XXXX年1月26日房地產(chǎn)新政分析及客戶分析應對策略

1、新政分析及客戶分析應對策略一、2010-2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控新政解讀1房地產(chǎn)限購令出臺 房地地產(chǎn)限購購令第一一次出現(xiàn)現(xiàn)在20010年年4月新新“國十條條”中，其其規(guī)定：要嚴格格限制各各種名目目的炒房房和投機機性購房房。商品品住房價價格過高高、上漲漲過快、供供應緊張張的地區(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)銀行可可根據(jù)風風險狀況況，暫停停發(fā)放購購買第三三套及以以上住房房貸款；對不能能提供11年以上上當?shù)丶{納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非本本地居民民暫停發(fā)發(fā)放購買買住房貸貸款。地地方人民民政府可可根據(jù)實實際情況況，采取取臨時性性措施，在在一定時時期內(nèi)限限定購房房套數(shù)。 在9月月29日日出臺的的對各各地進一一步貫

2、徹徹落實國國務院堅堅決遏制制部分城城市房價價過快上上漲通知知提出四四項要求求中，限限購政策策再一次次升級，其其指出：房價過過高、上上漲過快快、供應應緊張的的城市，要要在一定定時間內(nèi)內(nèi)限定居居民家庭庭購房套套數(shù)。住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設部部、監(jiān)察察部等部部門將對對省級人人民政府府穩(wěn)定房房價和住住房保障障工作進進行考核核與問責責。對政政策落實實不到位位、工作作不得力力的，要要進行約約談，直直至追究究責任。 2新“國國八條”出臺2011年年1月226日，國國務院辦辦公廳發(fā)發(fā)布國國務院辦辦公廳關關于進一一步做好好房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控工作作有關問問題的通通知，其核核心思想想在于：1). 進進一步落落實地方方政府責

3、責任20011年年各城市市人民政政府要根根據(jù)當?shù)氐亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展目標標、人均均可支配配收入增增長速度度和居民民住房支支付能力力，合理理確定本本地區(qū)年年度新建建住房價價格控制制目標，并并于一季季度向社社會公布布。 2).加大大保障性性安居工工程建設設力度,通過新新建、改改建、購購買、長長期租賃賃等方式式，多渠渠道籌集集保障性性住房房房源，逐逐步擴大大住房保保障制度度覆蓋面面。 3).調(diào)整整完善相相關稅收收政策，加加強稅收收征管,調(diào)整個個人轉讓讓住房營營業(yè)稅政政策，對對個人購購買住房房不足55年轉手手交易的的，統(tǒng)一一按銷售售收入全全額征稅稅。加強強對土地地增值稅稅征管情情況的監(jiān)監(jiān)督檢查查，加大大應用房

4、房地產(chǎn)價價格評估估技術加加強存量量房交易易稅收征征管工作作的試點點和推廣廣力度，嚴格執(zhí)行個人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策,加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎。4).強化化差別化化住房信信貸政策策,首套套房首付付比例仍仍按不低低于300%實行行，購買買第二套套住房的的家庭，首首付款比比例不低低于600%，貸貸款利率率不低于于基準利利率的11.1倍倍。 5).嚴格格住房用用地供應應管理,各地要增加加土地有有效供應應，落實實保障性性住房、棚棚戶區(qū)改改造住房房和中小小套型普普通商品品住房用用地不低低于住房房建設用用地供應應總量的的70%的要求求。大力力推廣以以“限房房價、競競地價”方方式供

5、應應中低價價位普通通商品住住房用地地。加強強對企業(yè)業(yè)土地市市場準入入資格和和資金來來源的審審查，參參加土地地競買的的單位或或個人，必必須說明明資金來來源并提提供相應應證明。對對擅自改改變保障障性住房房用地性性質(zhì)的，堅堅決糾正正，嚴肅肅查處。對對已供房房地產(chǎn)用用地，超超過兩年年沒有取取得施工工許可證證進行開開工建設設的，及及時收回回土地使使用權，并并處以閑閑置一年年以上罰罰款。 6).合理理引導住住房需求求,各直轄轄市、計計劃單列列市、省省會城市市和房價價過高、上上漲過快快的城市市，在一一定時期期內(nèi)，要要從嚴制制定和執(zhí)執(zhí)行住房房限購措措施。原原則上對對已有11套住房房的當?shù)氐貞艏泳用窦彝ネ?、?/p>

6、夠夠提供當當?shù)匾欢ǘ晗藜{納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非當當?shù)貞艏用窦壹彝?，限限?套套住房；對已擁擁有2套套及以上上住房的的當?shù)貞魬艏用衩窦彝?、擁擁?套套及以上上住房的的非當?shù)氐貞艏泳用窦彝ネ?、無法法提供一一定年限限當?shù)丶{納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非當當?shù)貞艏用窦壹彝?，暫暫停在本本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)向向其售房房。 7).落實住住房保障障和穩(wěn)定定房價工工作的約約談問責責機制,未如期期確定并并公布本本地區(qū)年年度新建建住房價價格控制制目標、新新建住房房價格上上漲幅度度超過年年度控制制目標或或沒有完完成保障障性安居居工程目目標任務務的?。▍^(qū)區(qū)、市）人人民政府府，要向向國務院

7、院作出報報告，有有關部門門根據(jù)規(guī)規(guī)定對相相關負責責人進行行問責。 88).堅堅持和強強化輿論論引導,對各地地穩(wěn)定房房價和住住房保障障工作好好的做法法和經(jīng)驗驗，要加加大宣傳傳力度，引引導居民民從國情情出發(fā)理理性消費費。 3房產(chǎn)稅稅出臺 20011年年1月228日，上上海、重重慶兩地地頒布對對部分個個人住房房征收房房產(chǎn)稅試試點的暫暫行辦法法，由此此房產(chǎn)稅稅正式開開始實施施。上海海、重慶慶兩地房房產(chǎn)稅細細則如下下： 內(nèi)容上海重慶試點范圍上海市行政政區(qū)域重慶主城區(qū)區(qū)（渝中中區(qū)、江江北區(qū)、沙沙坪壩區(qū)區(qū)、九龍龍坡區(qū)、大大渡口區(qū)區(qū)、南岸岸區(qū)、北北碚區(qū)、渝渝北區(qū)、巴巴南區(qū)）稅率暫定為0.6%應應稅住房房每平方

8、方米市場場交易價價格低于于本市上上年度新新建商品品住房平平均銷售售價格22倍（含含2倍）的的，稅率率暫減為為0.44%。以上兩年主主城區(qū)新新房均價價為基準準，3倍倍以下的的0.55%，334倍倍的1%，4倍倍以上的的1.22%本地居民家庭第二套套及以上上住房（包包括新購購的二手手存量住住房和新新建商品品住房）1、個人擁擁有的獨獨棟商品品住宅22、個人人新購的的高檔住住房。高高檔住房房是指建建筑面積積交易單單價達到到上兩年年主城九九區(qū)新建建商品住住房成交交建筑面面積均價價2倍（含含2倍）以以上的住住房外地居民非本市居民民家庭在在本市新新購的住住房在重慶市同同時無戶戶籍、無無企業(yè)、無無工作的的個人

9、新新購的第第二套（含含第二套套）以上上的普通通住房計稅依據(jù)參照應稅住住房的房房地產(chǎn)市市場價格格確定的的評估值值，評估估值按規(guī)規(guī)定周期期進行重重估。試試點初期期，暫以以應稅住住房的市市場交易易價格作作為計稅稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納計算公式：新購住住房應征征稅的面面積(建建筑面積積)新新購住房房單價(或核定定的計稅稅價格)700%稅稅率應稅住房的的計稅價價值為房房產(chǎn)交易易價。條條件成熟熟時，以以房產(chǎn)評評估值作作為計稅稅依據(jù)計算公式：應納稅稅額=應應稅建筑筑面積建筑面面積交易易單價稅率免稅面積上海市居民民家庭人人均600 平方方米一個家庭可可對一套套應稅住住房扣除除免稅

10、面面積；存量獨棟住住宅為1180 平方米米，新購購獨棟住住宅、高高檔住房房為1000 平平方米；納稅人家庭庭擁有多多套應稅稅住房的的，按時時間順序序?qū)ο荣徺彽囊惶滋讘愖∽》坑嬎闼憧鄢饷舛惷娣e積；其中中：納稅稅人家庭庭擁有多多套暫暫行辦法法施行行前的獨獨棟商品品住宅，允允許納稅稅人選擇擇一套應應稅住房房計算扣扣除免稅稅面積納稅期限每年的122月311號前每年的100月131日日逾期處罰從次年1月月1日起起按日加加收滯納納稅款萬萬分之五五的滯納納金從滯納稅款款之日起起，按日日加收滯滯納稅款款萬分之之五的滯滯納金4央行加加息央行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機

11、構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整，貸款基準利率由此前的5.81%調(diào)整到6.06%。利率調(diào)整表如下：期限調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度活期存款活期0.360.40.04整存整取定定期存款款三個月2.252.600.35半年2.502.800.30一年2.753.000.25二年3.553.900.35三年4.154.500.35五年4.555.000.45各項貸款六個月5.355.600.25一年5.816.060.25一至三年5.856.100.25三至五年6.226.450.23五年以上6.406.600.20根據(jù)以上利利率，以以1000萬房貸貸，200

12、年期限限為例，此此次加息息后，每每月房貸貸月供增增加1117元。上調(diào)存款準備金率、加息、貸款利率優(yōu)惠取消及房產(chǎn)稅等疊加政策對市場的影響將逐漸由量變到質(zhì)變，而本次央行加息選擇在春節(jié)長假以后的第一個工作日前加息，因而對市場的影響更大，購房者的觀望情緒將逐漸明顯。 二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控政策策影響分分析由20100年4月月出臺“國十條條”，到220111年1月月份的新新“國八條條”，緊接接著重慶慶、上海海兩地的的房產(chǎn)稅稅的開征征，到上上周央行行加息政政策，在在整個周周期不到到一年的的時間里里，一系系列的房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控“組合拳拳”的出擊擊，種種種跡象表表明，中中央新一一輪市場場調(diào)控態(tài)態(tài)度已非非常

13、堅決決，并且且調(diào)控力力度前所所未有，調(diào)調(diào)控范圍圍之大，涉涉及城市市數(shù)量之之多，堪堪稱史上上空前。我我國進入入“十二五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃的第第一年，中中央政府府已經(jīng)開開始將房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控作為“保民生生”的頭等等工作之之一，鞏鞏固和擴擴大調(diào)控控成果,逐步解解決城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房問題題,繼續(xù)續(xù)有效遏遏制投資資投機性性購房,促進房房地產(chǎn)市市場平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展。限購令限購令的出出臺，對對抑制投投資投機機需求產(chǎn)產(chǎn)生了重重大影響響，特別別是對均均價上萬萬元的一一線城市市來說，作作用尤為為顯著，且且各地限限購令的的實施都都較嚴厲厲，這極極大抑制制了投資資炒房的的行為，從從權威研研究數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，限限購令實

14、實施的城城市，其其商品房房銷量環(huán)環(huán)比都有有不同程程度的下下降，且且下降明明顯。然然而，雖雖然市場場投資投投機氣氛氛逐漸下下降，但但是多數(shù)數(shù)城市出出臺限購購令加了了時間定定語“暫定”，表示示限購令令是臨時時的，有有效時間間或為半半年、或或為幾個個月等，因因此，就就目前來來看，限限購令的的成績是是顯著的的。新“國八條條”此次政策相相比前兩兩次對于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的影響是是比較大大的,其其產(chǎn)品結結構是中中小戶型型、保障障性住房房的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的影響響就會相相對較小小,而以以開發(fā)高高端商品品房的企企業(yè)影響響就會很很大；對于房房地產(chǎn)行行業(yè)的投投資機會會，中小地地產(chǎn)商受受此政策策的影響響會較大大,另外，

15、此此次政策策選擇春春節(jié)前出出臺,保保證了政政策對社社會沖擊擊成本不不大。由于開開發(fā)商在在春節(jié)前前的銷售售基本處處于停滯滯狀態(tài),因此政政策變動動對于短短期內(nèi)限限貸和限限購等政政策覆蓋蓋的購房房人群的的影響較較少,不不會造成成已經(jīng)購購房但由由于首付付提升而而不能夠夠支付房房款或無無購房資資格無法法登記等等而引發(fā)發(fā)交易糾糾紛,對對社會沖沖擊小。而而此次新新“國八條條”的出臺臺，其核核心還是是在鞏固固和擴大大限購令令的實施施、嚴格格規(guī)范土土地供應應管理等等方面來來抑制房房價過快快上漲。房產(chǎn)稅經(jīng)過了多年年的坊間間流傳后后，重慶慶、上海海兩地的的房產(chǎn)稅稅終于開開征。房房產(chǎn)稅對對于房地地產(chǎn)市場場而言，是房地

16、地產(chǎn)市場場制度建建設的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，對于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控有積積極作用用。同時時，作為為財產(chǎn)稅稅的一種種，房產(chǎn)產(chǎn)稅的出出臺主要要有利于于合理調(diào)調(diào)節(jié)收入入分配，對于房房地產(chǎn)市市場而言言主要是是調(diào)節(jié)需需求方，有有助于引引導居民民合理住住房消費費，在買買房子時時能夠理理性選擇擇；而對于于投資需需求來說說，如果果有了這這一制度度，會使使房地產(chǎn)產(chǎn)投資收收益增加加不確定定性。另另外，房房產(chǎn)稅改改革也有有利于促促進存量量房的使使用，以以前由于于沒有住住房持有有成本，導導致住房房空置率率居高不不下，現(xiàn)現(xiàn)在有了了房產(chǎn)稅稅，住房房持有成成本增加加，持有有多套房房屋的人人或賣或或租，住住房空置置率必將將下降，市市場上房房屋供給給必然增增加。然然而房產(chǎn)產(chǎn)稅改革革對房地地產(chǎn)市場場調(diào)控具具有積極極作用。雖然目目前房產(chǎn)產(chǎn)稅的開開征只在在重慶、上上海兩地地，但其其造成的的市場震震蕩已出出現(xiàn)，對對各開發(fā)發(fā)商們來來說，這這影響更更是不言言自語。如果各地在征收房產(chǎn)稅方面存在不同的標準，其對房地產(chǎn)上市公司的影響也將不一而足。目前房地產(chǎn)市場面臨的最大風險，不是成交量下降，也并非房價的下降預期，而是未來政策的不確定性，而對于開發(fā)商們最擔心則是未來新稅種的出臺。央行加息此次央行加加息，其其核心目目的在于于穩(wěn)定物物價的過過快上漲漲，“抗通脹脹、保民民生”，是宏宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境下下的產(chǎn)物物，但對對于房地地