哈爾濱某花園投資分析評估方案報(bào)告

目錄頁碼TOC\o"1-3"\h\z目錄17.0實(shí)施時(shí)間表47.1項(xiàng)目計(jì)劃說明47.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)47.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表6投資分析88.0投資構(gòu)成和成本分析88.1項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度88.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）108.3土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)）108.4建設(shè)和安裝費(fèi)用118.5前期費(fèi)用148.6項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用148.7開發(fā)期應(yīng)付稅費(fèi)158.8紅線、國外市政及公建配套工程費(fèi)168.9靜態(tài)總投資178.10資金計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用178.9.1資金178.9.2財(cái)務(wù)費(fèi)用188.11與物業(yè)銷售相關(guān)的稅費(fèi)188.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用188.13本項(xiàng)目所得稅198.14靜態(tài)開發(fā)總投資匯總198.15項(xiàng)目所有開發(fā)總投資匯總209.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測與選擇229.1.4住宅物業(yè)管理費(fèi)收支情況229.1.5營業(yè)稅費(fèi)229.1.6土地增值稅229.1.7所得稅23經(jīng)濟(jì)分析2310.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析2310.1項(xiàng)目盈利能力2410.1.1財(cái)務(wù)部回報(bào)率(FIRR)2410.1.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)2510.1.3資本回報(bào)率（靜態(tài)）2510.1.4靜態(tài)投資回收期2610.2項(xiàng)目的不確定性分析2810.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析2810.2.2項(xiàng)目敏感性分析2810.2.3概率分析2910.2風(fēng)險(xiǎn)分析30時(shí)間表：31附表1：靜態(tài)總投資和籌資計(jì)劃的階段性投資比例表31附表2：所有投資現(xiàn)金流量表42附表3：項(xiàng)目損益表44附表4：概率分析表46圖：47圖1：項(xiàng)目盈虧平衡圖47圖2：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)如圖48所示7.0實(shí)施時(shí)間表項(xiàng)目用地占地面積廣，開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長。它需要大量的人力、財(cái)力和物力。因此，開發(fā)商應(yīng)將項(xiàng)目市場調(diào)研和調(diào)查的結(jié)論與當(dāng)前的運(yùn)營狀況相結(jié)合，包括項(xiàng)目的相關(guān)信息。與研究人員共同確定了項(xiàng)目開發(fā)的一些初步構(gòu)想，將整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)分為三個(gè)連續(xù)的階段（即每兩年一個(gè)階段，每年4-11月一個(gè)計(jì)算期）.7.1項(xiàng)目計(jì)劃說明1、根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)論，“保利花園”的發(fā)展應(yīng)分階段發(fā)展，前期回收的資金應(yīng)重新投入后續(xù)發(fā)展。因此，每個(gè)發(fā)展階段的劃分和發(fā)展順序的確定都應(yīng)以市場為基礎(chǔ)。響應(yīng)并保持一定的開發(fā)節(jié)奏，按照先開發(fā)建設(shè)多層住宅，再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)順序，盡量保證項(xiàng)目能夠順利啟動并持續(xù)開發(fā)。時(shí)機(jī)成熟時(shí)的建筑。2、根據(jù)市場發(fā)展特點(diǎn)和市場需求，各發(fā)展階段尤其是第一發(fā)展階段的物業(yè)類型應(yīng)更加多樣化，各階段物業(yè)發(fā)展應(yīng)保持一定程度完整性和獨(dú)立性。與綠化景觀相匹配，便于實(shí)行封閉管理。3、根據(jù)地塊周邊環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結(jié)合各類物業(yè)及各開發(fā)階段的環(huán)境要求，確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。4.將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公共建設(shè)安排、道路和景觀設(shè)計(jì)，但現(xiàn)階段僅基于連貫的開發(fā)過程（即總開發(fā)周期）為6年，每季度為一個(gè)計(jì)算期，共分為24），不具體劃分第一、二、三期的發(fā)展階段。7.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁和混凝土承臺、鋼筋混凝土樓板、結(jié)構(gòu)、高層（主要是13層有電梯）、鋼筋混凝土框架或框架的住宅樓、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻磚砌體；外墻：高檔滌綸粉彩噴涂或鋪釉條馬賽克；屋頂：西班牙式天花瓦；窗戶：鋁合金窗框，平開式淺綠色鋼化玻璃，窗臺采用高檔花崗巖，預(yù)留大廳、房間空調(diào)；房間墻壁和天花板涂有國產(chǎn)乳膠漆，地面平整水泥砂漿光滑；電梯系統(tǒng)：中外合資工廠生產(chǎn)的電梯（六層單復(fù)式無電梯）、不銹鋼轎廂貼面、備用發(fā)電機(jī)及必要的消防環(huán)保設(shè)施；水電系統(tǒng)：每戶配備充足的電、自來水、供暖（小區(qū)集中供暖），所有房間均配備地埋墻采暖管、上下水管、低壓電力線、燈具和預(yù)留的有線電視插頭，以及多路開關(guān)。對于空調(diào)和照明系統(tǒng)，獨(dú)立的水表、電表、配電箱、防盜對講機(jī)、IDD線槽安裝在預(yù)埋墻內(nèi)。房間裝修工程擬采用菜單式一攬子服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交接標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)（精裝修工程造價(jià)不計(jì)入本投資成本）。7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六年建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、投資安排第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1、征地拆遷1、征地拆遷及選址七連一平2、設(shè)計(jì)與工程探索1、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、施工報(bào)告2.工程勘察、建筑模型制作3.各種施工圖設(shè)計(jì)3.辦理施工前申請手續(xù)4、工程建設(shè)1、場地開挖土方及基礎(chǔ)施工2、地下室工程（25層住宅樓）3、混凝土框架結(jié)構(gòu)土建及基本房間裝修4、會所及公共建筑設(shè)施5、設(shè)備安裝一、給排水工程2、變配電及機(jī)房電氣工程3、消防工程4.電梯工程5、供熱工程6、煤氣廠6、社區(qū)周邊及外部配套項(xiàng)目外水、外電、綠化、道路、公共建筑注：時(shí)間單位為季度1、總工期為理論工期，不包括外部因素的影響（或施工單位工期延誤、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場、生活及臨時(shí)施工、施工準(zhǔn)備及設(shè)計(jì)修改、施工申請等）、施工圖、圖紙聯(lián)合審查等）。2、除二次裝修、室內(nèi)外環(huán)境工程外，其他子項(xiàng)目，如外墻砌筑及裝飾、客貨電梯、給排水、空調(diào)、消防、通訊、燃?xì)獾茸庸こ添?xiàng)目可以同時(shí)穿插。進(jìn)行施工。3、由于東北地區(qū)氣候特殊，11月15日以后至第二年4月15日之前不能在室外施工。不過，這段時(shí)間仍可用于施工準(zhǔn)備。資料來源：受托人研究投資分析本項(xiàng)目總投資和開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)塊的開發(fā)狀況和業(yè)主的運(yùn)營能力，基本取各階段開發(fā)過程中實(shí)際獲得的土地面積，分階段、按比例實(shí)施征地。補(bǔ)償費(fèi)、綜合開發(fā)費(fèi)及征地利息、社區(qū)道路片區(qū)征地投資投資費(fèi)、其他分項(xiàng)費(fèi)用：建設(shè)安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)，以及開發(fā)期間的稅費(fèi)投入。實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。8.0投資構(gòu)成及成本分析項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)開發(fā)投資的規(guī)劃安排，是受委托方研究部門與委托方研究部門與項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位協(xié)商的結(jié)果，并對開發(fā)項(xiàng)目的土地用途進(jìn)行了初步計(jì)算和匯總。以街區(qū)為單位的規(guī)模和開發(fā)方式，包括各種個(gè)體開發(fā)成本、物業(yè)功能要求和等級標(biāo)準(zhǔn)的階段性投資、社區(qū)區(qū)域內(nèi)道路的面積、公共建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一配置的原則，并以此為基礎(chǔ)原則上，提出階段性投資的階段性開發(fā)和投資成本安排。8.1工程基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度各項(xiàng)投資成本的階段性開發(fā)投資安排，本著穩(wěn)健、有序、滾動發(fā)展的原則。根據(jù)委托方提交的土地出讓初步協(xié)議，考慮到項(xiàng)目開發(fā)征地面積巨大，委托方前期必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地出讓金使用權(quán)、（征地補(bǔ)償、土地綜合開發(fā)費(fèi)不詳，需索?。┘扒捌谫M(fèi)用、建設(shè)工程安裝費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)、及銷售期稅費(fèi)，包括銀行貸款等。投資金額過大，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)類型，開發(fā)周期長等原因。本項(xiàng)目投資建設(shè)方案，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用地塊分期開發(fā)的方式。有關(guān)建設(shè)進(jìn)度的詳情，包括發(fā)展規(guī)劃的橫向平面圖，請參閱本報(bào)告第七節(jié)。表8-1 本項(xiàng)目施工技術(shù)參數(shù)一覽表序列號本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)范圍評論1實(shí)際可開發(fā)總面積120,890平方米總面積12.6萬平方米2項(xiàng)目總建筑面積可開發(fā)305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅建筑面積214,212平方米約500個(gè)停車位2.3商場總建筑面積30,550平方米有營業(yè)收入的商業(yè)場所2.4會所及公共設(shè)施總建筑面積15,260平方米機(jī)電設(shè)備及樓宇管理室等2.5地下室總面積27,900平方米每個(gè)車位占地約45平方米3容積率（地上總建筑面積除以總建筑面積）2.30總體積比2.534建筑密度（底層面積除以總建筑面積）29.2%根據(jù)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求5綠地率30.0%根據(jù)一般城市規(guī)劃規(guī)則6綠地36,267平方米綠化率乘以總建筑面積7地上部分總建筑面積277,812平方米一樓面積35,245平方米7.1多層住宅部分總樓面面積17,790平方米平均以6層住宅為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212平方米平均以13層住宅為主7.3商場總樓面面積30,550平方米主題商場、特色餐廳、西餐廳7.4（設(shè)備室、管理室等）總建筑面積15,260平方米地下室7.5地下車位總樓面面積及可售車位總數(shù)22,500平方米地下機(jī)房5400平方米8多層及高層住宅單位總數(shù)共1,814戶常住人口6,3499一期發(fā)展總樓面面積79,132平方米學(xué)府路與工業(yè)園區(qū)交匯處一期9.1商場區(qū)13,834平方米裙樓商場二樓9.2多層住宅區(qū)9,696平方米4樓至6樓（地上-包括商場）9.3高層住宅區(qū)55,602平方米7樓至16樓（地上-包括商場）10二期發(fā)展總樓面面積107,263平方米資興街與工路路交界處二期10.1商場區(qū)9,160平方米裙樓商場二樓10.2多層住宅區(qū)4,008平方米4樓至6樓（地上-包括商場）10.3高層住宅區(qū)94,095平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11第三階段發(fā)展總建筑面積119,317平方米資興街與雪府里交界處三期11.1商場區(qū)7,556平方米裙樓商場二樓11.2多層住宅區(qū)4,086平方米4樓至6樓（地上-包括商場）11.3高層住宅區(qū)64,515平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11.4會所建筑面積12,600平方米位于社區(qū)中心11.5居委會、管委會區(qū)域180平方米11.6地下建筑區(qū)（機(jī)械設(shè)備室）5,400平方米每戶約0.28個(gè)車位11.7地下層面積（房間停車位）22,500平方米每個(gè)車位約3.63戶11.8幼兒園2,120平方米11.9變電站換熱站區(qū)360平方米資料來源：受托人研究8.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）本項(xiàng)目總銷售收入：86229萬元；詳情見下表。表8-2 本項(xiàng)目銷售收入一覽表8.0各功能性物業(yè)總銷售收入可售建筑面積單價(jià)（人民幣）83174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212平方米2800元/平方米59,9798.3商場銷售收入30,550平方米4500元/平方米13,7488.4車位銷售收入50010萬元/件5,000資料來源：受托人研究8.3土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)）經(jīng)委托方提供的土地成本信息，本項(xiàng)目的土地出讓金和征地補(bǔ)償費(fèi)為1.9億元，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621元/平方米。這是：1、本項(xiàng)目土地出讓金：11116萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方成本為?64元/平方米。2、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)協(xié)商支付：7884萬元。3、地塊周邊房屋拆遷、征地管理費(fèi)約0.0萬元。詳情見下表：表8-3 本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配1.0土地成本（1.1+1.2+1.4）1.9億元621元/平方米1.1多層住宅國有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（364元/m2×1.1）17,790平方米400元/平方米712.31萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.2高層住宅國有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（364元/m2×1.1）214,212平方米400元/平方米8577.05萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.3商場國有土地使用權(quán)出讓底價(jià)（520元/m2×1.15）30,550平方米598元/平方米1826.89萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.4征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等協(xié)商支付305,712平方米258元/平方米7883.75萬元1.5房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)120,890平方米0萬元資料來源：受托人研究8.4建設(shè)安裝費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)用按建筑設(shè)計(jì)方案估算；總額為：3.41億元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價(jià)：1115元/平方米；按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，則單邊成本：11196元/平方米；詳情見下表：表8-4 本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)用構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論2.0建筑安裝工程投資（2.1+2.2）3.41億元1115元/平方米1196元/平方米資料來源：受托人研究在：1、土建及裝修工程造價(jià)：26750萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單位造價(jià)：875元/平方米；詳情見下表：表8-5 本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配2.1土木與裝修工程(2.1.1+~2.1.6)2.675億美元875元/平方米2.1.1一期：多層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,696平方米510元/平方米494.5萬元以下已包括改造工程的費(fèi)用2.1.2第一階段：多層住宅樓的翻新成本9,696平方米190元/平方米184.22萬元多層土建造價(jià)700元/平方米2.1.3第一階段：高層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)55,602平方米620元/平方米3447.32萬元高層土建價(jià)830元/平方米2.1.4第一階段：高層住宅裝修工程成本55,602平方米210元/平方米1167.64萬元商場土建1000元/平方米2.1.5一期：商場部分土方、地基帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)13,834平方米550元/平方米760.87萬元會所及公共土建695元/平方米2.1.6第一期：商場部分房間裝修工程費(fèi)用13,834平方米450元/平方米622.53萬元地下室土建1250元/平方米2.1.7二期：多層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,008平方米510元/平方米204.41萬元裝修套餐請參考交接樓裝修標(biāo)準(zhǔn)。2.1.8第二階段：多層住宅樓的裝修工程成本4,008平方米190元/平方米76.15萬元建筑安裝工程費(fèi)用為水電設(shè)備2.1.9二期：高層住宅土方、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)94,095平方米620元/平方米5833.89萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期：高層住宅裝修工程造價(jià)94,095平方米210元/平方米1976萬元高層住宅974元/平方米2.1.11二期：商場部分土方工程、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,160平方米550元/平方米503.8萬元裙樓商場1150元/平方米2.1.12二期：商場部分房間裝修工程造價(jià)。9,160平方米450元/平方米412.2萬元會所公共建筑838元/平方米2.1.13第三期：多層住宅土方、地基蓋及上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,086平方米510元/平方米208.39萬元地下室1392元/平方米2.1.14第三階段：多層住宅樓的裝修工程成本4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層無電梯住宅樓2.1.17第三期：高層住宅上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)64,515平方米620元/平方米3999.93萬元多層住宅按6層計(jì)算2.1.18第三期：高層住宅裝修工程造價(jià)64,515平方米210元/平方米1354.82萬元高層住宅按13層計(jì)算2.1.19三期：商場部分土方、地基蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7,556平方米550元/平方米415.58萬元講臺二樓2.1.20三期：商場部分房間裝修工程造價(jià)7,556平方米450元/平方米340.02萬元地下室計(jì)算為1層2.1.21第二階段：地下室土方工程、開挖樁和蓋、混凝土地面、防水工程27,900平方米1250元/平方米3487.5萬元會所及公共建筑以2層計(jì)算2.1.23會所部分框架結(jié)構(gòu)及公共建筑配套設(shè)施及基本裝修工程造價(jià)17,020平方米695元/平方米1182.21萬元高層住宅，配備1部電梯資料來源：受托人研究2、機(jī)電設(shè)備安裝費(fèi)：7350萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方成本?40元/平方米；詳情見下表：表8-6 本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝費(fèi)用構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配2.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+~2.2.10）7350萬美元240元/平方米2.2.1中外合資生產(chǎn)的備用發(fā)電機(jī)和環(huán)保消聲器（1800KVA）2個(gè)單位45萬元/臺90萬元水電及設(shè)備工程造價(jià)如下2.2.2多層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元多層住宅137元/平方米2.2.3高層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）214,212平方米62.0元/平方米1328.11萬元高層住宅144元/平方米2.2.4商場室外部分電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽建設(shè)）30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元裙樓商場150元/平方米2.2.5會所及公共設(shè)施電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元會所公共建筑141元/平方米2.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方米2.2.7中外合資工廠生產(chǎn)的名牌電梯系統(tǒng)（含安裝工程）65個(gè)單位22.5萬元/臺1461.53萬元包括暖氣和管道安裝2.2.8商場及地下室、會所消火栓、煙霧探測器、灑水裝置及保安監(jiān)控73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元包括高低壓配電柜和線槽2.2.9多層住宅樓給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用17,790平方米78.0元/平方米138.76萬元含給排水管道安裝工程費(fèi)用2.2.10高層住宅給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用214,212平方米82.0元/平方米1756.54萬元2.2.11商場部分給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元2.2.12會所及公共設(shè)施給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室給排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14安裝家用鍋爐設(shè)備和供暖管道的費(fèi)用2個(gè)單位339萬元/套678萬元10噸2.2.15管道燃?xì)獍惭b費(fèi)用1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.16有線電視安裝費(fèi)（300元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.17樓宇安防及小區(qū)對講系統(tǒng)（250元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.18零星工程費(fèi)用（防雷接地、泛光照明等）0.23%7333萬16.87萬元資料來源：受托人研究8.5前期成本本項(xiàng)目初始造價(jià)：1055萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價(jià)：35元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?7元/平方米；詳情見下表：表8-7 本項(xiàng)目前期費(fèi)用清單序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論3.0前期費(fèi)用（3.1+3.2+3.3+3.4）1055萬元35元/平方米37元/平方米3.1場地三通一平、砌筑墻體等工程造價(jià)120,890平方米3.00元36.27萬元3.2市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.062‰3.41億元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)305,712平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設(shè)計(jì)費(fèi)305,712平方米20.0元611.42萬元3.6啟動費(fèi)和項(xiàng)目管理費(fèi)0.85%3.41億元289.85萬元按本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)×0.85%資料來源：受托人研究8.6項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用：680萬元，按總建筑面積305712平方米計(jì)算，單方成本：22元/平方米；以總可售面積285052平方米計(jì)算，單邊成本：24元/平方米；詳情見下表：表8-8 項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用計(jì)算表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)(2.1×2.5%)2.5%__26,750680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托人研究8.7開發(fā)期應(yīng)付稅費(fèi)本項(xiàng)目需繳納開發(fā)期稅費(fèi)：2460萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價(jià)：80元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?6元/平方米；詳情見下表：表8-9 項(xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論5.0開發(fā)階段應(yīng)繳稅費(fèi)（5.1+~5.17）2460萬美元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費(fèi)（按總面積3.0元/平方米一次性收取）城鎮(zhèn)土地分類適用稅額3.0元（財(cái)政部門代收）36.27萬元120,890平方米5.2投資方向調(diào)整稅（暫免）2000年起暫時(shí)免征稅款根據(jù)國務(wù)院令[1991]82號0萬元住宅5%5.3附加水利建設(shè)（按本工程總建筑面積1元/平方米計(jì)算）1.0元30.57萬元305,712平方米5.4城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（8層及以上免費(fèi)）按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算統(tǒng)一按50.0元/平方米計(jì)算88.95萬元17,790平方米5.5多層住宅供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）根據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅平均8KW/戶478.9萬元1,814戶8KW/戶5.6商場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）根據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場120W/m2120.98萬元30,550平方米120W/平方米5.7會所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）根據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)會所，地下室65W/m292.58萬元43,160平方米65W/平方米5.8中小學(xué)教師住房籌款費(fèi)根據(jù)文件17.4元531.94萬元305,712平方米5.9供水設(shè)施補(bǔ)貼（按750元/m3計(jì)算）根據(jù)自來水公司標(biāo)準(zhǔn)3.5人/戶，0.25噸/人.天_119.04萬元6,349人0.25立方米5.10預(yù)算固定管理費(fèi)按建筑安裝工程造價(jià)3.41億元34.1萬元0.1%5.11建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)（按建設(shè)安裝工程造價(jià)計(jì)算）按建筑安裝工程造價(jià)3.41億元406.13萬元1.2%5.12建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（按建設(shè)安裝工程造價(jià)計(jì)算）按建筑安裝工程造價(jià)3.41億元85.25萬元0.25%5.13建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)（按土建價(jià)）按土木工程成本2.675億美元40.12萬元0.15%5.14建設(shè)工程安全監(jiān)理費(fèi)（按土建工程造價(jià)計(jì)算）按建筑安裝工程造價(jià)3.41億元51.15萬元0.15%5.15道路占用費(fèi)（施工期間可能出現(xiàn)的紅線占用）按實(shí)際工作日計(jì)算1.0元2200元2,190個(gè)工作日5.16建設(shè)工程招投標(biāo)活動資金按建筑安裝工程造價(jià)3.41億元68.2萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14萬元305,712平方米資料來源：受托人研究8.8紅線、國外市政及公建配套工程收費(fèi)項(xiàng)目紅線、外部市政及公建配套工程造價(jià)：1390萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價(jià)：45元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?9元/平方米；詳情見下表：表8-10 紅線、國外市政公建配套工程費(fèi)用清單序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論6.0紅線，外部工程成本（6.1+~6.8）1390萬美元45元/平方米49元/平方米6.1外部電力工程費(fèi)（包括新安裝的變電設(shè)備和小區(qū)周邊電纜溝的鋪設(shè)和開挖）305,712平方米65元397.43萬元20%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.2臨時(shí)建筑電費(fèi)單305,712平方米7.8元59.61萬元25%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.3住宅紅線周邊道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi)120,890平方米55元200.67萬元30%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.4外部水工程費(fèi)（包括建筑物上下水管的埋設(shè)和開挖）305,712平方米90元412.71萬元15%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.5臨時(shí)施工水費(fèi)305,712平方米5.5元42.04萬元25%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.6園林綠化和園林綠化工程費(fèi)120,890平方米60美元217.6萬元30%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.7紅線市政及公用建設(shè)設(shè)施零星工程費(fèi)120,890平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.8紅線外市政及公共設(shè)施零星工程費(fèi)120,890平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算資料來源：受托人研究8.9靜態(tài)總投資本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（1.0+～6.0）：58685萬元。按總建筑面積305712平方米分配，單方造價(jià)：1920元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)偅瑔芜叧杀荆?059元/平方米；本項(xiàng)目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成如下表所示：表811 本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分配）序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按建筑面積分配評論7.0靜態(tài)總投資（1.0+～6.0）58685萬1920元/平方米2059元/平方米資料來源：受托人研究8.10資金計(jì)劃和財(cái)務(wù)費(fèi)用8.9.1融資本項(xiàng)目的開發(fā)和投資資金來源有三：一是公司自有資金；二是銀行貸款；第三，預(yù)售樓花。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資。當(dāng)自有資金全部投入，仍有資金缺口時(shí)，貸款將用于解決問題。預(yù)售房主要在靜態(tài)總投資達(dá)到25%時(shí)安排，但由于這部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，不作為投資資金來源。8.9.2財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為利息費(fèi)用。利息費(fèi)用的計(jì)算參照建設(shè)部頒布的經(jīng)濟(jì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照以下方法確定：-以年為基礎(chǔ)，以后年度為全年計(jì)算，貸款償還年度在年末償還。年計(jì)息，即：年計(jì)息=（年初貸款本息累計(jì)+本年貸款金額÷2）×年貸款利息該項(xiàng)目目前的融資成本為每年8.0%。鑒于銀行利率已經(jīng)開始下降，預(yù)計(jì)未來幾年融資成本會下降。因此，假設(shè)建設(shè)期貸款利率保持8.0%不變，并在整個(gè)開發(fā)期保持不變。本項(xiàng)目共支付利息3255萬元，于項(xiàng)目第七年償還。銷售有關(guān)的稅費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)為：4500萬元。詳情見下表；表812 本項(xiàng)目物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)清單9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)5.41%83174萬元4500萬元9.15%。5%4159萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費(fèi)附加等，按營業(yè)稅的5%計(jì)算0.25%208萬9.30.18%。0.09%75萬元9.4其他稅項(xiàng)0萬元9.50.05%。0.07%58萬元資料來源：受托人研究8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用本項(xiàng)目物業(yè)銷售成本為：3327萬元。計(jì)算過程詳見下表；813 表本項(xiàng)目銷售費(fèi)用清單10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的5%計(jì)算）4.0%83174萬元3327萬資料來源：受托人研究8.13本項(xiàng)目所得稅本項(xiàng)目所得稅為：2745萬元。計(jì)算過程詳見下表；814 表營業(yè)所得稅清單14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計(jì)算）3.3%83174萬元2745萬資料來源：受托人研究8.14靜態(tài)開發(fā)總投資匯總綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不含財(cái)務(wù)成本）為：58685萬元。以開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積305712平方米計(jì)算，靜態(tài)總投資單邊成本為：1920元/平方米；按本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際可售面積285,052m2的總建筑面積分?jǐn)偅o態(tài)總投資單方面成本為：2,059元/m2；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資占比一覽表 （按總建筑面積分）序列號項(xiàng)目名稱總表面積按總建筑面積分配單價(jià)靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712平方米621元1.9億元32.38%1.1政府地價(jià)305,712平方米304元9289萬15.83%1.2其他土地費(fèi)用305,712平方米318元9711萬元16.55%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用305,712平方米1,115美元3.41億元58.11%2.1土建費(fèi)用（含豪華裝修）305,712平方米875元2.675億美元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7350萬美元12.52%3.0初期費(fèi)用305,712平方米35元1055萬元1.80%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用305,712平方米22元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅305,712平方米80元2460萬美元4.19%6.0外紅外工程費(fèi)305,712平方米45元1390萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58685萬100.0%資料來源：受托人研究表8-16靜態(tài)開發(fā)總投資一覽表 （按可售總面積占比）序列號項(xiàng)目名稱總可售面積單價(jià)按總可售面積分?jǐn)傡o態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本285,052平方米667元1.9億元32.38%1.1政府地價(jià)285,052平方米326元9289萬15.83%1.2其他土地費(fèi)用285,052平方米341元9711萬元16.55%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用285,052平方米1,196美元3.41億元58.11%2.1土木工程造價(jià)285,052平方米938元2.675億美元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7350萬美元12.52%3.0初期費(fèi)用285,052平方米37元1055萬元1.80%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用285,052平方米24元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅285,052平方米86元2460萬美元4.19%6.0外紅外工程費(fèi)285,052平方米49元1390萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059美元58685萬100.0%資料來源：受托人研究8.15項(xiàng)目所有開發(fā)總投資匯總表817個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)項(xiàng)目總投資占比一覽表（按總建筑面積分） 序列號項(xiàng)目名稱總表面積按總建筑面積分配單價(jià)靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712平方米621元1.9億元26.20%1.1政府地價(jià)305,712平方米304元9289萬12.81%1.2其他土地費(fèi)用305,712平方米318元9711萬元13.39%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用305,712平方米1,115美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價(jià)305,712平方米875元2.675億美元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712平方米240元7350萬美元10.14%3.0初期費(fèi)用305,712平方米35元1055萬元1.46%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用305,712平方米22元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅305,712平方米80元2460萬美元3.39%6.0外紅外工程費(fèi)305,712平方米45元1390萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資305,712平方米1,920元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入305,712平方米2,721美元83174萬元9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)305,712平方米147元4500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的4.0%計(jì)算）305,712平方米109元3327萬4.6%11.0財(cái)務(wù)費(fèi)用（按8.0%銀行利息計(jì)算）305,712平方米106元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利305,712平方米439元13408萬13.0稅前資本回報(bào)率305,712平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計(jì)算）305,712平方米90元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展305,712平方米349元10663萬16.0資本稅后回報(bào)305,712平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）305,712平方米349萬元18.0總開發(fā)成本305,712平方米2,372美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究表8-18個(gè)項(xiàng)目 開發(fā)總投資占比一覽表（按可售總面積分配）序列號項(xiàng)目名稱總可售面積單價(jià)按總可售面積分?jǐn)傡o態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本285,052平方米667元1.9億元26.20%1.1政府地價(jià)285,052平方米326元9289萬12.81%1.2其他土地費(fèi)用285,052平方米341元9711萬元13.39%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用285,052平方米1,196美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價(jià)285,052平方米938元2.675億美元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052平方米258元7350萬美元10.14%3.0初期費(fèi)用285,052平方米37元1055萬元1.46%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用285,052平方米24元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅285,052平方米86元2460萬美元3.39%6.0外紅外工程費(fèi)285,052平方米49元1390萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052平方米2,059美元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入285,052平方米2918元83174萬元9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)285,052平方米158元4500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的4.0%計(jì)算）285,052平方米117元3327萬4.6%11.0財(cái)務(wù)費(fèi)用（按8.0%銀行利息計(jì)算）285,052平方米114元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利285,052平方米470元13408萬13.0稅前資本回報(bào)率285,052平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33%的10%計(jì)算）285,052平方米96元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展285,052平方米374元10663萬16.0資本稅后回報(bào)285,052平方米18.17%17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）285,052平方米12元349萬元18.0總開發(fā)成本285,052平方米2,544美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究9.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測與選擇9.1.4住宅物業(yè)管理費(fèi)收支根據(jù)目前中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍要求物業(yè)管理公司保持收支平衡，不打算盈利。項(xiàng)目售出后，物業(yè)設(shè)備維修、人員費(fèi)用等期間居民入住和社區(qū)運(yùn)營，原則上管理費(fèi)收支基本平衡，故此部分不作為計(jì)算項(xiàng)目投資效益，這兩項(xiàng)未列入效益分析。9.1.5營業(yè)稅費(fèi)本項(xiàng)目營業(yè)稅費(fèi)主要是指銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。在計(jì)算期間，無論項(xiàng)目是否建成，由于銷售收入的現(xiàn)有部分，需要繳納與銷售相關(guān)的稅費(fèi)。進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)需要繳納的稅款主要包括：表9-1 物業(yè)銷售和經(jīng)營應(yīng)繳納的稅費(fèi)清單9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)5.41%83174萬元4500萬元9.15%。5%4159萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費(fèi)附加等，按營業(yè)稅的5%計(jì)算0.25%208萬9.30.18%。0.09%75萬元9.4其他稅項(xiàng)0萬元9.50.05%。0.07%58萬元資料來源：研究部9.1.6土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級超累進(jìn)稅率。增值額不超過抵扣項(xiàng)目50%的，稅率為30%；增值額超過抵扣項(xiàng)目50%~100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%~200%的，稅率為50%%；附加值超過扣除項(xiàng)目金額200元的部分，稅率為60%。土地增值稅免稅有兩種。一是納稅人自建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值不超過可抵扣項(xiàng)目金額的20%；土地增值稅的征收先于企業(yè)所得稅。由于國家尚未對開發(fā)商開征此稅，而房地產(chǎn)行業(yè)對該稅的設(shè)立仍有很大的異議，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后會進(jìn)行調(diào)整。因此，本項(xiàng)目在計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益時(shí)不考慮損益。9.1.7所得稅本項(xiàng)目交割后，房地產(chǎn)開發(fā)商已有賬面收入。扣除開發(fā)總投資和營業(yè)稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用后，獲得銷售利潤。房地產(chǎn)投資經(jīng)營企業(yè)的年收入為房地產(chǎn)投資經(jīng)營企業(yè)的年收入。實(shí)現(xiàn)凈利潤。所得稅的稅率一般為33%（基本稅率為30%，地方所得稅按應(yīng)納稅額征收10%。兩者合計(jì)按應(yīng)納稅所得額計(jì)算，及稅率為33%）。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的地區(qū)，最低稅率可降至15%。由此計(jì)算本項(xiàng)目所得稅（本項(xiàng)目所得稅稅率暫按銷售收入33%的10%計(jì)提，即3.3%）。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報(bào)告格式以國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法及參數(shù)》（第二版）為準(zhǔn)。參照我國會計(jì)制度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計(jì)算經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為部分收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）和靜態(tài)投資回收期。10.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)與委托方詳細(xì)協(xié)商，設(shè)定了多項(xiàng)財(cái)務(wù)分析的前提條件，并建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型?，F(xiàn)將相關(guān)計(jì)算過程描述如下：10.1項(xiàng)目盈利能力根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評價(jià)的實(shí)踐，本報(bào)告以項(xiàng)目市場價(jià)格計(jì)量時(shí)的擬定價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。在項(xiàng)目投資估算、銷售收入計(jì)算、運(yùn)營成本假設(shè)等方面，均采用現(xiàn)行價(jià)格水平在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響。參考我國會計(jì)制度和房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況，選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：10.1.1財(cái)務(wù)部回報(bào)率(FIRR)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期間的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目占用資金的盈利能力，是主要的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已達(dá)到最低要求?？捎上率角蟮茫骸?CI-CO)t×(1+FIRR)-t=0在評估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，將財(cái)務(wù)部門獲得的收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率進(jìn)行比較。當(dāng)前者大于或等于后者時(shí)，該項(xiàng)目被認(rèn)為在財(cái)務(wù)上可以接受。財(cái)務(wù)部門的收益率可以通過插值得到，即首先根據(jù)行業(yè)基準(zhǔn)收益率得到項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。如果為正，則使用更高的貼現(xiàn)率，即接近零的負(fù)值。獲取FIRR。FIRR=i1+(i1-i2)×(FNPV1)÷(FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖)在哪里：i1-凈現(xiàn)值為接近零的正值時(shí)的貼現(xiàn)率；i2—凈現(xiàn)值為負(fù)接近零時(shí)的貼現(xiàn)率；FNPV1-正凈現(xiàn)值；FNPV2-負(fù)凈現(xiàn)值。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行的利率、項(xiàng)目性質(zhì)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度、業(yè)務(wù)目標(biāo)和要求。一般選擇“略高于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。在本項(xiàng)目中，銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約2個(gè)點(diǎn)，即10%左右，作為本項(xiàng)目的社會平均收益率或貼現(xiàn)率。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目所有資金的所得稅稅率（IRR）：21.53%本項(xiàng)目所有資金的所得稅收益率（IRR）：18.15%10.1.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值(NPV)是工程計(jì)算期各年的凈現(xiàn)金流量按設(shè)定的折現(xiàn),折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值,建設(shè)期初的現(xiàn)值之和.率（本項(xiàng)目為10%）。是衡量項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于等于0時(shí)，可以認(rèn)為是可以接受的。其表達(dá)式為：FNPV=∑(CI-CO)t×(1＋I(xiàn)c)-tFNPV——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI——現(xiàn)金流入；CO-現(xiàn)金流出N——計(jì)算周期；iC——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定折現(xiàn)率本項(xiàng)目全部資金稅前凈現(xiàn)值（NPV）：6488萬元本項(xiàng)目所有資金稅后凈現(xiàn)值（NPV）：4548萬元詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。10.1.3資本回報(bào)率（靜態(tài)）項(xiàng)目靜態(tài)投資回報(bào)率是項(xiàng)目計(jì)算期凈現(xiàn)金流量之和除以總投資所得的指標(biāo)。它沒有考慮通貨膨脹導(dǎo)致的貨幣貶值因素，是一個(gè)簡單地表達(dá)盈利能力的指標(biāo)。項(xiàng)目所有資金所得稅前資本回報(bào)率：22.85%項(xiàng)目所有資金所得稅后資本回報(bào)率：18.17%詳見本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表。表10-1靜態(tài) 投資收益分析序列號項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)金額（萬元）1.0現(xiàn)金流入1.1.1+1.1.2+1.1.383,1741.1多層住宅銷售收入17,790平方米4,4481.2高層住宅銷售收入214,212平方米59,9791.3車位銷售收入500平方米5,0001.4商場銷售收入30,550平方米13,7482.0現(xiàn)金支出2.1+…+2.772,5122.1發(fā)展總投資2.1.1+2.1.2+2.1.358,6852.1.1土地成本19,0002.1.2建設(shè)和安裝費(fèi)用34,1002.1.3其他費(fèi)用5,5852.2銷售稅4,5002.3促銷費(fèi)用3,3272.4財(cái)務(wù)經(jīng)費(fèi)3,2552.5項(xiàng)目利潤13,4082.6企業(yè)所得稅2,7453.0項(xiàng)目利潤13,4084.0項(xiàng)目利潤率22.85%5.0所得稅后利潤1.0-2.010,6636.0稅后利潤率18.17%資料來源：受托人研究10.1.4靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期是指達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零的年份所需的時(shí)間。本次計(jì)算不考慮銀行貸款利息，也不考慮自有資金的利息回收。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為5.64年。詳見附表“項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表”。表10-2 項(xiàng)目到貨時(shí)間、金額及比例一覽表營業(yè)收入到賬時(shí)間結(jié)合數(shù)數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度收貨率100.0%2.0%2.0%3.0%3.0%3.5%3.5%4.0%4.0%4.5%4.5%5.0%5.0%5.0%5.5%5.5%6.0%6.0%6.5%6.5%7.0%8.0%收到的金額83174萬元1,6631,6632,4952,4952,9112,9113,3273,3273,7433,7434,1594,1594,1594,5754,5754,9904,9905,4065,4065,8226,654多層住宅銷售收入4448萬8989133133156156178178200200222222222245245267267289289311356高層住宅銷售收入59979萬元1,2001,2001,7991,7992,0992,0992,3992,3992,6992,6992,9992,9992,9993,2993,2993,5993,5993,8993,8994,1994,798商場銷售收入13748萬2752754124124814815505506196196876876877567568258258948949621,100車位銷售收入5000萬元100100150150175175200200225225250250250275275300300325325350400總銷售面積285,052平方米5,7015,7018,5528,5529,9779,97711,40211,40212,82712,82714,25314,25314,25315,67815,67817,10317,10318,52818,52819,95422,804多層房子17,790平方米3563565345346236237127128018018908908909789781,0671,0671,1561,1561,2451,423高層住宅214,212平方米4,2844,2846,4266,4267,4977,4978,5688,5689,6409,64010,71110,71110,71111,78211,78212,85312,85313,92413,92414,99517,137講臺商場30,550平方米6116119179171,0691,0691,2221,2221,3751,3751,5281,5281,5281,6801,6801,8331,8331,9861,9862,1392,444房間車位（平方米）22,500平方米4504506756757887889009001,0131,0131,1251,1251,1251,2381,2381,3501,3501,4631,4631,5751,800房間車位（個(gè)）500101015151818202023232525252828303033333540資料來源：受托人研究10.2項(xiàng)目的不確定性分析10.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析由于項(xiàng)目開發(fā)采用低價(jià)促銷方式，各類住宅的定價(jià)方式采用成本加價(jià)和促銷價(jià)兩種形式。其中，促銷價(jià)為成本加成價(jià)乘以115%。因此，該項(xiàng)目的住宅物業(yè)通過促銷價(jià)比成本加成價(jià)更難出售。因此，有必要對促銷價(jià)出售的住宅物業(yè)的銷售情況進(jìn)行盈虧平衡分析。對項(xiàng)目預(yù)售物業(yè)費(fèi)的回收方案進(jìn)行盈虧平衡分析（見圖1）。從測算結(jié)果來看，當(dāng)促銷價(jià)出售的物業(yè)銷售率達(dá)到81.40%時(shí)，項(xiàng)目的開發(fā)效益剛剛達(dá)到盈虧平衡。綜合市場、社區(qū)規(guī)劃、樓價(jià)評估等因素分析，要實(shí)現(xiàn)81.40%以上的促銷價(jià)住宅銷售率，客戶需要在營銷上做出一定的努力。10.2.2項(xiàng)目敏感性分析選取項(xiàng)目開發(fā)以促銷價(jià)出售的住宅價(jià)格和土地成本作為敏感因素，分別對資本收益率指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析。計(jì)算結(jié)果如下表所示。表10-3本項(xiàng)目敏感性分析表 物品目標(biāo)稅前指標(biāo)稅后指標(biāo)稅前指標(biāo)稅后指標(biāo)凈現(xiàn)金流（萬元）凈現(xiàn)金流（萬元）資本回報(bào)率資本回報(bào)率基本計(jì)劃13,40812,96522.85%18.17%建筑和安裝成本變化+15%8,3638,08713.11%12.68%+10%10,1539,81816.35%15.81%+5%11,94311,54919.78%19.12%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%15,52315,01127.24%26.34%-10%17,31316,74231.32%30.29%-15%19,10318,47335.66%34.48%土地成本的變化+15%10,74110,38617.45%16.88%+10%11,73811,35119.37%18.74%+5%12,73612,31521.36%20.65%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%14,73114,24425.51%24.67%-10%15,72815,20927.70%26.78%-15%16,72616,17429.96%28.97%物業(yè)價(jià)格變動+15%25,03524,20942.66%41.25%+10%21,26820,56636.24%35.04%+5%17,50016,92329.82%28.84%+0%13,40812,96522.85%18.17%-5%9,9669,63716.98%16.42%-10%6,1985,99410.56%10.21%-15%2,4312,3514.14%4.01%資料來源：受托人研究通過對上表數(shù)據(jù)的分析，得出以下結(jié)論：在此情景下，當(dāng)住宅價(jià)格下降近80%，土地成本增加近20%，或部分住宅以促銷價(jià)出售的價(jià)格下降近20%時(shí)，敏感性分析表超出范圍.只有凈現(xiàn)值可能出現(xiàn)負(fù)值，說明上述因素對凈現(xiàn)值指標(biāo)不敏感。但是，當(dāng)所選靈敏度因子在-15％至+15％的范圍內(nèi)變化時(shí)，資本回報(bào)率仍然是正數(shù)。因此，可以認(rèn)為，該方案基本還是可以達(dá)到“盈虧平衡、略有盈余”的目標(biāo)。;從項(xiàng)目計(jì)劃的敏感性分析可知，項(xiàng)目計(jì)劃具有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。10.2.3概率分析根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果和形勢預(yù)測，該項(xiàng)目以高于基準(zhǔn)計(jì)劃的價(jià)格出售的可能性較小，而增加投資的可能性較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資等不確定因素（兩者相互獨(dú)立）可能發(fā)生的變化及其概率值如下表所示。表10-4 不確定性因子變化的概率值與基線相比的變化+10%0-10%售價(jià)30%50%20%建設(shè)投資30%50%20%資料來源：研究部計(jì)算項(xiàng)目自有資金凈現(xiàn)值，預(yù)計(jì)凈現(xiàn)值為5403萬元。詳細(xì)分析見附表“概率分析表”。10.2風(fēng)險(xiǎn)分析由于每個(gè)發(fā)展階段的價(jià)格計(jì)量只反映了每個(gè)階段的盈利能力，如何適應(yīng)外部市場的變化，管理好整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，仍然是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。從本項(xiàng)目靜態(tài)總投資各單項(xiàng)開發(fā)成本構(gòu)成圖分析（圖2），對于本項(xiàng)目的開發(fā)商而言，由于取得土地開發(fā)權(quán)的成本是相對固定的，因此，建設(shè)安裝工程造價(jià)占所有開發(fā)成本的比重和金額都比較高，建筑安裝成本的控制成為本項(xiàng)目最重要的一環(huán)。這也是降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最重要方面。日程：附表1：靜態(tài)總投資和籌資計(jì)劃的分期比例序列不物品目標(biāo)結(jié)合數(shù)數(shù)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1.0土地成本19,0002,2565,4022,7021,9712142,57354802142,57354800000000000001.1多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)（364元/m2×1.1）712.31284.92213.69213.691.2高層住宅國有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)（364元/m2×1.1）8,577.053,430.822,573.112,573.111.3商場國有土地使用權(quán)底價(jià)（520元/m2×1.15）1,826.89730.76548.07548.071.4征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等協(xié)商支付7,883.751,970.941,970.941,970.941,970.941.5房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.0建設(shè)和安裝費(fèi)用34,10000711115786848491,0061,6881,9161,8861,9482,8012,6152,5882,4482,1412,0242,4131,7471,4981,2731,2735432.1土建及裝飾工程26,7500071974105175466831,3181,4261,5141,5942,2742,2422,1961,9391,7491,6511,8371,3061,0581,0011,0013202.1.1一期：多層住宅土方、地基蓋及上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)494717171717171712.1.2第一階段：多層住宅樓的改造成本184262626262626262.1.3一期：高層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)3,4473133133133133133133133133133133132.1.4第一階段：高層住宅裝修工程成本1,1681061061061061061061061061061061062.1.5一期：商場部分土方、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7611271271271271271272.1.6第一期：商場部分房間裝修工程費(fèi)用6231041041041041041042.1.7二期：多層住宅土方、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)204292929292929292.1.8第二階段：多層住宅樓改造工程成本76111111111111112.1.9二期：高層住宅土方、基礎(chǔ)蓋帽及上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)5,8345305305305305305305305305305305302.1.10二期：高層住宅裝修工程造價(jià)1,9761801801801801801801801801801801802.1.11二期：商場部分土方工程、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)5048484848484842.1.12第二期：商場部分房間裝修工程造價(jià)4126969696969692.1.13三期：多層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)208303030303030302.1.14第三階段：多層住宅樓裝修工程成本78111111111111112.1.17第三期：高層住宅上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,0003643643643643643643643643643643642.1.18第三期：高層住宅裝修工程造價(jià)1,3551231231231231231231231231231231232.1.19三期：商場部分土方工程、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4166969696969692.1.20三期：商場部分房間裝修工程造價(jià)3405757575757572.1.21第二階段：地下室土方工程、開挖樁和蓋板、混凝土地面、防水工程3,4883173173173173173173173173173173172.1.23會所部分框架結(jié)構(gòu)及公共建筑配套設(shè)施及基本裝修工程造價(jià)1,1821971971971971971972.2機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)7,350000141681683033223714893723545273733915093913735764404402722722222.2.1中外合資生產(chǎn)的備用發(fā)電機(jī)和環(huán)保消聲器（1800KVA）90.0018.0018.0018.0018.0018.002.2.2多層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）104.965.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.835.832.2.3高層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）1,328.1166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.4166.412.2.4商場室外部分電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽建設(shè)）198.5813.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.2413.242.2.5會所及公共設(shè)施電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）91.568.328.328.328.328.328.328.328.328.328.328.322.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）172.9828.8328.8328.8328.8328.8328.832.2.7中外合資工廠生產(chǎn)的名牌電梯系統(tǒng)（含安裝工程）1,461.53104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.39104.392.2.8商場及地下室、會所消火栓、煙霧探測器、灑水裝置及保安監(jiān)控700.2550.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.0250.022.2.9多層住宅樓給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用138.767.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.717.712.2.10高層住宅給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用1,756.5487.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.8387.832.2.11商場部分給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用259.6817.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.3117.312.2.12會所及公共設(shè)施給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用123.6111.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.2411.242.2.13地下室給排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)228.7838.1338.1338.1338.1338.1338.132.2.14安裝家用鍋爐設(shè)備和供暖管道的費(fèi)用678.00135.60135.60135.60135.60135.602.2.15管道燃?xì)獍惭b費(fèi)用0.000.002.2.16有線電視安裝費(fèi)（300元/戶）0.000.002.2.17樓宇安防及小區(qū)對講系統(tǒng)（250元/戶）0.000.002.2.18零星工程費(fèi)用（防雷接地、泛光照明等）16.871.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.121.123.0初期費(fèi)用1,0554242938686746863636363636363121212121212121212123.1場地三通一平、砌筑墻體等工程造價(jià)36.276.046.046.046.046.046.043.2市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)21.147.057.057.053.3建筑規(guī)劃研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)61.1412.2312.2312.2312.2312.233.4工程勘探35.665.095.095.095.095.095.095.093.5建筑設(shè)計(jì)費(fèi)611.4250.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.9550.953.6啟動費(fèi)和項(xiàng)目管理費(fèi)289.8512.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.0812.084.0項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用6802828282828282828282828282828282828282828282828285.0開發(fā)階段應(yīng)繳稅費(fèi)2,460737623922922922922922921821850505050363636363636361313135.1土地管理費(fèi)（按總面積3.0元/平方米一次性收?。?6.271.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.511.515.2投資方向調(diào)整稅（暫免）0.000.000.000.005.3附加水利建設(shè)（按本項(xiàng)目總建筑面積1元/平方米）30.5710.7010.709.175.4城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（8層及以上免費(fèi)）88.9511.1211.1211.1211.1211.1211.1211.1211.125.5多層住宅供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）478.9059.8659.8659.8659.8659.8659.8659.8659.865.6商場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）120.9815.1215.1215.1215.1215.1215.1215.1215.125.7會所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計(jì)算）92.5811.5711.5711.5711.5711.5711.5711.5711.575.8中小學(xué)教師住房籌款費(fèi)531.9466.4966.4966.4966.4966.4966.4966.4966.495.9供水設(shè)施補(bǔ)貼（按750元/立方米計(jì)算）119.0414.8814.8814.8814.8814.8814.8814.8814.885.10預(yù)算固定管理費(fèi)34.1015.3418.755.11建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)（按建設(shè)安裝工程造價(jià)計(jì)算）406.1322.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.5622.56