養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告(2014新)2

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告（編擬：嚴(yán)彪）一、背景與概況人口老齡化，是中國(guó)乃至云南省、昆明市當(dāng)前和未來一項(xiàng)基本的國(guó)情與現(xiàn)實(shí)。規(guī)模龐大且快速增長(zhǎng)的老年人口，以及缺口巨大的養(yǎng)老服務(wù)需求都預(yù)示著養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了重要的歷史機(jī)遇期。截至年底，昆明市歲以上老年人口已達(dá)91.9萬人，占戶籍人口總數(shù)的16.81%。據(jù)預(yù)測(cè)，到年，昆明的戶籍老年人口將達(dá)到萬人，將達(dá)到戶籍人口的左右，到年，將達(dá)到萬人，占戶籍人口的百分比將超過。目前，昆明市共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)家，床位2萬張，每千名老年人擁有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位近張，初步形成了以居家養(yǎng)老為基、服務(wù)為、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為的層、化養(yǎng)老服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)的情況是，昆明目前養(yǎng)老床位缺口達(dá)到1萬張，預(yù)到缺口更大，將缺3萬張。據(jù)目前昆明市嚴(yán)的養(yǎng)老服務(wù)，各項(xiàng)，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺口量大的狀況，為加快昆明市養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，昆明市政府審議通過了《昆明市關(guān)于申報(bào)國(guó)家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)方案》，決定啟動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)的申報(bào)工作，通過開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試，成、規(guī)模、的養(yǎng)老服力，一各的和進(jìn)，昆明市形成一、的服務(wù)機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)集群，為全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展提供示范經(jīng)驗(yàn)。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！在背下昆市老業(yè)事發(fā)協(xié)44日織一致于老務(wù)業(yè)設(shè)企到京上、島杭四城市已成營(yíng)正設(shè)備營(yíng)養(yǎng)項(xiàng)進(jìn)參考學(xué)。XX發(fā)公有參了次察習(xí)動(dòng)在會(huì)導(dǎo)精安和織，后察了北“太申祥園”上“親源老寓”“方老年不同類型不同經(jīng)模式八養(yǎng)項(xiàng)加“清老議拓驗(yàn)和價(jià)值較高。二考學(xué)借鑒不同老目運(yùn)模式管理模式經(jīng)理念解相關(guān)老政策發(fā)向場(chǎng)需求盈利水平盈利模式。三項(xiàng)特點(diǎn)與八養(yǎng)項(xiàng)專補(bǔ)特色務(wù)多種多專經(jīng)各特點(diǎn)與區(qū)別要點(diǎn)如：（）太申祥園占地約畝性質(zhì)屬租用地中式古典園林觀計(jì)園區(qū)內(nèi)布局合理業(yè)業(yè)籍尊籍式院入標(biāo)為華僑提供老；現(xiàn)發(fā)員人余名常住員人多名頤歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！養(yǎng)中湖建老公古典、宏氣被為個(gè)域和頤天”八字組合命名天祥居和和居。為位精細(xì)是其主要經(jīng)營(yíng)收入來源。收類型主要是能自理人日常費(fèi)/左，括、、生等。職理費(fèi)行收費(fèi)。（）陽老太城是合年區(qū)目包銀老公、物心娛康體心酒店農(nóng)莊醫(yī)院購(gòu)中文化教育心老學(xué)和住宅，占地644畝右總筑面積萬平米其老宅筑面積23萬平一性養(yǎng)社融家式租式安式度假式種模式為一運(yùn)模式收屬非性質(zhì)部租售屬性質(zhì)部標(biāo)準(zhǔn)萬入住費(fèi)在2800-3800左業(yè)醫(yī)服務(wù)。出售部的宅是一針對(duì)高端消費(fèi)群房地產(chǎn)目老人過買房屋在享受集的即家老區(qū)租部屬高檔老寓計(jì)128套整筑風(fēng)格古歐式結(jié)適性特征設(shè)計(jì)配備高端智能化管理系統(tǒng)采會(huì)員制管理模式入會(huì)按限劃5-20，費(fèi)萬萬。前齡寓出租潤(rùn)率達(dá)到XX%-XX%。青島福彩方年寓公是島人政實(shí)國(guó)院民歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！型公民性。公總?cè)f，筑方，建筑米現(xiàn)床，滿不層老需，是前內(nèi)流老福服機(jī)。要養(yǎng)老人失老在這里老們將享受到包括免費(fèi)發(fā)、刮臉、修服為體服務(wù)制公備服兼體務(wù)、、飲等年項(xiàng)其擁護(hù)工作注重企業(yè)文化設(shè)員工隊(duì)伍較穩(wěn)定。（）恒老該寓民公性由校造成土和屋屬用公占面平，筑平，設(shè)，入左。另介不自老醫(yī)雙床張4建營(yíng)，按星級(jí)館準(zhǔn)造集人復(fù)醫(yī)、樂住、養(yǎng)一的合大養(yǎng)老構(gòu)提住、好玩、體健、務(wù)務(wù)公內(nèi)有康多功健餐廳等為人意傷害險(xiǎn)目前運(yùn)利潤(rùn)在XX%左。圣德年院歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！頤結(jié)型占，筑8400米設(shè)位底開。工改而。完按國(guó)養(yǎng)機(jī)建規(guī)要建一托以住低收失老和血病人主通高平務(wù)隊(duì)人化院管創(chuàng)老滿施業(yè)64個(gè)專護(hù)、危重區(qū)其顯著特點(diǎn)失老員術(shù)后康復(fù)護(hù)與治療務(wù)源親源總，筑平左，商用6元床（老?。┙?5838套標(biāo)、裝配置的區(qū)障老公寓可1600左的人住室內(nèi)裝，櫥柜椅、用器應(yīng)俱酒店餐廳療館、上運(yùn)動(dòng)區(qū)、游泳池、、舞廳、SPA、線視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、話部通冷暖二十四小時(shí)老拎包即入連四件都被內(nèi)運(yùn)營(yíng)模實(shí)行會(huì)員制房屋永久使權(quán)15內(nèi)出租主戶房屋權(quán)配要有區(qū)醫(yī)健康理心限制：神不得住目前已從內(nèi)部運(yùn)營(yíng)理向?qū)ν廨敵隼砼c模式轉(zhuǎn)。（七烏鎮(zhèn)雅園于烏鎮(zhèn)際健康生態(tài)產(chǎn)園內(nèi)學(xué)式老生依區(qū)域內(nèi)湖泊濕地公園等自然源劃生健康醫(yī)療休閑度假三大題集生樂學(xué)、際老雅達(dá)際色星級(jí)度假酒店大板塊于體總地約1500，筑平土獲取方式摘?dú)g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！牌得到，被例為省重點(diǎn)工作，土地價(jià)有一定優(yōu)惠（比通常摘牌價(jià)低1/3）旨在為廣大業(yè)主搭建圈層交友、健康向上、多姿多彩的生活平臺(tái)，營(yíng)造溫馨舒適、開心樂觀、悠然自在的生活享受。推行24小時(shí)生活秘書服務(wù)制。主要客戶人群為歲歲，高知、高職人群為主。住宅價(jià)元/m，拎包即住。一期銷售已2突破85%。特點(diǎn)：出售與出租相結(jié)合。住宅出售，學(xué)院、醫(yī)院、商鋪出租，酒店、康復(fù)中心委托運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)。總之，該項(xiàng)目是以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包，住宅開，商業(yè)旅為營(yíng)主，服務(wù)為營(yíng)點(diǎn)。（）、科園養(yǎng)老寓萬首中養(yǎng)老，地110。一養(yǎng)中心一康復(fù)中心，中的養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500平方米，包括景觀餐廳、、多、健、牌、、老大學(xué)，是一為營(yíng)造的養(yǎng)老配群。合項(xiàng)、心、營(yíng)行，為標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)桿養(yǎng)老示范區(qū)。銷售價(jià)16000元/m，租元/15，主2要出租對(duì)象為65歲以上老人。租售人群主要為事業(yè)單位、高校老師、醫(yī)院高職等人群。護(hù)理自營(yíng)，醫(yī)療引進(jìn)第三方營(yíng)。三、借鑒與思考通過對(duì)以上養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研考察，我們感到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一市場(chǎng)潛力巨大，，功德眾生的產(chǎn)業(yè)。但在具體運(yùn)作中其難度挑戰(zhàn)還有很多。的房地產(chǎn)開市場(chǎng)的反復(fù)振蕩前景的不樂觀，社會(huì)資本越來越趨向于以養(yǎng)老社區(qū)開運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。其投資者主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。2011年6月日全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅聲稱，歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來將占房地產(chǎn)市場(chǎng)的3-5%，回報(bào)率起碼在15%上下，10年之內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)或出現(xiàn)井噴。未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見一斑。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來的機(jī)遇，并在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中獨(dú)占鰲頭，經(jīng)過考察調(diào)研，我們認(rèn)為不得不認(rèn)真思考和分析以下一些問題。（一）市場(chǎng)定位/確定目標(biāo)顧客無論那一個(gè)產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)定位和客戶目標(biāo)選擇是否準(zhǔn)確是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)獲得預(yù)期收益的關(guān)鍵，也就是客戶群的細(xì)分應(yīng)到位準(zhǔn)確。多項(xiàng)目在之，其市場(chǎng)定位的，是項(xiàng)目產(chǎn)或產(chǎn)的要。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不?？疾鞂?duì)養(yǎng)老機(jī)的分析思考，可以納出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，其需求次生自能可分為類典的目標(biāo)客戶群。低自老群，是多政和會(huì)利養(yǎng)老所的目標(biāo)顧客，們?cè)诘捅鞠鹿B(yǎng)老服務(wù)，老位基看、樂等活施服務(wù)。端護(hù)老群為中規(guī)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)的要服務(wù)，是以服務(wù)個(gè)需為的中養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長(zhǎng)尾市場(chǎng)。如考察中的“青島彩方老年公寓”“恒星老年公寓”。高自和高介群，一和，幾乎沒有庭負(fù)擔(dān)（照顧孫輩資助子女），而有比廣泛的興趣愛好和社交圈子，在和消費(fèi)念上更夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重關(guān)注。如考察中的“太申祥和園養(yǎng)老中心”“親和源老年公寓”。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔?。ǘI(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確后，還需要一支專業(yè)隊(duì)伍來具體運(yùn)作，并把每一個(gè)細(xì)節(jié)做構(gòu)專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)不但得到本地政府和老人的認(rèn)青海玉樹抗震救災(zāi)中其不凡院領(lǐng)導(dǎo)提出的經(jīng)營(yíng)理是高端？設(shè)施設(shè)備高端不是真正的高端，服務(wù)高端才是真正的高端”服務(wù)高端的背后是企業(yè)文化支撐起來的一支專業(yè)性產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)和健康發(fā)展。（三）設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合此次考察中我們注意到不同項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)組合各具特點(diǎn)，各有優(yōu)勢(shì)基本能被市場(chǎng)接受和客戶認(rèn)品或服務(wù)是企業(yè)向客戶交付價(jià)值的載體，也是客戶購(gòu)買的核心內(nèi)容品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！制等是關(guān)鍵因素。（四）整合關(guān)鍵資源資源整合能力的強(qiáng)弱是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功與否的另一關(guān)重要因素，尤其是關(guān)鍵資經(jīng)府合關(guān)，策握期如次考的和源養(yǎng)老公寓”，其開發(fā)公司采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”方式運(yùn)，前后資，流與（五）戰(zhàn)略合作此考中的幾個(gè)做得較、有品質(zhì)和高端的養(yǎng)老項(xiàng)目，幾乎都是通過戰(zhàn)略合實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)并快速獲取綜合競(jìng)爭(zhēng)力而實(shí)現(xiàn)其預(yù)目的的。擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與業(yè)理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時(shí)在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長(zhǎng)運(yùn)中也并無和資金方面的優(yōu)勢(shì)。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！那，業(yè)以過求略作通選具相資優(yōu)的療構(gòu)打造醫(yī)合業(yè)隊(duì)或進(jìn)粹務(wù)資構(gòu)與中規(guī)中期務(wù)此考中萬在州發(fā)好醫(yī)機(jī)院本為務(wù)資構(gòu)期戰(zhàn)并萬合萬幸福匯老公寓提供經(jīng)營(yíng)管理服。（六）協(xié)同服產(chǎn)投周、單位回報(bào)率低使很難單依靠會(huì)員費(fèi)、租業(yè)入一在服產(chǎn)，的務(wù)保等保品銷年年產(chǎn)保此考采用了協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理模式。（七）設(shè)計(jì)盈利模式根據(jù)實(shí)地了解、分析研究結(jié)不同商運(yùn)營(yíng)模式認(rèn)識(shí)和財(cái)理論知識(shí)服產(chǎn)盈利模式結(jié)自身業(yè)狀況及值訴，來設(shè)計(jì)適自身業(yè)展要盈利模式這里借鑒和提供一個(gè)常服務(wù)產(chǎn)盈利模式表僅供使用。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！產(chǎn)主型務(wù)混型租綜產(chǎn)銷會(huì)制主成結(jié)建成+理本務(wù)+理本養(yǎng)院目顧高自型人主端護(hù)老為低自型人主主參企房產(chǎn)業(yè)保民養(yǎng)服特說：老務(wù)的資體民非業(yè)者營(yíng)老司老房地業(yè)是地開公的資業(yè)養(yǎng)服業(yè)盈來主是員和服費(fèi)老房產(chǎn)的要源房銷和屋租這兩不的利來也一。地業(yè)要靠發(fā)潤(rùn)養(yǎng)服業(yè)結(jié)創(chuàng)一細(xì)分開領(lǐng)——老（八）風(fēng)防范任何優(yōu)勢(shì)但有其短板或風(fēng)從業(yè)展層面看養(yǎng)產(chǎn)業(yè)展“前途光、道路糊、市場(chǎng)巨大、困難重重”究其質(zhì)原因參市場(chǎng)角逐各類職能構(gòu)企群生俱的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)差異在遇背后養(yǎng)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)僅僅商模計(jì)無法規(guī)避。1、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)主現(xiàn)在政策有效性穩(wěn)定性方面國(guó)家盡臺(tái)些歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！務(wù)關(guān)策但地方府制具實(shí)細(xì)上差齊并有應(yīng)臺(tái)具系可作強(qiáng)配實(shí)辦及在策如何效影響市場(chǎng)還存諸多因素。2、金融風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老服業(yè)一次投入高回報(bào)周期長(zhǎng)。普通養(yǎng)老產(chǎn)社區(qū)建設(shè)周期一般為3-5年建成后運(yùn)營(yíng)僅面臨住宅開發(fā)的還等和服投入。若出和付水的況通長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)得益面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)常算運(yùn)營(yíng)20-30能回成。養(yǎng)老產(chǎn)項(xiàng)目有到土讓相稅優(yōu)惠以政補(bǔ)貼等扶持采目前通常會(huì)員“只售”式以賃收幾乎可現(xiàn)盈利或盈利。3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)老齡化處城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)整發(fā)展平高背景或已進(jìn)齡化會(huì)國(guó)家國(guó)“未富先”現(xiàn)象嚴(yán)重年國(guó)職工月人均退休金為元昆明職工月人均退休金元人群量大潛也很，求足加之老人中所掌握財(cái)富較少，直接影響其購(gòu)買力市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很。另外家庭撫養(yǎng)數(shù)較高加重年輕人負(fù)擔(dān)是一個(gè)社會(huì)重問題撫養(yǎng)數(shù)，指總?cè)丝谥蟹莿趧?dòng)年齡人數(shù)與勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比我國(guó)自1978年行計(jì)劃生育策使分家庭模式為‘421’家庭即一對(duì)獨(dú)生子女結(jié)婚生子后的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！一個(gè)家庭結(jié)構(gòu)：四個(gè)父母長(zhǎng)輩、夫妻兩人和一個(gè)小孩。據(jù)調(diào)查顯示，中國(guó)現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨(dú)生子女下一代還是獨(dú)生子女，那么第三代就要面對(duì)一對(duì)年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，培育下一代，還要從經(jīng)濟(jì)和生活上照顧雙方的四位老人，其供養(yǎng)負(fù)擔(dān)日趨加重，市場(chǎng)潛力受到制約。4、土地風(fēng)險(xiǎn)目前大量的養(yǎng)老地產(chǎn)都是用旅游、工業(yè)、綜合用地的思路拿地，用居住用地做老年地產(chǎn)的相對(duì)較少。目前也沒有的土地策養(yǎng)老地產(chǎn)用地，其是養(yǎng)老地產(chǎn)用地。5