城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度

第七章城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件第三節(jié)商品房銷(xiāo)售管理第四節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理第一節(jié)房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓概述一、房地地產(chǎn)交易易指一切房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的流流通，包包括城市市房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓、抵押押和租賃賃。注意幾個(gè)個(gè)問(wèn)題：：1.房地產(chǎn)交交易不包包括國(guó)有有土地使使用權(quán)的的出讓、、劃撥和和出租（（通稱(chēng)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)）2.交易客體體的特殊殊性（1）不包括括土地所所有權(quán)和和集體土土地使用用權(quán)（有突破？？）；（2）房地不不分離：：房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時(shí)時(shí)，房屋屋的所有有權(quán)和該該房屋占占用范圍圍內(nèi)的土土地使用用權(quán)同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)讓、、抵押。。3.房地產(chǎn)交交易與權(quán)權(quán)屬登記記的關(guān)系系（1）轉(zhuǎn)讓?zhuān)海核袡?quán)權(quán)登記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；（2）抵押：：抵押權(quán)權(quán)自登記記之日設(shè)設(shè)立；抵押合同同呢？（3）租賃：：《房管法》第54條：出租租人與承承租人簽簽訂書(shū)面面合同，，并向房房產(chǎn)管理理部門(mén)登登記備案案（實(shí)踐中并并未執(zhí)行行）。二、房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓權(quán)利人通通過(guò)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、贈(zèng)與與或其他他合法方方式將其其房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。。（一）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓形式式1.買(mǎi)賣(mài)2.贈(zèng)與房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移移前贈(zèng)與與人可以以撤銷(xiāo)贈(zèng)贈(zèng)與，但但具有公公益、道道德義務(wù)務(wù)性質(zhì)和和經(jīng)過(guò)公公證的贈(zèng)贈(zèng)與合同同不得撤撤銷(xiāo)；權(quán)屬轉(zhuǎn)移移后，贈(zèng)贈(zèng)與也可可撤銷(xiāo)。。3.其它合法法方式：：作價(jià)入入股，合合資合作作開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)，企企業(yè)被收收購(gòu)、兼兼并或合合并，抵抵債等。。（二）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓原則則1.房產(chǎn)與地地產(chǎn)一體體處分原原則“房隨地地走”和和“地隨隨房走””2.價(jià)格申報(bào)報(bào)（納稅稅）3.公示原則則：房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記發(fā)發(fā)證制度度第二節(jié)房房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的條件件一、禁止止條件《房管法》第37條和《城市房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理規(guī)規(guī)定》第6條，下列列房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、以出讓讓方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的，不不符合《房管法》第38條規(guī)定條條件的；；2、司法機(jī)機(jī)關(guān)和行行政機(jī)關(guān)關(guān)依法裁裁定、決決定查封封或者以以其他形形式限制制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的；3、依法收收回土地地使用權(quán)權(quán)的；4、共有房房地產(chǎn)，，未經(jīng)其其他共有有人書(shū)面面同意的的；5、權(quán)屬有有爭(zhēng)議的的；6、未依法法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬屬證書(shū)的的；7、法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁止止轉(zhuǎn)讓的的其他情情形。二、必備備條件（一）以以出讓方方式取得得土地使使用權(quán)的的房地產(chǎn)產(chǎn)：《房管法》第39條1、已支付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)；；2、按合同同約定進(jìn)進(jìn)行投資資開(kāi)發(fā)達(dá)達(dá)到法定定程度（（房屋建建設(shè)的：：完成投投資總額額25％以上，，成片開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地的：形形成工業(yè)業(yè)用地或或其他建建設(shè)用地地條件））；3、轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)時(shí)房屋已已建成的的，持有有房屋所所有權(quán)證證書(shū)。其中1和2為建設(shè)用用地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的必備備條件。。（二）以以劃撥方方式取得得建設(shè)用用地使用用權(quán)的房房地產(chǎn)：：《房管法》第40條：以劃劃撥方式式取得土土地使用用權(quán)的，，轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)務(wù)院規(guī)規(guī)定，報(bào)報(bào)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府審批。。1、領(lǐng)有建建設(shè)用地地使用證證；2、具有地地上建筑筑物、附附著物合合法的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明明；3、簽訂建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同，補(bǔ)補(bǔ)交出讓讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓所所得抵交交出讓金金；4、按照國(guó)國(guó)務(wù)院規(guī)規(guī)定，報(bào)報(bào)有批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)的人人民政府府審批。。三、轉(zhuǎn)讓讓程序1、簽訂書(shū)書(shū)面轉(zhuǎn)讓讓合同；；2、合同簽簽訂后90日內(nèi)持相相關(guān)文件件向房管管部門(mén)提提出申請(qǐng)請(qǐng)，申報(bào)報(bào)成交價(jià)價(jià)格；3、房管部部門(mén)審查查，在7日內(nèi)作出出是否受受理申請(qǐng)請(qǐng)的書(shū)面面答復(fù)；；4、房管部部門(mén)核實(shí)實(shí)申報(bào)的的成交價(jià)價(jià)格；5、當(dāng)事人人按規(guī)定定繳納有有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅，，土地增增值稅費(fèi)用：登登記費(fèi)（（住宅80/套，非住住宅550//件，印花花稅5元/本），交交易手續(xù)續(xù)費(fèi)由賣(mài)賣(mài)方繳納納。6、房管部部門(mén)辦理理房屋權(quán)權(quán)屬登記記手續(xù)，，核發(fā)權(quán)權(quán)屬證書(shū)書(shū)。第三節(jié)商商品品房銷(xiāo)售售管理一、商品品房銷(xiāo)售售的概念念指房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)將竣竣工驗(yàn)收收合格的的商品房房或建設(shè)設(shè)中的商商品房出出售給買(mǎi)買(mǎi)受人，，并由買(mǎi)買(mǎi)受人支支付房?jī)r(jià)價(jià)款或定定金的行行為。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售包括括商品房房現(xiàn)售（（現(xiàn)房））和商品品房預(yù)售售（期房房）兩種種方式。。二、近年年來(lái)房產(chǎn)產(chǎn)政策動(dòng)動(dòng)向（一）2005年（嚴(yán)格格調(diào)控，，抑制房房?jī)r(jià)）1、3月：財(cái)政政部擬開(kāi)開(kāi)征房產(chǎn)產(chǎn)稅，以以遏制房房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅以以房屋為為征稅對(duì)對(duì)象，按按房屋計(jì)計(jì)稅余值值或租金金收入為為計(jì)稅依依據(jù)，向向所有人人征收的的財(cái)產(chǎn)稅稅。國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)展研究究中心闡闡釋?zhuān)洪_(kāi)開(kāi)征房產(chǎn)產(chǎn)稅是必必然，但但需要一一個(gè)長(zhǎng)期期過(guò)程。。2、3月27日：央行行上調(diào)個(gè)個(gè)人住房房抵押貸貸款利率率，其中中五年以以上為6.12（最低利利率為5.51）。3、3月30日，國(guó)務(wù)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)《關(guān)于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格的通知知》，將房?jī)r(jià)價(jià)問(wèn)題提提至政治治高度（（即“國(guó)國(guó)八條””）4、4月：社科科院2005年房地產(chǎn)產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)書(shū)——告誡消費(fèi)費(fèi)者05年不是最最佳買(mǎi)房房時(shí)機(jī)。。5、5月：國(guó)家家七部委委發(fā)布《關(guān)于做好好穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格工作的的意見(jiàn)》?！蛊诜糠哭D(zhuǎn)讓。6、8月15日：央行行發(fā)布《2004年中國(guó)房房地產(chǎn)金金融報(bào)告告》，建議取取消房屋屋預(yù)售制制度，改改為現(xiàn)房房銷(xiāo)售，，直言房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在市市場(chǎng)、財(cái)財(cái)務(wù)、道道德、操操作、信信用、法法律六大大風(fēng)險(xiǎn)，，遭到房地地產(chǎn)商的的集體不不滿。7、8月24日建設(shè)部部發(fā)表聲聲明：國(guó)國(guó)家近期期不會(huì)取取消商品品房預(yù)售售制度。。8、10月：中消消協(xié)建議議逐步取取消商品品房預(yù)售售制度，，建立由由開(kāi)發(fā)商商、銀行行和消費(fèi)費(fèi)者三方方承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)機(jī)制制。（二）2006年（繼續(xù)續(xù)嚴(yán)控，，穩(wěn)定房房?jī)r(jià)）1、4月28日，央行行將5年期以上上住房抵抵押貸款款利率上上調(diào)至6.39（最低利利率上調(diào)調(diào)至5.75%）。2、8月19日央行將將5年期以上上貸款利利率上調(diào)調(diào)至6.84。3、5月24日國(guó)務(wù)院院辦公廳廳37號(hào)文件轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部、發(fā)發(fā)改委、、監(jiān)察部部、財(cái)政政部、國(guó)國(guó)土資源源部、人人民銀行行、稅務(wù)務(wù)總局、、統(tǒng)計(jì)局局、銀監(jiān)監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整整住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定住住房?jī)r(jià)格格的意見(jiàn)見(jiàn)》（即“國(guó)國(guó)六條””）：（三）2007年（繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)控）1、3月18日起，央央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率，五五年以上上住房抵抵押貸款款利率上上調(diào)至7.11。同時(shí)建設(shè)設(shè)部公布布，住房房公積金金貸款從從18日起，五五年期以以下(含五年)從4.14調(diào)整為4.32，五年期期以上從從4.59調(diào)整為4.77。2、從5月19日起，央央行上調(diào)調(diào)存貸款款基準(zhǔn)利利率，五五年期以以上住房房抵押貸貸款利率率上調(diào)至至7.20。公積金金貸款利利率上調(diào)調(diào)0.09％。3、8月1日國(guó)務(wù)院院24號(hào)文件《國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于解決決城市低低收入家家庭住房房困難的的若干意意見(jiàn)》：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的，，若購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房，則應(yīng)應(yīng)將經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房原價(jià)退退回。4、9月27日,央行、銀銀監(jiān)會(huì)聯(lián)聯(lián)合頒布布《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管管理的通通知》：對(duì)于貸貸款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第二套套房，首首付款比比例提高高到40％，貸款款利率上上調(diào)10％。5、12月21日，五年年以上住住房抵押押貸款利利率上調(diào)調(diào)至7.83。住房公積積金貸款款五年以以下4.77，五年以以上5.22。（四）2008年（兩個(gè)個(gè)階段））第一階段段：嚴(yán)控控1、1月7號(hào)，國(guó)務(wù)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地的通知知》(3號(hào)文件)。強(qiáng)調(diào)：：為了切切實(shí)保護(hù)護(hù)耕地，，就得大大力促進(jìn)進(jìn)節(jié)約集集約用地地，走出出一條建建設(shè)占地地少、土土地利用用效率高高的符合合中國(guó)國(guó)國(guó)情的土土地利用用新路子子。土地地閑置滿滿兩年、、依法應(yīng)應(yīng)當(dāng)無(wú)償償收回的的，堅(jiān)決決無(wú)償收收回，重重新安排排使用；；土地閑閑置滿一一年不滿滿兩年的的，按出出讓或劃劃撥土地地價(jià)款的的20%征收土地地閑置費(fèi)費(fèi)（目前前基本不不執(zhí)行））。2、央行于于1月、3月、4月、5月、6月先后6次上調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率，，執(zhí)行17.5％，抑制貨幣幣信貸過(guò)過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)。第二階段段：促進(jìn)進(jìn)政策3、央行于于9月、10月、12月先后3次下調(diào)存存款準(zhǔn)備備金率，，執(zhí)行15％和14％；4、從9月16日開(kāi)始，，央行先先后5次降低貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，，12月23日起五年年以上為為5.94％，公積積金貸款款為3.87％。5、10月22日，財(cái)政政部和稅稅務(wù)總局局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)交易環(huán)環(huán)節(jié)稅收收政策的的通知》（11月1日實(shí)施））：對(duì)個(gè)個(gè)人首次次購(gòu)買(mǎi)90平方米及及以下普普通住房房的，契契稅稅率率暫統(tǒng)一一下調(diào)到到1%；對(duì)個(gè)人人銷(xiāo)售或或購(gòu)買(mǎi)住住房暫免免征收印印花稅；；對(duì)個(gè)人人銷(xiāo)售住住房暫免免征收土土地增值值稅。6、12月底，財(cái)財(cái)政部下下發(fā)《關(guān)于個(gè)人人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)業(yè)稅政策策的通知知》，規(guī)定：：自09年1月1日至12月31日，個(gè)人人將購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)不足2年的非普普通住房房對(duì)外銷(xiāo)銷(xiāo)售的，，全額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；個(gè)個(gè)人將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)過(guò)2年(含2年)的非普通通住房或或者不足足2年的普通通住房對(duì)對(duì)外銷(xiāo)售售的，按按銷(xiāo)售收收入減去去購(gòu)買(mǎi)房房屋的價(jià)價(jià)款后的的差額征征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅；個(gè)個(gè)人將購(gòu)購(gòu)買(mǎi)超過(guò)過(guò)2年(含2年)的普通住住房對(duì)外外銷(xiāo)售，，免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅（（5％）。7、杭州市市政府：：《關(guān)于促進(jìn)進(jìn)杭州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的若若干意見(jiàn)見(jiàn)》24條。（五）2009年：房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控政政策主要要是年初初的營(yíng)業(yè)業(yè)稅減免免政策、、放開(kāi)外外資購(gòu)房房的政策策，放松松銀行貨貨幣政策策。（促進(jìn)政政策）1、1月3日,四大國(guó)有有銀行宣宣布,只要2008年10月27日前執(zhí)行行基準(zhǔn)利利率0.85倍優(yōu)惠、、無(wú)不良良信用記記錄的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶戶,原則上都都可以申申請(qǐng)七折折優(yōu)惠利利率。2、12月9日，中國(guó)國(guó)國(guó)務(wù)院院常務(wù)會(huì)會(huì)議決定定，自2010年1月1日起個(gè)人人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)業(yè)稅征免免時(shí)限由由兩年恢恢復(fù)到五五年。3、12月14日，國(guó)務(wù)務(wù)院頒布布“國(guó)四四條”，，明確提提出加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控，抑抑制投資資投機(jī)性性住房。。4、12月17日，中國(guó)國(guó)五部委委聯(lián)合發(fā)發(fā)文稱(chēng)，，收緊土土地受讓讓政策，，開(kāi)發(fā)商商須首付付一半且且一年內(nèi)內(nèi)繳全款款。5、12月23日，中國(guó)國(guó)財(cái)政部部調(diào)整住住房轉(zhuǎn)讓讓營(yíng)業(yè)稅稅政策，，不足五五年按全全額征收收營(yíng)業(yè)稅稅。基準(zhǔn)利率率沒(méi)有調(diào)調(diào)整。（六）2010年：主要要是二套套房政策策（嚴(yán)控控）1、1月10日，國(guó)務(wù)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)“國(guó)十十一條””，嚴(yán)格格二套房房貸款管管理，首首付不得得低于40%，加大房房地產(chǎn)貸貸款窗口口指導(dǎo)。。2、3月23日，國(guó)資資委要求求78戶不以房房地產(chǎn)為為主業(yè)的的中央企企業(yè)，要要加快進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整重組，，在完成成企業(yè)自自有土地地開(kāi)發(fā)和和已實(shí)施施項(xiàng)目等等階段性性工作后后要退出出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)，，并在15個(gè)工作日日內(nèi)制訂訂有序退退出的方方案。3、4月15日，國(guó)務(wù)務(wù)院出臺(tái)臺(tái)具體措措施，要要求對(duì)貸貸款購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第二套套住房的的家庭，，貸款首首付款不不得低于于50%，貸款利利率不得得低于基基準(zhǔn)利率率的1.1倍。對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)首套套住房且且套型建建筑面積積在90平方米以以上的家家庭，貸貸款首付付款比例例不得低低于30%。4、兩次上上調(diào)人民民幣貸款款利率。。5、杭州：：10月11日起，每每戶只能能新購(gòu)一一套住房房。（七）2011年：進(jìn)一一步調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1、1月26日，國(guó)務(wù)務(wù)院辦公公廳出臺(tái)臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一一步做好好房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控工作作有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知》，提出地地方政府府控制房房?jī)r(jià)的目目標(biāo)責(zé)任任制，強(qiáng)強(qiáng)化差別別化住房房信貸政政策，從從嚴(yán)制定定和執(zhí)行行住房限限購(gòu)措施施等。3月1日，杭州州“限購(gòu)購(gòu)令”出出臺(tái)：杭杭州市已已有1套住房的的本市戶戶籍居民民家庭，，限購(gòu)1套；二套套首付至至少6成，利率率1.1倍，停購(gòu)購(gòu)第三套套。擁有有一套及及以上住住房的非非本市戶戶籍居民民家庭，，暫停購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。2、1月27日，國(guó)務(wù)務(wù)院同意意個(gè)別城城市開(kāi)展房產(chǎn)產(chǎn)稅試點(diǎn)點(diǎn)，重慶和和上海成成為第一一批試點(diǎn)點(diǎn)，北京京、深圳圳和杭州州等可能能為第二二批。3、連續(xù)2次上調(diào)人人民幣貸貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率。。4月6日起，5年以上6.80；5年以上4.7。4、加強(qiáng)保保障性住住房建設(shè)設(shè)未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障障性住房房，“十十二五””期末，，城鎮(zhèn)住住房保障障覆蓋率率達(dá)到20％以上。。住建部部宣布2011年開(kāi)工建建設(shè)1000萬(wàn)套保障障性住房房。三、商品品房銷(xiāo)售售條件（一）預(yù)預(yù)售條件件《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》第5、6條：1、已交付付全部土土地使用用權(quán)出讓讓金，取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書(shū)。。2、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證。。3、按預(yù)售售商品房房計(jì)算，，投入資資金達(dá)到到工程建建設(shè)總投投資的25％以上，，并已確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付日期期。（多層：已已完成主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)三分之之一以上上，即二層樓頂頂三層樓樓板（不不含架空空層）；高層：：已完成成地面以以下主體體工程，，即露出地面面）。4、向縣級(jí)級(jí)以上房房產(chǎn)管理理部門(mén)辦辦理預(yù)售售登記，，取得《商品房預(yù)預(yù)售許可可證》。申請(qǐng)預(yù)售售許可提提交的證證件（復(fù)復(fù)印件））及資料料（第7條）：1、商品房房預(yù)售許許可申請(qǐng)請(qǐng)表；2、開(kāi)發(fā)企企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照照》和《資質(zhì)證書(shū)書(shū)》；3、土地使使用權(quán)證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、施施工許可可證；4、投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金占工程程建設(shè)總總投資的的比例符符合規(guī)定定條件的的證明；；5、工程施施工合同同及關(guān)于于施工進(jìn)進(jìn)度的說(shuō)說(shuō)明；6、商品房房預(yù)售方方案（含含預(yù)售商商品房的的位置、、面積、、竣工交交付日期期等內(nèi)容容，并附附分層平平面圖））。（二）商商品房現(xiàn)現(xiàn)售條件件《商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理辦法》第7條：1、開(kāi)發(fā)企企業(yè)具有有企業(yè)法法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照和和資質(zhì)證證書(shū)；2、取得土土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)或者使使用土地地的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件3、持有建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和施工許許可證；；4、已通過(guò)過(guò)竣工驗(yàn)驗(yàn)收（取取得綜合合驗(yàn)收備備案表））；5、征收安安置已經(jīng)經(jīng)落實(shí)；；6、供水、、供電、、供熱、、燃?xì)?、、通訊等等配套基基礎(chǔ)設(shè)施施具備交交付使用用條件，，其他配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施具備備交付使使用條件件或已確確定施工工進(jìn)度和和交付日日期；7、物業(yè)管管理方案案已經(jīng)落落實(shí)。第四節(jié)房房屋屋買(mǎi)賣(mài)合合同糾紛紛的處理理一、合同同主要條條款（2008年版）1、合同雙雙方當(dāng)事事人2、項(xiàng)目建建設(shè)依據(jù)據(jù)3、買(mǎi)受人人所購(gòu)商商品房的的基本情情況4、建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)相相關(guān)物業(yè)業(yè)歸屬的的約定5、計(jì)價(jià)方方式與價(jià)價(jià)款6、面積確確認(rèn)及面面積差異異處理7、付款方方式及期期限8、買(mǎi)受人人逾期付付款的違違約責(zé)任任9、交付期期限及條條件10、出賣(mài)人人逾期交交房的違違約責(zé)任任11、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)變更更的約定定12、交接13、抵押與與相關(guān)債債權(quán)債務(wù)務(wù)14、出賣(mài)人人關(guān)于裝裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)承諾的的違約責(zé)責(zé)任15、出賣(mài)人人關(guān)于基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共配套建建筑正常常運(yùn)行的的承諾16、關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記的約定定17、《消費(fèi)者權(quán)權(quán)益保護(hù)護(hù)法》實(shí)施辦法法規(guī)定的的退房情情形18、保修責(zé)責(zé)任19、商品房房相關(guān)事事項(xiàng)約定定20、房屋交付付使用后后相關(guān)權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)約定21、前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)22、糾紛解解決方式式23、補(bǔ)充協(xié)協(xié)議條款款24、附件效效力25、合同份份數(shù)26、生效時(shí)時(shí)間27、合同備備案28：八個(gè)附附件：房房屋平面面圖，應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ńㄖf(shuō)明明，其他物業(yè)業(yè)買(mǎi)賣(mài)、、贈(zèng)與、、租賃協(xié)協(xié)議書(shū)，裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，有關(guān)關(guān)購(gòu)買(mǎi)該該商品房房預(yù)告登登記的約約定，保保修責(zé)任任主要條條款，《業(yè)主臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約》、《前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同》的主要內(nèi)內(nèi)容，補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議內(nèi)容。2003年5月《關(guān)于審審理商品品房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同糾糾紛案件件適用法法律若干干問(wèn)題的的解釋》》二、預(yù)售售合同的的效力1、出賣(mài)人人未取得得預(yù)售許許可證，，與買(mǎi)受受人訂立立買(mǎi)賣(mài)合合同的效效力？（1）原則上上無(wú)效，，起訴前前取得預(yù)預(yù)售許可可證的，，可認(rèn)定定合同有有效；（2）起訴時(shí)時(shí)仍無(wú)證證的，應(yīng)應(yīng)認(rèn)定合合同無(wú)效效；但出賣(mài)人人具備辦辦證條件件而故意意不辦的的，買(mǎi)受受人請(qǐng)求求確認(rèn)合合同有效效的，可可否得到到支持？？注意：出出賣(mài)人故故意隱瞞瞞未取得得許可證證的事實(shí)實(shí)或提供供虛假許許可證，，導(dǎo)致合合同無(wú)效效的，買(mǎi)買(mǎi)受人享享有何種種權(quán)利？？2、當(dāng)事人人以預(yù)售售合同未未依法辦辦理登記記手續(xù)為為由，請(qǐng)請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)合同無(wú)無(wú)效，如如何處理理？（1）一般不不予支持持；（2）若約定定以登記記為生效效要件的的，則合合同無(wú)效效；但已已實(shí)際履履行的，，則合同同有效。。3、辦理預(yù)預(yù)告登記記手續(xù)的的預(yù)售合合同可以以產(chǎn)生對(duì)對(duì)抗第三三人的效效力（物物權(quán)法第第20條）三、因銷(xiāo)銷(xiāo)售廣告告引起的的糾紛案例：01年4月18日，湖北北宜昌市市四季花花園的四四位業(yè)主主將開(kāi)發(fā)發(fā)商宜昌昌潤(rùn)海公公司告上上法庭。。原因是是，98年1月至99年6月間，潤(rùn)潤(rùn)海公司司利用報(bào)報(bào)紙廣告告、宣傳傳冊(cè)等方方式銷(xiāo)售售其開(kāi)發(fā)發(fā)的四季季花園商商品房，，聲稱(chēng)四四季花園園擁有大大面積綠綠地及網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)等等多功能能配套服服務(wù)設(shè)施施，原告告根據(jù)廣廣告簽訂訂了購(gòu)房房合同，，但入住住后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，根本本沒(méi)有廣廣告上承承諾的配配套設(shè)施施。原告請(qǐng)求求：依法法判令被被告賠償償因利用用虛假?gòu)V廣告欺詐詐原告所所造成的的經(jīng)濟(jì)損損失共計(jì)計(jì)人民幣幣745450元（雙倍倍返還差差價(jià)）。。被告潤(rùn)海海公司認(rèn)認(rèn)為：公公司賣(mài)房房時(shí)已是是現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售，不不存在廣廣告欺詐詐，原告告的購(gòu)房房行為是是知假買(mǎi)買(mǎi)假。法院認(rèn)定，依據(jù)《廣廣告法》》潤(rùn)海公公司在商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售廣告告中發(fā)布布虛假信信息，誤誤導(dǎo)了消消費(fèi)者，，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的民事責(zé)責(zé)任；由于目前無(wú)法法確定地地鑒定出出小區(qū)配配套設(shè)施施的價(jià)格格，考慮慮當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，，酌定潤(rùn)潤(rùn)海公司司按原告告購(gòu)房款款的7％予以賠賠償?！稄V告法法》第38條規(guī)定，，發(fā)布虛虛假?gòu)V告告，欺騙騙和誤導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者者，使購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品或者接接受服務(wù)務(wù)的消費(fèi)費(fèi)者的合合法權(quán)益益受到損損害的，，由廣告告主依法法承擔(dān)民民事責(zé)任任。1、銷(xiāo)售廣廣告性質(zhì)質(zhì)（1）通常情情況，銷(xiāo)銷(xiāo)售廣告告為要約約邀請(qǐng)；；（2）構(gòu)成合合同條款款的情形形：A.當(dāng)事人在在購(gòu)房合合同中對(duì)對(duì)廣告內(nèi)內(nèi)容的約約束力進(jìn)進(jìn)行認(rèn)可可的；B.將銷(xiāo)售廣廣告作為為購(gòu)房合合同附件件的（但但正式合合同對(duì)廣廣告內(nèi)容容有實(shí)質(zhì)質(zhì)性變更更的，以以正式合合同為準(zhǔn)準(zhǔn)）；C.出賣(mài)人就就商品房房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍圍內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)設(shè)施所作作的說(shuō)明明和允諾諾具體確定定，并對(duì)商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的訂立立及房屋屋價(jià)格的的確定有有重大影響響的，應(yīng)視視為要約約。（該該說(shuō)明和和允諾即即使未載載入合同同，亦視視為合同同條款））。2、開(kāi)發(fā)商商違反作作為合同同條款的的廣告許許諾應(yīng)承承擔(dān)的民民事責(zé)任任。（1）開(kāi)發(fā)商商應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，賠賠償買(mǎi)受受人的損損失；（2）買(mǎi)受人人要求解解除合同同的，是是否支持持？A.開(kāi)發(fā)商行行為構(gòu)成成一般違違約的，，應(yīng)繼續(xù)續(xù)履行；；B.違約事項(xiàng)項(xiàng)沒(méi)有繼繼續(xù)履行行可能，，但不影影響購(gòu)房房基本目目的的，，不應(yīng)解解除合同同；C.違約事項(xiàng)項(xiàng)嚴(yán)重影影響了當(dāng)當(dāng)事人合合同目的的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，可以以解除合合同。四、認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)糾紛紛《解釋》第四條（一）認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的的性質(zhì)：：預(yù)約合同同；區(qū)分認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)和房房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同：：定金、、購(gòu)房款款（二）處處理：1、因當(dāng)事事人一方方原因未未能訂立立商品房房買(mǎi)賣(mài)合合同，應(yīng)應(yīng)按定金金規(guī)則處處理。2、因不可可歸責(zé)于于當(dāng)事人人雙方的的事由，，導(dǎo)致商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同未能訂訂立，出出賣(mài)人應(yīng)應(yīng)返還定定金。五、房屋屋權(quán)利瑕瑕疵糾紛紛（一）出出賣(mài)他人人房屋糾糾紛案例：81歲的華老老太有套套位于杭杭州市下下城區(qū)的的30多平米的的房子，，02年10月，以650元每月的的價(jià)格租租給了傅傅女士。。03年2月，傅女女士以單單位發(fā)租租房補(bǔ)貼貼，需拿拿房東的的三證審審核為由由，騙取取了三證證。不久久，華老老太生病病住進(jìn)醫(yī)醫(yī)院，三三證一直直沒(méi)拿回回來(lái)。04年初，華華老太想想起此事事，委托托鄰居向向傅討還還。鄰居居回來(lái)說(shuō)說(shuō)，房?jī)?nèi)內(nèi)居住的的是一位位姓龔的的女士，，03年4月，傅以以老太太太住院急急需用錢(qián)錢(qián)為由，，持三證證以11萬(wàn)元的價(jià)價(jià)格，把把房子轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)給了了龔女士士。華老老太向公公安機(jī)關(guān)關(guān)報(bào)案，，傅被抓抓獲后，，因詐騙騙罪被判判有期徒徒刑11年，但傅傅騙來(lái)的的11萬(wàn)元早被被揮霍一一空。7月16日，華老老太把傅傅和購(gòu)房房的龔女女士告到到了下城城法院，，要求退退還房子子。龔女女士說(shuō)，，買(mǎi)方時(shí)時(shí)，傅曾曾出示一一份授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)（經(jīng)查查證，是是傅偽造造的）和和房屋三三證。擔(dān)擔(dān)心有詐詐，自己己還專(zhuān)門(mén)門(mén)打了電電話去醫(yī)醫(yī)院，證證實(shí)華老老太真的的在住院院，并去去房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心核實(shí)實(shí)了三證證的真實(shí)實(shí)性，已已盡到了了應(yīng)盡的的義務(wù)。。傅某造造假，自自己并不不知情，，房子不不能退。。問(wèn)題：1、如何判判斷善意意？龔女女士是否否屬于善善意？2、本案如如何處理理？二手房交交易中買(mǎi)買(mǎi)方應(yīng)注注意的問(wèn)問(wèn)題：（1）查驗(yàn)房房屋“三三證”是是否齊全全以及““三證””的真?zhèn)蝹危粚?shí)地地考察房房屋質(zhì)量量狀況；；（2）查驗(yàn)出出售人是是否所有有人本人人；如非非本人，，應(yīng)查驗(yàn)驗(yàn)出售人人是否有有所有人人經(jīng)公證證的書(shū)面面授權(quán)委委托書(shū)；；（3）查驗(yàn)房房屋是否否為共有有財(cái)產(chǎn)，，如是共共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)由由全體共共有人簽簽字出售售或有其其他共有有人經(jīng)公公證的書(shū)書(shū)面授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)；（4）應(yīng)以合合理的市市場(chǎng)價(jià)格格購(gòu)買(mǎi)；；（5）查驗(yàn)房房屋上是是否有他他項(xiàng)權(quán)利利，如抵抵押權(quán)、、承租權(quán)權(quán)以及是是否被國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)依法查查封等。。賣(mài)方義務(wù)務(wù)：信息息披露（二）未未經(jīng)共有有人同意意出賣(mài)共共有房屋屋糾紛1、合同訂訂立后但但未過(guò)戶戶登記的的，按無(wú)無(wú)權(quán)處分分處理。。2、合同訂訂立后并并辦理過(guò)過(guò)戶登記記，買(mǎi)受受人為善善意、有有償取得得的，合合同有效效。買(mǎi)受受人取得得房屋所所有權(quán)第十條房地產(chǎn)登登記簿和和權(quán)屬證證書(shū)記載載的登記記權(quán)利人人未經(jīng)其其他實(shí)際際共有人人同意，，擅自處處分共有有的房地地產(chǎn)，買(mǎi)買(mǎi)受人符符合善意意取得條條件而取取得物權(quán)權(quán)，因此此造成實(shí)實(shí)際共有有人損失失的，應(yīng)應(yīng)由登記記權(quán)利人人承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。案例：2004年元月15日，被告告趙女士士和原告告陳先生生簽訂了了《私房轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議書(shū)書(shū)》，約定將將位于拱宸橋金金華新村村1-2--2室房屋以17萬(wàn)元的價(jià)價(jià)格轉(zhuǎn)讓讓給原告告，原告告分兩次次付清款款項(xiàng)。因因該房屋屋為拆遷遷房，因因此協(xié)議議還約定定，該房房屋拆遷遷置換房房歸原告告所有，，超出面面積部分分價(jià)款由由原告承承擔(dān)，被被告協(xié)助助原告辦辦理相關(guān)關(guān)手續(xù)。。后被告告拿到拆拆遷房，，但遲遲遲不肯履履行合同同。2010年1月，原告告將被告告訴至拱拱墅法院院，要求求法院判判令回遷遷房歸原原告所有有。本案應(yīng)如如何處理理？六、商品品房質(zhì)量量糾紛（一）因因房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題發(fā)生的的糾紛1、一般質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題，出賣(mài)賣(mài)人在保保修期內(nèi)內(nèi)承擔(dān)修修復(fù)責(zé)任任；2、房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題嚴(yán)重影影響正常居住住使用的，買(mǎi)受受人享有有合同解解除權(quán)，，并可請(qǐng)請(qǐng)求賠償償損失。。建設(shè)部關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)《商品住宅宅實(shí)行住住宅質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)和住宅宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)制制度的規(guī)規(guī)定》的通知（（建房[1998]102號(hào)）第五五條正常使用用情況下下各部位位、部件件保修內(nèi)內(nèi)容與保保修期：：屋面防防水3年；墻面面、廚房房和衛(wèi)生生間地面面、地下下室、管管道滲漏漏1年；墻面面、頂棚棚抹灰層層脫落1年；地面面空鼓開(kāi)開(kāi)裂、大大面積起起砂1年；門(mén)窗窗翹裂、、五金件件損壞1年；管道道堵塞2個(gè)月；供供熱、供供冷系統(tǒng)統(tǒng)和設(shè)備備1個(gè)采暖期期或供冷冷期；衛(wèi)衛(wèi)生潔具具1年；燈具具、電器器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其其他部位位、部件件的保修修期限，，由房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)與與用戶自自行約定定。國(guó)務(wù)院2000年1月《建設(shè)工程程質(zhì)量管管理?xiàng)l例例》第六章建建設(shè)工程程質(zhì)量保保修第第四十十條在正常使使用條件件下，建建設(shè)工程程的最低低保修期期限為：：（一）基基礎(chǔ)設(shè)施施工程、、房屋建建筑的地地基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程和和主體結(jié)結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)設(shè)計(jì)文件件規(guī)定的的該工程程的合理理使用年年限；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年；（三）供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個(gè)采暖期期、供冷冷期；（四）電電氣管線線、給排排水管道道、設(shè)備備安裝和和裝修工工程，為為2年。其他項(xiàng)目目的保修修期限由由發(fā)包方方與承包包方約定定。建設(shè)設(shè)工程的的保修期期，自竣竣工驗(yàn)收收合格之之日起計(jì)計(jì)算。建設(shè)部《房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法》（2000年6月）第七七條在正常使使用下，，房屋建建筑工程程的最低低保修期期限為:（一）地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主體體結(jié)構(gòu)工工程，為為設(shè)計(jì)文文件規(guī)定定的該工工程的合合理使用用年限；；（二）屋屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年；（三）供供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個(gè)采暖期期、供冷冷期；（四）電電氣系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水管道道、設(shè)備備安裝為為2年；（五）裝裝修工程程為2年。其他他項(xiàng)目的的保修期期限由建建設(shè)單位位和施工工單位約約定。建設(shè)部2001年4月《商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售管理理辦法》第五章交交付第三十二二條銷(xiāo)售商品品住宅時(shí)時(shí)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)《商品住宅宅實(shí)行質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)和住住宅使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)制度的的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》），向買(mǎi)買(mǎi)受人提提供《住宅質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)》、《住宅使用用說(shuō)明書(shū)書(shū)》。第三十三三條房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)所售商商品房承承擔(dān)質(zhì)量量保修責(zé)責(zé)任。當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合合同中就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責(zé)任等等內(nèi)容做做出約定定。保修期從從交付之之日起計(jì)計(jì)算。商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建設(shè)工工程承包包單位向向建設(shè)單單位出具具的質(zhì)量量保修書(shū)書(shū)約定保保修期的的存續(xù)期期；存續(xù)續(xù)期少于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限的，保保修期不不得低于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限。（二）房房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量不合合格，買(mǎi)買(mǎi)受人享享有合同同解除權(quán)權(quán)，并可可請(qǐng)求賠賠償損失失：（三）擅擅自變更更房屋設(shè)設(shè)計(jì)導(dǎo)致致不能實(shí)實(shí)現(xiàn)合同同目的，，買(mǎi)受人人享有合合同解除除權(quán)，并并可請(qǐng)求求賠償損損失。經(jīng)規(guī)劃部部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、、設(shè)計(jì)單單位同意意的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)導(dǎo)致影響響買(mǎi)受人人所有商商品房質(zhì)質(zhì)量或使使用功能能的，出出賣(mài)人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在有有關(guān)部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)同同意之日日起10日內(nèi)，書(shū)書(shū)面通知知買(mǎi)受人人。買(mǎi)受受人有權(quán)權(quán)在通知知到達(dá)之之日起15日內(nèi)作出出是否退退房的書(shū)書(shū)面答復(fù)復(fù)。買(mǎi)受受人在15日內(nèi)未書(shū)書(shū)面答復(fù)復(fù)的，視視同接受受變更。。出賣(mài)人人未在規(guī)規(guī)定時(shí)限限內(nèi)通知知買(mǎi)受人人的，買(mǎi)買(mǎi)受人有有權(quán)退房房。七、房屋屋面積糾糾紛（按按建筑面面積計(jì)價(jià)價(jià)）當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在合合同中載載明發(fā)生生誤差的的處理方方式；新示范合合同約定定的處理理方式，，為最高高院司法法解釋確確定的處處理方式式：1、面積誤誤差比絕絕對(duì)值在在3％以?xún)?nèi)（（含3％）的，，據(jù)實(shí)結(jié)結(jié)算房?jī)r(jià)價(jià)款，買(mǎi)買(mǎi)受人不不得要求求解除合合同；2、面積誤誤差比絕絕對(duì)值超超出3％時(shí)，買(mǎi)買(mǎi)受人有有權(quán)請(qǐng)求求解除合合同、返返還已付付購(gòu)房款款及利息息。買(mǎi)受人不不退房的的具體處處理方式式？案例：02年底，小小張?jiān)诟桓魂?yáng)買(mǎi)了了一套花花園別墅墅，建筑筑面積200多平方米米，每平平方米6000元，合同同簽訂時(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)發(fā)商說(shuō)，，房子還還在建造造，花園園面積大大約為600平方米，，建好后后“少退退多補(bǔ)””——如開(kāi)發(fā)商商短缺了了面積，，退多收收的花園園價(jià)，如如多了，，小張““埋單””。2004年3月，房子子交付，，花園面面積是795平方米，，比簽合合同時(shí)多多了近1/3。開(kāi)發(fā)商商說(shuō)，按按合同規(guī)規(guī)定，少少退多補(bǔ)補(bǔ)，小張張得多付付花園款款8萬(wàn)多元。。小張不不愿交錢(qián)錢(qián)，雙方方發(fā)生糾糾紛。問(wèn)題：1、花園等等配套設(shè)設(shè)施的面面積是否否屬于建建筑面積積？2、該誤差差是否適適用商品品房面積積誤差的的規(guī)定？？3、本案如如何處理理？八、出賣(mài)賣(mài)人遲延延交付房房屋糾紛紛1、遲延交交付的認(rèn)認(rèn)定原則上，，是指出出賣(mài)人不不能在約約定時(shí)間間交付房房屋。但如遇到到特殊原原因（遭遭遇不可可抗力，，且出賣(mài)賣(mài)人在約約定日期期內(nèi)告知知買(mǎi)受人人的以及及雙方約約定的其其他特殊殊原因）），除雙雙方協(xié)商商同意解解除合同同或變更更合同外外，出賣(mài)賣(mài)人可據(jù)據(jù)實(shí)予以以延期。2、遲延交交付的法法律后果果（由合合同約定定）（1）買(mǎi)受人人行使合合同解除除權(quán)；（2）出賣(mài)人人支付違違約金或或者賠償償損失（（按合同同約定的的違約金金數(shù)額或或者損害害計(jì)算方方式支付付，沒(méi)有有約定的的，按租租金標(biāo)