建筑工程合同管理實(shí)務(wù)講座

1、重慶鋼鐵集團(tuán)建設(shè)工程有限公司合同管理實(shí)務(wù)關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)及案例實(shí)務(wù)培訓(xùn) 岳瑜第1章合合同同法相關(guān)關(guān)知識(shí)1.1合同訂立立1.2合同效力力1.3合同變更更1.4合同違約約責(zé)任1.1合同訂立立1、書(shū)面形形式2、口頭形形式3、其它形形式建筑工程程合同應(yīng)應(yīng)該為書(shū)書(shū)頁(yè)形式式，從公公司管理理需要出出發(fā)，一一切經(jīng)濟(jì)濟(jì)合同以以書(shū)面形形式確立立合同形式式1.1.1合同訂立立形式當(dāng)事人的的名稱(chēng)或或者姓名名和住所所標(biāo)的數(shù)量質(zhì)量?jī)r(jià)款或者者報(bào)酬履行期限限、地點(diǎn)點(diǎn)和方式式違約責(zé)任任解決爭(zhēng)議議的方法法。1.1.2常規(guī)合同同主要條條款：工程范圍圍、內(nèi)容容、界面面合同價(jià)、計(jì)價(jià)方方式及原原則委托代理基于被代代理人對(duì)對(duì)代理人人的委托托授權(quán)

2、代理人必須在代代理權(quán)限限范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)施代代理行為為代理人以以被代理理人的名名義實(shí)施施代理行行為代理人在在被代理理人的授授權(quán)范圍圍內(nèi)獨(dú)立立地表現(xiàn)現(xiàn)自己的的意志被代理人人對(duì)代理理行為承承擔(dān)民事事責(zé)任授權(quán)形式式有書(shū)面面形式、口頭形式建設(shè)工程程合同簽簽訂、參參與招招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)等活動(dòng)動(dòng)，代理理應(yīng)采取取書(shū)面形形式授權(quán)權(quán)1.1.3代理無(wú)權(quán)代理理沒(méi)有合法法授權(quán)的的“代理理”行為為超越代理理權(quán)限的的“代理理”行為為代理權(quán)終終止后的的“代理理”行為為無(wú)權(quán)代理理的法律律后果被代理人人的追認(rèn)認(rèn)權(quán)被代理人人的拒絕絕權(quán)無(wú)權(quán)代理理行為人人催告權(quán)權(quán)和撤回回權(quán)民法通則則規(guī)定：“本人知知道他人人以自己己的名義義實(shí)施民民事行為為而不作

3、作否認(rèn)表表示的，視為同同意”實(shí)務(wù)應(yīng)用用：1、實(shí)務(wù)應(yīng)應(yīng)用中請(qǐng)請(qǐng)關(guān)注代代理人的的資格2、合同履履行中簽簽認(rèn)相關(guān)關(guān)資料（尤其是是經(jīng)濟(jì)資資料）的的人員應(yīng)應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)權(quán)限（委托、授權(quán)）3、委托支支付中的的幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題：委委托人資資格、簽簽字蓋章章有效性性、委托托是否需需要對(duì)方方認(rèn)可？1.1.4要約邀請(qǐng)請(qǐng)、要約約、承諾諾征婚招標(biāo)征婚廣告告=掃標(biāo)公告告應(yīng)征=投標(biāo)訂婚=中標(biāo)通知知書(shū)領(lǐng)結(jié)婚證證=簽訂合同同要約是特特定的合合同當(dāng)事事人的意意思表示要約是以以締結(jié)合合同為目目的的意意思表示要約的內(nèi)內(nèi)容必須須具體、確定要約經(jīng)受受要約人人承諾，要約人人即受該該意思表表示約束束承諾必須須由受要要約人作作出承諾只能能向要約約人作

4、出出承諾的內(nèi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)與要約約的內(nèi)容容一致承諾必須須在承諾諾期限內(nèi)內(nèi)發(fā)出，并符合合要約規(guī)規(guī)定的各各種其他他要求要約邀請(qǐng)請(qǐng)要約承諾1.2合同效力力1.2.1合同的成成立：（1）不要式式合同的的成立承諾生效效時(shí)合同同成立（2）要式合合同的成成立雙方簽字字或者蓋蓋章時(shí)合合同成立立（3）形式欠欠缺合同同的成立立一方履行行,一方接受受,合同成立立1.2.2合同生效效條件：1、合同當(dāng)事人主主體應(yīng)具具有相應(yīng)應(yīng)的民事事權(quán)力和和民事行行為能力力2、意思表示真實(shí)實(shí)3、不違反法律律或社會(huì)會(huì)公共利利益問(wèn)題：違反道德德、風(fēng)俗俗、倫理理?xiàng)l款是是否有效效？1.2.3無(wú)效合同同特征:違法性不得履行行自始無(wú)效效當(dāng)然無(wú)效效問(wèn)題：

5、合同終止止后的結(jié)結(jié)算、清清理、解解決爭(zhēng)議議條款的的效力？答案：有效1.3合同變更更1.3.1合同履行行中的債債務(wù)履行行變更（1）債務(wù)人人向第三三人履行行債務(wù)第三人不是訂立合同同的當(dāng)事事人合同當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)協(xié)商同同意由第三人人接受債債務(wù)履行行債務(wù)人必須向債權(quán)人指指定的第三人履履行債務(wù)務(wù)向第三人人履行債債務(wù)原則上不不能增加加履行的的難度和和履行費(fèi)費(fèi)用債務(wù)人未向第三人人履行債務(wù)或履履行債務(wù)務(wù)不符合合約定，應(yīng)向合合同當(dāng)事事人的債債權(quán)人承擔(dān)違約約責(zé)任法律特征征（2）由第三三人向債債權(quán)人履履行債務(wù)務(wù)第三人不不是訂立立合同的的當(dāng)事人人必須經(jīng)當(dāng)當(dāng)事人協(xié)商一致致，特別是是征得債權(quán)人的的同意第三人代代為履行行債務(wù)不得

6、損害害債權(quán)人人利益第三人不履行債務(wù)或履履行債務(wù)務(wù)不符合合約定，仍由合合同當(dāng)事事人的債務(wù)方承承擔(dān)違約約責(zé)任法律特征征1.4合同的違違約責(zé)任任承擔(dān)違約約責(zé)任的的原則以補(bǔ)償性性為原則則，某些情況況下也具具有懲罰罰性當(dāng)事人雙雙方都違違反合同同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)各自自承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)責(zé)任。當(dāng)事人一一方因第第三人的的原因造造成違約約的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向?qū)?duì)方承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任合同的相相對(duì)性原原則承擔(dān)違約約責(zé)任的的方式：（1）繼續(xù)履履行（2）采取補(bǔ)補(bǔ)救措施施（3）賠償損損失（4）支付違約約金（5）定金定金既是是對(duì)合同同的一種種擔(dān)保，同時(shí)也也是一種種違約責(zé)責(zé)任。債務(wù)人履履行債務(wù)務(wù)后定金金應(yīng)當(dāng)?shù)值肿鲀r(jià)款款或收回回。給付定金金一方不

7、不履行約約定債務(wù)務(wù)的，無(wú)無(wú)權(quán)要求求返還定定金，收收受定金金的一方方不履行行約定債債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙雙倍返還還定金。違約金與與賠償損損失不能能同時(shí)采采用違約金與與定金不不能同時(shí)時(shí)采用問(wèn)題：1、定金、履約保保證金、違約金金三者區(qū)區(qū)別2、合同雙雙方之間間是否可可罰款？1.5合同爭(zhēng)議議的解決決（1）協(xié)商（和解）（2）調(diào)解（3）仲裁（4）訴訟自愿原則則公平合理理原則仲裁獨(dú)立立進(jìn)行原原則一裁終局局原則仲裁原則則第2章工工程程合同管管理2.1工程發(fā)包包2.2工程合同同管理的的定義2.3工程合同同常用的的重要概概念2.4工程合同同常用分分類(lèi)2.5施工合同同的組成成及解釋釋順序2.6工程索賠賠2.1工程發(fā)包包招標(biāo)公

8、開(kāi)招標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)直接發(fā)包包適用于非非強(qiáng)制招招標(biāo)項(xiàng)目目或特批批項(xiàng)目發(fā)包方式式強(qiáng)制招標(biāo)限于于三類(lèi)：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施施、公用用事業(yè)等等關(guān)系社社會(huì)公共共利益、公眾安全項(xiàng)目目2、全部或者部分分使用國(guó)國(guó)有資金金或者國(guó)國(guó)家融資項(xiàng)目目3、使用國(guó)際組織織或者外外國(guó)政府府貸款、援助資金項(xiàng)目目強(qiáng)制招標(biāo)標(biāo)自愿招標(biāo)標(biāo)公開(kāi)征婚婚相親自由戀愛(ài)愛(ài)工程項(xiàng)目目建設(shè)過(guò)過(guò)程中所所有參與與者相互互之間通通過(guò)合同同對(duì)工程程項(xiàng)目的的管理建設(shè)工程程合同管管理主要要內(nèi)容：合同訂立立前的管管理合同訂立立中的管管理合同履行行中的管管理合同發(fā)生生糾紛時(shí)時(shí)的管理理為什么要要關(guān)注合同？工程合同同管理在在項(xiàng)目管管理中的的地位項(xiàng)目管理理核心2.2工程合同

9、管理理的定義合同金額額：暫定定價(jià)、合合同總價(jià)價(jià)、包干干價(jià)、封封頂價(jià)工程承包包范圍：工作界界面工作內(nèi)容容：做什什么，怎怎么做計(jì)價(jià)類(lèi)型型：固定定總價(jià)/包干價(jià)、固定單單價(jià)、暫暫定價(jià)、按實(shí)結(jié)結(jié)算進(jìn)度款結(jié)算2.3工程合同同常用的的重要概概念2.4工程合同同常用分類(lèi)類(lèi)2.4.1按功能分分：賣(mài)出類(lèi)：工程承承包合同同、供貨貨合同、服務(wù)合合同等買(mǎi)進(jìn)類(lèi)：分包合合同、采采購(gòu)合同同、租賃賃合同、咨詢(xún)合合同、服服務(wù)合同同等2.4.2按計(jì)價(jià)方方式分：總價(jià)合同同、單價(jià)價(jià)合同、成本加加酬金合合同施工合合同協(xié)議議書(shū)中中標(biāo)通知知書(shū)投標(biāo)書(shū)書(shū)及其附附件施工合合同專(zhuān)用用條款施工合合同通用用條款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及及有關(guān)技技術(shù)文件件圖紙工程量量

10、清工程報(bào)報(bào)價(jià)單或或預(yù)算書(shū)書(shū)訂立變更的協(xié)協(xié)議或文文件、其其效力高高于其他他合同文文件簽署在后后的協(xié)議議或文件件效力高高于簽署署在先的的協(xié)議或或文件效力遞減減2.5施工合同的組成及解解釋順序序2.6工程索賠賠 2.6.1索賠分類(lèi)類(lèi)：（1） 按索索賠對(duì)象象分類(lèi)施工索賠賠施工反索索賠（2）按索賠賠目的分分類(lèi)工期索賠賠（Claimsfor ExtensionofTime）費(fèi)用索賠賠 （FinancialClaims）2.6.2建設(shè)工程程索賠程程序（1） 發(fā)出出索賠意意向通知知（非正正式的索索賠報(bào)告告）承包人應(yīng)應(yīng)在索賠賠事件發(fā)發(fā)生后的的規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)（28天）內(nèi)向向工程師師遞交索索賠意向向通知（2）遞交

11、索索賠報(bào)告告索賠意向向通知書(shū)書(shū)提交后后的28天內(nèi)，承承包人應(yīng)應(yīng)向工程程師正式式提交索索賠報(bào)告告，說(shuō)明明索賠額額等內(nèi)容容索賠報(bào)告告的內(nèi)容容:標(biāo)題 事件（總論）理由 結(jié)論 詳細(xì)計(jì)算書(shū)附件 2.6.3索賠報(bào)告告的基本本要求1）索索賠事事件要真真實(shí)、證證據(jù)確鑿鑿。2）強(qiáng)調(diào)事件件的不可可預(yù)見(jiàn)性性和突發(fā)發(fā)性3）論論述要要有邏輯輯，說(shuō)明明力要強(qiáng)強(qiáng)4）責(zé)責(zé)任分分析在清清楚5）計(jì)計(jì)算索索賠值要要合理、準(zhǔn)確6）簡(jiǎn)簡(jiǎn)明扼扼要2.6.4費(fèi)用索賠賠的計(jì)算算索賠費(fèi)用用構(gòu)成（一般構(gòu)構(gòu)成）（1）人工費(fèi)費(fèi)（2）材料費(fèi)費(fèi)（3）施工機(jī)機(jī)械使用用費(fèi) 注意：1）人工閑閑置費(fèi)率率=折減后的的人工單單價(jià)2）額外工工作所需需人工費(fèi)費(fèi)率=合同

12、中的的人工單單價(jià)或計(jì)計(jì)日工單單價(jià)3）功效降降低人工工損失費(fèi)費(fèi)用=（該工作作實(shí)際支支出工時(shí)時(shí)該工作計(jì)計(jì)劃工時(shí)時(shí)）人工工單價(jià)注意：機(jī)械設(shè)備備閑置損損失費(fèi)用用計(jì)算租賃設(shè)備備租金自有設(shè)備備一般按臺(tái)臺(tái)班折舊舊費(fèi)計(jì)算算（4）管理費(fèi)費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理費(fèi)費(fèi)企業(yè)管理理費(fèi)（5）利潤(rùn)（工程變變更、施施工條件件變化、業(yè)主終終止合同同等可計(jì)計(jì)入利潤(rùn)潤(rùn)索賠）（6）其他應(yīng)應(yīng)予以補(bǔ)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)費(fèi)用利息、分分包費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、各種種擔(dān)保費(fèi)費(fèi)第3章分分包及分包合同3.1基本概念念3.2分包的合合法性3.3分包策劃劃3.4分包管理理責(zé)任3.5分包支付付管理3.6違約、索索賠及爭(zhēng)爭(zhēng)議工程分包包施工總承承包企業(yè)業(yè)將所承承包建設(shè)設(shè)工程中中的專(zhuān)業(yè)業(yè)

13、工程或或勞務(wù)作作業(yè)發(fā)包包給其他他建筑業(yè)業(yè)企業(yè)完完成的活活動(dòng)。專(zhuān)業(yè)承包包資質(zhì)勞務(wù)分包包資質(zhì)3.1基本概念念專(zhuān)業(yè)工程程分包勞務(wù)作業(yè)分包分包可行的分分包：部分專(zhuān)業(yè)業(yè)、非主主體、非非關(guān)鍵、非肢解解、非收收管理費(fèi)費(fèi)、非再分包、勞勞務(wù)不含含材料機(jī)具具、經(jīng)發(fā)包人同意3.2分包的合合法性關(guān)于分包的法法律禁止止性規(guī)定違法分包包轉(zhuǎn)包掛靠建設(shè)工程程質(zhì)量管管理?xiàng)l例例第25條明確規(guī)規(guī)定，施施工單位位不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包或違違法分包包工程非發(fā)包人同同意分包單位再分包、勞勞務(wù)再分包分包主體結(jié)構(gòu)構(gòu)（或群群體工程程一半以以上）工工程分包給資質(zhì)不不具備單位擴(kuò)大分包包非法分包3.3分包策劃劃策劃的重要性項(xiàng)目掙不掙錢(qián)、如何掙錢(qián)，資金規(guī)劃劃項(xiàng)目

14、目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)分包招標(biāo)標(biāo)、合同同辦理進(jìn)度如何控制形成系統(tǒng)、全全面、科科學(xué)的分包計(jì)計(jì)劃書(shū)負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理參與人：經(jīng)營(yíng)、合同、技術(shù)、成本專(zhuān)業(yè)劃分分、標(biāo)段段設(shè)置、分包模模式、發(fā)發(fā)包方式式、工作作界面、材機(jī)提提供、計(jì)計(jì)價(jià)規(guī)則則、成本本目標(biāo)、支付控控制、目目標(biāo)分解解、辦理理進(jìn)度。分包策劃劃是項(xiàng)目策策劃的重重點(diǎn)，成果反反映為分包計(jì)劃劃，最終落落實(shí)為合同誰(shuí)負(fù)責(zé)策劃內(nèi)容容計(jì)劃樣例例鏈接分包質(zhì)量量責(zé)任分包安全全責(zé)任分包管理理責(zé)任3.4分包管理理責(zé)任總、分包包的連帶責(zé)任任建筑工程程總承包包人按照照總承包包合同的的約定對(duì)對(duì)發(fā)包人人負(fù)責(zé)；分包人按按照分包包合同的的約定對(duì)對(duì)總承包包人負(fù)責(zé)責(zé)；總承包人人和分包包人就分分

15、包工程程對(duì)發(fā)包包人承擔(dān)擔(dān)連帶責(zé)任任。分包合同同的管理理關(guān)系發(fā)包人對(duì)對(duì)分包合合同的管管理（批準(zhǔn)）工程師對(duì)對(duì)分包合合同的管管理（確認(rèn)權(quán)、否決權(quán)權(quán)）承包人對(duì)對(duì)分包合合同的管管理（全面管理理責(zé)任）對(duì)于全部部的建設(shè)設(shè)工程任任務(wù)，總總包人應(yīng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)時(shí)對(duì)發(fā)包包人負(fù)責(zé)責(zé)，對(duì)交交由分包包人完成成的部分分工程，總包人人應(yīng)當(dāng)與與分包人人共同對(duì)對(duì)發(fā)包人人承擔(dān)連連帶責(zé)任任。3.5分包支付付管理（1）分包合合同的支支付程序序（2）承包人人代表對(duì)對(duì)支付報(bào)報(bào)表的審審查（3）承包人人不承擔(dān)擔(dān)逾期付付款責(zé)任任的情況況分包合同同履行過(guò)過(guò)程中的的施工進(jìn)進(jìn)度和質(zhì)質(zhì)量管理理的內(nèi)容容與施工工合同管管理基本本一致，但支付付管理由由于涉及及兩

16、個(gè)合合同的管管理，與與施工合合同不盡盡相同下浮類(lèi)合合同能不不能用總總包結(jié)算算代替分分包結(jié)算算？問(wèn)題：分包進(jìn)度度產(chǎn)值、分包進(jìn)進(jìn)度款、分包應(yīng)付款三三者之間間的關(guān)系系？分包結(jié)算算？當(dāng)期進(jìn)度度款=當(dāng)期分包包產(chǎn)值*約定支支付比例例當(dāng)期應(yīng)付付款=當(dāng)期進(jìn)度度款-應(yīng)扣款分包結(jié)算算與總包包結(jié)算之之間的關(guān)關(guān)系？分包結(jié)算算依據(jù)分包合同同總包結(jié)算算依據(jù)分包合同同臺(tái)帳樣表表鏈接承包人違違約：承包人不不按分包包合同的的約定支支付工程程預(yù)付款款、工程程進(jìn)度款款，導(dǎo)致致施工無(wú)無(wú)法進(jìn)行行；承包人不不按分包包合同的的約定支支付工程程竣工結(jié)結(jié)算價(jià)款款；承包人不不履行分分包合同同義務(wù)或或不按分分包合同同約定履履行義務(wù)務(wù)的其他他情況分

17、包人違違約：分包人與與發(fā)包人人或工程程師發(fā)生生直接工工作聯(lián)系系；分包人將將其承包包的分包包工程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包或再再分包；因分包人人原因不不能按照照合同協(xié)協(xié)議書(shū)約約定的竣竣工日期期或承包包人同意意順延的的工期竣竣工；因分包人人原因工工程質(zhì)量量達(dá)不到到約定的的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；其他情況況3.6違約、索賠及及爭(zhēng)議違約第4章 采購(gòu)購(gòu)合同管管理4.1材料采購(gòu)購(gòu)合同訂訂立及履履行材料采購(gòu)購(gòu)合同的的訂立方方式材料采購(gòu)購(gòu)合同的的主要（1）雙方當(dāng)當(dāng)事人的的名稱(chēng)、地址、法定代代表人的的姓名（2）合同標(biāo)標(biāo)的（3）技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)質(zhì)量要求求（4）材料數(shù)數(shù)量及計(jì)計(jì)量方法法（5）材料的的包裝（6）材料交交貨條款款（7）驗(yàn)收條條款（8）材

18、料的的價(jià)格（9）結(jié)算（10）違約責(zé)責(zé)任（11）特殊條條款（12）爭(zhēng)議解解決的方方式4.2采購(gòu)合同同違約責(zé)責(zé)任（1）賣(mài)方的違違約責(zé)任任不能全部部交貨或或部分交交貨所交貨物物與合同同規(guī)定不不符的不能按合合同規(guī)定定期限交交貨（2） 買(mǎi)方方違約責(zé)責(zé)任中途退貨逾期付款款 ？處理第5章合合同案案例與實(shí)實(shí)務(wù)5.1合同交底底5.2合同履行行與管控控5.3合同實(shí)例例解析5.1合同交底底交底的重要性讓參與項(xiàng)項(xiàng)目的每每一個(gè)人人明白我我們?cè)诟墒裁础⒃趺锤筛伞⒁允彩裁礃?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)干，是恰當(dāng)履約約的關(guān)鍵建議各形形成交底底制度，并規(guī)范范動(dòng)作交底人：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理接收人：項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)主要要成員全面交底底承包范圍圍（界面面）、工工作內(nèi)容容、工期期目標(biāo)、質(zhì)量目目標(biāo)、安安全文明明施工目目標(biāo)、技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)價(jià)原則、支付條條件、違違約責(zé)任任、各方方人員。交底對(duì)象象交底內(nèi)容容資質(zhì)：三三證復(fù)核核，內(nèi)容容有效、期限有效代理：授授權(quán)委托托或合同同約定，注意簽簽字人權(quán)限擔(dān)保：及及時(shí)提交保證金、保函、質(zhì)保金金，及時(shí)時(shí)退還人員：名單及資格資格格證、特種作作業(yè)、技技術(shù)工程程計(jì)價(jià)：總包注