房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作

1、房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作xxx公司房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作文件編號(hào)： 文件日期： 修訂次數(shù)：第 1.0 次更改 批 準(zhǔn)審 核制 定方案設(shè)計(jì)，管理制度房產(chǎn)開發(fā)公司如何做好項(xiàng)目結(jié)算的審核工作摘 要：大部分房產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，施工單位會(huì)將其編制的竣工結(jié)算書（含竣工資料）交予房產(chǎn)公司審計(jì)部門進(jìn)行審核。國(guó)家規(guī)定國(guó)家、集體投資項(xiàng)目必須通過社會(huì)審計(jì)，私營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)可以不委托社會(huì)審計(jì)而自行審計(jì)，但目前大部分房產(chǎn)公司不僅要自己內(nèi)部審核，而且還要請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審核。通過對(duì)施工單位送審結(jié)算書進(jìn)行全面、系統(tǒng)

2、的檢查和復(fù)核，及時(shí)糾正所存在的錯(cuò)誤和問題，使之更加合理地確定工程造價(jià)，達(dá)到有效地控制工程造價(jià)的目的，保證項(xiàng)目目標(biāo)管理的實(shí)現(xiàn)。如何才能既快又好的做好工程造價(jià)的審核呢一、要請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)由于建設(shè)工程結(jié)算的編制是一項(xiàng)很煩瑣而又必須很細(xì)致地去對(duì)待的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的核算工作，不僅要求編審人員要具有一定的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，包括建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)等一系列系統(tǒng)的建筑工程知識(shí)，而且還要有較高的預(yù)算業(yè)務(wù)素質(zhì)和合同管理水平。但是在實(shí)際工作中，不論水平好壞，總是難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的差錯(cuò)。如定額換算不合理，由于新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新材料的不斷涌現(xiàn)，導(dǎo)致定額缺項(xiàng)或需要補(bǔ)充的項(xiàng)目與內(nèi)容也不斷增多。然而因缺少調(diào)查和可靠的

3、第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，致使結(jié)算定額或補(bǔ)充定額含有較多的不合理性；其次高估冒算現(xiàn)象在結(jié)算時(shí)較普遍，一些施工單位為了獲得較多收入，不是從改善經(jīng)營(yíng)管理、提高工程質(zhì)量、創(chuàng)造社會(huì)信譽(yù)等方面入手，而是采用多計(jì)工程量、高套定額單價(jià)、巧立名目等手段人為的提高工程造價(jià)。另外由于工程造價(jià)構(gòu)成項(xiàng)目多，且變動(dòng)頻繁，使計(jì)算程序復(fù)雜，計(jì)算基礎(chǔ)不一等等均容易造成錯(cuò)誤。 為了糾正上述錯(cuò)誤，很有必要請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)，工程審計(jì)雖屬事后控制，雖然是“亡羊補(bǔ)牢”，但也很有效。例如：在福世別墅工程中，建筑面積1341M2，建筑高11米，為磚混結(jié)構(gòu)（局部框架），地下室埋深3米，通過專業(yè)審計(jì)，單位工程造價(jià)從送審造價(jià)的2053元/平方米降低

4、到審計(jì)后的1428元/平方米，而業(yè)主僅花費(fèi)6000元審計(jì)費(fèi)；在世紀(jì)時(shí)空大廈項(xiàng)目中，建筑面積萬平方米，上部24層，1-6層為裙房，建筑面積7200M2，地下二層，建筑面積3600M2，為框剪預(yù)應(yīng)力樓板結(jié)構(gòu)，通過審計(jì)，單位造價(jià)從送審造價(jià)1977元/平方米降低到審計(jì)后的1681元/平方米，為公司節(jié)約造價(jià)650萬元，而公司付出的審計(jì)費(fèi)僅7萬元，其余20萬元審計(jì)費(fèi)按合同約定由施工方承擔(dān)。 和幾千萬甚至上億的工程造價(jià)相比，審計(jì)費(fèi)甚至少的可忽略不計(jì)，但產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益卻很好，因此，目前大部分房產(chǎn)公司都會(huì)請(qǐng)審計(jì)公司為他們把好最后一道關(guān)，花一點(diǎn)點(diǎn)的審計(jì)費(fèi)獲得工程造價(jià)的大大節(jié)約。 二、要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇審計(jì)單位

5、目前，社會(huì)上各種工程造價(jià)咨詢公司很多，良莠不齊，因此，我們要通過招投標(biāo)擇優(yōu)選擇好的審計(jì)公司。一般我們邀請(qǐng)五家工程造價(jià)咨詢公司竟標(biāo)，通過發(fā)放招標(biāo)文件，比較他們的投標(biāo)報(bào)價(jià)文件，主要對(duì)其資質(zhì)等級(jí)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同履行情況、業(yè)績(jī)證明、人員設(shè)備配備、審計(jì)方案及進(jìn)度計(jì)劃安排、報(bào)價(jià)等各方面進(jìn)行綜合比較，采用綜合打分法評(píng)選最佳單位。其中審計(jì)方案尤為重要，我們要求審計(jì)單位具體審核人員必須逐條逐項(xiàng)地計(jì)算工程量，一條一條地檢查定額子目，一項(xiàng)一項(xiàng)地檢查材料單價(jià)，不能采用其他方法，如抽查審核法。因?yàn)槟壳按蟛糠质┕挝皇敲駹I(yíng)企業(yè)，他們審計(jì)對(duì)帳都是一條一條逐項(xiàng)對(duì)帳，如果審計(jì)單位只是抽查審核，凡是審計(jì)算得高的地方，施工單位沒意

6、見，但業(yè)主不滿，但凡是算得低的地方，施工單位都會(huì)一一提出，如果審計(jì)事前沒計(jì)算好，不僅審計(jì)速度滿，而且質(zhì)量也不高，業(yè)主、施工方均不滿意。因此，我們強(qiáng)調(diào)審計(jì)單位要逐條逐項(xiàng)一一把關(guān)。其次，審計(jì)公司的業(yè)績(jī)很重要：我們?cè)趧e墅項(xiàng)目審計(jì)招標(biāo)時(shí)，特別注意他們以前是否做過別墅項(xiàng)目，是否做好別墅的裝潢審計(jì)，在世紀(jì)時(shí)空大廈審計(jì)招標(biāo)時(shí)，我們特別注意他們以前是否做過高層辦公樓或住宅樓的審計(jì)，是否做過預(yù)應(yīng)力工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、植筋和碳纖維加固等專業(yè)性很強(qiáng)的審計(jì)，因?yàn)橹挥凶鲞^類似項(xiàng)目，才會(huì)更有經(jīng)驗(yàn)。另外，審計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也至關(guān)重要，如有些單位的收費(fèi)完全按核減額來取費(fèi)，而有一些卻按國(guó)家規(guī)定取費(fèi)，總之，通過招投標(biāo)，不僅能反應(yīng)他們的業(yè)

7、務(wù)能力水平，還能減低審計(jì)費(fèi)，如福世別墅項(xiàng)目和世紀(jì)時(shí)空項(xiàng)目的審計(jì)費(fèi)比上海市審計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低很多。 三、提交審計(jì)的資料要齊備： 由于審計(jì)公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況不熟悉、不了解，他們完全根據(jù)業(yè)主提供的竣工結(jié)算資料進(jìn)行審計(jì)，這就要求我們對(duì)提交審計(jì)的資料負(fù)責(zé)。一般提交審計(jì)的資料有： （一）、 工程竣工圖； （二）、 總承包合同； （三）、 各種專業(yè)指定分包合同； （四）、 現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定單、設(shè)計(jì)變更； （五）、 甲方批價(jià)材料設(shè)備資料； （六）、 有關(guān)會(huì)議紀(jì)要、聯(lián)系單、地質(zhì)勘察報(bào)告等。 一般竣工圖為施工單位繪制，他們?yōu)榱嗽诮Y(jié)算時(shí)多算帳，往往沒有施工的也劃上去了。根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)

8、算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。因此作為業(yè)主審計(jì)代表，要嚴(yán)格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不但要監(jiān)理審圖、簽字、蓋章，而且業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理也要嚴(yán)審竣工圖，并簽字蓋章。 在工程竣工結(jié)算中設(shè)計(jì)變更漏洞很多，有的是有設(shè)計(jì)變更但沒有施工；有的是施工進(jìn)行了核減，卻沒有相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更；還有的是設(shè)計(jì)變更工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量；諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時(shí)，要求我們的人員要有耐心、細(xì)至的工作方法，認(rèn)真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。如世紀(jì)時(shí)空大廈圖紙中要求1-6層裙房層高4米的樓天棚要界面劑滿批，然后1：1：4混

9、合砂漿粉刷，再白水泥批嵌，而實(shí)際施工中考慮到以后有精裝修，沒有施工。如果我們不仔細(xì)核對(duì)，僅此一項(xiàng)就要增加粉刷和滿堂腳手費(fèi)用約20萬元。 四、工程造價(jià)審核的內(nèi)容 在審計(jì)過程中，我們業(yè)主要和審計(jì)單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)上結(jié)合招投標(biāo)書、協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要以及地質(zhì)勘察資料、工程變更簽證、材料設(shè)備價(jià)格簽證、隱蔽工程驗(yàn)收記錄等竣工資料，按照有關(guān)的文件規(guī)定實(shí)事求是地做好項(xiàng)目的審計(jì)，主要是審核其工程量是否正確、單價(jià)的套用是否合理、費(fèi)用的計(jì)取是否準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)變更、簽證是否合理。（一）、工程量的審核 工程量的誤差分為正誤差和負(fù)誤差。正誤差常表現(xiàn)在土方實(shí)際開挖高度小于設(shè)計(jì)室外高度，計(jì)算時(shí)仍按圖計(jì)。

10、樓地面孔洞、地溝所占面積未扣；墻體中的圈梁、過梁所占體積未扣；鋼筋計(jì)算常常不扣保護(hù)層；梁、板、柱交接處受力筋或箍筋重復(fù)計(jì)算等等；負(fù)誤差表現(xiàn)在完全按理論尺寸計(jì)算工程量。因此對(duì)施工圖工程量的審核最重要的是熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則。一是分清計(jì)算范圍，如磚石工程中基礎(chǔ)與墻身的劃分、混凝土工程中柱高的劃分、梁與柱的劃分、主梁與次梁的劃分等。二是分清限制范圍，如建筑屋層高大于時(shí)，頂棚需要裝飾方可計(jì)取滿堂腳手架費(fèi)用，現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)件方可計(jì)取支模超高增加費(fèi)。三是應(yīng)仔細(xì)核對(duì)計(jì)算尺寸與圖示尺寸是否相符，防止計(jì)算錯(cuò)誤產(chǎn)生。四是仔細(xì)劃分專業(yè)分包與總包的界面，不能重復(fù)計(jì)算。對(duì)簽證憑據(jù)工程量的審核主要是現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)修改通

11、知書應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況核實(shí)，做到實(shí)事求是，合理計(jì)量。審核時(shí)應(yīng)作好調(diào)查研究，審核其合理性和有效性，不能見有簽證即給予計(jì)量，杜絕和防范不實(shí)際的開支。 （二）、套用單價(jià)的審核 工程造價(jià)定額具有科學(xué)性、權(quán)威性、法令性，它的形式和內(nèi)容，計(jì)算單位和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)任何人使用都必須嚴(yán)格執(zhí)行，不能隨意提高和降低。在審核套用預(yù)算單價(jià)時(shí)要注意如下幾個(gè)問題： 1、 對(duì)直接套用定額單價(jià)的審核首先要注意采用的項(xiàng)目名稱和內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否要求相一致，如構(gòu)件名稱、斷面形式、強(qiáng)度等級(jí)（砼標(biāo)號(hào)、水泥砂漿比例）等。其次工程項(xiàng)目是否重復(fù)套用。如塊料面層下找平層；瀝青卷材防水層，瀝青隔氣層下的冷底子油；預(yù)制構(gòu)件的鐵件；屬于建筑工程范疇的給排

12、水設(shè)施。在采用綜合定額預(yù)算的項(xiàng)目中，這種現(xiàn)象尤其普遍，特別是項(xiàng)目工程與總包及分包都有聯(lián)系時(shí)，往往容易產(chǎn)生工程量的重復(fù)。另外定額主材價(jià)格套用是否合理，對(duì)特殊材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)，提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，如對(duì)碳纖維加固工程、鋼筋植筋的綜合單價(jià)，我們通過市場(chǎng)詢價(jià)，審計(jì)單價(jià)比施工方報(bào)價(jià)低30%. 2、 對(duì)換算的定額單價(jià)的審核除按上述要求外，還要弄清允許換算的內(nèi)容是定額中的人工、材料或機(jī)械中的全部還是部分同時(shí)換算的方法是否準(zhǔn)確采用的系數(shù)是否正確這些都將直接影響單價(jià)的準(zhǔn)確性。 3、對(duì)補(bǔ)充定額的審核主要是檢查編制的依據(jù)和方法是否正確，材料預(yù)算價(jià)格、人工工日及機(jī)械臺(tái)班單價(jià)是否合理。 （三）、費(fèi)用的審核

13、 取費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件如合同、招投標(biāo)書等來確定費(fèi)率。審核時(shí)應(yīng)注意取費(fèi)文件的時(shí)效性；執(zhí)行的取費(fèi)表是否與工程性質(zhì)相符；費(fèi)率計(jì)算是否正確；價(jià)差調(diào)整的材料是否符合文件規(guī)定。如計(jì)算時(shí)的取費(fèi)基礎(chǔ)是否正確，是以人工費(fèi)為基礎(chǔ)還是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)。對(duì)于費(fèi)率下浮或總價(jià)下浮的工程，在結(jié)算時(shí)特別要注意變更或新增項(xiàng)目是否同比下浮等。 五、工程造價(jià)的審核方法: 由于建設(shè)工程的生產(chǎn)過程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消費(fèi)過程，具有多次性計(jì)價(jià)的特點(diǎn)。因此采用合理的審核方法不僅能達(dá)到事半功倍的效果，而且將直接關(guān)系到審查的質(zhì)量和速度。主要審核方法有以下幾種： （一）、全面審核法 全面審核法就是按照

14、施工圖的要求，結(jié)合現(xiàn)行定額、施工組織設(shè)計(jì)、承包合同或協(xié)議以及有關(guān)造價(jià)計(jì)算的規(guī)定和文件等，全面地審核工程數(shù)量、定額單價(jià)以及費(fèi)用計(jì)算。這種方法實(shí)際上與編制施工圖預(yù)算的方法和過程基本相同。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是：全面和細(xì)致，審查質(zhì)量高，效果好；缺點(diǎn)是：工作量大，時(shí)間較長(zhǎng)，存在重復(fù)勞動(dòng)。在投資規(guī)模較大，審核進(jìn)度要求較緊的情況下，這種方法是不可取的，但建設(shè)單位為嚴(yán)格控制工程造價(jià)，仍常常采用這種方法，而且要求審計(jì)單位也選用這種方法。 （二）、重點(diǎn)審核法 重點(diǎn)審核法就是抓住工程預(yù)結(jié)算中的重點(diǎn)進(jìn)行審核的方法。這種方法類同于全面審核法，其與全面審核法之區(qū)別僅是審核范圍不同而已。房產(chǎn)公司對(duì)審計(jì)與施工方差異較大的地方，以

15、及工程量大而且費(fèi)用比較高的分項(xiàng)工程的工程量作為審核重點(diǎn)。如基礎(chǔ)工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程，門窗幕墻工程等。高層結(jié)構(gòu)還應(yīng)注意內(nèi)外裝飾工程的工程量審核。而一些附屬項(xiàng)目、零星項(xiàng)目（雨蓬、散水、坡道、明溝、水池、垃圾箱）等，往往忽略不計(jì)。其次重點(diǎn)核實(shí)與上述工程量相對(duì)應(yīng)的定額單價(jià)，尤其重點(diǎn)審核定額子目容易混淆的單價(jià)。另外對(duì)費(fèi)用的計(jì)取、材差的價(jià)格也應(yīng)仔細(xì)核實(shí)。該方法的優(yōu)點(diǎn)是工作量相對(duì)減少，效果較佳。 （三）、對(duì)比審核法 在同一地區(qū)，如果單位工程的用途、結(jié)構(gòu)和建筑標(biāo)準(zhǔn)都一樣，其工程造價(jià)應(yīng)該基本相似。因此在總結(jié)分析預(yù)結(jié)算資料的基礎(chǔ)上，找出同類工程造價(jià)及工料消耗的規(guī)律性，整理出用途不同、結(jié)構(gòu)形式不同

16、、地區(qū)不同的工程的單方造價(jià)指標(biāo)、工料消耗指標(biāo)。然后，根據(jù)這些指標(biāo)對(duì)審核對(duì)象進(jìn)行分折對(duì)比，從中找出不符合投資規(guī)律的分部分項(xiàng)工程，針對(duì)這些子目進(jìn)行重點(diǎn)計(jì)算，找出其差異較大的原因的審核方法。常用的分析方法有： 1、單方造價(jià)指標(biāo)法：通過對(duì)同類項(xiàng)目的每平方米造價(jià)的對(duì)比，可直接反映出造價(jià)的準(zhǔn)確性； 2、 分部工程比例：基礎(chǔ)，磚石、混凝土及鋼筋混凝土、門窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等各占定額直接費(fèi)的比例； 3、專業(yè)投資比例：土建，給排水，采暖通風(fēng)，電氣照明等各專業(yè)占總造價(jià)的比例； 4、工料消耗指標(biāo)：即對(duì)主要材料每平方米的耗用量的分析，如鋼材、木材、水泥、砂、石、磚、瓦、人工等主要工料的單方消耗指標(biāo)。 （四）、分組計(jì)算審查法 就是把預(yù)結(jié)算中有關(guān)項(xiàng)目劃分若干組，利用同組中一個(gè)數(shù)據(jù)審查分項(xiàng)工程量的一種方法。采用這種方法，首先把若干分部分項(xiàng)工程，按相鄰且有一定內(nèi)在聯(lián)系的項(xiàng)目進(jìn)行編組。利用同組中分項(xiàng)工程間具有相同或相近計(jì)算基數(shù)的關(guān)系，審查一個(gè)分項(xiàng)工程數(shù)量，就能判斷同組中其他幾個(gè)分項(xiàng)工程量的準(zhǔn)確程度。如一般把底層建筑面積、底層地面面積、地面墊層、地面面層、樓面面積、樓面找平層、樓板體積、天棚抹灰、天棚涂料面層編為一組，先把底層建筑面積、樓地