo)準(zhǔn)的純商務(wù)寫字樓。要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形

2、成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實(shí)用性，數(shù)字化、節(jié)能化相結(jié)合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務(wù)的星級化管理是我們今后努力的目標(biāo)。第二章 管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對大廈整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對客戶提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。2、維護(hù)大多數(shù)客戶的利益，加強(qiáng)宣傳，與客戶一起，共同營造一個(gè)安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。3、加強(qiáng)宣傳和管理，引導(dǎo)廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場地。4、加強(qiáng)對大廈實(shí)行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高德威物業(yè)公司的社會聲譽(yù)。5、以良好的服務(wù)維護(hù)和提高德威地產(chǎn)的社會聲譽(yù)和德威

3、物業(yè)公司的管理品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。二、管理范圍：凱賓斯基商務(wù)大廈第三章 管理原則、方式和內(nèi)容一、管理原則： 本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實(shí)行“以人為本、真誠服務(wù)、報(bào)效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把凱賓斯基商務(wù)大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫字樓旺地。二、管理方式： 公司依據(jù)國家物業(yè)管理?xiàng)l例及相關(guān)法律法規(guī)，全權(quán)委托惠州德威物業(yè)管理有限公司對凱賓斯基商務(wù)大廈實(shí)行綜合一體化管理。德威物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對凱賓斯基商務(wù)大廈負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書，獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內(nèi)容：1、對

4、發(fā)展商委托的物業(yè)負(fù)責(zé)收取租金及管理費(fèi)等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。3、 大廈及外圍公共部分的秩序維護(hù)（租賃房屋范圍內(nèi)的治安秩序和安全防盜措施由使用方自行負(fù)責(zé)）。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)（不含商場內(nèi)的垃圾和管理）。5、室內(nèi)外停車場的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室

5、外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內(nèi)外停車場等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。8、大廈內(nèi)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理（不含商場內(nèi)部設(shè)備設(shè)施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、 總體目標(biāo)：在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標(biāo)進(jìn)行管理服務(wù)，并承諾凱賓斯基商務(wù)大廈所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗(yàn)收合格，交付使用一年內(nèi)達(dá)到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到國家示范大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)。二、 分項(xiàng)指標(biāo)：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率

6、98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達(dá)標(biāo)率100%5)維修及時(shí)率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事案件、進(jìn)場進(jìn)庫機(jī)動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、 開業(yè)初期具體管理思路1、 成立凱賓斯基商務(wù)大廈管理處，委派管理處經(jīng)理、機(jī)電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實(shí)管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項(xiàng)籌備工作。具體組織架構(gòu)配置如下：序號 崗位 人員編制 職責(zé)1 管理處經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)大廈的全面管理2 機(jī)電工程師 1人 主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理3 安全管理員

7、 1人 主要負(fù)責(zé)消防、安全管理4 行政管理員 1人 主要負(fù)責(zé)文檔、清潔綠化管理5 收費(fèi)員 1人 負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，接待來訪等6 水電工 10人 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)7 護(hù)衛(wèi)員 36人 負(fù)責(zé)大廈的安全巡查8 清潔工 10人 負(fù)責(zé)大廈的整體清潔。9 綠化工 1人 負(fù)責(zé)大廈綠化環(huán)境。2、 成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個(gè)2至3人的前期介入小組，最好是在開業(yè)的三個(gè)月之前，與開發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)，更好地監(jiān)理施工質(zhì)量，為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)，就房型的設(shè)計(jì)、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出

8、建設(shè)意見。主要做好下幾方面的工作：1）審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議；2）提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目。3）熟悉線路管道的鋪設(shè)走向，對設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)試等。3、成立接管驗(yàn)收小組，了解大廈的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。凱賓斯基商務(wù)大廈資料的移交接管。1）產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）：A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件2）政府職能部門

9、驗(yàn)收合格資料：A、市政部門驗(yàn)收意見；B、環(huán)保部門驗(yàn)收意見；C、供電部門驗(yàn)收意見；D、質(zhì)量監(jiān)理部門驗(yàn)收意見；E、園林綠化部門驗(yàn)收意見；F、供水部門驗(yàn)收意見；G、房產(chǎn)管理部門驗(yàn)收意見；H、消防部門驗(yàn)收意見；I、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收意見；J、有線電視工程驗(yàn)收合格證；L、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房設(shè)備有關(guān)合格資料；B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)

10、合格證、線路圖。C、發(fā)電機(jī)合格使用說明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；F、其它必要的有關(guān)資料。接管驗(yàn)收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗(yàn)收；2）管理處驗(yàn)收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3）管理處驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。4）對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類質(zhì)量遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。5）對室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。1）驗(yàn)收項(xiàng)目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護(hù)欄、供水系統(tǒng)、

11、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及滿足使用要求。公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。公共設(shè)備接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)1）驗(yàn)收項(xiàng)目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、變壓器等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收合格證及達(dá)到設(shè)計(jì)使用要求。接管前的準(zhǔn)備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準(zhǔn)備租賃的相

12、關(guān)資料，作好各種表格和資料的印刷。如客戶手冊、物業(yè)管理合同、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。5)擬定物品采購計(jì)劃。第六章 大廈日常管理運(yùn)作原則：全面推行ISO9000管理體系。大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行安全護(hù)衛(wèi)工作手冊環(huán)境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財(cái)務(wù)工作手冊維修保養(yǎng)工作手冊，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。1、房管事務(wù)管理處的日常房管事務(wù)管理，按照公司ISO管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運(yùn)作。具體工作如

13、下表：工作安排8：00-8：30處理客戶申報(bào)投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。 考核標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容 跟蹤監(jiān)督 日常：3遍天； 巡視 日常：2遍天； 走訪 隨時(shí) 回訪 處理率：100，回訪記錄100。 檢 查內(nèi) 容及 處理 方法 日檢項(xiàng)目 1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機(jī)電設(shè)備10員工宿舍11內(nèi)務(wù)巡視。 處理方法 1記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理； 1)填寫管理日記表； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維

14、修記錄，安排維修；3)即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)； 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格，填寫糾正措施報(bào)告。 周檢項(xiàng)目 全面檢查大廈各項(xiàng)工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。 處理辦法 管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫糾正措施報(bào)告，并上報(bào)公司工程維修部。 考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)。 2設(shè)施設(shè)備管理：凱賓斯基大廈的設(shè)施設(shè)備全部是采用國際領(lǐng)先的材料,設(shè)施設(shè)備管理是重中之重,大廈最主要的設(shè)備由發(fā)電機(jī)、高低壓配電系統(tǒng)、水泵系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)組成。要做好設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，確保大廈的安全

15、，在設(shè)施設(shè)備的管理上要做好以下工作：1建立健全水電班組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的設(shè)施設(shè)備規(guī)格高的情況,管理處需設(shè)置一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電工程師主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；隨時(shí)檢查各種設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決辦法，制定維修計(jì)劃和方案，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收工作，負(fù)責(zé)公共用水用電統(tǒng)計(jì)匯總及分析，公共水電費(fèi)的分?jǐn)偡椒?。管理處需招?0名具有在大廈設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，具有相關(guān)特種操作證書的水電工，分為設(shè)備運(yùn)行班和維修班二個(gè)班，設(shè)備運(yùn)行班按24小時(shí)三班運(yùn)轉(zhuǎn)，每班2個(gè)人，共6人，保證設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行；維修班上白班共4人，負(fù)責(zé)日間設(shè)施的日常維修。具體崗位設(shè)置如下：序號 崗位

16、 人員編制 值班時(shí)間1 班長 1人 08：00-12：00；14：00-18：00。2 設(shè)備運(yùn)行班 2人/班*3班 主班: 上午8:00-12:00 下午14:00-18:00; 副班: 中午12:00-14:00下午:18:00-0:00; 夜班: 0:00-8:003 維修班 3人 08：00-12：00；14：00-18：00合計(jì)：10人備注：每10天換班一次。2）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：主要建立各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行操作規(guī)程，設(shè)備管理制度，各種設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行記錄，年度保養(yǎng)計(jì)劃，水電工培訓(xùn)計(jì)劃，有償服務(wù)方案維修方案等。3）制定詳細(xì)的寫字樓公共水電費(fèi)分?jǐn)倻y算方法，根據(jù)大廈的特點(diǎn)，節(jié)能降耗。4）于

17、供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在隱患，及時(shí)安排人員維修，確保大廈設(shè)施設(shè)備的正常使用。5）大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：主 要內(nèi) 容 運(yùn)行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調(diào)等正常運(yùn)作并做好記錄； 巡視：巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄； 定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。檢 查項(xiàng) 目及 處理 方法 檢 查項(xiàng) 目 1低壓配電柜2干式變壓器3柴

18、油發(fā)電機(jī)4水泵5水池、水箱6風(fēng)機(jī)7閉路督控系統(tǒng)8對講報(bào)警系統(tǒng)9空凋設(shè)備10火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)11、氣體自動滅火系統(tǒng)12消火栓13疏散出口批示燈14自動噴水滅火系統(tǒng)15煙、感系統(tǒng)16干粉滅火器。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫糾正措施報(bào)告上報(bào)公司工程維修部。 考 核標(biāo) 準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按ISO質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家“優(yōu)秀示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)考核。日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作按照公司IS0管理體系維修保養(yǎng)工作手冊規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工作安排 機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí) 8：00-8：30處理申報(bào)投訴；8：3010：00跟蹤監(jiān)督；10：30-12：

19、00維修養(yǎng)護(hù)；14：00-15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體 室內(nèi)：小修30分鐘，般故障2小時(shí)，不超過8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。 樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，45年全面修補(bǔ)刷漆一次 天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 公共設(shè)施 室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。 道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修； 天線：每月檢查l遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細(xì)查1遍，即壞即修，中大型維修通報(bào)公司工程維修部協(xié)作； 樓道燈：每月

20、檢查1遍，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法 檢查項(xiàng)目 1地基基礎(chǔ)2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設(shè)施11信報(bào)箱12標(biāo)識13樓板地面磚14上下雨污水管15.設(shè)備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設(shè)備22娛樂設(shè)施。 處理方法 按照公司ISO標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫糾正措施報(bào)告，并上報(bào)經(jīng)理處理。考核標(biāo)準(zhǔn) 日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)； 年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。3、 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點(diǎn),大廈的安全要實(shí)行24小時(shí)治安監(jiān)控管理制度,具體管理思路如下:1) 建

21、立健全安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)：根據(jù)大廈的實(shí)際情況，管理處設(shè)一名安全管理員下設(shè)三名護(hù)衛(wèi)班長每班12名護(hù)衛(wèi)員的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，主要負(fù)責(zé)大廈安全、消防、車輛管理工作。 具體崗位設(shè)置如下:序號 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 班長 1人/班 主班:上午8:00-12:00下午14:00-18:00; 副班:中午12:00-14:00下午:18:00-0:00; 夜班:0:00-8:00(每10天換班一次)。2 東門崗 2人/班 3 南門崗 2人/班 4 廣場巡邏崗 2人/班 5 車庫巡邏崗 2人/班 6 監(jiān)控室 1人/班 7 樓層巡邏崗 2人/班 合計(jì)：12人/班*3個(gè)班=36人2）完善公共區(qū)域的安全防范設(shè)施：要招投

22、標(biāo)安裝購置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等等，采取技防和人防相結(jié)合。3）建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度：根據(jù)實(shí)際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度，員工獎(jiǎng)罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎(jiǎng)懲有依據(jù)。 每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進(jìn)。4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機(jī)制，制定詳細(xì)的競爭上崗計(jì)劃。5）定期為護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行培訓(xùn)：制訂詳細(xì)的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)內(nèi)容主要是崗位操作技能，服務(wù)意識，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責(zé)，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓(xùn)、消防安全知識等。6）要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強(qiáng)宿舍管理，提高員工團(tuán)隊(duì)凝聚力。7）定期組

23、織護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓(xùn)消防知識，確保員工熟悉大廈消防設(shè)施設(shè)施設(shè)備，能快速啟動消滅火災(zāi)隱患。8）加強(qiáng)溝通了解員工思想狀況：管理處應(yīng)該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨(dú)溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩(wěn)定員工隊(duì)伍，避免員工非正常流失。9）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，接受當(dāng)?shù)嘏沙鏊闹笇?dǎo)，10）按照公司ISO質(zhì)量體系安全護(hù)衛(wèi)工作手冊、消防工作手冊規(guī)范運(yùn)作。具體工作如下表：工作安排 定崗檢查 進(jìn)出口、停車場：24小時(shí)； 流動巡查 消防設(shè)施：l遍月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時(shí)車輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90120秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達(dá)現(xiàn)場；學(xué)習(xí)訓(xùn)練 訓(xùn)練：1次天

24、；演練：1次月。培訓(xùn)：按公司制訂的培訓(xùn)計(jì)劃。檢查項(xiàng)日及處理方法 檢查項(xiàng)目 查可疑人員、外來人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現(xiàn)象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 6查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象； 7查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象； 8查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法 按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)即時(shí)糾正或報(bào)相關(guān)主管處理，嚴(yán)重不合格項(xiàng)填寫糾正措施報(bào)告，并上報(bào)經(jīng)理處理。考核標(biāo)準(zhǔn) 平時(shí)按ISO管理體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。4、 清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個(gè)綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)，為

25、客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認(rèn)為要做好以下工作：1） 大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標(biāo)方式聘請惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進(jìn)行一次大廈的全面拓荒工作?；蛘咦孕薪M建清潔工隊(duì)伍，具體崗位設(shè)置如下：序號 崗位 人員編制 值班時(shí)間1 清潔班長 1人/班 早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。2 廣場崗 2人/班 早班：06：30-11：30、19:00-22：00；晚班：11：30-19：00。3 車庫崗 2人/班 早班：06：30-11：30晚班：14：00-17：004 大堂崗 1人班 早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。5 消防通

26、道崗 1人/班 早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合計(jì)：7人/班*3個(gè)班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時(shí)間。2） 開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術(shù)，清潔工具為大廈提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財(cái)力開支，待一年之后可自行管理。3） 大廈清潔綠化工作的重點(diǎn)是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時(shí)清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)寫字樓不同的上下

27、班時(shí)間，進(jìn)行合理的崗位調(diào)整。4） 制定詳細(xì)的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、崗位導(dǎo)引書等，并對員工進(jìn)行培訓(xùn)。5） 重點(diǎn)每年需至少對外墻進(jìn)行一次清洗，每月對廣場地面用洗地機(jī)清洗一次。6）按照公司ISO質(zhì)量管理體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運(yùn)作。 具體工作如下表：工作安排 6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運(yùn)；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運(yùn)；14:30-17:00樓面保潔。工作內(nèi)容 地面清潔 每月用大面積沖刷一次；隨時(shí)巡回保潔 樓間保潔 清掃3遍周；清洗2遍月； 垃圾清運(yùn) 清運(yùn)2遍天；洗車1遍天； 電梯轎廂 保潔2次/天； 通道大

28、堂 每小時(shí)拖掃1次； 外墻 清洗1次/年； 消殺 1遍月；檢查項(xiàng)目及處理辦法 檢查項(xiàng)目 1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場、崗?fù)ぃ?3垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報(bào)箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛(wèi)生間； 11、除四害。 處理辦法 按公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)管理員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正?？己藰?biāo)準(zhǔn) 日常日檢、周檢、月檢按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。 5、綠化養(yǎng)護(hù)管理：按照公司ISO質(zhì)量體系環(huán)境管理工作手冊規(guī)范運(yùn)作。具

29、體工作如下：工作安排 6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。工作內(nèi)容 整形造型 2次月； 施肥 春秋各1遍 澆水 因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草 中耕1遍季；平時(shí)1遍天，下雨天除外； 補(bǔ)缺 視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺 殺蟲 1遍月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項(xiàng)目及處理方法 檢 查項(xiàng) 目 1喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 2灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補(bǔ)栽補(bǔ)種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風(fēng)防澇 處 理

30、辦 法 按照公司ISO管理體系標(biāo)準(zhǔn)，對輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)公司質(zhì)管部部，并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn) 日常按ISO質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房洽談簽訂租賃合同發(fā)相關(guān)資料抄水電表交費(fèi)發(fā)放鎖匙歸檔。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫房屋租賃登記表；2）洽談：價(jià)格、期限、注意事項(xiàng)等。3）簽訂合同：租賃合同4）發(fā)放資料：A、客戶手冊；B、租賃合同C、客戶登記表；5）抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數(shù)；6）收費(fèi)：按合同約定計(jì)收租金及管理費(fèi)；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8）歸檔：把客戶的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。7、

31、房屋維修工作的管理：維修工作流程： 人為或客戶責(zé)任損壞 自然老化第七章采取的主要管理措施 1、系統(tǒng)培訓(xùn)：為確保凱賓斯基商務(wù)大廈管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100，合格率達(dá)100。2、從接管開始在凱賓斯基商務(wù)大廈推行ISO質(zhì)量管理體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。3、安全防范：采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保凱賓斯基商務(wù)大廈隨時(shí)處于安全狀態(tài)。1)加強(qiáng)制度落實(shí)。A根據(jù)地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護(hù)衛(wèi)班輪流換防，責(zé)任承包。B要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照

32、公司IS0物業(yè)管理體系文件安全護(hù)衛(wèi)工作手冊規(guī)范運(yùn)作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行由安全管理員負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。C專人負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。D加強(qiáng)崗位。護(hù)衛(wèi)員擬設(shè)固定崗、巡邏隊(duì)，整個(gè)大廈24小時(shí)全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。E堅(jiān)持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長、管理員、管理處經(jīng)理按公司IS0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。F加強(qiáng)大廈內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。G落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任

33、人。公司與管理處、管理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗(yàn)證、考評。同時(shí)，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。2)加強(qiáng)車輛管理。凱賓斯基商務(wù)大廈是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，在車場安裝24小時(shí)智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場在庫車輛被盜為零。4、清潔衛(wèi)生。為維護(hù)凱賓斯基商務(wù)大廈良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好各層大堂的設(shè)施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置意大利超寶洗地機(jī)、及塵吸水機(jī)、刨光機(jī)各一臺，從先進(jìn)的設(shè)備配置著手，加強(qiáng)對清潔工的培訓(xùn)

34、，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。5、加強(qiáng)與客戶之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制凱賓斯基商務(wù)大廈客戶手冊，詳細(xì)介紹德威物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：公司介紹、凱賓斯基商務(wù)大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費(fèi)繳交注意事項(xiàng)、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規(guī)定等。手冊一戶一冊并

35、簽字領(lǐng)取。6、從管理凱賓斯基商務(wù)大廈前期開始即導(dǎo)入企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的標(biāo)識、標(biāo)牌系列。包括：大廈平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造凱賓斯基商務(wù)大廈高尚、文明的文化氛圍。IS0的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好的物業(yè)管理效應(yīng)必將提高凱賓斯基商務(wù)大廈的知名度，從而達(dá)到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進(jìn)凱賓斯基商務(wù)大廈物業(yè)的保值和升值。 7、接管后，擬在凱賓斯基商務(wù)大廈接通互聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用科耐物業(yè)管理系統(tǒng)、EOE企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡(luò)，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進(jìn)行信息交流，從而使大廈的管理水平達(dá)到智能化的高度。8、管理處要設(shè)定較高的管理目標(biāo)一年內(nèi)參評“

36、惠州市物業(yè)管理示范大廈”，三年內(nèi)“參評全國物業(yè)管理示范大廈”。第八章 收費(fèi)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及需說明的事項(xiàng)一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1、寫字樓：6-8元/平方米.月；2、商場：8-10元/平方米.月；3、汽車庫/車位：250元/位.月（室內(nèi)）200元/月（室外）。二、水費(fèi)：1、 商業(yè)用水：元/立方米；按實(shí)際用量加自來水損耗及公共用水分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、 公共用水：包括廣場噴水池、大廈清潔綠化用水等按實(shí)分?jǐn)? 由甲方代收代繳。 三、電費(fèi)：1、自用電：元/度，按實(shí)際用量加變損和電網(wǎng)損耗分?jǐn)傆昧肯蚣追嚼U納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)等按

37、實(shí)分?jǐn)偅杉追酱沾U。四、臨時(shí)停車服務(wù)費(fèi)：（具體如下表所示）車型 臨時(shí)停放計(jì)費(fèi) 按月停放計(jì)費(fèi) 說明 第一時(shí)段：8時(shí)至22時(shí) 第二時(shí)段：22時(shí)至次日8時(shí) 露天停車場 室內(nèi)停車場 小型車（2噸以下人貨兩用車，20座以下各類型客車 5 10 200 250 跨時(shí)段計(jì)費(fèi)：1、臨時(shí)停放不足15分鐘不得收費(fèi)。2、停放時(shí)間在3小時(shí)內(nèi)的（含免費(fèi)時(shí)段）按第一時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；3、停放時(shí)間超過3小時(shí)的（含免費(fèi)時(shí)段），按第二時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；4、同一車輛在同一個(gè)停車輛24小時(shí)內(nèi)多次進(jìn)出停放的，收費(fèi)總額不能超過兩個(gè)時(shí)段標(biāo)準(zhǔn)之和計(jì)費(fèi)。大型車（2噸以上10噸以下，20座以上大客車） 5 10 200 250 摩托車 100/元

38、.月（暫定） 五、裝修管理費(fèi)：（具體如下所示）1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費(fèi)：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費(fèi)20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費(fèi)用5元。六、中央空調(diào)使用費(fèi)：（具體如下所示）每年3月至10月共計(jì)8個(gè)月,按13元/M2.月單價(jià)向甲方交納(包含中央空調(diào)所使用的電費(fèi))七、大廈外墻清洗費(fèi)： 根據(jù)清洗的實(shí)際價(jià)格,每年清洗一至兩次,由客戶按實(shí)分?jǐn)?。二、說明事項(xiàng)1、寫字樓客戶員工車輛停放費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，可采取月包干方式。2、每層兩臺小中央空調(diào)，辦公寫字樓的中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)方式建議按排氣量（或面積）計(jì)費(fèi)。第九章需完善及購置設(shè)備費(fèi)用一、管理用

39、房和管理經(jīng)費(fèi)來源1、管理用房 開發(fā)商應(yīng)提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經(jīng)費(fèi)來源 1)管理服務(wù)費(fèi) 商業(yè)廣場管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門批準(zhǔn)的價(jià)格收取。 2) 車輛停放費(fèi)、車輛場地使用費(fèi)。 3) 向客戶提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)如廣場活動使用費(fèi)。 4) 其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。3、增收節(jié)支措施1）增設(shè)一些客戶歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。2）根據(jù)“精干、高效”原則，推行IS0國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證IS0人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。3）抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。二、設(shè)備購置A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱 數(shù)量 單價(jià) 金額 備注摩托羅拉對講機(jī) 17部 1500元 25500元 含兩電一充電腦 3部 4500元 13500元 打印機(jī)（激光） 1臺 1800元 1800元 復(fù)印機(jī) 1臺 8000元 8000元 沙發(fā) 2套 2500