某新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、芙蓉新城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc172551149 一、項(xiàng)目背背景與建建設(shè)必要要性 PAGEREF _Toc172551149 h 1 HYPERLINK l _Toc172551150 （一）項(xiàng)目目背景 PAGEREF _Toc172551150 h 1 HYPERLINK l _Toc172551151 （二）項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性 PAGEREF _Toc172551151 h 1 HYPERLINK l _Toc172551152 （三）項(xiàng)目目建設(shè)的的有利條條件 PAGEREF _Toc172551152 h 2 HYPERLI

2、NK l _Toc172551153 二、市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc172551153 h 3 HYPERLINK l _Toc172551154 三、項(xiàng)目選選址，建建設(shè)規(guī)范范及工程程技術(shù)方方案 PAGEREF _Toc172551154 h 5 HYPERLINK l _Toc172551155 （一）項(xiàng)目目選址方方案 PAGEREF _Toc172551155 h 5 HYPERLINK l _Toc172551156 （二）項(xiàng)目目擬建規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc172551156 h 5 HYPERLINK l _Toc172551157 （三）工程程技術(shù)方方案 PAGER

3、EF _Toc172551157 h 5 HYPERLINK l _Toc172551158 四、項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度 PAGEREF _Toc172551158 h 6 HYPERLINK l _Toc172551159 五、投資估估算及資資金籌措措 PAGEREF _Toc172551159 h 6 HYPERLINK l _Toc172551160 （一）投資資估算 PAGEREF _Toc172551160 h 6 HYPERLINK l _Toc172551161 （二）資金金籌措 PAGEREF _Toc172551161 h 7 HYPERLINK l _Toc172551162 六

4、、財(cái)務(wù)分分析 PAGEREF _Toc172551162 h 8 HYPERLINK l _Toc172551163 （一）分析析測(cè)算說(shuō)說(shuō)明 PAGEREF _Toc172551163 h 8 HYPERLINK l _Toc172551164 （二）財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)期 PAGEREF _Toc172551164 h 8 HYPERLINK l _Toc172551165 （三）財(cái)務(wù)務(wù)分析 PAGEREF _Toc172551165 h 9 HYPERLINK l _Toc172551166 七、社會(huì)效效益分析析 PAGEREF _Toc172551166 h 10 HYPERLINK l _Toc1

5、72551167 八、結(jié)論 PAGEREF _Toc172551167 h 10 HYPERLINK l _Toc172551168 九、建議 PAGEREF _Toc172551168 h 11一、項(xiàng)目背背景與建建設(shè)必要要性（一）項(xiàng)目目背景湘潭市芙蓉蓉新城，位位于湘潭潭市河?xùn)|東新區(qū)主主干道芙芙蓉路南南側(cè)，西西與建設(shè)設(shè)南路交交匯，緊緊靠湘潭潭鋼鐵公公司，湘湘潭電機(jī)機(jī)集團(tuán)等等大型工工業(yè)企業(yè)業(yè)，東北北面是湘湘潭市行行政新區(qū)區(qū)，北與與河?xùn)|大大道相連連，與紅紅旗商貿(mào)貿(mào)城、盤(pán)盤(pán)龍國(guó)際際大酒店店及湖南南工程學(xué)學(xué)院相呼呼應(yīng)，南南接書(shū)院院路，背背靠湘潭潭金迪集集團(tuán)、華華菱集團(tuán)團(tuán)等大型型企業(yè)，與與我市河河?xùn)|地區(qū)

6、區(qū)目前已已建成的的金芙蓉蓉小區(qū)、日日晟花園園、金僑僑世紀(jì)苑苑相呼應(yīng)應(yīng)。該地地原是湘湘潭市塑塑料四廠廠的廠房房及辦公公樓所在在地，塑塑料四廠廠由于經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善善而破產(chǎn)產(chǎn)，經(jīng)湘湘潭市人人民政府府批準(zhǔn)，于于二000六年十十月公開(kāi)開(kāi)拍賣(mài)，由由湘潭國(guó)國(guó)富房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司以335388萬(wàn)元競(jìng)競(jìng)標(biāo)成功功并決定定建設(shè)湘湘潭芙蓉蓉新城，該該項(xiàng)目總總占地面面積599.8畝畝，總建建筑面積積713375平平方米，規(guī)規(guī)劃總投投資1008188萬(wàn)元。現(xiàn)現(xiàn)已列入入我市重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目之之一。（二）項(xiàng)目目建設(shè)的的必要性性（1）該項(xiàng)項(xiàng)目符合合我市城城市建設(shè)設(shè)的總體體要求：湘潭國(guó)國(guó)富房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司競(jìng)標(biāo)標(biāo)成功后后

7、，經(jīng)湘湘潭市規(guī)規(guī)劃局批批準(zhǔn)建設(shè)設(shè)湘潭市市芙蓉新新城住宅宅工程，符符合湘潭潭市人民民政府城城市建設(shè)設(shè)的總體體要求。（2）該項(xiàng)項(xiàng)目的建建設(shè)與湘湘潭市芙芙蓉路整整體建設(shè)設(shè)相配套套：芙蓉蓉路是湘湘潭市近近幾年才才建設(shè)完完成的新新城市主主干道，兩兩邊的建建設(shè)雖已已是高樓樓林立，出出現(xiàn)繁榮榮，但芙芙蓉路兩兩邊的建建設(shè)還有有不少與與城市繁繁華主干干道不相相匹配的的地方，如如原湘潭潭市塑料料四廠地地段，整整個(gè)地基基比芙蓉蓉路高出出約9米米，而且且路基邊邊雜草叢叢生，樹(shù)樹(shù)不成行行，嚴(yán)重重的影響響了芙蓉蓉路的整整體規(guī)劃劃。湘潭潭市國(guó)富富房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司拍賣(mài)成成功后，經(jīng)經(jīng)整體規(guī)規(guī)劃，決決定興建建湘潭市市芙蓉

8、新新城，其其建筑面面積總體體規(guī)劃為為713375平平方米，建建成后的的湘潭市市芙蓉新新城，將將是芙蓉蓉路整體體建設(shè)的的一處亮亮點(diǎn)。（3）該項(xiàng)項(xiàng)目能進(jìn)進(jìn)一步促促進(jìn)芙蓉蓉路地段段的繁華華與穩(wěn)定定。芙蓉蓉新城商商業(yè)區(qū)與與住宅區(qū)區(qū)和諧的的統(tǒng)一，將將徹底改改變過(guò)去去湘潭市市塑料四四廠周?chē)鷩h(huán)境臟臟、亂、差差的惡劣劣狀況。由由于芙蓉蓉新城商商業(yè)、住住宅區(qū)的的地理位位置正處處芙蓉路路的主干干道，地地理位置置得天獨(dú)獨(dú)厚，新新城建成成后，能能吸引眾眾多的經(jīng)經(jīng)商者參參與商業(yè)業(yè)城的經(jīng)經(jīng)營(yíng)和城城市居民民入住小小區(qū)，為為經(jīng)商者者和入住住小區(qū)的的居民營(yíng)營(yíng)造了一一個(gè)理想想的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所和和休閑環(huán)環(huán)境，促促進(jìn)了芙芙蓉路兩兩邊的

9、快快速發(fā)展展，使芙芙蓉路主主干道將將更加繁繁榮，更更加整齊齊劃一。（三）項(xiàng)目目建設(shè)的的有利條條件（1）政府府鼓勵(lì)開(kāi)開(kāi)發(fā)：湘湘潭市人人民政府府為提高高城市品品位，從從二000一年開(kāi)開(kāi)始在全全市范圍圍內(nèi)開(kāi)展展了轟轟轟烈烈的的“一化三三清”工作，累累計(jì)拆除除違章和和有損市市容市貌貌的建筑筑物322萬(wàn)平方方米，隨隨后幾年年進(jìn)行的的舊城改改造，城城市綠化化面積的的不斷增增加，使使長(zhǎng)期處處于買(mǎi)方方市場(chǎng)的的湘潭房房地產(chǎn)向向賣(mài)方市市場(chǎng)轉(zhuǎn)變變，促進(jìn)進(jìn)了湘潭潭地產(chǎn)業(yè)業(yè)的升溫溫。近兩兩年來(lái)，房房?jī)r(jià)不斷斷攀升。（2）建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化化城市的的需要：長(zhǎng)、株株、潭是是全國(guó)著著名的城城市群之之一，湘湘潭是長(zhǎng)長(zhǎng)、株、潭潭城市群群

10、中重要要的一極極，隨著著三市一一體化步步伐的加加快，湘湘潭的城城市化進(jìn)進(jìn)程飛速速發(fā)展，商商品房的的檔次和和價(jià)格不不斷提高高，根據(jù)據(jù)湘潭市市人民政政府的要要求，多多功能綜綜合性住住宅小區(qū)區(qū)是我市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的重點(diǎn)，因因?yàn)榫C合合性小區(qū)區(qū)從規(guī)劃劃到建設(shè)設(shè)，所建建筑的房房屋不但但規(guī)劃整整齊，更更由于小小區(qū)內(nèi)各各項(xiàng)設(shè)施施設(shè)備優(yōu)優(yōu)良，小小區(qū)內(nèi)居居民生活活安全系系數(shù)高，符符合我市市城市建建設(shè)的發(fā)發(fā)展方向向，開(kāi)發(fā)發(fā)前景誘誘人。（3）開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力力雄厚，技技術(shù)力量量?jī)?yōu)良，該該項(xiàng)目地地處湘潭潭市新城城區(qū)的繁繁華地段段，又是是本市重重點(diǎn)工程程，與同同行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯。（4）由于于湘潭國(guó)國(guó)富房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限

11、公公司承建建的湘潭潭市芙蓉蓉新城處處于湘潭潭市新城城河?xùn)|片片的主要要城市干干道旁，芙芙蓉新城城商業(yè)城城、住宅宅小區(qū)周周?chē)泻雍訓(xùn)|的主主要商業(yè)業(yè)企業(yè)及及市政府府各大企企事業(yè)單單位環(huán)繞繞，區(qū)內(nèi)內(nèi)人口稠稠密，市市場(chǎng)從業(yè)業(yè)人員多多，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力旺盛盛，房屋屋銷售前前景樂(lè)觀觀。二、市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)隨著我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷斷增長(zhǎng)，人人民生活活水平不不斷提高高，居民民的消費(fèi)費(fèi)觀念發(fā)發(fā)生了根根本性的的變化，住住房，汽汽車(chē)及旅旅游等成成為新的的消費(fèi)熱熱點(diǎn)。目目前，國(guó)國(guó)家已將將加速城城市化建建設(shè)作為為社會(huì)發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)。這這勢(shì)必促促進(jìn)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不不斷升溫溫，未來(lái)來(lái)幾十年年內(nèi)，房房地產(chǎn)行行業(yè)將是是促進(jìn)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)

12、展的的朝陽(yáng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。從我市房地地產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)看看，隨著著城市建建設(shè)的不不斷規(guī)范范，大量量有損市市容市貌貌和違章章建筑被被拆除，城城市主干干道增寬寬，綠化化、休閑閑廣場(chǎng)不不斷增加加，土地地儲(chǔ)備中中心對(duì)土土地資源源的集中中管理，市市政府控控制零星星的房屋屋開(kāi)發(fā)，極極大的刺刺激了房房屋、商商業(yè)鋪面面價(jià)格的的上漲。另另一方面面，由于于現(xiàn)在農(nóng)農(nóng)村閑置置勞動(dòng)力力越來(lái)越越多，大大量的農(nóng)農(nóng)村富裕裕勞力和和外地流流動(dòng)人口口加入了了經(jīng)商行行業(yè)，致致富后的的農(nóng)民和和外來(lái)人人員在城城市安家家落戶，促促成了房房地產(chǎn)消消費(fèi)需求求不斷增增大。從地理位置置來(lái)看，湘湘潭市芙芙蓉新城城位于我我市繁華華的城市市主干道道旁，小小區(qū)周?chē)?/p>

13、圍有稅務(wù)務(wù)、海關(guān)關(guān)、學(xué)校校、政府府機(jī)關(guān)等等行政機(jī)機(jī)構(gòu)和商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)繞，區(qū)區(qū)內(nèi)人才才興旺，商商賈云集集，公路路如織，車(chē)車(chē)水馬龍龍，居民民購(gòu)買(mǎi)力力強(qiáng)盛。湘潭市芙蓉蓉新城位位于湘潭潭市新城城區(qū)的中中心，現(xiàn)現(xiàn)代化的的樓群與與周邊城城市建設(shè)設(shè)交相輝輝映，新新建的商商業(yè)城與與住宅區(qū)區(qū)將以布布局合理理、房屋屋設(shè)計(jì)美美觀、工工程質(zhì)量量?jī)?yōu)良、配配套設(shè)施施齊全、售售價(jià)合理理而成為為城市中中的世外外桃源。它它將是眾眾多商家家及居民民投資購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地地產(chǎn)的主主要熱點(diǎn)點(diǎn)。湘潭國(guó)富房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的湘湘潭芙蓉蓉新城工工程，共共開(kāi)發(fā)商商業(yè)城門(mén)門(mén)面61191平平方米，商商品房118棟共共計(jì)6551844平方米米

14、，車(chē)庫(kù)庫(kù)72000平方方米。錯(cuò)錯(cuò)落有致致的商住住樓群的的形成，從從而為我我市河?xùn)|東地區(qū)的的城市建建設(shè)增添添了一道道亮麗的的風(fēng)景線線。小區(qū)區(qū)的開(kāi)始始建設(shè)同同時(shí)可以以帶動(dòng)相相關(guān)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，使芙芙蓉路地地區(qū)的市市場(chǎng)群體體更加完完善、更更加穩(wěn)定定，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)更加加繁榮、更更加發(fā)達(dá)達(dá)。湘潭國(guó)富房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司將將對(duì)外加加大宣傳傳力度，力力爭(zhēng)把芙芙蓉新城城及住宅宅小區(qū)建建成全市市知名小小區(qū)，以以此吸引引更多的的商家和和居民來(lái)來(lái)投資創(chuàng)創(chuàng)業(yè)。三、項(xiàng)目選選址，建建設(shè)規(guī)范范及工程程技術(shù)方方案（一）項(xiàng)目目選址方方案芙蓉新城位位于湘潭潭市芙蓉蓉路西段段，已列列入湘潭潭市城市市總體規(guī)規(guī)劃，屬屬市、區(qū)區(qū)兩級(jí)政政

15、府重點(diǎn)點(diǎn)鼓勵(lì)開(kāi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目目擬建規(guī)規(guī)模1、征地面面積：3398773.99 m22 (599.8畝畝)2、總建筑筑面積：713375 m2 其其中：住住宅：6651884 mm2 門(mén)門(mén)面：661911 m22 3、公共設(shè)設(shè)施：5500 m2 4、綠化面面積：1140000 mm2 5、小區(qū)道道路面積積：75500 m2 6、建設(shè)密密度：2297、容積率率：1.79（三）工程程技術(shù)方方案1、該項(xiàng)目目屬市、區(qū)區(qū)兩級(jí)政政府重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃小小區(qū)，本本次擬建建區(qū)內(nèi)配配套建設(shè)設(shè)公共綠綠化廣場(chǎng)場(chǎng)、休閑閑文化廣廣場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物超市市、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施、物物業(yè)管理理等。精精雕細(xì)琢琢的小區(qū)區(qū)綠化、花花草苗木木的巧然

16、然布設(shè)，體體現(xiàn)了芙芙蓉新城城獨(dú)有的的人文景景觀。2、土建工工程：該該項(xiàng)目建建設(shè)面積積為7113755平方米米，以磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)為主。3、公用設(shè)設(shè)施及交交通運(yùn)輸輸：芙蓉蓉新城前前面有大大的停車(chē)車(chē)廣場(chǎng)，住住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)商居樓樓之間留留有充足足的交通通道路和和綠化隔隔離帶，擬擬建綠地地面積1140000 mm2 ，道路路面積775000 m22 。四、項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度該項(xiàng)目建設(shè)設(shè)工期為為2年，進(jìn)進(jìn)度安排排如下：2007年年1月到到20007年77月，搞搞好三通通一平等等基礎(chǔ)工工作；2007年年8月到到20008年88月，完完成土建建工程（包包括水電電安裝）；2008年年9月到到20008年112月，完完成

17、小區(qū)區(qū)配套工工程（包包括道路路綠化等等工程）；2008年年12月月31日日之前整整個(gè)工程程全面結(jié)結(jié)束。五、投資估估算及資資金籌措措（一）投資資估算1、投資估估算本項(xiàng)目599.855畝土地地內(nèi)的所所有住宅宅、門(mén)面面、公共共設(shè)施、道道路及綠綠化工程程。2、估算依依據(jù)（1）征地地、補(bǔ)償償安置費(fèi)費(fèi)按拍賣(mài)賣(mài)價(jià)格計(jì)計(jì)算；（2）配套套工程造造價(jià)：略略；（3）土建建工程（住住宅、門(mén)門(mén)面等）費(fèi)費(fèi)用中，門(mén)門(mén)面按每每平方米米8000元計(jì)算算，住宅宅按每平平方米6650元元計(jì)算；（4）報(bào)建建費(fèi)用按按每平方方米800元計(jì)算算；（5）其它它費(fèi)用按按經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算算。3、估算結(jié)結(jié)果項(xiàng)目投資估估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱估算費(fèi)額（萬(wàn)萬(wàn)

18、元）構(gòu)成比例（%）1土地征用、353832.4332土建工程造造價(jià)473243.3883配套工程造造價(jià)4764.364前期工程費(fèi)費(fèi)用3002.755報(bào)建費(fèi)5715.246建設(shè)管理費(fèi)費(fèi)2622.47不可預(yù)計(jì)費(fèi)費(fèi)2622.48投資利息1971.819其他費(fèi)用5695.22合 計(jì)計(jì)109077100（二）資金金籌措本項(xiàng)目總投投資1009077萬(wàn)元，其其中企業(yè)業(yè)自籌資資金36600萬(wàn)萬(wàn)元，擬擬向銀行行貸款330000萬(wàn)元。其其余部分分（1）是是由進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)的建筑筑施工隊(duì)隊(duì)部分墊墊資,小小區(qū)188棟商品品房發(fā)包包給施工工企業(yè),施工企企業(yè)繳保保證金籌籌集資金金1800萬(wàn)元，按按施工進(jìn)進(jìn)度到四四樓后才才開(kāi)始支支

19、付工程程款，相相當(dāng)于籌籌資25500萬(wàn)萬(wàn)元。（22）是項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始始動(dòng)工后后向社會(huì)會(huì)加大宣宣傳力度度，吸引引業(yè)主預(yù)預(yù)定金解解決資金金來(lái)源，由由于地理理位置優(yōu)優(yōu)越，至至20006年底底止,已已預(yù)收門(mén)門(mén)面及房房屋定金金1700萬(wàn)元。六、財(cái)務(wù)分分析（一）分析析測(cè)算說(shuō)說(shuō)明1、芙蓉新新城工程程，根據(jù)據(jù)市政府府、市規(guī)規(guī)劃局的的批示爭(zhēng)爭(zhēng)取享受受重點(diǎn)工工程待遇遇。2、按建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)有關(guān)關(guān)規(guī)定，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)分析，計(jì)計(jì)算投資資回收期期，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值，財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率，并并且進(jìn)行行收益敏敏感性分分析。3、項(xiàng)目基基準(zhǔn)收益益率取110，項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算期取33年，其其中前22年為項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)

20、設(shè)期，第第1年開(kāi)開(kāi)始預(yù)售售門(mén)面及及住宅，分分3年銷銷售完成成。（二）財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)期（1）銷售售收入本項(xiàng)目門(mén)面面銷售按按每平方方米60000元元計(jì)算，住住宅銷售售按每平平方米119000元計(jì)算算，車(chē)庫(kù)庫(kù)銷售按按每平方方米18800元元計(jì)算。（據(jù)據(jù)自身的的地理位位置和附附近的金金芙蓉小小區(qū)、日日晟花園園、金僑僑世紀(jì)苑苑等樓房房均價(jià)估估計(jì)）（2）稅金金本項(xiàng)目需繳繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅，按按門(mén)面、住住宅銷售售收入的的5計(jì)計(jì)算。企企業(yè)所得得稅20007年年按333計(jì)算算。20008年年起按225計(jì)計(jì)算（3）成本本費(fèi)用工資及福利利費(fèi)用按按30人人計(jì)算，平平均每人人按15500元元/月，其其它成本本費(fèi)用按按有關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

21、據(jù)列估。（4）利潤(rùn)潤(rùn)測(cè)算本項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)總額為為56119.220萬(wàn)元元。所得稅稅率率為20007年年按333計(jì)算算。20008年年起按225以以利潤(rùn)總總額為基基數(shù)繳納納。稅后利潤(rùn)為為41776.447萬(wàn)元元。（利利潤(rùn)預(yù)測(cè)測(cè)詳見(jiàn)表表五）（三）財(cái)務(wù)務(wù)分析1、現(xiàn)金流流量分析析根據(jù)以上要要求及數(shù)數(shù)據(jù)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)金金流量分分析（詳詳見(jiàn)表六六）計(jì)算算結(jié)果匯匯總?cè)缦孪拢褐?標(biāo)指 標(biāo) 值值靜態(tài)投資回回收期2.18年年動(dòng)態(tài)投資回回收期2.41年年 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值2549.54萬(wàn)萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率24%由以上結(jié)果果可知，項(xiàng)項(xiàng)目投資資回收期期在項(xiàng)目目計(jì)算期期內(nèi)，貸貸款可在在計(jì)算期期內(nèi)償還還，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值遠(yuǎn)大于

22、于0，財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率高于基基準(zhǔn)收益益率，因因此，該該項(xiàng)目在在財(cái)務(wù)上上是可行行的。2、敏感性性分析對(duì)該項(xiàng)目收收入及投投資的不不利因素素變化進(jìn)進(jìn)行敏感感性分析析，其計(jì)計(jì)算結(jié)果果匯總?cè)缛缦拢阂蛩刈兓杖?100%收入+100%投資+100%投資-100%經(jīng)營(yíng)成本+10%經(jīng)營(yíng)成本-10%靜態(tài)投資回回收期2.44年年2.142.45年年2.12.392.27動(dòng)態(tài)投資回回收期2.60年年2.252.62年年2.22.422.40財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值1564.4135351653.763445.642487.112612.30財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率18.844%28.23318.188%29.84423.57724

23、.455以上計(jì)算結(jié)結(jié)果均在在可接受受范圍內(nèi)內(nèi)，該項(xiàng)項(xiàng)目具有有較好的的抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。七、社會(huì)效效益分析析芙蓉新城建建設(shè)規(guī)模模大，能能成片面面性進(jìn)行行開(kāi)發(fā)，符符合人民民政府城城市總體體規(guī)劃，特特別是全全市進(jìn)行行“一化三三清”工作和和市政府府控制零零星住宅宅建筑的的精神下下達(dá)后，綜綜合性住住宅小區(qū)區(qū)是廣大大商家和和居民投投資的理理想場(chǎng)所所。在我我市河?xùn)|東芙蓉路路主干道道旁形成成一片嶄嶄新的城城中之城城，促進(jìn)進(jìn)了芙蓉蓉路地段段的繁榮榮和穩(wěn)定定，既可可為全市市下崗人人員創(chuàng)造造數(shù)千個(gè)個(gè)就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)又為為國(guó)家增增加了穩(wěn)穩(wěn)定的稅稅源。八、結(jié)論1、該項(xiàng)目目符合全全市城市市規(guī)劃和和建設(shè)的的要求，既既能推進(jìn)進(jìn)芙蓉路路

24、道路的的建設(shè)，又又能促進(jìn)進(jìn)芙蓉路路地區(qū)的的繁榮和和穩(wěn)定。2、該項(xiàng)目目經(jīng)可行行性研究究論證，投投資效益益較好，項(xiàng)項(xiàng)目建成成后約22.188年可收收回投資資，內(nèi)部部收益率率達(dá)244，敏敏感性分分析中所所得各項(xiàng)項(xiàng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)也均均在理想想范圍內(nèi)內(nèi)，充分分說(shuō)明該該項(xiàng)目的的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小。3、小區(qū)規(guī)規(guī)劃?rùn)n次次較高，設(shè)設(shè)計(jì)合理理，功能能齊全，有有垃圾中中轉(zhuǎn)站、幼幼兒園及及綠化、休休閑場(chǎng)所所等配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施，能能滿足不不同消費(fèi)費(fèi)者群體體的需求求。綜合以上幾幾點(diǎn)，我我們認(rèn)為為該項(xiàng)目目切實(shí)可可行，宜宜早啟動(dòng)動(dòng)。九、建議1、開(kāi)發(fā)商商要充分分利用市市政府對(duì)對(duì)小區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)中的諸諸多優(yōu)惠惠政策，爭(zhēng)爭(zhēng)取更好好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效

25、益。2、更進(jìn)一一步加大大招商力力度，多多方吸收收外來(lái)資資金。3、為確保保開(kāi)發(fā)所所需資金金到位，要要爭(zhēng)取銀銀行的支支持并取取得銀行行貸款。同同時(shí)也要要努力提提高資金金的使用用效率。表1：項(xiàng)目目投資估估算表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量金額（萬(wàn)元）構(gòu)成比例一土地征用60萬(wàn)/畝畝598畝畝353832.433二土建工程663元/713755473243.3881門(mén) 面800元/61914954.542住 宅650元/651844423738.844三配套工程4764.361小區(qū)道路60元/7500450.412供、排水工工程750.683供電工程1000.924環(huán)衛(wèi)設(shè)施500.465綠化工程45元/1400

26、00630.576智能化管理理20元/7137551431.31四前期工作費(fèi)費(fèi)用包括立項(xiàng),可研勘勘測(cè)、設(shè)設(shè)計(jì)3002.75五報(bào)建費(fèi)用80/7137555715.24六建設(shè)期管理理費(fèi)用（一+二+三+四四）*33%2622.4七不可預(yù)計(jì)費(fèi)費(fèi)用（一+二+三+四四）*33%2622.4八投資利息1971.81九其他費(fèi)用5695.22合 計(jì)109077100表2:投資資使用計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措表 單位位:萬(wàn)元元序號(hào)年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)123451總投資700039071090772資金籌措700039071090772.1自籌資金350010036002.2其它部分500380743072.3銀行貸

27、款30003000表3：項(xiàng)目目收入及及稅金估估算表 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目建 設(shè) 期期銷 售 期期1234合計(jì)1總收入1739.686986958.4173966銷售比例10%50%40%100%1.1門(mén)面銷售收收入371.551857.511486637151.2住宅銷售收收入1238.56192.549541238551.3車(chē)庫(kù)銷售收收入129.66648518.4412962稅金86.988434.99347.992869.882.1營(yíng)業(yè)稅5%86.988434.99347.992869.88表4：總成成本費(fèi)用用估算表表 單位:萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目建 設(shè) 期期銷 售 期期1234合計(jì)1建

28、設(shè)成本1014.15070.54056.41014112工資及福利利費(fèi)用5454541623辦公費(fèi)用202020604銷售費(fèi)用301511213025其它管理費(fèi)費(fèi)用151515456財(cái)務(wù)費(fèi)用98.598.5197總成本1401.653284177.4109077表5：利 潤(rùn) 表表 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目建 設(shè) 期期銷 售 期期合計(jì)123451總銷售收入入1739869869581739552總成本費(fèi)用用1178.55396.543321090773稅金及附加加86.988434.99347.992869.884利潤(rùn)總額474.1122866.62278.485619.25所得稅156.44

29、6716.665569.6621442.736稅后利潤(rùn)317.6662149.951708.864176.477未分配利潤(rùn)潤(rùn)317.6662149.951708.864176.298累計(jì)分配利利潤(rùn)317.6662467.614176.29 表6：現(xiàn) 金 流流 量 表 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)123451現(xiàn)金流入1739.686986958.41739661.1收入1739.686986958.41739661.2回收固定資資產(chǎn)余值值2現(xiàn)金流出7408.024618.551193.14132199.7112.1投資700031411014112.2經(jīng)營(yíng)成本164.443262

30、75.667662.3稅金及附加加86.988434.99347.992869.882.4所得稅156.446716.665569.6621442.733凈現(xiàn)金流量量-56688.4224079.455765.264176.294累計(jì)凈現(xiàn)金金流量-56688.422-10499.8774176.295折現(xiàn)系數(shù)0.909910.826640.751136現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-51533.1663371.264331.442549.547累計(jì)現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值-51533.166-17811.9002549.54計(jì)算指標(biāo):1、靜態(tài)投投資回收收期 2.118年2、動(dòng)態(tài)投投資回收收期 22.411年3、財(cái)務(wù)凈

31、凈現(xiàn)值 225499.544萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率 24%表7：敏感感性分析析表（收收入上升升10%） 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)123451現(xiàn)金流入1913.569567.87654.24191355.61.1收入1913.569567.87654.24191355.61.2回收固定資資產(chǎn)余值值2現(xiàn)金流出7471.074868.621393.19137322.8882.1投資700031411014112.2經(jīng)營(yíng)成本164.44326275.667662.3稅金及附加加95.688478.339382.771956.7782.4所得稅210.999923.223734.

32、8881869.13凈現(xiàn)金流量量-55577.5004699.186261.055402.734累計(jì)凈現(xiàn)金金流量-55577.511-858.325402.735折現(xiàn)系數(shù)0.909910.826640.751136現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-50522.3333883.404703.9335357累計(jì)現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值-50522.333-11688.9333535計(jì)算指標(biāo):1、靜態(tài)投投資回收收期 2.14年年2、動(dòng)態(tài)投投資回收收期 2.225年3、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值 335355萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率 28.23%表8：敏感感性分析析表（收收入下降降10%） 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)12

33、3451現(xiàn)金流入1565.647828.206262.56156566.4001.1收入1565.647828.206262.56156566.4001.2回收固定資資產(chǎn)余值值2現(xiàn)金流出7344.604368.48993.009127066.1772.1投資700031411014112.2經(jīng)營(yíng)成本164.44326275.667662.3稅金及附加加78.288391.441313.113782.8822.4所得稅101.992510.007404.3361016.353凈現(xiàn)金流量量-57788.9663459.725269.472950.234累計(jì)凈現(xiàn)金金流量-57788.966-2319

34、9.2442950.235折現(xiàn)系數(shù)0.909910.826640.751136現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-52533.6552859.113958.951564.417累計(jì)現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值-52533.655-23944.5441564.41計(jì)算指標(biāo):1、靜態(tài)投投資回收收期 2.44年年2、動(dòng)態(tài)投投資回收收期 2.660年3、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值 115644.411萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率 18.84%表9：敏感感性分析析表（投投資上升升10%） 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)123451現(xiàn)金流入1739.686986958.41739661.1收入1739.686986958.41739661

35、.2回收固定資資產(chǎn)余值值2現(xiàn)金流出8107.844932.651193.14134699.9002.1投資77003455.1111555.12.2經(jīng)營(yíng)成本164.44326275.667662.3稅金及附加加86.988434.99347.992869.882.4所得稅156.446716.665569.6621442.733凈現(xiàn)金流量量-63688.2443765.355765.263162.374累計(jì)凈現(xiàn)金金流量-63688.244-26022.8993162.375折現(xiàn)系數(shù)0.909910.826640.751136現(xiàn)金流量現(xiàn)現(xiàn)值-57899.3773111.694331.441653

36、.767累計(jì)現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值-57899.377-26777.6881653.76計(jì)算指標(biāo):1、靜態(tài)投投資回收收期 2.445年2、動(dòng)態(tài)投投資回收收期 2.662年3、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值 16653.76萬(wàn)萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率 188.188%表10：敏敏感性分分析表（投投資下降降10%） 單單位:萬(wàn)萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目建設(shè)期銷售期合計(jì)123451現(xiàn)金流入1739.686986958.41739661.1收入1739.686986958.41739661.2回收固定資資產(chǎn)余值值2現(xiàn)金流出6707.844304.451193.14134699.9002.1投資63002826.99126.92.2經(jīng)營(yíng)成本164.44326275.667662.3稅金及附加加86.988434.99347.992869.882.4所得稅156.446716.665569.6621442.733凈現(xiàn)金流量量-49688.2444393.555765.265190.574累計(jì)凈現(xiàn)金金流量-49688.244-574.695190.575折現(xiàn)系數(shù)0.90