房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(講解稿)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)優(yōu)秀建筑鑒賞房地產(chǎn)的定義及特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)目錄房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Part1房地產(chǎn)的定義及特征房地產(chǎn)的特征：PART

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)Part2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)多層——4-6層為多層住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。高層——10層以上為高層住宅中高層——7-9層為中高層住宅超高層——高度超過(guò)100米的住宅低層——1-3層為低層住宅有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)高檔住宅獨(dú)立式別墅該類別墅指在建筑設(shè)計(jì)形式上獨(dú)門(mén)獨(dú)院的住宅。房屋具有獨(dú)立的圍護(hù)墻體，房屋周?chē)话愣加忻娣e不等的綠地、院落，在住宅等級(jí)中居于頂尖位置。雙拼別墅該類別墅是由兩個(gè)單戶別墅拼聯(lián)組成，中間共用一道建筑分隔墻，每個(gè)單元可三面采光，均有天有地，它是介于聯(lián)排別墅與獨(dú)立式別墅之間的中間產(chǎn)品。別墅：即別業(yè)，是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——居住類地產(chǎn)定義旅游地產(chǎn)：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——旅游地產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)，即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹百貨店：是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。超級(jí)市場(chǎng)：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市：是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店：是指經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)介紹專賣(mài)店：是指專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心：是指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。倉(cāng)儲(chǔ)商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。家居中心：是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——商業(yè)地產(chǎn)定義產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫(xiě)字樓為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等。有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)廣州科學(xué)城Part3房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)有關(guān)建筑類型的名詞——塔樓塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。板樓是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。有關(guān)建筑類型的名詞——板樓建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地的分類由于其他原因，由城市規(guī)劃行政部門(mén)確定范圍，需由建設(shè)單位負(fù)責(zé)拆遷并安置現(xiàn)狀居民的用地容積率＝總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對(duì)越高容積率綠化率＝綠地面積土地面積建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。綠化率建筑密度＝建筑基底總面積建設(shè)用地總面積建筑密度建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)建筑高度指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度建筑高度一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。屋頂上的附屬物不計(jì)入建筑高度。采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計(jì)算建筑高度。屋頂坡度大于30°時(shí),按坡屋頂高度一半處計(jì)算建筑高度。對(duì)于屋頂部分采取錯(cuò)落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20％的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)群體布置時(shí)板式居住建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北

0o～20o

20o以上～60o

60o以上在規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別注意兩個(gè)臨界角度(20o、60o)的準(zhǔn)確性。在正南北向按照1.6（改建區(qū)）或1.7（新建區(qū)）間距系數(shù)計(jì)算后，建筑間距大于120米時(shí)，可按120米控制建筑間距。在正東西向按照1.5間距系數(shù)計(jì)算后，建筑間距大于50米時(shí)，可按50米控制建筑間距。建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)遮擋陽(yáng)光建筑群的長(zhǎng)高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建區(qū)1.01.21.51.7改建區(qū)1.01.21.51.6多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)中小學(xué)教室、托兒所和幼兒園的活動(dòng)室、醫(yī)療病房建筑的間距系數(shù)建筑朝向與正南夾角0o～20o20o以上～60o60o以上建筑間距系數(shù)1.91.61.8建筑間距與建筑間距系數(shù)建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)多層建筑的消防間距多層民用建筑之間的防火間距，不應(yīng)小于下表的規(guī)定。消防間距民用建筑的防火間距耐火等級(jí)耐火等級(jí)一、二級(jí)三級(jí)四級(jí)防火間距(m)一、二級(jí)679三級(jí)7810四級(jí)91012建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)高層建筑的消防間距高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于下表的規(guī)定高層建筑之間及高層建筑與其它民用建筑之間的防火間距(m)建筑類別高層建筑裙房其它民用建筑耐火等級(jí)一、二級(jí)三級(jí)四級(jí)高層建筑13991114裙房96679消防間距建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)通風(fēng)間距通風(fēng)間距是為了獲得較好的自然通風(fēng)，兩幢建筑間為避免受由于風(fēng)壓而形成的負(fù)風(fēng)壓影響所需保持的最小距離。生活私密性間距應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意避免出現(xiàn)對(duì)居室的視線干擾情況。一般最小為18米。城市防災(zāi)疏散間距城市主要防災(zāi)疏散通道兩側(cè)建筑間距應(yīng)大于40米，且應(yīng)大于建筑高度的1.5倍。

建筑基本分類及基本建筑術(shù)語(yǔ)——建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)其它間距建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——建筑平面圖建筑平面圖反映出房屋的形狀、大小及房間的布置，墻、柱的位置和厚度，門(mén)窗的類型和位置等，是施工圖中最基本、最重要的圖樣之一。建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——戶型圖建筑立面圖主要表示房屋的外貌特征和立面處理要求。主要有正立面、背立面和側(cè)立面。建筑立面圖主要為室外裝修所用。閱讀立面圖應(yīng)注意以下內(nèi)：與平面圖對(duì)照，了解房屋的外形、屋頂形式以及門(mén)、窗、陽(yáng)臺(tái)、臺(tái)階和檐口等的形狀及位置等；了解立面各部位的裝修做法；了解建筑物的總高和各層的標(biāo)高及室內(nèi)外高差。建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——建筑立面圖建筑剖面圖主要表示建筑物內(nèi)部在高度方向的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸、內(nèi)部分層情況和各部位的聯(lián)系，是與平面圖、立面圖配套的三大圖樣之一。閱讀建筑剖面圖應(yīng)注意以下內(nèi)容：明確剖面圖的剖切位置、投影方向；了解各部分（如梁、板與墻、柱）的相互關(guān)系、構(gòu)造做法及結(jié)構(gòu)形式等；了解建筑物的總高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高、各樓層標(biāo)高、門(mén)窗及窗臺(tái)高度等；注意圖中索引及文字說(shuō)明，了解詳細(xì)的位置、內(nèi)容等。建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——建筑剖面圖住宅建筑的透視圖，具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時(shí)使用。從高外俯視的透視圖又叫做“鳥(niǎo)瞰圖”或“俯視圖”。建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——建筑透視圖和表現(xiàn)圖小區(qū)規(guī)劃圖主要說(shuō)明擬建筑物所在的地理位置和周?chē)h(huán)境的平面布置。一般在圖上應(yīng)標(biāo)出小區(qū)內(nèi)各功能建筑物的平面形狀、平面布置；

建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識(shí)——規(guī)劃圖Part4房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)——標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積套型建筑面積——套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積——外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計(jì)算，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積——本層各套型內(nèi)使用面積之和套內(nèi)使用面積——套內(nèi)各功能空間使用面積之和套型陽(yáng)臺(tái)面積——套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和：建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計(jì)入使用面積；利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20m的空間不計(jì)算使用面積；凈高在1.20m~2.10m的空間按1/2計(jì)算使用面積；凈高超過(guò)2.10m的空間全部計(jì)入使用面積；陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。計(jì)入建筑面積的部分建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范——住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單層建筑物高度在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，高度不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積，層高不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000Part5房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃知識(shí)園林綠化公共設(shè)施外立面戶型設(shè)計(jì)智能系統(tǒng)道路車(chē)位總體規(guī)劃房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃基礎(chǔ)知識(shí)總體布局是指對(duì)居住區(qū)的各功能用地根據(jù)居民生活活動(dòng)的需要所采取的某種形式?？煞譃槿N基本形式：居住區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)三級(jí)結(jié)構(gòu)。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——總體布局居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。建筑密度空間層次建筑密度住棟布置M1M2M4M3城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——總體規(guī)劃布局城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——園林綠化規(guī)劃布局和建筑應(yīng)體現(xiàn)地方特色，與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)設(shè)置建筑小品，美化環(huán)境園林：在一定的地域運(yùn)用工程技術(shù)和藝術(shù)手段，通過(guò)改造地形（或進(jìn)一步筑山、疊石、理水）、種植樹(shù)木花草、營(yíng)造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游憩境域，就稱為園林。住區(qū)公共綠地至少有一邊與相應(yīng)級(jí)別的道路相鄰。應(yīng)滿足有不少于1/3的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)日照陰影范圍之外。塊狀、帶狀公共綠地同時(shí)應(yīng)滿足寬度不小于8m，面積不少于400㎡的要求。當(dāng)住區(qū)臨近交通干線，應(yīng)采取隔離和降噪措施。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——園林綠化采取道路聲屏障、低噪聲路面、綠化降噪注重小區(qū)綠化環(huán)境城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——道路規(guī)劃道路系統(tǒng)構(gòu)架出入口選擇住區(qū)道路路面及便道自行車(chē)停車(chē)位標(biāo)示標(biāo)牌住區(qū)周邊交通道路規(guī)劃內(nèi)容居住區(qū)內(nèi)盡端式道路的長(zhǎng)度不宜大于120米，并設(shè)不小于12米×12米回車(chē)場(chǎng)地。臨街布置的住宅，其出入口應(yīng)避免直接開(kāi)向城市道路和居住區(qū)級(jí)道路。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——道路規(guī)劃道路類型規(guī)范居住區(qū)道路紅線寬度不宜小于20米小區(qū)路路面寬5－8米，建筑控制線之間的寬度不宜小于14米組團(tuán)路路面寬3－5米，建筑控制線之間的寬度不宜小于10米間小路路面寬度不宜小于2.5米地面停車(chē)場(chǎng)用地面積，每個(gè)停車(chē)位宜為25-30平米；停車(chē)樓和地下停車(chē)庫(kù)的建筑面積，每個(gè)停車(chē)位宜為35-40平米。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——車(chē)位規(guī)劃普通居住區(qū)三環(huán)路以內(nèi)3輛/10戶三環(huán)路以外5輛/10戶。公寓按照1輛/戶別墅區(qū)按照2輛/戶居住區(qū)配套停車(chē)位要求外立面指的是建筑和建筑的外部空間直接接觸的界面，以及其展現(xiàn)出來(lái)的形象和構(gòu)成的方式，一般情況下建筑外立面的所指包括除屋頂外建筑所有外圍部分。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——外立面城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——外立面建筑立面主要的作用有：功能性：為建筑物起到遮風(fēng)擋雨的作用，是最基本的功能。產(chǎn)品形象展示功能：是建筑物對(duì)外界展示的一種產(chǎn)品形象，是個(gè)性的表現(xiàn)。通風(fēng)采光：建筑立面一般包括門(mén)窗、通道、管道等，其作用就是進(jìn)行內(nèi)外溝

通的一種方式和平臺(tái)。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)指根據(jù)居住活動(dòng)的基本要求和活動(dòng)規(guī)律，來(lái)布局和確定住宅功能空間的總體關(guān)系。

空間布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，電梯、樓梯和排水管井不鄰近居住空間布置，

垃圾間位置避免串味和污染環(huán)境。

單元平面應(yīng)規(guī)整，無(wú)過(guò)分凹凸現(xiàn)象，體形系數(shù)不宜過(guò)大，平面布置應(yīng)兼顧

節(jié)能和衛(wèi)生通風(fēng)要求。

套內(nèi)功能空間設(shè)置和布局的內(nèi)容套內(nèi)臥室、起居室(廳)、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等功能空間的配置、布局和交通組織；居住空間的自然通風(fēng)、采光和視野；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——戶型設(shè)計(jì)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范——公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容教育設(shè)施；醫(yī)療設(shè)施；多功能文體活動(dòng)室；兒童活動(dòng)場(chǎng)地；老人活動(dòng)設(shè)施；露天