公用設(shè)施管理程序物業(yè)客服部作業(yè)指導(dǎo)書

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)公用設(shè)施管理辦法0目的為了規(guī)范機(jī)電設(shè)備等公用設(shè)施管理，保持公用設(shè)施良好狀態(tài)，確保所轄區(qū)域公用設(shè)施發(fā)揮正常功能。0范圍適用于各管理處對(duì)公用設(shè)施的管理。0定義本文對(duì)公用設(shè)施的分類是：3.1供配電系統(tǒng)：配電柜、動(dòng)力柜、控制柜（箱）、公用照明、供電線路等。3.2給排水系統(tǒng)：水箱、水池、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵等。3.3供暖系統(tǒng)：交換站、供暖管道等3.4消防系統(tǒng)：消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消火栓。3.5電梯3.6維修工具、設(shè)備：電錘、手槍鉆、絕緣電阻表、萬用表、鉗形表等。3.7其它公用設(shè)施：外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、廣場(chǎng)、水系、橋梁、垃圾筒、自行車存放處、氣表箱、水表間等。0職責(zé)工程部負(fù)責(zé)的公用設(shè)施的完好狀態(tài)和完好率，組織制定檢修計(jì)劃和技改工作。設(shè)備工程師負(fù)責(zé)公用設(shè)施保養(yǎng)維修工作的指導(dǎo)、實(shí)施，建立設(shè)備臺(tái)帳，解決技術(shù)難題，草擬技術(shù)改造方案。維修班負(fù)責(zé)公用設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作。管理處定期抽查公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。0方法和過程控制設(shè)備房管理設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品。設(shè)備房應(yīng)設(shè)有“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出隨手關(guān)門，供水房應(yīng)設(shè)有《設(shè)備房出入記錄表》。參觀來訪需進(jìn)設(shè)備房，憑部門經(jīng)理通知，并指定專人陪同方可進(jìn)入。保養(yǎng)維修日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施，有問題當(dāng)天處理。設(shè)備工程師每周負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督主要設(shè)備（電梯、發(fā)電機(jī)、消防泵、生活泵、低壓配電）的保養(yǎng)、大修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并記錄。15萬平方米以上的社區(qū)管理處客戶服務(wù)部主管每半月至少一次，管理處經(jīng)理每月至少一次巡查設(shè)施狀態(tài)，15萬平方米以下的社區(qū)經(jīng)理或主管每周至少一次巡查設(shè)施狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并填寫相關(guān)記錄。設(shè)備維修等級(jí)按以下分類進(jìn)行：日檢：屬巡視檢查維護(hù)，正確記錄運(yùn)行表，確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況，進(jìn)行日常除塵。月檢：屬測(cè)試性檢查，檢查有關(guān)主要部件的運(yùn)行情況。季（半年）檢：屬維護(hù)性修理，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。年檢：屬恢復(fù)性維修。除進(jìn)行月檢的工作范圍外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。大修：屬?gòu)氐仔跃S修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應(yīng)結(jié)合小區(qū)發(fā)展的需要進(jìn)行技術(shù)改造。設(shè)備主管應(yīng)視設(shè)備運(yùn)行情況及時(shí)提請(qǐng)?jiān)O(shè)備大修計(jì)劃，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后報(bào)社區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。設(shè)備工程師應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的檢修計(jì)劃和維修內(nèi)容，做好修前技術(shù)準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及到影響人身安全和與生活、辦公等非常密切相關(guān)、易引起業(yè)主投訴或易影響形象的重要維修工作，管理處經(jīng)理需到現(xiàn)場(chǎng)指揮、協(xié)調(diào)、組織。設(shè)備年檢和大修，工程部應(yīng)派人到現(xiàn)場(chǎng)指揮進(jìn)行維修狀態(tài)檢查，督導(dǎo)檢修人員按工藝精檢大修，解決技術(shù)難題，保證檢修質(zhì)量。工程部應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料，以便系統(tǒng)地、完整地掌握設(shè)備狀態(tài)。供配電管理工程部應(yīng)嚴(yán)格遵守供電、用電的一些規(guī)章制度，明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供配電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存資料。管理處應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作，在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處他方管理的設(shè)備有異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知他方，以免影響本小區(qū)的供電安全。對(duì)供配電設(shè)備的檢修，應(yīng)充分利用不影響業(yè)主或盡量減少影響業(yè)主的時(shí)間進(jìn)行。停電檢修設(shè)備時(shí)安全注意事項(xiàng)：停電檢修設(shè)備應(yīng)兩人同時(shí)共同參與，一人操作，一人監(jiān)護(hù)。斷開隔離開關(guān)，必須由現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)設(shè)備責(zé)任人掛“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)。停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人掛接臨時(shí)接地線。最后由設(shè)備工程師核對(duì)，確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行檢修。檢修完畢，由原掛接地線人員拆去接地線，同時(shí)拆去由原掛人掛的“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)識(shí)。低壓電作業(yè)安全注意事項(xiàng)：嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的一次回路中作業(yè)。設(shè)備工程師向主管匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間，并經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行檢修。設(shè)備工程師必須指定一名現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)人。作業(yè)人員必須穿戴絕緣手套和絕緣鞋。給排水系統(tǒng)管理生活泵每周做一次主、備泵切換試驗(yàn)并記錄。消防泵每月應(yīng)啟動(dòng)一次，并觀察管網(wǎng)末端壓力表顯示的壓力是否正常。二次加壓泵應(yīng)每天檢查一遍，并做好記錄，平時(shí)根據(jù)實(shí)際情況決定是否檢查、維修并記錄。生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定，必要時(shí)應(yīng)重新涂刷一次。泵房控制柜日常維護(hù)由供配電設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)并記錄。５．５消防管理５.５.１聯(lián)動(dòng)裝置、管理網(wǎng)末端（消防箱水閥）試水裝置的試驗(yàn)必須由設(shè)備責(zé)任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場(chǎng)，試驗(yàn)時(shí)不應(yīng)妨礙住戶的生活秩序。5.5.2.消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應(yīng)視情況而定必要時(shí)應(yīng)重新涂刷一次。5.5.3.消防箱玻璃按扭每周檢查一次，保持報(bào)警按鈕外表清潔，字跡清晰，玻璃完好無損，具有報(bào)警功能。5.5.4.消防泵每月試運(yùn)行一次，保證手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)正常。5.5.5.消防箱每周檢查一次，要保持表面清潔，配套齊全，箱內(nèi)無雜物，箱門關(guān)閉嚴(yán)密，打開順暢，消防箱玻璃完整、牢固，按鈕功能正常，并做好記錄。5.6.電梯管理5.6.1.電梯應(yīng)具有電梯使用合格證。電梯管理設(shè)備責(zé)任人應(yīng)密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)做好需變動(dòng)的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作。5.6.2.做好電梯保養(yǎng)分承包方人員定期保養(yǎng)工作并做好配合。5.6.3.做好電梯巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)故障，小修自行解決，大修通知電梯供應(yīng)方維修。5.6.4.停用電梯，必須把轎廂停放至設(shè)置門鎖的樓層（即一層）。5.7.維修工具、設(shè)備管理5.7.1.由工具使用人負(fù)責(zé)分門別類，擺放在指定、方便使用的位置。5.7.2.由維修班按照設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)工作。5.7.3.借用者須辦理借用手續(xù),登記《工具借用登記表》。5.7.4.使用工具時(shí)，電器應(yīng)符合用電安全技術(shù)要求。5.8.其它公用設(shè)施的管理5.8.1.本小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，設(shè)備維護(hù)人應(yīng)每月巡檢，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，要及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。管理處經(jīng)理視存在問題的復(fù)雜程度，合理安排自修或委托他方維修。檢查經(jīng)費(fèi)來源及運(yùn)用程序應(yīng)符合物業(yè)管理法規(guī)要求。5.8.2.房屋本體防雷設(shè)施應(yīng)在每年二月份進(jìn)行一次全面檢查，避雷帶除銹刷銀粉漆，接地體應(yīng)可靠接地。6．質(zhì)量記錄/表格日常巡視工作（含設(shè)備責(zé)任人、主管、部門經(jīng)理等），在《設(shè)備檢查記錄表》中予以記錄。周、月、季、年保養(yǎng)及大修工作，故障處理在《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》中予以記錄，表格如下：XY／QR6．3－F1《設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳》XY／QR6．3－F2《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》XY／QR6．3－F3《公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表》XY／QR6．3－F4