《向心力的實(shí)例分析》課件

進(jìn)入夏天，少不了一個(gè)熱字當(dāng)頭，電扇空調(diào)陸續(xù)登場(chǎng)，每逢此時(shí)，總會(huì)想起那一把蒲扇。蒲扇，是記憶中的農(nóng)村，夏季經(jīng)常用的一件物品。記憶中的故鄉(xiāng)，每逢進(jìn)入夏天，集市上最常見(jiàn)的便是蒲扇、涼席，不論男女老少，個(gè)個(gè)手持一把，忽閃忽閃個(gè)不停，嘴里叨叨著“怎么這么熱”，于是三五成群，聚在大樹(shù)下，或站著，或隨即坐在石頭上，手持那把扇子，邊嘮嗑邊乘涼。孩子們卻在周圍跑跑跳跳，熱得滿頭大汗，不時(shí)聽(tīng)到“強(qiáng)子，別跑了，快來(lái)我給你扇扇”。孩子們才不聽(tīng)這一套，跑個(gè)沒(méi)完，直到累氣喘吁吁，這才一跑一踮地圍過(guò)了，這時(shí)母親總是，好似生氣的樣子，邊扇邊訓(xùn)，“你看熱的，跑什么？”此時(shí)這把蒲扇，是那么涼快，那么的溫馨幸福，有母親的味道！蒲扇是中國(guó)傳統(tǒng)工藝品，在我國(guó)已有三千年多年的歷史。取材于棕櫚樹(shù)，制作簡(jiǎn)單，方便攜帶，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常會(huì)在上面作畫。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇諸名，實(shí)即今日的蒲扇，江浙稱之為芭蕉扇。六七十年代，人們最常用的就是這種，似圓非圓，輕巧又便宜的蒲扇。蒲扇流傳至今，我的記憶中，它跨越了半個(gè)世紀(jì)，也走過(guò)了我們的半個(gè)人生的軌跡，攜帶著特有的念想，一年年，一天天，流向長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間隧道，裊《向心力的實(shí)例分析》進(jìn)入夏天，少不了一個(gè)熱字當(dāng)頭，電扇空調(diào)陸續(xù)登場(chǎng)，每逢此時(shí)1本節(jié)課的學(xué)習(xí)目標(biāo)1、知道向心力是物體沿半徑方向所受的合外力提供的。2、知道向心力、向心加速度的公式也適用于變速圓周運(yùn)動(dòng)。

3、會(huì)在具體問(wèn)題中分析向心力的來(lái)源，并進(jìn)行有關(guān)計(jì)算。本節(jié)課的學(xué)習(xí)目標(biāo)1、知道向心力是物體沿半徑方向所受的合外力提2《向心力的實(shí)例分析》課件3《向心力的實(shí)例分析》課件4交通運(yùn)輸部新聞發(fā)言人何建中表示，7月上中旬有4個(gè)橋相繼垮塌，交通運(yùn)輸部門會(huì)同有關(guān)部門正在進(jìn)行調(diào)查取證和分析，橋梁垮塌事故的原因也將公布。在幾次事故中，超載多成為“壓垮”橋梁的“禍?zhǔn)住?。交通運(yùn)輸部新聞發(fā)言人何建中表示，7月上中旬有45（一)公路載客汽車不得超過(guò)核定的載客人數(shù)，但按照規(guī)定免票的兒童除外，在載客人數(shù)已滿的情況下，按照規(guī)定免票的兒童不得超過(guò)核定載客人數(shù)的10%；(二)載貨汽車車廂不得載客。在城市道路上，貨運(yùn)機(jī)動(dòng)車在留有安全位置的情況下，車廂內(nèi)可以附載臨時(shí)作業(yè)人員1人至5人；載物高度超過(guò)車廂欄板時(shí)，貨物上不得載人；(三)摩托車后座不得乘坐未滿12周歲的未成年人，輕便摩托車不得載人。違規(guī)裝載規(guī)定：（一)公路載客汽車不得超過(guò)核定的載客人數(shù)，但按照規(guī)6這些慘重事件和沉痛教訓(xùn)與我們這節(jié)課即將學(xué)習(xí)的內(nèi)容息息相關(guān)，今天，我們通過(guò)兩種圓周運(yùn)動(dòng)實(shí)例-------“汽車火車轉(zhuǎn)彎”和“汽車過(guò)拱橋”

的分析來(lái)解決如何避免上述事件的發(fā)生。這些慘重事件和沉痛教訓(xùn)與我們這節(jié)課即將學(xué)習(xí)的內(nèi)容息息71復(fù)習(xí)提問(wèn)，勻速圓周運(yùn)動(dòng)的物體受到向心力．向心力是怎樣產(chǎn)生的？例如：（1）繩拉物體做勻速圓周運(yùn)動(dòng)，繩的拉力提供向心力．（2）物體隨水平圓盤做勻速周圍運(yùn)動(dòng)，靜摩擦力提供向心力．1復(fù)習(xí)提問(wèn)，勻速圓周運(yùn)動(dòng)的物體受到向心力．向心力是怎樣產(chǎn)生8小結(jié)：向心力是由物體實(shí)際受到的一個(gè)力或幾個(gè)力的合力提供的分析和解決勻速圓周運(yùn)動(dòng)的問(wèn)題，關(guān)鍵是要把向心力的來(lái)源搞清楚。向心力是按效果命名的力，并不是一種新性質(zhì)的力，受力分析時(shí)絕不能額外加上一個(gè)向心力。下面讓我們從分析向心力角度進(jìn)一步研究幾個(gè)實(shí)例：小結(jié)：向心力是由物體實(shí)際受到的一個(gè)力或幾個(gè)力的合力提供的9實(shí)例1——汽車拐彎（水平面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)）讓我們一起來(lái)看汽車拐彎大貨車拐彎直接翻車.f4v（翻車視頻.f4v）如圖實(shí)例1——汽車拐彎（水平面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)）讓我們一起來(lái)看汽車拐10汽車為什么沒(méi)能安全拐彎呢？影響汽車能否安全拐彎的因素又有哪些呢？請(qǐng)同學(xué)們用學(xué)過(guò)物理知識(shí)來(lái)分析一番汽車為什么沒(méi)能安全拐彎呢？影響汽車能否安全拐彎的因素又有哪11汽車拐彎時(shí)受力分析

汽車受到的力有：F摩F牽向心力由沿轉(zhuǎn)彎半徑指向里面的靜摩擦力提供由誰(shuí)來(lái)提供向心力

摩擦力、牽引力

支持力、重力、圓心方向汽車拐彎時(shí)受力分析汽車受到的力有：F摩F牽向心力由沿轉(zhuǎn)彎12那圓周運(yùn)動(dòng)需要的向心力與哪些因素有關(guān)？F向=汽車拐彎其中向心力由沿轉(zhuǎn)彎半徑指向里面的靜摩擦力提供

其動(dòng)力學(xué)方程為：

如果要讓汽車安全拐彎需要滿足怎樣的關(guān)系？靜摩擦力可以無(wú)限制增大嗎？那圓周運(yùn)動(dòng)需要的向心力與哪些因素有關(guān)？F向=汽車拐彎其中向13汽車沒(méi)能安全拐彎的原因是什么？是因?yàn)槠囁俣忍?，因而需要的向心力太大，或者說(shuō)靜摩擦力提供的向心力不夠大。那在怎樣的情況下汽車恰好能安全拐彎呢？最大靜摩擦力等于拐彎所需要的向心力時(shí)有：

，

ｖ0為臨界速度

汽車沒(méi)能安全拐彎的原因是什么？是因?yàn)槠囁俣忍?4那么，在不改變汽車行駛速度的情況下，要讓汽車安全拐彎，我們可以怎么辦？增大摩擦因數(shù)U，減小汽車質(zhì)量，真的可以轉(zhuǎn)危為安嗎？，等式兩邊質(zhì)量可以消去，即與質(zhì)量無(wú)關(guān)。增大轉(zhuǎn)彎半徑R，還是減小汽車質(zhì)量M。那么，在不改變汽車行駛速度的情況下，要讓汽車安全拐彎15剛才我們根據(jù)摩擦力提供向心力分析了汽車拐彎的安全問(wèn)題，有沒(méi)有辦法讓其他力來(lái)提供向心力呢？GN讓路面傾斜可以增加拐彎的安全性。受力如圖，重力和支持力的合力來(lái)提供向心力F合剛才我們根據(jù)摩擦力提供向心力分析了汽車拐彎的安全問(wèn)16安全彎道設(shè)計(jì)：路面傾斜例1.汽車質(zhì)量為m,路面傾角為θ，轉(zhuǎn)彎半徑為r,若要使汽車在轉(zhuǎn)彎時(shí)地面對(duì)其側(cè)向靜摩擦力為零，且汽車近似做勻速圓周運(yùn)動(dòng)，求汽車轉(zhuǎn)彎時(shí)向心力的大小以及轉(zhuǎn)彎時(shí)的速度。F向=mg

tan

θ=m

rV2V=

grtanθ（彎道設(shè)計(jì)速度）N外高內(nèi)低OF向θGθ安全彎道設(shè)計(jì)：路面傾斜例1.汽車質(zhì)量為m,路面傾角為θ，17《向心力的實(shí)例分析》課件18《向心力的實(shí)例分析》課件19火車是當(dāng)今社會(huì)的重要交通工具之一實(shí)例2——火車轉(zhuǎn)彎火車是當(dāng)今社會(huì)的重要交通工具之一實(shí)例2——火車轉(zhuǎn)彎20你有仔細(xì)觀察過(guò)火車車輪與鐵軌的構(gòu)造，并描述它們的特點(diǎn)？

輪緣半徑大于車輪半徑，軌道將兩車輪的輪緣卡在里面。你有仔細(xì)觀察過(guò)火車車輪與鐵軌的構(gòu)造，并描述它們的特點(diǎn)21弊端分析火車水平轉(zhuǎn)彎時(shí)情況分析F由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力F提供1.如果鐵路彎道是水平的，那么火車拐彎時(shí)將會(huì)出現(xiàn)什么情況？弊端分析火車水平轉(zhuǎn)彎時(shí)情況分析F由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力22向心力由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力提供.NGFN危害：由于火車質(zhì)量大，速度也大，車輪輪緣對(duì)外側(cè)軌壓力大，所以對(duì)軌道容易造成損壞，怎樣解決這一問(wèn)題。向心力由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力提供.NGFN危害：由于火232、外軌略高于內(nèi)軌增大轉(zhuǎn)彎半徑R

還是減火車質(zhì)量M。2、外軌略高于內(nèi)軌增大轉(zhuǎn)彎半徑R還是減火車質(zhì)量M。24受力如圖：GNF合向心力由重力和支持力的合力來(lái)提供那么減小或不受輪緣對(duì)外軌的擠壓擠壓力受力如圖：GNF合向心力由重力和支持力的合力來(lái)提供那么減小或25θ(θLH設(shè)車軌間距為L(zhǎng)，兩軌間高度差為H，轉(zhuǎn)彎半徑為R，質(zhì)量為M的火車運(yùn)行。據(jù)三角形邊角關(guān)系：對(duì)火車受力情況分析：重力和支持力的合力提供向心力，對(duì)內(nèi)外軌都無(wú)壓力θ(θLH設(shè)車軌間距為L(zhǎng)，兩軌間高度差為H，轉(zhuǎn)彎半徑為R，質(zhì)26θ(θLH又因?yàn)棣群苄∷跃C合有故又所以實(shí)際中，鐵軌修好后H、R、L定，又g給定值，所以火車拐彎時(shí)的車速為一定值。θ(θLH又因?yàn)棣群苄∷跃C合有故又所以實(shí)際中，鐵軌修好后H27思考：可是現(xiàn)實(shí)中，鐵路建造完工后，傾斜角和轉(zhuǎn)彎半徑R就已確定，因此要使外軌不受輪緣的擠壓，火車以多大速度轉(zhuǎn)彎最理想呢？

F

qq如果能根據(jù)轉(zhuǎn)彎半徑R和火車速度V來(lái)設(shè)計(jì)內(nèi)、外軌高度差或傾斜角，使轉(zhuǎn)彎時(shí)所需要的向心力剛好由重力和支持力的合力來(lái)提供，那么外軌就不再受輪緣的擠壓，從而可以大大延長(zhǎng)使用壽命。請(qǐng)同學(xué)們寫出這種情況下牛頓第二定律的表達(dá)式？。思考：可是現(xiàn)實(shí)中，鐵路建造完工后，傾斜角和轉(zhuǎn)彎半徑R就已確定28受力分析如圖：NFmgqq最理想轉(zhuǎn)彎速度所以每一次火車提速，對(duì)鐵軌彎道重新設(shè)計(jì)或者重新修鐵路受力分析如圖：NFmgqq最理想轉(zhuǎn)彎速度所以每一29例1.鐵路轉(zhuǎn)彎處的圓弧半徑是300m,軌距是1435mm,規(guī)定火車通過(guò)這里的速度是72km/h,內(nèi)外軌的高度差應(yīng)該是多大,才能使外軌不受輪緣的擠壓?保持內(nèi)外軌的這個(gè)高度差,如果車的速度大于或小于72km/h,會(huì)分別發(fā)生什么現(xiàn)象?說(shuō)明理由.例1.鐵路轉(zhuǎn)彎處的圓弧半徑是300m,軌距是1435m30那么，火車如果不是按此速度行駛，會(huì)怎么樣呢？討論和交流外軌產(chǎn)生彈力起輔助作用；內(nèi)軌產(chǎn)生彈力起輔助作用。據(jù)報(bào)道：今年4月18日，我國(guó)鐵路進(jìn)行了第六次大提速，時(shí)速將達(dá)200公里以上，這必將為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛注入新的活力。假設(shè)你是一位從事鐵路設(shè)計(jì)的工程師，你認(rèn)為火車提速有必要對(duì)鐵路拐彎處進(jìn)行改造嗎？應(yīng)如何改造?那么，火車如果不是按此速度行駛，會(huì)怎么樣呢？討論和交流外軌31實(shí)例3——豎直面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)生活中我們經(jīng)常會(huì)看到美麗的拱形橋，而很少見(jiàn)到凹形橋，那拱形橋有哪些優(yōu)點(diǎn)呢？拱形橋可以讓更大的船只通過(guò)，利于通航。發(fā)洪水的時(shí)候，拱形橋在相同的時(shí)間內(nèi)可以流過(guò)更多的水，利于泄洪。更加堅(jiān)固、美觀?！瓕?shí)例3——豎直面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)生活中我們經(jīng)常會(huì)看到美麗的拱形橋32汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)橋問(wèn)題33黃石長(zhǎng)江大橋黃石長(zhǎng)江大橋341、平面橋N=mg對(duì)橋的壓力等于車重受力如圖：GN1、平面橋N=mg對(duì)橋的壓力等于車重受力如圖：GN35求汽車以速度v過(guò)半徑為r的拱橋時(shí)對(duì)拱橋的壓力？NG2、汽車過(guò)拱橋汽車做什么運(yùn)動(dòng)？什么力作向心力？受力分析如圖根據(jù)上面的分析可以看出，汽車行駛的速度越大，汽車對(duì)橋的壓力越小。求汽車以速度v過(guò)半徑為r的拱橋時(shí)對(duì)拱橋的壓力？N36一、汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)拱橋最高點(diǎn)時(shí)（2）當(dāng)時(shí),N=0.臨界速度（1）當(dāng)時(shí)，N<G，失重，v越大，N越?。?）當(dāng)時(shí)，物體做_平拋_運(yùn)動(dòng).

汽車將脫離橋面，發(fā)生危險(xiǎn)。一、汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)拱橋最高點(diǎn)時(shí)（2）當(dāng)時(shí),N=0.臨37

例一、質(zhì)量為m的汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑為r的拱橋，如圖所示，求汽車在橋頂時(shí)對(duì)路面的壓力是多少？解：汽車通過(guò)橋頂時(shí)，受力情況如圖。汽車通過(guò)橋頂時(shí)：GNh由牛頓第三定律：Or注意:汽車過(guò)橋的速度不得太大,否則N’將消失,汽車將飛離橋面.例一、質(zhì)量為m的汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑38例題3、質(zhì)量是1×103kg的汽車駛過(guò)一座拱橋，已知橋頂點(diǎn)橋面的圓弧半徑是90m，g=10m/s2。求：（1)汽車以15m/s的速度駛過(guò)橋頂時(shí)，汽車對(duì)橋面的壓力；（2）汽車以多大的速度駛過(guò)橋頂時(shí)，汽車對(duì)橋面的壓力為零？例題3、質(zhì)量是1×103kg的汽車駛過(guò)一座拱橋，已知橋頂點(diǎn)橋393.求汽車過(guò)凹形路段最低點(diǎn)時(shí)對(duì)路面的壓力？NG【解】G和N的合力提供汽車做圓周運(yùn)動(dòng)的向心力，由牛頓第二定律得：可見(jiàn)汽車的速度越大對(duì)橋的壓力越大。汽車對(duì)橋的壓力自身重力屬超重現(xiàn)象解得：3.求汽車過(guò)凹形路段最低點(diǎn)時(shí)對(duì)路面的壓力？NG【解】G和40由牛頓第二定律：GhN’N

拓展:汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑為r的凹型橋面，如圖所示，求汽車在最底部時(shí)對(duì)橋面的壓力是多少？解：汽車通過(guò)底部時(shí)，受力情況如圖。小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是發(fā)生在圓周運(yùn)動(dòng)中的超重或失重現(xiàn)象由牛頓第二定律：GhN’N拓展:汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑41比較三種橋面受力的情況FN=G比較三種橋面受力的情況FN=G42小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是發(fā)生在圓周運(yùn)動(dòng)中的超重或失重現(xiàn)象日常生活中，當(dāng)你騎自行車快速通過(guò)凹凸不平的路面時(shí)，不知道你有沒(méi)體會(huì)到過(guò)與平路不一樣的感覺(jué)？有時(shí)感覺(jué)飄起來(lái)，有時(shí)屁股震得好痛。小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是43通過(guò)這堂課的學(xué)習(xí)，你學(xué)到了什么？

通過(guò)這堂課的學(xué)習(xí)，你學(xué)到了什么？44第四章物業(yè)管理前期介入與接管驗(yàn)收第四章物業(yè)管理前期介入與接管驗(yàn)收45第一節(jié)物業(yè)管理前期介入一、物業(yè)管理前期介入概述物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議和意見(jiàn)，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好地滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求并有利于之后的物業(yè)管理。第一節(jié)物業(yè)管理前期介入一、物業(yè)管理前期介入概述46物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能合乎要求，便于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。物業(yè)管理雖然是對(duì)物業(yè)使用過(guò)程的管理，但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是等物業(yè)完全建成后才介入，那么往往會(huì)在展開(kāi)工作后才發(fā)現(xiàn)前期遺留下來(lái)的諸如規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、施工質(zhì)量等許多問(wèn)題，這是單純依靠物業(yè)管理所不能解決的。物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物47物業(yè)管理前期介入的重要意義：1．前期介入有利于減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段存在的缺憾或隱患2．前期介入有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解3．前期介入有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象4．前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行5．前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售物業(yè)管理前期介入的重要意義：48二、物業(yè)管理前期介入的類型根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的時(shí)問(wèn)可以將物業(yè)管理前期介入分為早期介入、中期介入和晚期介人三類二、物業(yè)管理前期介入的類型491．物業(yè)管理早期介入早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)決策階段，即項(xiàng)目可行性研究階段的介入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)在符合國(guó)家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時(shí)，物業(yè)管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡行浹a(bǔ)房屋設(shè)計(jì)方面的不足，使設(shè)計(jì)趨于合理完善。1．物業(yè)管理早期介入50物業(yè)管理公司早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)的作用具體表現(xiàn)在：審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議；提出設(shè)備配備或容量以及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目等。物業(yè)管理公司一般會(huì)從配套設(shè)備、環(huán)境附屬工程、保安消防等方面嚴(yán)格把關(guān)。物業(yè)管理公司早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)的作用具體表現(xiàn)在：審閱設(shè)計(jì)圖紙512．物業(yè)管理中期介入所謂中期介入，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)階段的介入。項(xiàng)目一旦進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，首先碰到的就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的好處在于，物業(yè)管理的工作特點(diǎn)養(yǎng)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)在使用與管理過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感和應(yīng)變力，更能直接地把以往物業(yè)管理開(kāi)發(fā)中的“先天不足”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。2．物業(yè)管理中期介入52物業(yè)服務(wù)企業(yè)中期介入，側(cè)重從以下幾個(gè)方面提出自己的看法或建議：(1)分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議。(2)提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中期介入，側(cè)重從以下幾個(gè)方面提出自己的看法或建議533．物業(yè)管理晚期介入晚期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是派員到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線的鋪設(shè)及走向等日后難以從外觀上察覺(jué)的工程質(zhì)量；如發(fā)現(xiàn)缺陷問(wèn)題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見(jiàn)。3．物業(yè)管理晚期介入54由于我國(guó)物業(yè)管理剛剛起步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介人工作還不普遍。目前，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在工程基本結(jié)束，準(zhǔn)備工程驗(yàn)收的時(shí)候才進(jìn)入。由于我國(guó)物業(yè)管理剛剛起步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介人工作還不普遍55有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始”的口號(hào)，表達(dá)了它們的參與意識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始”的口號(hào)，表達(dá)了56三、物業(yè)管理前期介入的主要內(nèi)容物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程緊密相連。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程分為立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收幾個(gè)階段。物業(yè)管理前期介入的大致程序(見(jiàn)圖4-1)及主要內(nèi)容隨著介入時(shí)間的不同而有所區(qū)別。三、物業(yè)管理前期介入的主要內(nèi)容57(一)立項(xiàng)決策階段潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面為開(kāi)發(fā)商提供參考建議，減少?zèng)Q策中的風(fēng)險(xiǎn)。(一)立項(xiàng)決策階段58(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來(lái)開(kāi)展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái)規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展，連一些基本公共設(shè)施都沒(méi)有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒(méi)有地皮可建，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)很大。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段59(三)施工建設(shè)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)各種物業(yè)的長(zhǎng)期管理過(guò)程中，對(duì)樓宇使用過(guò)程中暴露的各種質(zhì)量問(wèn)題有所了解。例如，衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會(huì)滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等。相反，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無(wú)法管理。(三)施工建設(shè)階段60(四)竣工驗(yàn)收階段在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗(yàn)收時(shí)交開(kāi)發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を?yàn)收時(shí)，應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；工程項(xiàng)目竣工圖；建(構(gòu))筑物的使用注意事項(xiàng)；其他重要技術(shù)決定和文件等。(四)竣工驗(yàn)收階段61第二節(jié)物業(yè)竣工驗(yàn)收一、物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義竣工驗(yàn)收是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑工程施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到該工程項(xiàng)目涉及文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開(kāi)發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開(kāi)發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交開(kāi)發(fā)單位，這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。第二節(jié)物業(yè)竣工驗(yàn)收一、物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義62竣工驗(yàn)收是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)，是國(guó)家考核建設(shè)工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志?？⒐を?yàn)收是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)，是國(guó)家考核建63二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收中的職責(zé)由于工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)過(guò)程的最后一項(xiàng)程序，是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是物業(yè)由建設(shè)轉(zhuǎn)入使用的標(biāo)志，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也即將由幕后顧問(wèn)正式走向前臺(tái)接管物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收工作中擔(dān)任著重要的顧問(wèn)角色。(1)認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)影響業(yè)主將來(lái)使用和物業(yè)管理的即使細(xì)微的問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)要求整改，確保接到一個(gè)質(zhì)量合格的物業(yè)，為前期物業(yè)管理打下良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。(2)通過(guò)參與竣工驗(yàn)收，進(jìn)一步熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來(lái)的維修養(yǎng)護(hù)做好準(zhǔn)備。(3)細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確，這樣才能在接管物業(yè)時(shí)建立詳盡的物業(yè)檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、物業(yè)保修、物業(yè)裝飾等提供憑證和參考。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收中的職責(zé)64三、竣工驗(yàn)收的種類建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，可分為隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收幾種。三、竣工驗(yàn)收的種類651．隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收是指被其他工序所隱蔽的部分工程，是在該工程完成后，被下一道工序或工程隱蔽前，所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收。1．隱蔽工程驗(yàn)收662．單項(xiàng)工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向開(kāi)發(fā)單位發(fā)出交工通知，開(kāi)發(fā)單位在接到施工單位的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)情況等，然后再出面組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。2．單項(xiàng)工程驗(yàn)收673．分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收。3．分期驗(yàn)收684．全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按先預(yù)驗(yàn)收后正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。預(yù)驗(yàn)收須由開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成的預(yù)驗(yàn)收工作組進(jìn)行。正式驗(yàn)收則由驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行。4．全部工程驗(yàn)收69四、竣工驗(yàn)收的實(shí)施（P76閱讀）(一)竣工驗(yàn)收的工作程序(二)竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料(三)竣工驗(yàn)收的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)四、竣工驗(yàn)收的實(shí)施（P76閱讀）70五、竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修我國(guó)規(guī)定房屋建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。所謂物業(yè)質(zhì)量保修，是指物業(yè)竣工驗(yàn)收并交付使用后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù)。五、竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修71（一）保修的范圍和期限建筑工程的保修范圍一般包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及供熱、供冷系統(tǒng)工程、電氣管線、給排水管道、沒(méi)備安裝工程和裝修工程等項(xiàng)目。但因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷，以及不可抗力造成的質(zhì)量缺陷不屬于保修范圍。（一）保修的范圍和期限72在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定為：(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件給定的該工程的合理使用年限。(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年。(5)裝修工程為2年。(6)其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托接管物業(yè)以后，要注意同開(kāi)發(fā)單位和施工單位簽訂保修協(xié)議，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可以享受保修服務(wù)。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定為：73(二)保修責(zé)任(1)房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修約定的時(shí)間內(nèi)予以維修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組織搶修。(二)保修責(zé)任74(2)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。(2)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)75(3)建筑施工企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)主管部門責(zé)令其改正，可處以罰款并對(duì)在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)建筑施工企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建76(4)保修結(jié)束后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。(4)保修結(jié)束后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織驗(yàn)收。涉77(5)施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(5)施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以78(6)在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成業(yè)主、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，受損害的人可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出賠償要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向造成物業(yè)質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。(6)在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成業(yè)主、使用人或者79因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等，雙方的約定必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠80第三節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收一、接管驗(yàn)收及其重要作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從建設(shè)單位手中接過(guò)物業(yè)，開(kāi)始對(duì)物業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理，至此，物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任就從建設(shè)單位轉(zhuǎn)移到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)的接管驗(yàn)收，直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要認(rèn)真做好接管驗(yàn)收工作。第三節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收一、接管驗(yàn)收及其重要作用81(二)物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1．驗(yàn)收的目的不同物業(yè)接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收已經(jīng)合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；而竣工驗(yàn)收則是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。(二)物業(yè)接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別822．驗(yàn)收的對(duì)象不同接管驗(yàn)收的對(duì)象是已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的新建的物業(yè)或原有物業(yè)；而竣工驗(yàn)收的對(duì)象則是新建、擴(kuò)建和改建的物業(yè)。2．驗(yàn)收的對(duì)象不同833．交接的主體不同接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主把通過(guò)接管驗(yàn)收的物業(yè)移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；而竣工驗(yàn)收則是施工企業(yè)把通過(guò)竣工驗(yàn)收符合相關(guān)要求的物業(yè)移交給開(kāi)發(fā)商。3．交接的主體不同844．驗(yàn)收的條件不同接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋的編號(hào)已得到確認(rèn)等；而竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按照設(shè)計(jì)要求和國(guó)家相關(guān)規(guī)定全部完工，設(shè)備均已落位等。4．驗(yàn)收的條件不同85二、物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施（P82閱讀）(一)物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備(二)物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料二、物業(yè)接管驗(yàn)收的實(shí)施（P82閱讀）86(三)物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.新建房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1)主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或毗鄰房的損壞。房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定，外墻不得滲水。(三)物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)87(2)屋面和樓地面。各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施。地面的面層和基層黏結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒(méi)有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。(2)屋面和樓地面。各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定88(3)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開(kāi)關(guān)靈活，進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、黏貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。(3)裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開(kāi)關(guān)靈活，進(jìn)戶門不得使89(4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。每一回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于lM0／kV。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定，安裝及試運(yùn)記錄、性能檢測(cè)記錄、圖紙資料齊全。(4)電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連90(5)水、衛(wèi)、消防。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑、冒現(xiàn)象，水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過(guò)8cm，不可使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口，檢查口不得滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。(5)水、衛(wèi)、消防。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、91(6)采暖。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正、配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、精確、安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。(6)采暖。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐92(7)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合有關(guān)規(guī)定。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，還包括場(chǎng)地清除，臨時(shí)設(shè)施與過(guò)渡房拆除完畢，相應(yīng)市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求等。(7)附屬工程及其他。如室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窖井的設(shè)置，管道932．原有房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)(1)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)；從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；檢查房屋使用情況(包括年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況)。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值，建立資料檔案。2．原有房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)94(2)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理。屬于危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管；屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修：也可采用其他補(bǔ)償形式；屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。(2)危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理。屬于危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排95四、物業(yè)接管驗(yàn)收過(guò)程中爭(zhēng)議的解決（P86閱讀）四、物業(yè)接管驗(yàn)收過(guò)程中爭(zhēng)議的解決（P86閱讀）96進(jìn)入夏天，少不了一個(gè)熱字當(dāng)頭，電扇空調(diào)陸續(xù)登場(chǎng)，每逢此時(shí)，總會(huì)想起那一把蒲扇。蒲扇，是記憶中的農(nóng)村，夏季經(jīng)常用的一件物品。記憶中的故鄉(xiāng)，每逢進(jìn)入夏天，集市上最常見(jiàn)的便是蒲扇、涼席，不論男女老少，個(gè)個(gè)手持一把，忽閃忽閃個(gè)不停，嘴里叨叨著“怎么這么熱”，于是三五成群，聚在大樹(shù)下，或站著，或隨即坐在石頭上，手持那把扇子，邊嘮嗑邊乘涼。孩子們卻在周圍跑跑跳跳，熱得滿頭大汗，不時(shí)聽(tīng)到“強(qiáng)子，別跑了，快來(lái)我給你扇扇”。孩子們才不聽(tīng)這一套，跑個(gè)沒(méi)完，直到累氣喘吁吁，這才一跑一踮地圍過(guò)了，這時(shí)母親總是，好似生氣的樣子，邊扇邊訓(xùn)，“你看熱的，跑什么？”此時(shí)這把蒲扇，是那么涼快，那么的溫馨幸福，有母親的味道！蒲扇是中國(guó)傳統(tǒng)工藝品，在我國(guó)已有三千年多年的歷史。取材于棕櫚樹(shù)，制作簡(jiǎn)單，方便攜帶，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常會(huì)在上面作畫。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇諸名，實(shí)即今日的蒲扇，江浙稱之為芭蕉扇。六七十年代，人們最常用的就是這種，似圓非圓，輕巧又便宜的蒲扇。蒲扇流傳至今，我的記憶中，它跨越了半個(gè)世紀(jì)，也走過(guò)了我們的半個(gè)人生的軌跡，攜帶著特有的念想，一年年，一天天，流向長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間隧道，裊《向心力的實(shí)例分析》進(jìn)入夏天，少不了一個(gè)熱字當(dāng)頭，電扇空調(diào)陸續(xù)登場(chǎng)，每逢此時(shí)97本節(jié)課的學(xué)習(xí)目標(biāo)1、知道向心力是物體沿半徑方向所受的合外力提供的。2、知道向心力、向心加速度的公式也適用于變速圓周運(yùn)動(dòng)。

3、會(huì)在具體問(wèn)題中分析向心力的來(lái)源，并進(jìn)行有關(guān)計(jì)算。本節(jié)課的學(xué)習(xí)目標(biāo)1、知道向心力是物體沿半徑方向所受的合外力提98《向心力的實(shí)例分析》課件99《向心力的實(shí)例分析》課件100交通運(yùn)輸部新聞發(fā)言人何建中表示，7月上中旬有4個(gè)橋相繼垮塌，交通運(yùn)輸部門會(huì)同有關(guān)部門正在進(jìn)行調(diào)查取證和分析，橋梁垮塌事故的原因也將公布。在幾次事故中，超載多成為“壓垮”橋梁的“禍?zhǔn)住?。交通運(yùn)輸部新聞發(fā)言人何建中表示，7月上中旬有4101（一)公路載客汽車不得超過(guò)核定的載客人數(shù)，但按照規(guī)定免票的兒童除外，在載客人數(shù)已滿的情況下，按照規(guī)定免票的兒童不得超過(guò)核定載客人數(shù)的10%；(二)載貨汽車車廂不得載客。在城市道路上，貨運(yùn)機(jī)動(dòng)車在留有安全位置的情況下，車廂內(nèi)可以附載臨時(shí)作業(yè)人員1人至5人；載物高度超過(guò)車廂欄板時(shí)，貨物上不得載人；(三)摩托車后座不得乘坐未滿12周歲的未成年人，輕便摩托車不得載人。違規(guī)裝載規(guī)定：（一)公路載客汽車不得超過(guò)核定的載客人數(shù)，但按照規(guī)102這些慘重事件和沉痛教訓(xùn)與我們這節(jié)課即將學(xué)習(xí)的內(nèi)容息息相關(guān)，今天，我們通過(guò)兩種圓周運(yùn)動(dòng)實(shí)例-------“汽車火車轉(zhuǎn)彎”和“汽車過(guò)拱橋”

的分析來(lái)解決如何避免上述事件的發(fā)生。這些慘重事件和沉痛教訓(xùn)與我們這節(jié)課即將學(xué)習(xí)的內(nèi)容息息1031復(fù)習(xí)提問(wèn)，勻速圓周運(yùn)動(dòng)的物體受到向心力．向心力是怎樣產(chǎn)生的？例如：（1）繩拉物體做勻速圓周運(yùn)動(dòng)，繩的拉力提供向心力．（2）物體隨水平圓盤做勻速周圍運(yùn)動(dòng)，靜摩擦力提供向心力．1復(fù)習(xí)提問(wèn)，勻速圓周運(yùn)動(dòng)的物體受到向心力．向心力是怎樣產(chǎn)生104小結(jié)：向心力是由物體實(shí)際受到的一個(gè)力或幾個(gè)力的合力提供的分析和解決勻速圓周運(yùn)動(dòng)的問(wèn)題，關(guān)鍵是要把向心力的來(lái)源搞清楚。向心力是按效果命名的力，并不是一種新性質(zhì)的力，受力分析時(shí)絕不能額外加上一個(gè)向心力。下面讓我們從分析向心力角度進(jìn)一步研究幾個(gè)實(shí)例：小結(jié)：向心力是由物體實(shí)際受到的一個(gè)力或幾個(gè)力的合力提供的105實(shí)例1——汽車拐彎（水平面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)）讓我們一起來(lái)看汽車拐彎大貨車拐彎直接翻車.f4v（翻車視頻.f4v）如圖實(shí)例1——汽車拐彎（水平面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)）讓我們一起來(lái)看汽車拐106汽車為什么沒(méi)能安全拐彎呢？影響汽車能否安全拐彎的因素又有哪些呢？請(qǐng)同學(xué)們用學(xué)過(guò)物理知識(shí)來(lái)分析一番汽車為什么沒(méi)能安全拐彎呢？影響汽車能否安全拐彎的因素又有哪107汽車拐彎時(shí)受力分析

汽車受到的力有：F摩F牽向心力由沿轉(zhuǎn)彎半徑指向里面的靜摩擦力提供由誰(shuí)來(lái)提供向心力

摩擦力、牽引力

支持力、重力、圓心方向汽車拐彎時(shí)受力分析汽車受到的力有：F摩F牽向心力由沿轉(zhuǎn)彎108那圓周運(yùn)動(dòng)需要的向心力與哪些因素有關(guān)？F向=汽車拐彎其中向心力由沿轉(zhuǎn)彎半徑指向里面的靜摩擦力提供

其動(dòng)力學(xué)方程為：

如果要讓汽車安全拐彎需要滿足怎樣的關(guān)系？靜摩擦力可以無(wú)限制增大嗎？那圓周運(yùn)動(dòng)需要的向心力與哪些因素有關(guān)？F向=汽車拐彎其中向109汽車沒(méi)能安全拐彎的原因是什么？是因?yàn)槠囁俣忍?，因而需要的向心力太大，或者說(shuō)靜摩擦力提供的向心力不夠大。那在怎樣的情況下汽車恰好能安全拐彎呢？最大靜摩擦力等于拐彎所需要的向心力時(shí)有：

，

ｖ0為臨界速度

汽車沒(méi)能安全拐彎的原因是什么？是因?yàn)槠囁俣忍?10那么，在不改變汽車行駛速度的情況下，要讓汽車安全拐彎，我們可以怎么辦？增大摩擦因數(shù)U，減小汽車質(zhì)量，真的可以轉(zhuǎn)危為安嗎？，等式兩邊質(zhì)量可以消去，即與質(zhì)量無(wú)關(guān)。增大轉(zhuǎn)彎半徑R，還是減小汽車質(zhì)量M。那么，在不改變汽車行駛速度的情況下，要讓汽車安全拐彎111剛才我們根據(jù)摩擦力提供向心力分析了汽車拐彎的安全問(wèn)題，有沒(méi)有辦法讓其他力來(lái)提供向心力呢？GN讓路面傾斜可以增加拐彎的安全性。受力如圖，重力和支持力的合力來(lái)提供向心力F合剛才我們根據(jù)摩擦力提供向心力分析了汽車拐彎的安全問(wèn)112安全彎道設(shè)計(jì)：路面傾斜例1.汽車質(zhì)量為m,路面傾角為θ，轉(zhuǎn)彎半徑為r,若要使汽車在轉(zhuǎn)彎時(shí)地面對(duì)其側(cè)向靜摩擦力為零，且汽車近似做勻速圓周運(yùn)動(dòng)，求汽車轉(zhuǎn)彎時(shí)向心力的大小以及轉(zhuǎn)彎時(shí)的速度。F向=mg

tan

θ=m

rV2V=

grtanθ（彎道設(shè)計(jì)速度）N外高內(nèi)低OF向θGθ安全彎道設(shè)計(jì)：路面傾斜例1.汽車質(zhì)量為m,路面傾角為θ，113《向心力的實(shí)例分析》課件114《向心力的實(shí)例分析》課件115火車是當(dāng)今社會(huì)的重要交通工具之一實(shí)例2——火車轉(zhuǎn)彎火車是當(dāng)今社會(huì)的重要交通工具之一實(shí)例2——火車轉(zhuǎn)彎116你有仔細(xì)觀察過(guò)火車車輪與鐵軌的構(gòu)造，并描述它們的特點(diǎn)？

輪緣半徑大于車輪半徑，軌道將兩車輪的輪緣卡在里面。你有仔細(xì)觀察過(guò)火車車輪與鐵軌的構(gòu)造，并描述它們的特點(diǎn)117弊端分析火車水平轉(zhuǎn)彎時(shí)情況分析F由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力F提供1.如果鐵路彎道是水平的，那么火車拐彎時(shí)將會(huì)出現(xiàn)什么情況？弊端分析火車水平轉(zhuǎn)彎時(shí)情況分析F由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力118向心力由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力提供.NGFN危害：由于火車質(zhì)量大，速度也大，車輪輪緣對(duì)外側(cè)軌壓力大，所以對(duì)軌道容易造成損壞，怎樣解決這一問(wèn)題。向心力由外側(cè)軌道對(duì)車輪輪緣的擠壓力提供.NGFN危害：由于火1192、外軌略高于內(nèi)軌增大轉(zhuǎn)彎半徑R

還是減火車質(zhì)量M。2、外軌略高于內(nèi)軌增大轉(zhuǎn)彎半徑R還是減火車質(zhì)量M。120受力如圖：GNF合向心力由重力和支持力的合力來(lái)提供那么減小或不受輪緣對(duì)外軌的擠壓擠壓力受力如圖：GNF合向心力由重力和支持力的合力來(lái)提供那么減小或121θ(θLH設(shè)車軌間距為L(zhǎng)，兩軌間高度差為H，轉(zhuǎn)彎半徑為R，質(zhì)量為M的火車運(yùn)行。據(jù)三角形邊角關(guān)系：對(duì)火車受力情況分析：重力和支持力的合力提供向心力，對(duì)內(nèi)外軌都無(wú)壓力θ(θLH設(shè)車軌間距為L(zhǎng)，兩軌間高度差為H，轉(zhuǎn)彎半徑為R，質(zhì)122θ(θLH又因?yàn)棣群苄∷跃C合有故又所以實(shí)際中，鐵軌修好后H、R、L定，又g給定值，所以火車拐彎時(shí)的車速為一定值。θ(θLH又因?yàn)棣群苄∷跃C合有故又所以實(shí)際中，鐵軌修好后H123思考：可是現(xiàn)實(shí)中，鐵路建造完工后，傾斜角和轉(zhuǎn)彎半徑R就已確定，因此要使外軌不受輪緣的擠壓，火車以多大速度轉(zhuǎn)彎最理想呢？

F

qq如果能根據(jù)轉(zhuǎn)彎半徑R和火車速度V來(lái)設(shè)計(jì)內(nèi)、外軌高度差或傾斜角，使轉(zhuǎn)彎時(shí)所需要的向心力剛好由重力和支持力的合力來(lái)提供，那么外軌就不再受輪緣的擠壓，從而可以大大延長(zhǎng)使用壽命。請(qǐng)同學(xué)們寫出這種情況下牛頓第二定律的表達(dá)式？。思考：可是現(xiàn)實(shí)中，鐵路建造完工后，傾斜角和轉(zhuǎn)彎半徑R就已確定124受力分析如圖：NFmgqq最理想轉(zhuǎn)彎速度所以每一次火車提速，對(duì)鐵軌彎道重新設(shè)計(jì)或者重新修鐵路受力分析如圖：NFmgqq最理想轉(zhuǎn)彎速度所以每一125例1.鐵路轉(zhuǎn)彎處的圓弧半徑是300m,軌距是1435mm,規(guī)定火車通過(guò)這里的速度是72km/h,內(nèi)外軌的高度差應(yīng)該是多大,才能使外軌不受輪緣的擠壓?保持內(nèi)外軌的這個(gè)高度差,如果車的速度大于或小于72km/h,會(huì)分別發(fā)生什么現(xiàn)象?說(shuō)明理由.例1.鐵路轉(zhuǎn)彎處的圓弧半徑是300m,軌距是1435m126那么，火車如果不是按此速度行駛，會(huì)怎么樣呢？討論和交流外軌產(chǎn)生彈力起輔助作用；內(nèi)軌產(chǎn)生彈力起輔助作用。據(jù)報(bào)道：今年4月18日，我國(guó)鐵路進(jìn)行了第六次大提速，時(shí)速將達(dá)200公里以上，這必將為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)騰飛注入新的活力。假設(shè)你是一位從事鐵路設(shè)計(jì)的工程師，你認(rèn)為火車提速有必要對(duì)鐵路拐彎處進(jìn)行改造嗎？應(yīng)如何改造?那么，火車如果不是按此速度行駛，會(huì)怎么樣呢？討論和交流外軌127實(shí)例3——豎直面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)生活中我們經(jīng)常會(huì)看到美麗的拱形橋，而很少見(jiàn)到凹形橋，那拱形橋有哪些優(yōu)點(diǎn)呢？拱形橋可以讓更大的船只通過(guò)，利于通航。發(fā)洪水的時(shí)候，拱形橋在相同的時(shí)間內(nèi)可以流過(guò)更多的水，利于泄洪。更加堅(jiān)固、美觀?！瓕?shí)例3——豎直面內(nèi)的圓周運(yùn)動(dòng)生活中我們經(jīng)常會(huì)看到美麗的拱形橋128汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)橋問(wèn)題129黃石長(zhǎng)江大橋黃石長(zhǎng)江大橋1301、平面橋N=mg對(duì)橋的壓力等于車重受力如圖：GN1、平面橋N=mg對(duì)橋的壓力等于車重受力如圖：GN131求汽車以速度v過(guò)半徑為r的拱橋時(shí)對(duì)拱橋的壓力？NG2、汽車過(guò)拱橋汽車做什么運(yùn)動(dòng)？什么力作向心力？受力分析如圖根據(jù)上面的分析可以看出，汽車行駛的速度越大，汽車對(duì)橋的壓力越小。求汽車以速度v過(guò)半徑為r的拱橋時(shí)對(duì)拱橋的壓力？N132一、汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)拱橋最高點(diǎn)時(shí)（2）當(dāng)時(shí),N=0.臨界速度（1）當(dāng)時(shí)，N<G，失重，v越大，N越?。?）當(dāng)時(shí)，物體做_平拋_運(yùn)動(dòng).

汽車將脫離橋面，發(fā)生危險(xiǎn)。一、汽車過(guò)橋問(wèn)題汽車過(guò)拱橋最高點(diǎn)時(shí)（2）當(dāng)時(shí),N=0.臨133

例一、質(zhì)量為m的汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑為r的拱橋，如圖所示，求汽車在橋頂時(shí)對(duì)路面的壓力是多少？解：汽車通過(guò)橋頂時(shí)，受力情況如圖。汽車通過(guò)橋頂時(shí)：GNh由牛頓第三定律：Or注意:汽車過(guò)橋的速度不得太大,否則N’將消失,汽車將飛離橋面.例一、質(zhì)量為m的汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑134例題3、質(zhì)量是1×103kg的汽車駛過(guò)一座拱橋，已知橋頂點(diǎn)橋面的圓弧半徑是90m，g=10m/s2。求：（1)汽車以15m/s的速度駛過(guò)橋頂時(shí)，汽車對(duì)橋面的壓力；（2）汽車以多大的速度駛過(guò)橋頂時(shí)，汽車對(duì)橋面的壓力為零？例題3、質(zhì)量是1×103kg的汽車駛過(guò)一座拱橋，已知橋頂點(diǎn)橋1353.求汽車過(guò)凹形路段最低點(diǎn)時(shí)對(duì)路面的壓力？NG【解】G和N的合力提供汽車做圓周運(yùn)動(dòng)的向心力，由牛頓第二定律得：可見(jiàn)汽車的速度越大對(duì)橋的壓力越大。汽車對(duì)橋的壓力自身重力屬超重現(xiàn)象解得：3.求汽車過(guò)凹形路段最低點(diǎn)時(shí)對(duì)路面的壓力？NG【解】G和136由牛頓第二定律：GhN’N

拓展:汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑為r的凹型橋面，如圖所示，求汽車在最底部時(shí)對(duì)橋面的壓力是多少？解：汽車通過(guò)底部時(shí)，受力情況如圖。小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是發(fā)生在圓周運(yùn)動(dòng)中的超重或失重現(xiàn)象由牛頓第二定律：GhN’N拓展:汽車以恒定的速率v通過(guò)半徑137比較三種橋面受力的情況FN=G比較三種橋面受力的情況FN=G138小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是發(fā)生在圓周運(yùn)動(dòng)中的超重或失重現(xiàn)象日常生活中，當(dāng)你騎自行車快速通過(guò)凹凸不平的路面時(shí)，不知道你有沒(méi)體會(huì)到過(guò)與平路不一樣的感覺(jué)？有時(shí)感覺(jué)飄起來(lái)，有時(shí)屁股震得好痛。小節(jié):此問(wèn)題中出現(xiàn)的汽車對(duì)橋面的壓力大于或小于車重的現(xiàn)象，是139通過(guò)這堂課的學(xué)習(xí)，你學(xué)到了什么？

通過(guò)這堂課的學(xué)習(xí)，你學(xué)到了什么？140第四章物業(yè)管理前期介入與接管驗(yàn)收第四章物業(yè)管理前期介入與接管驗(yàn)收141第一節(jié)物業(yè)管理前期介入一、物業(yè)管理前期介入概述物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議和意見(jiàn)，并對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好地滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求并有利于之后的物業(yè)管理。第一節(jié)物業(yè)管理前期介入一、物業(yè)管理前期介入概述142物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能合乎要求，便于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。物業(yè)管理雖然是對(duì)物業(yè)使用過(guò)程的管理，但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是等物業(yè)完全建成后才介入，那么往往會(huì)在展開(kāi)工作后才發(fā)現(xiàn)前期遺留下來(lái)的諸如規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、施工質(zhì)量等許多問(wèn)題，這是單純依靠物業(yè)管理所不能解決的。物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物143物業(yè)管理前期介入的重要意義：1．前期介入有利于減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)階段存在的缺憾或隱患2．前期介入有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解3．前期介入有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象4．前期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行5．前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售物業(yè)管理前期介入的重要意義：144二、物業(yè)管理前期介入的類型根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的時(shí)問(wèn)可以將物業(yè)管理前期介入分為早期介入、中期介入和晚期介人三類二、物業(yè)管理前期介入的類型1451．物業(yè)管理早期介入早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)決策階段，即項(xiàng)目可行性研究階段的介入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評(píng)估時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)在符合國(guó)家規(guī)范的前提下，盡可能地照顧到使用者的要求以及日后管理的需要。此時(shí)，物業(yè)管理公司的專業(yè)眼光及經(jīng)驗(yàn)?zāi)苡行浹a(bǔ)房屋設(shè)計(jì)方面的不足，使設(shè)計(jì)趨于合理完善。1．物業(yè)管理早期介入146物業(yè)管理公司早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)的作用具體表現(xiàn)在：審閱設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議；提出設(shè)備配備或容量以及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；指出設(shè)計(jì)中遺漏的工程項(xiàng)目等。物業(yè)管理公司一般會(huì)從配套設(shè)備、環(huán)境附屬工程、保安消防等方面嚴(yán)格把關(guān)。物業(yè)管理公司早期介入，充當(dāng)顧問(wèn)的作用具體表現(xiàn)在：審閱設(shè)計(jì)圖紙1472．物業(yè)管理中期介入所謂中期介入，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)階段的介入。項(xiàng)目一旦進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，首先碰到的就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入的好處在于，物業(yè)管理的工作特點(diǎn)養(yǎng)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)在使用與管理過(guò)程中細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感和應(yīng)變力，更能直接地把以往物業(yè)管理開(kāi)發(fā)中的“先天不足”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。2．物業(yè)管理中期介入148物業(yè)服務(wù)企業(yè)中期介入，側(cè)重從以下幾個(gè)方面提出自己的看法或建議：(1)分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改進(jìn)建議。(2)提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中期介入，側(cè)重從以下幾個(gè)方面提出自己的看法或建議1493．物業(yè)管理晚期介入晚期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目施工階段的介入。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是派員到施工現(xiàn)場(chǎng)，熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線的鋪設(shè)及走向等日后難以從外觀上察覺(jué)的工程質(zhì)量；如發(fā)現(xiàn)缺陷問(wèn)題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見(jiàn)。3．物業(yè)管理晚期介入150由于我國(guó)物業(yè)管理剛剛起步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介人工作還不普遍。目前，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在工程基本結(jié)束，準(zhǔn)備工程驗(yàn)收的時(shí)候才進(jìn)入。由于我國(guó)物業(yè)管理剛剛起步，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介人工作還不普遍151有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始”的口號(hào)，表達(dá)了它們的參與意識(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開(kāi)始”的口號(hào)，表達(dá)了152三、物業(yè)管理前期介入的主要內(nèi)容物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程緊密相連。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程分為立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收幾個(gè)階段。物業(yè)管理前期介入的大致程序(見(jiàn)圖4-1)及主要內(nèi)容隨著介入時(shí)間的不同而有所區(qū)別。三、物業(yè)管理前期介入的主要內(nèi)容153(一)立項(xiàng)決策階段潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面為開(kāi)發(fā)商提供參考建議，減少?zèng)Q策中的風(fēng)險(xiǎn)。(一)立項(xiàng)決策階段154(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來(lái)開(kāi)展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái)規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展，連一些基本公共設(shè)施都沒(méi)有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已經(jīng)沒(méi)有地皮可建，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)很大。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段155(三)施工建設(shè)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)各種物業(yè)的長(zhǎng)期管理過(guò)程中，對(duì)樓宇使用過(guò)程中暴露的各種質(zhì)量問(wèn)題有所了解。例如，衛(wèi)生間、廚房等處的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會(huì)滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等。相反，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無(wú)法管理。(三)施工建設(shè)階段156(四)竣工驗(yàn)收階段在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，承建單位應(yīng)將有關(guān)技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗(yàn)收時(shí)交開(kāi)發(fā)單位歸檔保管，以適應(yīng)生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を?yàn)收時(shí)，應(yīng)提交的資料主要有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；設(shè)備清單；設(shè)備、材料證明；土建施工記錄；設(shè)備安裝調(diào)試記錄；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知和技術(shù)核定單；工程項(xiàng)目竣工圖；建(構(gòu))筑物的使用注意事項(xiàng)；其他重要技術(shù)決定和文件等。(四)竣工驗(yàn)收階段157第二節(jié)物業(yè)竣工驗(yàn)收一、物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義竣工驗(yàn)收是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑工程施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到該工程項(xiàng)目涉及文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開(kāi)發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開(kāi)發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交開(kāi)發(fā)單位，這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。第二節(jié)物業(yè)竣工驗(yàn)收一、物業(yè)竣工驗(yàn)收的含義158竣工驗(yàn)收是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)，是國(guó)家考核建設(shè)工程是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志?？⒐を?yàn)收是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)，是國(guó)家考核建159二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收中的職責(zé)由于工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)過(guò)程的最后一項(xiàng)程序，是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，也是物業(yè)由建設(shè)轉(zhuǎn)入使用的標(biāo)志，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也即將由幕后顧問(wèn)正式走向前臺(tái)接管物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收工作中擔(dān)任著重要的顧問(wèn)角色。(1)認(rèn)真參與竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)影響業(yè)主將來(lái)使用和物業(yè)管理的即使細(xì)微的問(wèn)題也應(yīng)及時(shí)要求整改，確保接到一個(gè)質(zhì)量合格的物業(yè)，為前期物業(yè)管理打下良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。(2)通過(guò)參與竣工驗(yàn)收，進(jìn)一步熟悉物業(yè)，為物業(yè)的接管驗(yàn)收以至將來(lái)的維修養(yǎng)護(hù)做好準(zhǔn)備。(3)細(xì)心查驗(yàn)竣工驗(yàn)收資料，保證資料齊全、準(zhǔn)確，這樣才能在接管物業(yè)時(shí)建立詳盡的物業(yè)檔案，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)、物業(yè)保修、物業(yè)裝飾等提供憑證和參考。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在竣工驗(yàn)收中的職責(zé)160三、竣工驗(yàn)收的種類建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，可分為隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收幾種。三、竣工驗(yàn)收的種類1611．隱蔽工程驗(yàn)收隱蔽工程驗(yàn)收是指被其他工序所隱蔽的部分工程，是在該工程完成后，被下一道工序或工程隱蔽前，所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收。1．隱蔽工程驗(yàn)收1622．單項(xiàng)工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向開(kāi)發(fā)單位發(fā)出交工通知，開(kāi)發(fā)單位在接到施工單位的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)情況等，然后再出面組織設(shè)計(jì)單位、施工單位等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。2．單項(xiàng)工程驗(yàn)收1633．分期驗(yàn)收分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)進(jìn)行的驗(yàn)收。3．分期驗(yàn)收1644．全部工程驗(yàn)收整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。大型建設(shè)項(xiàng)目的全部驗(yàn)收工作，應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按先預(yù)驗(yàn)收后正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。預(yù)驗(yàn)收須由開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位及有關(guān)部門組成的預(yù)驗(yàn)收工作組進(jìn)行。正式驗(yàn)收則由驗(yàn)收機(jī)構(gòu)進(jìn)行。4．全部工程驗(yàn)收165四、竣工驗(yàn)收的實(shí)施（P76閱讀）(一)竣工驗(yàn)收的工作程序(二)竣工驗(yàn)收時(shí)需移交的材料(三)竣工驗(yàn)收的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)四、竣工驗(yàn)收的實(shí)施（P76閱讀）166五、竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修我國(guó)規(guī)定房屋建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。所謂物業(yè)質(zhì)量保修，是指物業(yè)竣工驗(yàn)收并交付使用后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷的應(yīng)予以修復(fù)。五、竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修167（一）保修的范圍和期限建筑工程的保修范圍一般包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及供熱、供冷系統(tǒng)工程、電氣管線、給排水管道、沒(méi)備安裝工程和裝修工程等項(xiàng)目。但因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷，以及不可抗力造成的質(zhì)量缺陷不屬于保修范圍。（一）保修的范圍和期限168在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定為：(1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件給定的該工程的合理使用年限。(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期。(4)電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年。(5)裝修工程為2年。(6)其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托接管物業(yè)以后，要注意同開(kāi)發(fā)單位和施工單位簽訂保修協(xié)議，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可以享受保修服務(wù)。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定為：169(二)保修責(zé)任(1)房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修約定的時(shí)間內(nèi)予以維修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行組織搶修。(二)保修責(zé)任170(2)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。(2)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者委托的物業(yè)171(3)建筑施工企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)主管部門責(zé)令其改正，可處以罰款并對(duì)在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)建筑施工企業(yè)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建172(4)保修結(jié)束后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安