商丘陽(yáng)光水榭花都開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案0607++

商丘陽(yáng)光水榭花都開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案0607++商丘陽(yáng)光水榭花都開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案0607++商丘陽(yáng)光水榭花都開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案0607++資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月商丘陽(yáng)光水榭花都開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)方案0607++版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：商丘陽(yáng)光·水榭花都2007年度開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)推廣方案一、2007全年財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)具體數(shù)據(jù)全年回款8000萬(wàn)元住宅價(jià)格1700元/平方米商鋪價(jià)格4500元/平方米住宅面積69762平方米商鋪面積6298平方米住宅總價(jià)萬(wàn)元商鋪總價(jià)萬(wàn)元財(cái)務(wù)指標(biāo)理解：面臨8000萬(wàn)的銷(xiāo)售任務(wù)和僅有6、7兩個(gè)月的原始客戶(hù)積累時(shí)間來(lái)講，我們的壓力很大，在這么短的時(shí)間內(nèi)需要去化大量的房源，常規(guī)的推盤(pán)手法無(wú)法適應(yīng)我們的去化速度，因此我們需要采取特殊的方式進(jìn)行項(xiàng)目操作。第一，我們要在短時(shí)間內(nèi)大量積累客戶(hù)；第二，加速客戶(hù)的轉(zhuǎn)化；第三，加速項(xiàng)目回款。二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分解全年8000萬(wàn)回款任務(wù)住宅部分商業(yè)部分總回款6650萬(wàn)元（%）總回款1350萬(wàn)元（%）銷(xiāo)售面積平方米銷(xiāo)售面積3000平方米單套面積平方米單套面積60平方米銷(xiāo)售數(shù)量334套銷(xiāo)售數(shù)量50套單套總價(jià)萬(wàn)元單套總價(jià)27萬(wàn)元備注：住宅單套面積為住宅類(lèi)平均單套面積=住宅總面積÷住宅總套數(shù)=69762÷608=平方米/套。月度銷(xiāo)售任務(wù)分解（住宅）月份銷(xiāo)售套數(shù)/套協(xié)議金額/萬(wàn)元8月1309月5099710月6011月6012月34總計(jì)3346660上表再細(xì)算一下每個(gè)月的協(xié)議金額、合同額、回款三項(xiàng)具體指標(biāo)客戶(hù)到訪(fǎng)分解（住宅）月份D級(jí)客戶(hù)到訪(fǎng)量/組8月16659月79310月95211月95212月539月度客戶(hù)到訪(fǎng)曲線(xiàn)圖此處加上各月客戶(hù)ABCD等級(jí)分類(lèi)的具體數(shù)字

三、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏根據(jù)目前的工程進(jìn)度和重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排銷(xiāo)售時(shí)間軸如下：客戶(hù)積累客戶(hù)積累6月7月8月9月10月11月12月開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)熱銷(xiāo)期具體時(shí)間安排6月6月7月8月9月10月11月12月6月158月18日項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)住宅產(chǎn)品開(kāi)始銷(xiāo)售10月1日商業(yè)推廣商鋪開(kāi)始銷(xiāo)售四、營(yíng)銷(xiāo)策略1、價(jià)值體系（1）基本價(jià)值層面建筑類(lèi)型——標(biāo)準(zhǔn)多層產(chǎn)品城市區(qū)位——城市核心居住區(qū)居住尺度——一梯兩戶(hù)、南北通透、采光通風(fēng)、高使用率、和諧的面積尺度景觀綠化——規(guī)劃和景觀精致、巧妙市場(chǎng)機(jī)會(huì)——機(jī)不可失，錯(cuò)過(guò)后悔品牌保證——品牌企業(yè)，新加坡上市公司（2）附加價(jià)值層面居住產(chǎn)品是社會(huì)消費(fèi)中最大眾化的產(chǎn)品，衣食住行，任何一個(gè)人都需要，因此居住的本質(zhì)不在于新奇特，不是一個(gè)時(shí)尚的東西，而是一件生活必需品。我們經(jīng)常討論的一點(diǎn)：什么樣的東西才能歷久彌新，拒絕潮流、拒絕時(shí)髦，符合生活本來(lái)面貌、值得百年品味的，才是市場(chǎng)主流的建筑產(chǎn)品。其實(shí)，即使富翁，也要過(guò)正常人的生活，而不是窮奢極欲。因此，陽(yáng)光·水榭花都從物質(zhì)層面上升到精神層面應(yīng)該是:一種真正滿(mǎn)足居家生活品質(zhì)的、一種城市主流生活方式的城市宜居產(chǎn)品。2、營(yíng)銷(xiāo)手段及渠道在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場(chǎng)所門(mén)前、停車(chē)場(chǎng)、重點(diǎn)企事業(yè)單位門(mén)前設(shè)置覆蓋商丘繁華區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)布局，共50個(gè)，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)派2名發(fā)單員，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)每天往現(xiàn)場(chǎng)送4組客戶(hù)，每天共積累客戶(hù)200組。（這個(gè)段落應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)手段的講解，以上內(nèi)容不是營(yíng)銷(xiāo)手段的講解，所謂營(yíng)銷(xiāo)手段應(yīng)該是銷(xiāo)售思路————怎么樣才能把房子賣(mài)出去對(duì)于本產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，何時(shí)不軌的大眾化產(chǎn)品，需要最多的客戶(hù)支持，而且讓客戶(hù)感受到產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，因此，我建議你參照華邦顧問(wèn)的策略密集————如何讓更多的人了解我們的產(chǎn)品，如何讓更多的客戶(hù)來(lái)我們的現(xiàn)場(chǎng)、如何讓客戶(hù)有更好的現(xiàn)場(chǎng)感受，如何讓客戶(hù)及時(shí)落定，如何讓客戶(hù)買(mǎi)了不退————參照這個(gè)總結(jié)出營(yíng)銷(xiāo)思路）3、階段分期通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)分解和客戶(hù)到訪(fǎng)分解之后，我們可以明確的看出，2007年陽(yáng)光·水榭花都項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間短、任務(wù)重，如何在短期內(nèi)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，保證足夠的客戶(hù)到訪(fǎng)量成為解決全年銷(xiāo)售問(wèn)題的關(guān)鍵。第一階段：蓄客期（6月16日-7月1日）策略思路：圍追堵截、海量積累在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場(chǎng)所門(mén)前、停車(chē)場(chǎng)、重點(diǎn)企事業(yè)單位門(mén)前派單，同時(shí)借助于公關(guān)活動(dòng)及戶(hù)外、圍墻、道旗等媒體的配合，采用密集轟炸和網(wǎng)點(diǎn)式覆蓋的辦法，在短時(shí)間內(nèi)造成轟動(dòng)效應(yīng)，迅速完成客戶(hù)積累。策略目的：／短期內(nèi)提升市場(chǎng)人氣和到訪(fǎng)量，為項(xiàng)目銷(xiāo)售做好充分的客戶(hù)積累，并為下一階段的工作開(kāi)展做出指導(dǎo)。／在短期內(nèi)緩解甲方銷(xiāo)售指標(biāo)壓力，為我們贏取更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及銷(xiāo)售時(shí)間。／短期內(nèi)迅速引發(fā)社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行痛擊。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（7月1日-8月18日）策略思路：制造熱度、品牌拉升在項(xiàng)目缺乏現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)和良好感受的情況下，從7月1日到27日之間，前期通過(guò)公關(guān)活動(dòng)營(yíng)造情感訴求，后期通過(guò)集中認(rèn)購(gòu)的方式和現(xiàn)場(chǎng)火爆認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面制造緊張氣氛。策略目的：保持項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，同時(shí)通過(guò)一系列公關(guān)活動(dòng)，豐富項(xiàng)目性格，制造產(chǎn)品魅力，培養(yǎng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)忠誠(chéng)度。第三階段：公開(kāi)發(fā)售期（8月18日之后）策略思路：轉(zhuǎn)化和繼續(xù)積累通過(guò)會(huì)所、展示環(huán)境和商業(yè)街的開(kāi)放，營(yíng)造項(xiàng)目良好的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)。同時(shí)借助于現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)促使前期積累客戶(hù)的集中轉(zhuǎn)化和成交。策略目的：迅速消化前期積累客戶(hù)，借助現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)積壓前期積累客戶(hù)的轉(zhuǎn)化，并展開(kāi)新一輪的客戶(hù)積累。五、推廣策略１、形象定位２、個(gè)性寫(xiě)真３、SLOGAN主流生活城市宜居４、推廣核心陽(yáng)光水榭花都主流生活城市宜居５、廣告策略６、銷(xiāo)售策略７、傳播策略以“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播”為原則，緊扣推廣核心，主要以公關(guān)活動(dòng)為主，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和維持市場(chǎng)持續(xù)熱度；以現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，培養(yǎng)客戶(hù)忠誠(chéng)度，積壓轉(zhuǎn)化客戶(hù)；以戶(hù)外、道旗、現(xiàn)場(chǎng)圍擋、候車(chē)亭等媒體渠道為輔，塑造品牌形象和傳達(dá)品牌價(jià)值。六、整合推廣及動(dòng)作分解第一階段：蓄客期（6月16日市場(chǎng)形勢(shì)：項(xiàng)目面臨重新面市，入市前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就緒，項(xiàng)目戶(hù)外、道旗、圍墻等大形象即將重新亮相，派單策略即將全面啟動(dòng)。推廣思路：通過(guò)密集轟炸式派單策略引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注，迅速進(jìn)入市場(chǎng)，在短期內(nèi)迅速引市場(chǎng)。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)展開(kāi)，迅速建立項(xiàng)目品牌形象，占領(lǐng)市場(chǎng)。推廣目標(biāo)：迅速引爆市場(chǎng)，告知市場(chǎng)和客戶(hù)產(chǎn)品入市信息，并迅速完成前期客戶(hù)原始積累。推廣周期：兩周推廣手段：戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、電視飛播、案場(chǎng)包裝、工地圍擋、DM派單、公關(guān)活動(dòng)、過(guò)路卡等。執(zhí)行重點(diǎn)：/派單活動(dòng)物料設(shè)計(jì)與制作/戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、過(guò)路卡、電視飛播等廣告的設(shè)計(jì)制作/DM單、戶(hù)型單頁(yè)、折頁(yè)等各種銷(xiāo)售道具的設(shè)計(jì)制作/案場(chǎng)包裝和工地圍擋等畫(huà)面的設(shè)計(jì)制作/陽(yáng)光嘉年華公關(guān)活動(dòng)的組織與實(shí)施此處的每個(gè)階段要把銷(xiāo)售人員的當(dāng)階段工作內(nèi)容加上，要知道我們此時(shí)可不是策略公司，而是代理公司，呵呵第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（7月1日-7月27日）市場(chǎng)形勢(shì)：派單活動(dòng)暫告段落，通過(guò)先期密集式轟炸，圓滿(mǎn)完成開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)原始積累。項(xiàng)目推廣上進(jìn)入產(chǎn)品展示和品牌價(jià)值提升時(shí)期，銷(xiāo)售上進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。推廣思路：通過(guò)梨園春的品牌捆綁，借助于情感訴求，開(kāi)啟商丘地產(chǎn)項(xiàng)目形象代言先河。同時(shí)借助于梨園春活動(dòng)及陽(yáng)光365客戶(hù)聯(lián)盟活動(dòng)，維系前期積累客戶(hù)，提升項(xiàng)目品牌形象。推廣目標(biāo)：迅速引爆市場(chǎng)，告知市場(chǎng)和客戶(hù)產(chǎn)品入市信息，并迅速完成前期客戶(hù)原始積累。推廣周期：四周推廣手段：戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、電視飛播、短信、公關(guān)活動(dòng)、過(guò)路卡等。執(zhí)行重點(diǎn)：/戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、過(guò)路卡、電視飛播等廣告畫(huà)面的設(shè)計(jì)更換/梨園春活動(dòng)、陽(yáng)光365客戶(hù)聯(lián)盟、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)活動(dòng)的組織與實(shí)施/內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)的組織與實(shí)施/活動(dòng)物料的設(shè)計(jì)制作/客戶(hù)短信平臺(tái)的建立與使用第三階段：公開(kāi)發(fā)售期（7月27日-8月18日）市場(chǎng)形勢(shì)：產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)行，展示環(huán)境、會(huì)所及商業(yè)街開(kāi)放，項(xiàng)目進(jìn)入體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)階段。推廣思路：通過(guò)會(huì)所、展示環(huán)境和商業(yè)街的開(kāi)放開(kāi)放活動(dòng)，營(yíng)造客戶(hù)良好的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，同時(shí)配合銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)選房活動(dòng)，集中積壓轉(zhuǎn)化前期積累客戶(hù)。推廣目標(biāo)：通過(guò)公關(guān)活動(dòng)組織，輔助于媒體配合，迅速轉(zhuǎn)化前期積累客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)快速銷(xiāo)售的目的。推廣周期：三周推廣手段：戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、電視飛播、案場(chǎng)包裝、短信、公關(guān)活動(dòng)、過(guò)路卡等。執(zhí)行重點(diǎn)：/戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、出租車(chē)廣告、過(guò)路卡、電視飛播等廣告畫(huà)面的設(shè)計(jì)更換/會(huì)所開(kāi)放、展示環(huán)境和商業(yè)街開(kāi)放活動(dòng)的組織與實(shí)施/客戶(hù)選房活動(dòng)的組織與實(shí)施/活動(dòng)物料的設(shè)計(jì)制作/客戶(hù)短信平臺(tái)的使用

陽(yáng)光·水榭花都6月份月度工作計(jì)劃一、財(cái)務(wù)指標(biāo)月份銷(xiāo)售額/萬(wàn)元A類(lèi)客戶(hù)B類(lèi)客戶(hù)C類(lèi)客戶(hù)D類(lèi)客戶(hù)日到訪(fǎng)量六月份-100套142組473組1578組112組轉(zhuǎn)化率-100%70%30%30%-二、推廣思路通過(guò)密集轟炸式派單策略引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注，借助戶(hù)外、候車(chē)亭、道旗、電視飛播等廣告媒體全方位覆蓋，在短期內(nèi)迅速引爆市場(chǎng)。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)展開(kāi)，迅速建立項(xiàng)目品牌形象，以最快的速度完成項(xiàng)目前期客戶(hù)積累，占領(lǐng)市場(chǎng)份額。三、工作重點(diǎn)1、派單活動(dòng)時(shí)間：6月16日-6月30日地點(diǎn)：商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場(chǎng)所門(mén)前、停車(chē)場(chǎng)、重點(diǎn)企事業(yè)單位門(mén)前形式:選定50個(gè)派發(fā)網(wǎng)點(diǎn)，每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)2名派單人員，身穿綠色T恤，向來(lái)往人群派發(fā)陽(yáng)光·水榭花都