鉛山城商業(yè)市場調(diào)研報告

鉛山城商業(yè)市場調(diào)研報告1、城市發(fā)展情況

鉛山縣地處武夷山脈北麓，總面積2178平方公里，人口42萬，現(xiàn)轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，161個行政村，15個居委會。鉛山地下資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有銅、鉛、鋅、煤、石灰石、花崗巖等30余種，全國第二大銅礦永平銅礦坐落境內(nèi)。2011年，全縣實(shí)現(xiàn)GDP61.6億元，財政總收入10.3億元，全社會固定資產(chǎn)投資69.3億元，社會消費(fèi)品零售總額25.6億元。

鉛山全縣轄7個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)（其中2個民族鄉(xiāng)）城鎮(zhèn)人口16.8萬，農(nóng)村人口25.8萬。15-64歲人口比例呈現(xiàn)快速上漲去，是勞動年齡人口的“黃金”時期，即形成了一個少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對較輕、勞動力資源相對豐富的“人口紅利”期。目前人口數(shù)量（單位：萬）所占人口百分比河口鎮(zhèn)6571115.4％鵝湖鎮(zhèn)5364112.6％永平鎮(zhèn)5421012.7％汪二鎮(zhèn)334227.8％湖坊鎮(zhèn)263346.2％武夷山鎮(zhèn)231695.4％新灘鄉(xiāng)313807.3％鉛山縣主要年份人口結(jié)構(gòu)狀況單位:%

2012年，鉛山縣農(nóng)村人均收入6975元，城鎮(zhèn)人均收入15481元，增速一直保持在10%以上，按照國際慣例，此時城市房地產(chǎn)發(fā)展跨入高速增長階段，各類產(chǎn)業(yè)都將蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程加快。全市7個縣的對比中，鉛山縣人均可支配收入中游階段，隨著城市功能提升以及建設(shè)發(fā)展，未來城市消費(fèi)能力提升空間廣。

2011年鉛山縣經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為：20.7.2：43.1：36.2；第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。鉛山現(xiàn)有投資過億元的企業(yè)21家；園區(qū)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入61.3億元，增長77%，增幅列全省第一位。2011年全縣個體、私營企業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。2011年全縣注冊登記個體工商戶達(dá)8195戶，私營企業(yè)達(dá)999戶，分別增長12%、20.7%。本次規(guī)劃確定以“兩心兩軸五模塊”的平面布置形態(tài)。兩心：指由獅江大道、復(fù)興路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)構(gòu)成全區(qū)的一級商貿(mào)中心，由城南行政文化區(qū)構(gòu)成的全區(qū)行政文化中心。兩軸：指清湖與惠濟(jì)河兩條沿河濱水綠軸規(guī)劃利用自然環(huán)境，形成各模塊之間的緩沖帶，布置文化、休閑、娛樂、服務(wù)、綠化等功能的公共設(shè)施中心，成為公共開放空間。五模塊：以主干路網(wǎng)為界，形成五個規(guī)模適度、自我消化的模塊單元，內(nèi)部以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)生活空間的可交流性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)意識，有足夠的戶外空間，在促進(jìn)開放型的同時又各自獨(dú)立。這五個模塊分別為城東區(qū)、城南區(qū)、老城區(qū)、清湖區(qū)和城西區(qū)

鉛山縣城南新區(qū)位于鉛山縣城建成區(qū)的南部。規(guī)劃區(qū)東起河福路及福安路，西至橫南鐵路和馬鞍山腳，南抵外環(huán)公路，北達(dá)樂江公路。規(guī)劃區(qū)占地面積約為98.5公頃。

規(guī)劃區(qū)性質(zhì)：由于城南新區(qū)為新城區(qū)，人氣不旺，規(guī)劃將沿著“以公興商，以商旺住”的思路，讓城市行政中心南移，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，美化環(huán)境，帶動人氣，以達(dá)到繁榮新城區(qū)的目的。因此規(guī)劃將鉛山縣城南新區(qū)定為一個“集行政辦公、商業(yè)、居住、教育于一體的城市新空間”。小結(jié)1、經(jīng)濟(jì)：鉛山縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對比上饒市其他縣略顯一般，但增長勢頭迅猛，鉛山縣人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營，消費(fèi)能力有待挖掘；2、產(chǎn)業(yè)：工業(yè)主導(dǎo)地位更加凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程加快，城市工業(yè)、旅游業(yè)收入持續(xù)保持高增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力；3、人口：截止2010年，鉛山縣人口約42萬，主要人口居住區(qū)仍以縣城周邊鎮(zhèn)為主，同時向城西方向擴(kuò)散，上饒人口發(fā)展呈現(xiàn)“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業(yè)的發(fā)展，未來消費(fèi)能力有較大空間提升；4、規(guī)劃：鉛山縣交通便利，輻射能力強(qiáng)，城市定位比較高，城市規(guī)劃重心向南發(fā)展規(guī)劃確定以“兩心兩軸五模塊”的平面布置形態(tài)。；5、政策：國家宏觀調(diào)控頻出，地方受政策影響幅度較小2、商業(yè)市場及主要業(yè)態(tài)調(diào)研本地商業(yè)主要集中在老城區(qū)商圈附近，是典型的單核商圈布局，屬于典型的縣級城市沿街線性商業(yè)格局，缺乏中大型商業(yè)綜合體。本案租金（元/平方米/月）售價（元/平方米）獅江大道80－20020000－50000復(fù)興中路60－12025000－35000鵝湖大道35－5018000－25000復(fù)興南大道25－5012000－20000信州東路35－4512000－25000獅江大道復(fù)興中路鵝湖大道復(fù)興南大道信州東路建筑形式底商、獨(dú)立店鋪、百貨商廈獨(dú)立店鋪建筑底商建筑底商綜合市場建筑底商獨(dú)立店鋪建筑底商經(jīng)營范圍服飾鞋帽珠寶百貨服裝鞋帽珠寶電器家居建材生活配套家居建材生活配套餐飲賓館娛樂場所經(jīng)營檔次中檔中低檔中低檔中檔中檔購物環(huán)境良好較差較差一般一般經(jīng)營狀況良好良好一般一般一般本地商業(yè)檔次普遍不高，基本由小業(yè)主自主經(jīng)營，商業(yè)業(yè)態(tài)較為凌亂，購物環(huán)境有待改善。獅江大道獅江大道是貫穿鉛山縣城最主要一條商業(yè)大道，集中了服裝、電器、餐飲、商場等商業(yè)業(yè)態(tài)，是鉛山居民購物消費(fèi)的主要商街，擁有百潤購物廣場、鵬泰購物廣場、時代購物廣場三個小型商場。此路段獅江商業(yè)廣場，福鑫商業(yè)廣場在建中，商業(yè)體量均為2-3萬方。路段租金代表商業(yè)獅江大道-復(fù)興大道120-150元/㎡時代購物廣場獅江大道西段60－120獅江商業(yè)廣場獅江大道中段120－200鵬泰購物廣場獅江大道東段60－100天天美食復(fù)興中路北連獅江大道，南接鵝湖大道，是鉛山縣繁華的商業(yè)老街，以其與獅江大道為交匯，向周邊1000M輻射區(qū)域內(nèi)屬于老核心商業(yè)區(qū)，集中了服裝、電器、餐飲、商場等商業(yè)業(yè)態(tài)，但復(fù)興中路年代較久遠(yuǎn)，商業(yè)形象較差，經(jīng)營品牌也以中低端品牌為主，經(jīng)營形式以臨街商鋪為主。復(fù)興中路路段租金代表商業(yè)獅江大道-復(fù)興大道100-120元/㎡金盾服飾復(fù)興大道中段70－90元/㎡河口綜合市場復(fù)興大道-鵝湖大道50－70元/㎡永平電器外部臨近復(fù)興北大道人流量大，入口無序臟亂。內(nèi)部條件混亂嘈雜，衛(wèi)生條件差，無管理數(shù)量面積租金情況干貨12144內(nèi)鋪?zhàn)饨穑?5-60元/㎡.月沿街租金：90元/㎡.月副食品15225服裝22500箱包6150鞋帽8240總數(shù)571229㎡河口消費(fèi)品綜合市場始建于1986年，2002年改建后的河口消費(fèi)品綜合市場面積達(dá)2800余平方米，設(shè)有560多個攤位，現(xiàn)攤位大部分已轉(zhuǎn)為農(nóng)貿(mào)市場。小商品類別鋪位僅剩40余個，經(jīng)營條件較差。復(fù)興中路--河口消費(fèi)品綜合市場鵝湖大道東段鵝湖大道橫貫鉛山縣城，東段西至復(fù)興中路，南抵福緯一路，北臨信州東路，2009年經(jīng)規(guī)劃改善后周邊以居住小區(qū)為主，道路周邊形象較好，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套、餐飲休閑、家居建材、電器為主。路段租金代表商業(yè)鵝湖大道-信州路35-45元/㎡華盛機(jī)電鵝湖大道-復(fù)興中路45－60元/㎡興華汽修鵝湖大道西段鵝湖大道橫貫鉛山縣城，西段東至復(fù)興中路，南抵馬鞍山路，鉛山目前最大的建材市場-鉛山綜合建材市場位于此路段，主要業(yè)態(tài)以家居建材、五金汽修，社區(qū)配套為主。路段租金代表商業(yè)鵝湖大道-馬鞍山路35-50元/㎡鉛山建材市場鵝湖大道-復(fù)興中路45－60元/㎡江南電器鵝湖大道--鉛山綜合建材大市場區(qū)位租金面積數(shù)量空置率內(nèi)街40-4545-60㎡3220%沿街50-5560㎡6412.5%鉛山綜合建材市場從開放至今已有10余年歷史，現(xiàn)場環(huán)境雜亂，無管理運(yùn)營，鋪前道路擁擠，衛(wèi)生情況較差。受近年新開門面影響，經(jīng)營情況較差，許多內(nèi)鋪門面現(xiàn)已停業(yè)。品類品牌品類品牌品類品牌水泥海螺瓷磚東鵬板材神舟萬年青格萊斯偉業(yè)福建郎高環(huán)球仙石新中源久盛油漆立邦班力德管材金德華潤迅馳愛康盼盼順輝世豐尚上照明雷士偉星三棵樹陽光衛(wèi)浴阿波羅雅士利歐普尚高歐派宏光四維華藝貝朗朗能和成鉛山綜合建材市場作為鉛山縣歷史最久的建材市場，品牌層次不齊，中低檔產(chǎn)品分布雜亂，購物環(huán)境差。此市場可以滿足一般客戶建材采購需求。復(fù)興南大道復(fù)興南大道臨近項目案場，南至河口鎮(zhèn)，北抵鵝湖大道，是城南建設(shè)主干道，道路周邊形象較好，新盤云集，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套、餐飲休閑、家居建材、電器為主。逐步形成一定規(guī)模的家居建材商業(yè)圈。路段租金代表商業(yè)復(fù)興南路-鵝湖大道45-60元/㎡新日德復(fù)興南路-河口鎮(zhèn)35－45元/㎡生態(tài)家園復(fù)興南路--天賜家園建材街從業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例可以看出，經(jīng)營建材、家居、五金的商戶占絕大部分，說明隨著市場需求的擴(kuò)大，經(jīng)營者自發(fā)扎堆一起經(jīng)營，意識到只有規(guī)模化，才能在建材行業(yè)形成較強(qiáng)競爭力。但由于整條街沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整體規(guī)模較小，各業(yè)態(tài)經(jīng)營散亂，導(dǎo)致客戶前來采購不方便，沒有完善的倉儲、物流配套功能，輻射商圈小，嚴(yán)重影響了市場的發(fā)展，目前經(jīng)營狀況一般。區(qū)位租金(元/㎡月)售價（元/㎡）面積數(shù)量空置率內(nèi)街251200060㎡6840%沿街40-451F:200002F:800050-70㎡5235%復(fù)興南路--錦繡豪庭商業(yè)區(qū)位租金(元/㎡月)售價（元/㎡）面積數(shù)量空置率內(nèi)街351500060㎡5830%沿街未定未定4800㎡//錦繡豪庭內(nèi)街與天賜家園共同打造鉛山建材家居一條街，外部沿街店面現(xiàn)在招商中，一二層均以建材家居、燈飾等為招商對象，欲形成一個綜合性建材商場?，F(xiàn)在共有家居類17家，建材類20家。復(fù)興南路--新日德商業(yè)街區(qū)位租金(元/㎡月)售價（元/㎡）面積數(shù)量空置率內(nèi)街30-401500090㎡1730%沿街1F:45-502F:101F:280002F:800060㎡3826%和天賜家園建材商業(yè)街一樣，都屬于自發(fā)形成的建材行業(yè)聚集地，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，城南已成為房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，潛在建材需求量的增大勢必會成為經(jīng)營戶重點(diǎn)關(guān)注的對象?，F(xiàn)共有建材門店19家、家居門店12家。信州東路--沿河商業(yè)街路段租金代表商業(yè)信州東路-濱江花城40-45元/㎡全友家居信州東路-信江龍庭30－45元/㎡廣東家具廣場信州東路是鉛山餐飲、娛樂為主的沿河商業(yè)街，主營業(yè)態(tài)有KTV、餐飲、酒店、汽修汽配等。廣東家具批發(fā)廣場位于信州東路信江龍庭，營業(yè)面積2300㎡，主營木質(zhì)沙發(fā)桌椅，是鉛山目前最大的家具批發(fā)零售門店。全友家居位于信州東路濱江花城，營業(yè)面積1500㎡，是鉛山目前購物環(huán)境相對較好的家居門店。3、主要業(yè)態(tài)統(tǒng)計分析家居建材行業(yè)統(tǒng)計建材類類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）石材鵝湖大道11710復(fù)興南路10630管材鵝湖大道10570復(fù)興南路4200鋼鋁型材鵝湖大道19950復(fù)興南路4240水泥鵝湖大道4200復(fù)興南路4240板材鵝湖大道10500復(fù)興南路191140油漆鵝湖大道8400復(fù)興南路231380門窗鵝湖大道241200復(fù)興南路16960瓷磚鵝湖大道15750復(fù)興南路12720合計19310790家居建材行業(yè)統(tǒng)計家居類類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）電器鵝湖大道8820復(fù)興南路6740獅江大道72350復(fù)興中路111800衛(wèi)浴鵝湖大道12600復(fù)興南路16960家具復(fù)興南路115200信州東路22800鵝湖大道214850獅江大道2850布藝鵝湖大道3270復(fù)興南路8480照明鵝湖大道7840獅江大道4950復(fù)興南路153500復(fù)興中路3540家飾復(fù)興南路2240復(fù)興中路3400鵝湖大道2280櫥柜復(fù)興南路61350合計14929820五金機(jī)械行業(yè)統(tǒng)計類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）五金鵝湖大道131560復(fù)興中路11990復(fù)興南路4600獅江大道11920合計394070類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）機(jī)械鵝湖大道71450獅江大道3950合計72400汽修汽配行業(yè)統(tǒng)計類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）汽修汽配鵝湖大道3450信州東路2550復(fù)興南路2300獅江大道4600合計111900服裝、小商品行業(yè)統(tǒng)計類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）服裝獅江大道344080復(fù)興中路516120鵝湖大道121080合計9711280類別區(qū)域數(shù)量面積（㎡）小商品（鞋帽、箱包、化妝品、飾品）獅江大道363240復(fù)興中路544250鵝湖大道6480合計977970項目總數(shù)19項,入網(wǎng)銷售總面積:47.9131萬㎡,可售套數(shù):3248套,可售面積:32.2608萬㎡,住宅入網(wǎng)銷售總面積:33.4842萬㎡,住宅可售套數(shù):1886套,住宅可售面積:19.8184萬㎡（根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)）根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計得出，鉛山縣城區(qū)商業(yè)入網(wǎng)銷售總面積約為144289㎡，商業(yè)可售面積約為124424㎡，商業(yè)可售套數(shù)1193套。鉛山縣現(xiàn)有商業(yè)體量過大，房地產(chǎn)開發(fā)速度過快造成底商積壓，幾乎每10萬方的住宅增長都將帶來1.5-2萬方的底商，人口總量及結(jié)構(gòu)決定商圈繁衍速度較慢。根據(jù)鉛山縣目前商業(yè)去化速度，年均去化商業(yè)體量3.5-5萬方，現(xiàn)有商業(yè)體量尚需3-4年去化時間，商業(yè)整體供過于求。項目周邊商業(yè)存量情況項目名稱商業(yè)體量（㎡）銷售面積（㎡）剩余面積（㎡）銷售價格（元/㎡）租金水平（元/㎡）生態(tài)家園11688未售11688//中楹領(lǐng)士郡95373513602412000-2000030-45錦繡家園11654547661781800035-40新日德廣場98294429540015000-2000035-50獅江一號124833780870318000-2200040-50此次針對項目周邊主要樓盤進(jìn)行商業(yè)統(tǒng)計，現(xiàn)項目周邊在售商業(yè)體量為5.519萬方，剩余面積為3.8萬方。銷售價格為沿街20000元/㎡左右，內(nèi)街12000-18000元/㎡不等，租金水平1F為30-50元/㎡月。區(qū)域商業(yè)投資回報率僅為3%，低于上饒市投資住宅回報率，屬于商業(yè)發(fā)展初始階段產(chǎn)品。整體環(huán)境鉛山縣商業(yè)屬于典型縣鎮(zhèn)集中型商業(yè)，受人口因素，消費(fèi)水平影響發(fā)展速度緩慢，品牌企業(yè)進(jìn)駐相對較少，但作為江西重要工業(yè)資源型城市發(fā)展定位，隨著產(chǎn)業(yè)積聚，人口集中、城市土地的集約化經(jīng)營，未來鉛山縣一定會迎來一個新的發(fā)展局面。商業(yè)供需鉛山縣近年來正處于城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型高峰期，房地產(chǎn)開發(fā)帶來的中低檔商業(yè)過剩短期內(nèi)難以解決，但相對于中低檔社區(qū)底商的大型綜合性商業(yè)體是鉛山縣的空白，其對商圈的培育及影響在政府導(dǎo)向、人口集中等因素的支撐下，將成為鉛山商業(yè)的最大亮點(diǎn)。商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)鉛山縣整體商業(yè)檔次低，布局凌亂，部分業(yè)態(tài)如家居建材自成小商圈協(xié)同發(fā)展，根據(jù)此次調(diào)研接近10萬方商業(yè)業(yè)態(tài)樣本可以看出：建材家居、五金機(jī)電、小商品、娛樂餐飲這些業(yè)態(tài)在鉛山尚有非常大的發(fā)展空間。本項目的成功運(yùn)營將徹底改變鉛山縣的商業(yè)歷史。4、項目業(yè)態(tài)建議項目定位方向在思考項目業(yè)態(tài)構(gòu)成、定位之前首先需要考慮項目整體定位方向。專業(yè)型攤位式大市場綜合型多復(fù)核商貿(mào)城佳利商城江南商貿(mào)城OR現(xiàn)面積擴(kuò)容度擴(kuò)容面積服裝11280150%16920小商品7970200%15940建材10790180%19422家居29820150%44730五金機(jī)電6470150%9705汽修汽配1900350%6650合計113367根據(jù)市場現(xiàn)容量，在考慮項目區(qū)位、城市發(fā)展，人口狀況等因素的前提下，制定各業(yè)態(tài)市場擴(kuò)容度，初步預(yù)估各業(yè)態(tài)容量面積。

根據(jù)上圖表述，項目總體量20萬方，現(xiàn)主業(yè)態(tài)擴(kuò)容面積11萬方，除去部分裙樓住宅面積，尚有5萬方左右空缺。鉛山縣總?cè)丝?2萬，其中城鎮(zhèn)人口16.8萬，農(nóng)村人口25.8萬。均不支持一個20萬方純市場類項目因此建議本項目走綜合型多復(fù)核商貿(mào)城定位方向業(yè)態(tài)復(fù)合功能復(fù)合信息化導(dǎo)入多平臺支撐綜合商貿(mào)城擴(kuò)大輻射范圍滿足突破需求業(yè)態(tài)初步篩選依據(jù)市場發(fā)展前景良好，行業(yè)重新整合區(qū)域市場空缺，需求量大1、家居建材鉛山縣每年空置房3.6萬平米裝修按每戶700元/㎡計算每年內(nèi)裝修投資帶動家居建材市場份額為2520萬元現(xiàn)鉛山縣住宅空置面積在8萬方左右，年均去化量在3-4萬方，以每年30%