有關(guān)商品房預(yù)約合同糾紛的11個(gè)經(jīng)典判例及分析

-.z.有關(guān)商品房預(yù)約合同糾紛的11個(gè)經(jīng)典判例及分析一、商品房預(yù)約合同性質(zhì)的認(rèn)定案例1：成都訊捷通訊連鎖與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份房屋買賣合同糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2015年第1期〔總第219期〕【裁判觀點(diǎn)】判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成*種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)展的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。最高院認(rèn)為蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間的房屋買賣法律關(guān)系成立，且系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。一審、二審判決認(rèn)定"購房協(xié)議書"即構(gòu)本錢約的理由不當(dāng)，但其關(guān)于蜀都實(shí)業(yè)公司和訊捷公司之間成立房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論是正確的。理由如下：首先，僅就案涉"購房協(xié)議書"而言，其性質(zhì)應(yīng)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，有的預(yù)約條款非常簡單，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。而假設(shè)僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容確實(shí)定性上幾乎與本約無異，即使欠缺*些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并缺乏以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成*種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，則，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。本案中，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司在2006年9月20日簽訂的"購房協(xié)議書"中明確約定了雙方擬進(jìn)展買賣的房屋的位置、面積和價(jià)款，應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式的房屋買賣合同的主要內(nèi)容，可直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是，雙方當(dāng)事人同時(shí)在該協(xié)議中約定："……3．甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)展具體磋商。……5．甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動失效。〞可見，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，本院認(rèn)為，案涉"購房協(xié)議書"的性質(zhì)為預(yù)約合同，一審、二審判決認(rèn)定該"購房協(xié)議書"的性質(zhì)為本約是錯(cuò)誤的，應(yīng)予糾正。其次，結(jié)合雙方當(dāng)事人在訂立"購房協(xié)議書"之后的履行事實(shí)，蜀都實(shí)業(yè)公司與訊捷公司之間已經(jīng)成立了房屋買賣法律關(guān)系。本院認(rèn)為，對于當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)展的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂"購房協(xié)議書"時(shí)，作為買受人的迅捷公司已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動轉(zhuǎn)為購房款，作為出賣人的蜀都實(shí)業(yè)公司也承受了訊捷公司的交付。在簽訂"購房協(xié)議書"的三個(gè)多月后，蜀都實(shí)業(yè)公司將合同項(xiàng)下的房屋交付給了訊捷公司，訊捷公司承受了該交付。而根據(jù)"購房協(xié)議書"的預(yù)約性質(zhì)，蜀都實(shí)業(yè)公司交付房屋的行為不應(yīng)視為對該合同的履行，在當(dāng)事人之間不存在租賃等其他有償使用房屋的法律關(guān)系的情形下，蜀都實(shí)業(yè)公司的該行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與訊捷公司之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。據(jù)此，由于蜀都實(shí)業(yè)公司在該房屋買賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付案涉房屋，根據(jù)"合同法"第三十六條、第三十七條的規(guī)定，可以認(rèn)定當(dāng)事人之間達(dá)成了買賣房屋的合意，成立了房屋買賣法律關(guān)系。案例2：張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)商品房預(yù)售合同糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2012年第11期(總第193期)

案例3：俞財(cái)新與福建華辰房地產(chǎn)、魏傳瑞商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2011年第8期(總第178期)

【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠挟?dāng)違約責(zé)任。判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議終究是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看見此類協(xié)議是否具備"商品房銷售管理方法"第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的根本情況(包括房號、建筑面積)、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。二、商品房預(yù)約合同糾紛中違約情形的認(rèn)定〔一〕不可歸責(zé)于雙方的原因，雙方均不違約案例4：戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2006年第8期(總:118期)

【裁判觀點(diǎn)】購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于*日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院"關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋"第四條規(guī)定的"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由〞，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。審判法院認(rèn)為："中華人民共和國合同法"(以下簡稱合同法)第三條規(guī)定："合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。〞第五條規(guī)定："當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。〞第六條規(guī)定："當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用原則。〞最高人民法院"關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋"第四條規(guī)定："出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。〞相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明局部條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)展磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)展的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法承受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)展磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)展了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。案例5：吳建平訴無錫深港國際效勞外包產(chǎn)業(yè)開展商品房預(yù)售合同糾紛案"人民法院案例選"(2013年第1輯總第83輯)

案例6：曹求玉與廣東省中山市中南物業(yè)開發(fā)商品房預(yù)約合同糾紛上訴案"人民司法案例"2008年第18期【裁判觀點(diǎn)】商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買賣進(jìn)展誠信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，只要當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)展了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非一方當(dāng)事人對認(rèn)購協(xié)議無故反悔，應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購書約定的義務(wù)，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯(cuò)，定金罰則不應(yīng)適用，賣方應(yīng)向買方返還定金?！捕骋环竭`約案例7：仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)工程開發(fā)合同糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2008年第4期(總第138期)

【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)展，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。三、違反商品房預(yù)約合同的賠償范圍案例8：張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)商品房預(yù)售合同糾紛案"最高人民法院公報(bào)"2012年第11期(總第193期)

【裁判觀點(diǎn)】在違約責(zé)任中，承當(dāng)責(zé)任的一方應(yīng)給對方造成的利益損失進(jìn)展賠償。本案中，原告張勵(lì)在與被告同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價(jià)格與他人另訂購房合同的時(shí)機(jī)，因此被告因違約給原告造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時(shí)商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價(jià)格予以確定，但因被告所開發(fā)建立的房屋無論是構(gòu)造還是建筑本錢都與雙方簽訂預(yù)訂單時(shí)發(fā)生了重大的變化，因此原告以被告開發(fā)建立房屋的現(xiàn)行銷售價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價(jià)格變動過程以及原告向被告交納房款的數(shù)額，對于被告因違約給原告造成的損失確定為150000元。案例9：曹燦如與上海萊因思置業(yè)等商品房預(yù)約合同糾紛上訴案"人民司法案例"2011年第12期【裁判觀點(diǎn)】在訂立以不能給付為標(biāo)的的合同時(shí)，明知或可知其給付不能的一方當(dāng)事人，對因相信合同有效而受損害的另一方當(dāng)事人負(fù)損害賠償義務(wù)。但賠償額不得超過另一方在合同有效時(shí)現(xiàn)有的利益的金額。對于締約過失責(zé)任，合同法第四十二條只確定了締約過失應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任，并未明確賠償?shù)姆秶?。通說認(rèn)為，法律規(guī)定締約過失責(zé)任，是出于對合同締結(jié)、履行過程中信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，旨在使非違約方因信賴合同的履行而支付的各種費(fèi)用得到返還或賠償，從而使當(dāng)事人處于合同從未訂立之前的良好狀態(tài)。締約過失的賠償范圍是信賴?yán)娴膿p失，是指因另一方的締約過失行為而使合同不能成立，導(dǎo)致信賴人所支付各種費(fèi)用和其他損失不能得到彌補(bǔ)。曹燦如在置陽公司2004年提起解除合同的訴訟后，客觀上已不應(yīng)對置陽公司簽訂商品房買賣合同產(chǎn)生信賴，對未簽訂本約的風(fēng)險(xiǎn)，以及遭受損害應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見。曹燦如假設(shè)了解到訂購協(xié)議的履行可能伴隨風(fēng)險(xiǎn)，就有義務(wù)防止損失擴(kuò)大，但其為了追求期待的利益，不及時(shí)向置陽公司主張賠償責(zé)任，其不能將擴(kuò)大的損失進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給置陽公司。同時(shí)，信賴?yán)骓毷且环N合理的能夠確定的，而時(shí)機(jī)所形成的利益很難合理確定。曹燦如并不能將時(shí)機(jī)喪失的損失作為締約過失的賠償范圍。房地產(chǎn)價(jià)格的逐年上漲，并非置陽公司的行為所致，也不是當(dāng)事人客觀上能夠預(yù)見的，曹燦如所能主張的賠償范圍應(yīng)僅限于訂購協(xié)議簽訂時(shí)房價(jià)款與2004年同類房屋市場價(jià)之間的差價(jià)。法院綜合考慮置陽公司的過錯(cuò)程度、曹燦如的付款情況以及上海市近年來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度等因素，酌定賠償金額，已充分維護(hù)了受害人的利益。由此，曹燦如訴請要求賠償損失的范圍是系爭房屋的原合同價(jià)款與現(xiàn)值的差價(jià)，包含了合同有效成立的所有利益，不應(yīng)全額得到法院支持。案例10：陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案"人民法院案例選"2013年第二輯【裁判觀點(diǎn)】預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任，在性質(zhì)上屬違約責(zé)任。承當(dāng)責(zé)任的方式主要包括實(shí)際履行和賠償損失。需要明晰的是，違反預(yù)約合同應(yīng)承當(dāng)損失的范圍應(yīng)以時(shí)機(jī)損失為根底，當(dāng)一方當(dāng)事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本約時(shí)，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預(yù)定的本約內(nèi)容請求賠償其可預(yù)期的利益。預(yù)約合同守約方因?qū)Ψ竭`約所遭受的損失與本約的履行利益損失是截然不同的。預(yù)約合同對本約的標(biāo)的物、對價(jià)等已經(jīng)作出明確約定，當(dāng)事人對本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致時(shí)機(jī)損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)損失，該時(shí)機(jī)損失歸屬于信賴?yán)娴膿p失。但是，預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承當(dāng)損失的范圍。因?yàn)楫?dāng)事人基于預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將來訂立本合同的一種期待權(quán)，預(yù)約債權(quán)人有理由相信預(yù)約債務(wù)人將來會受此約束，并基于這種信賴而行事并放棄與其他同類對象進(jìn)展類似交易；如果預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人蒙受不利益〔如喪失交易時(shí)機(jī)等〕。因此，立法上對這種信賴?yán)鎽?yīng)加以保護(hù)。本案中，陳榮根因基于其與江陰蘭星公司所簽訂的預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將來訂立本約的一種期待權(quán)，其有理由相信預(yù)約債務(wù)人即江陰蘭星公司將來會依雙方所簽訂的預(yù)約合同行事。因此其相信雙方當(dāng)事人會受此約束，并在基于這種信賴而行事的同時(shí)，放棄了與其他同類對象進(jìn)展類似交易的時(shí)機(jī)；江陰蘭星公司作為預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人陳榮根蒙受因喪失交易時(shí)機(jī)而遭受的不利益。而要合理維護(hù)陳榮根的權(quán)益，法律只要擬制使其利益狀態(tài)到達(dá)簽訂原預(yù)約合同所約定的本約簽訂時(shí)的狀態(tài)即可，具體來講即是本約原本實(shí)際應(yīng)該簽訂時(shí)的所涉房產(chǎn)市場價(jià)格與預(yù)約合同所約定的價(jià)格之差。陳榮根主張應(yīng)賠償其所涉房產(chǎn)訴訟時(shí)的市場評估價(jià)格與預(yù)約合同所定交易價(jià)格之差，顯然超出了預(yù)約合同所應(yīng)該保護(hù)的權(quán)益范圍。鑒于本案中并未對本約應(yīng)簽訂時(shí)的所涉房產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)展評估，合議庭參考了違約方江陰蘭星公司將訴爭房產(chǎn)出賣給第三方的實(shí)際交易價(jià)格，以江陰蘭星公司在交易中違背老實(shí)信用原則而獲得的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益作為對陳榮根的損失賠償，