房地產(chǎn)工程成本管理講座課件

房地產(chǎn)工程成本管理2006年04月15日1精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理1精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點(diǎn)

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則

工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？還談現(xiàn)場(chǎng)簽證工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點(diǎn)

2精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析誰是控制工程成本的核心部門2精選房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營(yíng)層面經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷、方案設(shè)計(jì)、開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高端信息的重要性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)；控制材料、設(shè)備的選用。規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念，詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評(píng)估工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。3精選課件ppt房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營(yíng)層面3精選課件ppt某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：建筑參數(shù)控制結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，見項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程4精選課件ppt某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版社出版的《項(xiàng)目管理學(xué)》。5精選課件ppt聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開大學(xué)出誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。

6精選課件ppt誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。關(guān)于設(shè)計(jì)如何控制成本詳見專門PPT

。7精選課件ppt目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？◆我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題?！敉顿Y決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

8精選課件ppt工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？8精選課件套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物；定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位；市場(chǎng)定價(jià)與定額基本脫軌。存在的誤區(qū)：誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。

誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。

9精選課件ppt套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：9精選課件ppt工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？◆這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法－貨比三家。工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施；工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)；工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能；工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率；付款過程簡(jiǎn)化，減少施工過程中付款的分歧。

10精選課件ppt工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路：◆其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位?！羝涠鞣植抗こ痰某杀緶y(cè)算?！羝淙?，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反饋。工程成本動(dòng)態(tài)案例，詳見動(dòng)態(tài)控制表

11精選課件ppt工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見鏈接。堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。出現(xiàn)爭(zhēng)論的問題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。

12精選課件ppt堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)。幾個(gè)提醒：◆您有沒有精力侃價(jià)？有沒有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？◆您有沒有能力砍價(jià)？◆高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判。

13精選課件ppt工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。1399條理由與1條理由一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。

14精選課件ppt99條理由與1條理由一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。

15精選課件ppt工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和工程成本管理思路的要點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)，反映市場(chǎng)的工程成本是科學(xué)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場(chǎng)的成本控制觀念，建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營(yíng)銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，要根據(jù)公司的具體情況確定。一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。設(shè)計(jì)變更不可怕，現(xiàn)場(chǎng)簽證要系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的把握。16精選課件ppt工程成本管理思路的要點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。

項(xiàng)目總成本案例，詳見鏈接。17精選課件ppt工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：有利于承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息；有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信；有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理；工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正；現(xiàn)階段付款條件難以事先確定，會(huì)影響“低價(jià)中標(biāo)”的具體操作。

18精選課件ppt工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：18精選課件ppt工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善；在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià)；缺點(diǎn)：承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報(bào)出實(shí)價(jià)；工程招標(biāo)的透明度無法保證；工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于我們大規(guī)模開發(fā)是很不利的；工程招標(biāo)過程復(fù)雜，或在一些小節(jié)上糾纏不清，不利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理。

19精選課件ppt工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：19精選課件ppt現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通過管理實(shí)現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)，但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)出物質(zhì)量和項(xiàng)目工期的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。例如：盲目地降低項(xiàng)目決策成本，就可能出現(xiàn)在項(xiàng)目決策支持工作上的投入不足，從而會(huì)造成各種項(xiàng)目決策的紕漏或失誤。這不但會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)出物的質(zhì)量和工期帶來影響，甚至最終可能會(huì)因?yàn)閺浹a(bǔ)決策失誤而大大提高項(xiàng)目的成本?，F(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容，詳見鏈接。20精選課件ppt現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目資源計(jì)劃。是指通過分析進(jìn)而識(shí)別和確定項(xiàng)目所需各種資源的種類（人力、設(shè)備、材料、資金等）、多少和投入時(shí)間。項(xiàng)目成本估算。是指根據(jù)項(xiàng)目資源計(jì)劃以及各種資源的市場(chǎng)價(jià)格或預(yù)期價(jià)格等信息，估算和確定項(xiàng)目各種活動(dòng)的成本和這個(gè)項(xiàng)目全部成本。項(xiàng)目成本預(yù)算。是一項(xiàng)制訂項(xiàng)目成本控制基線或項(xiàng)目成本計(jì)劃的管理工作。這項(xiàng)工作包括根據(jù)項(xiàng)目的成本估算為項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)分配預(yù)算，以及確定整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)算。項(xiàng)目成本預(yù)算的關(guān)鍵是合理、科學(xué)地確定出項(xiàng)目成本的控制基線。項(xiàng)目成本控制。是指項(xiàng)目實(shí)施過程中依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)算，努力將項(xiàng)目實(shí)際成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的管理工作，主要包括：不斷度量項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，分析和度量項(xiàng)目實(shí)際成本與項(xiàng)目預(yù)算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項(xiàng)目預(yù)算的方法實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制。項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)。是指項(xiàng)目的實(shí)施過程中，依據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)際的發(fā)生情況和各種相關(guān)影響因素的發(fā)展與變化，經(jīng)常地分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本未來的發(fā)展和變化趨勢(shì)，為項(xiàng)目的成本控制和預(yù)算調(diào)整提供依據(jù)。

21精選課件ppt現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目資源計(jì)劃。是指通過分析進(jìn)而識(shí)別我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧，看來你我是無法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目“三邊工程”問題，設(shè)計(jì)變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？設(shè)計(jì)變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設(shè)計(jì)變更什么？經(jīng)驗(yàn)之談。我覺得，我們只擔(dān)心二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制?！舻谝环N是退到的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn)重復(fù)施工的浪費(fèi)。◆第二種設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒有約定（比如：主材變了、施工工藝變了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢(shì)失效，必然會(huì)帶來成本的增加。對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不用吵架，按合同計(jì)算。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來的工程成本的增減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營(yíng)銷引起的，都是該花的錢或是不該花的錢。案例：控制設(shè)計(jì)變更的經(jīng)驗(yàn)。22精選課件ppt我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧，看來你我是無法解決房地產(chǎn)項(xiàng)還談現(xiàn)場(chǎng)簽證控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證。影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的罪魁禍?zhǔn)祝骸艉贤霈F(xiàn)漏洞?！粼O(shè)計(jì)變更。目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問題：◆工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制?！艄こ塘壳鍐握f明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。◆付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚，增加了工程管理協(xié)調(diào)難度?！艄こ碳夹g(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無法保證差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。現(xiàn)場(chǎng)簽證講座，詳見專門PPT。

23精選課件ppt還談現(xiàn)場(chǎng)簽證控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽證房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化工程目標(biāo)成本肢解套路化招標(biāo)管理程序化工程量清單招標(biāo)合同管理規(guī)范化甲供材料管理工程成本數(shù)據(jù)管理信息化設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)與選材用料程序化了解施工單位工程成本構(gòu)成24精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)施工單位和材料供應(yīng)商考察、此課件下載可自行編輯修改，供參考！感謝您的支持，我們努力做得更好！25此課件下載可自行編輯修改，供參考！25房地產(chǎn)工程成本管理2006年04月15日26精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理1精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析誰是控制工程成本的核心部門

目前流行的工程成本觀點(diǎn)

工程成本控制的投資理念

套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)

工程量清單的威力

工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則

工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)

99條理由與1條理由

我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？還談現(xiàn)場(chǎng)簽證工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本控制體系中最難的是什么？房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)工程成本管理思路的要點(diǎn)

27精選課件ppt房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析誰是控制工程成本的核心部門2精選房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營(yíng)層面經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷、方案設(shè)計(jì)、開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高端信息的重要性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。2、產(chǎn)品定位層面項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。3、規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)；控制材料、設(shè)備的選用。規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念，詳見專門PPT。4、工程層面編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程序等。5、后評(píng)估工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。28精選課件ppt房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路1、公司經(jīng)營(yíng)層面3精選課件ppt某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段：建筑參數(shù)控制結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)，見項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程29精選課件ppt某公司目前控制工程成本的流程房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開大學(xué)出版社出版的《項(xiàng)目管理學(xué)》。30精選課件ppt聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管理理論知識(shí)，源自戚安邦主編南開大學(xué)出誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門。觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門是控制成本的核心部門。觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門。觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門。

31精選課件ppt誰是控制工程成本的核心部門觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門是控制工程成本目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段占有70～80％的份量，工程階段（包括合約和實(shí)施階段）30～20％，這是目前比較流行的觀點(diǎn)。關(guān)于設(shè)計(jì)如何控制成本詳見專門PPT

。32精選課件ppt目前流行的觀點(diǎn)工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施階段二個(gè)階段工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？◆我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題?！敉顿Y決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

33精選課件ppt工程成本控制的投資理念選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？8精選課件套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：傳統(tǒng)定額的歷史淵源－計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物；定額管理的本位現(xiàn)象－采集數(shù)據(jù)的本位；市場(chǎng)定價(jià)與定額基本脫軌。存在的誤區(qū)：誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。

誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。

誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成本的誤區(qū)。

34精選課件ppt套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)解讀傳統(tǒng)定額：9精選課件ppt工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？◆這是信息對(duì)稱與不對(duì)稱的問題房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法－貨比三家。工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施；工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)；工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證；設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài)掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能；工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率；付款過程簡(jiǎn)化，減少施工過程中付款的分歧。

35精選課件ppt工程量清單的威力為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見鏈接。房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見鏈接。工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路：◆其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位?！羝涠?，各分部工程的成本測(cè)算?！羝淙?，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反饋。工程成本動(dòng)態(tài)案例，詳見動(dòng)態(tài)控制表

36精選課件ppt工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見鏈接。堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。出現(xiàn)爭(zhēng)論的問題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。

37精選課件ppt堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒有錯(cuò)，低價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)。幾個(gè)提醒：◆您有沒有精力侃價(jià)？有沒有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？◆您有沒有能力砍價(jià)？◆高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰？一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價(jià)，誰要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判。

38精選課件ppt工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)。1399條理由與1條理由一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的工程師。一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。

39精選課件ppt99條理由與1條理由一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)資源的把握。在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。

40精選課件ppt工程成本控制體系中最難的是什么？工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和工程成本管理思路的要點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)定價(jià)，反映市場(chǎng)的工程成本是科學(xué)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場(chǎng)的成本控制觀念，建立投資控制的理念。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營(yíng)銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，要根據(jù)公司的具體情況確定。一個(gè)不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。設(shè)計(jì)變更不可怕，現(xiàn)場(chǎng)簽證要系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的把握。41精選課件ppt工程成本管理思路的要點(diǎn)房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。

項(xiàng)目總成本案例，詳見鏈接。42精選課件ppt工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：有利于承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開始就報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息；有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹立威信；有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理；工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理；缺點(diǎn)：發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾正；現(xiàn)階段付款條件難以事先確定，會(huì)影響“低價(jià)中標(biāo)”的具體操作。

43精選課件ppt工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：18精選課件ppt工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中彌補(bǔ)；發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善；在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià)；缺點(diǎn)：承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開始就報(bào)出實(shí)價(jià)；工程招標(biāo)的透明度無法保證；工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這對(duì)于我們大規(guī)模開發(fā)是很不利的；工程招標(biāo)過程復(fù)雜，或在一些小節(jié)上糾纏不清，不利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理。

44精選課件ppt工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：19精選課件ppt現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通過管理實(shí)現(xiàn)以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)，但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)出物質(zhì)量和項(xiàng)目工期的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。例如：盲目地降低項(xiàng)目決策成本，就可能出現(xiàn)在項(xiàng)目決策支持工作上的投入不足，從而會(huì)造成各種項(xiàng)目決策的紕漏或失誤。這不但會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)出物的質(zhì)量和工期帶來影響，甚至最終可能會(huì)因?yàn)閺浹a(bǔ)決策失誤而大大提高項(xiàng)目的成本?，F(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容，詳見鏈接。45精選課件ppt現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是如何通現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容項(xiàng)目資源計(jì)劃。是指通過分析進(jìn)而識(shí)別和確定項(xiàng)目所需各種資源的種類（人力、設(shè)備、材料、資金等）、多少和投入時(shí)間。項(xiàng)目成本估算。是指