錫郡國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)定位及招商的調(diào)查報(bào)告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)錫郡國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)定位及招商的報(bào)告調(diào)查項(xiàng)目：1、首先了解掌握現(xiàn)有物業(yè)條件，充分預(yù)估物業(yè)改造的難度，減少不必要的投資。2、市場(chǎng)調(diào)研（1）了解所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商圈分布、商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成，（市場(chǎng)、商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)）清楚項(xiàng)目所處區(qū)位，以及該區(qū)位欠缺的城市功能，項(xiàng)目定位必須與城市功能定位規(guī)劃相結(jié)合來(lái)考慮。（2）相關(guān)的業(yè)態(tài)調(diào)研、品牌調(diào)研、業(yè)種分布、租金調(diào)研（時(shí)間關(guān)系，稍后）；3、項(xiàng)目定位（1）業(yè)態(tài)布局：結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史文化，經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)能力，以及所屬區(qū)域欠缺的城市功能、現(xiàn)有的業(yè)態(tài)分布。（2）動(dòng)線設(shè)計(jì)：在中小城市，停車位的分布問(wèn)題、顧客購(gòu)物的便利性、易達(dá)性會(huì)凸顯的更加重要。（3）根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，確定的項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位，項(xiàng)目規(guī)劃，業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)，業(yè)種劃分等。4、宣傳推廣策略。根據(jù)項(xiàng)目定位，制定招商宣傳策略，一般都是亮點(diǎn)宣傳。調(diào)查結(jié)果：錫林浩特市地處錫林郭勒草原腹地，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，市民對(duì)品牌，高檔消費(fèi)沒(méi)有太強(qiáng)的意識(shí)。對(duì)購(gòu)物環(huán)境沒(méi)有過(guò)多要求。比較現(xiàn)有的商業(yè)體，民盛、高勒、購(gòu)物環(huán)境好，檔次高，可是人氣不如一般的，如蒙古包、金橋等租賃商場(chǎng)人氣旺，銀座雖然屬于租賃，可是裝修高檔，人氣更差。維多利新開(kāi)業(yè)，但前景不容樂(lè)觀。再比較德克隆和華潤(rùn)，華潤(rùn)人氣明顯不如德克隆。錫林浩特市整體經(jīng)濟(jì)狀況一般，但還是有一部分高收入群體，市民消費(fèi)習(xí)慣有待改變。3、錫郡國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)有物業(yè)可以基本滿足任何業(yè)態(tài)的入駐要求，無(wú)需做大的改動(dòng)。招商過(guò)程中如果商戶有特殊需要，可以做小的改動(dòng)。力求在工程完工前，完成需工程改動(dòng)商戶的招商工作。4、商業(yè)零售主要集中在額爾敦路，共有大賣場(chǎng)(12)個(gè)，民盛、高勒算當(dāng)?shù)馗邫n的商場(chǎng)，蒙古包、金橋、萬(wàn)人、屬于租賃商場(chǎng)，人氣旺，檔次差。銀座屬于租賃商場(chǎng)，但是人氣不旺。維多利鞋城屬于專業(yè)賣場(chǎng)，品牌雜亂。老百貨大樓就是雜貨鋪。即將開(kāi)業(yè)的維多利還不好說(shuō)人氣和生意如何。天圓準(zhǔn)備裝修，目前不了解。在建的尚都國(guó)貿(mào)，個(gè)人感覺(jué)定位不是很準(zhǔn)確。香榭麗舍商業(yè)街，招商不成功，沒(méi)有人氣，目前經(jīng)營(yíng)戶不多。5、額爾敦路沿街有各種專賣、零售店鋪。其余各街道商鋪，業(yè)態(tài)單一，業(yè)種雜亂。不足以對(duì)錫林浩特市商業(yè)零售產(chǎn)生大的影響。6、調(diào)查全市有商業(yè)店鋪的街道12條（貝子廟街、錫林大街、察哈爾街、那達(dá)慕大街、團(tuán)結(jié)大街、濱河路、天津路、重慶路、寶力根路、額爾敦路、額吉淖爾路杭蓋路），商鋪2214個(gè)，商鋪面積總和約平方米。大賣場(chǎng)12個(gè)（蒙古包、金橋、萬(wàn)人新天地、天圓、龍城、高勒、百貨大樓、民盛、銀座、香榭麗舍、德克隆、華潤(rùn)。）大賣場(chǎng)與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)不大，面積不詳（未做調(diào)查）。7、調(diào)查共有：（后附詳表）（1）餐飲381個(gè)，面積總和30435平方米。（2）娛樂(lè)9個(gè)，面積總和2500平方米。（3）服裝110個(gè)，面積總和9680平方米。（4）鞋帽31個(gè)，面積總和2420平方米。（5）箱包11個(gè)，面積總和400平方米。（6）孕嬰9個(gè)，面積總和540平方米。（7）化妝品47個(gè)，面積總和2046平方米。（8）黃金珠寶10個(gè)，面積總和970平方米。（9）銀飾禮品16個(gè)，面積總和650平方米。（10）眼鏡14個(gè)，面積總和1190平方米。（11）婚紗攝影25個(gè)，面積總和2190平方米。（12）鮮花21個(gè)，面積總和1785平方米。（13）美發(fā)96個(gè)，面積總和3680平方米。（14）美容養(yǎng)生17個(gè)，面積總和1470平方米。（15）茶葉茶藝16個(gè)，面積總和1039平方米。（16）草原特產(chǎn)56個(gè)，面積總和1530平方米。（17）電腦43個(gè)，面積總和2855平方米。（18）手機(jī)51個(gè)，面積總和2960平方米。（19）辦公用品10個(gè)，面積總和630平方米。（20）汽車用品21個(gè)，面積總和2388平方米。（21）酒店用品5個(gè)，面積總和320平方米。（22）草原特產(chǎn)56個(gè)，面積總和1530平方米。錫林浩特市大賣場(chǎng)商戶類型賣場(chǎng)名稱樓層個(gè)數(shù)占地面積備注服裝金橋三樓35童裝約800四樓22家服裝二樓18家褲子約1000五樓女裝高勒時(shí)代二樓16家男裝三樓37家女裝四樓13運(yùn)動(dòng)裝蒙古包三樓男裝四樓服裝男女均有電器金橋一樓電器全部蒙古包一樓電器全部鞋帽金橋三樓18家高了時(shí)代一樓15家蒙古包二樓鞋全部維多利一樓女鞋二樓男鞋飾品金橋二樓32家約300其它金橋二樓1家玩具501家糖果1家母嬰蒙古包二樓窗簾布藝以上是與本項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)、業(yè)種。定位根據(jù)：錫林浩特市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)，城市功能，本項(xiàng)目區(qū)位以及市調(diào)數(shù)據(jù)確定。從商業(yè)街招商成功、運(yùn)營(yíng)良好的角度進(jìn)行定位。根據(jù)本項(xiàng)目建筑格局、面積，適合的業(yè)態(tài)、業(yè)種，進(jìn)行定位。本項(xiàng)目距離主商圈有一段距離，主商圈高端商業(yè)體已經(jīng)有民盛、高勒，還有新開(kāi)業(yè)的維多利。本著“同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)、差異化競(jìng)爭(zhēng)”。進(jìn)行定位。由于本項(xiàng)目無(wú)法同時(shí)完工開(kāi)業(yè)，這就給整體定位及招商帶來(lái)一定難度。因?yàn)橐黄贑區(qū)完工，商業(yè)內(nèi)街會(huì)存在一邊是商鋪招商運(yùn)營(yíng)，一邊是工地圍擋。勢(shì)必給經(jīng)營(yíng)戶和顧客帶來(lái)不便。因此定位還要考慮施工工期。依據(jù)行業(yè)慣例，城市綜合體的業(yè)態(tài)配比：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)。52：18：30的比例，本項(xiàng)目不很合適，綜合性商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇一般是專業(yè)、專營(yíng)店占50%，餐飲店占25%，綜合性商場(chǎng)占15%，娛樂(lè)休閑占10%，也不是完全合適。所以只能依據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況。符合地方消費(fèi)習(xí)俗、消費(fèi)能力，及現(xiàn)代商業(yè)狀態(tài)的演化趨勢(shì)，保證運(yùn)營(yíng)良好。進(jìn)行業(yè)態(tài)定位如果引進(jìn)品牌商場(chǎng)，本項(xiàng)目最大體量也無(wú)法滿足，引進(jìn)大商場(chǎng)最少在單體20000平方米以上的體量。所以無(wú)法引進(jìn)大商場(chǎng)做主力店。只能以高端餐飲、娛樂(lè)，專業(yè)賣場(chǎng)為主力店。A4-C5口、做聚攏人氣的口。A2-C2口，做高端餐飲、娛樂(lè)。A、B、C、各區(qū)二層（聯(lián)通層），無(wú)法做高端業(yè)態(tài)、業(yè)種。業(yè)態(tài)定位：名稱：錫郡國(guó)際生活方式購(gòu)物廣場(chǎng)定位為錫林浩特市首家生活方式購(gòu)物廣場(chǎng)。綜合商業(yè)街，多業(yè)態(tài)組合。主題只能定位一個(gè)“生活方式全體驗(yàn)”貼近百姓生活。做老百姓的購(gòu)物廣場(chǎng)。定位上、中、下。不宜做高、大、上。既要有陽(yáng)春白雪，也要有下里巴人。定位高，沒(méi)有人氣，運(yùn)營(yíng)不好，必然會(huì)影響銷售。以目前房地產(chǎn)的趨勢(shì)看，大趨勢(shì)不明朗，所以本人建議，目前首要任務(wù)應(yīng)是商業(yè)街運(yùn)營(yíng)管理。以招商運(yùn)營(yíng)為主，招商成功，運(yùn)營(yíng)良好，必定會(huì)帶來(lái)銷售的突破。業(yè)態(tài)、業(yè)種組合：C區(qū)，臨街10個(gè)較大的一拖二的商鋪，做特色餐飲品牌店，當(dāng)?shù)芈糜味际钱?dāng)天返回，所以特色餐飲很合適，三四層精裝公寓。C3、C4--B1、B2、B3內(nèi)街（一層），為品牌服裝一條街。在黃金點(diǎn)（總長(zhǎng)*0.618）引進(jìn)當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ钠放疲腥藲?。B1、B2、B3--A3內(nèi)街（一層），經(jīng)營(yíng)婚紗攝影、禮儀慶典、黃金珠寶（放在黃金點(diǎn)）、布藝家紡、禮品銀飾、化妝品、美容美體、美發(fā)（大店）、茶葉茶藝、奇石石藝、畫(huà)廊、文物古董，試情況最后確定幾個(gè)業(yè)種。C3、C4、B1、B2、B3、A1。二層經(jīng)營(yíng)精品、禮品、針織內(nèi)衣、小商品、小家電、文具、辦公、數(shù)碼耗材等眾多業(yè)種。C5（高）、引進(jìn)連鎖酒店（如家、七天、格林豪泰、速8等）。C5、A4、A1、一層臨街，由于距離貝子廟近，一條街貫通，做草原特產(chǎn)、旅游紀(jì)念一條街。C5（低）、A4、A1（二層以上），經(jīng)營(yíng)三個(gè)專業(yè)賣場(chǎng)暫定：孕嬰童裝、玩具、早教、職業(yè)體驗(yàn)、兒童樂(lè)園。外貿(mào)服裝（東莞，中山、名牌尾貨）。品牌鞋城（單品單廳），品牌箱包。運(yùn)動(dòng)健身，服裝、器材。根據(jù)錫市情況，也可做家用大電器、燈具城。A1、負(fù)一層、一層引進(jìn)一家超市（租金低，招人氣）。A2、大品牌的、較高端餐飲，附帶洗浴、健身、美容會(huì)所或KYV。由于目前施工圖紙沒(méi)有確定，所以沒(méi)有具體業(yè)態(tài)、業(yè)種的商鋪的具體數(shù)目，這個(gè)問(wèn)題待以后招商過(guò)程中具體劃分。招商方案：自此方案經(jīng)公司審議通過(guò)第二日起，以業(yè)態(tài)定位、業(yè)種劃分為依據(jù)，確定統(tǒng)一的宣傳廣告詞，開(kāi)始制作招商手冊(cè)，三維效果宣傳片（大屏幕電視在售樓部循環(huán)播放）。完成時(shí)間，由策劃掌握。完善銷售、招商、介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的統(tǒng)一說(shuō)辭。（時(shí)間，依據(jù)招商手冊(cè)，在招商手冊(cè)完成后三天時(shí)間）。以招商手冊(cè)的效果圖，特制名片，宣傳單頁(yè)。進(jìn)行有目的的走訪宣傳，推廣項(xiàng)目，介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。前期不需要大的廣告投入。需印制多版本（不同宣傳時(shí)期）宣傳單頁(yè)，以后每個(gè)宣傳節(jié)點(diǎn)的宣傳單頁(yè)，由招商部提出，策劃完成。5、對(duì)全市可入駐的商戶宣傳溝通，有意向的商戶，進(jìn)行登記造冊(cè)。（如果兩個(gè)人需要至少兩個(gè)月時(shí)間）。6、對(duì)錫林郭勒盟其余10個(gè)旗、一個(gè)縣、一個(gè)市進(jìn)行宣傳。掃街發(fā)放宣傳單頁(yè)。（第一階段，需要一個(gè)月時(shí)間）。因?yàn)槠?、縣都是以盟（錫林浩特市）為中心的。7、對(duì)呼、包、鄂、赤峰，進(jìn)行可銷售大面積的關(guān)系營(yíng)銷。同時(shí)進(jìn)行招商的宣傳。（時(shí)間15天，特殊情況，加時(shí)）。8、自2015年3月22日起，進(jìn)行大范圍的廣告宣傳，主要有招商專員完成，（蓄水期）。開(kāi)始收取租賃預(yù)定金，采取高門(mén)檻準(zhǔn)入策略（數(shù)額待定）。但是也要放水養(yǎng)魚(yú)。9、自2015年6月1日起，引爆招商入駐、商戶簽約熱潮。10、已簽約商戶，條件允許可以進(jìn)行裝修、備貨，完善的可以進(jìn)行試營(yíng)業(yè)。11、2016年9月29日（農(nóng)歷9月初6）外街餐飲、內(nèi)街可以完工的全部營(yíng)業(yè)。12、商業(yè)街全部盛大開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)2016年底，具體看工程進(jìn)展情況而定。招商宣傳：根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)印制不同的宣傳單頁(yè)，進(jìn)行發(fā)放。自5月1日開(kāi)始，一個(gè)月時(shí)間。全面廣告發(fā)布，平面媒體、電視廣告、公交車體、戶外大屏、宣傳車、組織人員上街大量發(fā)放宣傳單頁(yè)。在售樓部門(mén)口添加招商部的招牌。招商宣傳費(fèi)用：三維宣傳片、招商手冊(cè)、宣傳單頁(yè)，由策劃部制作，費(fèi)用不詳。2015年5月1日起的大范圍廣告宣傳，具體投放數(shù)額由公司決定。外出旗、縣，需要車輛（自備車輛），由公司負(fù)責(zé)路、橋、油費(fèi)（提前支取，事后結(jié)算）。保養(yǎng)費(fèi)用自理（特殊情況請(qǐng)示公司決定）。需要住宿的，按公司的出差補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。遇有大客戶來(lái)本項(xiàng)目考察的，需事前請(qǐng)示公司，招待費(fèi)用、標(biāo)準(zhǔn)公司決定，批復(fù)后依決定執(zhí)行。擅自決定接待的，費(fèi)用自理。租金定價(jià)：調(diào)查了解全市、項(xiàng)目周邊的租金情況（后續(xù)調(diào)查）。在保證完成公司經(jīng)營(yíng)性收益的情況下，進(jìn)行租賃定價(jià)。為了銷售定價(jià)：定高租金，減免各種費(fèi)用。如果定得過(guò)高，可以年底反租金，這樣促進(jìn)銷售。為了招商營(yíng)運(yùn)定價(jià)：定低租金，加各種費(fèi)用。這樣利于招商營(yíng)運(yùn)。財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，計(jì)算出投入資金的總成本，以成本取得的貸款利息，加運(yùn)營(yíng)成本為租金的最低底線。營(yíng)運(yùn)組織架構(gòu)：招商營(yíng)運(yùn)：前期有兩、三人可以，自2015年3月22日起，至少配備7人,每天有兩人在家接待，四人外出宣傳。建議銷售策劃和招商策劃分開(kāi)。配備商業(yè)專業(yè)策劃人