規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)課件

規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)資源的最大化挖掘和最大化利用1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？項(xiàng)目資源有沒(méi)有得到有效的利用？備忘錄：——充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)；地塊的形狀、面積有時(shí)也能成為項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)——規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時(shí)也可以挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值案例：張家口弘鼎家園別墅普通多層小高層小高層別墅物業(yè)排布存在缺陷，規(guī)劃上未實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化別墅高爾夫練習(xí)場(chǎng)

別墅產(chǎn)品有聯(lián)排、獨(dú)棟、四拼三種，均位于項(xiàng)目西側(cè)，西邊雖有廣闊的觀景視野，但東側(cè)為高層，小高層，園區(qū)內(nèi)最具優(yōu)勢(shì)的疊水景觀資源被攔截，別墅產(chǎn)品的最優(yōu)價(jià)值未得到充分利用。疊水景觀

高爾夫練習(xí)場(chǎng)位于別墅區(qū)域的東南方向，中間小高層產(chǎn)品的阻隔減弱了別墅的優(yōu)勢(shì)配套，高爾夫練習(xí)場(chǎng)這一高端配套并未得到最大化的利用。聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅高爾夫練習(xí)場(chǎng)四拼別墅產(chǎn)品定位未充分考慮市場(chǎng)意見(jiàn)，優(yōu)勢(shì)景觀資源附近戶型定位出現(xiàn)一定偏差高爾夫練習(xí)場(chǎng)53.82一室兩廳一衛(wèi)63.89兩室兩廳一衛(wèi)94.27三室兩廳一衛(wèi)91.63兩室兩廳一衛(wèi)92.38兩室兩廳一衛(wèi)5#樓戶型示意占據(jù)高爾夫及疊水景觀資源戶型面積示意99.48兩室兩廳一衛(wèi)61.55一室兩廳一衛(wèi)84.07兩室兩廳一衛(wèi)8#樓戶型示意95.66兩室兩廳一衛(wèi)56.19一室兩廳一衛(wèi)91.11兩室兩廳一衛(wèi)97.55兩室兩廳一衛(wèi)10#樓戶型示意95.66兩室兩廳一衛(wèi)56.19一室兩廳一衛(wèi)91.11兩室兩廳一衛(wèi)97.55兩室兩廳一衛(wèi)130.66三室兩廳兩衛(wèi)105.19兩室兩廳一衛(wèi)9#樓戶型示意坡地疊水景觀高爾夫練習(xí)場(chǎng)5#樓8#、9#樓10#樓案例：天潤(rùn)平谷項(xiàng)目水系景觀村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)城市主干道噪音較大地塊北側(cè)昭示性較好但噪音較大建議排布高層建筑，展示項(xiàng)目城市感，同時(shí)隔擋噪音4123價(jià)值較好價(jià)值較好的地塊建議排布密度較低的花園洋房，以提高項(xiàng)目整體價(jià)格景觀最好近鄰洳河水景及市場(chǎng)綠化的地塊在項(xiàng)目整體地塊中價(jià)值最大，因此排布低密度產(chǎn)品，充分利用景觀資源，拔高項(xiàng)目整體檔次。45價(jià)值一般價(jià)值較為一般，建議排布密度較高的現(xiàn)金流產(chǎn)品以平衡容積率商業(yè)價(jià)值由于地塊周邊生活、商業(yè)氛圍均未成熟，配套商業(yè)更為合理該城市道路通往兩地塊便捷度較高，商業(yè)價(jià)值較大，建議在此排布配套商業(yè)整體規(guī)劃意向展示與體驗(yàn)4、設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的“殺手锏”作了充分的強(qiáng)調(diào)與展示嗎？我們拿著圖紙對(duì)客戶“有話可說(shuō)”嗎？

備忘錄：能被體驗(yàn)的價(jià)值才是價(jià)值。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的展示是個(gè)持續(xù)的過(guò)程，但至少在方案階段能盡可能的提供價(jià)值提煉和演繹的可能案例---臨沂·瀾泊灣案例---臨沂·瀾泊灣案例：云棟孝義項(xiàng)目地塊位于孝義市迎賓路西側(cè)，新安街北側(cè)。地塊周邊交通比較便利，位于迎賓路和新安街的交叉口所在區(qū)域?qū)儆谛⒘x的一個(gè)成熟生活區(qū)地段價(jià)值認(rèn)知較高緊鄰大面積市政綠化帶和街心公園，外部景觀資源良好公園兼顧銷售與建設(shè)的合理分期5、設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行合理的分期嗎？

備忘錄：“圖紙”必須“一蹴而就”，多數(shù)開(kāi)發(fā)卻必須“分步”實(shí)施；分步意味著——工程上后期建設(shè)減少對(duì)前期住宅的影響；銷售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷售目標(biāo)相契合；整體上保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的延續(xù)和提升。設(shè)計(jì)師往往關(guān)注前者而忽略后者。啟動(dòng)區(qū)的特殊要求6、我們拿什么在市場(chǎng)亮相？

備忘錄：是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項(xiàng)目戰(zhàn)略要求主動(dòng)的營(yíng)銷路線設(shè)計(jì)。多數(shù)情況下，“碰頭彩”很重要，投射到規(guī)劃方案上便是針對(duì)性的傾斜、序列化的引導(dǎo)和“場(chǎng)所”的營(yíng)造?，F(xiàn)狀：一期18棟樓已封頂，能為項(xiàng)目聚集人氣，有利于項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)后期開(kāi)發(fā)土地基本平整。一期十八棟回遷建筑已封頂，施工進(jìn)入收尾階段。一期交房在即，將形成成熟居住氛圍，增強(qiáng)客戶購(gòu)房信心。配套：項(xiàng)目周邊配套不齊全，與城市核心區(qū)對(duì)比差距較大，城市意向差勝利北路周邊，沒(méi)有完善的生活配套勝利北路西側(cè)大片土地尚未開(kāi)發(fā)，沒(méi)有居住感大東村位于勝利北路西側(cè)，能提供的配套有限周邊商鋪空置嚴(yán)重原規(guī)劃通過(guò)高層邊界的圍合界定社區(qū)，強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，展示項(xiàng)目形象深圳中惠金士柏山花園深圳熙園深圳公園大地花園小高小高高層小高高層高層高層公寓整體規(guī)劃---邊界與圍合沿四周排布小高、高層層建筑，并且能夠形成連續(xù)的展示面，分隔社區(qū)與外部空間，形成較高的城市意象。地塊南邊界設(shè)置點(diǎn)式小高層，弱化宣鋼不利影響，邊界景觀提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值小高層邊界景觀看似近在咫尺的宣鋼地塊距離宣鋼雖然距離2.8公里，中間沒(méi)有可遮擋的建筑，產(chǎn)生宣鋼近在咫尺的視覺(jué)誤導(dǎo)。

點(diǎn)式小高層遮擋南向不利因素，又不會(huì)對(duì)項(xiàng)目整體采光產(chǎn)生太大影響。邊界景觀整體劃一整體規(guī)劃---點(diǎn)式小高層利用景觀軸柔化高低區(qū)高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成各自獨(dú)立的組團(tuán)空間電梯花園洋房多層小高小高高層多層小高高層高層高層公寓天津江勝天鵝湖中央地塊保證低密度生活感受，利用景觀軸線分割居住組團(tuán)，在保證隱私空間的前提下強(qiáng)調(diào)公共空間最大化，不同物業(yè)形式各自形成完整的組團(tuán)，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化。北京上元案例---沈北大規(guī)模項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積：746畝，約50萬(wàn)㎡容積率：不超過(guò)2總建筑面積：不超過(guò)100萬(wàn)㎡建筑密度：不超過(guò)25%公建比例無(wú)明確要求限制條件項(xiàng)目臨203國(guó)道一側(cè)，要求建設(shè)公建和高層建筑無(wú)限高要求無(wú)70-90政策要求項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為351.89畝、190.35畝、204.21畝。凈地取地成本55萬(wàn)元/畝，另市政配套費(fèi)183元/平米。方案一優(yōu)勢(shì)：高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實(shí)現(xiàn)較高的容積率；有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時(shí)將優(yōu)勢(shì)資源最大限度賦予給高價(jià)值的聯(lián)排產(chǎn)品。劣勢(shì)：高層與多層過(guò)于混雜，將影響到一部分多層產(chǎn)品的銷售；地塊南側(cè)沒(méi)有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。示例方案二優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃形式感極強(qiáng)，對(duì)水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營(yíng)銷概念；南側(cè)高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離；南北組團(tuán)分隔清楚，容易界定檔次。劣勢(shì)：高層排在地塊最南部，土地利用效率較低；水系體量較大，可能造成日后維護(hù)成本較高；不利于分期開(kāi)發(fā)，按照正常的開(kāi)發(fā)順序項(xiàng)目前期高層產(chǎn)品占比較大，且品質(zhì)不高。示例方案三優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃形式感很強(qiáng)，容易被客戶認(rèn)知；小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時(shí)將社區(qū)的各項(xiàng)配套提煉升級(jí)；規(guī)劃彈性較大，為以后向南側(cè)拓展開(kāi)發(fā)提供了可能。劣勢(shì)：將高層公建置于社區(qū)內(nèi)部，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大；地塊南側(cè)沒(méi)有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。示例三方案比較方案一方案二方案三收益性高低密度產(chǎn)品混合，可能會(huì)影響一部分多層產(chǎn)品的價(jià)值；南側(cè)回遷房可能對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值存在一定的貶損；由于水系的引入大大提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使多層產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高的溢價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品排布便于分期開(kāi)發(fā)，彈性較大；大量水系的引入可能會(huì)造成日后維護(hù)成本的增加；項(xiàng)目初期入市的東側(cè)地塊容積率過(guò)高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大；高層公建引入地塊內(nèi)部，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大；延展性對(duì)南側(cè)地塊形成了一定的影響力，有利于項(xiàng)目向南拓展；示例規(guī)劃設(shè)計(jì)原則原則一：做足容積率由于地塊進(jìn)深較短，因此將高層排布在南側(cè)降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。原則二：有利于分期開(kāi)發(fā)為了降低初期開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，東側(cè)地塊中應(yīng)盡量減少高層，可以增加高品質(zhì)的板式小高層以提高容積率；西側(cè)地塊3由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，可提高整體容積率，以高層為主。原則三：符合項(xiàng)目的整體定位項(xiàng)目整體定位為服務(wù)城市中端客戶的中高端產(chǎn)品，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項(xiàng)目吸引力必須有一定的價(jià)值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。但另一方面，由于項(xiàng)目主流客戶為城市外溢的中端客戶，他們最關(guān)注的仍然是性價(jià)比，因此在環(huán)境和設(shè)施的投入上應(yīng)適度控制成本。保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團(tuán)式規(guī)劃；但同時(shí)根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下：示例方案調(diào)整意見(jiàn)1：將高層（24層左右）、小高層（12-18）部分設(shè)置在北側(cè)蒲河沿岸，形成錯(cuò)落有致的天際線；取消東側(cè)地塊中的V字型高層塔樓，同時(shí)提高西側(cè)地塊容積率。高層區(qū)小高層區(qū)示例方案調(diào)整意見(jiàn)2：保留“浮島”式規(guī)劃理念，使每個(gè)組團(tuán)都被水系和綠化包圍，根據(jù)實(shí)際情況將各組團(tuán)南移，北側(cè)部分組團(tuán)內(nèi)可以排布9-12層板式小高層；西側(cè)地塊由于整體容積率較高，河道的引入對(duì)其增值效果不明顯，建議局部穿插小型線形水系。示例方案調(diào)整意見(jiàn)3：發(fā)揚(yáng)小鎮(zhèn)中心的規(guī)劃理念，將社區(qū)內(nèi)部通向蒲河岸的縱向路打造成為社區(qū)的主要功能中心；南側(cè)與市政路交叉口設(shè)置為主入口，北側(cè)與蒲河岸交叉口設(shè)置為開(kāi)放式的公共休閑廣場(chǎng)，中間布置社區(qū)業(yè)主專屬的配套，如會(huì)所、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等。132主入口休閑廣場(chǎng)會(huì)所、幼兒園、醫(yī)院等服務(wù)社區(qū)業(yè)主的配套示例方案調(diào)整意見(jiàn)4：結(jié)合水系打造貫穿社區(qū)的橫向“脊索”，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放和參與性，例如設(shè)置河邊步道和休閑椅等，但總體氣質(zhì)仍然保證靜謐的私家感；在脊索與各縱向道路的交叉節(jié)點(diǎn)打造會(huì)所等社區(qū)主要配套設(shè)施。會(huì)所示例方案調(diào)整意見(jiàn)5：為了規(guī)避南側(cè)回遷房的不利影響，地塊南邊緣布置9-12層小高層產(chǎn)品，與回遷房形成明顯差異，同時(shí)滿足市場(chǎng)接受度的要求；結(jié)合小高層設(shè)置社區(qū)商業(yè)街，沿道路退讓出一定的休閑空間（8-10米），使商業(yè)更增添風(fēng)情。203國(guó)道至社區(qū)主入口道路兩側(cè)打造成林蔭道。示例方案調(diào)整意見(jiàn)6：減小公建區(qū)規(guī)模。沿203國(guó)道的公建區(qū)布置區(qū)域級(jí)商業(yè)中心和兩棟商務(wù)高層，建筑面積在7萬(wàn)平米左右，占地面積在3萬(wàn)平米左右即可。高層建議做到100米，形成地標(biāo)。項(xiàng)目公建部分定位回顧：社區(qū)級(jí)商業(yè)：按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目中的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在2-2.5萬(wàn)平米左右為宜；區(qū)域級(jí)商業(yè)：考慮到綠島內(nèi)部已有大量商業(yè)規(guī)劃，同時(shí)與內(nèi)部社區(qū)商業(yè)形成差異化，建議控制集中商業(yè)規(guī)模，采用大型超市+店中店模式，總規(guī)?？刂圃?-3萬(wàn)平米；商務(wù)類物業(yè)：鑒于沈北新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀交叉且未來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大，建議此類物業(yè)的規(guī)模控制在4萬(wàn)平米左右（兩棟百米高層）。類別居住指標(biāo)（m2/千人）商業(yè)700-910醫(yī)療60-80文體100-200——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》示例規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)表

權(quán)重北京院

貝合院道林1道林2LSA價(jià)值評(píng)價(jià)總體布局價(jià)值最大化15%58759產(chǎn)品組合價(jià)值最大化6%76757產(chǎn)品分布價(jià)值最大化15%676