樂天圣苑個(gè)案分析課件

樂天·圣苑個(gè)案分析樂天·圣苑一、開發(fā)商簡介樂天集團(tuán)由韓裔日本人重光武雄（韓國名辛格浩）先生于1948年于日本東京創(chuàng)立，發(fā)展壯大1967年重光武雄擴(kuò)展業(yè)務(wù)至韓國，創(chuàng)建了韓國樂天，目前樂天在韓國的部門已成為韓國五大集團(tuán)企業(yè)之一。因?yàn)閯?chuàng)始人為韓裔日本人的關(guān)系，樂天常被誤認(rèn)為韓國企業(yè)。如今樂天集團(tuán)的事業(yè)已經(jīng)擴(kuò)展到全世界包括中國、日本、韓國在內(nèi)的9個(gè)國家，擁有三十多個(gè)上市和非上市公司。進(jìn)駐成都的淵源：韓國樂天集團(tuán)選擇進(jìn)入成都并不是偶然，而是依計(jì)劃而行。早在2010年12月，韓國樂天集團(tuán)就與成都錦江區(qū)政府簽約，擬將其中國西部總部選址成都。2012年2月1日，樂天集團(tuán)旗下的樂天百貨與成都會(huì)展旅游集團(tuán)正式簽約，合力打造西南首個(gè)一站式購物休閑的商務(wù)娛樂航母——新世紀(jì)環(huán)球購物中心。2012年3月7日，韓國樂天集團(tuán)以底價(jià)17.4億元拿下成都錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)地塊，即現(xiàn)在呈現(xiàn)的韓國樂天圣苑項(xiàng)目一、開發(fā)商簡介進(jìn)駐成都的淵源：中糧·鴻云韓國樂天圣苑二、地塊信息宗地位置錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)4、7、8號(hào)地塊成交時(shí)間2012-03-07單價(jià)1638.33萬/畝總價(jià)174061.94萬元樓面價(jià)4995.07元/㎡指標(biāo)最大建面：總≤348105.3㎡，其中商業(yè)≥208863.18㎡；住宅≤139242.12㎡用地使用性質(zhì)綜合公共設(shè)施用地，二類住宅用地，其中：地塊①為二類住宅用地；地塊②、③為綜合公共設(shè)施用地。競得者：樂天地產(chǎn)（成都）香港有限公司備注本宗地套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上中糧·鴻云韓國二、地塊信息宗地位置錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)4、7、8開發(fā)商樂天地產(chǎn)（成都）有限公司占地面積106畝（住宅58畝）建筑面積571700方（住宅230000方）容積率3.57綠化率30%物業(yè)類型華宅樂天圣苑、樂天購物中心、樂天酒店、樂天寫字樓、樂天瑪特、樂天娛樂中心、樂天影院建筑風(fēng)格簡歐裝修精裝修車位比1：1.06項(xiàng)目地址江東二環(huán)攀成鋼牛市口地鐵站C口三、項(xiàng)目整體信息韓國樂天集團(tuán)成都首發(fā)力作，斥資50億，集萃樂天集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)，傾力打造全能綜合生活體，西南地區(qū)首個(gè)都市游樂綜合體開發(fā)商樂天地產(chǎn)（成都）有限公司占地面積106畝（住宅58畝）二環(huán)路住宅地塊商業(yè)地塊1商業(yè)地塊2政府用地匯聚路通源街匯泉南街東大路售樓部四、項(xiàng)目總體規(guī)劃樂天項(xiàng)目自身定位大型城市綜合體項(xiàng)目，由2塊商業(yè)和1塊住宅地塊組成項(xiàng)目總體量571700方住宅224133方百貨47170方超市12440方購物中心66453方酒店46467方寫字樓30900方休閑娛樂設(shè)施6229方劇場17563方停車場120344方項(xiàng)目自身總體量571700方，住宅體量224133方，商業(yè)體量347567方，其商業(yè)形態(tài)主要有百貨、超市、購物中心、酒店、寫字樓、休閑設(shè)施、劇場等。目前該項(xiàng)目住宅已啟動(dòng)，住宅2014年底啟動(dòng)，2015年初開盤；商業(yè)計(jì)劃于2016年竣工，2017年整體開業(yè)。二環(huán)路住宅地塊商業(yè)地塊1商業(yè)地塊2政府用地匯聚路通源街匯泉南五、交通配套BRT地鐵二號(hào)線兩橫三縱：兩橫：蜀都大道、東大路三縱：一環(huán)、二環(huán)、匯泉北路交通方式：地鐵2號(hào)線快速公交BRT城市公交：47路、51路、52路、91路、97路、104路、541路五、交通配套BRT地鐵二號(hào)線兩橫三縱：六、項(xiàng)目其他配套

萬象城、ICC、環(huán)球匯，家樂福，王府井百貨等大型賣場，更有萬達(dá)廣場、東大街

購物休閑：教育配套：1、幼稚園：文軒YOYO國際幼兒園、市政幼兒園（規(guī)劃）、成都市第三幼兒園、東光幼兒園；

2、小學(xué)：成師附小、龍舟路小學(xué)、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、成都國際小學(xué)等；

3、中學(xué)：成都七中育才學(xué)校、成師附中等；

4、大學(xué)：四川大學(xué)、成都師范大學(xué)等。醫(yī)療資源：四川省第六人民醫(yī)院，成都空軍醫(yī)院，四川省醫(yī)院（東區(qū)），錦江區(qū)第二人民醫(yī)院、成都市第十人民醫(yī)院等公立醫(yī)院及周邊各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)。六、項(xiàng)目其他配套

萬象城、ICC、環(huán)球匯，家樂福，王府井百貨未售售罄在售七、戶型分析1、2、4、7、8#在售。8-3單元售罄，目前庫存450套左右；3、5、6#未開售；戶型面積（㎡）套數(shù)（套）占比兩室兩廳一衛(wèi)751188%兩室兩廳一衛(wèi)821188%三室兩廳雙衛(wèi)90（A）28020%三室兩廳雙衛(wèi)90（B）27219%三室兩廳單衛(wèi)90（C）32223%三室兩廳雙衛(wèi)11018213%四室兩廳雙衛(wèi)13013610%總計(jì)75-1301428100%未售售罄在售七、戶型分析1、2、4、7、8#在售。8-3單元90829090130130828275909013013090909011011011011090110110項(xiàng)目住宅規(guī)劃11棟住宅，梯戶比為2T4戶，住宅樓層為33-40層，層高為2.95米，整體增送10%，主力產(chǎn)品為75-130平套二、套三、套四，總計(jì)1428套，主要以90平套三產(chǎn)品作為主力戶型。項(xiàng)目主力走精裝產(chǎn)品，目前首批次價(jià)格預(yù)期為13500元/平，其精裝成本在1500-2000元/平左右。908290901301308282759090130130戶型劣勢：1.戶型不方正。2.客廳開間僅3.3米，日常生活顯得擁擠。3.主臥次臥距離近私密性低，主臥次臥功能區(qū)別不強(qiáng)4.戶型不通透。5.采光面小。6.短面寬，大進(jìn)深。75平套二八、戶型分析戶型劣勢：75平套二八、戶型分析82平套二戶型劣勢：1.客廳面積小，顯得擁擠。2.小臥室朝北，沒采光。3.主臥朝南，但開窗面影響采光4.功能區(qū)切割太碎，浪費(fèi)室內(nèi)面積。82平套二戶型劣勢：90平套三/A戶型劣勢：1.戶型不方正。2.不是通透戶型，通風(fēng)效果差。3.走廊過于狹長，面積浪費(fèi)大。4.客廳設(shè)計(jì)太差，面積小，開間小，進(jìn)光度差。5.主臥過于狹長，舒適度差。90平套三/A戶型劣勢：90平套三/B戶型劣勢：1.寬廳設(shè)計(jì)但采光面太小，門廳餐廳全暗室。2.次衛(wèi)正對主臥，舒適度差。3.次臥面積太小。90平套三/B戶型劣勢：90平套三/C戶型劣勢：1.客廳開間太小。2.房間面積小