國際名園暫定營銷預(yù)案分析

49/50國際明園營銷策劃推廣方案國際明園20萬平米大型社區(qū)目錄前言第一篇阿克蘇整體規(guī)劃第二篇阿克蘇地區(qū)房地產(chǎn)市場分析第三篇本項目戶型設(shè)計建議第四篇本項目SWOT分析第五篇本案目標(biāo)市場推廣第六篇本案價格定位與操作第七篇項目目標(biāo)客戶群第八篇項目宣傳推廣第九篇項目銷售進度第十篇銷售執(zhí)行方案第十一篇本項目人員配備第十二篇全程銷售中開發(fā)商所需配合事項前言特不感謝公司給我們提供這次良好的合作的機會，我們將以“精誠合作、共創(chuàng)雙贏”的原則，本著“永久把開發(fā)公司的利益放在首位，永久把客戶的需求放在第一位”的宗旨，盡我們最大的努力為公司制造最大的財寶。我們堅信，我們強強聯(lián)合，攜手共進，互惠互利，為公司今后的開發(fā)銷售奠定良好基礎(chǔ)，形成長期的戰(zhàn)略性合作伙伴，共謀進展。相信本次合作會為公司提供最好的服務(wù)，制造最大的經(jīng)濟效益與社會聲譽。第一篇阿克蘇整體規(guī)劃【阿克蘇地區(qū)20年規(guī)劃方案】阿克蘇20年總體規(guī)劃方案阿克蘇地區(qū)介紹阿克蘇地區(qū)地處新疆維吾爾自治區(qū)中部，天山山脈中段南麓、塔里木盆地北緣，位東鄰巴音郭楞蒙古自治州，西接克孜勒蘇柯爾克孜自治州，西南與喀什地區(qū)接壤，南與和田地區(qū)相望，北與伊犁哈薩克自治州毗鄰，西北以天山山脈中梁與吉爾吉斯斯坦共和國、哈薩克斯坦共和國交界。東西最長處513千米，南北最寬處約386千米?？偯娣e13.25萬平方公里，占新疆面積的8%。全地區(qū)地形北高南低,北部眾多山峰,南部是浩瀚無垠的塔克拉瑪干沙漠,中部為山麓礫質(zhì)扇形地、沖積平原區(qū)、戈壁、綠洲相間。阿克蘇地區(qū)地處新疆南北疆交通要沖，是南疆重鎮(zhèn)和交通樞紐，國道314線貫穿全境，217線獨庫公路連接南北疆，縣、鄉(xiāng)公路已差不多柏油化，形成國道、省道和縣、鄉(xiāng)公路縱橫交錯的公路交通網(wǎng)絡(luò)。全地區(qū)總?cè)丝?14萬人，其中少數(shù)民族155萬，占總?cè)丝诘?5.5%。是一個以維吾爾族為主體，38個民族聚居的地區(qū)。全地區(qū)轄庫車、新和、沙雅、拜城、溫宿、阿瓦提、烏什、柯坪8個縣和阿克蘇市，82個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），45個地點農(nóng)林牧場，1137個行村。地區(qū)駐阿克蘇市。農(nóng)一師屬的16團場分布在阿克蘇地區(qū)境內(nèi)。阿克蘇市與庫車民航機場與烏魯木齊有定期航班。阿克蘇市是全地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化的中心，是地區(qū)黨政軍和農(nóng)一師領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)所在地。一、行政區(qū)劃阿克蘇地區(qū)轄1個縣級市、8個縣。阿克蘇地區(qū)：面積128099平方千米，人口260萬人。阿克蘇市：面積14450平方千米，人口57萬人。郵編843000。溫宿縣：面積14376平方千米，人口23萬人。郵編843100。庫車縣：面積14529平方千米，人口41萬人。郵編842000。沙雅縣：面積31887平方千米，人口21萬人。郵編842200。新和縣：面積5831平方千米，人口15萬人。郵編842100。拜城縣：面積15917平方千米，人口21萬人。郵編842300。烏什縣：面積9065平方千米，人口19萬人。郵編843400。阿瓦提縣：面積13067平方千米，人口22萬人。郵編843200?？缕嚎h：面積8977平方千米，人口4萬人。郵編843600。一、規(guī)劃期限和范圍（一）規(guī)劃期限本規(guī)劃期限為2010-2030年，其中近期為2010-2015年，遠(yuǎn)期為2016-2030年，遠(yuǎn)景考慮至本世紀(jì)中葉。（二）規(guī)劃范圍城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍即阿克蘇市行政管轄范圍，總面積13526.47平方千米，都市規(guī)劃區(qū)總面積493平方千米，包括市區(qū)五個街道、依干其鄉(xiāng)、良種場、建化廠、輕紡城、建材化工區(qū)全部及地區(qū)紅旗坡農(nóng)場的場部及農(nóng)田二隊、三隊、八村、托普魯克鄉(xiāng)的2個村、阿依庫勒鎮(zhèn)的1個村和部分戈壁。

二、都市進展目標(biāo)和進展戰(zhàn)略（一）都市進展目標(biāo)在南疆地區(qū)領(lǐng)先實現(xiàn)跨越式進展和長治久安，領(lǐng)先實現(xiàn)新型工業(yè)化、農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化。其中近期至2015年經(jīng)濟快速進展、社會民生快速改善、生態(tài)環(huán)境有所改良，生產(chǎn)總值比2010年翻二番，人均生產(chǎn)總值達到全國平均水平，綜合實力上一個大臺階；遠(yuǎn)期至2020年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)，至2030年實現(xiàn)初步現(xiàn)代化，都市產(chǎn)業(yè)發(fā)達、功能完善、宜業(yè)宜居、安全生態(tài)、特色顯著。總體而言，都市由低質(zhì)消費服務(wù)都市向高質(zhì)功能和特色都市轉(zhuǎn)變。（二）總體進展戰(zhàn)略(1)區(qū)域開放融合戰(zhàn)略積極融入西部大開發(fā)國家戰(zhàn)略，成為新疆經(jīng)濟進展的重要增長極；不斷促進向西開放，成為南疆對外開放的重要窗口；著力接軌東部沿海，成為承接?xùn)|部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺。(2)新型工業(yè)化戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)進展集約、高效、安全和綠色，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)并舉、適度重化、突出新興能源、輕紡、農(nóng)產(chǎn)品等資源加工、三產(chǎn)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)組織內(nèi)生資源型與外源非資源型，資金、技術(shù)和勞動密集型，轉(zhuǎn)移和自主創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，大企業(yè)引進和中小企業(yè)培育兼顧，產(chǎn)業(yè)空間集聚型、園區(qū)化、高集約，地市、阿溫、地點和兵團共享，產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入突出節(jié)能減排尤其是嚴(yán)控高耗水產(chǎn)業(yè)；三、都市的性質(zhì)和規(guī)模（一）都市性質(zhì)我國向西開放前沿，南疆區(qū)域性中心都市、交通樞紐和紡織基地，水韻森林宜居都市。（二）都市規(guī)模四、市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（一）市域城鎮(zhèn)化水平預(yù)測城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃按照核軸模式、城鎮(zhèn)化地區(qū)、三級體系形成“一主二副五點三軸”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，其中城鎮(zhèn)化地區(qū)采取主副城組合模式，同時溫宿縣城也應(yīng)作為副城之一，三級體系指中心都市、重點鎮(zhèn)（含獨立工礦）、一般鎮(zhèn)，三軸指314國道和烏喀高速公路、207國道、208省道三條主次城鎮(zhèn)進展軸。城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃五、中心城區(qū)用地布局規(guī)劃（一）都市進展方向要緊向西，其次為東北，局部向南、向東，即東優(yōu)、南擴、北聯(lián)、重點向西。（二）總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“三核五軸、一環(huán)五區(qū)”，其中三核指舊城中心、城西中心和新城中心；五軸指五條都市進展軸，分不依托東西向的虹橋路-東西大街-迎賓路、水韻路-文化路和南北向的西中環(huán)、杭州大道、解放路形成；一環(huán)指一個都市快速交通環(huán)；五區(qū)指城東、城中、城西新區(qū)、城西新城四個功能片區(qū)和一個外圍城北組團。（三）空間景觀結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一心一湖二河、八群多軸、四入城口”，其中一心即三城圍合沿阿克蘇河營造大型生態(tài)綠心；一湖指即西湖；二河指沿多浪河、阿克蘇河二條要緊河道的濱水景觀帶；八群指八個公建景觀群落，由公共設(shè)施布局結(jié)構(gòu)中的三個功能各有側(cè)重的綜合公共中心和五個特色公建區(qū)構(gòu)成；多軸指多條都市人文景觀軸，要緊依托都市主干路構(gòu)成；四入城口指庫車、溫宿、阿拉爾、烏什四個方向要緊入城口。（四）分區(qū)進展功能引導(dǎo)(1)城東片區(qū)通過整合、改造、配套打造以產(chǎn)業(yè)、人居和特色生產(chǎn)服務(wù)為特色的都市功能區(qū)。(2)城中片區(qū)通過提升、更新、活力打造以綜合公共中心、人居、交通換乘和形象展示的都市綜合功能活力片區(qū)。(3)城西新區(qū)片區(qū)通過擴容、營核、精巧打造以都市新區(qū)中心、人居和多浪景觀帶為特色的都市近中期綜合品質(zhì)新區(qū)。(4)城西新城片區(qū)通過高端、強核、濱河打造以以后都市綜合中心、特色人居、現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)和阿克蘇河景觀休閑帶為特色的都市遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景標(biāo)志性高端功能新城。(5)城北組團通過接軌、臨空、品質(zhì)打造以特色人居、商務(wù)商貿(mào)為特色的都市功能組團。（五）公共設(shè)施用地規(guī)劃形成“三核二帶、五特一區(qū)”，其中三核指三個功能、時序有所分工的綜合公共中心，分不為舊城中心、城西中心、新城中心，其中城西中心是近中期引導(dǎo)都市向西進展的重要引擎，由市民中心、文化會展、商業(yè)商務(wù)、體育健身四個特色版塊構(gòu)成，新城中心是遠(yuǎn)期都市跨越式進展高端功能的提升區(qū)，由時尚商街、現(xiàn)代商務(wù)、大型文體中心、科教研發(fā)、高檔旅游設(shè)施五個特色版塊構(gòu)成；二帶指沿多浪河和阿克蘇河形成二條公建進展帶；五特指五個特色公建區(qū)，分不為烏喀公路以東的區(qū)域市場集群區(qū)、火車站北側(cè)的站前商務(wù)商貿(mào)區(qū)、沿阿克蘇河的景觀總部區(qū)、城東北（阿溫新區(qū)）的坡地文化休閑區(qū)及遠(yuǎn)景機場商務(wù)商貿(mào)區(qū)；一區(qū)指西湖外圍的旅游度假區(qū)。（六）工業(yè)和倉儲用地工業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)為東西二區(qū)+舊城轉(zhuǎn)型，城東工業(yè)區(qū)保留及適量增加工業(yè)用地，逐步轉(zhuǎn)化為一類工業(yè)用地；城西科技工業(yè)區(qū)布置在新城臨近高速外環(huán)東側(cè)，以一類工業(yè)用地、科技創(chuàng)新孵化為主的城西科技工業(yè)區(qū)；舊城內(nèi)工業(yè)用地逐步置換成其它商住、綠地、停車等功能用地，某些具有時代特征的如棉紡廠、磚廠等，可保留部分工業(yè)遺產(chǎn)并作商業(yè)或文化創(chuàng)意空間再利用。倉儲用地布局結(jié)構(gòu)為物流基地+物流中心+物流點，物流基地結(jié)合現(xiàn)鐵路沿線的原農(nóng)產(chǎn)品鐵路專用線綜合性儲運基地設(shè)置；物流中心分不設(shè)置在城東南與城東工業(yè)區(qū)、區(qū)域市場集群區(qū)二處；物流點可結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局及要緊出入口設(shè)置。六、綜合交通規(guī)劃（一）規(guī)劃策略強化國際性運輸通道，打造南疆重要交通樞紐都市；突出區(qū)域交通對接，構(gòu)建公、鐵、空一體化的對外交通體系；以對外通道和樞紐建設(shè)為重點，引導(dǎo)都市內(nèi)外交通和都市功能布局協(xié)同進展；以后形成一條東西向國際運輸通道、周邊地市對接成網(wǎng)、航空地位突出的對外交通新格局。（二）鐵路新增阿勒泰-克拉瑪依-伊寧-昭蘇-阿克蘇西部邊境鐵路和阿克蘇-阿拉爾-和田鐵路聯(lián)系線，提升南疆鐵路，并預(yù)留中心城區(qū)段南遷線位，建設(shè)兩工業(yè)區(qū)鐵路專用線；改造提升客運站至二等站（中型）并預(yù)留跨線式站場綜合體位置，強化集鐵路、公路及都市公交、旅游交通等為一體的客運主樞紐功能；現(xiàn)有貨運站東遷并與編組站和輕紡城物流區(qū)結(jié)合。（三）公路烏喀高速公路城區(qū)段近期保留，新建繞城高速外環(huán)；一級公路3條，其中新建阿克蘇-昭蘇-伊寧西部邊境公路，另二條為314國道繞城高速外圍段、207省道；二級公路3條，包括208、209、306省道，其中306省道應(yīng)按二級公路標(biāo)準(zhǔn)與不迭里口岸對接；客運站4處。（四）航空由支線機場逐漸向支線樞紐機場進展，適時開通杭州、北京、西安、成都、蘭州及上海、廣州等疆外航線。（五）都市道路形成“三環(huán)八射、四橫七縱”路網(wǎng)格局，都市主干路為西湖大道、虹橋路-西大街-東大街-迎賓路、水韻路-文化路、交通路、江南大道（暫名）、杭州大道、阿溫大道-欄桿路-健康路、塔中路-塔南路、解放路、柯柯牙路。（六）公共交通形成“一橫一縱”快速公交走廊，一橫起于建材化工區(qū)經(jīng)虹橋路、東西大街止于烏喀路；一縱起于溫宿縣城向南經(jīng)解放路止于輕紡城，總長約13km。常規(guī)公交線路達35條以上，線網(wǎng)密度不低于3km/km2，線路重復(fù)系數(shù)不大于1.4，并逐步推廣公共自行車系統(tǒng)建設(shè)。第二篇阿克蘇地區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、阿克蘇近年房地產(chǎn)市場進展概述價量齊升——火爆的2007年差不多平衡——平淡的2008年平穩(wěn)上升——2009年投資者趨于理性逐步上升——2010年下半年住房市場穩(wěn)步上升持幣觀望——2011年1季度開始房地產(chǎn)市場價高房難買明顯下滑望問觀質(zhì)——2012年房地產(chǎn)市場價格虛高難售變相降價純商業(yè)銷售明顯上升供大于求——2013年市場明升暗降剛性需求少量進入且擇居范圍較廣阿克蘇地區(qū)將接著把穩(wěn)定住房價格和解決低收入群眾住房困難作為今年工作的重點，進一步完善住房保障體系，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，防止房價過快上漲。阿克蘇市、庫車縣將增加中低價位、中小套型一般商品供應(yīng)，積極開展“限套型、限房價”一般商品房建設(shè)試點工作，地區(qū)各相關(guān)部門也積極配合，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸治理的有關(guān)規(guī)定，抑制投資性購房和大套型住房消費，促進閑置住房流通，穩(wěn)定住房價格。按照地區(qū)《解決低收入家庭住房困難工作實施意見》的要求，地區(qū)將加大廉租住房、經(jīng)濟適用房、限價商品住房等保障性住房建設(shè)力度，所有新建廉租住房面積將嚴(yán)格操縱在50平米以下，新建經(jīng)濟適用房單套面積在60平方米左右。1.阿克蘇市房地產(chǎn)市場的進展從2005年開始逐漸升溫，通過近幾年的進展，逐步走向了開發(fā)多元化，住宅及商業(yè)項目紛紛等臺，正步進入一個相對理性的進展時期，在國家各項政策出臺的宏觀因素阻礙下，房市逐漸轉(zhuǎn)行用家市場，作為四線都市，阿克蘇的房地產(chǎn)市場由于專門的地理緣故，進展空間寬敞，消費潛力巨大，房價同比上漲按9%左右增速。但現(xiàn)在的在建及新建項目差不多開始下降，房地產(chǎn)市場開發(fā)呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。2.2010開始阿克蘇的都市規(guī)劃正在處于老城功能換代升級改造時期，逐漸向大中型都市的進展模式靠攏，先優(yōu)化城區(qū)，一大批新興住宅項目實現(xiàn)功能升級換代，老式建筑正在退出舞臺，同時都市中心區(qū)大量的高層的興建，使得都市化進程進一步加快。3.由于阿克蘇都市的規(guī)模，房地產(chǎn)市場的進展呈百花齊放狀態(tài)，房市的區(qū)域性特征明顯，購房戶選擇余地比較廣泛，都市東南西北均是他們置業(yè)的目標(biāo)，具有一定規(guī)模的大型社區(qū)是客戶的購買主導(dǎo)，如金橋現(xiàn)代城、新農(nóng)時代花園、綠景星光苑、黃金海岸、水韻明珠、天山名苑、成就御景灣等具有一定規(guī)模的大型小區(qū)。4.依照房市進展特征，我們大致將阿市劃分為以下幾個板塊：以多浪河改造帶為基礎(chǔ)興起的多浪河高端板塊（西部板塊），代表項目有黃金海岸、水韻明珠、金石園和苑、怡和浪琴陽光、成就御景灣等；以中心城區(qū)為主興起的高層板塊區(qū)，代表項目有金鼎華府、紫荊花園、金鼎華府、金橋現(xiàn)代城杰座、尚座、都市花園、金富康城、鑫大公寓等；以314國道興起的國道板塊，如方正花園、多浪之韻、陽光新城、都市怡景花園、銀三角小區(qū)等、四季花園、乾豐花園等2013年新建的開發(fā)新小區(qū)多達5-7個；以都市東部興起的東部板塊，代表項目有學(xué)府一號、百合名居、都市好桃園、水韻花苑，翡翠園、盛世嘉園等；5.阿克蘇以農(nóng)業(yè)興市，以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的進展帶動都市的進展，因此近年來通過廣泛招商引資及國家的對新疆扶持建設(shè)等，旨在加快阿克蘇地區(qū)的整體進展步伐，都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面起動，城區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃立項的多達10多條，在如此的宏觀背景下，本市的房地產(chǎn)市場具有寬敞的空間。6.2010年全市上市項目總體量約350萬㎡，其中以高層上市量居多，達156萬㎡，占總上市量的85%，后期有望持續(xù)增加，競爭加劇互相爭奪客源不可幸免，高層住宅已被消費者所同意并廣泛認(rèn)同。7.2013年高層銷售的均價區(qū)間在3600元/㎡——4200元/㎡之間，平均價位集中在均價3600元/㎡4000元/㎡左右，銷售均價超過4300元/㎡的左岸明珠/香邸和御景灣，要緊是依照開發(fā)商開發(fā)項目的定位及人為炒作等因素抬高了售價，導(dǎo)致眾多項目紛紛效仿，盡力拉高售價；多層住宅銷售均價在3600—4900元/㎡之間，處于高價線，相比去年同期有了明顯的上漲空間。8.目前房地產(chǎn)市場整體供大于求，依照目前現(xiàn)狀，處于供求不平衡時期，面對中央對西部的經(jīng)濟援助，以后市場依舊具備一定的進展?jié)摿透嗟臋C會。9.國家宏觀調(diào)控，對多套房施行限制，對買方市場將造成一定阻礙，后期營銷要緊面對真正的用家，即第一次置業(yè)者占具主意；10.阿克蘇以后3—5年內(nèi)，都市人口規(guī)劃達到80萬人口，目前人口為57萬，23萬人口冊差額將帶來較大的機遇；11.競爭項目同質(zhì)化嚴(yán)峻，差異化住房在以后將形成新興賣點；12.對房地產(chǎn)營銷行為的要求日益提高，系統(tǒng)營銷已成為進展必定趨勢；二、商業(yè)板塊特征分析依照現(xiàn)在阿克蘇進展方向，大致將阿市商業(yè)劃分為以下五個板塊：以紡織、建材為主、食品加工業(yè)和塑料化工為輔，都市進展方向要緊向西，其次為東北，局部向南、向東，即“東優(yōu)、南擴、北聯(lián)、重點向西”。形成“三核五軸、一環(huán)五區(qū)”的布局1）以多浪河改造帶為基礎(chǔ)興起的商業(yè)（西部板塊）：代表項目有1.黃金海岸、2.金石園和苑、3.水韻明珠、4.怡和浪琴陽光、5.銀河花園、6.金橋鳳凰城、7.金橋鳳凰時代廣場、8.財寶廣場、9.成就御景灣、10.米蘭花園、11.蘇杭佳苑、12.友好花園、13.多浪小鎮(zhèn)、14.南疆農(nóng)貿(mào)市場、天山名苑等；2）以中心城區(qū)商業(yè)為主板塊區(qū)：代表項目有1.金鼎華府、2.鑫大公寓、3.金橋現(xiàn)代城商業(yè)、4.金都陽光城、5.金橋小商品城、6.金富康城下的步行街、7.國大商貿(mào)城、8.天龍地下街、9.金龍地下街、10.撫順地下街等；3）以314國道商業(yè)的南板塊：如1.華鑫商貿(mào)市場、2.都市怡景花園、3.陽光新城、4.義務(wù)小商品汽車維護市場、5.四季花園、6.丁香園、7.學(xué)士名府、8.金土地農(nóng)貿(mào)市場、祥云汽車城等；4）以都市東部的板塊：代表項目有1.銀三角小區(qū)、2.華能市場苑、3.美家物流園、4.興隆街蘇杭吧水文化美食城、5.百合名居、6.學(xué)府一號等；5）以都市北部的板塊：代表項目有1.時代風(fēng)尚城、2.新域華庭、3.金茂世紀(jì)城、4.波蘭多商業(yè)街、5.大欣國際汽車城、6.翰沃國際建材市場、7.義務(wù)小商品批發(fā)城等；三、經(jīng)營業(yè)態(tài)分劃：序號地域經(jīng)營項目地段1東板塊(商業(yè))東特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、汽車汽配、水果批發(fā)、建材批發(fā)、日用百貨、家用電器、五金副食品零售、美食娛樂等2國道南板塊(商業(yè))汽車、電動車、三輪車銷售、汽車配件、汽車維修、農(nóng)用機械、農(nóng)資農(nóng)藥、水果批發(fā)、食品批發(fā)零售，南輕工紡織城等3西板塊(商業(yè)))西城重工業(yè)園區(qū)、農(nóng)機、農(nóng)資、農(nóng)藥、化工、民族服飾、特色餐飲、娛樂休閑、待開店面居多，屬于宜居住區(qū)域4中心塊(商業(yè))服裝批發(fā)零售、數(shù)碼電器、特色餐飲、娛樂休閑等5北板塊(商業(yè))建材批發(fā)、轎車銷售、汽車配件、汽車維修等、汽車配件、汽車維修、小商品批發(fā)、水果批發(fā)、食品批發(fā)零售等四、2013年房地產(chǎn)市場調(diào)研一覽表：2014年2月房地產(chǎn)市場調(diào)研表序號樓盤名稱開發(fā)商項目地址樓層起價每層加價最高價均價優(yōu)惠政策備注1元/㎡元/㎡元/㎡元/㎡一次性按揭2金洲萬象城金洲房地產(chǎn)中原路28F3750410038501000060003康泰公寓緹睦房地產(chǎn)烏拉路重慶大酒店旁11F3700未開盤340035682001002層起步46F3400未開盤41003800150100多層5華能玉秀家園華能房地產(chǎn)民主路華能商貿(mào)城對面17F395060435041503%1%3層起步6乾和園乾豐房地產(chǎn)烏喀路與塔北路交匯28F411020453043702001004層起步7學(xué)府一號金橋房地產(chǎn)迎賓路友誼賓館處6F4150510047006030多層822F380020435041502千抵1萬709景城府玖大房地產(chǎn)檔案館對面24F380020420040003002002層起步10名居*丁香園名居房地產(chǎn)阿塔公路天康飼料廠對面6F330640993845300300多層11華錦花園匯眾房地產(chǎn)塔南路石油公司旁19F359830410838783%1%12金橋鳳凰城金橋房地產(chǎn)晶水西路多浪河24F3800480043001808013成就御景灣成就房地產(chǎn)杭州大道多浪河24F46085100480040020014天山名苑巨鷹房地產(chǎn)多浪河邊22F38004800430040018015歐洲國際社區(qū)毅海勝房地產(chǎn)烏喀路地區(qū)二中東側(cè)17F3660未開盤4100386030012016仁和春天寧都房地產(chǎn)民主路興隆街對面22F412020元-50元448042001801004層起步17金鼎華府金鼎房地產(chǎn)團結(jié)西路電力公司旁24F398010元-20元4500420015010018朝陽佳園市政規(guī)劃朝陽街27F38705042004070350200五層一價19米蘭國際通程房地產(chǎn)杭州大道五小旁24F3700428039004%2%十層一價20城投廣場通力房地產(chǎn)杭州大道與西大街交匯27F406010元-20元4560436030020021蘇杭佳苑杭州大道五小旁24F3750204200395020010022中天星河灣中天房地產(chǎn)烏喀路24F360010元4100360023七星花園濱河路24F385050元43504100250150備注：2014年2月開始，阿克蘇大部分房地產(chǎn)公司差不多明顯暗降一個平方150元300元左右。六、阿克蘇商業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)一覽表阿克蘇市場商鋪調(diào)研明細(xì)序號項目名稱項目地址開發(fā)商經(jīng)營項目1翰沃國際建材城溫宿縣阿溫大道北京翰沃五金器材、建材、倉儲、加工、物流、瓷器，酒店、餐飲等燈具、家具、家電、家居裝飾（2013年一期使用中）2大欣國際汽車城溫宿縣阿溫大道轎車、面包車銷售、4S店等（2011年已建成）義務(wù)小商品批發(fā)城溫宿縣阿溫大道日用百貨、小商品等批發(fā)零售（待建項目）3世紀(jì)城波爾多商業(yè)街國防團對面上海金茂集團餐飲、娛樂、休閑、購物（待建項目）4華能建材市場迎賓路地質(zhì)大隊對面華能房地產(chǎn)五金器材、建材、家具、家電、燈具、物流、家居用品等

（2006年成型項目）5美家物流園迎賓路地質(zhì)大隊對面安廣夏房地產(chǎn)五金器材、建材、家具、家電、物流、燈具、家居用品等農(nóng)用器材、消防器材等（2009年成型項目）6義務(wù)小商品城

汽車養(yǎng)護市場教育東路新城投資開發(fā)汽車配件、維護、維修、日用百貨、小商品批發(fā)、副食品等（2011年在建項目）7興隆街蘇杭吧水文化美食城迎賓路興隆街新城投資開發(fā)

鑫榮房地產(chǎn)1F:干鮮水果、小吃、日用百貨等2F：大型餐飲

3F：大型娛樂休閑（2011年在建項目）8新城農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場烏喀路東路干鮮水果、農(nóng)副產(chǎn)品、餐飲、賓館（2010年成型項目）9金土地農(nóng)資市場火車站對面金土地房地產(chǎn)農(nóng)機、農(nóng)資、農(nóng)藥、三輪車、摩托車、轎車等

（2008年成型項目）10眾源水果市場石油公司站對面干鮮水果、農(nóng)副產(chǎn)品等（2009年使用中）11怡和國際大巴扎原人民市場怡和房地產(chǎn)針織鞋帽、五金日用百貨、干鮮水果等批發(fā)

（2008年待建爛尾樓項目）12銀三角農(nóng)貿(mào)市場三角地對面華龍房地產(chǎn)日用百貨，農(nóng)副產(chǎn)品、賓館、餐飲等13金橋鳳凰廣場西大街紅橋旁金橋房地產(chǎn)餐飲、娛樂、休閑、購物（2009已型項目）2013招商完畢14南疆綜合農(nóng)貿(mào)市場烏喀西路金橋房地產(chǎn)農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)資（2009年已型項目）15華龍玉石一條街迎賓路聯(lián)通公司旁華龍房地產(chǎn)玉石、餐飲（2008年成型）第三篇本項目戶型設(shè)計建議了解阿克蘇周邊人群的具體狀況后，分析出阿克蘇的大體開發(fā)量后，依照客戶反映，現(xiàn)在的房價居高不下，居多的購房群體買不起房，置不了業(yè)，我們應(yīng)該依照客戶需求，能夠讓購房者有能力消費，付得起房款，因此我們必須應(yīng)以市場而生，建議本案以高端、環(huán)保、現(xiàn)代、簡約、時尚、智能化、人性化等為先天設(shè)計理念：本案位置在阿克蘇中心地段，適用于建設(shè)高層，可分為4期開發(fā)，開發(fā)年限4年為宜。設(shè)計參數(shù)：1、90%高層27+1錯層設(shè)計方案；2、10%小高層17+1板式設(shè)計方案；中心水景分4區(qū)設(shè)計等；原生態(tài)中心花園特色分一區(qū)六景設(shè)計理念等；業(yè)主使用智能化等；服務(wù)治理人性化等；7、戶型設(shè)計參數(shù)：1.商鋪：依照地理位置的專門性質(zhì)沿路而定，以滿足本案的便利性；2.高層住宅設(shè)計比例：a.二室一廳一衛(wèi)：65平米77平米占15%b.二室二廳一衛(wèi)：75平米90平米占45%c.三室二廳一衛(wèi)：100平米115平米占35%d.四室二廳二衛(wèi)：120平米130平米占10%e.車位按照國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；F.設(shè)計建設(shè)為磚混結(jié)構(gòu)，部分框架結(jié)構(gòu)，少部分可采納新型建筑結(jié)構(gòu)；J.會所設(shè)計要有本案的鳳凰城的主題特色；3.差不多要求：1.戶型設(shè)計以小錯層建設(shè)，房屋空間顯示比較寬敞，整體戶型以經(jīng)濟型為主，每戶要求是明廚明衛(wèi)，落地飄窗，隔音優(yōu)質(zhì)，小區(qū)配套設(shè)施齊全，充分滿足客戶的內(nèi)心購買需求。2.底商層高設(shè)計不低于3.6米，上下水、天然氣等戶戶必通，如層高太低商戶無法設(shè)計裝修利用，市面層高低于3米的商鋪銷售與出租狀況都極其不理想。3.大戶型有必要設(shè)計冷藏室或者儲物間，因為周邊高層樓盤都沒有地下室，在全疆所有樓盤銷售過程中無地下室的項目對銷售都會受到專門大阻礙，因為大多住戶在實際使用中需要存放雜物，在3平米左右面積。4.兩室兩廳的戶型面積應(yīng)嚴(yán)格操縱在73-88平方米之間，三室兩廳的戶型面積應(yīng)嚴(yán)格操縱在95-110平方米之間。5.單身公寓最好不要設(shè)計，因為其成本較高，需求量并不大，我們只需要緊緊抓住大眾化的戶型就能制造銷售奇跡6.商鋪面積操縱在40平方米--100平方米左右，假如有客戶需要更大面積的可將相鄰商鋪打通銷售。7.每間商鋪都要設(shè)計好上下水，在其他所有項目中無上下水的商鋪銷售結(jié)果都專門差。8.客廳不帶陽臺，客廳與主臥窗戶設(shè)計為大飄窗，飄窗外挑0.3米-0.5米最好，廚房陽臺外挑1.8米-2.0米。9.本項目走向以南北走向為主。10.更多建議在詳細(xì)了解本項目設(shè)計后提出。第四篇本項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析（S）S1、占據(jù)3條交通主干道，于地處東大街與南大街交匯處，出入方便快捷。S2、本項目途徑本項目有1路、2路、3路、7路、8路、18路等公交車交通方便快捷。S3、塔南農(nóng)貿(mào)市場、步行街、美食城、數(shù)碼城、金橋超市等購物方便快捷，極具升值潛力，大十字是阿克蘇政商活動中心；S4、緊鄰四小,四中，九中等為小孩育才教育奠定堅實的基礎(chǔ)；S5、地區(qū)人民醫(yī)院、農(nóng)一師醫(yī)院等重點醫(yī)療緊鄰本項目；S6、周邊配套設(shè)施較完善，備受投資客戶群和置業(yè)客戶群親睞。2、劣勢分析（W）W1、停車位可能不足，無休閑場所；3、機會分析（O）O1、醫(yī)療、教育、購物、休閑、塔南副食品市場商業(yè)氣氛濃厚，吸引專門多本地區(qū)與團場、外來投資客戶；O2、大十字附近等人流量達到日5萬日次；O3、本項目處于市中心所在地理優(yōu)勢極具有升值潛力；O4、周邊市場人氣日趨聚攏，消費群不斷增加；4、威脅分析（T）T1、阿克蘇2014年新樓盤與最現(xiàn)房較多，競爭激烈，銷售價格不等而有所下滑，且目前投資者都對地段，交通，人氣，環(huán)境，戶型設(shè)計及利益及成本回收看得較重，現(xiàn)在每個小區(qū)的停車位不足；T2、阿克蘇2013開發(fā)高層及開發(fā)溫宿的多層比較多，客戶選擇性比較廣泛；T3、本項目周邊開發(fā)有4個樓盤，1公里范圍有20多個競爭樓盤，以高層為主，部分差不多成為準(zhǔn)現(xiàn)房，對本項目的客戶選購房屋上有較多的競爭點；第五篇本項目標(biāo)市場與宣傳1、目標(biāo)客戶群：1）本項目附近企事業(yè)單位，周邊個體經(jīng)營戶。2）柯克牙市場，實驗林場，紅旗坡農(nóng)場。3）阿拉爾市及阿克蘇各團場農(nóng)牧民、團場機關(guān)人員等。4）市區(qū)所有的親睞多層的剛性需求的潛在投資群體。2、定位宣傳：1.國際明園在品牌宣傳推廣上，和配套高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量上下足功夫，本項目開工建設(shè)在即，同樣能夠作為高品質(zhì)產(chǎn)品來推廣，只要把本項目的配套設(shè)施完善設(shè)計到位，在品牌宣傳上下足功夫，如此公司及項目的知名度就會有待得到寬敞市民的積極關(guān)注和認(rèn)可；2.本項目的定位的前景和銷售有待市場的檢驗，在本項目建設(shè)前應(yīng)加大廣告力度宣傳，及周邊團場DM廣告宣傳，以此提高知名度；3.本項目周圍今年將有4個不同檔次樓盤相繼成準(zhǔn)現(xiàn)在推出，對我處直接或間接性存在著巨大的威脅，我們抓緊打時刻，抓緊設(shè)計建設(shè)，有利于宣傳本項目的主導(dǎo)戶型以及配套等優(yōu)勢；假如優(yōu)勢彰顯還不足，但能夠預(yù)見以后商業(yè)及人流密集度前景等較為理想。4.本項目宣傳媒體投放費用按照總產(chǎn)值1%計算（1個月計算）：媒體規(guī)格數(shù)量費用有效期日報1/2版8次/月75000元1月日報軟稿1/4版2次/月5000元1月DM廣告整版4次/月30000元1月大屏幕1分鐘25次/天180000元1年樓宇廣告1分鐘25次/天250000元1年戶外廣告10塊年1500000元1年車體廣告10輛年120000元1年合計/月第六篇本案價格定位與操作1、價格策略選擇___價格與銷售速度成反比：價格策略高高中低中低2.一房一價原則：樓棟位置價差：戶型在小區(qū)內(nèi)好的位置加50元/㎡戶型在小區(qū)內(nèi)差的位置減100元/㎡朝向差：非正南北朝向減150元/㎡戶型差：深入分析后在暢銷戶型與一般戶型間拉開價差專門區(qū)域的另行劃定以上各房源加減價格僅適用一項3.一樓一價的定價方針:（1）一樓一價有利于本項目房源銷售操縱以及銷售實際操作和銷售執(zhí)行，包括業(yè)務(wù)人員的終端解釋；（2）能夠降低購房者對價格的敏感程度，（3）能夠最大化地使更受市場歡迎的房源賣出好價，一般房源受到追捧;（4）更有利于項目中后期依照市場反映進行價格調(diào)整。4.價格走勢方向及后期策略:1、“小幅快漲”價格策略“小幅快漲”的目的是為前期購房者提供信心。“小幅快漲”的幅度及進度操縱：利用正式開盤時漲價，并適當(dāng)通過媒體進行宣傳。每次漲價依照利率及阿克蘇房地產(chǎn)整體市場行情及本項目銷售狀況作為參考。例如：單價每月上漲20元/㎡，由此能夠暗示買房者資產(chǎn)在升值及加強觀望客戶的緊迫感?！靶》鞚q”的操作關(guān)鍵是要通過各種途徑和手段讓意向客戶理解到“漲價過程是項目價值回歸的過程；越早購買就講明越有眼光，就能獲得越高的升值空間?！?.調(diào)價策略：本項目要在銷售過程中要快速形成市場熱度，在較短的時刻爭奪客戶確立優(yōu)勢，因此制定了競爭性價格策略：1）以上只是一種靜態(tài)的價格策略，在銷售執(zhí)行過程中應(yīng)依照銷售情況阿克蘇市房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)整,原則上以總銷量的30%-40%為一個臺階進行價格調(diào)整。2）針對現(xiàn)房優(yōu)于期房心理，調(diào)價公開化，將（期房房價—現(xiàn)房價）通過隱性渠道及銷售人員層面公布于大眾，給市場造成緊迫感，逼觀望者盡早落訂,且應(yīng)操縱漲價節(jié)次。3）本項目擬定付款方式兩種：一次性付款、銀行/公積金按揭。6.定價差不多策略：1.低價入市，試探市場--以略低于市場的價格入市，搶占一定分額的市場先機；2.實施最低價格的DM廣告宣傳策略，使資金盡快回收，實現(xiàn)利潤最大創(chuàng)收。本項目應(yīng)采取市場低價起步,一房一價的定價原則,本項目與現(xiàn)在的環(huán)境相比較，相結(jié)合的定價原則。3.本項目價格高層住宅起價均價暫定4000元/㎡執(zhí)行，并樹立市場對項目商業(yè)價值的信心及增值推斷對本項目的有效利益之處。能夠據(jù)案場的實際情況隨時調(diào)整6.價格銷控策略略7.暫定價格1.對外建議報均價為4000元／㎡左右，實際操縱均價4100元／㎡左右收盤；2.每層加價：以戶型而定3.按揭付款：優(yōu)惠政策后續(xù)制定4.一次性付款:優(yōu)惠政策后續(xù)制定5.高層價格暫定如下（報價）：建議起價：3900元／㎡建議最高：4300元／㎡；6.此價格依照周邊可競爭的樓盤價格估算和本項目實際情況而定，此報價均低于周邊可競爭樓盤價格，也能夠在同一類地段相媲美。7.總結(jié)分析：1、本項目地理位置優(yōu)勢較好，周邊相應(yīng)硬件配套設(shè)施完善。2、重點以打造高品質(zhì)智能化小區(qū)為主題，著重強調(diào)本項目特色及以后周邊進展的商業(yè)價值的有用性；和本項目戶型設(shè)計的經(jīng)濟和靈活性；小區(qū)綠化的舒適性，小區(qū)的休閑安全性等。3、為加快銷售和資金回籠速度，要合理定價。4、在操作手法上，放大優(yōu)勢，彌補劣勢，理性研究消費者，多種手段進行促進銷售第七篇項目目標(biāo)客戶群1、目標(biāo)客戶群體：(客戶分類金字塔)1）年齡時期：25-45歲，屬于消費能力比較強的年輕主力人群，有較好的購買能力和改善住房或投資的需求。2）收入(家庭)年收入在2-5萬元，有購房需求與意識,有一定購買力(一定的儲蓄),在購買決策中處于重要地位3）家庭結(jié)構(gòu)：兩口、三口之家為主。4）置業(yè)情況：首次置業(yè)50%，二次置業(yè)30%，三次置業(yè)10%，投資置業(yè)10%；2、按地理位置區(qū)分：1）阿克蘇本地人及在阿克蘇工作的外地人：其他縣上工作常住阿克蘇工作的人，并打算在本地中長期居住的外地人，長住阿克蘇占30%左右。2）周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)場及農(nóng)一師各團場地區(qū)想將本項目作為居所的人群占70%左右。6、購房目的：對居住環(huán)境有一定要求，或為了提高目前的居住水平。7、購房行為：比較理智，不但要求產(chǎn)品具有經(jīng)濟有用性，也比較注重產(chǎn)品的舒適性。第八篇項目宣傳推廣1、推廣主題及廣告語：結(jié)合本項目的狀況，和地理價值，金角鳳凰城項目營銷推廣主題應(yīng)分三個時期，一個中心主題，最少三個副主題。中心主題推廣暫定為：李嘉誠總結(jié)買房要點：1.地段2、地段3、依舊地段國際明園火熱預(yù)約中...三個副主題語需要后期深入了解商榷后確定。2、廣告推廣方式：1.在重要路段的顯眼的位置做圍墻廣告，來提升本項目升值潛力和品牌效應(yīng)，和本項目的立體感官。2.在大十字離本項目最近的位置做的刀旗，范圍在500米內(nèi)。3.在DM廣告上詳細(xì)介紹本項目的賣點和以后的升值潛力，擴大小區(qū)的知名度。4.組織銷售人員對阿克蘇地區(qū)每個門面進行地毯式的宣傳，對要緊街道和商業(yè)區(qū)發(fā)放DM宣傳單頁，查找客戶。5.DM單制作：前期30000份.后續(xù)視情況而定。6.要求銷售員著正式統(tǒng)一的工裝，佩戴胸牌，2人一組進行。7.阿克蘇日報：a.前期：做3期主題以項目的品質(zhì)、理念、智能化配套、交通，醫(yī)療、購物、就學(xué)等為主；b.中期：做2期主題以智能化配套、舒適性、交通、醫(yī)療、購物、就學(xué)等為主；c.收尾：做2期主題以品質(zhì)、交通，醫(yī)療、購物、就學(xué)、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售等為主；8.DM廣告報：可能6期，內(nèi)容同日報；9.車體廣告：內(nèi)容同日報10.車體廣告建議：A、1路、8路、9路、13路、2路、6路共計：12輛；a.1路公交車貫穿全阿克蘇城東至城西方向，里程可能18公里左右。B.8路公交車貫穿全阿克蘇三角地城東至城南方向，里程可能16公里左右。C.9路公交車貫穿阿克蘇三角地東城至紅旗坡農(nóng)場、飛機場西方向，里程可能25公里。D.13路公交車貫穿阿克蘇三角地東城至實驗林場北方向，里程可能20公里。b.2路、6路：2輛；a.2路公交車貫穿全阿克蘇三角地城東至城北、城南、城西方向，里程可能18公里左右。b.6路公交車貫穿全阿克蘇城南多浪河至城南建化廠方向，里程可能25公里左右。第九篇項目銷售進度在本項目取得所有手續(xù)后可能2014年，銷售進度另行制定1、認(rèn)購期時刻：2014年（開工建設(shè)未取得預(yù)售證期間臨時以借款名義收取）2、銷售場地安排：【國際明園咨詢中心】認(rèn)購位置：南大街市政府對面在2014年認(rèn)購期內(nèi)原則上是不進行任何形式的定購，通過大量的行銷手段，適當(dāng)進行一些廣告公布，傳達本案的開發(fā)理念，同時制造項目懸念。5、開盤銷售期銷售策略及促銷：1）、開盤銷售時期目的：“好的開始是成功的一半”，任何一個項目的銷售至關(guān)重要的一個時期就在正式開盤，能不能做好一個項目的全程銷售，只需要看能不能做好正式開盤時期的銷售，能不能在整個項目銷售的第一戰(zhàn)中取得輝煌的勝利，將會對本項目今后的銷售起到重大阻礙，在前期認(rèn)購時所開展的全部工作也是真正為了在該時期得以價值上的體現(xiàn)。因此，在該時期中我們應(yīng)該加大項目推廣力度、制定一個讓消費者能實實在在得到實惠的促銷方案。在總結(jié)了認(rèn)購期時的客戶需求、建議和達成了認(rèn)購期的認(rèn)購目標(biāo)后，現(xiàn)在的市場應(yīng)該表現(xiàn)得有些疲軟。整個認(rèn)購進度由于認(rèn)購數(shù)量的加大而逐漸地放緩，那我們在現(xiàn)在首先應(yīng)該要做的確實是給予疲軟的認(rèn)購注入最大劑量的興奮劑，將項目在該時期所有的優(yōu)勢集中起來，配合強大的廣告宣傳覆蓋面和促銷方案攻擊勢態(tài)。2）、開盤期：可能2014年（取得商品房預(yù)售證）3）、開盤地點：【國際明園咨詢中心】4）、正式開盤注意事項項目進入該時期時，在宣傳推廣上將是第一次正式與市場接觸，因此，宣傳推廣是特不重要的，在那個時期的宣傳推廣上一定不能缺少，不能夠為了節(jié)約一點點廣告費用而因小失大；在現(xiàn)在期由于廣告的大量跟進，項目在市場中的關(guān)注度將會越來越高，不論是客戶的來訪量依舊來電量將比平常高，項目組所有工作人員的工作精神要保持高度的飽滿，隨時應(yīng)對處理各類突發(fā)性事件。在正式開盤前，不排除有開發(fā)商、建筑商的關(guān)系戶或主動要求購買下定的客戶，由于這類客戶購買的價格優(yōu)惠，因此關(guān)于這類型客戶所購買的戶型應(yīng)在正式開盤前作好銷售操縱。正式開盤實施方法：:1.正式開盤廣告實施過程在正式開盤日開始前7天運用報刊平面廣告進行二期期平面廣告宣傳。首期內(nèi)容以公司理念為主題，第二期以項目概念為主題，三天為一間隔期；2.配合平面廣告在前7日內(nèi)運用兩期報刊以夾報的形式加強促銷熱度，兩天為一間隔周期；3.行銷人員的操縱，大量采納一對一行銷，幸免盲目行銷。要求形象佳。6、強銷期銷售策略及促銷：在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購協(xié)議書約定條款得以順利的完成。在該時期中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。1）、強銷期時刻：2014年--2015年2）、強銷期注意事項：由于強銷期的工作重點在于開發(fā)實效和銷售實效的體現(xiàn)，因此在該時期所有銷售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作打算落到實處，發(fā)揮最大的銷售力。在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶回訪跟進的相關(guān)報表和工作日記。項目銷售主管和置業(yè)顧問每月所提交的工作打算、安排、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化。3）、強銷期實施方法：7、強銷期工作分為三步走：1）總結(jié)分析時期：2015年由開盤時期轉(zhuǎn)入強銷期后，將前期中項目資源進行重新組合，再次提煉項目的優(yōu)勢和劣勢，分析論證市場認(rèn)可程度，進一步推斷出項目銷售今后的進展趨勢和空間。2）實效時期：通過總結(jié)分析明確項目所存在的問題后，在工作上展開具有實質(zhì)性專門強的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷售人員的強化培訓(xùn)。3）突破時期：現(xiàn)在期將是一個收獲的季節(jié)，因為將突破項目總量80%的銷售進度，到那個時期項目各方面的差不多設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)差不多完善，比較容易形成項目的優(yōu)勢，然而也容易暴露出項目的劣勢所在，只要正確的利用實效時期的廣告效應(yīng)和項目的優(yōu)勢重組，必能順利的完成銷售目標(biāo)。4）、強銷期促銷策略：通過平面媒體的大范圍覆蓋效應(yīng)傳達項目的促銷內(nèi)容，采取市場跟隨的方法，推出實惠性較高的促銷政策。更重要的是應(yīng)當(dāng)更具體的針對性市場和人群作出促銷方案。在實惠性方面能夠沿用正式開盤的促銷思路和方法，在文案中突出實惠、高的性價比的促銷宣傳。5）、持續(xù)期銷售策略及促銷1）持續(xù)期時刻2016年2）持續(xù)期銷售策略在該時期由于銷售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置差不多上都在前期銷售中差不多去化，在持續(xù)期中我們要結(jié)合項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案；那個時候在廣告宣傳上，差不多上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷外，其他的廣告形式能夠只是少量采取。3）持續(xù)期促銷策略作為向尾盤過渡的時期，不輪在戶型、位置上都與前期各個時期不能相提并論了，因此在促銷上建議優(yōu)價出售。8、清盤期銷售策略及促銷策略：1）清盤期時刻一期2018年——2019年2）清盤期銷售策略及促銷策略這一時期要緊能夠通過以下方面進行：一是已購房的業(yè)主介紹朋友來買樓，二是通過有力的促銷手段吸引那些新老客戶，告訴他們要抓住最后的機遇。9、銷售周期預(yù)估：市場預(yù)熱期：2014年6月內(nèi)部認(rèn)購期：2014年開盤銷售期：2014年強銷期：2015年持續(xù)期：2016年尾盤期：2019年備注：國際明園四期可能銷售周期全長5年左右。銷售周期的時刻要緊受工程進度、政府及銀行相關(guān)手續(xù)等因素阻礙，應(yīng)隨之調(diào)整。開盤正式定購可提早或滯后，依照前期的內(nèi)部認(rèn)購情況決定，以內(nèi)部認(rèn)購量達到總銷量的30%左右為宜。第十篇銷售執(zhí)行方案一）、銷售現(xiàn)場預(yù)備：1）、售樓處從功能上講是進行銷售工作的場地，但它更代表了開發(fā)商的實力和項目的品質(zhì)品味，因此，售樓處的設(shè)計要符合項目特色，有品位、要氣派，有形象感，應(yīng)設(shè)在主干道顯眼處且安全性較高的位置，面積應(yīng)不低于260平方米，大廳要高，前面要留有停車位，且功能分區(qū)明確，應(yīng)將接待區(qū)，展示廳，洽談區(qū)，更衣室與財務(wù)區(qū)分開?！臼鄯坎吭O(shè)計方案一】高雅現(xiàn)代，時尚，簡約，大氣【售房部設(shè)計方案二】標(biāo)志性特點，時尚，簡約、優(yōu)雅【售房部內(nèi)設(shè)裝修】溫馨舒適型【售房部內(nèi)設(shè)裝修】富麗高貴型2）、銷售道具的預(yù)備：展板、安全帽、戶型圖、售樓書（銷售人職員裝、胸牌、資料夾等道具配備）、LED演示屏、沙盤、戶型圖，展板、售樓書（DM單）、紙杯、銷售人職員裝、胸牌、資料夾等道具。3）、配備銷售統(tǒng)一講辭的完善，銷售人員的再培訓(xùn)。4）、樓盤信息的確認(rèn)：工程及裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)治理（服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)）、智能化標(biāo)準(zhǔn)、建材標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)。二）、銷售流程：首先要確定參與銷售的人員，本項目人員配備在14名人員為宜，售房部的人員