某國際商貿(mào)城營銷方案

1、五洲國際商貿(mào)城營銷方案第一部分：項目招商策略招商目標分析招商區(qū)域分析租金厘定因素租金策略招商控制策略具體招商政策招商手段項目招商策略招商目標分析項目開盤前招商目標：確保項目在開盤前完成10%的招商率，目標商家主要針對主力商家、品牌商家及面積需求大的商家。全面招商期招商目標：項目全面招商后六個月內完成70%的招商率，目標商家為前期積累商家本地意向商家及重慶周邊商家。招商沖刺階段招商目標：通過對項目推廣及廣告轟炸，震撼業(yè)界，成功塑造“五洲國際西部商貿(mào)博覽城” 品牌形象，提升五洲國際集團的企業(yè)品牌。增強商家的投資信心，加強對周邊市場的招商力度，在開業(yè)前完成90%的招商率。項目招商策略招商區(qū)域分析招商

2、核心區(qū)域：重慶主城區(qū)的廠家、代理商、經(jīng)銷商及個體商家。五金機電商家：重慶主城區(qū)五金機電廠家、代理商以及門市分銷商。家具建材商家：重慶主城區(qū)家具建材廠家、總代理商及門市分銷商。汽摩配商家：重慶主城區(qū)汽摩配總代理、經(jīng)銷商以及門市分銷商，汽車、摩托車代理商及經(jīng)銷商。項目招商策略招商區(qū)域分析招商輔助區(qū)域：榮昌周邊城市、重慶、成都區(qū)域的廠家、代理商和經(jīng)銷商（招商前期重點開發(fā)區(qū)域）。五金機電商家：榮昌周邊區(qū)縣五金機電廠家、代理商以及門市分銷商。家具建材商家：榮昌周邊區(qū)縣家具建材廠家、總代理商及門市分銷商。汽摩配商家：榮昌周邊區(qū)縣汽摩配總代理、經(jīng)銷商以及門市分銷商，汽車、摩托車代理商及經(jīng)銷商。項目招商策略租

3、金厘定因素本地市場租金參考地段/區(qū)域總面積建面租金元/方/月管理費元/方/月租期年免租期遞增付租方式匯宇建材城12萬3045 （一層）包含在租金2免租一年2年內無半年付百安星城-精品賣場3.6萬 24 （二層）包含在租金1無無半年付畜牧市場1.2萬方15-25包含在租金1無10%年付昌州大道約3萬方25-38包含在租金3-10無5%年付項目招商策略租金厘定因素同類市場租金參考市場名稱租價總建筑業(yè)態(tài) 匯宇建材市場30-45元/平方/月35萬建材、家居、三期小商品百安國際建材家居廣場24元/平方/月（二層）3.6萬超市、家居建材、農(nóng)貿(mào)市場榮昌畜牧產(chǎn)品交易市場15-25元/平方/月15.1萬飼料、獸

4、藥、農(nóng)資農(nóng)機、副食品大足龍水五金城45-60元/平方/月6萬日用五金，少部分機電五金雙湖機電市場未定483畝五金機電，二手車、礦山鍛壓設備數(shù)碼市場。中國瀘州西南商貿(mào)城35-45元/平方/月700畝瀘州市龍馬潭區(qū)蜀瀘大道永川商貿(mào)城30-40元/平方/月352畝小商品、服裝服飾、家居建材、家具重慶永川汽摩機電城未定100畝汽車、摩托車、汽車用品、配件茂田國際建博城30-40元/平方/月12萬居、建材、五金、燈飾大川國際建材城50-65元/平方/月30萬建材家具，家用五金項目招商策略租金策略1.租約期限：建議第一個合同期為三年，以達到吸引品牌商家和主力商家的進駐及快速招商的目的。2.稅收及工商管理優(yōu)

5、惠政策：進行政府攻關，減免進駐商戶的相關稅費，減少商戶經(jīng)營成本。3.分階段進行租金優(yōu)惠政策：結合工程進度及總體招商階段制定遞增式租金及、管理費策略，督促商戶盡早簽約進駐。4.租金策略：本項目的租金比周邊的平均價格下浮10%20%，來吸引商家的進駐，打亂市場，促使盡快開業(yè)收益。項目招商策略租金策略租金定價權重分析可類比市場分析價格權重比例確定表類比項分值匯宇昌州大道百安星城畜牧市場大足五金雙湖機電國際機電五金瀘州西南本案政府支持108規(guī)模109區(qū)位109交通1513開發(fā)商實力109新老市場109市場需求1514停車方便1010物業(yè)條件1010總計10091租金價格C-權重比值-權重價格-整體均價

6、P-21.47所占比例I9991289138784350.803240%12.85391012146353250.5518.7520%3.758581389129981300.702710%0.279981398139888300.80275%1.356561076137767300.6527.754%1.119971289118882300.8031.54%1.269881287128678500.8046.52%0.9310991599149993450.95 42.7515%6.21項目招商策略租金策略根據(jù)市場調查總結，為達到銷售和招商的平衡，同時利益最大化，項目租金為：考慮到目前市場對

7、項目了解程度不夠，先以以下租金推出市場：租期三年，租金22元/ /月之后再根據(jù)招商情況做適當調整。1,2層整體均價22元/ /月項目招商策略租金策略針對第三層商鋪，建議如下：1、三樓基本無商業(yè)使用價值，可作為主力商家配套公寓及辦公功能使用。2、三樓如改變商業(yè)用途，將增加成本。3、建議三樓暫不招商和銷售，等本項目商業(yè)氛圍比較成熟再招商和銷售，必將在現(xiàn)有的基礎上大大增加招商和銷售收入。4、三層用途：前期可以免費送給主力商家和品牌商家使用1-2年，作為其辦公及住宿需求，促進主力商家和品牌商家進駐。項目招商策略大客戶租金策略為吸引主力商家、品牌商家及大面積商家進駐本項目，擴大本項目的影響力，保證項目后

8、續(xù)經(jīng)營的穩(wěn)定和連續(xù)性，建議對該類商家實行有力度的租金優(yōu)惠政策。廠家直營、一線品牌代理商行業(yè)內具有影響力的大商家大商家的界定：一次性租賃10間以上的客戶，租金為20元/月項目招商策略招商控制策略1、嚴格按功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)范分類招商；2、在招商前期銷控部分好位置，預留給品牌大戶和廠方；3、規(guī)范市場，嚴格的準入制度，制造拒絕“反效應”，提高項目知名度;4、制定嚴格的商戶準入制度，確保商戶質量；5、規(guī)范市場，保證市場在“價格”及“質量”方面擁有絕對的競爭力；項目招商策略具體招商政策1、租期：3年2、租金：均價22元/月（根據(jù)地段和主次過道等情況具體劃分）3、付款方式： 1、純租賃戶： 1）、一次性付1

9、0個月，用36個月； 2）、分期付：第一年一次性交6個月用一年，第二年再交6個月用二年； 2、自營戶： 1）、一次性付9個月用36個月。4、大活動期間優(yōu)惠：另行申請，原則不超過1個月免租期優(yōu)惠。5、特殊大商家優(yōu)惠：特殊情況特殊處理。項目招商策略具體招商政策6、管理費：第一年免，后兩年按市場價格收取。7、裝修開業(yè)補貼：一二層連租：3000元/間。8、遞增率：無9、保證金：2000元/間。10、交樓標準： 1）公共部分：通道水泥地面、墻刷白、照明、停車位 2）商鋪：毛胚交房、水泥地板、一次消防、上下水、電源、電話線、網(wǎng)線等。項目招商策略任何專業(yè)市場從開業(yè)興旺達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進

10、行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進場，但由于市場人氣、客源短期內難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。放水養(yǎng)魚，做大市場項目招商策略1.與政府、相關行業(yè)協(xié)會形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，迅速啟動招商。首攻周邊渝西川東五金機電，汽摩配件，家具建材產(chǎn)業(yè)重地、聯(lián)合當?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會，成片擊破。2.整合四川，重慶地區(qū)五金機電，汽摩配件，家具建材集群地資源，拜訪式深入招商。3.針對五金機

11、電，汽摩配件，家具建材行業(yè)大戶實施“頭羊”策略、整合名人效應迅速帶動招商。4.針對市場中或行業(yè)的大戶，實施“頭羊”策略，以較優(yōu)惠的方式或條件邀請有影響力和號召力的大客戶進駐，形成“羊群”效應，促進小商戶跟進。5.聘請業(yè)界名人、名企老總、政府協(xié)會知名人士作為本項目的行業(yè)顧問，提高知名度的同時，得到優(yōu)質的行業(yè)建議。政府聯(lián)姻，大戶先行項目招商策略項目招商策略以外壓內，重在造勢重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣招商，其目的在于形成以外壓內的招商態(tài)勢，為項目的宣傳造勢，通過招商的進行，制造不間斷的新聞話題，使得項目迅速樹立起知名度，擴大影響力，可謂未開先紅。同時，通過招商工作的進行，網(wǎng)羅重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣優(yōu)秀的品牌

12、企業(yè)的進駐，建立本地商家對項目的信心，從而更是產(chǎn)生危機感。召開五洲國際商貿(mào)城招商推介會講解榮昌五洲國際商貿(mào)城的運營理念、生意機會，通過發(fā)布會擴大榮昌五洲國際商貿(mào)城的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號召力，堅定其它商戶進駐的信心及決心，并借此開展招商。目標商戶：通過邀請函邀請選定登記的意向商家及廠家。特邀嘉賓：重慶市政府領導、市經(jīng)貿(mào)委領導、重慶市各行業(yè)協(xié)會、四川各行業(yè)協(xié)會、榮昌縣政府領導，榮昌經(jīng)貿(mào)委領導，各行業(yè)協(xié)會、重慶家具建材，五金機電，汽摩配件業(yè)界知名人士等。項目招商策略全面媒體配合1、戶外廣告、報紙、廣電傳媒塑造項目形象，給商家造成視覺和感官上的沖擊，調動商家投資的積極性。2、與目前比

13、較成熟的網(wǎng)站（搜房網(wǎng)以及一些行業(yè)網(wǎng)站等）的服務商合作，有效招商。3、編制本項目的專業(yè)刊物讓所有廠方經(jīng)銷商了解項目，吸引商家，促進招商，并成為贏利的可能。項目招商策略第二部分：項目營銷策略目標客戶群認購規(guī)則銷售策略返租策略推售策略銷售方式價格策略開盤方式價值分區(qū)收益測算我們的購買客戶是誰？在哪？他們關心什么？自營戶首選，投資戶次之榮昌縣區(qū)具有投資意識，購買力強的自營業(yè)主其它臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主，公務員等信心是前提，運營是保障，回報不忽悠項目銷售策略目標客戶群項目銷售策略認購規(guī)則品牌商家成功認購是口碑成交基礎認購遵循以下優(yōu)先原則品牌商家，行業(yè)龍頭商戶品牌商家大客戶，可優(yōu)先選鋪，帶動自營戶優(yōu)質自營戶，

14、行業(yè)翹楚鼓勵具有購買力自營戶購買，帶動其它租賃戶投資客以榮昌縣城及本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客為主，適當做區(qū)域推廣項目銷售策略返租策略返租策略零風險投資計劃3+7委托經(jīng)營，24%租金一次性返還全部采取10年（3+7）統(tǒng)一經(jīng)營模式前三年24%一次性從總價中扣除（7%+8%+9%）后7年根據(jù)實際租金返租，收取10%的租金，用于市場推廣基金首次開盤，僅開交易區(qū)展廳區(qū)視交易區(qū)銷售情況決定何時公開1、充分挖掘自營戶的客戶資源，給與最優(yōu)惠的價格，最優(yōu)惠的政策，力爭自營戶的份額占到總面積的40%以上。2、充分挖掘榮昌下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及臨近城市的自營戶。3、認籌時區(qū)分投資戶和自營戶的認籌卡，開盤時視認籌情況定如何選鋪。項目銷售策

15、略推售策略集中客戶積累、集中發(fā)售：集中誠意登記、統(tǒng)一發(fā)售可測試客戶對項目接受程度、并可隨時調整項目銷售策略。促進猶豫客戶達成購買，并促使客戶購買相對位置較差鋪位的營銷作用公開發(fā)售前集中回訪、價格測試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氛圍，并且測試客戶對價格的接受程度，隨時調整項目價格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。集中認籌，集中發(fā)售提高開盤解籌率，降低風險（詳細方案認籌前通知）項目銷售策略銷售方式項目銷售策略價格策略分階段價格測試，掌握價格與客戶接受度的臨界點銷 售 準 備 期客 戶 積 累 期項目銷售策略開盤方式 抽簽解籌（詳細方案開盤前通知）本項目鋪位數(shù)量多需要積累大量客戶，認籌一開

16、始就明確抽簽解籌：告之客戶第一個和最后一個認籌，選擇鋪位機會同等，可以實現(xiàn)更多的認籌量；解籌當天客戶均有第一個選鋪的機會，所以都會達現(xiàn)場，不會出現(xiàn)解籌冷場情況；可以在輕松的環(huán)境下等待抽簽，易控制秩序；解籌方式優(yōu)劣勢對比：解籌方式優(yōu)勢劣勢認籌號順序可以在認籌初期達成認籌；當認籌到一定數(shù)量時，客戶會認為自己沒機會選好的位置，不愿意認籌；排隊解籌可以通過梯度優(yōu)惠實現(xiàn)多認籌；很多客戶不愿意很早到現(xiàn)場排隊，會認為排不到前面，就不到達現(xiàn)場，造成解籌冷場，且開盤客戶多，保持排隊持續(xù)很難控制；抽簽解籌可以多認籌、開盤不冷場、易管理；無項目銷售策略價值分區(qū) 價值區(qū)域：交易區(qū)四周沿路區(qū)域無論是車流動線還是人流動線

17、均處于最佳位置。其中，交易區(qū)主入口位于迎賓大道旁，迎賓大道主入口臨近商鋪應該是本項目的最高價值標桿； 價值區(qū)域：市場內各個主通道入口周圍人流動線與昭示性具備優(yōu)勢，因此，定位為交易區(qū)的二類價值區(qū)域； 價值區(qū)域：剩余內鋪區(qū)域無論在車流動線和人流動線上均無法與一、二類區(qū)域相比，因此歸入三類區(qū)域。項目銷售策略價值分區(qū)價格制定說明 項目物業(yè)主體為內街鋪，目前榮昌同類項目較少，在售可直接參考的項目不多。據(jù)市場調查，匯宇物業(yè)形態(tài)與本項目較為相似，且同屬于一個片區(qū)，直接參考意義較大。因此，本項目定價的在售項目匯宇參考主要為為主，同時參考片區(qū)其他項目售價；另外，本項目售價的制定同時參考了項目周邊市場及榮昌專業(yè)市

18、場較為集中的街區(qū)和同類型項目的租金水平，通過返算檢驗和評估市場比較法得出的價格；最后，通過市場比較法和租金還原法的綜合評定，制定本項目銷售均價。 價格制定方法市場比較法租金還原法綜合判斷，確定項目銷售均價項目銷售策略價格策略第一層實收均價6200元/比較因素權重%可類比項目本項目匯宇建材大足五金永川汽摩雙湖機電瀘州商貿(mào)位置15%866699交通20%756798規(guī)模15%128891413成熟度20%171710101010行業(yè)前景30%202221212828合計100%625851537068一層均價A65004500400042987000權重值比例B1.091.171.331.280.

19、97權重均價C70855265532055016790可參考度D40%10%20%20%10%100%一層權重均價E2834526106411006796203 市場對比法項目銷售策略交易區(qū)價格策略路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）付租方式大足20-33年付雙湖未定未定瀘州35-45分階段付租金自貢30-40年付目前周邊商業(yè)氛圍較為淡薄，而項目自身多為內街鋪，商業(yè)價值相對街鋪較弱。考慮到項目屬于新入市項目，與成熟片區(qū)租金有一定差異，從貼近市場的角度出發(fā)一層實收均價6000元/ 租金還原法路段/片區(qū)平均租金（元/方/月）付租方式匯宇市場35半年付百安星城30半年付畜牧科技15-25年付昌州大道25

20、年付整體租金取中值30元/平米/月投資回報率按照行業(yè)標準6%計算參照市場租金，項目由租金還原法測算一層實際售價約為6000元/租金還原法能夠比較準確的判斷市場類項目，在價值判斷中的比值占80%項目銷售策略交易區(qū)價格策略第一層實際成交均價市場上類比項目比較的價格占比20租金所計算的還原價格比較占比80600080+6200206040元/項目銷售策略交易區(qū)價格策略匯宇二期為一、二層分開銷售，且二層為連廊。一層實際成交價在6500元/ 第二層實際成交均價二層商業(yè)價值約為一層商業(yè)價值的50-60%本項目二層與一層連體出售，建議二層商業(yè)價值取一層的50%604050%=3020元/項目銷售策略交易區(qū)價

21、格策略匯宇二期二層為連廊，二層實際成交在4500元/ 本項目二層與一層連體出售，二層價值低于匯宇一二層連賣 實際成交均價(6040+3020)2=4530元/項目銷售策略交易區(qū)價格策略項目銷售策略交易區(qū)價格策略一二層連賣 表價均價45300.76=5960元/標準商鋪銷售模擬標準商鋪面積3.6m8m290%=64一套商鋪表總價為5960元/ 64 / =38.1萬額外總價優(yōu)惠38.1萬0.96 =36.6萬一次性返租價36.6萬0.76 =27.8萬項目銷售策略成交模擬項目銷售策略不建議第三層商鋪的提前銷售：1、三樓商鋪基本無商業(yè)使用價值，與傳統(tǒng)公寓相比，優(yōu)勢不明顯?？勺鳛橹髁ι碳遗涮坠⒓稗k

22、公功能使用。2、建議三樓暫不招商和銷售，現(xiàn)有定價超過2000元/平米以上，銷售將存在很大抗性。等本項目商業(yè)氛圍比較成熟再招商和銷售，必將在現(xiàn)有的基礎上大大增加招商和銷售收入，實現(xiàn)利益最大化。3、三層用途：前期可以免費送給主力商家和品牌商家使用1-2年，作為其辦公及住宿需求，促進主力商家和品牌商家進駐。以上收益以初步實收價格測算（實際面積存在誤差），具體銷售收益可能會隨著推廣的深入及市場接受度有所提升，預計可以總銷額可以超過5億。樓層面積（平米）實收均價（元/ m2）總價（億元）1、2層108162.5445304.893層34841.07暫不推暫不推公寓48872.59暫不推暫不推總計1918

23、76.24.89億元項目銷售策略銷售收益測算項目銷售策略招商銷售關系開盤前主力商家和品牌商家簽約數(shù)量在10家左右。利用主力商和品牌商的品牌號召力，吸引小型商家的投資，小型商家招商在開盤后集中進行。開盤前以銷售為工作重心。在充分挖掘自營客戶，滿足其需求的同時，利用主力商和品牌商的影響力，推動銷售。主力商、品牌商簽約活動，行業(yè)協(xié)會、眾多小商家跟進造勢，增強投資戶信心，拉動銷售。銷售火暴反向推動大商家入駐熱銷強化經(jīng)營戶信心項目銷售策略階段銷售目標目前（7月中旬），售樓處來訪客戶登記數(shù)量已經(jīng)達到700余組。隨著車體、站臺、道旗、指示等廣告推廣形式的鋪開，輔之以鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演和派單的進行，達到加速蓄客的效果。

24、到售樓處公開（7月30日），來訪客戶登記數(shù)量達900余組。重慶售樓處公開，隨之重慶招商工作將全面展開，到認籌前通過重慶售樓處日常接待，可累計200余組客戶。現(xiàn)場售樓處盛大公開活動可短期積累200余組客戶?？傆?300余組。項目銷售策略階段銷售目標認籌日（8月20日）之前，報紙、網(wǎng)絡、短信、單張等媒體集中釋放信息，短期可增加200組?？傆?000余組。正式認籌日當天前來認籌的客戶數(shù)量總計達2000余組。預計認籌日辦理認籌卡的客戶數(shù)量為1300組。（比例1：1.5）認籌后進行認籌火爆原因的解析，單張更新并派發(fā)，廣告更新。重慶招商推介會（8月16日）舉行。重慶招商推介會短期可增加客戶200余組?？傆?/p>

25、1500余組。項目銷售策略階段銷售目標受認籌火爆局面影響，預計認籌日（8月20日）至開盤日（9月24日）期間，新增辦理認籌卡達300張。預計至開盤日認籌卡辦理數(shù)量總計將達1600張。預計首次開盤（9月24日）將售出800間鋪位。（比例1：2）一期共推出900間鋪位，銷售率達90%，銷售面積約5.85萬方。開盤后炒作，階段性廣告內容更新。項目銷售策略階段銷售目標首次開盤部分認籌客戶未能選中滿意鋪位，預計將有300組客戶在第二次認籌（10月15日）繼續(xù)辦理認籌卡。首次開盤（9月24日）至第二次開盤（12月18日）期間，將舉辦多次小眾推介會及節(jié)日活動暖場，小型商家招商也將在開盤后全面啟動。期間預計累

26、計辦理認籌卡550張。預計第二次開盤（12月18日）將辦理850張認籌卡。預計第二次開盤售出400間鋪面。（比例1：2）兩次開盤預計售出鋪面總計達1200間，銷售率達80%，銷售面積約8.6萬平米。項目銷售策略推盤方式項目銷售策略推盤方式第一次開盤共推出36棟商鋪，850間鋪位，面積約6.6萬平米。第一次開盤推出的區(qū)域，覆蓋了3個價值區(qū)域的鋪位，以價值較差區(qū)域為主，以價值較高區(qū)域為輔。有利于優(yōu)先消化價值區(qū)域較低的鋪位，解決銷售難題。同時也為項目創(chuàng)造更大的升值空間，有利二次開盤的提價銷售。第三部分：項目推廣策略賣點提煉推廣策略綜述價值塑造推廣節(jié)點營銷推廣三部曲推廣渠道招商及營銷物料劣勢（WEEK

27、NESS）1、該地塊水平落差太大，且有大量建筑障礙物， 土地平整等基礎成本相對較高；2、該項目位于工業(yè)園內，與目前的城市新城區(qū)建 設開發(fā)主方向不相符，周邊今后新建的居住區(qū) 等潛力大；威脅（THREATEN）1、重慶下屬區(qū)縣及川東有大量專業(yè)市場進入開 發(fā)密集期，無論業(yè)態(tài)覆蓋，還是規(guī)模都比較 全，比較大；2、榮昌本地主流產(chǎn)業(yè)畜牧生物制藥已經(jīng)新建了 一個幾十萬方的大市場，因此，核心的產(chǎn)業(yè) 型市場規(guī)劃基本不靠譜；3、在建材家居類上，本地的匯宇建材市場規(guī)模 也比較大，形成了對建材家居類的資源占有；優(yōu)勢（STRENGTH）1、該項目總建筑面積100多萬方，在規(guī)模 上有很大優(yōu)勢，容易產(chǎn)生規(guī)模效應；2、區(qū)域規(guī)

28、劃、區(qū)位屬性、交通配置，為項 目形成集散型商貿(mào)市場提供條件；3、企業(yè)在五金機電、汽摩配、裝飾建材等 等類別專業(yè)市場開發(fā)經(jīng)驗和市場影響力；4、榮昌在區(qū)域中有利的交通條件配置，將形 成對周邊的強大輻射力；機會（OPPORTUNITY）1、成渝經(jīng)濟區(qū)成立，對區(qū)域發(fā)展帶來機會；2、重慶城區(qū)大量專業(yè)市場外遷，給周邊區(qū) 縣承接這個市場，帶來機會；3、榮昌作為第七個區(qū)域中心城市定位，城市 發(fā)展提速；項目推廣策略項目SWOT分析核心價值1規(guī)模大輻射廣100萬中國西部1級商貿(mào)博覽中心項目作為集五金機電-汽摩配-家具建材-寫字樓公寓-精品酒店為一體的商貿(mào)集散基地等眾多功能的大商貿(mào)集群，在渝西川東乃至西部均為稀缺項

29、目，稀缺優(yōu)勢明顯；超大規(guī)模及輻射力，立足渝西川東、輻射西部，100萬平方米超大規(guī)模。項目推廣策略核心價值解析核心價值2榮昌交通樞紐重慶政府重點打造現(xiàn)代商貿(mào)物流中心1、本項目所在地-榮昌位于川東渝西絕對的交通樞紐，東接重慶、西接成都，具備商貿(mào)、物流的天然優(yōu)勢，距離成渝鐵路、高鐵僅5分鐘車程，政府統(tǒng)一規(guī)劃，市場升級一步到位。2、成渝鐵路、成渝公路、成渝高速公路橫貫全境，內（江）大（足）高速公路途經(jīng)榮昌縣吳家鎮(zhèn)境內。公路運輸發(fā)達，縣內公路形成了縱橫交錯的路網(wǎng)，有功能完善的二級汽車站;有鐵路營運站4個，兩條鐵路專用線。3、加快完成“半小時榮昌”工程，實施“20分鐘鎮(zhèn)村”工程，推進“一小時周邊”工程。做

30、好站點規(guī)劃與建設，加大對客貨運市場秩序的整頓。項目推廣策略核心價值解析核心價值3市場及行業(yè)空白龐大市場需求，商機涌現(xiàn)，門前做大生意！2010年，榮昌全縣社會消費品零售總額實現(xiàn)44.5億元，比上年增長19.4%。周邊幾大城市圈：成都、瀘州、自貢、大足、重慶等地每年上百億元商品需求，潛在商機巨大。榮昌及臨近城市缺乏超大規(guī)模的多功能商貿(mào)中心，大多零散分布，難以形成商業(yè)集群效應，存在市場空白機會點。項目推廣策略核心價值解析核心價值4五洲金字招牌中國商業(yè)地產(chǎn)最佳營運商保駕護航！五洲集團成功案例五洲集團獲得榮譽項目推廣策略核心價值解析整體推廣策略借助政府及行業(yè)商會高調入市，樹立項目形象；前期以銷售推廣為主

31、，招商為輔，招商支撐和服務銷售；銷售集中多渠道短期內集中推廣造勢，可同為招商深化項目形象；招商前期以活動為主，并配合營銷關鍵節(jié)點，同時輔以專業(yè)媒體推廣達成主體銷售后，媒體推廣重心轉向招商，以招商推動銷售。推廣策略綜述項目推廣策略由政府或協(xié)會牽線在渝西川東進行項目推介高調包裝項目貿(mào)易市場功能及規(guī)模體現(xiàn)政府對項目招商經(jīng)營的大力支持價值塑造項目推廣策略與重慶及成都等地行業(yè)機構及協(xié)會的合作成立地區(qū)各行業(yè)機構及協(xié)會在榮昌設立的展銷中心、采購中心簽訂合同或意向書，可以對外宣傳炒作；如：中國五金機電制造商聯(lián)合會，于項目設立建材、五金機電在西部的展銷中心；價值塑造項目推廣策略承辦大型西部地區(qū)行業(yè)交易展覽會與國

32、內知名的展覽會舉辦單位洽談，在榮昌舉辦展覽會利用榮昌的交通、區(qū)位優(yōu)勢，由政府組織，與行業(yè)協(xié)會共同每年在榮昌定期舉建材家居、五金機電、商貿(mào)展如：2011中國西部五金機電展覽交易會中國五洲國際渝西商貿(mào)發(fā)展高峰論壇價值塑造項目推廣策略項目品牌力塑造1、編制市場資訊刊物定期向終端用戶發(fā)放2、在知名網(wǎng)站和項目網(wǎng)站長期發(fā)布資訊3、報紙,電視等傳媒定期發(fā)布項目資訊4、設立項目運營專項推廣資金5、展示項目經(jīng)營管理對提升投資者有信心的管理條款6、搜集國內和國際采購商名錄定期郵寄項目資訊期刊7、成立專業(yè)的運營管理公司市場的經(jīng)營管理是客戶最關心的核心問題之一，本項目體量大，市場后續(xù)經(jīng)營管理是投資者信心的重要保障，也

33、是市場成功的關鍵因素，五洲成功的商業(yè)地產(chǎn)模式和信譽是投資者的信心保證。項目推廣策略價值塑造1、解決市場經(jīng)營的源頭問題市場產(chǎn)業(yè)鏈，采購商、供應商及消費者，為市場找商機，為商家找客戶。2、搜集國際、國內相關企業(yè)名錄，編制“重慶-榮昌五洲采購商”手冊，派發(fā)給市場經(jīng)營商戶。3、創(chuàng)建項目專業(yè)雜志，如五洲國際商貿(mào)周刊。4、組織商家到產(chǎn)業(yè)基地考察，聯(lián)系供應企業(yè)，形成互動，節(jié)約商家成本，為商家找商機?？蛻舴绽砟钏茉祉椖客茝V策略價值塑造項目推廣策略高調造勢結合精準營銷造勢方面，通過公關活動、廣告、促銷三大手段高規(guī)格、大氣勢的炒作，在報紙，電視等硬廣告鋪墊下，憑借政府營銷手段（政府效應是百姓最容易接受的引導方式

34、），樹立市場品牌，增強投資信心，有效制造并利用“羊群效應”等多種因素，方才實現(xiàn)到預期目標。招商及投資蓄客方面，針對優(yōu)質自營和投資客，采用數(shù)據(jù)庫精準營銷手段，利用小眾行業(yè)推介會，短信，DM等進行執(zhí)行層面的精耕細作。價值塑造項目推廣策略推廣節(jié)點8.20主力商家意向收集及簽約品牌商家招商主力商家簽約新聞發(fā)布會全面招商事件營銷主題營銷商家裝修經(jīng)營開業(yè)9.245.28招商物料、人員、臨時接待處等準備2012.5.1形象廣告銷售、招商廣告 及形象廣告招商廣告及形象廣告銷售準備交易區(qū)認籌交易區(qū)開盤正式開業(yè)強銷期項目推廣策略營銷推廣三部曲推廣核心思路媒體及活動配合線上：各媒體渠道全方位集中轟炸，以戶外廣告為主

35、，DM、短信等作為重要補充，電視、報紙等作為輔助；線下：階段大活動事件擴大項目影響力，周末小活動暖場。第一曲：形象樹立第二曲：引爆市場第三曲：一錘定音項目面市（形象廣告）集中認籌（形象+投資+主力商家）開盤解籌（商家+投資價值）5月28日8月20日9月24日項目推廣策略市場形象導入準備階段前后關鍵營銷思路 項目如何在市場上亮相、展開、確立，選擇什么樣的形式進入市場，成為項目前期推廣的關鍵。新聞發(fā)布會雖然是一個較好的入市方式，可對于本項目而言，我們認為力度還不夠。在這種情況下，專題研討會便會增加其分量。以新聞發(fā)布會及“中國五洲國際西部商貿(mào)高峰論壇”作為項目推廣的導火索高峰論壇會目的及優(yōu)點掩蓋沖淡

36、其商業(yè)目的； 厚重的專家研討氣氛，易于樹立專業(yè)的商業(yè)隊伍的形象； 專家學者說出的話具有權威性； 容易成為新聞媒介捕捉宣傳的題材；項目推廣策略市場形象深入渝西大事件！政治家、資本家、企業(yè)家三強聯(lián)手，引發(fā)城市財富磁場效應。 階段推廣思路 通過三方合作對話，配合活動事件，貼近大眾打動客戶，引出項目投資價值點?！坝逦鞔笫录?！”軟性新聞炒做項目推廣策略市場形象深入市政府領導對榮昌商貿(mào)物流的發(fā)展見解規(guī)劃局局長對榮昌南部新區(qū)的規(guī)劃理念發(fā)展商對項目規(guī)模在榮昌的社會效應發(fā)展商對項目運營的堅定信念和成功經(jīng)驗 行業(yè)協(xié)會對項目開發(fā)的前景分析眾多代表商家對進駐五洲的理由項目推廣策略市場形象強化西部財富盛宴 全球共享五洲

37、國際商貿(mào)城引領西部，牽手五洲國際，共創(chuàng)輝煌！階段推廣思路 該階段將得到前期猛烈炒做的成果，在市場上樹立項目供不應求的熱銷形象，同時大肆宣揚發(fā)展商在銷售中所體現(xiàn)的“責任心”。項目推廣策略推廣渠道核心渠道活動營銷、戶外廣告、報紙、短信、老代新活動、DM、單張派發(fā)；主要渠道電視、電臺廣告、其他城市分銷、網(wǎng)絡廣告、專業(yè)性雜志及網(wǎng)站、公交車體其他渠道去榮昌萬人以上的大型企業(yè)進行宣講，鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演等。也可利用已有的商家資源，包機組織長三角地區(qū)的實力商家來項目參觀考察。項目推廣策略推廣渠道活動營銷通過活動深耕本地市場，引爆周邊市場，利用行業(yè)協(xié)會等公共資源活動，給本地投資戶商戶形成強大壓力。階段性大活動事件擴大項

38、目影響力，周末小活動暖場。展示中心公開推介會、行業(yè)協(xié)會定向公關、行業(yè)峰會、招商推介會、認籌活動、潛在客戶小眾互動活動、開盤活動等。類別名稱時間備注參與人員人員預計舉辦地點展示中心公開重慶接待點7月下旬小型公開活動營銷招商200接待現(xiàn)場現(xiàn)場營銷中心7月下旬邀請政府集團領導剪裁,舞獅點睛演出政府、集團、意向商家、意向投資戶等500接待現(xiàn)場考察五洲行8月初參觀考察五洲集團及旗下項目主力商家、意向大投資戶30榮昌-無錫路演榮昌鄉(xiāng)鎮(zhèn)7月下旬-8月上旬優(yōu)選十個個鄉(xiāng)鎮(zhèn)趕集日,進行舞臺演出招商、銷售人員榮昌各鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)選十個個鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉行送電影下鄉(xiāng)活動招商、銷售人員榮昌各鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商推介會重慶8月16日嫁接主力商家簽約主

39、力商家、集團及項目領導、意向投資戶800重慶X酒店榮昌8月20日嫁接主力商家簽約主力商家、集團及項目領導、意向投資戶800榮昌X酒店認籌榮昌8月20日長三角商家聯(lián)盟參與集團及項目領導意向經(jīng)營戶、意向投資戶、長三角商家聯(lián)盟2000現(xiàn)場接待中心行業(yè)協(xié)會五金機電類8月27日協(xié)會會員考察項目協(xié)會領導及會員、經(jīng)營戶100現(xiàn)場接待中心汽摩類9月初協(xié)會會員考察項目協(xié)會領導及會員、經(jīng)營戶100現(xiàn)場接待中心家裝類9月中協(xié)會會員考察項目協(xié)會領導及會員、經(jīng)營戶100現(xiàn)場接待中心開盤榮昌現(xiàn)場第一次開盤集中引爆西部財富政府領導、集團及項目領導、所有VIP客戶、商會嘉賓等2000現(xiàn)場接待中心榮昌五洲國際商貿(mào)城活動推廣計劃

40、項目推廣策略推廣渠道報紙鑒于重慶主城區(qū)戶外高炮形象主陣地缺失，建議以報媒建立重慶城區(qū)形象推廣陣地，主投3大報重慶時報、重慶晨報、重慶商報，重慶晚報因版面與晨報接近，影響力相對較弱，少量投放。投放方式，硬廣、軟文炒作、新聞配合，前期錯開單投，認籌及開盤前密集組合投放，根據(jù)前期效果監(jiān)控，及時調整后續(xù)組合方式。項目推廣策略推廣渠道電視重慶電視臺收視率相對較低，本地主流發(fā)展商多將其列為輔助推廣媒體，費用非常昂貴，影視廣告一般投放原則，15秒或30秒硬廣，每天投放量不能少于7次，否則效果不理想，且要求長期連續(xù)性，總體費用過高，性價比較低，建議暫不投放重慶電視臺。榮昌電視臺費用相對較低，可以適當投放。項目推廣策略推廣渠道電臺從受眾方面看，交通頻率所針對的聽眾更加符合項目宣傳所需針對的人群；從收聽率方面看，交通頻率收聽率居本地同類廣播電臺第一