物業(yè)相關知識法律法規(guī)

1、重慶兩江新區(qū)物業(yè)管理有限公司魚嘴公租房管理處客戶服務部培訓資料編寫人：物業(yè)相關關知識以以及相關關法律法規(guī)規(guī)物業(yè)相關關知識物業(yè)管理理概述物業(yè)管理理服務物業(yè)管理理的基本本制度物業(yè)管理理概述什么是物物業(yè)管理理物業(yè)管理理，是指指業(yè)主通通過選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務合合同約定定，對房房屋及配配套的設設施設備備和相關關場地進進行維修修、養(yǎng)護護、管理理，維護護相關區(qū)區(qū)域內的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序活動動。物業(yè)管理理的特征征社會化、專業(yè)化化、市場場化物業(yè)管理理社會化化：一、物業(yè)業(yè)的所有有權人要要到社會會上選聘聘物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)；二、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)要到到社會上上尋找可可以代

2、管管的物業(yè)業(yè)。物業(yè)管理理專業(yè)化化：物業(yè)管理理企業(yè)通通過合同同或契約約的簽訂訂，按照照產權人人和使用用人的意意志和要要求去實實施專業(yè)業(yè)化管理理。這就就要求：有專業(yè)業(yè)的人員員配備；有專門門的組織織機構；有專門門的管理理工具設設備；有有科學、規(guī)范的的管理措措施與工工作程序序；運用用現(xiàn)代管管理科學學和先進進的維修修養(yǎng)護技技術實施施專業(yè)化化的管理理。物業(yè)管理理市場化化物業(yè)管理理企業(yè)向向業(yè)主和和使用人人提供勞勞務和服服務，業(yè)業(yè)主和使使用人購購買并消消費這種種服務。在這樣樣一種新新的機制制下逐步步形成有有活力的的物業(yè)管管理競爭爭市場，業(yè)主有有權選擇擇物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)管理單單位必須須靠自己己良好的的經(jīng)

3、營和和服務才才能占有有市場。這種通通過市場場競爭和和商品經(jīng)經(jīng)營的方方式所實實現(xiàn)的商商業(yè)行為為就是市市場化。物業(yè)管理理的起源源物業(yè)管理理起源于于19世紀60年代的英英國，源源于一名名叫做奧奧克維婭婭.希爾的女女士為其其名下出出租的房房屋制定定了一套套行之有有效的管管理辦法法。我國物業(yè)業(yè)管理起起源于深深圳。1981年3月10日，深圳圳第一家家涉外商商品房管管理的專專業(yè)公司司深圳市物物業(yè)管理理公司掛掛牌成立立。物業(yè)管理理的地位位和作用用一、實施施物業(yè)管管理有利利于促進進經(jīng)濟增增長房屋居住住的四類類基本消消費支出出：購房房消費、家家裝家電電消費、水電氣氣等消費費、房屋屋中大修修及設施施設備改改造和物物

4、管費消消費。二、實施施物業(yè)管管理有利利于提高高人民群群眾居住住質量三、實施施物業(yè)管管理有利利于增加加就業(yè)四、實施施物業(yè)管管理有利利于維護護社區(qū)穩(wěn)穩(wěn)定五、實施施物業(yè)管管理有利利于推動動房地產產業(yè)的良良性發(fā)展展物業(yè)管理理服務物業(yè)管理理服務的的內容物業(yè)管理理服務是是指業(yè)主主與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)通過過物業(yè)服服務合同同約定的的公共性性服務。概括的的說，包包括兩方方面的內內容：一是對房屋屋及配套套的設施施設備和和相關場場地進行行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相相關區(qū)域域內的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生和秩序序。具體的說說，物業(yè)業(yè)管理服服務主要要包括以以下內容容：1、房屋共共用部位位的維修修、養(yǎng)護護與管理理；2、房屋共共用設施施

5、設備的的維修、養(yǎng)護與與管理；3、物業(yè)管管理區(qū)域域內共用用設施設設備的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護與管管理；4、物業(yè)管管理區(qū)域域內的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生與綠化化管理服服務；5、物業(yè)管管理區(qū)域域內公共共秩序、消防、交通等等協(xié)管事事項服務務；6、物業(yè)裝裝飾裝修修管理服服務；7、物業(yè)檔檔案資料料的管理理；8、專項維維修資金金的代管管服務。物業(yè)管理理服務成成本管理服務務人員的的工資、社會保保險和按按規(guī)定提提取的福福利費等等；物業(yè)共用用部位、共用設設施設備備的日常常運行、維護費費用；物業(yè)管理理區(qū)域內內清潔衛(wèi)衛(wèi)生費用用；物業(yè)管理理區(qū)域內內綠化養(yǎng)養(yǎng)護費用用；物業(yè)管理理區(qū)域秩秩序維護護費用；辦公費用用；物業(yè)管理理企業(yè)固固定資產產折舊

6、；物業(yè)共用用部分、共用設設施設備備及公眾眾責任保保險費用用；經(jīng)業(yè)主同同意的其其他費用用注：物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設施施設備的的大中維維修及更更新改造造費用，應當通通過專項項維修自自己予以以列支。物業(yè)服務務收費管管理物業(yè)服務務收費定定價形式式一、政府府定價二、政府府指導價價三、市場場調節(jié)價價物業(yè)服務務收費管管理物業(yè)服務務收費形形式包干制：業(yè)主向向物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)支付固固定物業(yè)業(yè)服務費費用，盈盈余或者者虧損由由物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)享有或或承擔。薪酬制：在在預收的的物業(yè)服服務資金金中按約約定比例例或者約約定數(shù)額額提取酬酬金支付付給物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，其其余全部部用于物物業(yè)服務務合同約約定的支支出，結結余

7、或者者不足由由業(yè)主享享有或者者承擔。物業(yè)服務務合同物業(yè)服務務合同應應具備的的主要內內容：1、物業(yè)管管理事項項2、物業(yè)服服務質量量3、物業(yè)服服務費用用4、雙方的的權利與與義務5、專項維維修資金金的管理理與使用用6、物業(yè)管管理用房房7、合同期期限8、違約責責任前期物業(yè)業(yè)服務合合同通常情況況下，物物業(yè)服務務合同在在業(yè)主大大會和物物業(yè)管理理企業(yè)之之間簽訂訂。但一一般情況況下，物物業(yè)建成成后，由由于業(yè)主主大會未未成立，不可能能由業(yè)主主委員會會代表業(yè)業(yè)主和業(yè)業(yè)主大會會選聘物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)管理合合同。這這種情況況下，只只能由建建設單位位選聘物物業(yè)管理理企業(yè)實實施物業(yè)業(yè)管理服服務，物物業(yè)服務務合同

8、在在建設單單位與物物業(yè)服務務企業(yè)之之間簽訂訂。這時時的物業(yè)業(yè)服務合合同叫做做前期物物業(yè)服務務合同。而且，建設單單位一開開始就擁擁有物業(yè)業(yè)，是第第一業(yè)主主，這是是建設單單位享有有第一次次選聘物物業(yè)管理理企業(yè)的的優(yōu)先權權，能夠夠簽訂前前期物業(yè)業(yè)服務合合同的依依據(jù)。備注：根根據(jù)物物業(yè)管理理條例的的規(guī)定，前期物物業(yè)服務務合同可可以約定定期限，但是在在期限未未滿、業(yè)業(yè)主委員員會與物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂的物物業(yè)服務務合同生生效時，前期物物業(yè)服務務合同終終止。物業(yè)使用用與維護護公共建筑筑和共用用設施規(guī)規(guī)劃用途途不得擅擅自改變變物業(yè)管理理區(qū)域內內的道路路場地不不得擅自自占用與與挖掘公共事業(yè)業(yè)單位應應當依法法履

9、行相相關線管管和設施施設備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護責任任業(yè)主裝修修房屋應應當依法法規(guī)范利用物業(yè)業(yè)共用部部位、公公共設施施設備經(jīng)經(jīng)營應當當遵守有有關規(guī)定定物業(yè)管理理的基本本制度條例確立了七七項物業(yè)業(yè)管理的的基本制制度：業(yè)主大會會制度、業(yè)主公公約制度度、前期期物業(yè)管管理招投投標制度度、物業(yè)業(yè)承接查查驗制度度、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質質管理制制度、物物業(yè)管理理專業(yè)人人員職業(yè)業(yè)資格制制度、住住宅專項項維修資資金制度度業(yè)主的權權利按照物業(yè)業(yè)服務合合同的約約定，接接受物業(yè)業(yè)公司提提供的服服務提議召開開業(yè)主大大會，并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關事事項提出出建議提出制定定和修改改業(yè)主公公約、業(yè)業(yè)主大會會議事規(guī)規(guī)則的建建議參加業(yè)主

10、主大會會會議，行行使投票票權選舉業(yè)主主委員會會委員，并享有有被選舉舉權監(jiān)督業(yè)主主委員會會的工作作監(jiān)督物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)履行行物業(yè)服服務合同同對物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備和相相關場地地使用情情況享有有知情權權和監(jiān)督督權監(jiān)督物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設備備設施專專項維修修資金的的管理和和使用法律法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他權權利業(yè)主的義義務遵守業(yè)主主公約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則遵守物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內物物業(yè)共用用部位和和共用設設施設備備的使用用、公共共秩序和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維維護等方方面的規(guī)規(guī)章制度度執(zhí)行業(yè)主主大會的的決定和和業(yè)主大大會授權權業(yè)主委委員會作作出的決決定按照國家家有關規(guī)規(guī)定交納納專項維維修資金金

11、按時交納納物業(yè)服服務費用用法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他義務現(xiàn)行常用用法律法法規(guī)抄錄錄重慶市城城市物業(yè)業(yè)管理服服務收費費實施辦辦法渝價（1999）398號主要內容容1、未成立立業(yè)主委委員會的的住宅小小區(qū)或獨獨立實施施物業(yè)管管理的大大廈，公公共性服服務收費費實行政政府定價價，其收收費標準準由物價價部門核核定；已已經(jīng)成立立了業(yè)主主委員會會的住宅宅小區(qū)或或獨立實實施物業(yè)業(yè)管理的的大廈，公共性性服務收收費實行行政府指指導價，其收費費標準可可由物業(yè)業(yè)管理單單位與業(yè)業(yè)主委員員會根據(jù)據(jù)物價部部門公布布的同類類住宅小小區(qū)或大大廈的物物業(yè)管理理公共和和服務收收費指導導價格水水平，通通過簽訂訂合同協(xié)協(xié)商議定定。2、為

12、保障障業(yè)主在在裝修房房屋時，房屋主主體結構構和共用用設備、設施不不受損壞壞，裝修修隊進場場時應向向物業(yè)管管理單位位交納裝裝修保證證金。裝裝修保證證金的限限額：住住宅每戶戶最高不不超過2，000元，非住住宅每戶戶最高不不超過10，000元。裝修修完畢，經(jīng)驗收收房屋主主體結構構和共用用設備、設備未未受損壞壞，物業(yè)業(yè)管理單單位收取取的裝修修保證金金必須如如數(shù)退還還；若有有損壞，業(yè)主裝裝修隊應應負責賠賠償。裝修期間間產生的的建筑垃垃圾棄土土應由房房屋產權權人或使使用人負負責清運運。若委委托物業(yè)業(yè)管理單單位清運運，其清清運費用用由雙方方協(xié)商議議定。 3、物業(yè)管管理單位位利用小小區(qū)或大大廈的公公共場地地、

13、共用用設備、設施從從事經(jīng)營營活動，其收入入應用于于小區(qū)或或大廈的的住戶的的公益事事業(yè)，或或用于彌彌補公共共性服務務費用之之不足。4、凡物業(yè)業(yè)管理單單位實施施了物業(yè)業(yè)管理，產權人人和使用用人應按按核定的的收費標標準自覺覺交納各各項應繳繳的費用用。不按按規(guī)定繳繳費的，業(yè)主委委員會和和物業(yè)管管理單位位可依據(jù)據(jù)業(yè)主委委員會章章程、業(yè)業(yè)主公約約、管理理服務合合同追究究違約責責任，也也可以向向人民法法院提起起訴訟。備注：訴訴訟時效效期為2年重慶市物物價局關關于對重重慶市城城市物業(yè)業(yè)管理服服務收費費實施辦辦法執(zhí)行行中有關關問題的的通知渝價2004778號主要內容容1、物業(yè)在在未達到到申報的的環(huán)境綠綠化、設設

14、備設施施等條件件的，在在審批的的收費標標準基礎礎上，應應下浮30%收費，下下浮的30%由建設單單位承擔擔。2、物業(yè)共共用部位位、共用用設備設設施日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護費實實行?？羁顚Ｓ?，按棟建建帳，不不得挪著著它用，并每年年向業(yè)主主公布一一次，接接受業(yè)主主監(jiān)督。3、由于業(yè)業(yè)主共用用部位、共用設設備設施施（如樓樓道照明明、消防防通道照照明、電電梯間照照明、院院墻路燈燈、小區(qū)區(qū)路燈、草坪燈燈、小區(qū)區(qū)水景、二次供供水泵、自備發(fā)發(fā)電機油油料）的的用水、用電費費用未進進入物業(yè)業(yè)服務收收費成本本，應按按戶據(jù)實實分攤后后由產權權人或使使用人繳繳納。據(jù)據(jù)實分攤攤的共用用數(shù)量必必須是專專表計量量或正常常情況下下總表與

15、與各分表表的差額額。4、納入物物業(yè)管理理范圍的的已竣工工但尚未未出售，或者因因開發(fā)建建設單位位原因未未按時交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務費費用或者者物業(yè)服服務資金金由開發(fā)發(fā)建設單單位全額額交納；業(yè)主或或使用人人的空置置房，經(jīng)經(jīng)物管企企業(yè)與使使用人雙雙方認定定水、電電、氣表表起止數(shù)數(shù)均未走走動的，業(yè)主或或使用人人應交納納50%的物業(yè)服服務費。5、住宅小小區(qū)內停停車場的的物業(yè)服服務費：對已購購買車位位產權的的，物管管企業(yè)對對其停車車場進行行公共設設備設施施維修養(yǎng)養(yǎng)護、清清掃保潔潔、車場場管理服服務的，應對停停車位收收取物業(yè)業(yè)服務費費。普通通停車場場收費標標準30-80元/車位、月月；特級

16、級停車場場收費標標準50-100元/車位、月月。停車車場屬物物業(yè)服務務費以外外的單列列的經(jīng)營營性收費費，成本本費用不不得列入入物業(yè)服服務收費費成本之之中。重慶市物物業(yè)專項項維修資資金管理理辦法專項維修修資金的的交存物業(yè)專項項維修資資金應當當由業(yè)主主交存。本市主主城區(qū)范范圍內，首期物物業(yè)專項項維修資資金的交交存標準準為：（一）有有電梯的的，按每每平方米米建筑面面積80元交存；（二）無無電梯的的，按每每平方米米建筑面面積50元交存。購買預售售商品房房的，購購房者應應當在辦辦理房屋屋預售合合同備案案登記時時將首期期物業(yè)專專項維修修資金直直接存入入按本辦辦法規(guī)定定開立的的物業(yè)專專項維修修資金專專戶。開

17、開發(fā)建設設單位、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)不得代代收首期期物業(yè)專專項維修修資金。物業(yè)專項項維修資資金的使使用原則則（一）專專有部分分的維修修、更新新、改造造費用，由專有有部分業(yè)業(yè)主承擔擔；（二）部部分共有有部分的的維修、更新、改造費費用，由由部分共共有的業(yè)業(yè)主按其其建筑面面積所占占比例分分攤；（三）全全體共有有部分的的維修、更新、改造費費用，由由全體業(yè)業(yè)主按其其建筑面面積所占占比例分分攤；（四）房房屋未全全部出售售的，開開發(fā)建設設單位應應當按照照未出售售部分的的建筑面面積所占占比例分分攤共有有部位、共有設設施設備備的維修修、更新新、改造造費用。物業(yè)專項項維修資資金使用用前提物業(yè)專項項維修資資金使用用方案

18、由由業(yè)主委委員會制制訂，在在物業(yè)管管理區(qū)域域內公示示5日以上，并經(jīng)專專有部分分占需要要維修、更新、改造的的共有部部位、共共有設施施設備所所涉及的的建筑物物總面積積2/3以上的業(yè)業(yè)主且占占需要維維修、更更新、改改造的共共有部位位、共有有設施設設備所涉涉及的總總人數(shù)2/3以上的業(yè)業(yè)主同意意。未成立業(yè)業(yè)主委員員會的或或者業(yè)主主委員會會不制訂訂物業(yè)專專項維修修資金使使用方案案的，物物業(yè)服務務企業(yè)或或者業(yè)主主代表也也可以提提出使用用方案，并在物物業(yè)所在在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府、街街道辦事事處的指指導監(jiān)督督下按照照前款規(guī)規(guī)定公示示和征得得同意。申請使用用維修資資金時需需提供材材料：（一）物物業(yè)專項項維修資資金

19、使用用方案；（二）與與施工單單位簽訂訂的工程程施工（維修）合同；（三）與與共有部部位、共共有設施施設備具具有共有有關系的的業(yè)主清清冊和經(jīng)經(jīng)專有部部分占建建筑物總總面積2/3以上且占占總人數(shù)數(shù)2/3以上業(yè)主主同意的的證明材材料；（四）公公示內容容、公示示情況說說明或者者未成立立業(yè)主委委員會的的物業(yè)所所在地街街道辦事事處、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府的的書面證證明材料料；（五）專專戶管理理銀行及及賬戶名名稱；（六）其其他相關關材料?？⒐を炇帐仗峁┎牟牧希海ㄒ唬┦┦┕挝晃痪幹频牡墓こ探Y結算報告告；（二）維維修費用用清單、票據(jù)；（三）維維修費用用分擔明明細表；（四）其其他相關關資料。啟用緊急急程序使使用專項項維

20、修資資金發(fā)生下列列危及房房屋安全全等緊急急情況，應當立立即對物物業(yè)共有有部位、共有設設施設備備進行維維修、更更新、改改造：（一）屋屋頂、墻墻體滲漏漏（已約約定的除除外）；（二）因因線路故故障而引引起停電電或者漏漏電；（三）因因水泵故故障、進進水管內內的水管管爆裂造造成停水水或者閘閘閥嚴重重漏水；（四）落落水管嚴嚴重堵塞塞，水盤盤等設備備漏水；（五）樓樓地板、扶梯踏踏板斷裂裂，公共共陽臺、曬臺、扶梯等等各種扶扶手欄桿桿松動、損壞；（六）樓樓體外立立面涂飾飾層有脫脫落危險險的；（七）電電梯發(fā)生生危及人人身安全全的故障障；（八）消消防設施施出現(xiàn)功功能障礙礙；（九）安安全監(jiān)控控設施出出現(xiàn)故障障，不能能

21、運行；（十）其其他物業(yè)業(yè)共有部部分和共共有設施施設備出出現(xiàn)危害害或者可可能危害害公共安安全、公公共利益益及他人人合法權權益的情情形。發(fā)生上述述危急情情況時，業(yè)主委委員會、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)或者相相關業(yè)主主應當立立即將情情況報告告物業(yè)所所在地鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民民政府、街道辦辦事處，經(jīng)物業(yè)業(yè)所在地地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府、街道道辦事處處出具證證明后，向區(qū)縣縣（自治治縣）房房地產行行政主管管部門書書面申請請預先撥撥付物業(yè)業(yè)專項維維修資金金。區(qū)縣（自自治縣）房地產產行政主主管部門門收到書書面申請請后應當當于二十十四小時時內劃轉轉資金，申請撥撥付資金金的機構構應當立立即進行行搶修。業(yè)主委員員會或者者物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)未按

22、規(guī)規(guī)定實施施搶修的的，物業(yè)業(yè)所在地地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人人民政府府、街道道辦事處處應當組組織代修修，搶修修費用從從物業(yè)專專項維修修資金賬賬戶中列列支。重慶市物物業(yè)管理理條例2009年10月1日起開始始實施業(yè)主、業(yè)業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會業(yè)主可以以設立業(yè)業(yè)主大會會，并由由業(yè)主大大會選舉舉產生業(yè)業(yè)主委員員會，但但同一個個物業(yè)管管理區(qū)域域只能設設立一個個業(yè)主大大會。業(yè)業(yè)主大會會應當代代表和維維護物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內全全體業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動中的的合法權權益。召開首次次業(yè)主大大會條件件：一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內，物業(yè)出出售并交交付使用用的建筑筑面積達達到該區(qū)區(qū)域建筑筑物總面面積的百百分之五五十以上上，業(yè)主主可以召

23、召開首次次業(yè)主大大會會議議，選舉舉產生業(yè)業(yè)主委員員會，并并于會前前告知物物業(yè)所在在地街道道辦事處處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）。占物業(yè)管管理區(qū)域域內業(yè)主主總人數(shù)數(shù)百分之之二十以以上的業(yè)業(yè)主書面面要求召召開首次次業(yè)主大大會會議議的，物物業(yè)所在在地街道道辦事處處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府）應應當組織織召開。業(yè)主大會會履行的的職責（一）制制定和修修改業(yè)主主大會議議事規(guī)則則和管理理規(guī)約；（二）選選舉、補補選或罷罷免業(yè)主主委員會會成員；（三）決決定業(yè)主主委員會會的必要要經(jīng)費及及來源以以及經(jīng)費費管理辦辦法；（四）撤撤銷或者者變更業(yè)業(yè)主委員員會超越越權限的的決定；（五）選選聘和解解聘物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)，確確定物業(yè)業(yè)服務合合同

24、的內內容；（六）決決定提出出改建、重建建建筑物及及其附屬屬設施的的申請；（七）法法律、法法規(guī)或者者業(yè)主大大會議事事規(guī)則規(guī)規(guī)定的其其他職責責。業(yè)主委員員會成立立流程一、提出出申請向街道辦辦提出成成立首屆屆業(yè)主委委員會的的書面申申請，填填報首屆業(yè)主主（代表表）大會會籌備小小組申請請表二、成立立業(yè)主委委員會籌籌備小組組街道道辦事處處接到申申請后，做出書書面批復復意見，指導小小區(qū)成立立業(yè)主委委員會籌籌備小組組。三、籌備備小組開開展籌備備工作四、業(yè)主主委員會會應當自自成立起起3日內召開開首次業(yè)業(yè)主大會會，推選選出委員員會主任任1人，副主主任1-2人。五、向區(qū)區(qū)、縣級級市物業(yè)業(yè)行政主主管部門門辦理核核準登

25、記記手續(xù)六、核準準批復業(yè)主委員員會是業(yè)業(yè)主大會會的執(zhí)行行機構。成員人人數(shù)由業(yè)業(yè)主大會會決定，但不得得少于五五人，應應當為單單數(shù)。每每屆任期期不超過過五年，可以連連選連任任。業(yè)主委員員會設主主任一名名、副主主任一至至三名，業(yè)主委委員會主主任是業(yè)業(yè)主委員員會的代代表人。計票業(yè)主擁有有物業(yè)的的專有部部分建筑筑面積按按所持房房地產權權證記載載的建筑筑面積計計算；對對已出售售但未辦辦理房地地產權屬屬登記的的物業(yè)，按商品品房買賣賣合同確確定的建建筑面積積計算。業(yè)主人數(shù)數(shù)按房地地產權證證數(shù)計算算，一個個權證計計為一個個業(yè)主人人數(shù)。對對已出售售但未辦辦理房地地產權屬屬登記的的物業(yè)，業(yè)主人人數(shù)按商商品房買買賣合

26、同同數(shù)計算算，一個個合同計計為一個個業(yè)主人人數(shù)；對對未出售售的物業(yè)業(yè)，建設設單位計計為一個個業(yè)主人人數(shù)。前期物業(yè)業(yè)管理對于物業(yè)業(yè)中有住住宅的預預售項目目，建設設單位應應當在申申請房屋屋預售許許可證前前通過招招標投標標的方式式選聘物物業(yè)服務務企業(yè)；對于物物業(yè)中有有住宅的的現(xiàn)售項項目，建建設單位位應當在在物業(yè)銷銷售前通通過招標標投標的的方式選選聘物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)。投標人少少于三個個或者住住宅建筑筑面積少少于三萬萬平方米米的，經(jīng)經(jīng)物業(yè)所所在地區(qū)區(qū)、縣（自治縣縣）房地地產行政政主管部部門批準準，建設設單位可可以采用用協(xié)議方方式選聘聘具有相相應資質質的物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)。建設單位位應在與與物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)

27、簽訂物物業(yè)服務務合同后后十五日日內報物物業(yè)所在在地區(qū)、縣（自自治縣）房地產產行政主主管部門門備案。業(yè)主委員員會與物物業(yè)服務務企業(yè)依依法簽訂訂的物業(yè)業(yè)服務合合同生效效時，前前期物業(yè)業(yè)服務合合同終止止。建設單位位應當在在物業(yè)銷銷售時將將臨時管管理規(guī)約約和前期期物業(yè)服服務合同同提供給給物業(yè)買買受人，并予以以說明。物業(yè)買受受人在與與建設單單位簽訂訂物業(yè)買買賣合同同時，應應當對遵遵守臨時時管理規(guī)規(guī)約和履履行前期期物業(yè)服服務合同同予以書書面承諾諾。物業(yè)服務務用房包包括物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)用房房和業(yè)主主委員會會用房，應當由由建設單單位按照照不低于于房屋總總建筑面面積千分分之三的的比例且且不少于于五十平平方米的的

28、標準在在物業(yè)管管理區(qū)域域內無償償配置。物業(yè)服務務用房應應當為地地面以上上的獨立立成套裝裝修房屋屋，具備備水、電電使用功功能；沒沒有配置置電梯的的物業(yè)，物業(yè)服服務用房房所在樓樓層不得得高于四四層。物業(yè)服務務用房屬屬于全體體業(yè)主共共有，用用作從事事物業(yè)管管理活動動。物業(yè)業(yè)服務企企業(yè)、業(yè)業(yè)主委員員會不得得擅自改改變其用用途。住宅室內內裝飾裝裝修管理理辦法國家建設設部令，于2002年5月1日起實施施第五條、住宅室室內裝飾飾裝修活活動，禁禁止下列列活動：1、未經(jīng)原原設計單單位或者者具有相相應資質質等級的的設計單單位提出出設計方方案，變變動建筑筑主體和和承重結結構；2、將沒有有防水要要求的房房間或者者陽臺改改為衛(wèi)生生間、廚廚房；3、擴大承承重墻上上原有的的門窗尺尺寸，拆拆除連接接陽臺的的磚、混混凝土墻墻體；4、損壞房房屋原有有的節(jié)能能設施，降低節(jié)節(jié)能效果果；5、其他影影響建筑筑結構和和使